【营销】东莞金地风华营销拓盘报告
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总结：20181104金地艺境开盘(营销总结)演示模板
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06
合富辉煌-金地东莞大岭山地块前期产品建议80页
合富辉煌房地产（东莞）
大岭山概况----规划建设
大岭山镇计划在近几年内将镇中心由过去的5平方公里扩大到30平方公里。因此，城 镇中心的商业辐射力度也将得到最大程度的增强。现有的天和百货、大和商业、麦当劳、 肯德基、教育路商业街等商业组团将与凯东新城5万平方米的凯东商业中心共同组成大岭 山城镇商业骨架，成为辐射远及松山湖的商业中心。
合富辉煌房地产（东莞）
大岭山概况---经济状况
大岭山镇2002年—2004年主要经济指标及其排名情况
年份
2002年 2003年 2004年
国内生产总 值 （万元）
总量 排名
增长率
增速 排名
126591 152162 197050
22 18.6%
23 20.2% 18
21 29.5%
4
固定资产 投资总额 （万元）
合富辉煌房地产（东莞）
大岭山概况----全面改善环境
大岭山镇以开展农村环境“五整治”为契机，全面改善生态环境。
“整山”，重点做好石场复绿。按照“选准示范，分步推进”的工作方针，用3—6年的
时间，对全镇已关闭的36家采石场进行整治复绿。目前已对莞深高速、莞长路、厚大路、常 虎高速等主干道两旁及影响森林公园以及松山湖生态工业园景观的采石场进行复绿，力争在 2007年前完成剩余采石场的复绿工作。
4. 居住网点布局规划
表：在售及潜在楼盘一览表
项目名称
用地面积（m2）
凯东新城
94430
中惠沁林山庄1期
380000
莲湖山庄
252880
总建筑面积 260184 550000 不详
备注 06年元旦开盘，目前一、二期已全部售完 06年4月开盘 正申领用地规划许可证
大岭山概况----规划建设
大岭山镇计划在近几年内将镇中心由过去的5平方公里扩大到30平方公里。因此，城 镇中心的商业辐射力度也将得到最大程度的增强。现有的天和百货、大和商业、麦当劳、 肯德基、教育路商业街等商业组团将与凯东新城5万平方米的凯东商业中心共同组成大岭 山城镇商业骨架，成为辐射远及松山湖的商业中心。
合富辉煌房地产（东莞）
大岭山概况---经济状况
大岭山镇2002年—2004年主要经济指标及其排名情况
年份
2002年 2003年 2004年
国内生产总 值 （万元）
总量 排名
增长率
增速 排名
126591 152162 197050
22 18.6%
23 20.2% 18
21 29.5%
4
固定资产 投资总额 （万元）
合富辉煌房地产（东莞）
大岭山概况----全面改善环境
大岭山镇以开展农村环境“五整治”为契机，全面改善生态环境。
“整山”，重点做好石场复绿。按照“选准示范，分步推进”的工作方针，用3—6年的
时间，对全镇已关闭的36家采石场进行整治复绿。目前已对莞深高速、莞长路、厚大路、常 虎高速等主干道两旁及影响森林公园以及松山湖生态工业园景观的采石场进行复绿，力争在 2007年前完成剩余采石场的复绿工作。
4. 居住网点布局规划
表：在售及潜在楼盘一览表
项目名称
用地面积（m2）
凯东新城
94430
中惠沁林山庄1期
380000
莲湖山庄
252880
总建筑面积 260184 550000 不详
备注 06年元旦开盘，目前一、二期已全部售完 06年4月开盘 正申领用地规划许可证
房地产金地集团分析报告
房地产金地集团分析报告
•
•【战略布局】其他区域
宁 波 金 园地 国 际 花
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房地产金地集团分析报告
•【产品研究】产品类型
•写字楼、商场
•北京金地中 心
•上海金地格林郡（商业）
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房地产金地集团分析报告
•【产品研究】产品类型
•低密度住宅（容积率〈=1）
•上海金地 格林世界
•武汉金地格林小城 •占地面积49.79ha建筑面积74.69万㎡ •产品形式：多层、小高层、洋房、TH
房地产金地集团分析报告
•【产品研究】产品类型
•高容积率住宅（2〈容积率〈=3.5）
•深圳金海湾花园 •占地面积4.8ha建筑面积12.1万㎡ •产品形式：高层
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房地产金地集团分析报告
房地产金地集团分析报告
•【企业概况】企业文化
• 突出了金地企业的发 展更多依据的是科学，一 定要有理性的根基，一切 创新发展均是建立科学的 基础上。
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房地产金地集团分析报告
•【企业文化】
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房地产金地集团分析报告
•【企业概况】运营情况
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房地产金地集团分析报告
•占地面积 •140ha •建筑面积 •93.8万㎡
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房地产金地集团分析报告
•【产品研究】产品类型
•低密度住宅（容积率〈=1）
•广州金地 荔湖城
•占地面积 •254ha •建筑面积 •254万㎡
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房地产金地集团分析报告
•【产品研究】产品类型
•舒适性住宅（1〈容积率〈=2）
•【沈阳项目预测分析】
东莞金碧华庭项目营销执行报告_118PPT_尊地
1
谨呈：南峰集团
金碧华庭项目 营销执行报告
版权声明： 本项目是尊地地产顾问有限公司的研究成果，未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制 和发布报告中的部分或全部内容。
2019/10/7 2
思维导图
报告思维导图
宏观经济环境分析
清溪房地产市场分析 项目目标客户定位 项目价值研判及优劣市势场分客析户研究 项目物业发展建市议场客户研究 项目营销执行策市略场客户研究
从月度环比来看，清溪镇出口总额2-5月当月加工贸易出口环比分别增长2.82%、 11.33%、5.64%、1.62%.
14
宏观经济环境分析
为应对金融危机的冲击，清溪镇制订优惠政策力促清溪 工业发展，取得了良好的成效
2009年清溪镇积极应对国际金融危机冲击，努力降低危机对经济社会带来的负 面影响，以“两个强化”稳工业保增长。
1、“持续大幅度降息”：金融环境转为宽松 08年下半年进入快速降息通道，贷款利率半年内数次大幅下调， 希望鼓励金融环境向好发展 2、“拉动内需”：楼市调控针对消费者单边放宽 （1）房贷首付比例下调，贷款利率优惠，公积金贷款扩张 （2）超过两年的购房营业税取消 （3）肯定地方救市，自行调整的权力 （4）第二套房首付大幅降低
厦门新景地 厦门万科 恒禾置地 宝嘉贸易 福州世茂
6
宏观经济环境分析
地王记录不断被“刷新”2009年的地王是在07、08年海 啸之后理性思考中诞生的。
宏观经济分析小结：
在保增长的前提下信贷将无法收紧，通货膨胀是未来三至五年内宏观经济最 主要的趋势，房地产作为增值保值的产品未来价格走势将稳中有升。
深外环高速、博罗高速、龙林高速延长线将加强清溪与深圳、惠州和东莞周边 各镇区之间的联系，交通时间将大幅缩短，这对清溪未来房地产市场构成利好。
谨呈：南峰集团
金碧华庭项目 营销执行报告
版权声明： 本项目是尊地地产顾问有限公司的研究成果，未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制 和发布报告中的部分或全部内容。
2019/10/7 2
思维导图
报告思维导图
宏观经济环境分析
清溪房地产市场分析 项目目标客户定位 项目价值研判及优劣市势场分客析户研究 项目物业发展建市议场客户研究 项目营销执行策市略场客户研究
从月度环比来看，清溪镇出口总额2-5月当月加工贸易出口环比分别增长2.82%、 11.33%、5.64%、1.62%.
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宏观经济环境分析
为应对金融危机的冲击，清溪镇制订优惠政策力促清溪 工业发展，取得了良好的成效
2009年清溪镇积极应对国际金融危机冲击，努力降低危机对经济社会带来的负 面影响，以“两个强化”稳工业保增长。
1、“持续大幅度降息”：金融环境转为宽松 08年下半年进入快速降息通道，贷款利率半年内数次大幅下调， 希望鼓励金融环境向好发展 2、“拉动内需”：楼市调控针对消费者单边放宽 （1）房贷首付比例下调，贷款利率优惠，公积金贷款扩张 （2）超过两年的购房营业税取消 （3）肯定地方救市，自行调整的权力 （4）第二套房首付大幅降低
厦门新景地 厦门万科 恒禾置地 宝嘉贸易 福州世茂
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宏观经济环境分析
地王记录不断被“刷新”2009年的地王是在07、08年海 啸之后理性思考中诞生的。
宏观经济分析小结：
在保增长的前提下信贷将无法收紧，通货膨胀是未来三至五年内宏观经济最 主要的趋势，房地产作为增值保值的产品未来价格走势将稳中有升。
深外环高速、博罗高速、龙林高速延长线将加强清溪与深圳、惠州和东莞周边 各镇区之间的联系，交通时间将大幅缩短，这对清溪未来房地产市场构成利好。
金地-景园营销执行报告(商业篇)
金地景园营销执行报告商业篇深圳北新房地产经纪有限公司2005年9月10日目录第一部分项目商业功能定位 (5)一、商业策划依据 (5)二、商业功能策划 (7)三、两种商业模式的关系 (15)四、销售方式 (17)第二部分价格定位 (19)第三部分客户定位 (21)AAAAAA第四部分商业形象定位 (22)第五部分入市时间计划安排 (28)一、商业开发顺序 (28)二、时间安排 (28)第六部分总体营销思路 (31)第七部分销售策略 (37)第八部分项目总结 (40)AAAAAA第一部分项目商业功能定位商场定位原则：根据项目自身特点，发挥项目优势、规避项目劣势，由市场导向而填补商圈空白点，引导市场而激发潜在需求，改变商业格局。
一、商业策划依据本项目可以规划一定量的商业面积，如果将全部或部分改为住宅，销售速度可能会较快，但我司看重的不仅仅是销售速度，更重要的是利润，将项目价值最大化。
而规划一定量的商业是可行的，也是必要的，其原因在于：1、片区规划人口根据长沙市政府规划，天心生态新城片区规划总人口为20万人；根据现场调研，在项目300--500米的较舒适的步行范围内---即北至友谊路北侧居民区，南至湘府路北，西至芙蓉南路，东至韶山南路的范围内，规划居住人口约为7万人，有旺盛的商业需求。
2、交通组织项目三面临城市及片区主干道，交通方便，人流畅达，具备成为社区型商业中心的交通及人流条件。
3、目前商业状况本片区为新规划区域，住宅和商业都不成熟。
主要有：井湾子家居广场、红星建材市场：经营方式为主题式商业和零售店，规划和经营方式传统，层次较低；南城工艺品交易市场：以集中的零售店形式经营的专业型市场，因周边整体商业发育不完善，营销方式落后，目前招商只完成30%左右，经营惨淡；友谊路沿街小商铺：主要为汽车零部件销售及汽车修理商行，形象杂乱，档次低。
4、现有商业规划韶洲路上与我司项目同一线上的电力小区六个街铺；奥林匹克花园规划的体育中心有部分商业，沿韶高路一侧规划有沿街商铺；韶山南路上海城对面橙子498商业广场规划有四星级酒店和商业广场约2.8万平方米，已有肯德基和步步高超市进驻。
某房地产营销拓盘提报
详细描述
1. 同区域竞争：在同一地区， 其他在售楼盘或即将上市的楼 盘可能会分流客户，对项目销 售产生不利影响。
2. 同类型项目：在相同或类似 地段，其他楼盘的开发和销售 可能会对项目产生直接或间接 的竞争。
其他风险及应对措施
• 总结词：除了上述市场和竞争风险外，房地产营销拓盘中还可能面临其他风险，如施工质量问题、资金链断裂等。
注重绿化和景观设计，营造宜人的居住环 境。
产品定位与定价
定位中高端市场
主要面向中高收入人群，提供高品质的居住体验。
定价策略合理
根据市场调研和产品特点，制定合理的定价策略，确保价格与产品定位相符 。
产品配套设施与服务
01
02
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完善的生活配套
配备超市、餐厅、健身房 等生活设施，方便居民生 活。
优质的物业管理
房产中介合作
与各大房产中介机构合作，共享客户资源，提高项目知名度。
合作与联动方案
1 2 3
与周边商家合作
与项目周边的商业机构合作，如超市、餐厅、 银行等，共同开展促销活动，吸引潜在客户的 关注。
与金融机构合作
与各大金融机构合作，如银行、保险公司、基 金公司等，推出优惠贷款、保险等产品，提高 项目销售速度。
项目位置：某市核心区域 项目类型：住宅、商业综合体
项目地理位置
距离市中心商圈2公里 距离高速公路出入口3公里
距离火车站5公里 周边公交线路覆盖，交通便利
项目周边环境
周边生态环境优美，拥有公园、湖泊等自然 景观
周边社区成熟，居住氛围浓厚
周边生活配套齐全，包括超市、医院、学校 等
周边公共交通便捷，多条公交线路覆盖
某房地产营销拓盘提报
[研究报告]广州东莞房地产项目市场营销代理推广策划方案-图文PPT
![[研究报告]广州东莞房地产项目市场营销代理推广策划方案-图文PPT](https://img.taocdn.com/s3/m/dcb9e15a336c1eb91a375de7.png)
>>户型特点：
户户观江，家家赏景； 三房为主，紧凑空间，方正实用； 一房灵活多变，可拆可合； 高赠送率，入户花园、飘窗设计 主卫衣帽间配臵
项目整体户型素质较高，局部优化建议详见后篇。
14
SWOT分析总结
优势strength 劣势weak
轻轨R2线
新火车站
轻轨、新火车站，双线拉动
新火车站与R2线实现无缝接驳，东莞将崛起一 个集国铁、城轨、公路交通为一体的综合交通 枢纽。
6
尴尬的东莞 ——我们发现，东莞的人居发展很慢
>>X镇住宅市场发展特点：
新城区：发展迅猛，前期受世纪地产 等成功项目带动，后期在品牌开发 商—房地产的引领下，区域价值逐渐 增强，开发量逐年增多，形成X镇人 心目中的高尚住宅密集区； 老城区：以商业旧改项目为主，住宅 项目供应较少； 东莞区：近期仅有聚豪名轩在售，现 已基本售罄，后期有本项目及房地产 本项目 房地产东莞项目 聚豪名轩 中央豪门 聚龙湾 世纪地产 龙城国际 新鸿基项目
广州东莞房7年2月
[东莞地产事业二部荣誉出品] [Dongguan.12.2009]
标杆房地产专业营销团队
[营销中心案场业务管理制度]
针对楼盘项目，联合销售多盘竞争中制定各类执行制度，在人多，事多， 固定环节和特殊环节同时出现时，仍然保障一切业务顺利流畅进行。
东莞区
专业市场群聚，百年商贾旺地
5
成长的东莞 ——我们发现，未来的东莞会更繁华
>>X镇新火车站/轻轨r2线
X镇新火车站位于东莞区，占地14万平方米，预 算总投资8亿元 ； 车站预设两层，地上一层为为火车站，与广深铁 路连接，地下一层为东莞轨道交通R2线起点站； 车站与轻轨线路实现无缝接驳，建成后预计年发 送旅客1000万人次，相当于每日3万人次，远期 设计规模为2000万人次，将成为东莞最大的运输 枢纽。 两个项目建成后，城区前往X镇仅需12分钟，前 往广州仅需20分钟，前往深圳仅需30分钟，另外， 车站还专设直通口岸，前往香港也仅需40分钟， 届时，一个以X镇东莞为原点的真正意义上的1小 时国际都市生活圈将快速形成。 新火车站与轻轨站都于今年4月份同时动工，预计 将于2016年投入使用，这将极快地拉动X镇经济 的发展，尤其对东莞区而言，将成为繁华的又一 次升级 起始站：X镇
金地年度营销策划报告
1.2 市场回顾
2011年政策回顾
1月26日 3月1日 5月1日 6月20日 7月初
“国八条”新政
沈阳限购令出台
“一房一价”
六次上调存款准 备金率
沈各大银行利率 上浮10%
2011年，政府出台房地产政策，可谓招招致命，抑制房价上涨，可见政府打压房地 产的决心 2011年前11个月，浑南市场供 应量194.4万㎡，成交量182.67 万 ㎡，市场供应量明显大于成交 量，市场供大于求
存款准备金 率
21.50% 20.50% 19.50% 20.00% 19.00% 21.00% 21%
基准利率1.1倍
20% 18% 16% 14%
基准利率，1.05倍基准利率 1.1倍基准利率 基准利率1.05-1.1倍 基准利率1.2倍
12% 10% 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.12
目录
一、市场解读 二、2011年区域竞品市场情况 1、竞品分布 2、2011年竞品销售情况 3、代表个案 三、2012年区域竞品市场展望 1、2012年竞品表现 2、代表个案
2.1称 产品类 型 主力面积 均价 2011年 供应面 积 2011年 成交面 积 去化率 2011年 供应套 数 2011年 成交套数 高层市场
D户型90平 2室2厅1卫
140㎡、90㎡两种户型客户的兲注度相对较低，豪宅定位丌够准确。
2.3 个案——保利康桥
小总
保利康桥为品牌开发商保利地产在沈阳的首个高端项目
项目园区规划一般，没有突出高端项目的质感，整个园区打造缺乏特 色 项目装修标准较高，整体均价过高，也是造成其销售困难的一个原因 项目普通高层产品面积规划过小，丌符合豪宅项目定位 虽为品牌开发商，但由于价格过高，定位丌准等原因造成其销售情况 惨淡
营销创造价值金地国际城案例分享
1、新售楼处开放。 2、成交客户抽奖活动、 文艺表演。 3、开始老代新活动。
1、解筹日销售150套。 2、持续老带新活动。
1、连续四周的强势报广 出击。 2、老客户全面疏理。
1、三菱电梯、品牌装饰 公司签约仪式。 2、交通电台全省直播。
关键点
1、控制销售节奏，实现持续热销 2、广告和渠道拓展同步。
1、新售楼处开放等结点要做成重 大活动，邀请所有客户参加，感受 项目品质。 2、有一定客户积累后，老带新要 重点开展。
认筹100, 增加购 买信心
06年2月 售罄
一个月 认筹
1200多 当日认 筹150, 购买信 心大增
2006. 3.18
解筹 销售目标实现 － 本报告是严格保密的。
通过千余名认筹客户的人气促进客 销售500
户购买。
套8
金地国际城销售数据
从2005年9月25日一期开盘，到2006年3 月，半年销售1000余套，8万平米，销售额 3.5亿。
给到合肥客户传达特有的项 筹61，
目价值。
客户购
2、现场送购房积分促进客户 买信心
参加。
大增
1、推出少量单位，以实现解 销售110
筹热销
套，销
2、大盘一期预留价格空间 售率90%
本报告是严格保密的。
7
时间
2005. 9月－ 12月
2005. 12.11
2005. 12.24
－ 06.2.10 2006. 2.18－
3.18
2006. 3.11
项目 阶段
持续 销售
新单 位推 出
公寓 解筹
二期 认筹
二期 认筹
需解决的问题
实现持续销售
1、新售楼处开 放如何成为营 销促进因素。 2、12月24日公 寓开盘
1、解筹日销售150套。 2、持续老带新活动。
1、连续四周的强势报广 出击。 2、老客户全面疏理。
1、三菱电梯、品牌装饰 公司签约仪式。 2、交通电台全省直播。
关键点
1、控制销售节奏，实现持续热销 2、广告和渠道拓展同步。
1、新售楼处开放等结点要做成重 大活动，邀请所有客户参加，感受 项目品质。 2、有一定客户积累后，老带新要 重点开展。
认筹100, 增加购 买信心
06年2月 售罄
一个月 认筹
1200多 当日认 筹150, 购买信 心大增
2006. 3.18
解筹 销售目标实现 － 本报告是严格保密的。
通过千余名认筹客户的人气促进客 销售500
户购买。
套8
金地国际城销售数据
从2005年9月25日一期开盘，到2006年3 月，半年销售1000余套，8万平米，销售额 3.5亿。
给到合肥客户传达特有的项 筹61，
目价值。
客户购
2、现场送购房积分促进客户 买信心
参加。
大增
1、推出少量单位，以实现解 销售110
筹热销
套，销
2、大盘一期预留价格空间 售率90%
本报告是严格保密的。
7
时间
2005. 9月－ 12月
2005. 12.11
2005. 12.24
－ 06.2.10 2006. 2.18－
3.18
2006. 3.11
项目 阶段
持续 销售
新单 位推 出
公寓 解筹
二期 认筹
二期 认筹
需解决的问题
实现持续销售
1、新售楼处开 放如何成为营 销促进因素。 2、12月24日公 寓开盘
20140424东莞_金地塘厦林村项目营销总纲92页
金地·林村项目营销总纲
项目9月20日首期住宅开盘 需在3个月以内完成全年销售任务 铺垫期长，销售周期短，爆发点集中
我们的任务：2014年销售额 其中住宅销售
物业类型 供货套数
3.5亿，商业销售1.5亿
供货金额 计划销售 去化率 销售率 销售周期
5亿
供货面积
住宅
商业 合计
451
104 555
47966
牌，另外35%为深圳客户和周边城镇客户，年龄多
集中在25-40岁之间。 项目价格及销售速度：价格上涨平缓， 洋房走 货较快，别墅面临困境。
成交较上年略有下降，价格坚挺
8.24，二期 洋房开盘
3.29洋房开 盘
5.12二期台地 别墅开盘
别墅销售期，无洋房入市
以上数据为签约数据
二期洋房8月入市，主打万科建筑品质和“三好洋房”，走货迅速，去年8-12月共消化950余 套，平均每月190套，洋房整体均价8000元/㎡（1500精装）；2014年第一季度消化163套，月 均消化54.3套，成交均价8907元/㎡。
迎宾出入口
中心板块
万科金色城市 万科朗润园
华庭明月居
碧桂园地块
万科棠樾
观塘板 块
中信观澜凯旋城 万科四季花城
碧桂园天麓山 恩泽居
石潭埔片区
在售
大坪出入口 永发地块 忠诚投资地块
深圳维港零叁地块
珠江御景花园
观澜碧桂园
未售
万科金色城市——城市中心、刚需洋房走货迅速
项目基本情况 发展商 建筑面积 总户数 发记（万科） 9.6万平米 占地面积 容积率 3.2万㎡ 3 25.6%
区域市场——四大板块，遍地开花
塘厦楼市已形成4大板块，其中依托塘坑湖资源的中心区板块及近观澜的观塘板块，竞争激烈； 观塘板块凭借优越的环境资源和便利的对外交通，吸引大量的深圳客户置业，成为明星片区。
项目9月20日首期住宅开盘 需在3个月以内完成全年销售任务 铺垫期长，销售周期短，爆发点集中
我们的任务：2014年销售额 其中住宅销售
物业类型 供货套数
3.5亿，商业销售1.5亿
供货金额 计划销售 去化率 销售率 销售周期
5亿
供货面积
住宅
商业 合计
451
104 555
47966
牌，另外35%为深圳客户和周边城镇客户，年龄多
集中在25-40岁之间。 项目价格及销售速度：价格上涨平缓， 洋房走 货较快，别墅面临困境。
成交较上年略有下降，价格坚挺
8.24，二期 洋房开盘
3.29洋房开 盘
5.12二期台地 别墅开盘
别墅销售期，无洋房入市
以上数据为签约数据
二期洋房8月入市，主打万科建筑品质和“三好洋房”，走货迅速，去年8-12月共消化950余 套，平均每月190套，洋房整体均价8000元/㎡（1500精装）；2014年第一季度消化163套，月 均消化54.3套，成交均价8907元/㎡。
迎宾出入口
中心板块
万科金色城市 万科朗润园
华庭明月居
碧桂园地块
万科棠樾
观塘板 块
中信观澜凯旋城 万科四季花城
碧桂园天麓山 恩泽居
石潭埔片区
在售
大坪出入口 永发地块 忠诚投资地块
深圳维港零叁地块
珠江御景花园
观澜碧桂园
未售
万科金色城市——城市中心、刚需洋房走货迅速
项目基本情况 发展商 建筑面积 总户数 发记（万科） 9.6万平米 占地面积 容积率 3.2万㎡ 3 25.6%
区域市场——四大板块，遍地开花
塘厦楼市已形成4大板块，其中依托塘坑湖资源的中心区板块及近观澜的观塘板块，竞争激烈； 观塘板块凭借优越的环境资源和便利的对外交通，吸引大量的深圳客户置业，成为明星片区。
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壹
政策与市场环境解读
宏观及近期市场表现 东莞豪宅市场表现 典型个案分析
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 6
国庆前夕多城密集加码楼市调控，打击 “ 短 炒 ” 行 为。
国庆前，多城出台新一轮房地产调控措施，其中重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄涉及限售，限售政策调控从2 年加码至3-5年。值得注意的是，这些城市在今年上半年已发布实施或重启限购、限售、限价等调控措施，有的甚至是 今年以来数次调控。这些城市在金九银十之际密集出台限售，再次反映国家坚持“ 房子是用来住的，不是用来炒的” 的 定位，遏制加杠杆炒房的决心。
-62%
222
-79% -29%
2.39
-21%
33.31
-29%
222
-93% -83%
2.56
4%
5.59
7%
502
-10% -27%
4.94
-53%
22.02
-52%
541
-73% -89%
5.38
环比
-80% -92% -12% -76%
同比
-40% -83% -23% -88%
数据来源:东莞中原战略研究中心
2017年东莞楼市上演了近年最平淡的国庆黄金周，楼市来访量环比仅仅上升1成左右，同比2016年同期大幅下滑三成 多。究其原因：一、大部分项目已抢在国庆前入市，国庆期间以顺卖为主，对客户吸引力不足。二、受国庆中秋双节影 响，许多市民出游或返乡过节，造成楼盘人气不足。三、国庆前重庆、南宁、长沙、北海等多城密集限售，以及东莞政 府又出新规规范房地产市场秩序，改变了部分购房者的预期，降低了购房者的购房热情。
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Code of this report | 8
国庆认购市场：
受供应减少、双节以及新规管控影响， 东莞国庆黄金周楼市人气尤为冷淡。
2016年国庆东莞楼市受重挫，10月6日东莞首次启动限购政策后楼市人气迅速降温。今年国庆前夕东莞楼市同样再遭打 击，9月27日东莞住房和城乡建设局下发通知规范国庆节日期间房地产市场秩序，强调开发商严格执行限购政策，不得 帮助客户代办社保、不得在未取得预售许可证前认筹收取客户定金、不得发布虚假房源信息和广告等等。
城区地王项目，拿地成本较高，意 味着项目入市价格必须要成为区域
新的价格标杆；
价格 目标
按照集团资金计划，本项目需要在
年底前回笼资金4亿元；
回款 目标
本项目是金地集团“风华系 列 ”产品首秀 华南地区，承载着集团对
风华系产品落地战略使命；
© Copyright Centaline Group, 2010
在多项政策严控下，国庆黄金周北深上广楼市成交一片惨淡。
受到房贷利率上升、调控加码等影响，今年国庆黄金周全国房地产市场的成交量明显低于预期。据东莞中原战略研究中 心监测数据显示，在多项政策严控下，投资投机需求已明显受到抑制，今年国庆黄金周北深上广楼市成交一片惨淡，成 交量环比同比均大幅下滑，尤其上海和广州同比缩水超八成。
2017年北深上广国庆前后楼市成交量及同环比情况：
城市
北京 上海 深圳 广州
成交套数 （套）
1070 3334 558 2024
2017年北深上广国庆前后楼市成交量及同环比情况
9.24-9.30
10.01-10.08
同比
成交面积 （万㎡）
同比
成交套数 （套）
环比
同比
成交面积 （万㎡）
-57%
12.09
品牌 战略
Code of this report | 3
核心问题分析
目标之下的三大核心问题— —
中心城区，万江一直处于价 格洼地，如何拔升客户价格 预期，实现高溢价的目标？
溢价 问题
产品 落地
逆市之下，目标客户是谁？在哪 里？如何实现快速有效客量蓄积， 实现入市热销，回笼资金？
逆市 蓄客
通过怎样的营销推广战略，推动 “风华系列”产品落地， 聚焦市 场，引爆关注？
外地人在北海不得购买第二套房；新购买第二套商品住房需取得不动产权属证书满 两年后方可转让，新购买第三套及以上商品住房需取得不动权属证书满五年后方可
转让
价格备案管理 限购升级、限转让
© Copyright Centaline Group, 2010
数据来源:东莞中原战略研究中心
Code of this report | 7销策略执行报告
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 1
报 告 结 构
Analyze system
金地风华公馆的三大核心思考
1. 溢价问题：城区地王项目，如何匹配项目的价值和价格？ 2. 客户问题：客户是谁？在哪？如何快速有效蓄积客量，实现入市热销？ 3. 产品落地：如何引爆“风华 系 ”产品全面落地，并获得市场高度认可？
限转让
非本市户籍购房须提供2年个税或社保；自发文之日起新购的住房（含新建商品住 房和二手房）五年内不得上市交易
限购升级、限转让
新购住房取得不动产权属证书3年后才能再次出售；首套房取得产权证满3年后才能 购买第二套房
限转让、限购升级
新购住房3年内不得转让
限转让
从9月25日起，商品住房项目在办理预售许可前，或已取得预售许可证但尚未售出 的商品住房在调价前须向西安市物价局进行商品住房价格申报。
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Code of this report | 4
Chapter .1 策略前的思考
1. 政策与市场环境解读 2. 核心价值体系梳理 3. 目标客户群体研判
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Code of this report | 5
城市
重庆
时间
9月22日
政策内容
9月23日起主城区新购新建商品房住房和二手住房两年内不得交易
调控方式
限转让
南昌
9月22日
住宅获不动产证后2年才可转让
限转让
南宁 石家庄 长沙 贵阳 西安
北海
9月22日 9月23日 9月23日 9月23日 9月23日
9月30日
市区内（不含武鸣区)新购一二手房证未满两年不得交易
Chapter 1
策略前的思考
1. 政策与市场环境解读 2. 核心价值体系梳理 3. 目标客户群体剖析
Chapter 2
策略思考与落地
4. 核心营销策略 5. 推广策略 5. 推售策略
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Code of this report | 2
目标理解