上海思南路地块项目可行性分析报告(87页)

周围未来发展项目
• 地块附近的在建项目共有四个：新天地二期项目、淮海中路马当 路附近的香港新世界大厦、复兴中路瑞金二路口的香山丽舍，以 及本案南侧思南六泰康路口的思南路88号。
• 规划中的项目：在未来的两年内，卢湾区将调整淮海中路西段的 经营档次，使其成为主要以销售国际二线品牌服饰的中高档商业 街；目前成都南路两侧的房屋均为老式的石库门房屋，卢湾区政 府计划结合时代华纳娱乐项目，将高地区改造城以娱乐为特色的 商业街。
• 商业：与淮海路商业街，人民广场、豫园近在咫尺。 • 教育：上海理工大学、陕西南路幼儿园、上海第二医科大学等高
校林立
• 医疗：瑞金地段医院、同仁堂国药号、上海第二医科大学、瑞金 医院分部。
• 绿化：除花园洋房本身拥有的花园、草坪、树木外，沿思南路两 侧郁郁葱葱的法国梧桐.
思南路的今天 介
卢湾区加快旧改，思南路渴望新貌
• 从居住档次来看，这些住宅单体在规模、居住档次上并非是当时 最大、最考究的，但作为群体所形成的环境、尤其是多个花园形 成的共享绿化空间是极为独特的，它比以后出现的花园里弄是远 胜一筹的。
• 它位于卢家湾的西部，基本上消除了早期东部社区的本地化特征， 而更多的表现出西方情调，是法租界向西区发展高级住宅区的起 点。
中共驻沪办事处
地块周边环境及配套情况
• 地段：位于上海市卢湾区中心位置，坐落于复兴中路以南的思南 路东西两侧，东抵重庆南路高架；南至上海第二医科大学宿舍区， 总占地面积约为5.8万M2。
• 交通：途径的公交线路多达18条，包括17路、24路、36路、41、 42路、911、920、926路等。可直达徐家汇、人民广场、上海火车 站等重要区域。步行可到地铁、轻轨
思南路地块项目可行性分析报告
2002年11月21日
项目概况 介
项目位置及现状 介
卢湾区地图
思南路地块简介
思南路地块现状
思南路
A
其中A地块约52,000平方米，该地块 上建有23幢独立花园洋房。建筑面积 共9,000-10,000平方米，每幢占地约 400-500平方米。即除去23幢洋房， 该地块大致可拆空的土地面积约有 40,000-50,000平方米左右；
经营特点:商业租赁/住宅销售 餐饮/娱乐/旅游 /住宅/商务办公
国内 · 上海新天地
• 平面布局
咖啡馆实景
国内 · 上海新天地
新天地的成功在于改新如旧，不经意带出一种怀旧的氛围，而内部 的现代时尚也和外部的古旧不相冲突。
思南路历史回顾
孙中山先生晚年和夫人宋庆龄居住在莫利哀路29号（今香山路7号）， 期间，在中国共产党和国际无产阶级的推动和帮助下，提出了新三民主 义，改组国民党，开始了国共两党第一次合作。解放战争时期，周恩来 在本区设立中国共产党代表团驻沪代表团，开展了同国民党的政治斗争 活动。著名爱国人士邹滔奋、张学良、柳亚子、何香凝也都曾居住在本 区。另外，艺术大师吴昌硕、梅兰芳、张大千、刘海粟等也长期在本区 居住，从事艺术活动。
国内· 申康别墅宾馆
运营特点：出租+酒店+餐饮
整个花园社区幽静迷人，处处散发着鸟语花香，别墅群中有为客
户准备的会所，内有棋牌室、健身房，有三十年代怀旧情调的大
风车餐厅，主要经营本帮菜，服务环境都不错，在上海文艺界及
东南亚、港台等地享有声誉。一部分别墅采用办公式整栋租赁给
企业做办公场所，
11栋的大部分已全部租出，租
思南路的明天
卢湾区思南路花园住宅保护规划总图
思南路地块改造原则
• 保护原则----保护代表上海历史文化名城特色的重要历史街区的 空间格局、街巷尺度、文物古迹和历史建筑等历史文化构成要素， 延续城市历史文化环境，保护思南路历史文化风貌区的历史风貌。
• 发展原则----贯彻历史城市和花园住宅区的可持续发展战略，发 挥传统的历史文化环境在现阶段的现实积极意义，同时重视改善 居民的生活质量和环境品质。
• “十五”期间，卢湾区将加快新一轮旧区改造，坚持“拆、改、 留”并举，每年旧里改造不少于10万平方米，“十五”期间改造 50万平方米旧里住宅，全区住房成套率达到83%，人均居住面积达 11平方米。
• 积极推进旧里改造。北部地区以小浜湾和太平桥地区为改造重点， 中部地区以新新里和徐家汇路两侧为改造重点，南部地区以平民 村为改造重点。加快旧房成片改造，对有条件的旧房实施成套改 造，修缮优秀历史保护建筑。修缮思南路等地区的历史保护建筑， 改造尚贤坊、步高里等.
• 效益原则----充分利用花园住宅区的物质和人文资源，发展文化 与旅游事业，兼顾经济效益，实现社会、环境、经济和文化效益 的统一发展。
政府对本项目的整体要求
能体现上海近代独特文化和历史特点的高品质的 包含文化、休闲娱乐、旅游、艺术等的复合性文
化风貌社区。
典型个案分析
国内· 申康别墅宾馆
简介：
户都是从事房产、贸易、艺术品收藏展示的几家大公司，租金35-
40万元/年，租期一般都在5年以上；还有少数几栋采用了酒店式
套房出租的经营方式，分豪华套房（552元/天）、豪华标房（440
元/天）、普通标房（368元/天），也经常客满为患。
国内 ·上海新天地
上海新天地使要建设一个具有传统和新纪元生活文化 的都市旅游景点，它以中西融合、新旧结合为基调， 将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为 一体，成为一个历史、旅游、文化、休闲、娱乐的特 色街区。
B
B地块约6,000平 方米，地上建筑 11幢别墅面积约 5000平方米。
• 浓荫深处
项目现状
中共驻沪办事处
老别墅现状
思南路75号
思南路65号
Βιβλιοθήκη Baidu
思南路地块历史简介
思南路花园住宅区又名“义品村”
• 即指23幢独立式花园住宅，原属比利时人开办的义品地产公司的 产业，建造于1921年，是上海20世纪20-30年代西方独立式花园住 宅建造兴起时较早、较典型的例子。
位于虹桥路、延安西路、古北路三条路口，地处虹桥开发区内， 虹桥路1440号，占地面积16,000M2，绿化面积8,000M2，拥有百 年历史的西班牙、英式风格别墅11栋。 作为上海的一个重点的历史保护建筑群，曾经是众多历史名人的 故居。其中著名的飞虎队陈纳德将军和陈香梅女士的婚礼就在此 地8号别墅举行，留下一段动人佳话；著名进步人士廖仲凯也在 此居住。