商品住宅销售成本与价格构成
西安市房地产成本构成
西安市房地产成本构成目前，西安一般的普通高层总成本中各部分分布比例大致如下：1.项目土地成本为600~700元/平方米，占总成本的15%左右；2.报建成本为320~400元/平方米，占总成本的8%左右；3.前期成本为120~200元/平方米左右，占总成本的3%左右；4.建安成本一般在2300~2800元/平方米左右，占总成本的57%（其中有60%以上是材料费用，40%以下是人工及其他相关费用）；5.资金费用大约为240元/平方米，占总成本的6%左右；6.管理费用大约为120元/平方米，占总成本的3%左右；7.营销推广费用为100元/平方米，占总成本的2.5%左右；8.成交后的税费约为200~240元/平方米，占总成本的5%左右。
结论:“西安房产成本高并非虚夸”以上八项内容可以看出目前高层成本的低限与高限，最低在4000元/平方米，最高在4800元/平方米。
[L][/L][L]建筑工程清包工价格[/L][L]模板[/url]：19-23元/平米（粘灰面）[/L][L]砼：38-41元/立，[/L][L]钢筋：310-420元/吨，或者10-13元/m2[/L][L]砌筑：55-70元/立。
[/L][L]抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口[/url]，不包括脚手架搭拆）[/L][L]面砖粘贴18/m2.[/L][L]室内地面砖（600*600）15元/平米，[/L][L]踢脚线：3元/米，[/L][L]室内墙砖：25元/平米（包括倒角）[/L][L]楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。
[/L][L]石膏板吊顶：20元（平棚）铝扣板吊项：25元/平米，[/L] [L]蹲台隔断：120-300元/蹭位。
[/L][L]大白乳胶漆：6元/平米。
[/L][L]外墙砖：43元/平米，[/L][L]外墙干挂蘑菇石：50元/平米。
[/L][L]屋面挂瓦：13元/平米。
[/L][L]水暖：9元/平米（建筑面积）[/L][L]电气照明部分：6元/平米。
住宅商品房开发项目成本费用估算
住宅商品房开发项目成本费用估算及清单估算一土地费用1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上2 土地出让契税出让金×3%二建安费用 810元/M2—1260元/M2含建设及基本安装三前期费用中高档楼盘约80元/M2—100元/M2 别墅约1 80元/M21 规划设计费建安费×3%2 设计招投标管理费总投资×0.02%3 勘查费设计概算×0.5%4 设计监理规划设计费×2%5 施工监理建安费×1.4%6 施工证费7 规划证费建安费×0.6%四配套费用 190元/M2—230元/M21 住宅配套费用用地红线外2 大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、等五其它费用1 管理费用（建安+前期+配套）×3%2 销售推广费用按销售收入约1.5~3%计3 不可预见费用（建安+前期+配套）×3%或以上六营业税费销售收入×6.1%1 营业税销售收入×5%2 城市维护建设税营业税×7%3 教育附加税营业税×4%4 印花税销售收入×0.05%5 交易管理费销售收入×0.5%杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%×33%=4.95% 七融资成本清单序号费用名称取费标准1 土地使用权取得费附加1.1 国土契税土地评估价格×3%1.2 城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。
1.3 拆迁管理费1.4 国土勘测费1.5 拆迁代办费1.6 现状实测费2 前期工程费中高档楼盘约80元/M2—100元/M2 别墅约180元/M22.1 方案设计费多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.2 水文地质勘察设计费多层3.1元/M2，高层3.6元/M2 2.3 施工图设计费多层18-22元/M2，高层35元/M2，别墅100元/M22.4 施工图图审费多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.5 基础设施设计费2.5.1 市政工程设计费多层1.8元/M2，高层2.5元/M2 2.5.2 电信设计费 1元/M22.5.3 有线电视宽带设计费 0.4元/M22.5.4 管煤/给水/给电工程设计费3.4元/M22.6 施工用电供配电贴费 1.2 — 2.7元/M22.7 测绘定点费+灰线验费 0.85元/M22.8 晒图费 0.5元/M22.9 编标费及委托编制标底费用3.2元/M22.10 工程招标管理费 0.42元/M22.11 环保费/日照分析费 0.5元/M22.12 建筑地方高等教育费 12元/M22.13 人防费多层15元/M2 （旧城 10元/M2）2.14 商品房测绘费 0.8元/M2(住宅) 1.2元/M2（商业用房）2.15 白蚁防治费 1.6元/M22.16 散装水泥专项基金墙改 10元/M23 建筑安装工程费 810元/M2—1260元/M23.1 建安成本多层800元/M2，高层1250元/M23.2 监理工程招标费管理费多层0.1元/M2，高层0.14元/M 23.3 土建工程监理费多层8.4元/M2，高层10元/M23.4 土建工程质检费多层1.5元/M2，高层2.1元/M24 基础设施建设费 190元/M2—230元/M24.1 市政工程建设费多层70元/M2，高层100元/M24.2 市政工程质检费多层1元/M2，高层1.5元/M24.3 小区供电工程费 22元/M24.4 小区给水工程费供水基金 15元/M2 接水 15元/M24.5 小区供气工程费 14元/M24.6 有线电视宽带工程费 6元/M24.7 小区路灯工程费双路 64万/公里单路39万/公里4.8 小区绿化费 25—30元/M24.9 小区通讯通邮费 16元/M2浅谈房地产开发成本控制在成本控制方面，我国房地产商通常只重视“显成本”的控制，而忽略对“隐成本”的控制，通常只关注施工阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。
房地产知识问答答案
1、房地产经纪人员职业道德的基本要求房地产经纪人员职业道德的基本要求主要体现在职业良心、职业责任感和执业理念三个方面。
根据中国房地产经纪行业当前的实际情况，目前房地产经纪人员在职业道德方面应符合以下基本要求：(一)守法经营遵纪守法本是每个公民的基本道德修养，但是，作为房地产经纪人员，更应牢固树立这一思想观念，并理解其对于自己职业活动的特殊意义。
(二)以“诚”为本经纪人员提供的服务是促成他人交易，这种服务实质上是一种以信息沟通为主的动态过程。
因此，经纪人员要促成交易，首先必须使买卖双方相信自己。
“诚”的第一要义是真诚，从“真诚”的要求出发，房地产经纪人员一定要树立“不成交不收费”、“佣金是唯一收入”的观念。
“诚”的第二要义是坦诚，即诚实地向客户告知自己的所知。
(三)恪守信用在现代商业社会中，信用是保持经济活动运行的重要因素。
房地产经纪人员应牢固树立“信用是金”的思想观念。
一方面，要言必行，行必果；另一方面，应注意不随意许诺，避免失信。
(四)尽职守责经纪活动中的许多环节都是必不可少的，因此经纪人员决不能为图轻松而省略，也不能马马虎虎，敷衍了事。
其次，房地产经纪人员是以自己拥有的房地产专业知识、信息和市场经验来为客户提供服务的。
因此，房地产经纪人员要真正承担起自己的职业责任，还必须不断提高自己的专业水平。
第三，房地产属于大宗资产，一些房地产交易活动，常常是客户的商业机密或个人稳私，应该替客户严守秘密，充分保护客户的利益。
第四，在中国目前的体制下，房地产经纪人员都是以自己所在的房地产经纪机构的名义来从事业务活动的，因此房地产经纪人员对自己所在的机构也承担着一定的责任。
(五)公平竞争，团结合作房地产经纪活动中，也存在激烈的伺行竞争。
房地产经纪人员首先必须不怕竞争、勇于竞争。
通过合作，房地产经纪人员和经纪机构可以以他人之长，补己之短，在做大业务增量的同时，提高自己的市场份额和收益。
而“公平竞争，团结合作”是制胜的前提。
成本法
㈠物质折旧，又称物质磨损、有形损耗， 是建筑物在实体方面的损耗所造成的价 值损失。
• 进一步可归纳为4个方面： • ①自然经过的老朽 • ②正常使用的磨损 • ③意外的破坏损毁 • ④延迟维修的损坏残存
成本法
• ㈡功能折旧，又称精神磨损、无形损耗， 是指由于消费观念变更、设计更新、技 术进步等原因导致建筑物在功能方面的 相对残缺、落后或不适用所造成的价值 损失。
=（150+200+18.54+10.23+35）×（+15%） =475.84（元/平方米
土地总价=475.84×15000 =7137600元
成本法
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/18
成本法
收入大于运营费用的持续年数。 • 建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经
过年数。
成本法
实际观察法 • 实际观察法不是直接以建筑物的有关年
限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑 物的实际损耗程度。 • 实际观察法是由估价人员亲临现场，直 接观察、估算建筑物在物质、功能及经 济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。 • 建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可 修复的损耗
成本+开发成本） 销售利润率=开发利润/开发完成后房地产价值 成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成
本+管理费用+投资利息+销售费用）
成本法
三 成本法的基本公式
1、最基本的公式 成本法最基本的公式为： 积算价格=重新构建价格-折旧 针对对象： ①新开发的土地 ②新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况） ③旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）
房价成本构成及影响因素
房价= 土地成本（30%）+建安成本
（20%）+ 销售管理成本（10%） +税费（15%）+开发商利润（25%）
土地是楼市的第一风向标
地价是推动房价继续上涨的必要条件
宁波近年土地成交楼面价与住宅成交价
从表中的两条价格曲线来看，房价随着地价上涨的关联性十 分清晰，当年地价上涨，那么第二年房价也会有一个相应的上 涨，如果将房价前移一年，两者具有高度的同步性。
传统的经济学定义，需求是价格的 反函数
中国房子价格涨得越凶，买家越疯 狂
国人历来对家情有独钟，房子作为 家的象征、体现及消费者的心理对 房价也有较大影响
消费者心理影响因素
圈地心理 养老心理 虚荣心理 投资心理 怕涨心理 传承基业心理 改善居住条件心理
销售管理成本（10%）
政策因素
各类福利住房政策、房价监管调控政策、公积金及房贷政策、租赁同权...这些政 策都会有效作用于房地产市场，并直接或间接地对房价产生影响
市场自我调节
房子作为一种特殊的商品，生产超过需要时，市场上供过于求，价格下跌，利 润减少；当价格跌到价值以下时，利润率低于平均水平，商品生产者就会缩减生 产，使市场上供给减少，求大于供，价格又会回升。 商品有消费和投机（投资）两种属性，对于消费类的商品，传统经济理论是适用 的。而一旦一种商品的投机（投资）属性高于消费属性时，情况就相反了
房价影响因素
人口因素 地价因素 政策因素 市场自我调节
人口因素
地区内人口越多，住房需 求就越大，在土地供应量 有限、住房供应量一定的 前提下，市场出现供不应 求，房产价格就会上升。
地价因素
地价和房价之间是可以进行粗略的换算和预测
房价= 土地成本（30%）+建安成本（20%）+ห้องสมุดไป่ตู้
厦门市商品房销售价格行为管理办法(试行)
厦门市商品房销售价格行为管理办法(试行)【法规类别】价格综合规定【发文字号】厦价房字[1998]003号【发布部门】厦门市物价局【发布日期】1998.02.01【实施日期】1998.02.01【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件厦门市商品房销售价格行为管理办法(试行)（厦价房字[1998]003号1998年2月1日）第一章总则第一条为规范商品房价格行为，保护消费者的合法权益，促进房地产市场的健康发展，根据《城市房地产交易价格管理暂行办法》、《厦门市价格管理条例》、《福建省制止商品房销售价格欺诈暂行规定》，制定本办法。
第二条凡在本市从事商品房销售(包括现售和预售)的房地产开发、经营单位均应遵守本办法。
第三条商品房销售的价格行为，应当遵循公平、公开和诚实信用原则，遵守国家价格政策和法规。
第四条商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当竞争，禁止垄断价格。
第二章价格的制定第五条商品房销售价格根据不同情况实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
房地产开发经营单位以行政划拨或协议出让方式获得的土地，接受政府委托开发建设的住宅实行政府定价。
普通商品住宅(不含高级公寓、别墅等高档商品住宅)实行政府指导价。
不属前款规定的房屋实行经营者定价。
第六条商品房销售价格应以建设成本为基础，加上法定的税金和合理的利润，结合市场供求和国家有关政策制定。
第七条政府定价的房屋销售价格构成包括：(一)成本1．征地拆迁补偿费，按国家有关规定执行。
2．前期工程费，指开发项目前期发生的费用，包括规划、设计、勘察、测绘和“三通一平”等费用。
3．房屋建设、安装工程费：指按建筑安装预算价格计算的房屋本身的土建、设施设备安装造价。
4．小区内基础设施和公用设施配套建设费，指按小区规划要求的非营业性公共配套设施、基础设施的建设费用。
5．管理费，按成本费的1—4项之和为基数提取3％。
6．利息，按实际发生数审定。
北京市物价局关于印发北京市商品住宅销售价格构成的通知
北京市物价局关于印发北京市商品住宅销售价格构成的通知文章属性•【制定机关】北京市物价局•【公布日期】2002.01.15•【字号】京价[房]字[2002]018号•【施行日期】2002.01.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】价格正文北京市物价局关于印发北京市商品住宅销售价格构成的通知（京价（房）字〔2002〕018号）市各有关单位：现印发北京市商品住宅销售价格构成，与市政府2001年第73号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》一并执行。
附件：1、北京市商品住宅销售价格构成2、北京市商品住宅销售价格构成表北京市物价局二00二年一月十五日附件１：北京市商品住宅销售价格构成一、为规范北京市商品住宅销售价格构成，根据《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》及其他国家有关价格法律法规，制定本构成。
二、本构成所称商品住宅，是指经市政府有关部门批准建设的，用于居住的商品房建设项目。
三、商品住宅销售价格构成是商品住宅开发经营者制定商品住宅销售价格和政府价格主管部门进行抽查审核的依据。
经济适用住房销售价格构成除国家和本市有特殊规定外，执行本规定。
四、本市商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。
（一）开发成本费用。
下列项目可列入住宅开发成本费用：1．土地使用权取得费。
土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。
可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。
2．前期工程费。
前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。
房地产开发前期费用明细及项目成本费用组成
房地产开发前期费用明细及项目成本费用组成一、房地产开发商都需要缴纳哪些税1.契税建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。
2.营业税自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。
3.城市维护建设税与教育费附加在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税与3％的教育费附加。
城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。
4.城镇土地使用税房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。
年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。
根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。
5.房产税以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。
应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。
根据国税发[2003] 89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
6.车船使用税以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。
车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60～32 0元，由纳税人所在地税务机关征收。
房屋销售成本认定书
房屋销售成本认定书什么是成本？成本是指企业在成本核算中所使用的各种计量单位和标准。
成本包括销售成本、管理成本和财务费用等各类费用。
商品房的销售可以分为住宅销售和商业销售两种。
商业销售包括商品住宅销售和商业营业场所开发销售两种类型。
一、商品住宅销售成本是指商品房项目单位开发和销售单位为取得或收回土地使用权和建筑物而发生的费用。
(1)房屋所有权及使用权的转让（包括出租、转让和抵押）费用，应计入房屋所有权及使用权成本，但其数额不得超过该房屋所有权账面价值的10%。
(2)房地产开发经营中收取的其他费用，应计入工程造价，但不能超过该工程造价总额的10%。
(3)由于开发企业取得土地使用权和建筑物而发生的其他支出，包括开发企业为取得土地使用权而发生的直接支出，以及为取得建筑物而发生的相关费用等。
(4)企业为取得土地使用权和建筑物而发生的其他支出，包括物业管理费和职工薪酬等。
二、商业营业场所开发销售成本是指项目单位在营业场所内进行新建和改建工程发生的费用。
新建工程指新建房屋、设备以及房屋附属设施。
由于每个项目开发面积都是按照一定权重计算的，所以，开发成本中的改建工程成本也应该包括在内。
企业在成本核算中，还应该考虑到成本总结构中的部分结构和总金额，如设备采购成本中是否有未完工的工程，或者产品结构中是否有未完工的工程等。
因此，在计算商业营业场所开发成本时，企业应该考虑是否把这些未完工的工程作为项目成本进行核算，如果不是，则不应单独计算此类费用。
除此之外，还应该考虑到新建房产发生的各项费用在全部商业销售成本中的比重，以作为企业今后项目成本费用归集的依据。
三、住宅销售成本在项目单位营业场所内发生或收回并有计划地用于房屋的更新、装修工程和其他开支等费用。
住宅在不同的地区会有不同的特点，主要表现在：一是不同城市和地区会存在一些不相同的房地产价格水平，其住宅价格与市场价格的比值也会出现波动，例如北京的均价约为4300元/㎡，上海约为6300元/㎡。
房地产价格构成
完全成本费用加成定价是以房地产产品生产和经营过程中全部实际成本费用为基础，制定产品价格。其计算公式为
单位产品价格=［完全成本费用（1+成本费用利润润+税金]/产品产量
成本费用利润率一般根据市场上开发同类房地产产品所获得的利润率来确定。这种方法可以保证补偿企业的全部劳动耗损，实现预期收益.但这种定价由于利润率一定，往往会因企业成本费用越大而是利润也越大，因此很少考虑用户利益,加上房地产投入批量大,建设周期长,交工时间不一致等特点，造成总成本费用统计的复杂性,难以达到精确计算。
2.目标收益定价法
这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。计算步骤如下：
(1)确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式.
(2）确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多样性，目标利润的计算也不同，其计算公式有
（二）售卖价格和租赁价格
销售价格是指房地产的所有权和使用权同时进行市场转手的价格。租赁价格是房地产商品在保持其原有的所有权关系不变的前提下，对房地产商品的使用价值实行分散出售的价格。
（三）商品房的价格、成本价格和福利价格
商品房的价格包括成本价格和利润，其计算公式为
商品房的价格=成本价格+利润
成本价格是房地产开发企业开发经营投资的回收价格。
房屋建成后，无论是使用还是闲置，都会发生自然的和人为的损耗,从而需要考虑折旧因素。一般地说，房屋使用年限越长，折旧额越高。但折旧的计算方法不同,折旧额也会有所不同.
（5）房屋完好程度。
使用年限内各阶段的折旧率,一般只考虑时间因素,而未考虑人为因素。房屋完好程度应综合考虑自然损耗、房屋维修、保养爱护等三个因素对房屋价格的影响.可根据上述三个因素确定房屋的完损等级，然后再进一步确定房屋的价格水平。
南京市物价局关于修改《南京市商品房作价办法》的通知-宁价房字[2001]206号
![南京市物价局关于修改《南京市商品房作价办法》的通知-宁价房字[2001]206号](https://img.taocdn.com/s3/m/b0cb02096d175f0e7cd184254b35eefdc8d3150f.png)
南京市物价局关于修改《南京市商品房作价办法》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 南京市物价局关于修改《南京市商品房作价办法》的通知（二○○一年六月二十五日宁价房字[2001]206号）各区县物价局、各有关单位：我局一九九九年八月印发的《南京市商品房作价办法》（宁价房字[1999]383号），已实施一年多，根据新的情况及实施中发现的问题，决定对《南京市商品房作价办法》（以下简称《办法》）进行修改，现提出修改意见如下，请贯彻执行。
一、公用部位、公用设备设施维修养护费不再计入商品房成本。
根据市政府二○○○年一月七日印发的《南京市物业维修基金管理办法》（市政府宁政发[2000]8号）中的有关规定，维修基金由购房人自行缴交，《办法》第三条商品房价格的构成第一款成本构成中第九项“公用部位、公用设备设施维修养护费”不再发生，予以取消。
二、代收费用中不再计算新建住宅商品房的水增容费。
根据省物价局、财政厅一九九九年十月十八日印发的《江苏省水增容费管理办法》（苏价工[1999]419号、苏财综[1999]241号）第五条，水增容费征收的范围和标准中“新建住宅商品房（含经济适用房）的房地产开发企业免交水增容费”的规定，《办法》第五条代收费用中，不再计算新建住宅商品房的水增容费。
三、调整《办法》第五条代收费用的计算方法。
将第五条所有款项纳入第三条商品房价格的构成第一款成本构成，作为第九项“代收费用”单列。
四、调整《南京市商品房作价办法》第三条商品房价格的构成第三款税金的计算公式，调整后公式为：商品房单位面积的税金＝[（一）至（五）项商品房单位面积费用之和＋管理费用＋销售费用＋财务费用＋代收费用＋利润]÷（1－税率）×税率五、调整《南京市商品房作价办法》第四条商品房价格的计算公式，调整后的公式为：综合平均销售价格（元/㎡）＝（一）至（五）项商品房单位面积费用之和＋管理费用＋销售费用＋财务费用＋代收费用＋利润＋税金各楼层、朝向销售价格（元/㎡）＝综合平均销售价格×（1±住宅差价率）六、《南京市商品房作价办法》未作调整的内容，仍按原规定执行。
四川省商品住宅价格管理办法-省物价局、省建委川价字费117号
四川省商品住宅价格管理办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 四川省商品住宅价格管理办法（省物价局、省建委川价字费（１９９９）１１７号１９９９年５月２４日）第一章总则第一条为加强商品住宅价格管理，规范商品住宅价格行为，维护国家、经营者、消费者的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家有关规定，制定本办法。
第二条凡在四川省行政区域内从事商品住宅开发经营，均应遵守本办法。
第三条本办法所称商品住宅，是指开发后第一次向社会出售的新建住宅。
本办法所称经济适用住房，是指列入政府建设计划、行政划拨建设用地、享受政府优惠政策、按国家规定面积标准设计、面向中低收入家庭出售的微利商品住宅。
第四条商品住宅价格的管理应遵循价值规律的要求，坚持结合市场供求，按质论价，保护国家、经营者和消费者合法权益，以及有利于培育和规范住房市场的原则。
第五条商品住宅价格由物价管理部门和建设（房地产）管理部门按照“统一领导，分级管理”的原则，实施价格管理。
第二章价格构成第六条商品住宅的成本构成１、征地费用和土地出让金。
征地费用包括征用土地补偿费、青苗及附作物补偿费、安置补助费或城镇发生的拆迁补偿、安置费。
经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，免交土地出让金；２、前期工程费用。
包括通路、通水、通电、平整场地和工程勘察、设计费；３、房屋建筑安装工程费。
按建筑施工图的要求和标准，规定应进入建筑工程（含安装）的费用；４、基础设施建设费用。
指开发项目内发生的道路、供水、供电、供气、排气、排污、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用；５、公共设施配套费用。
江苏省物价局关于严格执行商品住房销售“一价清”制度的通知-苏价服[2012]104号
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江苏省物价局关于严格执行商品住房销售“一价清”制度的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 江苏省物价局关于严格执行商品住房销售“一价清”制度的通知（苏价服[2012]104号）各市、县（区）物价局（发改委、发改局）：我省自2003年推行住宅商品房销售“一价清”制度以来，为提高住宅商品房销售价格的透明度，维护购房者的合法权益，规范房地产开发企业价格行为，促进房地产市场健康稳定发展，发挥了积极作用，取得了良好的社会效果。
近年来，特别是从2009年全省停止执行普通商品住房政府指导价管理以来，房地产市场情况发生了较大变化，出现了部分房地产开发经营企业不严格执行商品住房销售“一价清”制度，房价构成不透明，重复收费，价外乱收费等问题，房价行为中这方面纠纷和投诉增多，购房人反映比较强烈。
为进一步规范房价行为，制止乱收费现象，保障购房者合法权益，现就严格执行商品住房销售“一价清”制度等有关问题通知如下：一、重申和明确全省所有房地产开发经营企业必须执行商品住房销售“一价清”制度规定。
商品住房销售“一价清”制度要求，商品住房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格，合同成交价格之外不得收取其他费用。
商品住房销售价格构成包括合理的开发建设成本、税金和利润等。
与商品住房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视工程，安全监控系统、进户门、信报箱以及面向所有业主的配套设施等建设费用，一律计入开发建设成本之中。
对于商品住房建设成本中个别工程（或配套设施）项目确因特殊原因暂时无法预算费用，商品房经营者必须公示说明并与购房者在签订购房合同时约定收费及其收费方式。
商品房具体真实成本分析
商品房具体真实成本分析商品房的成本包括土地成本、建设成本、税费成本、管理成本和销售成本等。
首先是土地成本。
土地是商品房的重要成本之一、通常，土地成本是由土地出让价格以及相关的征地拆迁费用、土地整理费用等构成。
土地出让价格由土地市场需求、地理位置、土地规模等因素决定。
征地拆迁费用和土地整理费用则是根据土地规划和政府政策来确定的。
同时，土地成本还包括土地使用权的取得费用。
其次是建设成本。
建设成本是指商品房的建设费用，包括施工成本、装修成本和设备采购成本等。
施工成本主要包括建筑材料费用、人工费用、机械设备使用费用等。
装修成本则是指房屋内部的装修、装饰等费用。
设备采购成本是指为了房屋正常运行所需的设备和设施的采购费用。
第三是税费成本。
税费成本是商品房的另一个重要成本。
主要包括增值税、契税、土地增值税、城市维护和建设税等。
增值税是指从企业收入中扣除支出后留下的增值部分，按照一定比例征收的税费。
契税是指买卖商品房所需缴纳的税费，一般按照房屋的成交价格的一定比例征收。
土地增值税是指土地转让时，按照土地增值部分征收的税费。
城市维护和建设税是指为城市基础设施建设所征收的税费。
第四是管理成本。
管理成本是指商品房物业管理所需的费用。
物业管理费用包括物业设施的维护和管理、小区公共服务设施的使用等费用。
同时，还包括物业管理人员的工资、福利等费用。
最后是销售成本。
销售成本包括销售人员的工资、推广费用、广告费用等费用。
此外，还包括销售提成、佣金等费用。
除了以上几个方面的成本外，还有一些其他的成本需要考虑。
比如，筹建期利息是指在商品房项目建设的过程中，由于筹集资金需要借贷，所需支付的借贷利息。
销售筹备费用是指在商品房项目销售准备阶段所需支出的费用。
综上所述，商品房的真实成本是由多个方面的费用构成的，其中包括土地成本、建设成本、税费成本、管理成本和销售成本等。
每个方面的成本都会受到多个因素的影响，如土地市场需求、建设费用、税费政策、管理费用等。
商品住宅销售价格构成管理办法-办法(最新)
商品住宅销售价格构成管理办法-办法第一条为规范商品住宅销售价格构成，促进商品住宅建设和房地产业健康发展，制定本办法。
第二条凡本市行政区域内新建商品住宅销售价格的制定，均须遵守本办法。
第三条市价格行政主管部门是本市商品住宅销售价格的主管机关，负责组织实施本办法。
区、县价格行政主管部门负责本辖区内商品住宅销售价格行为管理和监督检查工作。
建设、财政、税务、审计、规划、国土资源和房屋管理等行政主管部门按照各自的职责，依法实施监督和管理。
第四条商品住宅的销售价格，由住宅开发经营者(以下简称开发经营者)依照本办法的规定确定。
市或者区、县价格行政主管部门有权进行抽查审核。
被抽查的开发经营者应当如实提供相关资料。
价格行政主管部门及其工作人员不得将依法取得的资料或者了解的情况用于依法进行价格管理以外的任何其他不得泄露当事人的商业秘密。
经济适用住房销售价格按照国家和本市有关规定确定。
第五条开发经营者要加强管理，提高效率，严格成本核算降低商品住宅的成本和价格。
第六条商品住宅销售价格由以下部分构成：(一)住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。
(二)期间费用，包括管理费用、财务费用和销售费用。
(三)税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
(四)依法应当缴纳的其他行政性事业性收费。
(五)利润。
第七条商品住宅销售价格构成的具体项目，由市价格行政主管部门制定并予以公布。
第八条下列费用不得计入商品住宅成本：(一)各种集资、赞助、捐赠和其他与开发经营无关的费用。
(二)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。
(三)土地闲置费。
(四)开发经营者自留的房屋建设费用。
(五)营业性用房和设施的`建设费用。
(六)由市或者区、县财政拨款建设的非营业性公共建筑、配套设施的建设费用。
第九条配套建设的居住区公共服务设施，其建设开发费用已经计入商品住宅成本后又出售、出租的，应当相应冲减商品住宅成本。
商品房价格管理规定范文（4篇）
商品房价格管理规定范文第一章总则第一条为了规范商品房价格管理，保护消费者合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《商品房销售管理条例》和其他相关法律法规，制定本规定。
第二条本规定适用于销售面积超过100平方米的商品房，并适用于商品房的价格确定、公示、调整、执行、监督管理等方面。
第三条商品房价格应当遵循公平、公正、公开、合理的原则。
第四条商品房的市场价格由市场决定，政府不得干预，价格形成机制应当由供需双方自主协商确定。
第五条商品房价格应当包括基准价格和变动价格。
基准价格是指商品房在建设过程中的成本价加上合理利润后形成的价格，变动价格是指因市场供求变动等因素引起的价格波动。
第六条商品房价格公示应当明确标示基准价格、变动价格的构成、计算方式以及购房者享受的优惠政策等内容，并及时更新，确保公示内容真实、准确。
第二章商品房价格的确定和公示第七条商品房价格应当由开发商按照市场化原则自主确定，但不得低于基准价格和上限价格。
第八条基准价格应当按照以下原则确定：（一）坚持按照成本价加合理利润原则确定，包括用地费、建设费、税费、贷款利息、销售费用等；（二）根据项目的特殊情况，可以适当调整基准价格，但应当合理、公正、透明；（三）基准价格应当与同类商品房相比具有合理竞争力。
第九条变动价格应当按照以下原则确定：（一）充分考虑市场供求关系，根据市场变化情况调整，保持价格的稳定和合理性；（二）变动价格应当公示，明确变动价格的构成和计算方式。
第十条商品房价格公示应当包括以下内容：（一）商品房的基准价格；（二）商品房的变动价格构成和计算方式；（三）购房者享受的优惠政策；（四）价格公示的有效期。
第十一条商品房价格公示应当通过多种方式进行，包括在销售场所、开发商官方网站、新闻媒体等渠道公示，并及时更新。
第十二条商品房价格公示应当真实、准确，不得虚假宣传，不得以任何形式夸大商品房的价格或隐瞒价格信息。
第十三条购房者对商品房价格公示有异议的，可以向相关部门投诉或申请进行核实。
商品房销售价格的影响因素
护以及 房地产开发企业 的管理营销等费用。
商 品 房 销 售 价 格 的 影 响 因 素
左 勇
摘 要： 介绍 了商 品房的成本 构成部分 ， 从楼盘 的大小、 筑密度和景观环境 、 区配套 服务 、 建 小 房屋户型、 销售对象和人性
化设计几方 面探讨 了商品房销售价格 的主要影响 因素 ， 以提 高开发公 司的经 济效 益。 关键词 ： 品房， 商 房屋成本 ， 售价格 ， 筑密度 销 建 中图分类号 ： Ｕ７ ３ Ｔ ２ ． 文献标识码 ： Ａ
这些影响因素大致有以下几 点 ： 会受 到追捧 ， 楼盘 的售价也 会上涨起 来 。ｅ 医 院， ． 人们 在 日常生 １ 整个 开发 楼盘 的 占地 面积和 开发商 品房总 建筑 面积 。楼 活 中都会碰到生病 ， 医是否方便 就 成为一个 重要 的考虑 因素 ， ） 就
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第３ ３卷 第 ２ 期 ７
２ ００ ７ 年 ９ 月
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商品住宅销售成本与价格构成
商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价。
开发成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用。
土地使用权费：出让或转让获得、支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税费+行政划拨取得、划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十城市市政基础设施配套费。
住宅建造成本=前期工程费+建筑+安装工程费+设备+附属工程费+非营业性公共配套设施建设费
前期工程费：包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等“三通一平”费用支出。
建筑+安装工程费+设备：包括房屋主体部分的土建（含桩基），工程费，水电安装工程费（含结构和装修），设备购置费（含电梯费）等。
附属工程费：住宅小区基础设施建设费，指小区内规划红线以内道路，供水供电（含一表一户）供气，供热，有线电视，邮政信报箱，电信，路灯，防盗，绿化，环卫，排污，消防设施等基础建设所发生的设备费用建设费用。
规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
非营业性公共配套设施建设费：包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水
泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
开发间接费：开发商直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福利，折旧，修理费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销等。
其他与项目开发直接有关的费用。
住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用管理费用：开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
财务费用：开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用。
销售费用：销售商品房而发生的各项费用。
利润：以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。
税金：指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
税金，国家规定的税目和税率执行。
固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外，税务部门的规定办理。
商品住宅差价：包括楼层差价和朝向差价。