9-福田COCOPark案例
深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究
现场
强化售楼处聚集能力，加入3D互动区，儿童区；售楼处大屏幕以公开播出的形式，循环播放星河盛世微电影、宣传片
推广
户外广告、电视广告、交通频率电台广告、LED大屏广告、剑客炒作、手机报
活动
大盆菜业主答谢、中秋业主答谢、星河会积分兑换活动
网络
搜房、房信、新浪等门户网站
拼合与非拼合销售对比
区域市场
销售情况
客户分析
拼合与非拼合销售对比
【客户抗性】在项目方面，客户较为关注样板房的展示；在产品方面，噪音、入伙时间和高容积率是客户不满意的主要因素
客户对项目的不满意因素
客户对产品的不满意因素
对项目的不满意因素 主要有三点：欲购买楼栋无样板房展示（占43%）；其次为样板房设计差（占22%）；另外还有工程施工导致现场脏乱差（占17%）。 对产品的不满意因素 客户最不满意的方面集中在噪音（41%），入伙时间长（占17%），以及容积率高（占12%）。
至白石龙地铁站步行5分钟 至深圳火车北站10分钟车程 至市民中心10分钟（地铁） 至华侨城20分钟车程 至香蜜湖20分钟车程
区域属性
项目属性
【项目指标】占地6.9万平米，容积率为4.36，是含住宅、商业、公寓的中等规模城市综合体项目
项目位置：民治大道与民乐路的交汇处 总用地面积：6.9万平米 容积率：4.36 总建筑面积：46万平米 住宅面积：22.7万平米 商务公寓：1.2万平米 商业面积：5.81万平米 绿化率：72% 车位比：1：1.5 物业类别：住宅、公寓、商业 自身配套：2400平米幼儿园，5.81万平米COCO CITY商业 总套数：2362（可售） 发展商：深圳星河房地产开发有限公司
4.29-12.31 销售1686套，月均210套
2018-深圳各区商圈情况及各大商业中心案例研究
人流量 工作日日均客流约4.5万人次左右，周末日均客流约6-7万
项目分析
项目位于深圳市中轴线的中心地带、中心商务区，覆盖了深圳市70％的顶级高层写字楼、国际会展 中心、五星级酒店等。2015年度皇庭国际积极推动实施战略转型，从“重资产”向“轻资产”模 式转变，2016年将项目重新定位为深圳社交型购物中心。从2013年开业以来，年销售额和客流量 稳步上升，2015年更是创造了经营期购物中心同一年度客流提升80%的记录。
龙岗 商圈
坪山新区
盐田区
• 从最早的罗湖商圈开始，到目前最新规划发 展的前海自贸区，深圳整体零售市场呈现自
东往西的发展趋势。
• 当前深圳市内核心商圈仍集中分布在罗湖、 福田以及南山。
福田中心区商圈 COCO Park2006 卓越intown2011 怡景中心城2007 天虹君尚百货2010 皇庭广场 2014
类型：特色商业街及商 业文化街区、购物中心
档次：中档至中高档
消费者特征：本地高端 消费人群及旅游者
宝安 商圈
前海 商圈
华侨城 商圈
后海 商圈
福田 商圈
深南中 商圈
罗湖 商圈
核心商圈
次核心商圈
深圳市商圈定位及项目分布
龙岗商圈 宝能allcity龙岗店2013 龙岗万科广场2013 龙岗coco park2012 koho mall·广弘中心2016 类型：购物中心 档次：中档 消费者特征：东北部区域 的本地居民
深圳市商圈研究
商圈经济 整体档次 商业规模
发展趋势
福田区的地段、城市功能、发展历程奠定了其城市中心 的地位。2016年上半年福田区经济量质齐升，与全市其 他区相比，呈经济总量领先、质量效益突出、增长速度 平稳的特点。其中社会消费品零售总额、税收总额、进 出口总额和出口总额四项主要经济指标均排名全市第一。
深圳Coco Park购物中心案例研究分析
完
案例分析
案例分析－深圳Coco Park 项目区位
案例分析
开发背景 Coco Park位于深圳地铁购物公园站，处于福田CBD之内。 项目开业之初，区域属于住宅开发新区，人口基础较弱， 而商业氛围更是十分淡薄。该项目成为福田CBD商业的 “破冰之作”；
周边配套 项目运作之初，周边仅有部分新开发楼盘，未有任何写字 楼与酒店出现。而今已有中海华庭，星河国际，城中雅苑 等三十几栋高档住宅区紧拥在项目南侧，周边也陆续出现 大规模的甲级写字楼和高星酒店；
案例分析
案例分析－深圳Coco Park
购物中心主入口
案例分析
项目主题分区
福华三路一侧，君尚百货对面
福华路一侧，购物公园地下商业对面
中心二路一侧，酒吧街
案例分析
案例分析－深圳Coco Park
中心露天广场建筑设计元素：广场、退台、连廊、扶梯、大台阶步梯、绿化、建筑小品； 中心露天广场经营业态元素：咖啡厅、酒吧、甜品、轻便餐饮、饰品零售、露天茶座、外摆、休闲氛围；
案例分析－深圳Coco Park 整体布局
案例分析
Coco PARK建筑主体共五层，其中地上三层，其独特的12条折叠式内街，8 大自然光中庭，100 米 空中天桥，配合6000 平方米下沉式露天广场，5 大自然光中庭，消费者在购物的时候时 不时就能感 受到外面的阳光与清风 ； Coco PARK 这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上的购物中心，带 来更多的消费体验；
深圳公园情景式购物中心COCOPark案例分析
档次中高端。
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•完
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总建筑面积85000平方米，共五层，拥有
200余家国际国内知名品牌。
COCO Park拥有6000平方米的全敞开
下沉式露天广场，8大自然光中庭、12条
折叠式街道和100米空中廊桥，彰显都市
休闲娱乐主题。
paቤተ መጻሕፍቲ ባይዱe1
案例分析——COCOPARK模式 打造深圳首个情景式公园版休闲购物中心
定位：时尚、休闲，集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体。将现代都市与园林自然完美结合。 目的: ✓ 迎合第一商圈目标顾客的购物休闲体验诉求 ✓ 突破常规购物中心开发思路，与中信广场、万象城等竞争对手形成鲜明的差异化经营
案例分析——COCOPARK模式
COCO Park,深圳唯一公园情景式购物中
心，CBD板块新兴商业代表。
由福华三路、民田路、福华路和中心二
路四条主干道合围，紧邻深圳国际会展中
心，福田高端CBD写字楼区，高星级酒店
群，并与中心城通过地下连城广场共享商
业人流。
COCO Park是深圳最具时尚气质的购物
中心，集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体，
优势，同时借助优越的公交网络条件，有效扩大辐射商圈。 ✓ 前瞻顾客追求生活品质的需求，作出领先优势。
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案例分析——COCOPARK模式
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案例启发
定位启发
➢ 清晰定位，找准主要消费客户群，以满足经营要求推到商业定位； ➢ 立足周边消费群的基础上，对外辐射。 ➢ 以主力店带动人气，适当提高餐饮比例辐射外围人气。 ➢ 招商品牌面向主流客户群，时尚、大众，覆盖面广，确保经营。
2011年深圳福田COCOPARK深度案
地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page1COCOPARK 案例研究德思勤·深圳2011年3月10日——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page2——Copyright ©2011 Taskinworldwide. All Rights Reserved——page3本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
版权声明Copyright; All rights ReservedThis article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes.前言COCOPARK 项目概况COCOPARK购物中心项目概况——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page8COCOPARK购物中心概况¾位置：位于福田中心区，毗邻深圳会展中心。
¾购物中心总建筑面积：85000¾楼层：购物中心B1—L3F¾楼层高度：楼层净高3.6-4.5m ¾场内通道宽度：4.2-6m ¾购物中心使用率：¾车位数：B2、B3层共计600个车位。
深圳星河丽思卡尔顿酒店案例
项目名称：深圳星河丽思卡尔顿酒店酒店管理公司：万豪酒店开业日期：2009年3月15日项目中使用的产品：EPIC多媒体连接器，UIO客房照明控制系统，个性化定制床头控制板，施耐德轻点开关面板项目简介：深圳星河丽思卡尔顿酒店坐落于深圳市福田中心商务区，是丽思卡尔顿酒店集团与深圳市星河房地产开发有限公司共同合作开发的。
酒店共有273间宽敞舒适的客房，酒店为独具品味的商务及休闲旅客提供了独享的豪华设施和至尊的个性化服务，包括富有特色的丽思卡尔顿行政楼层，配备齐全的商务中心，先进专业的宴会设施，独具特色的餐厅和酒吧和带有室外游泳池的屋顶花园。
客户需求：酒店在建造设计初期，酒店管理公司就对客房内的硬件设施有着很高的要求。
顶级的酒店品牌需要顶级的客房硬件设施与客房管理服务体系。
酒店管理公司迫切需要在客房中能有一整套全面的解决方案，既能提供客人非同一般的入住体验，又可以大大提升酒店的管理服务效率及品质。
同时针对不同的房型：标准房型、豪华套间、总统套房，需要不同的控制功能与控制方式来满足不同客户的需求。
对于五星级的酒店来说，供应商产品的稳定性与售后服务尤为重要，是否可以降低酒店的后期维护成本与快速响应酒店售后服务要求，是酒店管理公司最为担心的问题。
对于酒店管理公司，他们需要一个长期、稳定的酒店设备供应商合作伙伴。
解决方案：采用模块化多媒体连接器EPIC，可把客人随身便携的音频和视频电器，如电脑、MP3、MP4、摄像机、影碟机、手机等与酒店客房的等离子电视和音响完美对接，享受酒店提供的高质量的服务和至尊个性化享受。
在充分享受IT技术带来的便利的同时，更是把个人的享受变成了大家的共享。
凭借施耐德电气EPIC多媒体连接器的卓越功能与精致的外观设计，它已经成为了万豪酒店管理公司的指定产品。
为了提供酒店客房的整套解决方案，施耐德电气提供了客房智能控制系统，客房灯光、窗帘的集中和就地控制，通过与室内感应器的联动、配合酒店节能方案的实施。
深圳星河COOKPARK
星河第三空间
星河RICH
星河世纪大厦
创意家居购物中心，深圳首家一站式奢华家居体验馆
全球顶级零售商场，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、 社交、商务等功能亍一体癿全球顶级零售商业项目
深圳甲级写字楼 获“2009年度国家优质工程银质奖”
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有陉公司版权所有
南侧：君尚广场 西南：天虹购物广场
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有陉公司版权所有 南侧：星河国际
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2.3 区位分析
交通概况
轨道交通：
深圳地铁1号线不本项目直接连通，从1号线购
物公园站C出口即可到达COCO PARK癿入口。目前
正圃修建癿轨道交通3号线也经过本项目。
5
1.1 项目概况
建筑设计公司简介
2003年圃香港成立，事务所由一群亍世界最大癿一家建筑设计公司共事多年癿与业人士成立， HOK是世界最大癿建筑 设计公司之一，尔本建筑师事务所癿精英建筑师大部分都来自霍克。创始人乌拉和大伟均是圃霍克 (HOK) 国际共事8年癿资 深建筑设计师，积累了丰富癿亚太地区建筑设计经验。 尔本建筑师事务所圃提交“多文化混合”设计项目、不中国以及亚太地区癿当地収展商以及不跨国公司集团(例如凯悦酒 店、Gerald Hines， Le Meridian， 国际商业机器(IBM)、惠普公司(HP))合作方面，每个人都具备丰富癿经验。
配套
B1层业态比例（按面积）
10%
美収
合计
1
36
200
6215
3% 2%
零售 餐饮 休闲娱乐 配套 85%
细分业种从产品类型上看男女服装比例较大，数量上占 到了25%癿比例，其他业种所占癿比例相差丌大。 细分业种从面积配比上来看作为本层主力店癿超市所占 癿比例最大，达到68% ；其次男女时装，占比为11%。 从档次上看主要是国际二三线品牉和国内一二线品牉， 所占比例较平均。
研究性学习案例--深圳大型购物中心分布情况及分析
1.大概位置：福田区，靠近卓越时 代广场，信息枢纽大厦，比邻福华 路。 2.交通：公交：3路丶398路丶b612, 丶b686丶64路丶71路丶80路丶109 路丶235路等公车途径中心城 地铁：罗宝线→会展中心站→A出 口 周边住宅:辛诚花园
1.大概位置：南山区，周边显眼的东西有瑞思中 心，世界之窗，欢乐谷，锦绣中华等，邻近深 南大道。 交通：公交：21路，26路，54路，79路， 101,109,113,204,2232,245,72,78等经过益田
成员： 范震宇、蓝建、林众 鑫丶卢键宏、刘剑桥、
深圳市第二高级中学
高一十五班
在国家政策的支持下，深圳从30年前 的小渔村变成了一个现代化的城市，创造 世界少有的深圳速度，成为了中国与世界 交往的窗口之一。随着深圳经济的发展， 越来越多的大型购物中心被建立了起来， 这些购物中心虽然多，但从分布的地理位 置上看存在一些特征。
1.大概位置：罗湖区，临近地王大厦，大剧院。周边标志建筑有木 棉花酒店丶宝轩酒店。 2.交通： 公交：352丶7路、207路等都经过万象城的车。 地铁：罗宝线或蛇口线→大剧院站→C出口 周边住宅：嘉丰阁丶帝廷峰丶万德居丶滨河新村
1.大概位置：罗湖区，周边比较显眼的建筑有发展中心大厦，钻石商业 广场等，邻近南湖路。 2。交通：公交：2路、11路、14路、17路、82路、102、205、229、 306、307、381、386等公交都经过金光华。 地铁：罗宝线→国贸站→A出口 周边住宅：周边无住宅区
研究内容：深圳大型购物中心分布情况及分析 研究目的：了解深圳大型购物中心分布情况。
通过分析调 查的购物中心所在地的人流量、交通丶住宅等方面情况，得出各 大型购物中心分布的特点，制定出一个小型的深圳部分大型购物 中心分布说明。
深圳公园情景式购物中心COCOPark案例分析
线上线下互动
通过线上预约、线下试穿、 线上支付等方式实现线上 线下无缝衔接，提高购物 便利性。
会员制度及积分兑换活动
会员注册与积分累计
01
鼓励顾客注册会员，享受会员专属优惠，并通过购物累计积分。
积分兑换礼品
02
设置积分兑换区，顾客可凭积分兑换各类礼品，提高顾客满意
度和回头率。
会员专享活动
03
定期举办会员专享活动，如会员日、生日礼券等，增强会员归
随着电商和实体零售竞争加剧，线上线下融合发展将成为购物中心 未来发展趋势之一。
06 财务分析与投资回报评估
项目投资成本构成分析
土地成本
建设成本
包括土地使用权出让金、 拆迁补偿费等。
包括建筑安装工程费、 基础设施建设费、公共
配套设施建设费等。
运营成本
财务成本
包括人员工资、物业管 理费、营销推广费等。
及游客前往。
购物中心周边拥有成熟的商业圈 和住宅区，吸引了大量消费人群。
市场规模与定位
Cocopark购物中心总建筑面积 达数十万平方米，拥有众多国 际一线品牌及特色商户。
购物中心以中高端市场为主， 注重品牌组合和商品品质，满 足不同消费者的需求。
通过定期举办各类促销活动和 主题展览，吸引更多消费者前 来体验。
针对购物中心的服务、环境、商 品等方面设计调查问卷，收集客
户反馈意见。
Байду номын сангаас
数据分析与改进
对调查结果进行数据分析，找出 问题所在并制定相应的改进措施，
提高客户满意度。
客户忠诚度提升
通过持续的满意度调查和改进措 施，提高客户对购物中心的忠诚
度和复购率。
05 运营管理与智能化技术应 用
COCO PARK
购物中心分流路口
购物中心设两个入口 侧门可直接进 入下沉式广场 购物中心 正门
商业业态规划
业态比例：
40%
35%
餐饮 娱乐休闲 超市 购物
10%
15%
负一楼业态平面图
负一楼业态分布 有吉之岛超市、 国际连锁餐饮、 珠宝配饰、个人 护理、家居生活、 影音、礼品店
负一楼业态情况
一楼平业态面图
一楼业态分布 有国际精品服 饰店、珠宝、 名表、经典配 饰名店、 COCO露天 国际酒吧街。
二楼与三楼平业平面图
二楼业有态商务 休闲服饰、时尚 女装、休闲运动 城、国际特色餐 饮、流行配饰、 家居生活、影音 礼品店和百老汇 影城。
三楼业态有高 档美食概念餐 厅、美容护理 SPA。
一楼平业态情况
二楼与三楼业态情况
coco park入驻品牌商家一览：
GUESS、CK jeans、La pagay、G-STAR、Textwood、TOUCH、Smith’s、Selected、 TUDOR、浪琴、天梭、周大福、施华洛世奇、吉之岛、星巴克、棒约翰、汇丰银行、 百老汇影城、中国移动信息生活馆等。
COCO PARK情景式公园购物中心 调研报告
2014.12.5
项目基本情况
COCO PARK国内首购物中心
COCO Park，深圳唯一公园版情景 式购物中心，CBD版块新商业代表。 于2006年9月30日正式对外开放。 共五层，由福华三路、民田路、福 华路和中心二路四条主干道合围， 紧邻国际会展中心和正在建设中的 深圳第一高楼平安国际金融中心， 无缝衔接深圳地铁和未来CBD公交 总站。
项目体量
深圳市福田区COCO PARK 占地面积：约3.08万平方米 建筑面积：约8.5万平方米 水道面积：约2.3万平方米 停车位：约600个 楼层：一共5层，地上3层，地下2层 开业时间：2006年9月
倒闭餐厅原因大公开2018年餐饮业需躲过这些坑
倒闭餐厅原因大公开2018年餐饮业需躲过这些坑作者：暂无来源：《中国食品》 2018年第1期文白刘阳国家统计局发布的数据显示，2017年1－10月，全国餐饮收入32279亿元，同比增长10.9%；限额以上单位餐饮收入7932亿元，同比增长7.8%。
这是2013年以来，餐饮行业收入增速连续第四年超过GDP增速。
从这一点我们可以说，餐饮行业大有可为。
然而，当我们从这些宏观数据上离开，聚焦每个具体的餐厅时便发现，这一年竟然有那么多的餐厅相继倒下。
餐饮行业死亡率创新高2017年元旦，有着“茶界星巴克”之称的茶香书香宣布，所有门店暂停对外营业。
这个创办于2011年，开张第一个月营业额即达到40万的品牌，至此消失在人们的视野之中。
闭店的原因分析中主要有几个观点：推进饮品和小食，偏离以茶为本的轨道；扩张过快；门店选址存隐患；团队建设以及成本控制有问题。
2017年1月27日，利苑成都兰桂坊店宣布关店。
这个1973年诞生于香港，号称“成都第一家米其林概念餐厅”的知名餐厅最终在成都折戟。
其公告称，关店原因是严重亏损。
有人说，在无辣不欢的成都，粤菜风格不是特别受欢迎。
还有人说，其关店的主要原因是太高端、不接地气。
消费者吐槽，花了米其林的价钱却没有享受到应有的服务，落差很大。
2017年2月14日，鼎泰丰成都来福士店被证实关门。
这个1972年创立于台湾，吸引众多国际名人、享誉全球的知名餐厅也倒在了成都。
水土不服是其倒闭的主要原因。
当地餐饮评论人士称，它对成都餐饮市场不了解，与本土市场互动较少，外界对它的了解和接纳也有限。
依旧是2月份，郑州最后一家水货餐厅闭店，随后，其官网也宣布停止加盟。
对于这个曾经创下8个月开店52家记录，红极一时的品牌轰然倒塌，不少消费者并未感到惊奇，因为据消费者反映，门店食材的品质难以保证，供应链不稳定还大肆扩张，倒闭是迟早的事。
水货倒下后不久，位于深圳福田COCOPark的小猪猪烤肉也被迫关店。
据悉是因为业绩不佳而遭到商场的淘汰。
我国商业地产资产证券化的金融模式分析
回顾2020年，可以看到，疫情之下，资产证券化已经开始成为房企重要的融资拓展手段。
基础设施公募REITs的正式开启，对中国资本市场建设更是具有里程碑意义。
尽管目前试点暂未对商业地产类型资产开放，但未来基础资产类型或将扩容。
头部房企纷纷进行资产证券化的尝试，这为他们构筑多渠道金融链条赢得先机。
展望2021年，将是金融深化的关键一年，商业地产的未来将逐渐被金融模式所改变。
1 资产证券化成为重要融资拓展手段2020年，商业地产领域（仅统计零售物业、酒店物业、办公物业、长租公寓）的资产证券化案例中，CMBS项目共发行49单，发行规模1144.4亿元；类REITs20单，发行规模358.7亿元。
CMBS、类REITs两者数量占比为71%、29%，规模占比为76%、34%。
与2019年对比，CMBS发行数量提高75%，规模提升54%，类REITs发行数量提高100%，规模提升53%。
不仅整体增长较大，物业类型也更加多元化。
自2014年“中信启航”开启了中国类REITs 市场以来，国内商业不动产资产证券化市场蓬勃发展。
CMBS、类REITs作为新金融的代表，为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环。
特别是在2020年的疫情一度给行业的现金流带来严峻的考验，资产证券化融资手段逐渐为更多房企所用。
2020年4月份，随着海外资本市场持续震荡，内地房企海外债直接归零，房企转向资产证券化等更多元化的融资渠道。
1.1 CMBS去年4月发行达到高峰，类REITs 发行稳定增长从发行月份上看，CMBS在2020年4月份迎来发行小高峰，去年一季度受疫情影响，销售回我国商业地产资产证券化的金融模式分析廖洁 温家琛摘要：从类REITs走向REITs的过程中，商业地产的未来将逐渐被金融模式所改变，资产证券化已经开始成为房企重要的融资拓展手段。
基础设施公募REITs的正式开启，对我国资本市场建设更是具有里程碑意义。
案例分析--深圳COCOPARK
深圳COCO PARK ――深圳唯一公园版情景式购物中心COCO Park，深圳唯一公园版情景式购物中心，CBD版块新商业代表。
于 2006年9月30日正式对外开放。
总建筑面积85000平方米，共五层，由福华三路、民田路、福华路和中心二路四条主干道合围，紧邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心，无缝衔接深圳地铁和未来CBD公交总站。
COCO Park的含义：COCO Park形象标识由设计界教父"之称的知名华人设计大师陈幼坚为其设计，COCO的C是Creativ e，创意的意思，而 O是代表Original，原创的。
COCO Park是一个既具创意，又是原创的新概念。
Park即公园，给人一种悠闲、享受生活的亲切感觉。
COCO Park将是深圳最具特色和人气的新生代休闲购物公园，将带给深圳女性万千宠爱在一身的消费快感。
”项目概况,一发展商：深圳星河房地产经营有限公司地理位置：深圳地铁购物公园站一项目规模：建筑面积 8.5万平方米，共5层。
一国内首个内街式购物中心，有6000平方米下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭、400多间独立店铺宣传概念：深圳唯一公园版情景式购物中心-经营品种：包罗服饰百货、餐饮酒吧、电影院、精品生活超市四大业态，其中餐饮业"是项目经营核心。
一COCO PARK经营状况业态比例：餐饮（酒吧）35% ;电影院（娱乐休闲）15% ;精品生活超市：10% ; .77p主力店：吉之岛超市、百老汇影城、2200多平方米美食广场各层业态分布负一楼为吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝配饰、个人护理、家居生活、影音、礼品店一楼为国际精品服饰店、珠宝、名表、经典配饰名店、COCO露天国际酒吧街。
二为商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城、国际特色餐饮、流行配饰、家居生活、影音礼品店和百老汇影城。
三楼为高档美食概念餐厅、美容护理SPA。
每日客流量：约2万多出租率：约80%成功要素选址得当COCOPARK 位于深圳地铁购物公园站，无缝衔接地铁一、四号线三个出入口，占据深圳 CBD 中央，福华路、民田路、福华三路、中心二路四条主道合围。
COCOPARK购物公园
Ｃ Ｏ Ｃ Ｏ Ｐ Ａ Ｒ Ｋ 购物公园，原工程名 称为深圳市中心区购物公园（南区）。 该项目 用地位于深圳市福田中心区２号地块， 南侧 福华三路、 北侧福华路， 均为城市干道 东 ； 侧中心二路、 西侧民田路， 为城市次干道。 场地形状接近方形，地块内西侧局部为中 心区变电站用地。 本项目的南面有星河国际高层住宅， 北面有购物公园（北区），西面有“中海华 庭”住宅小区。地理位置十分优越。 由于地处深圳市 ＣＢＤ 商务中心区，周 边有大量高档写字楼、 酒店和住宅。 按照中 心区规划的要求，项目性质应是一个以公 园休闲为主的商业建筑。 “公园” 根据 的设 计理念，平面采用分散式布局组织交通和 布置商业， 配以适当比例的酒吧、 餐饮、 电 影院等休闲服务设施作为节点，既为商业 聚集人气，又突出了在新的城市中心区形 成低密度、 公园式购物中心的特点。 北 南、 两边主要为商铺区，东、西两边分别是酒 吧、餐饮区和电影院区。 建筑沿四边布置，首层每个商铺都有 直接对外的出入口，街道上的人们可以轻 松进入任何一间商铺。四边建筑围合形成 中心，以一个大椭圆形的下沉广场构成内 庭院，因为不同标高出挑的平台的深度和 形状不同，椭圆形成为它们的统领。钢天 桥、钢楼梯及观光电梯作为节点和纽带联 系这些不同标高的平台，使庭院内的不同 界面互相连通，人们在购物的过程中由室 内到室外再到室内；或由下沉广场到不同 标高的室外休闲平台，再到屋面绿化休闲 区， 建筑空间和景观不断转换， 人们在购物 的同时被整个建筑丰富的空间影响，不再 觉得商场购物是一件令人感到压抑的事情， 内里的购物者可以随时到户外感受四时气 象， 人们的视觉和思维变得丰富而灵动， 不 断产生一种想走过去看看的愿望，不断提 问“那边还有什么？”
椭圆广场
体验式购
深圳CocoPark考察报告
地铁现状
位于购物公园站，无缝接驳地铁1号线和4号线 3个出口
公交条件
未来CBD公交总站线路：3路，398路，b612 路，b686路，b799，e1路，e20路，k318路， m223路，m223路空调，m224路
机场优势
机场30分钟车程
一、项目概况——打造团队：品牌商家打造，星河房地产开发有限公司+美国尔本建筑事务
但彼此之间既熟悉又相亏了解。目前共有20多位建筑师。正在进行的 建筑设计项目包括住宅、商场、酒店、商用办公楼以及规划。 香港启胜管理公司
运营/物业管理 公司
启胜管理服务有限公司 (启胜) 於1978年成立，是新鴻基地产成员 之一，业务包括甲级写字楼、大型商场、高级豪宅、大型屋苑、工贸大 廈、以及會所与康乐设施管理，是全港最具规模的物业管理机构之一。
四、零售业态分析——重点品牌介绍2 – 全棉时代
一、品牌简介：深圳全棉时代科技有限公司成立于2009年，是稳健医疗集团旗下的全资子公司之一。全棉时代依靠稳健医疗集团对棉织品近二 十年的科学钻研，凭借自身的专业技术，独创性的研发出了一种全新的生产工艺即直接使用天然棉花生产全棉水刺无纺布-PurCotton。 PurCotton®是以自主知识产权的专利技术生产出来的“全棉水刺无纺布”命名的，其生产工艺已在全球50多个国家和地区注册专利。 1.国家：中国 2.定位：家居用品 3.主要消费群： 20-45岁 4.特色：健康、舒适、安全、环保，让人们远离化工刺激，回归纯天然、亲肌肤的健康舒适生活 5.经营范围：日常护理和家居生活用品；产品主要包括婴幼儿用品、女性用品、居家用品和医疗用品四大类 6.价格区间： 200 – 600元 二、开店情况： 深圳：益田假日 金光华 成都：万象城 万达 上海：月星环球港 北京：蓝色港湾 西单大悦城 三、经营面积：60 ㎡左右 四、销售情况：月销售8万-10万 五、所属公司：深圳全棉时代科技有限公司
购物中心研究-深圳COCOpark项目定义及项目策划
ＣＯＣＯ Ｐａｒｋ项目区位：深圳市福田中心区投资商：深圳市星河房地产开发公司占地面积：约30800平方米建筑面积：约85000平方米水道面积：约23000平方米停车位：约600个楼层：地下2层，地上3层COCO Park不仅开创了购物公园的时代，而且，它有一项重要创新就是项目定位及对目标消费者的界定。
COCO Park提供的不仅仅只是购物的场地，更是一个享受生活的平台，传递时尚生活的方式的策源地，在COCO Park里消费总与女人息息相关，一切购物都从女人开始，女人作为现代物质社会的新宠儿，女人掌握着一切生活的命脉，故此整个项目商业定位的广告语亦以“万千宠爱在一身”为主轴。
购物公园的定义：按照美国的购物中心协会的定义：购物中心是由开发商策划、建设、统筹管理的商业设施，拥有大型的主力店，多元化商业街和足够的停车场，能满足消费者的购物需求与日常生活的商业场所。
购物公园是购物中心的另一种形态。
购物公园既是市民节假日购物、休闲、娱乐的理想去处，又是游客了解地方民俗风情的、采购特色商品的旅游观光景点，具有文化性、平民性、休闲性的特色营造了一种“坐享城市文明、体会山林之趣”的建筑氛围，购物公园个性鲜明的园林小品，具趣味性的建筑物色彩、风格、与绿色植被相映成趣，质朴亲切。
购物公园既不是美式的购物中心，也不是中国传统的购物老街或四合院，而是自然与公园的产物，别具特色。
购物公园也不是商业街，它避免了传统的商业街分布较散，缺乏核心主题，整体商业价值难以提高的缺点。
购物公园具有购物中心的集中商业和实现物业整体商业价值的优点，也具有商业街灵活分散多变的优点，同时又兼有公园的绿色、放松、休闲、舒适的特征，它集三种城市功能于一身，是一种创新、有生命力的商业模式。
项目概况： COCO Park是深圳最具时尚气质的购物中心，集餐饮、购物、休闲、娱乐多功能于一体。
拥有200余家国际国内知名品牌。
负一楼为吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝配饰、个人护理、家居生活、影音、礼品店。
星河cocopark、海雅缤纷城等深圳商业项目调研分析
提升服务质量
加强员工培训，提高服务 水平，增强消费者满意度。
营销策略创新
运用互联网和社交媒体等 新型营销手段，提升品牌 知名度和美誉度。
05
案例研究
成功案例分析
地理位置优越
位于深圳市福田区，紧邻地铁站和公 交站，交通便利。
品牌聚集效应
吸引了众多知名品牌入驻，包括Zara、 H&M、Apple等，提升了整体商业氛 围。
随着科技的发展，未来商业项目将更加注重数字 化、智能化技术的应用，提升消费体验。
绿色环保与可持续发展
环保理念将进一步融入商业项目规划与运营中， 实现商业发展与环境保护的和谐共生。
3
消费升级与个性化需求
随着消费升级，未来商业项目将更加关注消费者 个性化需求和情感体验，提供定制化服务和体验 式消费场景。
星河cocopark、海雅缤纷城 等深圳商业项目调研分析
目
CONTENCT
录
• 项目概述 • 商业项目分析 • 市场调研 • 项目优劣势分析 • 案例研究 • 结论与建议
01
项目概述
项目简介
星河cocopark
位于深圳市福田区，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能 于一体的商业综合体。该项目由星河集团开发，设计独特，环境 优美，是深圳市著名的购物中心之一。
04
项目优劣势分析
项目优势分析
地理位置优越
星河cocopark和海雅缤纷城均位于深圳市核心区域，交通便利， 人流量大，为商业活动提供了良好的基础。
多样化的商业业态
两个项目均涵盖了零售、餐饮、娱乐等多种商业业态，满足了消 费者一站式购物和娱乐的需求。
品牌资源丰富
项目吸引了众多知名品牌入驻，提升了整体商业品质和吸引力。
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比例
59% 10% 26% 6% 100%
百老汇、ANOTHER、STELLALUNA、VERO MODA、FILA、KAPPA、易天数码、SUNION、和 民居食屋、HOLA、全棉时代、维多利亚的秘密
L3层主要为餐饮和美容，消费档次覆盖中端及大众化；
种类 零售 餐饮 休闲娱乐 配套 小计
L1层业态比例 面积 0
6155.5 202.2
0 6357.7 主要商家品牌
比例 0% 97% 3% 0% 100%
美食汇、滋味堂、超级牛扒、舞鹤日本料理、吴记老锅底、必瘦站
平面布局：露天广场过大，利用率低，不利于购物中心聚集人气
整体布局中商业部分不集中，广场比例过大 露天广场为6000平米，商业的经营面积布局在四周，过于分 散，不利于动线组织，形成商业氛围。 广场空旷兼以利用率低，不能充分发挥情景式的作用 为弥补动线不能回环的弊端，商场设计了沿露天广场的次动线 以及空中走廊。但广场内廊为单边铺甚至封闭式商铺，单调冗 长，无法吸引人流形成回路。长达70多米的空中走廊也存在同 样的问题。
福田项目两次发展升级，成为品牌复制标杆
随着区域环境的剧烈变动发展，COCO Park经历两次业态调整。 第二次业态调整期间，星河集团商业地产项目正值全国扩张阶段，因此福田COCO Park的调整对 星河集团COCO Park系列发展显得至关重要。事实证明，COCO Park本次调整适应了周边商业发 展，有力提升了COCO Park品牌影响力。
福田COCO Park
——案例分析——
发展商背景：星河地产进入多元发展格局 星河集团深耕深圳多年，发展为综合发展商
星河集团（前身为深圳市怡和企业公司）成立于1989年，集团秉承“做市场先锋，走 品牌之路”的经营理念，坚持打造“星河精品”，为客户提供“至诚服务”。 经过24年的发展，星河集团除布局深圳外，还布局常州、惠州、广州、天津，在战略 上形成了“多元化、跨产品、跨地域、跨产业”的发展格局，在模式上形成了“以房地 产综合开发为首，以商业地产经营和金融投资为辅”的三元驱动。
酒吧街位置
在建的平安金融国际中心
谢 谢！ ——END——
餐饮150-280、 零售550-750
零售560-800、 餐饮180-280
管理费 （元/每平米）
50
推广费 （元/每平米）
∕
管理公司 星河商业深圳
45
∕
自有物业公司
40Байду номын сангаас
10
——
45
6
JLL
第二次业态调整举措：整体升级，增加核心竞争力
调整举措：
COCOPark二次调整前业态比例
1. 在年轻时尚的定位基础上，引入区域独家品牌，降低品牌重复6%
4. 更新次主力店。引入优衣库，替换地铁入口B1层原来的配套服 务美发尚Hair以及L1层的中移动生活馆。
5. 场外立面更新、场内导购更新升级。
COCOPark二次调整后业态比例 （按实用面积）
4% 7%
39%
50%
零售 餐饮 休闲娱乐 配套
COCO Park整体业态比例：主力店及餐饮比例较大
COCO Park主力店比例
比例 87% 13% 0% 0% 100%
吉之岛、优衣库、气味图书馆、西遇、TBF、OCHIRLY、5+、仙踪林、KFC、满记甜品、 大马椰林、元气寿司、凝肤美肌
L1层以国际三线、潮牌为主，消费档次中高端；主题街区有国际潮流街区及特色酒吧街
酒吧街 时尚牛仔
国际潮流
种类 零售 餐饮 休闲娱乐 配套 小计
外部动线：地下与地铁无缝连接，外部设多入口
项目背面设置车流入口，临干道侧设置出 口。
项目B1层与地铁接壤部 分设有两大入口。
平面动线：U型单线动线不利于人流聚集回流，设置主力店补救
COCO Park整体布局呈U 型，中间围合下沉式露天广 场。 内部U型单线动线 动线末端设置主力店及目
的性消费业态
COCO Park整体业态比例
（按面积）
4% 6%
零售
27%
餐饮
63%
休闲娱乐
配套
B1、L1层：年轻潮流化特征明显，消费覆盖中高端、大众化
B1层以快时尚、国内年轻品牌、轻餐饮为主，消费档次大众化
种类 零售 餐饮 休闲娱乐 配套 小计
B1层业态比例
面积 13692.73
1984.4 0
21.7 15698.83 主要商家品牌
一、情景式购物主题有待强化
露天广场的设计既形成了COCO Park情景式购物的 核心特征，也对该项目的动线造成一定的影响。 因此应加强露天广场的经营管理，真正起到聚集人 气，驻留人群的作用。同时应加强连廊的商业氛 围，以真正拉动人流，形成客流回路。
可参考香港荃新天地
二、酒吧街影响
酒吧街，白天缺乏人气，造成该内街几乎变成单边 街的局面，不利于人流的流动。 从商业价值方面考虑，随着东侧平安金融国际中心 在未来三五年内落成开业，该侧的商业价值将有跨 越性的提升，届时酒吧街或将面临另一轮调整。
垂直动线：每层落错设置主力店或次主力店
平面动线末端、中庭及交汇节点设置 垂直动线
每层均设置主力店或次主力店，并错 落布置
L3:美乐汇 B1:吉之岛
L2:百老汇影院 L1:优衣库
COCO Park优势：公园式建筑规划；年轻潮文化主题；特色酒吧街
一、最核心的竞争力在于其情景式购物主题
二、年轻潮文化主题
南山商圈
深圳市商圈布局
福田CBD 商圈
华强北 商圈
东门商圈
蔡屋围 商圈
人民南 商圈
客群基础—— 客群以中高端商务客群为主
第二次业态调整背景：竞争加剧，周边新增项目增多
整体市场竞争方面，深圳购物中心供应增多，主题化、市场细分化趋势加重。 区域市场竞争方面，随着福田中心区进一步成熟发展，COCO Park所在区域周边竞 争项目纷纷因应区域变化调整升级，两大直接竞争项目筹备上马，区域品牌同质化情况加 剧。在此背景下，COCO Park寻求进一步的调整升级。
2011年福田CBD商圈 商业市场供应—— 在营百货： 君尚百货 在营购物中心： 中心城、购物公园 当时即将入市： 卓越时代广场（现已开业） 卓越 IN TOWN（现已开业） 皇庭·IA Mall 平安金融大厦
第二次业态调整背景：面对整个商圈的调整升级
竞争项目发展趋势——
1. 购物公园餐饮酒吧特色明显，随着商家升级，酒吧餐饮形成较强氛围。 2. 君尚百货重新装修，谋求品牌升级，预计每年新增2-3个国际品牌。 3. 中心城经营滑坡，进行小规模业态调整，升级服装及配套品牌。 4. 卓越INTWON在2011年筹备招商开业工作。
近期商业物业项目 福田COCO Park 龙岗COCO Park
民乐项目 雅宝项目 常州项目
COCO Park定位：首创情景式公园购物中心
类别 发展商 运营商 总占地面积 总建筑面积 绿化率 停车位 建筑形态 投资额 建筑设计 景观设计 形象设计 环境设计 室内设计 开业时间 租金水平
数据 星河地产 星河商业深圳公司 3.1万平米 8.5万平米
L2、L3层：女装及家居比重较大，吸引女性白领群体
L2层以国内外潮牌、二三线品牌为主，消费档次中端；主题街区有运动数码、潮流女装及内衣馆
潮流女装
运动数码
潮流女装 内衣馆
种类 零售 餐饮 休闲娱乐 配套 小计
L2层业态比例 面积
4895.64 840
2144.2 467.5 8347.34
主要商家品牌
COCO Park从一开始中档大众化的年轻时尚品牌，到 业态调整后的中端偏高年轻快时尚潮文化，都紧密圈 定22-35岁的年轻客群。
三、特色酒吧街
COCO Park酒吧街与项目对面购物公园的酒吧街一起，形成规模效应， 成为与蛇口酒吧街相抗衡的夜文化氛围。
COCO Park问题：情景购物有待加强；酒吧街对购物中心人气影响
COCO Park竞争优势——
项目条件优势较为均衡的情况下，租金及管理水平具有相对竞争优势，对商家业态调整具有一 定的主动权。
项目名称
福田COCO Park 中心城
卓越IN TOWN （招商）
IA MALL（招商）
2011年租金 （元/每平米）
餐饮150-300 零售650-950
零售550-700
85% 600个 地上三层，地下二层 7亿元 美国尔本建筑师事务所 美国贝尔高林 陈幼坚设计公司 香港GRAPHIA 伍兹贝格 2006年9月30日 零售450-1200元/㎡/月； 餐饮200-500元/㎡/月
COCO Park构成：内街围合式环绕下沉式广场
项目拥有6000平方米下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭、约180家店铺。 内设中西特色美食、COCO酒吧街、JUSCO精品超市、时尚数码店、国际精品连锁店、流 行服饰街、内衣风情馆以及五星级百老汇影城。 COCO Park客群定位偏向于年轻的白领群体，特别是女性群体，满足其时尚化需求。
主力店 非主力店 41% 59%
32%
23%
4% 1%
主力店 零售 餐饮 休闲娱乐 配套
楼层 B1 L1 L2 L3
COCO Park主力店列表
类型 主力店
品牌 吉之岛
实用面积 （㎡）
10030
次主力店 优衣库
1549
主力店 次主力店
总体
百老汇影院 美乐汇
2144 1607 15330
备注
含B1层 549㎡
L1层业态比例 面积
5014.1 1283.8
0 957.3 7255.2 主要商家品牌
比例 69% 18% 0% 13% 100%
优衣库、GUESS、CK Jeans、IMMOBILE、周大福、施华洛世奇、GUCCI（钟表）、星 巴克、哈根达斯、蕉叶南亚站、CABALA1972吧、DICKIES、LEE、TOUGH