一方提供土地使用权,一方提供资金合作建房的模式怎么处理税务
一方出地一方出资金合作建房后再分房，如何进行会计及税务处理？
一方出地一方出资金合作建房后再分房，如何进行会计及税务
处理？
A公司(出土地、无开发资质)与B公司(出资金、有开发资质)合作开发一商业项目，未成立独立的法人公司。
按《合作建房合同》约定，由B公司向A公司分配建成房产。
由于土地使用权在A公司名下，项目报建(含《预售许可证》等)均以A公司名义办理。
现有下下列问题需要请教:(l)从税法角度，上述合作建房是否成立，是否可按《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)第四条第(一)款执行?(2) A公司与B公司所签订《合作建房合同》是否需要由这两个公司的主管税务机关批准或备案? (3) 由B 公司开票销售建咸的项目房产(含分配给A公司房产)是否违反税法规定?解答精要:本帖隐藏的内容由于土地使用权在A公司名下，因此是无法以B公司名义申请开发项目，只能以A公司固定资产投资的名义立项报建，该商业项目只能作为A公司固定资产，是不能取得售房许可证的，不能以销售开发产品的方式对外销售。
上述合作建房业务不属于税法规定的报批、报备事项，无需向税务机关报批、报备。
所有设计合同、施工合同均应由A公司负责对外签订，设计公司、施工单位开具的发票台头应当为A公司，A公司先作在建工程处理，达到预定可使用状态再转作固定资产。
A公司对外销售房产只能向地税机关申请开具发票。
不是B公司将房产分给A公司，而应当是A公司将房产分给B公司。
B公司提供的资金就相当于A公司销售给B公司的房价，应由A公司缴纳营业税和企业所得税。
合作建房土地增值税清算攻略
合作建房土地增值税清算攻略一、合作建房土地增值税清算概述合作建房土地增值税清算在房地产领域具有至关重要的意义，其复杂性源于合作方式的多样性以及相关法规的具体规定。
一方面，准确的清算能够确保国家税收的合理征收，另一方面也关系到合作双方的经济利益。
（一）合作建房常见模式合作建房主要有两种方式。
一是以物易物模式，具体分为两种形式。
其一，土地使用权和房屋所有权相互交换，在此过程中，出地方以转让部分土地使用权为代价换取部分房屋所有权，按“转让无形资产”纳税；出资方以转让部分房屋所有权为代价换取部分土地使用权，按“销售不动产”纳税。
其二，以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，出地方按“服务业-租赁业”纳税，出资方按“销售不动产”纳税。
二是成立合营企业合作建房，又分为三种情况。
房屋建成后，若双方采取风险共担、利润共享的分配方式，对出地方提供的土地使用权视为投资入股，不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，双方分得的利润不征营业税。
若出地方采取按销售收入一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润，对出地方按“转让无形资产”征税，合营企业按全部房屋销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
若双方按一定比例分配房屋，对出方向合营企业转让的土地按“转让无形资产”征税，合营企业的房屋在分配后各自销售，则再按“销售不动产”征税。
（二）土地增值税清算关键规定根据相关法规，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
这一规定明确了合作建房在不同阶段的土地增值税征收情况。
然而，在实际操作中，由于合作建房形式多样，涉及的主体众多，土地增值税清算存在诸多不确定性。
例如，在分房过程中，虽然暂免征收土地增值税，但对于分房后再转让的环节，应缴纳“以物易物”环节和转让环节增值税还是仅缴纳转让环节增值税尚不明确。
此外，在清算时，仅出地一方没有开发成本，仅出资一方没有土地成本或者部分仅有补缴的土地成本，双方清算应当按照整个项目开发成本分摊还是各自按照自己实际发生成本清算也存在争议。
【推荐】合作建房的财税处理与税收筹划
合作建房的财税处理与税收筹划合作建房相关会计处理问题案例背景：通常所称的合作建房业务，实际上包括两种法律上的合作合同，即“合作建房合同”和“合作开发合同”。
“合作建房合同”，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作开发经营土地，建造房屋，根据事先约定分配新建房屋的一种协议。
“合作开发合同”，即房地产联营合同，是指两个或两个以上的企业或企业、事业单位之间，通过签订合作开发合同，共同进行开发经营，获取开发利润的一种民事协议。
合作开发合同与合作建房合同的主要区别为：（1）合作开发合同通常要组建以房地产开发经营为目标的企业法人或临时性的项目建设指挥机构，而合作建房通常不会组建任何性质的联营体，只以契约形式存在；（2）合作开发合同出资的方式多种多样，并不仅仅是一方以土地使用权、一方出资金作为出资的方式，还包括各方共同出货币资金等其他方式；（3）合作开发合同的各方都具有营利的目标，开发项目完成后，联营法人或联营机构通常将房屋进行销售以换回货币资金作为各自的利润；而合作建房的各方通常将建造完工的房屋按照事先已达成的分配协议予以分配，各自成为相应部分的初始登记产权人。
合作建房合同、合作开发合同的具体安排及相关程序，必须符合《合同法》、《公司法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等相关法律法规的规定，否则将被视为无效合同，会计处理也就无从谈起。
在符合相关法律法规的前提下，根据具体合同安排及运营情况，实务中，当双方单独设立法人主体运营相关房地产时，账务处理较为清晰，主要按《企业会计准则第33号——合并财务报表》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对子公司、联合和合营企业，以及可供出售金融资产相关规定进行会计处理。
但是，当双方未设立单独法人主体运营房地产的建设开发时，其账务处理较为复杂，可能涉及《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》等准则。
合作建房税务处理流程
合作建房税务处理流程咱就来唠唠合作建房的税务处理流程这事儿。
一、合作建房的概念。
合作建房呢，简单说就是双方或者多方合作来盖房子。
这其中可能一方出地，另一方出钱，或者还有其他各种各样的合作方式。
就像小伙伴们一起搭积木，只不过这个积木是真正的房子，而且还涉及到税务这个有点复杂的事儿。
二、土地增值税方面。
1. 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的情况。
这种情况下呢，暂免征收土地增值税。
为啥呢？这就像是大家一起做了个项目，自己用自己那份成果，没拿去卖钱盈利，所以税务上就比较宽松啦。
2. 要是建成后转让的，那就得交税了。
这时候计算土地增值税可就有不少门道了。
要先确定扣除项目金额，比如土地成本、开发成本、开发费用等等。
就好比你做生意算成本一样，这些都是在计算增值额的时候要扣除的部分。
增值额算出来了，再根据对应的税率来计算土地增值税。
三、契税方面。
1. 土地使用权交换、房屋交换。
如果交换价格相等，免征契税。
这就像是以物换物，价值一样的话，就不用再额外交契税啦。
感觉就像小伙伴们公平交换玩具一样，税务也很公平呢。
2. 要是交换价格不相等，那就由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
这就好比你得到了更值钱的东西，那就得交点契税表示一下啦。
四、营业税方面（现在营改增之后对应的增值税情况类似）1. 在合作建房过程中，如果是共同承担风险的情况，以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税（现在增值税相关规定也类似这种思路）。
这就像是大家合伙做生意，风险共担，税务上就会有优惠政策。
2. 但是如果不承担风险，取得固定收益的话，那就得按照规定交税了。
比如说一方只管出钱，然后不管房子建得咋样，最后都拿固定的一笔钱，这种情况就不能享受那种优惠啦。
五、企业所得税方面。
1. 合作建房企业在分配开发产品时。
如果是按照应分配的开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。
合作建房涉税问题政策分析
合作建房涉税政策分析合作建房不仅是一方提供资金一方提供土地使用权这么简单，认定是否属于合作建房，必须依据相关法律法规的规定。
所以,首先,应根据相关法律及税收法规规定，判断你司上述业务是否属于合作建房行为。
如果属合作建房行为,由于其形式多样,涉税政策业务较为复杂,每种形式涉税政策也就不尽相同,需据具体情况作具体分析。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（法发〔1996〕2号）对以国有土地使用权投资合作建房问题作出规定，并对名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，规定了可按合同实际性质处理。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）对此也作出了更为明确的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
税收上对此也有相应的规定(详见国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号）)。
1营业税及附加《关于印发<营业税问题解答（之一）的通知>的通知》（国税函发[1995]156号）文件就甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业这种形式的合作建房问题，视具体情况明确了如何界定征税的规定。
合作建房营业税怎样缴纳
合作建房营业税怎样缴纳合作建房是指以⼀⽅提供⼟地使⽤权，另⼀⽅或多⽅提供资⾦合作开发房地产的房地产开发形式。
合作建房的营业税应该如何缴纳呢?请看本⽂的详细解读。
近⽇某房地产公司会计范-⼥⼠向记者讲述了她的困惑。
范-⼥⼠所在的公司以⼿⾥的⼀块地和别⼈“合作建房”，现在房⼦已经建好，但在双⽅分房的时候她却犯了难，不知道该如何确定分得房⼦的计税依据。
如果按照分得房⼦的市价来纳税，⾃⼰没开发，不能差额纳税，显然是吃亏的，如果按照⼟地使⽤权的公允价来缴纳，显然⼜不合理，因为现在分到⼿的是房⼦，不是⼟地。
针对范-⼥⼠提供的情况，记者近⽇采访了不少业内⼈⼠，发现对于“合作建房”的税收认定确实存在诸多见解，不少⼈也有与范-⼥⼠相同的困惑。
那么，“合作建房”的营业税计税依据确定问题，到底是政策不明确，还是纳税⼈的理解存在偏差呢?为此，记者分别向房地产税收领域的知名专家张-伟和陈*⽣进⾏了求证，得到的答案是：“合作建房”的税收认定和处理，现有政策已经规定的⾮常明确，并不存在争议。
即“合作建房”的双⽅，不管是出地⽅，还是出资⽅，都需要按照税务部门核定的营业额为基础进⾏纳税。
税收上的“合作建房”必须是双⽅同时⽴项“合作建房”是房地产合作开发的通俗称谓，是指⼀⽅提供⼟地使⽤权，另⼀⽅或多⽅提供资⾦，合作开发经营房地产，根据协议分配新建房屋或利润的⼀种特殊房地产开发⽅式。
在房地产开发实务中，⼀⽅提供⼟地，另⼀⽅提供资⾦合作开发房地产是⼀种常见的形式。
但由于房地产合作开发涉及复杂的法律关系，由此产⽣的问题也远⽐企业独⽴开发房地产复杂得多。
就税收⽽⾔，张-伟告诉记者，如何确定营业税的计税依据是纳税⼈普遍困惑的⼀个地⽅，要想明⽩这个问题，⾸先要把握⼀个重要的前提，即，只有合作双⽅同时⽴项的房地产项⽬才是税收意义上的“合作建房”。
为什么要强调“合作建房”的⽴项问题呢?张-伟告诉记者，这是因为“合作建房”涉及建成房屋的原始取得问题。
以土地使用权、在建工程出资的税费缴纳问题
以土地使用权、在建工程出资的税费缴纳问题（一）营业税：免交《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚，要求明确。
经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：1.以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2.对股权转让不征收营业税。
3.《营业税税目注释（试行稿）》（国税发〔1993〕149号）第八、九条中与本通知内容不符合的规定废止。
本通知自2003年1月1日起执行。
（二）土地增值税：免交《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）（1）关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
（2）关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
（三）印花税：双方都要交1.转移土地使用权书据属于印花税征收范围《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条下列凭证为应纳税凭证:（一）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（二）产权转移书据；（三）营业账簿；（四）权利、许可证照；（五）经财政部确定征税的其他凭证。
《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号文）第三条对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
结论：以土地使用权作价出资，必然涉及土地使用权权属变更，由此而签订的产权转移书据即为印花税应纳税凭证。
合作建房如何进行税务处理
合作建房如何进行税务处理第一篇：合作建房如何进行税务处理合作建房如何进行税务处理？这里的合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金合作建房。
合作建房方式一般由两种：（1）纯粹“以物易物”。
即双方以各自拥有的土地使用权何房屋所有权相互交换，具体的交换方式由以下两种：①土地便用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。
在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。
因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。
对甲方应按“转让无形资产“税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。
由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。
如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为。
应对其销售收人再按“销售不动产”税目征收营业税。
这里还可能出现另一种情况，即甲方以部分土地使用权，乙方以货币相互交换，然后甲、乙双方共同出资报批建设项目，合作建房。
此时，甲、乙双方是在各自拥有土地使用权的土地上合作建房。
在这种情况下，甲方发生了转让土地使用权的行为，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征收营业税，而乙方只是以货币购买土地使用权，没有发生销售行为，不应对其征收营业税，对建成的房屋，只有甲、乙双方各自对拥有所有权的房屋销售时，才可对其按“销售不动产”税目征收营业税。
②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。
例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。
在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。
合作建房模式下
合作建房模式下，土地增值税怎么交？2019-07-16一、什么是土地增值税的合作建房？合作建房是指一方出地，一方出资金，双方共同取得土地使用权，共同完成房地产开发全部流程，共担风险，即通常所指的双抬头。
对于一方出地，一方出资金，双方共同成立项目公司从事房地产开发的行为；或是如一方收取固定利益，不承担责任和风险的则不属于合作建房。
二、合作建房的项目清算主体是谁？根据国务院令第138号第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
因此对于以合作双方的名义共同立项，建成后按约定比例分房的，应当分别作为纳税主体。
三、土地增值税清算处理不同意见探讨根据财税字〔1995〕48号第二条，关于合作建房征免的问题：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
这里只说明了分得房屋后再转让的情形需要缴纳土地增值税。
那么具体怎么缴？合作各方的可扣除项目包括哪些并没有说。
目前流行有两种观点，以分房环节和销售环节发生的账务及土增税处理分别阐述。
如下：观点一出地方：分房环节，视同实现部分土地使用权的销售，以分得房屋公允价值确认收入，以账面全部土地成本为成本，按转让土地使用权计算征收土地增值税。
销售环节，以实际销售收入确认收入，原分回房屋的入账价值为房屋取得成本，按转让旧房屋及建筑物计算征收土地增值税。
前后共要交两次土地增值税。
出资方：分房环节，分出部分房屋视同销售，结转分出部分房屋开发成本的账面成本，以换出房屋的公允价确认为土地使用权成本。
销售环节正常确认收入，以分房环节确认的土地使用权成本再加上分得房屋比例部分确认的建安成本。
按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。
笔者分析：赞成此观点的应当是视同出地方将土地使用权全部转让给了出资方，由出资方全权负责开发。
合作建房涉税疑难问题分析及解决
假设这种疑虑是可以解决的或者说本身不存在这种疑虑，那 么来考虑这个业务。根据业务实质有两种可能性，从字面上理 解双方应该是共有，就像第一个问题一样，里边有共性。
其一，双方按照 30%、70%分割建筑面积，可以把它作为共 有的产权分割，也就是把它理解成联合立项，双方共同持有土 地使用权共同拥有项目，这样分房属于一种共同产权分割，分 房的时候就不用考虑税金。但地产公司拿到房屋一般会销售， 从而村上分到的 30%的建筑面积不作为地产的收入，同时分出 30%的建安成本作为房地产的土地成本。
具体而言，如果出地的这一方分回房屋再转让的涉及到土地 增值税，用转让旧房的规定计算。出资这一方分回房屋再转让 的也涉及到土地增值税，但其是按照转让新房的规土地增值税，那它的成 本和收入怎么确定呢？应该是以房屋建成后交付使用作为一个 始点，出地方分回房屋的市场公允价值计入到出资方的土地成 本，同时以此作为出资方的收入。
合作建房涉税疑难问题分析及解决
问题 1： 以地换房环节的土地增值税免缴，分房后销售不再 符合免税条件，是否应补缴？
这个问题想必是从财税 1995 年 48 号文件里来的。因为 48 号 文件指出：一方出地，一方出资金，双方合作建房，如果建成 后按比例分房自用的，就暂免征收土地增值税。后面紧接着补 充规定：建成后转让的，应该征收土地增值税。所以的财税朋 友就提到：现在建成后要转让，不再符合免税条件了，那么是 不是要补缴税呢？该怎么处理？
合作建房模式的不同，它的税费包括计算的环境都不同。因 为没有数据，没有办法再具体到哪一种更为合理，建房的模式 是成立法人公司呢，还是说注资建房呢，还是说进行项目合作 呢，这需要下一步的跟进，且这种跟进更多有赖于正坤的一些 专业人员，因为筹划是一个系统工程，一定要有数据，从项目 的初始入手，逐步跟进，可能会取得比较的效果。总而言之， 筹划的空间还是很大的。
营改增后合作建房的税收筹划分析【精选】
【精选】营改增后合作建房的税收筹划分析8月6日合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。
根据税法规定，合作建房有两种方式：一是纯粹“以物易物”方式；二是成立“合营企业”方式。
对于成立合营企业，要根据不同的分配方式来确定如何征税，这就给纳税人提供了税收筹划空间。
笔者以案例形式将合作建房不同的分配模式划分为九种情形，进而分析双方的税负情况。
案例基本情况：为简化分析，假设项目在城市，交易发生在2016 年 6 月，成交价均为不含税价，各个交易环节均取得增值税专用发票，甲乙均为房地产企业一般纳税人。
甲企业提供土地，土地取得成本800 万元，乙企业提供资金1110 万元欲共同建筑商铺。
建筑商铺造价1110 万元，获得施工方提供的金额1000 万元，增值税税额110 万元的增值税专用发票；建成后房屋经评估总价值3200 万元（契税税率3%）。
模式一：甲乙合作建房，甲负责开发，甲乙平分房屋双方均分房屋后均自用分析：( 一) 土地使用权没有发生转移，不产生土地转让环节相关税费。
( 二) 甲企业为建设单位，应分得房屋时未发生产权转移，因此不缴纳相关税费。
( 三) 乙企业分得房屋时，甲企业应按“销售不动产”缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、所得税；乙企业应缴纳契税、印花税；同时，乙企业提供资金1110 万元，获得了价值1600 万元的房屋，其差价490 万元应视为乙提供借款给甲企业的利息收入，应当开具利息发票，缴纳“利息收入”增值税。
本文为简化计算，假定按同期同类金融贷款利率计算的利息支出应为100万元，则甲企业在计算所得税时可以扣除的利息支出为100万元；在计算土地增值税时，该利息支出不能扣除。
1. 甲企业应缴纳的增值税＝（3200÷2 －800÷2）×11% －110 ＝22（万元）；2. 甲企业应缴纳的城建税等相关附税＝22×(7%＋3% ＋2%) ＝2.64（万元）；3. 甲企业土地增值税的扣除项目金额＝（800÷2＋1000÷2）×1.3 ＋2.64 ＝1172.64（万元）；甲企业应缴纳土地增值税＝（3200÷2 －1172.64）×30% ＝128.21（万元）；4. 甲企业应缴纳印花税＝3200÷2×0.0005 ＝0.8（万元）；5. 甲企业应缴纳所得税＝[3200÷2 －800÷2 －1000÷2 －（2.64 ＋128.21 ＋0.8）－100]×25% ＝117.09（万元）；6. 乙企业应缴纳利息收入增值税＝（1600 －1110）×6% ＝29.4（万元）；7. 乙企业应缴纳契税＝3200÷2×0.03 ＝48（万元）；8. 乙企业应缴纳印花税＝3200÷2×0.0005 ＝0.8（万元）。
合作建房形式所涉及的营业税问题
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
合作建房形式所涉及的营业税问题合作建房，通常是指由一方（以下简称出地方）提供土地使用权，另一方（以下简称出资方）提供资金，合作建房。
从实践来看，合作建房存在形式多样性，而税收政策规定较模糊。
如有的合作建房形式非法律规定和税收意义上的合作建房，究竟该如何纳税，使得合作双方存在困惑。
鉴于合作双方通过成立合作企业进行合作建房的税收政策规定比较清晰，本文主要针对其中一方具备房地产开发经营资质，企业间的合作建房形式所涉及的营业税问题作个探讨，供大家参考以及讨论。
实践中的合作建房立项方式通常有以下三种：一是出地方立项，二是出资方立项，三是双方联合立项。
下面分别就以上三种立项方式，对合作双方如何缴纳营业税作个浅析。
一、出地方立项出地方立项，土地使用权和房屋所有权都归出地方所有，出资方一般不承担经营风险，只是根据合同或协议规定的利润分配方式取得利润分配。
1003号文明确规定：“鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用156号文第十七条有关合作建房征收营业税的规定。
”但文件并没有明确双方如何纳税。
实际上，由于出资方利润分配方式的不同，带来了双方纳税义务的不同。
【老会计经验】合作开发商品房怎样进行税务处理(上)
【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】合作开发商品房怎样进行税务处理
（上）
合作开发商品房，一般是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，联合开发商品房。
合作开发商品房的合作方式一般有项目合作方式（不成立法人公司）和股权合作方式；收益分配形式一般有按投资比例分配利润、按固定额度分配利润、按比例分配房屋等三种形式。
一、项目合作方式下涉税问题解析
项目合作式建房，合作双方（或多方）不单独成立法人公司，而是由拥有土地方进行项目立项、报批，待商品房建成后按照合作协议的约定进行分配。
（一）按投资比例分配利润
这种分配方式下，由于合作双方未就合作项目成立法人公司，因此与房地产销售有关的各项税费均以土地方（以下称甲方）的名义发生，合作他方（以下简称乙方）则参与项目税后利润的分配。
对于合作甲方来说，销售商品房应缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。
且按照国税发[2006]31号文件的规定，甲方应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申。
一方提供土地使用权,一方提供资金合作建房的模式怎么处理税务
⼀⽅提供⼟地使⽤权,⼀⽅提供资⾦合作建房的模式怎么处理税务合作建房，是指由甲⽅提供⼟地使⽤权，⼄⽅提供资⾦合作建房的模式，⽬前的合作建房主要有四种模式，我们分别举例来论述营业税的处理办法，给⼤家提供⼀个思路，由于本⽂属于商榷性质，因此欢迎⼤家提出宝贵意见。
⼀、甲企业提供5000平⽅⽶的⼟地使⽤权，⼄企业提供2000万元资⾦并负责施⼯。
双⽅协议，房屋建成后按5：5的⽐例分成，房屋分配完毕后，甲⽅⼜将其分得房屋的50%出售，售价为800万元，其余留作⾃⽤。
分析：根据《中华⼈民共和国城市房地产管理法》第32条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占⽤范围内的⼟地使⽤权同时转让、抵押.⽽第61条第2款⼜规定：在依法取得的房地产开发⽤地上建成房屋的，应当凭⼟地使⽤权证书向县级以上地⽅⼈民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地⽅⼈民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
由此可见，房屋产权是离不开⼟地使⽤权的，没有所谓的只拥有房产权⽽不拥有⼟地使⽤权的"空中楼阁"。
我们注意到国税函发[1995]156号《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之⼀)的通知〉》第⼗七条规定的合作建房有这样⼀句话"⼟地使⽤权和房屋所有权相互交换，双⽅都取得了拥有部分房屋的所有权."对照城市房地产管理法不难发现其中⽭盾之处，即不拥有⼟地使⽤权的房屋是不可能有房屋所有权的，则根本谈不上以房屋所有权与⼟地使⽤权来交换之举。
为此在国税函[2005]1003号《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》中规定：甲⽅提供⼟地使⽤权，⼄⽅提供资⾦，以甲⽅名义合作开发房地产项⽬的⾏为，不属于合作建房。
⽆独有偶的是我们在国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中发现了类似的影⼦，31号⽂第36条有如下规定：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个⼈合作或合资开发房地产项⽬，且该项⽬未成⽴独⽴法⼈公司的，如开发合同或协议中约定向投资各⽅(即合作合资⽅)分配开发产品的，如该项⽬已经结算计税成本，其应分配给投资⽅开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计⼊当期应纳税所得额.如未结算计税成本，则将投资⽅的投资额视同销售收⼊进⾏相关的税务处理。
“合作建房”的财税务处理及案例分析（二）
上期小编已经啰里八嗦地把“合作建房”的基本含义进行了阐述 本期小编再来详细地讨论一下“合作建房”的财税处理流转税 【含附加税费】 税的涉税处理对于“合作建房”的流转税处理，在以前营业税时代，国家税务总局的国税函发[1995]15 6号对其做了非常明确的规定，但是“营改增”以后，增值税该如何处理并没有明确的规定。
因此小编认为： 应当遵循经营业务的实质，按经营业务的实质来进行流转税税务处理 【此处只讨论增值税的处理】 。
方式一不成立独立法人公司，一方出地，一方出资金建成后分房的“合作建房”。
在出地环节，应当视同“以物易物”进行税务处理。
即出地方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；出资方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。
合作双方应分别按照“转让土地使用权”和“销售不动产”进行增值税处理。
在对分配后的房屋进行再销售时，各自按照“销售不动产”进行增值税处理。
方式二成立独立法人公司，风险共担的合作方式。
在出地环节，即出地方将土地使用权进行投资，应该视同销售，缴纳增值税。
方式三不承担风险，只取得固定利益。
该类合作方式，根据取得的实际利益类型【参考法释【2005】5号第二十四至二十七条】 ，分别适用不同的增值税相关规定。
如：出资方只收取固定的货币资金利益，则整个合作协议实质为借款协议，参照借款经营业务进行增值税处理。
企业所得税的涉税处理就企业所得税而言，若成立了独立的法人公司，出地环节按照以不动产出资进行税务处理。
企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：若企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
对于不成立项目公司的“合作建房”，根据国税发【2009】31号文第五章特定事项的税务处理规定，按照以下规定进行企业所得税的处理：1凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
合作建房后转让如何税务筹划
合作建房后转让如何税务筹划《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第二条对合作建房的征免税问题作出规定，即对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
但该文件对合作建房建成后转让应如何征收土地增值税没有明确规定。
本文结合税务筹划案例，试提出如下解决思路。
案例木兰公司于2009年1月与英华房地产公司签订合作开发一所商务大厦的协议。
协议约定，木兰公司提供土地使用权，英华公司提供资金，项目建成后双方四六分成。
2011年2月，项目竣工验收，双方分得房产后1年不到即分别对外出售。
已知木兰公司该项目的土地受让成本为30000万元，英华公司投入资金40000万元。
2011年2月，商务大厦不含土地使用权的市场公允价值为68000万元，木兰公司分得房产出售收入为65000万元，英华公司分得房产的出售收入为75000万元。
请问，对于合作建房双方，该如何征收土地增值税？如何计算征收土地增值税，关键在于确定对外出售房产的可扣除项目金额，有如下两种税务筹划方案：方案一：以分得房产的公允价值作为转让房产的可扣除项目，计算土地增值税。
方案二：以合作建房各自初始投资作为转让房产的可扣除项目，计算土地增值税。
方案一分析木兰公司、英华公司分得房产，均已按照公允价值计算征收了营业税和企业所得税。
分房自用的部分暂免征收土地增值税。
未来出售时，以账面价值计算可扣除的项目。
参照某地方税务机关政策规定，若出地方和出资方合作建房、约定建成后分配开发产品的，出地方转让国有土地使用权的价格，为首次或者以后分配开发产品时，应分出开发产品的市场公允价值加减其他补价计算确认；同时确认出资方取得该项土地使用权的成本。
木兰公司分房形成账面资产价值（68000×40%＋30000×40%）＝39200（万元），英华公司分房形成的账面资产价值（68000×40%＋40000×60%）＝51200（万元）。
“合作建房”如何进行会计及税务处理
“合作建房”如何进行会计及税务处理?
现有甲乙两单位合作建房，由甲出资金并负责建房，由乙出土地，建成后房屋产权人为乙单位，甲有10年的使用权。
请问：甲单位建房时的支出及以后的装修及大改支出如何作会计处理？应计入“固定资产”科目还是“长期待摊费用”科目？税法在费用摊销方面有哪些规定？另由甲单位使用期间，用来出租并提供一些服务，如代收水电费，清洁费等，租金收入是否可行，在税收上有何风险？
答：甲出资金建房，产权人为乙单位。
所有施工成本的发票应当开给乙单位，作为乙单位的固定资产处理。
甲提供了资金并拥有了10年使用权，实际上是乙单位将房产出租给甲，提前收取10年租金。
因此，乙单位应当给甲出具租赁发票，缴纳营业税和房产税，并分10年确认租赁收入计算所得税。
甲支付的租赁费分10年摊销。
甲对外转租房产取得的收入应当征收营业税，不征收房产税（因为甲不是房产所有人）。
代收水电费等，属于价外费用，应当并入营业额征收营业税。
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【tips】本税法知识是由梁志飞老师精心收编整理！一方提供土地使用权,一方提供资金合作建房的模式
怎么处理税务
合作建房，是指由甲方提供土地使用权，乙方提供资金合作建房的模式，目前的合作建房主要有四种模式，我们分别举例来论述营业税的处理办法，给大家提供一个思路，由于本文属于商榷性质，因此欢迎大家提出宝贵意见。
一、甲企业提供5000平方米的土地使用权，乙企业提供2000
万元资金并负责施工。
双方协议，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50%出售，售价为800万元，其余留作自用。
分析：根据《中华人民共和国城市》第32条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押.而第61条第2款又规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
由此可见，房屋产权是离不开土地使用权的，没有所谓的只拥有房产权而不拥有土地使用权的”空中楼阁”。
我们注意到国税函发[1995]156号《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)的通知〉》第十七条规定的合作建房有这样一句话”土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权.”对照城市房地产管理法不难发现其中矛盾之处，即不拥有土地使用权的房屋是不可能有房屋所有权的，则。