上海思南路地块项目可行性分析报告(87页)
上海黄浦区广慈思南设计公示
上海黄浦区广慈思南设计公示上海黄浦区广慈思南设计公示一、引言上海，这座国际化大都市，吸引了无数人的目光。
而在其中，黄浦区作为上海的中心，更是充满了魅力和活力。
然而，黄浦区广慈思南设计公示，却成为了这座城市的一道风景线。
在这篇文章中，我将带领您深入探索广慈思南设计公示的背后故事，并分享我个人对这一主题的观点和理解。
二、广慈思南设计公示的背景广慈思南设计公示起源于黄浦区的一项城市规划项目。
这个项目的目标是通过城市设计来提升广慈思南地区的功能和美观度。
广慈思南位于黄浦江畔，是黄浦区重要的商业和文化区域。
然而，由于历史原因和城市发展的不平衡，广慈思南地区存在一些问题，如建筑老化、交通拥堵和缺乏绿化空间等。
为了解决这些问题，黄浦区政府决定进行一次全面的城市设计。
广慈思南设计公示作为其中的一环，旨在邀请专业设计团队和公众参与，共同探讨广慈思南的未来面貌。
三、广慈思南设计公示的主要内容广慈思南设计公示主要包括以下几个方面：1. 建筑设计：在广慈思南地区进行建筑设计，旨在提升建筑的外观和功能。
设计团队将结合区域特点和建筑历史，打造具有现代化特色和独特风格的建筑。
他们还将考虑交通流线、人流分布和空间利用等因素，以提高广慈思南地区的可持续发展程度。
2. 交通规划：广慈思南地区作为黄浦区的交通枢纽，交通拥堵一直是一个难题。
在设计公示中，交通规划成为了重要的议题。
设计团队将研究交通流量、出行方式和交通组织等问题，提出合理的交通规划方案。
这些方案将旨在优化交通流动、减少交通拥堵，提高广慈思南地区的交通效率。
3. 绿化空间规划：绿化空间是城市生态系统的重要组成部分，也是人们休闲娱乐和放松心情的重要场所。
在广慈思南设计公示中，绿化空间规划成为了关注的焦点。
设计团队将考虑绿化空间的布局、植物选择和景观设计等因素，打造一个美丽宜居的绿色环境。
四、广慈思南设计公示的意义和价值广慈思南设计公示的举办具有重要的意义和价值。
它呼吁公众参与城市规划。
思南路工程降水、挖土、支撑施工方案(最终)
基坑平面图
本基坑围护形式采用地下连续墙＋内支撑的围护形式，地下连续墙 为两墙合一。地下连续墙墙幅间止水采用旋喷桩Φ800，桩长15.5m。 邻近保护建筑物侧地下连续墙两侧采用Φ650@450的三轴水泥搅拌 桩对地墙槽壁加固；在基坑北侧，由于邻近建筑物距离地墙较近，该 区域地墙外的槽壁加固三轴水泥土搅拌桩满插H488×300×11×18型 钢；在邻近保护（保留）建筑侧被动土体加固和槽壁加固之间采用基 坑内被动区采用Φ800@1000mm高压旋喷桩进行填充加固，
3 3号楼
6 7 6号楼 4 3 4 6 5 7号楼 6 6
复
3
兴
6号楼
FX515
中
5号楼 3
路
FX517
新建部分 地下车库：地下二层,建筑面积22196平方米，框架结构。 1#楼：地上三层，建筑面积944平方米，框架结构。 2#楼：地上三层，建筑面积2150平方米，框架结构。 3#楼：地上三层，建筑面积912平方米，框架结构。 5#楼：地上三层，建筑面积1326平方米，框架结构。 6#楼：地上六层，建筑面积3186平方米，框架结构。 7#楼：地上六层，建筑面积7335平方米，框架结构。 8#楼：地上七层，建筑面积9874平方米，框架结构。
复
兴
中
基坑周围管线平面布置图
路
FX515
FX517 5号楼
重 庆
配水 配水 蒸汽 合流 配水 配水 降水 蒸汽 信息 供电
700 94/3016 H0.00 SO.90 800 94/3016 H0.00 S0.90 1000 94/4006 H0.00 S0.90 2400 94/5091 H0.00 1000 94/3016 H0.00 S0.90 500 94/3016 H0.00 S0.90 600 94/5091 H0.00 300 94/4006 H0.00 S0.90 36孔 市内电话 94/2055 H0.00 SO.90 8 94/1086 H0.施
上海百年历史街区透析——上海思南路历史街区的保护与再生
上海百年历史街区透析——上海思南路历史街区的保护与再生作者：邵甬，胡力骏来源：《上海城市规划》 2015年第5期邵甬胡力骏文章编号1673-8985（2015）05-0037-06 中图分类号TU981 文献标识码A摘要：上海思南路历史街区曾是法租界由东到西第三次扩张的起点，集中体现上海近代租界区住宅建设特点与发展脉络，具有丰富而完整的街区风貌，也是在中国近代史上具有独特历史内涵的区域。
20世纪末开始的思南路历史街区的保护与再生基于深入的历史研究和现状调查，准确把握街区的历史文化特点和价值，通过规范科学的规划、深入细致的设计、精益求精的技术、综合的运作机制等，达到“保护与再生”双重的城市更新目标，兼顾了历史、文化、环境、社会和经济价值。
关键词：城市更新；保护；再生；思南路历史街区作者简介邵甬同济大学建筑与城市规划学院教授，博士，博士生导师胡力骏上海同济城市规划设计研究院高级工程师，硕士1990年代的上海处于以大拆大建为模式的“旧城改造”中，随着经济发展，土地的商业化，上海市民人均居住面积的显著提高，城市的历史景观也在快速发生着变化。
思南路历史街区（现名“思南公馆”）作为1999年上海市政府确定的“历史建筑与街区保护改造试点”之一，在理念、目标和方法层面都具有非常特殊而重要的探索性意义。
通过10年坚持不懈的努力和创新，思南路历史街区得到了保护与再生，这是基于深入的历史研究和现状调查，准确把握街区的历史文化特点和价值，通过规范科学的规划、深入细致的设计、精益求精的技术、综合的运作机制等，达到“保护与再生”的双重的城市更新目标，从而兼顾了历史、文化、环境、社会和经济价值。
1 学术研究：思南路历史街区的历史文化特征和价值1.1 20世纪上半叶的城市化之路近代上海开埠，列强获得在上海开设租界的权力。
1848年，继英国人之后，法国人在县城与洋泾浜之间开辟了法租界。
此后，租界不断通过越界筑路的方式进行扩张，“华洋分居”局面被打破后，大量的华人涌入租界，人口激增。
街坊思南路项目室外排水工程施工方案
街坊思南路项目室外排水工程施工方案卢湾区47＃、48＃街坊思南路项目室外排水工程施工方案目录第一章工程概况。
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. 21。
1 工程概况。
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. 21.2 工程简介及参与单位 .。
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3工程主要内容及实物工作量(估）：.。
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.. 21.4施工工期：....。
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. 31。
5工程难点...。
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. 3 第二章、编制依据.。
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4 第三章、施工部署。
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1 施工阶段计划安排 .。
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2 主要施工机械设备（暂定）。
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3 施工管理网络 .。
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5 第四章、施工工艺流程及主要施工技术措施。
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64.1 地下室顶板外室外排水管道施工。
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. 64.1。
1施工工艺 ......。
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1.2主要施工技术。
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6 地下室顶板上室外排水管道施工。
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2.1施工工艺。
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2.2主要施工技术 ..。
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.94.3 窨井钢板桩围护施工 .。
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11 第五章、临近建筑保护及临时应急措施.。
思南路屋面工程施工方案
目录目录 01. 工程概况 (1)1.1 前言 (1)1.2 材料 (1)1.3 施工概况.................................................................错误！未定义书签。
1.4 施工方案的编制依据 (2)2. 施工方案 (2)2.1 施工机具 (2)2.2 施工的主要流程 (2)2.3 基层处理 (3)2.4 防水涂膜施工 (3)3. 主要技术措施 (4)3.1 质量保证体系 (4)3.2 施工组织与进度 (4)4. 质量要求及安全、文明施工 (4)5. 质量检验与工程验收....................................................错误！未定义书签。
附图：1.屋面防水示意图2.屋面女儿墙防水示意图3.泛水防水结构示意图4.出屋面设备基础防水示意图5.门槛节点防水示意图6.穿屋面管道防水示意图7.出屋面预留洞封堵防水示意图8.天沟部位防水示意图9.雨水口部位防水示意图10.室外雨篷防水示意图屋面做法详图311.凸窗节点防水示意图12.生活阳台防水示意图13.倒角节点示意图1.1 前言1.1.1.卢湾区第47、48街坊位于上海核心的复兴中路、思南路地区，占地面积约为5.1公顷。
其范围西起思南路西侧花园住宅边界，东至重庆南路，南临第二医科大学、北抵复兴中路，与复兴公园隔街相望。
本地区是衡山路、复兴路历史文化风貌区的重要组成部分。
1.1.2 本项目的施工内容包括：新建住宅：6号楼、7号楼、8号楼屋面、室外空调板、室外雨棚、生活阳台的防水施工,采用涂膜水泥基聚合物防水材料I型——超级弹性防挡水（Formdex Uniflex）。
1.1.3 本工程由上海基成达申防水材料有限公司提供材料，上海华希建筑装潢工程有限公司负责施工。
合同工期：以总包通知的开工日期为准，配合总包施工。
1.1.4 工程质量及安全、文明施工要求：⏹质量一次性合格；⏹安全：文明安全施工⏹文明施工要求：市级文明工地标准1.2 材料1.2.1 超级弹性防挡水（Formdex Uniflex）：属水泥基聚合物防水材料。
思南官井旧城改造可行研究报告-40页精选文档
思南官井旧城改造可行性研究报告目录第一章总论 (1)1.1项目名称 (1)1.2项目建设单位及基本情况 (1)1.3可行性研究报告编制依据与范围 (1)1.4建设地点 (2)1.5建设内容与规模 (2)第二章项目建设的必要性 (3)2.1思南县经济社会发展状况 (3)2.2思南县城总体规划布局 (5)2.3工程建设的必要性 (6)第三章建设规模与主要建设内容 (13)第四章项目选址及建设条件 (14)4.1选址 (14)4.2项目建设工程条件 (14)4.3项目建设市政条件 (15)第五章工程方案 (16)5.1区域概况 (16)5.2总平面布置 (16)5.3建筑方案 (17)5.4结构方案 (18)5.5给排水及消防 (19)5.6供配电及弱电 (21)5.7暖通、空调 (24)第六章环境影响评价与消防安全 (26)6.1环境影响评价 (26)6.2编制依据 (26)6.3项目主要污染源及污染物 (26)6.4环境保护措施 (27)6.5消防 (27)第七章节能节水措施 (29)7.1节水措施 (29)7.2电气节能措施 (29)7.3空调节能措施 (29)7.4建筑节能 (30)第八章投资估算与资金筹措 (35)8.1投资估算 (35)8.2资金筹措 (35)第一章总论1.1项目名称思南县官井片区旧城改造一期工程1.2项目建设单位及基本情况1.2.1项目建设单位贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司1.2.2工程概况本项目用地位于贵州省铜仁市思南县思唐镇府后街，用地面积约为5006.04平方米，建设用地面积4992.81平方米。
用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近50米。
用地西面为环城路，东面为府后街，地块上无高压线，场地周边交通条件十分优越，城市配套设施完备。
1.3可行性研究报告编制依据与范围1.3.1工程设计的主要依据《城市居住区规划设计规范》GB50180-93《民用建筑设计通则》JB 50325-2019《建筑设计防火规范》GB50016-2019（2019年版）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2019年版）《住宅建筑规范》GB50368-2019《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》JGJ26－95《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2019、J114-2019 《地下工程防水技术规范》GB50108-2019《贵州省居住建筑节能设计标准》DBJ52-49-2019其他相关的国家、地方法令法规。
金丰易居上海市思南花园88号项目策划报告
金丰易居上海市思南花园88号项目策划报告————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：目录《市场篇》一、基本情况 (2)二、项目分析 (5)《产品篇》一、产品特点 (22)二、产品定位 (27)三、目标客层分析 (28)四、产品建议 (33)《企划篇》一、主题定位 (36)二、推案艺名 (37)三、价格策略 (39)四、产品策略 (41)五、现场包装 (43)六、广告表现 (44)市场篇一、基本情况1、地理位置思南花园位于卢湾区思南路、泰康路口。
北临建国西路、西接瑞金二路，与打浦桥商圈遥遥相望，南临徐家汇路。
周边快速干道阡陌纵横，南北高架贯穿申城各主要区域。
鱼贯穿行堪称地处卢湾区中心腹地的思南路，淮海路商业中心的繁华盛景、打浦路现代商圈的日变日新、林荫小径的梧桐森森呈现出怡然风情的生活画卷，自然使物业所处黄金位置身价备增，几成上海楼市的“钻石地段”。
2、目前状况◆项目简介思南花苑原推广案名“尊街贵巷”，由上海思南房地产公司负责开发。
小区总占地面积10079平方，总建筑面积54483.8平方米，容积率为5.049。
小区规划由两幢32层的板式高层建筑组成，共分六个门号，规划总户数441户。
◆房型布局情况A栋30层高层，设3个门洞。
1 —28层每个门洞呈二梯三户格局；29—32层分别为两梯两户，两梯三户，其中掺杂少量复式房型和一室两厅小户型。
其中标准层二房二厅二卫面积从97.94M2—106.45M2不等；三房二厅两卫的居室则变化较多，建筑面积从127.07M2—188.90M2八种规格，得房率为76%。
B栋32层高层，设两个门洞。
4—27层每个门洞分别为两二梯四户及二梯三户，其中有部分复式结构房型，28层—31层均为二梯二户。
标准层二室二厅二卫建筑面积96.07—118.12M2，三室二厅二卫从140.09M2—195.87M2，一室两厅的建筑面积则多以50M2，得房率也达到76%。
上海市普陀区建设和管理委员会关于上报《普陀区长浜河道、桃浦湖等综合整治工程可行性研究报告》的请示
上海市普陀区建设和管理委员会关于上报《普陀区长浜河道、桃浦湖等综合整治工程可行性研究报告》的请示文章属性•【制定机关】上海市普陀区建设和管理委员会•【公布日期】2020.07.31•【字号】普建委〔2020〕62号•【施行日期】2020.07.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文上海市普陀区建设和管理委员会关于上报《普陀区长浜河道、桃浦湖等综合整治工程可行性研究报告》的请示上海市水务局：根据《普陀区水利规划》以及《大场社区W121501单元C1、C3街坊控制性详细规划局部调整》，地块内包含2条河道、1处湖泊，分别为长浜、桃浦河及桃浦湖，为增强防汛除涝能力、提高水资源调度能力、配合区域开发建设、改善区域水环境、提升地块景观形象，我委委托上海市城市建设设计研究总院（集团）有限公司编制了《普陀区长浜河道、桃浦湖等综合整治工程可行性研究报告》。
工程主要内容为新开河湖、河道疏浚、新建护岸、新建泵闸、新建景观桥、水生态修复以及构建滨河景观带等。
河道整治长度共1127.17m，其中长浜（桃浦河~区界）实施长度为407.07m，新开桃浦湖长度为325.41m，水面积为11973m2，桃浦河（沪嘉高速~区界）实施长度为394.69m，新建护岸共1355.51m；新建长浜泵闸1座，水闸口门宽度6m，泵站流程2.4m3/s；新建景观桥2座；水生态修复面积为17073m2，新建绿化13040m2。
工程估算总投资29484.86万元。
其中，工程费用7287.04万元，独立费用1116.09万元，预备费672.25万元，供电外线费40万，建设用地费20369.48万元。
项目建设法人单位为普陀区河道管理所。
妥否，请批复。
上海市普陀区建设和管理委员会2020年7月31日。
上海项目可行性研究报告
上海项目可行性研究报告1. 引言本报告旨在对上海市一项新项目的可行性进行研究和评估。
该项目计划在上海市建设一座大型购物中心，以满足日益增长的消费需求。
本报告通过对市场需求、竞争环境、财务状况等方面的分析，对该项目的可行性进行综合评估。
2. 项目背景随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，上海市消费需求也不断增长。
然而，目前的购物中心设施无法满足市民日益增长的购物需求。
因此，本项目计划在上海市兴建一座大型购物中心，以扩大该市购物设施的供给。
3. 市场调研为了评估该项目的可行性，我们进行了对上海市消费者的市场调研。
调研结果显示，大多数消费者对购物中心的规模、购物品牌、娱乐设施等有较高的期望和需求。
此外，购物中心附近的交通便利性对消费者选择购物地点也具有较大影响。
4. 竞争分析针对上海市购物中心行业的竞争格局进行了深入分析。
我们发现，目前上海市已有多家大型购物中心，并且还有一些新的购物中心计划中。
竞争对手的存在将对本项目的可行性产生一定的挑战。
因此，在项目运营中，我们需要通过提供独特的服务和建立品牌优势来应对竞争。
5. 技术可行性分析在技术可行性方面，我们考虑了购物中心建设和运营所需的主要技术。
通过与专业建筑师和工程师的合作，我们确定了合理的建筑方案，并确保购物中心的设计满足消费者的需求和安全标准。
同时，我们还将引入现代化的信息技术系统，以提供更好的购物体验和管理效率。
6. 财务可行性分析在财务可行性分析中，我们对项目的投资回报、盈利能力等进行了评估。
通过对市场规模、竞争情况和预计运营成本的分析，我们得出了一个乐观的预测结果，显示该项目具有良好的盈利潜力。
然而，我们也意识到在运营初期可能面临现金流不足的风险，因此需要制定合理的财务策略。
7. 风险评估与应对策略本报告还对可能面临的风险进行了评估，并提出了相应的应对策略。
主要风险包括激烈的市场竞争、政策变化、投资方的关注度下降等。
为减少风险，我们计划通过市场定位、营销策略的创新、合理的财务管理等方式进行积极应对。
上海思南路地块旧区改造可行性咨询报告7p
市场篇【最新资料，WORD文档，可编辑修改】一、上海市宏观经济分析（一）、经济总量大跨越，综合实力大提升人们通常用国内生产总值（GDP）来衡量一个国家或地区经济总量规模，1989年上海全市GDP不足千亿元，2001年达到4950.84亿元，按可比价格计算，经济总量规模比1989•年扩大了2.6倍。
现在，上海一个月实现的经济总量就相当于1989年全年经济总量的三分之二。
在这期间，虽然曾有亚洲金融危机、世界经济增长减缓、国内需求不足等来自国内外不利因素对上海经济发展的干扰与影响，但据数据表明，按可比价格计算的年均经济增长率，这期间达到11.3%，高于同期全国平均增速2个百分点。
尤其是1992年以来，连续10年保持两位数的增长速度，其中1999年的增幅达到10.2%，名列全国第一位。
伴随国民经济的持续快速发展，综合实力显著增强，人均GDP不断跨上新台阶。
1989年，上海全市人均GDP从5000多元起步，1993年实现万元跨越，达到11700元，而后又用了两个三年实现了2万元和3万元的跨越。
2001年已达到37382元。
按当年汇率计算，全市人均GDP已经达到4500美元左右。
经济运行质量不断提高，财政收入增长明显快于经济增长。
2001年，全市完成财政收入接近2000亿元，比1989年增加5.7倍，平均每年增长17.2%，高于同期GDP年均增幅近6个百分点。
与总量经济增长相应的其他主要经济指标，也显现出持续快速增长的特征。
2001年，上海工业总产值达7656.96亿元，按可比价格计算，是1989年的4.9倍，平均每年增长14.3％；社会消费品零售总额达1861.3亿元，是1989年的5.6倍，平均每年增长15.5%。
（二）、产业结构大调整，第三产业大发展“优先发展第三产业、积极调整第二产业、稳定提高第一产业”的产业结构战略性大调整，有力地推进了上海国际经济、金融、贸易、航运中心的建设。
以金融、商贸、交通通信、房地产、都市旅游为主的第三产业持续快速发展，对全市经济发展的推动作用显著增强。
上海思南路地块项目可行性分析报告(87.pptx
国内 · 上海新天地
• 平面布局
咖啡馆实景
国内 · 上海新天地
新天地的成功在于改新如旧，不经意带出一种怀旧的氛围，而内部 的现代时尚也和外部的古旧不相冲突。
新天地 户外实景
国内 · 上海新天地
改造点评：
新天地的不足之处，就是太多地忽略了里弄建筑所隐含的生活方式。对这种 极其珍贵的原真的生活方式，没有适当保留和展现。
思南路的明天
卢湾区思南路花园住宅保护规划总图
思南路地块改造原则
• 保护原则----保护代表上海历史文化名城特色的重要历史街区的 空间格局、街巷尺度、文物古迹和历史建筑等历史文化构成要素， 延续城市历史文化环境，保护思南路历史文化风貌区的历史风貌。
• 发展原则----贯彻历史城市和花园住宅区的可持续发展战略，发 挥传统的历史文化环境在现阶段的现实积极意义，同时重视改善 居民的生活质量和环境品质。
现代卢湾
地段——卢湾区位于上海市中心，全区面积8.02平方公里，其中陆
地面积7.52平方公里，水域面积0.50平方公里。区界北至延安中 路、金陵西路，与黄浦区、静安区交界；东至西藏南路、制造局 路，与黄浦区接壤；西至陕西南路、瑞金南路，与静安区、徐汇 区为邻；南至黄浦江河道中心线，与浦东新区相望。区境内辖淮 海中路、瑞金二路、打浦桥和五里桥4个街道，
国外著名老城区、历史旧址改造成功案例
• 点评——该方案比较成功的将 全新的建筑构件与历史建筑完 美的融合在一起，同时将使用 功能和观赏功能很好的结合在 一起，同时兼顾了节能和环保， 真正做到了一举三得。
旧城改造的巨大商业利益
• 国外成功的案例当推西班牙的工业小城毕尔巴鄂市为例，古德海 姆博物馆的兴建为该城市的复兴每年积累1亿美元的资金，仅在 一年之内，就还清了自身的建设费用，而毕尔巴鄂市也因此成一 个旅游的景点，每年迎来大批的国内外游客。
上海思南新苑规划方案
上海思南新苑规划方案前言上海思南新苑是上海市闵行区新苑街道境内的一块可开发用地，总用地面积53889平方米，规划建筑面积约16万平方米。
以下是本次上海思南新苑规划方案的详细展示。
地理位置上海思南新苑位于闵行区新苑街道境内，地处东陈路（近莲花西路）、城耀路（近城南路）交汇处，紧邻上海轨道交通5号线，距离东西两侧公路分别为3公里左右。
思南新苑地理位置图思南新苑地理位置图总体规划本次规划方案的主要目标是打造一个现代化、准生态、生态环境友好、功能完备又方便实用的社区。
具体规划如下：绿地公园作为城市的“肺部”，思南新苑应该具备一定面积的公共绿地。
本次规划方案在地块中央设置了1.5公顷的绿地面积，分别包括儿童游乐区、篮球场、健身区等；通过人行道、花坛等巧妙地将绿地与其他建筑物分隔开来。
居住区思南新苑居住区将建造13栋高层住宅和7栋别墅式花园洋房，总计3200套房源，其中住宅建筑面积约11万平方米，花园洋房建筑面积约5万平方米，分别满足不同群体居住需求。
独立商业区独立商业区将设置于地块南侧，包括大型购物商场、餐饮区、超市、影院等实现一站式目的地购物需求，同时外围配有3层地下停车场，可容纳2000辆车停放。
社区服务设施社区服务设施包括教育、医疗和老年服务等，将按照“全生命周期”的理念进行规划，即从婴儿园、幼儿园、学前班直至初中、高中，将务求为居民提供全方位的教育服务；医疗设施尽可能让您看病无忧，规划内将配置社康中心、社区医院、社区药房等一系列医疗配套设施；此外，较难照顾自己的老年人也将获得更好的服务保障。
交通路网本次规划方案将建造绿道环绕地块的绿地公园，并设有均宽10米左右的主干道，使城市生活与轨道交通紧密结合，有效缓解小区内的交通拥堵。
总结上海思南新苑规划方案力求达到“人文、自然、科技、现代化”的理念，打造一个完美的城市骨架。
我们相信，只要我们的规划能够不断实践，并保持良好的建设理念，一定会在上海市未来的城市发展中扮演重要角色。
上海征地可行性研究报告
上海征地可行性研究报告
根据上海市征地可行性研究报告，以下是关于上海征地的可行性考虑：
1. 土地需求：上海作为中国最大的城市之一，面临着大量的土地需求，用来支持城市发展和建设。
征地可以提供必要的土地资源来满足这一需求。
2. 社会经济影响：征地可能对被征地户家庭、企业和社区造成一定的经济影响。
项目可行性研究应该对这些影响进行评估，并寻找最佳的解决办法来减轻负面影响。
3. 法律合规性：征地过程必须遵守相关的法律法规，包括土地管理法、城市规划法等。
征地的合规性是项目可行性的重要考虑因素之一。
4. 政府支持：上海市政府在土地征收和开发方面通常会提供一定的支持，包括政策支持和经济资助。
项目可行性研究应该考虑政府支持的程度和可靠性。
5. 环境影响评估：征地项目可能对当地的环境造成影响，包括土壤污染、水资源利用和生态系统破坏等。
可行性研究应该对这些影响进行评估，并提出相应的环保措施。
6. 公众参与：征地过程可能会引发公众的关注和争议。
可行性研究应该考虑公众参与的机制和沟通方式，以确保征地过程的透明度和公正性。
7. 整体可行性：最后，征地项目的整体可行性要综合考虑以上各个因素，并综合评估潜在风险和收益。
思南路项目钢管桩工程施工设计方案
思南路项目钢管桩工程施工设计方案一、概况1、工程概况工程名称：思南路项目（二期）工程工程地点：上海市卢湾区复兴中路思南路地区业主单位：上海城投永业置业发展有限公司设计单位：江欢成设计事务所监理单位：上海建科建设监理咨询有限公司总承包单位：上海第四建筑工程有限公司2、施工概况本区改造工程建筑为法式别墅风格，建于1920年间。
该建筑原基础采用三合土条基，基础埋深浅，原设计未考虑抗震设防，且受当时的设计理论、建筑材料、以及施工条件的诸多限制，所用建筑材料、施工质量、结构抗震承载力和构造等不符合现行规范要求。
本着不影响建筑的原本风貌，又满足使用功能的要求，根据抗震鉴定与检测的结果，对基础采用振动沉管桩进行加固处理。
3、工程地质条件4、编制依据4.1《场地工程地质勘察报告》、设计图纸、总平面布置图、施工合同等。
4.2《建筑地基基础工程施工质量验收规范》（GB50202—2002）4.3《建筑桩基技术规范》（JGJ——94）4.4《建筑机械使用安全技术规范》（JGJ33—86）4.5《施工现场临时用电安全技术规范》（JGJ46—88）4.6《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300—2001）4.7《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204—2002）4.8《钢筋焊接及验收规程》（JGJ18—2003）二、工程目标和施工要求1、工程目标质量目标：合格安全目标：无重大各类安全事故文明施工目标：文明工地工期目标：按期完工2、施工要求2.1、严格执行国家和地方的设计与施工规程、规范，以及施工图中的设计规定技术要求和质量标准施工。
2.2、所有桩顶标高误差不得超过±50mm。
2.3、振动沉管桩全部18米施工完毕后，一次性灌注C20细石混凝土，应用振动器震捣密实。
混凝土灌注完毕后内插4根Ф12钢筋。
2.4、垂直度控制贯穿于施工全过程。
2.5、加强监测，确保建筑物受影响最小，因本工程为1920年建筑，为稳妥施工，在每根振动沉管桩周围设置三个沉降观测点，在施工时及时监测周边环境的变化，桩机同土体沉降量累计达到3mm时，立即停止施工，等稳定以后再进行施工。
思南路企划报告
思南路88号企划报告产品篇第一部分产品概述一、地块介绍一本案位置本案思南花园位于卢湾区思南路、泰康路交界处;距打浦桥商业圈仅五分钟的步程..二四至本案北临建国路、西临瑞金二路、南濒泰康路;东依思南路..三交通社区周边交通干道阡陌纵横;公交主干线为南边的徐家汇路;东侧的南北高架贯穿申城各主要区域..公交线路：陕西南路沿线——>128、17、24、786、104路徐家汇路沿线——>大桥一线、781、146、730路建国西路沿线——>42、24、17路复兴路沿线——>96、17、24路淮海中路沿线——>146、42、02、45、126、787路地铁交通淮海路沿线——>地铁一号线陕西南路站、地铁一号线黄陂南路站四周边环境及配套由于地处卢湾区的中心地段;在本案周围商业设施非常完善..南临的徐家汇路是卢湾区主要的商业街道;休闲、娱乐设施齐全;距离本案距离也相对较近;可以成为本案直接享用的生活休闲资源..学校：第十二中学、私立五爱中学、南昌中学、第二医科大学医院：瑞金医院、卢湾区中心医院、市政医院超市商场：家得利超市、顶顶鲜超市、乐购超市、华亭伊势丹等休闲娱乐：复兴公园、若干酒吧茶坊、20+保龄球馆、张德英乒乓中心等二、项目主要经济指标坐落于思南路88号的物业规划由两幢32层板式高层建筑组成;其中A幢规划三十二层;底楼为商铺；B楼最高也达到32层;西端由于退界因素降为二十三层和二十六层;总规划户数423户..各项指标数据单位：M2内容A幢B幢总计住宅用房28189.85 22258.56 50448.41商业用房一层1026.02 1736.45二层710.43设备配套用房一层171.80 一层67.55 239.35公建配套用房二层230.00 230.00物业、会所用房二层525.18 525.18辅助用房一层900.76 3054.90二层1077.07三层1077.07地上总建筑面积30853.28 25381.01 56234.29主楼地下建筑面积1247.29 827.97 2075.26机动车库4616车位133个地面13个用地面积10791容积率 5.17建筑密度24.27%绿化率31.8%总户数423户小区智能化标准配置小区定位：中高档小区的标准最低配置;留有可扩容空间..设备配置：1、小区电子巡更系统2、小区红外线周界报警系统3、小区背景音乐系统4、小区大门入口处及楼宇进出口处设置24小时摄像系统5、一卡通停车库、门禁、收费6、楼宇访客可视对讲系统连接煤气泄漏报警和紧急求助功能7、手机信号加强系统8、室内报警系统为小区业主预留9、弱电井除设计正常要求外;留有防止300×150弱电桥架竖井10、网络配置有线通参与建设单位第二部分项目优劣势分析一、优势分析区域口碑好卢湾区位于市中心地区;商品房开发量不大;但精品率相当高..无论是已建造完成的天天花园、海丽、海华、海兴广场、瑞南新苑、步高苑;还是在建的大同花园、汇龙新城等项目;都能称得上是住宅项目的典范品牌..人文气息浓郁思南路是上海著名的法式浪漫路段;贵族气息与生俱来..古旧的法式花园洋房、梧桐铺道的林荫道路……高贵、浪漫;是人们对思南路最直接的印象..在高贵、浪漫、怀旧外;思南路同时贯穿淮海路、打浦桥两大商圈;是一个“进可享受繁华、退可品享宁静”的高档居住地段..凸现艺术氛围泰康路原为上海一不成规模的艺术品交易市场;路段环境略显凌乱..但在进入2002年后;由于陈逸飞等艺术商人的介入、文化商业气氛渐浓;泰康路已被政府定向为“上海文化艺术街”;并于2002年1月25日正式揭牌成立..泰康路的形象地位将借此大幅提升;有望成为能与思南路比肩而立的高尚地段..生活配套齐全打浦桥商圈作为近几年涌现的商业中心;在高起点、高标准的营造中迅速成为上海颇具知名度的商业中心..特别在徐家汇路沿线;聚集着数量众多的高档休闲娱乐设施;尤其能博得喜爱时尚人士的喜爱..政府对打浦桥的规划还未终止;相信随着政府投入、培植的深入;打浦桥作为上海南区的商业中心;前景将更为看好..本区域市场接受度高从打浦桥区域上看;目前在销、已销楼盘的业绩普遍较好..从已销售近罄的振颖苑、大同花园一期、卢湾城市花园等项目;到目前在销的大同花园二期、汇龙新城、中汇公寓、永业公寓等项目;销售情况都非常良好..产品稀缺特性明显目前本案是思南路上唯一的商品房开发项目;作为地段、人文、艺术的独家拥有者;在市场竞争中具有无可替代性..著名的设计单位本案的建筑设计聘请;环境设计聘请法国PA公司担纲;国际级专业资质水平;其对浪漫、高贵的法式气息的包装也会成为企划对本案包装思路的具像体现..房型设计均好本案为板式高层;房型格局方正;各功能区分布合理..本案房型面积控制得当;在同地段同类产品中属于面积偏小;相对市场接受度较高..精致房型所占比例较大在本案房型规划中出现相当比例的地段稀缺性产品;如一室一厅的小房型;平面四室两厅的大房型等;在去化过程中通路相对较畅;销售前景、拉升价格的前景较乐观..二、本案劣势分析目前地段环境较差本案位于思南路、泰康路口;也是该区域出入徐家汇路的重要通道..在白天这条道路因机动车通行而略显嘈杂;而晚上情况较好..但两幢32层超高层、小区规模不大、超高的建筑树立在路口;突兀感大于建筑本身的美感..思南路概念具有牵强性本案虽借助思南路、泰康路;在地段上占据优势;但不能否认;除了靠近打浦桥外;本案的思南路88号已位于思南路的最南端;周边环境较差;与理想中的法式浪漫有较大差距；而泰康路的文化艺术街目前仅处于起步阶段;规模尚没有完全形成;且泰康路原有的杂乱印象尚未完全去尽;在对本案的地段理解上会产生歧义..目前区域市场竞争激烈现阶段本案周边地区市场供应量大;竞争激烈..新加坡美树馆、振颖苑、步高苑已整盘售罄;而汇龙新城、大同花园二期、永业公寓、衡园等项目又在市场上展开激烈竞争..诸多产品先后上市使购买方产生良好心理预期;冲动型购买者会相应减少..除此之外;大广告、高宣传的市级物业很有可能成为本区域楼盘的竞争对手..如中凯城市之光、东方曼哈顿二期等市级项目很有可能冲击本案..视野、采光较差泰康路南线的多层物业、天天花园将阻挡本案A幢的采光视野..而受小区规模限制;本案两幢楼间间距较小;仅在40米左右;对B幢采光也会有影响..因此本案两幢楼低区房间的采光都相对较差;会成为销售的抗性..集中绿化面积小受小区规模的影响;本案社区内的绿化面积有限..中庭集中绿化面积仅在1500平方米左右;其中三分之一部分处在阴影当中..会所面积小到目前为止;本案的规划会所面积仅在300平方米左右;这与“高档社区必然配备高质量会所”的住宅消费观念很不匹配..对照周边物业的会所情况;低质量、面积小的会所很可能成为滞碍销售的致命缺陷..定价较高本案虽拥有地段优势;但价格走势较周边个案明显偏高..周边汇龙新城销售均价在6800元/M2左右;步高苑均价仅7000元/M 2出头..而本案的开盘均价就将在7600元/M2左右..针对讲究实惠的上海人来说;高价格很可能导致客户的外流..三、产品的机会点突出产品的唯一性思南路是上海人眼中的高贵地段;而本案很有可能成为思南路上唯一的房产开发项目..针对这批热衷地段的购房者;灌输“物以稀为贵”的概念进行教育和捕捉..三重内涵的统一本案地理位置特殊;使之同时兼备了思南路的人文、泰康路的艺术以及徐家汇路的繁华..其丰富的居住内涵和因此产生的全新的居住方式也可能成为本案制胜的关键..我公司对会所的设计修改本案会所面积在800到1100平方米左右目前开发商尚未确定最后数据..我司建议在满足基本居住配套外;增加一些具有个性化、特殊化的会所内容;用以区别周边竞争个案的会所;提升物业的整体品质..上市期竞争个案相对较少本案推出时正逢所在地段销售的相对平淡期;目前所知仅大同花园三期和本案会有竞争之外;区域内其他楼盘都应处于销售的末期..未开楼盘中香山丽舍复兴中路瑞金二路走大面积路线;与本案没有冲突；而大同花园三期开发走小面积路线;且总价较本案明显偏低;因此将是本案最直接的竞争对手..此外;永嘉路、茂名路附近的瑞南置业项目尚未聘请高水准的物业管理公司为符合本案的高档定位;本案拟聘请高资质物业管理公司担任物业管理或出任顾问;以提高物业的整体品质..精品菜单式装修为满足购房者寻求高贵且注重个性化的居住需求;我们特邀数家外资装潢设计公司介入;举办“装潢设计大奖赛”;以及为客户提供个性化装潢服务;以减轻购房后装潢的压力..泰康路文化艺术街的出台“文化艺术街”的定位大大提升了泰康路的知名度;对本案的销售也具有相当大的影响..目前泰康路进驻踊跃;艺术街也初见规模;在本案的企划、销售中也可以尝试利用这一火爆的“炒地段”的时机..四、风险点近期市场供应量大近阶段区域市场供应量大;大量的供给成交会令区域需求客户、潜在需求客户大幅减少;对本案在今年5月份的开盘造成相当不利的影响..“思南路”概念能否支撑房价作为可预见的直接竞争对手;大同花园三期的房价将直接影响本案的销售进度..本案以思南路地段为主卖点;但此地段能否支撑高昂的均价;目前尚无结论..文化艺术街的招商进度泰康路虽已定名为文化艺术街;但目前启动的只是沿思南路进口的一两百米距离;原地段居民对其破旧的印象并未因此改变..若泰康路的招商进展缓慢;街景改变进度迟缓;会对本案的销售产生不利的影响..会所的修改设计确定作为市级高档物业;会所在销售中的作用不可低估..但由于本案会所面积小、功能单一;若开发商不接受我们的会所修改建议;其会所很可能成为销售的阻力..A、B幢楼预售许可证的获得间隔由于建造进度不同;本案两幢楼的预售证将分期到达..若其中时间间隔过大;会对销售进程产生影响;甚至延滞本案的销售周期..大同花园三期小房型的推出大同花园三期预计将于2002年5月左右正式销售;从目前得到数据上看;其三期房型也走小房型、小面积路线;与本案较为接近..但由于其价格相对本案较低;又已建立了相当高的品牌知名度;因此会对本案的销售造成很大的影响..五、重要提示：就地段而言;本案实际位于思南路最南端;虽冠名为思南路但周边的法式浪漫景致却丝毫未见;与传统印象大相径庭..地段虽好;但其中的“问题概念”将对本案的定位直接产生影响..为支撑产品的高价位;最大的出路就是营造产品的高档特性..目前从小区规模、物业管理、会所等方面;都不能全面体现小区的高档特质..本案企划着力工作的重点;就是在完善地段优势的前提下;使产品本身的优势更加丰满..市场篇一．区域特质分析1．卢湾区住宅物业分布和价格区域分析卢湾区属于中心城区;寸土寸金;住宅物业主要集中在打浦桥地区附近;其他相对集中的物业主要分布在淮海中路、南昌路沿线如茂名坊、局门路沿线如东怡花苑、大众家园、江南造船新苑、永嘉路沿线如茂名大厦等..从目前在销楼盘的销售情况上看;卢湾区楼盘的商品房销售中存在以下特性：1、总价高——受地段因素影响;该地段购房者所承受的价位通常在50至60万左右..打浦桥地区的平均成交价格在70万元左右以上数据均指100平方米左右两房..2、成交量平稳——卢湾区的成交量不高;按月统计一般在几百平方米到几千平方米之间..恐怕这与销价、区域购买力有直接的关系..此外; 区域内均质竞争也平分了有效消费..3、销售周期长——同样是因为其总价因素..除此之外;卢湾区物业面临竞争广泛;也影响了其销售去化的速度..4、单价上涨缓慢——几年来卢湾区的开发、销售量大体持平..销售量虽因近年来盘量放大而有所上升;但价格攀升过快将引发客户的外流; 因此开发商对此都持谨慎态度..5、均好竞争——为迎合高档居住品位;卢湾区楼盘的水平相对整齐;在销售率上也相差不多..目前卢湾区楼盘的均好性明显;但特色物业、主题物业略显匮乏..卢湾区住宅物业的价格区域呈现阶梯状分布：淮海中路至复兴中路沿线——9000元/平方米以上..复兴中路至徐家汇路之间——6500~9000元/平方米..徐家汇路至内环线范围内——4500~6500元/平方米..内环线以外——4800元/平方米以下..本项目所处于徐家汇路沿线;地区均价在6800元/平方米左右;而徐家汇路以北物业因临近淮海路商业街以及深受打浦桥高尚住宅区改造之优势;价格在7000元/平方米以上..2. 本项目周边环境资料分析:1、所处位置分析本项目位于卢湾区的中心地带;周边地理环境较好;徐家汇路与鲁班路是本项目的重要交通干道;南北高架就建在鲁班路上;交通便利; 周边大多为老式里弄住宅和旧式花园洋房;居民整体素质较高;随着今后徐家汇路沿线旧区改造;将为该区域的楼市注入新的活力..2、发展沿革本项目所处打浦桥地区：此区域以前是上海闻名的棚户区;通过大规模的旧区改造;现已成为具有有一定规模的高级住宅区域；这里有过污黑发臭的日晖港;通过填浜筑路;建成了林荫大道；狭窄的徐家汇路通过拓宽改造已成为宽敞通达的上海市“三横三纵”的主要交通干道之一..3、未来规划依照上海市人民政府和卢湾区政府的有关规划;打浦桥地区将简称一个以商贸为重点;多种第三产业配套;多功能综合性的地区性的商贸中心和示范居住区域..4、交通设施打浦桥地区位于卢湾区肇家浜路与徐家汇交汇处;交通便捷..南北高架道自区内穿过;贯通上海市南北;淮海路商业街片刻可达；8车道的肇家浜路绿树成荫..直达徐家汇商业中心只需15分钟车程；驱车经打浦桥隧道过江;到浦东既方便又快捷..更有数条公交线路：17、瑞金南路—通北路43、南浦大桥—上海师大89、南浦大桥—田林路109、南浦大桥—上海火车站780、三林城——延安东路806、虹桥机场—好望角大饭店隧道一线、昌里小区—打浦桥隧道二线、枫林路—洪山路隧道八线、龙华路—梅园新村等穿梭往来于此;连接起城市的各个角落..5、生活机能打浦桥地区商业圈气息浓厚：杭州菜的万家灯火;本帮菜的沙申酒家;雅致的真锅咖啡;热闹的避风塘;上海四大影城之一的嘉华海兴影城等均在本区域内..打浦桥地区文教;休闲设施众多：设施完善的卢湾区体育馆、曹燕华乒乓学校、20+保龄球馆、黄金海岸沐浴广场、卢湾区工人俱乐部等都是休闲健身的好去处..成熟型的社区机能凸现：银行：中国农业银行、中国建设银行、工商银行、上海银行、广东发展银行、深圳发展银行、中国民生银行医院：瑞金医院、第九人民医院、东南医院学校：徐家汇路幼儿园、海华小学、四师附小、卢湾高级中学、李惠利高级中学、兴业中学、行知艺术师范学校、第二医科大学宾馆：新锦江假日酒店、丽花村酒店、汇龙宾馆超市：良友便利店、TOPS顶顶鲜、乐购大型购物中心、农工商特大型卖场商场：国美电器商场、上海兴兆轻纺批发市场、吉盛伟邦家具广场证券公司：华夏证券、安徽证券、东方证券、申银万国证券、国泰君安证券、天津国际投资有限公司以及邮局、电影院、饭店、菜场等生活设施一应俱全..二．重点竞争个案分析1．步高苑1、基本情况：步高苑位于陕西南路、建国西路口;占地面积约1万平方米;总建面积近5万平方米;绿化面积3千平方米;总规划户数260户左右.. 小区一期整片开发建设;由1幢独栋板式高层30层和3幢联体板式高层30层构成;房型面积从二房二厅二卫112.76平方米到跃层房型的226.32平方米;售价在7000-8400元/平方米之间;由新联康企划代理..2、物业特色：a建筑特色：外立面铺设高级面砖;局部镶嵌玻璃幕体;四立面均做精心设计;新型玻璃花饰阳台栏板;色彩典雅;着力突出大厦美观大方;气势雄伟..每单体建筑均设置独立、宽敞、明亮的门厅大堂;每层电梯厅均用大理石电梯门套；各主要房间的窗户为低窗台的大面积玻璃窗户;保证大面积日照采光..b景观特色：泛亚易道及兰格环境艺术公司设计庭园环境;具有浓厚淳朴的建筑历史文脉及强烈的现代建筑气息;它由喷泉广场、伞亭、阳光草坪、倒影池、雕塑组群、对影树、儿童乐园、健身小径等景点组成;为住户创造一个良好的居住氛围..c俱乐部设施：社区设有住户俱乐部;内设有室内水疗、温水游泳池、儿童嬉水池;健身房、桑拿房、咖啡吧等休闲健身设施..会所游泳池颇具新意;将半圆形的儿童嬉水池、成人深水水底漂流池以及水疗按摩池组合在一个带有玻璃天穹的空间内..d房型特色：大尺度观景阳台;每户各主要房间为大面积落地玻璃窗门或低窗台的大面积玻璃窗户;保证日照采光;户户明厅、明卧、宽敞空间格局..e户型配比：以面积在135.52-153.51平方米之间的三房二厅二卫为主力房型;三房与二房的配比为3.5：1;比较特别的是本案其中一幢独栋的高层30层为全复式楼;复式房的面积在220.19-226.32平方米之间..3销售及客源情况：该案由新联康企划代理;企划公司以旧上海的法租界和“步高里”所蕴涵的浓郁的人文背景作为企划思路的依托;并将“步高苑”打造成一个以历史及人文为诉求重点的楼盘;在市场上取得了相当的成功;据了解;购买该处物业的人士多为高级白领、留学回国人士;部分海外客及相当部分的投资客等;可见该物业的地段及内在品质还是吸引了相当多的高收入人士的青睐..2．汇龙新城：1.基本情况：汇龙新城位于两条城市快速干道鲁班路和徐家汇路的交汇处;小区占地35361平方米;总建筑面积172833平方米;绿化面积12765平方米;总规划户数1150户左右..小区一期整片开发建设;由五幢层数在14-33层的点式和板式高层建筑构成;房型面积从一室一厅一卫的79平方米;到跃层房型的326平方米;目前在售的是临近高架的两幢高层;售价在5500-8500元/ 平方米之间..2物业特色:a. 外立面造型：小区整个建筑群的外观;再现了艺术装饰ART—DECO风格;运用竖面线条和塔楼强调了高耸感;强化外墙凹凸变化和分段式的处理;延续了上海建筑文化的历史文脉..b.景观特点：在建筑群围合的空间里呈现了一片高低起伏的大型景观绿地;由东向西以绿化走廊将会所、网球场和西侧的大片草坪相连接;并引入休闲酒店的景观设计理念;把会所及室内游泳池引入景观中;形成“人在景中行”的参与性和观赏性一致的境界..小区环境设计将室内和户外水景相融通;强化了人们的亲水心理..c.房型特点：小区特色房型是一组四房二厅房型;可拆分为两套二房一厅;可分可合;成为全新的子母套房型..3.销售及客源情况：客源层以中高收入家庭、高级白领和部分港台人士为主;目前整体销售态势良好;预计已达到60%左右..3.大同三期1.基本情况：大同三期位于鲁班路、丽园路交汇处..是继大同一、二期之后;将于2002年4月推出的大同花园最后一期..大同三期的规划为二幢3 0层左右的高层;房型以一房一厅63~68平方米和二房二厅92~95平方米为主;二梯四户;总户数450户左右..2物业特色：a. 俱乐部设施：7000平方米超大会所;专设豪华大堂、钢琴酒吧、鲜花房、健身房、网吧、乒乓房、弹子房、多功能舞厅、图书室、桑拿房、室内游泳池、露天网球场等..b.房型特色：大同三期的房型单元面积控制的较小;一房一厅在63~68平方米之间和二房二厅在92~95平方米之间..相对于周边市场;它相对较低的总价能够扩大其目标客源层..3.销售情况：目前售楼处搬到了卢湾区房地产交易中心二楼;现场布置宽敞、华丽..销售人员穿着统一;讲解详尽并且极富销售技巧;表现出良好的素质..由于尚未取得预售许可证;暂无销售量的统计..三．客户分析通过对周边市场大量竞争个案已成交客户的统计与分析;结合本公司市场部数据库中长期积累的资料;我们对区域住宅项目的客源分析如下：1 客源区域分析作为上海传统的高尚住宅区;本区域集中了相当一部分的菁英人士在此落户;客源的地域性十分广泛;卢湾区、黄浦区、静安区、徐汇区客户比例最高;约占客户总数70%;港台及外籍人士客户的比例将近20%..2 客源行业分析对已成交客户的统计发现;金融服务、制造业、IT业的客户比例最高;达将近七成左右;这与研究区域的产业结构密切相关..区域内高档写字楼及高级商铺林立;主要集中在淮海路沿线、复兴中路沿线、打浦桥地区等;属于上海市中心商业及外商投资相当活跃的地区之一;众多的这些行业的从业者成为地区商品房的主要购买者;而随着区域的旧区改造及招商引资的进一步加深;未来区域客源上述行业比例会有望进一步提高..3 客源职务分析对成交客户的统计分析发现;该区域中、高价位楼盘居多;中档物业目标客户以中高等收入的公司职员、企业中高级主管和专业人员为主;三者之和将近70%;另外诸如私营业主、企业负责人等高消费人群会以选择区域内的顶级高档楼盘为主..4 客源年龄层分析对本区域已成交客源的统计发现;本区域客源以30-55年龄段的人士为主;占总客源的80%以上..说明现阶段的购房主力以中年人为主;而且这部分客层也是市场的最大潜力所在..从对区域的行业及客源的职务分析不难看出;区域的客源以中年及少数的青年事业成功人士为主;而且这一客源层的现状将在未来几年不会有太大改变..5 购买动机分析对已购买客户的统计显示;区域客户以提升居住条件、生活质量、社区文化为主;比例接近70%;主要原因在于;本区域属于上海的高档住宅区及商业区;时尚涌动;折射上海文化的精华;独特的区域内涵;吸引着大批有一定质素的客户选择在此安家落户..随着区域的旧区环境改造和基础设施的不断完善;商业文化的进一步发展;将导致该区域人气的提升;区域投资类客户的比例也将有所上升..部分个案详细资料大同花园二期一、环境分析1. 区域环境：该案地处市中心徐家汇路、肇家浜路主干道;卢湾区、黄浦区和徐汇区交界处;打浦桥商圈内..紧邻南北高架;交通便捷;购物环境较好..但南北高架上车流的噪音和灰尘会影响部分住宅的居住质量..2. 区内环境：一期建筑面积8.6万平方米;绿化环境及配套设施已形成..二期环境设计中;以10米高的金顶迎宾大门进行空间引导；小区中分布了10000平方米的组团绿化和3000平方米的中庭绿地；小区中还规划了四大主题广场：希腊雕塑;罗马喷泉;新世纪菁英广场等..整个规划设计大气和谐;但是小区整体布局的南高北低对多层楼宇的采光通风有一定阻碍..二、房型分析1. 一期采取无梁无柱可随意分割的房型设计..一梯四、六户格局;两房93~109平方米;三房136~167平方米..2. 二期两房面积约为124平方米;三房约153平方米;四房189平方米左右;顶层复式250平方米;其中有一个单元为全复式设计;面积均为172平方米..整体房型规划以大格局、大户型为主导..。
上海思南路30号花园洋房改建报告_31P
四.项目投资的成本控制管理
建设项目投资估算 与实际发生费用比较:
序 项目名称 号
一 建筑安装工程费
原估算 费用
645.76
调整后 费用
899.4
实际发生 费用
905
二 工程建设其他费用 333.3 415.4
339
三 预备费
71
0
0
四 建设项目总计
15、一年之计，莫如树谷；十年之计 ，莫如 树木； 终身之 计，莫 如树人 。2021 年6月上 午11时1 3分21.6.2711:1 3June 27, 2021
16、提出一个问题往往比解决一个更 重要。 因为解 决问题 也许仅 是一个 数学上 或实验 上的技 能而已 ，而提 出新的 问题， 却需要 有创造 性的想 像力， 而且标 志着科 学的真 正进步 。2021 年6月27 日星期 日11时1 3分33 秒11:13:3 327
17、儿童是中心，教育的措施便围绕 他们而 组织起 来。上 午11时13 分33秒 上午11 时13分1 1:13:33 21.6.27
June 2021
2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二一年六月十七日2021年6月17日星期四
感悟2
在思南路改建项目施工过程中经常出现边 施工边设计,致使工程造价不断上升.我们 认为设计是工程的前提,设计的深度精度如 何,对项目的成功与否至关重要, 作为项目 第一关的工程设计,必须提高深度和精度.
指向未来的城市记忆--思南路花园住宅区保护与整治规划深化方案
指向未来的城市记忆--思南路花园住宅区保护与整治规划深化
方案
张亦佳
【期刊名称】《四川建筑》
【年(卷),期】2004(024)006
【摘要】城市旧城区保护与整治已经成为城市发展中矛盾的焦点,卢湾区思南路花园住宅区规划经过多轮深化方案的研究,其过程充分反映出旧城区保护规划为了延续城市记忆,力求走向一个较为成熟阶段所做出的努力,并且将此记忆通过规划设计指向未来.
【总页数】2页(P19-20)
【作者】张亦佳
【作者单位】同济大学建筑城规学院,上海,200092
【正文语种】中文
【中图分类】TU984.12
【相关文献】
1.广州番禺区新光城市花园高层住宅区规划与建筑设计 [J], 陈宇凡;徐庄滨
2.上海思南路街坊风貌保护区保护保留建筑整治项目管理实践 [J], 樊建良;郑玉庆;周海浪
3.上海市卢湾区思南路花园住宅区保护与整治规划 [J],
4.基于场地而生的住宅区规划——深圳市龙岗榭丽花园方案 [J], 凌晖
5.虚拟现实技术在城市建筑环境设计中的应用——以Quest3D在上海思南路历史风貌保护区规划改造项目为例 [J], 代洪涛
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• 它位于卢家湾的西部，基本上消除了早期东部社区的本地化特征， 而更多的表现出西方情调，是法租界向西区发展高级住宅区的起 点。
B
B地块约6,000平 方米，地上建筑 11幢别墅面积约 5000平方米。
• 浓荫深处
项目现状
中共驻沪办事处
老别墅现状
思南路75号
思南路65号
思南路地块历史简介
思南路花园住宅区又名“义品村”
• 即指23幢独立式花园住宅，原属比利时人开办的义品地产公司的 产业，建造于1921年，是上海20世纪20-30年代西方独立式花园住 宅建造兴起时较早、较典型的例子。
பைடு நூலகம்
国内· 申康别墅宾馆
运营特点：出租+酒店+餐饮
整个花园社区幽静迷人，处处散发着鸟语花香，别墅群中有为客
户准备的会所，内有棋牌室、健身房，有三十年代怀旧情调的大
风车餐厅，主要经营本帮菜，服务环境都不错，在上海文艺界及
东南亚、港台等地享有声誉。一部分别墅采用办公式整栋租赁给
企业做办公场所，
11栋的大部分已全部租出，租
中共驻沪办事处
地块周边环境及配套情况
• 地段：位于上海市卢湾区中心位置，坐落于复兴中路以南的思南 路东西两侧，东抵重庆南路高架；南至上海第二医科大学宿舍区， 总占地面积约为5.8万M2。
• 交通：途径的公交线路多达18条，包括17路、24路、36路、41、 42路、911、920、926路等。可直达徐家汇、人民广场、上海火车 站等重要区域。步行可到地铁、轻轨
位于虹桥路、延安西路、古北路三条路口，地处虹桥开发区内， 虹桥路1440号，占地面积16,000M2，绿化面积8,000M2，拥有百 年历史的西班牙、英式风格别墅11栋。 作为上海的一个重点的历史保护建筑群，曾经是众多历史名人的 故居。其中著名的飞虎队陈纳德将军和陈香梅女士的婚礼就在此 地8号别墅举行，留下一段动人佳话；著名进步人士廖仲凯也在 此居住。
• 商业：与淮海路商业街，人民广场、豫园近在咫尺。 • 教育：上海理工大学、陕西南路幼儿园、上海第二医科大学等高
校林立
• 医疗：瑞金地段医院、同仁堂国药号、上海第二医科大学、瑞金 医院分部。
• 绿化：除花园洋房本身拥有的花园、草坪、树木外，沿思南路两 侧郁郁葱葱的法国梧桐.
思南路的今天 介
卢湾区加快旧改，思南路渴望新貌
思南路的明天
卢湾区思南路花园住宅保护规划总图
思南路地块改造原则
• 保护原则----保护代表上海历史文化名城特色的重要历史街区的 空间格局、街巷尺度、文物古迹和历史建筑等历史文化构成要素， 延续城市历史文化环境，保护思南路历史文化风貌区的历史风貌。
• 发展原则----贯彻历史城市和花园住宅区的可持续发展战略，发 挥传统的历史文化环境在现阶段的现实积极意义，同时重视改善 居民的生活质量和环境品质。
户都是从事房产、贸易、艺术品收藏展示的几家大公司，租金35-
40万元/年，租期一般都在5年以上；还有少数几栋采用了酒店式
套房出租的经营方式，分豪华套房（552元/天）、豪华标房（440
元/天）、普通标房（368元/天），也经常客满为患。
国内 ·上海新天地
上海新天地使要建设一个具有传统和新纪元生活文化 的都市旅游景点，它以中西融合、新旧结合为基调， 将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为 一体，成为一个历史、旅游、文化、休闲、娱乐的特 色街区。
周围未来发展项目
• 地块附近的在建项目共有四个：新天地二期项目、淮海中路马当 路附近的香港新世界大厦、复兴中路瑞金二路口的香山丽舍，以 及本案南侧思南六泰康路口的思南路88号。
• 规划中的项目：在未来的两年内，卢湾区将调整淮海中路西段的 经营档次，使其成为主要以销售国际二线品牌服饰的中高档商业 街；目前成都南路两侧的房屋均为老式的石库门房屋，卢湾区政 府计划结合时代华纳娱乐项目，将高地区改造城以娱乐为特色的 商业街。
思南路历史回顾
孙中山先生晚年和夫人宋庆龄居住在莫利哀路29号（今香山路7号）， 期间，在中国共产党和国际无产阶级的推动和帮助下，提出了新三民主 义，改组国民党，开始了国共两党第一次合作。解放战争时期，周恩来 在本区设立中国共产党代表团驻沪代表团，开展了同国民党的政治斗争 活动。著名爱国人士邹滔奋、张学良、柳亚子、何香凝也都曾居住在本 区。另外，艺术大师吴昌硕、梅兰芳、张大千、刘海粟等也长期在本区 居住，从事艺术活动。
经营特点:商业租赁/住宅销售 餐饮/娱乐/旅游 /住宅/商务办公
国内 · 上海新天地
• 平面布局
咖啡馆实景
国内 · 上海新天地
新天地的成功在于改新如旧，不经意带出一种怀旧的氛围，而内部 的现代时尚也和外部的古旧不相冲突。
思南路地块项目可行性分析报告
2002年11月21日
项目概况 介
项目位置及现状 介
卢湾区地图
思南路地块简介
思南路地块现状
思南路
A
其中A地块约52,000平方米，该地块 上建有23幢独立花园洋房。建筑面积 共9,000-10,000平方米，每幢占地约 400-500平方米。即除去23幢洋房， 该地块大致可拆空的土地面积约有 40,000-50,000平方米左右；
• “十五”期间，卢湾区将加快新一轮旧区改造，坚持“拆、改、 留”并举，每年旧里改造不少于10万平方米，“十五”期间改造 50万平方米旧里住宅，全区住房成套率达到83%，人均居住面积达 11平方米。
• 积极推进旧里改造。北部地区以小浜湾和太平桥地区为改造重点， 中部地区以新新里和徐家汇路两侧为改造重点，南部地区以平民 村为改造重点。加快旧房成片改造，对有条件的旧房实施成套改 造，修缮优秀历史保护建筑。修缮思南路等地区的历史保护建筑， 改造尚贤坊、步高里等.
• 效益原则----充分利用花园住宅区的物质和人文资源，发展文化 与旅游事业，兼顾经济效益，实现社会、环境、经济和文化效益 的统一发展。
政府对本项目的整体要求
能体现上海近代独特文化和历史特点的高品质的 包含文化、休闲娱乐、旅游、艺术等的复合性文
化风貌社区。
典型个案分析
国内· 申康别墅宾馆
简介：