土地使用权摊销会计核算不同对所得税影响一样【会计实务经验之谈】
财税实务土地增值税与企业所得税在成本分摊上的差异
财税实务土地增值税与企业所得税在成本分摊上的差异国税总局已出台的各个税种在对某些税务处理有不同的方法，互相不可混淆。
在成本分摊的问题上，企业所得税和土地增值税便出现了较大差异，下面引用法规原文来说明。
一、企业所得税相关文件《国税法 2009 第31号文》：第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本（注：十四条主要约束企业确认收入时如何对已确认的成本对象进行主营业务成本结转的方法，成本对象的确认由二十六条约束）第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
计税成本对象的确定原则如下：（一）可否销售原则。
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
（三）功能区分原则。
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（四）定价差异原则。
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（五）成本差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（六）权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
土地摊销的会计处理
土地摊销的会计处理摘要：一、土地使用权摊销的概念及意义二、土地使用权摊销的会计处理方法1.外购土地使用权作为无形资产处理2.土地使用权出租的会计处理3.土地使用权转让的会计处理三、土地使用权摊销的税务处理四、土地使用权摊销的会计分录示例正文：一、土地使用权摊销的概念及意义土地使用权摊销是指将土地使用权的价值在一定期限内按照一定的方法进行分摊的过程。
土地使用权作为企业的一项重要资产，在企业经营过程中具有重要意义。
土地使用权摊销的目的是合理地反映土地使用权价值的减少，为企业提供更准确的财务信息。
二、土地使用权摊销的会计处理方法1.外购土地使用权作为无形资产处理企业外购土地使用权，应将其作为无形资产进行会计处理。
在购买土地使用权时，按实际支付的购买价款和相关税费作为土地使用权的初始价值。
之后，按照土地使用权的预计使用年限进行摊销，将土地使用权的价值在一定期限内分摊到各个会计期间。
会计分录示例：购买土地使用权：DR：无形资产CR：银行存款土地使用权摊销：DR：累计摊销CR：无形资产2.土地使用权出租的会计处理企业将土地使用权出租时，应按照租赁合同约定的租金收入计算方法，确认租金收入，并将土地使用权的价值在一定期限内进行摊销。
会计分录示例：确认租金收入：DR：应收账款CR：租金收入土地使用权摊销：DR：累计摊销CR：无形资产3.土地使用权转让的会计处理企业将土地使用权转让时，应将土地使用权的价值一次性转入营业外收入，并结转已计提的累计摊销。
会计分录示例：土地使用权转让收入：DR：银行存款CR：营业外收入结转累计摊销：DR：累计摊销CR：无形资产三、土地使用权摊销的税务处理土地使用权摊销在税务处理上，通常作为企业的一项扣除项目。
企业应按照土地使用权的预计使用年限，计算每年的摊销费用，并在企业所得税税前扣除。
四、土地使用权摊销的会计分录示例假设某企业购买土地使用权，支付购买价款100 万元，土地使用权的预计使用年限为50 年。
浅析不同土地成本分摊方法对土地增值税的影响
浅析不同土地成本分摊方法对土地增值税的影响作者：王宏亮来源：《财经界·上旬刊》2020年第08期关键词：土地增值税; 土地成本分摊方法本文以某房地产开发的商业广场项目为例，该企业于2014年取得土地面积为24491.5平方米;宗地上开发项目中包括普通住宅（4幢楼）、商业及办公（1幢裙房）、地下停车位三种类型房产。
该项目取得合规有效成本包括土地成本金额为21633万元，房地产开发成本金额为39792万元，与转让房地产有关的税金为1363万元。
开发成本中不同类型房地产发生的前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，因未能分类型分别归集均按照建筑面积法分摊至各类型房产;建筑安装工程费中部分工程企业能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，按照直接成本法归集，其余由不同类型房产共同发生的建筑安装工程费按照建筑面积法分摊。
该项目人防工程依法配建并已验收合格、管理服务用房均已办妥移交手续作为公共配套设施扣除。
各类型房地产可售面积与销售收入如表1：税务总局层面对土地增值税清算管理中成本分摊有明确规定，《实施细则》及国税发〔2006〕187號规定对由清算单位共同承担的土地成本的分摊方法一般有三种：一是占地面积法，即可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊;二是按照建筑面积计算分摊;三是按照主管税务机关认可的其他合理方式计算分摊。
对于第三种方法，税务总局层面并没有做统一规定，参照部分省市税务政策，根据具体情况，企业可以使用售价系数法、基准地价系数法等方法并与主管税务机关协商确定。
本文根据项目开发的实际情况，故选取了建筑面积法与售价系数法两种方法作为分摊土地成本计算方法对比，分析其对应纳税额的影响。
建筑面积法指按已动工开发对象的建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
一次性开发的项目，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比列进行分摊。
同时依据《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规〔2015〕8号）文件规定，对土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。
不同取得方式下土地使用权的会计处理【会计实务经验之谈】
不同取得方式下土地使用权的会计处理【会计实务经验之谈】土地使用权证是依法确认企业产权归属的主要法律凭据，是依法履行出资人权利的根本保障，是明确资产权属关系、维护国有权益、防患经营风险的重要方式。
自去年以来，为规范企业资产管理，按照公司统一部署，公司系统各单位对2010年4月前投产、且尚未获得两证的35千伏及以上输变电和小型基建项目开展了集中办理两证的工作。
两证补办工作涉及不少历史遗留问题，不少单位在办证过程中补缴了数额较大的征地款，此项费用主要包括上证费用、征地补偿、政策处理等费用。
应当如何对这些经济业务事项进行会计处理，在现行会计准则中很难找到直接的答案，各单位会计处理方式不一。
笔者结合《企业会计准则》等相关政策，对土地使用权相关会计处理问题进行了较为全面的梳理，以供参考。
一、以划拨方式取得的土地使用权相关会计处理(一)以划拨方式取得土地使用权的确认问题原《企业会计制度》规定，企业通过行政划拨方式取得的土地使用权，不确认为无形资产，在将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资时，应按规定将补交的土地出让款予以资本化，作为无形资产入账核算。
长期以来，公司各单位对以行政划拨方式取得的土地使用权通常是按照原《企业会计制度》规定处理，即不纳入财务账内核算。
对通过划拨方式取得建设用地发生的青苗补偿费、地上建筑物、附着物补偿费等，则是按照《国家电网公司会计核算办法》有关规定处理，即通过“在建工程(待摊基建支出)”核算并分摊计入有关固定资产成本。
笔者认为，以上会计处理均不符合现行相关会计准则规定。
按照《企业会计准则第16号-政府补助》规定，在很少的情况下，与资产相关的政府补助也可能表现为政府向企业无偿划拨长期非货币性资产，如政府行政划拨的土地使用权等。
企业应当在实际取得资产并办妥相关受让手续时确认该非货币性资产。
按照《企业会计准则第5号-无形资产》的规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。
另外，对划拨方式取得建设用地发生的青苗补偿费、地上建筑物、附着物补偿费等计入在建工程(待摊基建支出)也值得商榷，按照《企业会计准则第5号-无形资产》的有关规定，对取得无形资产并使之达到预定用途前而发生的全部必要支出应当计入无形资产的成本。
新会计准则下土地使用权的会计核算及税务影响
的购 建成 本分 别从 “ 无形 资产 —— 土 地使 用权 ” 在 建 、“ 工 程——建 筑物 ” 入 “ 资性房地产 ——土地 使用权 ” 转 投 、
处 理相对简 单 。
１在 没有 取 得土 地使 用 证之 前 ，所 支付 的土地 价款 ． 在 “ 预付 账款 ”科 目核算 ；待取 得 土地 使用 证 之后 ，土
地 使 用权 在 “ 形资 产— — 土地 使 用权 ”科 目核算 ，并 无
土 地使用权 在每月会计 处理 时 ，会计 分录为 ： 借 ：营业 费用—— 土地使用 权摊销 １ ０ ０ ００ ０ ０ 贷 ：累计 摊销—— 土地使 用权 ｌ ０ ００ ０ ０ ０ 建 筑物月折 旧额 ： ３ ０ ０ ２０ ６０ ００ ０× （ － ０ ）÷３ ÷ １１％ ０
一
后 综合 购 物商 场 除 了土地 使用 权摊 销 之外 的 购建 成本 为 ２ 亿元 ，建 筑物 根据 管理 层预 计 的残值 率 为 １％、使 用 ０ ０ 年 限为 ３ 年 ，那么项 目竣工相 关核算 的会 计分 录为 ： ０
对 土地使用 权 ，应 该 ：
、
实际案例 及会计核 算
获得政府 颁发 的 《国有 土地使用证 》 ，项 目建 设期 自 ２ ０ ０８ 年 １ １日至 ２ １ 月 ０ ０年 １ ２月 ３ ，总计 ３年 。在不 考虑 １１ ３ 契税 、印 花税 等税 费 的情 况 下 ，采用 成 本计 量模 式 的相
关账务处 理如下 ：
借 ：投资性 房地产—— 土地 使用权 ５４ ０ ０ ６ ０ ０ ０ ０ 贷 ：无形 资产—— 土地使用 权
土地使用权的会计处理与税收差异
土地使用权的会计处理与税收差异第一篇：土地使用权的会计处理与税收差异土地使用权的会计处理与税收差异我国，土地属国家或集体所有，任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法出让土地。
土地所有权和土地使用权是可以分离的，单位和个人可以依法取得土地使用权，在一定期限内对国有土地享有开发、利用、经营。
在会计上，土地使用权作为一项无形资产进行核算，并在一定期限内摊销。
土地使用权的取得，可以来自政府的无偿划拨，也可以来自政府的有偿出让或其他单位的有偿转让。
土地使用权的有偿出让是指政府将国家或集体所有土地按照指定的地块、年限、用途和其他条件，有偿的供土地使用权受让人开发经营。
土地使用权受让人则向政府支付土地出让金或使用金，土地出让金是土地使用权受让人因使用土地而支付给政府的一次性价款，使用金是土地使用权受让人因使用土地而按年向政府交纳的使用费。
土地使用权的转让，是指土地使用权出让后，受让人将土地使用权再转移给其他单位和个人的行为，后者向前者支付转让金。
企业取得土地使用权后，在建造房屋建筑物之前，有时还要发生迁移补偿费、土地平整费、丈量费以及法律手续费等，这些费用同所支付的土地出让金或转让金一起，作为无形资产的入账价值，在土地使用权的收益期限内进行摊销，计入各期损益。
按年交纳的土地使用费，应在发生当期计入期间费用。
《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的年限分期摊销。
房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
在税收处理上，在尚未开发或建造自用项目前，以及房地产企业的会计处理没有差别。
企业在利用土地建造自用项目时，操作上存在差异较大。
对内资企业，《企业所得税扣除办法》二十九条规定，纳税人为取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出让价款应作为无形资产管理，并在不短于合同规定的使用期间内平均摊销。
土地摊销的会计处理
土地摊销的会计处理一、土地摊销的定义与重要性土地摊销是指企业在取得土地使用权后，根据土地使用年限和土地取得成本，将土地使用权价值分摊到各个会计期间的过程。
土地摊销对于企业的财务状况和税务筹划具有重要意义，它能体现土地使用权的实际价值消耗，合理分摊相关成本，保证企业财务报表的真实性和准确性。
二、土地摊销的会计处理方法1.直线法：直线法是指将土地使用权取得成本均匀地分摊到土地使用年限的各个会计期间。
这种方法简单易算，但可能使早期摊销额偏低，晚期偏高。
2.余额递减法：余额递减法是指在每个会计期间，按照土地使用权取得成本减去已摊销额的余额，乘以剩余使用年限占总年限的比例进行分摊。
这种方法前期摊销额较高，后期逐渐降低。
3.年数总和法：年数总和法是指将土地使用权取得成本按照剩余年限的倒数比例分摊。
这种方法前期摊销额较低，后期逐渐提高。
三、土地摊销的会计分录在进行土地摊销会计处理时，企业应按照上述方法计算出每个会计期间的摊销金额，并将其记入相关会计分录。
一般来说，土地摊销的会计分录如下：借：主营业务成本（或其他业务成本）贷：土地摊销四、土地摊销的税务处理根据我国税收法规，企业进行土地摊销时，需按照税务部门的要求，将土地摊销金额计入当期成本费用，以降低企业所得税负担。
在税务申报时，企业需将土地摊销凭证与其他相关税务凭证一起提交，以便税务部门审查。
五、土地摊销的实务操作与案例分析在实际操作中，企业应根据自身实际情况选择合适的土地摊销方法，并建立健全土地摊销管理制度。
以下是一个简例：某企业于2010年取得一块土地使用权，土地使用权取得成本为1000万元，土地使用年限为50年。
企业选择直线法进行土地摊销，则每年摊销金额为：1000万元/ 50年= 20万元六、土地摊销的优缺点及改进措施1.优点：土地摊销能体现土地使用权的实际价值消耗，有助于企业合理分摊成本，提高财务报表的真实性和准确性。
2.缺点：土地摊销方法的选择和计算较为复杂，对企业的财务管理要求较高。
用途不同的土地会计核算与税法差异
用途不同的土地会计核算与税法差异【摘要】本文探讨了用途不同的土地在会计核算与税法上的差异。
首先介绍了土地会计核算的不同用途，随后解释了税法对土地的定义。
接着分析了会计核算与税法之间的差异，并阐述了土地转让和出租的税法规定。
通过对比会计核算和税法的不同处理方式，得出结论认为二者存在差异，需要谨慎对待。
最后强调了税法对土地的处理方式需谨慎，提醒在土地转让和出租过程中注意税法规定，避免不必要的风险。
通过本文的分析，有助于企业和个人更好地理解土地会计核算和税法的关系，规避可能存在的法律风险，确保土地交易的合规性和稳健性。
【关键词】土地会计核算、税法差异、土地定义、土地转让、土地出租、土地处理方式、会计核算差异、税法规定、土地用途、土地税法、会计与税法关系、税法处理土地1. 引言1.1 背景介绍土地是一种重要的生产要素，其在土地会计核算和税法中扮演着重要的角色。
土地的用途多种多样，不同的用途会导致土地在会计核算和税法上出现差异。
土地既可以用于自身的生产经营，也可以用于转让或出租，因此在会计核算和税法上都存在着不同的规定和处理方式。
随着经济的发展，土地的需求越来越大，土地的价值也随之不断增加。
土地不仅是农业生产的基础，也是城市建设和工业发展的重要支撑。
土地会计核算和税法的规定不仅需要满足生产经营的需要，还需要考虑社会发展的需要和资源保护的要求。
本文将从土地会计核算的不同用途、税法对土地的定义、会计核算与税法的差异、土地转让的税法规定以及土地出租的税法规定等方面进行探讨，以帮助读者更好地了解土地在会计核算和税法中的作用和处理方式。
2. 正文2.1 土地会计核算的不同用途土地是一种特殊的资产，其会计核算在不同用途下可能会有所差异。
土地的不同用途包括商业用途、农业用途、工业用途等，每种用途下土地的会计核算方式都有所不同。
在商业用途下，土地的会计核算主要考虑土地的市场价值和潜在盈利能力。
商业土地通常是用于商业开发或投资，其价值受市场供需和土地规划等因素影响。
(财务会计)取得土地使用权的会计核算与涉税处理
取得土地使用权的会计核算与涉税处理土地是纳税人的一项特殊资产。
在我国，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地所有权，但土地使用权可以依法转让。
在日常经济生活中，通常所说的土地实际上指的是土地使用权，而非土地所有权。
对于企业取得土地使用权后如何进行账务处理，有哪些涉税风险？笔者对此进行了归纳。
会计核算《企业会计准则第6号———无形资产》应用指南中规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。
自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。
外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。
难以合理分配的，应当全部作为固定资产。
企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。
《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。
房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本。
企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
从会计的角度来说，土地使用权作为无形资产核算而不是作为固定资产核算，是从其作为一种权利且无实物形体的特征出发的，但是企业改变土地使用权用途，其价值将转移，比如在在建项目完工后，作为无形资产核算的土地使用权价值，最终应转入固定资产价值中。
现举例说明，A企业是一家执行《企业会计制度》的企业，2009年3月购入一块土地的使用权，面积为1万平方米，金额为300万元，A企业在会计核算上应计入“无形资产———土地使用权”。
6月A企业开始利用该土地上开发建造厂房，则应将土地价值300万元从“无形资产———土地使用权”全部转入在建工程成本。
12月A企业开发建造的厂房竣工决算，则A企业在会计核算上应将转入在建工程成本的土地价值300万元列入“固定资产———建筑物或构筑物”。
会计核算对所得税影响的探讨
会计核算对所得税影响的探讨会计核算是企业经营管理的重要组成部分，它对企业的财务状况和经营成果进行记录和反映。
而所得税是企业在经营活动中需要缴纳的一项重要税种，会计核算对所得税的影响不容忽视。
本文将从几个方面探讨会计核算对所得税的影响。
首先，会计核算对所得税的影响体现在利润的计算上。
企业的所得税是根据利润额来计算的，而利润是通过会计核算得出的。
会计核算中的收入和费用的确认、计量和分配等环节都会对利润额产生影响，从而影响所得税的计算。
例如，企业在确认收入时，需要遵循收入确认的原则，将收入按照实际发生的时间和金额确认，这就会影响到利润的计算，进而影响所得税的计算。
其次，会计核算对所得税的影响还体现在成本的计算上。
成本是会计核算的重要内容之一，也是所得税计算的重要依据。
在会计核算中，成本的计算涉及到原材料、人工、制造费用等多个方面，这些成本的计算方法和核算政策都会对所得税的计算产生影响。
例如，企业在计算制造费用时，可以采用不同的核算方法，如直接法和间接法，这两种方法会导致制造费用的计算结果不同，从而影响到利润和所得税的计算。
此外，会计核算对所得税的影响还体现在资产负债表的编制上。
资产负债表是会计核算的重要报表之一，它反映了企业在特定时点的资产、负债和所有者权益的状况。
而资产负债表中的各项指标，如应收账款、存货、长期负债等，都会对所得税的计算产生影响。
例如，企业在计提坏账准备时，需要根据会计准则的规定进行计提，这会影响到应收账款的净额，从而影响所得税的计算。
最后，会计核算对所得税的影响还体现在税收优惠政策的适用上。
税收优惠政策是国家为了鼓励企业发展而制定的一系列税收政策，而这些政策的适用与否需要根据企业的会计核算情况进行判断。
例如，企业如果符合小型微利企业的条件，可以享受所得税减免或减半征收的优惠政策，但这需要企业在会计核算中按照相关规定进行核算和报告。
综上所述，会计核算对所得税的影响是多方面的。
从利润的计算、成本的计算、资产负债表的编制，到税收优惠政策的适用，都会对所得税的计算产生影响。
“土地使用权”入账价值不能随意评估【会计实务经验之谈】
“土地使用权”入账价值不能随意评估【会计实务经验之谈】取得土地使用权后，其地上建筑物的成本是否应包括该土地使用权的价值？通过行政划拨方式取得的土地使用权如何进行会计处理？土地使用权评估增值能否入账？这3个问题，在实务操作中一直争论不断。
是否包括土地使用权的价值无形资产准则规定：“房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造房屋建筑物成本”。
这就明确了只有用于建造对外出售的房屋建筑物，才能将相关的土地使用权账面价值计入所建造房屋建筑物的成本。
反之，企业用于开发建造自用的房屋建筑物，其建造成本和所对应的土地使用权价款不能合并计入固定资产。
分析其原因：一是土地使用权属于无形资产，房屋属于有形资产，两种不同类型的资产不能相加。
二是权属不同，企业拥有房屋为所有权，土地为使用权，两种不同的权利不能混在一起。
中国淘税网（公共cntaotax）-淘尽税海精华,网遍财会政策三是一般情况下，房屋的预计使用年限比规定的土地使用期限少10至20年或者更多。
如果将土地使用权并入房屋建筑物而计提固定资产折旧，则无法预计该固定资产的使用年限，还会加速无形资产摊销，又需要调整应纳税所得额。
四是房屋需要预计净残值，土地使用权没有净残值。
如果将土地使用权并入房屋则无法预计净残值。
企业取得土地使用权后，用于开发建造自用的房屋建筑物投入使用时如何进行账务处理?无形资产准则应用指南规定:“自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。
”这就是说，土地使用权的价值应计入无形资产科目核算，并按照规定的使用期限进行摊销；建筑物的成本应计入固定资产科目核算，并按照预计的使用年限计提折旧。
摊销和计提折旧的费用，均应当计入当期损益。
行政划拨取得的土地使用权如何入账划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。
土地使用权的摊销问题
土地使用权的摊销问题
1、企业的经营期限的不同，不是选择不同的会计政策的必要条件。
我国的会计制度和准则规定的会计政策，并没有考虑企业的经营期限的不同而规定不同的折旧政策或者摊销政策，税法也如此（当然税收优惠政策对经营期限有规定，主要是为了确定所得税的优惠）。
会计法规如此规定，我认为是为了可比性的需要，否则，不同经营期限的相同行业，会由于经营期限的不同，在其他条件相同的情况下，确认的利润不同。
税法里有清算所得的概念，所以即使过了经营期限企业就清算了（这种情况很少，要么延长期限，要么不到预定的经营期限就经营失败或者重组了），扣除货币时间价值的影响，企业也没多缴纳所得税。
也就是扣除货币时间价值的影响，40年的土地使用权20年（在预定的经营期限内）摊销和40年摊销所得税影响是一样的，如果40年摊销，土地使用权的剩余价值大，转让后清算所得也少。
2、无形资产准则规定的合同年限是取得无形资产的合同年限，不是经营年限。
3、国际会计准则一般规定无形资产一般摊销年限不大于20年，但是我国还没有相关的规定。
4、另外一般取得的土地使用权要开发房地产或者建造房屋等建筑物，会计准则问题解答规定，正式开发或者建造工程的时候，要转入在建工程核算，形成固定资产后，提取折旧的时候考虑剩余的土地使用权的价值作为残值考虑，房地产开发企业作为存货成本考虑，这样土地使用权的摊销就成了折旧或者存货成本的结转问题了，税务就按照折旧或者结转的存货成本考虑纳税扣除。
这段话我是凭借记忆说得，规范的语句请参阅准则的问题解答。
新旧会计准则对土地使用权核算的差异及对纳税影响的分析比较
新旧会计准则对土地使用权核算的差异及对纳税影响的分析比较新旧会计准则对土地使用权核算的差异及对纳税影响的分析比较财政部于2006年2月发布的新的会计准则体系中,对债务重组准则进行了再次修订,发布了《企业会计准则第6 号——无形资产》(以下称新准则)。
此前采用的无形资产准则是2001年１月颁布的（以下简称旧准则）。
新准则较旧准则对土地使用权核算上在很多方面有了较大变化，本文从新旧准则对土地使用权的确认、摊销、会计处理三方面作一比较分析，并就新准则实施之后对企业纳税的影响作一比较分析。
一、新旧准则对土地使用权核算上的差异（一）确认上的差异新会计准则对土地使用权直接确认为无形资产，并且一直将土地使用权都作为无形资产核算。
而老会计准则对土地使用权的确认是分二个过程，当购入时确认为无形资产，而投入使用时，将土二、新准则对企业纳税的影响（一）使房产税的筹划方案有了合理依据《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。
其中房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
可见，固定资产账薄中房产原值是计算缴纳房产税的关键因素。
由于房产税每年都需要征收，为了降低税赋，在实务中，有将土地使用权价值不计入房屋价值的税收筹划方案，并引起许多争议，争议的焦点就在于一是习惯上房屋的价值都包括土地使用权的价值，二是企业会计制度和企业会计准则都没明确土地使用权不转入房产价值。
新准则将土地使用权的价值始终单独作为无形资产核算，并明确土地使用权在投入使用之后也不转入房产价值之中，这个规定，使上述的房产税筹划方案找到了理论依据，避免了上述争议。
(二)统一的摊销年限有可能引发错误的理解根据《企业所得税暂行规定》，对于房屋这项固定资产价值一般采用以下方式加以确定：1、对于购入的固定资产，按购入价加发生的安装费、运杂费等构成。
2、建设单位将来完工的固定资产，根据建设单位将会使用的财产清册中所确定的价值计价3、自制、自建的固定资产，在竣工使用时按实际发生的成本计价新准则，从上述规定来看，税法在计算房产折旧时，确定房屋这项固定资产原值时并不包括土地使用权，并且，在计算所得税时，是将土地使用权的摊销与房屋的折旧分别计算，对土地使用权的摊销年限是按土地使用权的受益年限摊销，对房屋是按20年摊销，因此，如果按传统会计制度或准则的规定，将土地使用权计入到房屋的价值之中后，税法与准则二者之间就产生了一项时间性差异。
新旧会计准则对土地使用权核算的差异及对税收影响的分析(一)
新旧会计准则对土地使用权核算的差异及对税收影响的分析(一)财政部于2006年2月发布的新的会计准则体系中,对债务重组准则进行了再次修订,发布了《企业会计准则第6号——无形资产》(以下称新准则)。
此前采用的无形资产准则是2001年１月颁布的（以下简称旧准则）。
新准则较旧准则对土地使用权核算上在很多方面有了较大变化，本文从新旧准则对土地使用权的确认、摊销、会计处理三方面作一比较分析，并就新准则实施之后对企业纳税的影响作一比较分析。
一、新旧准则对土地使用权核算上的差异（一）确认上的差异新会计准则对土地使用权直接确认为无形资产，并且一直将土地使用权都作为无形资产核算。
而老会计准则对土地使用权的确认是分二个过程，当购入时确认为无形资产，而投入使用时，将土地使用权的价值转入房屋的价值之中。
（二）摊销上的差异摊销涉及二个方面，一个是摊销年限，一个是残值确定。
新会计准则对土地使用权的摊销年限按受益年限摊销，老准则对土地使用权的摊销年限有个变化过程，在2001年以前，因为土地使用权有二次确认过程，当土地使用权作为无形资产核算时，按受益年限摊销，当土地使用权投入使用之后，计入房屋的价值之中，土地使用权按房屋使用年限计提折旧；2001年财政部出台了《实施企业会计制度>及其相关准则问题解答》，对土地使用权虽然也是有二次确认过程，但摊销年限是按土地使用权的受益年限来摊销。
由此可见，对土地使用权的摊销年限，新旧准则是一致的。
新旧准则的主要差异表现在对土地使用权残值的确定上。
老准则对土地使用权的残值预计为零，新准则对土地使用权的残值有如下规定：除以下任一情况外，使用寿命有限的无形资产，其残值应当视为零。
（一）有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产；（二）可以根据活跃市场得到残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。
当前，土地使用权存在着一个活跃的市场，可以从市场中预计到土地使用权未来的价值，因此，新准则土地使用权的残值不再为零。
浅析新会计准则下土地使用权会计处理变更对企业损益的影响
浅析新会计准则下土地使用权会计处理变更对企业损益的影响新会计准则规定，企业取得的土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算。
其中，无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，应当全部作为固定资产核算。
土地使用权自有偿取得（或出让、转让、作价入股方式取得）之日起，按照其经济利益的预期实现方式进行摊销，经济利益预期实现方式无法可靠确定的，采用直线法摊销。
新会计准则吸收了国际会计准则的相关内容，规定土地使用权的摊销在一般情况下直接计入损益，若其包含的经济利益通过所生产的产品或其他资产实现的，则计入相关资产的成本。
新会计准则的实施，使得企业土地使用权在确认、摊销、会计处理等方面均发生了变化。
而这种改变直接影响到部分企业的税收以及损益。
本文通过举例分析新会计准则下土地使用权会计处理对部分企业的损益影响，并对企业会计制度与新会计准则对土地使用权摊销不同的损益影响进行了对比分析。
一、企业土地使用权摊销会计处理案例例：甲公司2006年签订购地合同，总面积为6万平米，价款为l 800万元人民币，土地使用期为50年，第一期工程开发2万平米，建设期为1.5年，2006年6月开始动工，2007年12月底完工，并于第二年初投入使用。
2010年开始进行第二期工程，该期开发土地4万平米，建设期为1.5年，2010年1月开始动工，2011年6月底完工，7月初正式投入使用。
假定：①土地购入由商业贷款融资，年利率6%，自2006年初至2011年末没有偿还该项贷款本金及利息（该利息为2006年工商银行企业贷款年利率）；②土地计提折旧时不考虑已资本化利息所增加的资产部分；③预计建成后地上建筑物使用年限为30年。
1．按照《企业会计制度》处理。
(1)2006年投资购地。
借：无形资产——土地使用权18 000 000贷：银行存款18 000 000(2)2006年1月至2006年6月摊销土地成本：1 800÷50÷12=3（万元）。
购入土地使用权何时摊销【会计实务经验之谈】
购入土地使用权何时摊销【会计实务经验之谈】某公司近期购入一块土地，作为“无形资产——土地使用权”入账，但产权证登记日期与产权证中规定的使用期限及实际收到土地票据的日期三者不一致，该土地的产权证登记日期为2011年11月，产权证中规定自2010年4月起该公司开始使用此土地，实际收到土地票据的日期为2012年9月。
在这种情况下，该公司应选择哪个时间段摊销土地使用权？首先，该公司应判断是否应作为无形资产入账核算。
《企业会计准则第6号——无形资产（2006）》第三条第一款规定，无形资产，指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
第四条规定，无形资产同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；（二）该无形资产的成本能够可靠地计量。
企业购入土地符合资产的确认条件，应作为“无形资产——土地使用权”入账。
其次，判断该土地的摊销期限。
《企业会计准则第6号——无形资产（2006）》第十七条规定，使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销。
企业摊销无形资产，应当自无形资产可供使用时起，至不再作为无形资产确认时止。
根据上述规定，土地使用权摊销，应当自土地使用权可供使用时起，即产权证中规定的使用期限日期2010年4月开始，会计上在2010年4月即应确认该项无形资产，并于当月开始计算摊销。
假设该公司在实际收到土地票据的日期，即2012年9月才入账摊销，应通过会计差错更正来处理以前应摊销而未摊销的土地使用权价值。
若该公司自建自用房屋使用的购入土地：（1）筹建期间，每月应按不同建设项目使用的土地计提摊销，借记“在建工程——××（项目）”科目，贷记“累计摊销——土地使用权摊销”科目；（2）房屋建筑物达到可使用状态后，每月应按土地用途和摊销额，借记“管理费用”、“制造费用”、“其他业务成本”等科目，贷记“累计摊销——土地使用权摊销”科目。
根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》规定，该公司应采取追溯重述法（指在发现前期差错时，视同该项前期差错从未发生过，从而对财务报表相关项目进行更正的方法）进行差错更正，将于损益有关的科目记入“以前年度损益调整”科目进行证、账、表的追溯处理。
用途不同的土地会计核算与税法差异
用途不同的土地会计核算与税法差异作者：南召凤来源：《商业会计》2016年第01期摘要：企业会计准则中，对于土地使用权的核算只在无形资产准则、投资性房地产准则中有所涉及，并且规范较多的是不同取得方式下土地成本核算的方法。
本文认为选择什么核算方法主要取决于企业取得土地后的用途，土地用途不同，企业选择的核算方法、税法规定也会不同。
本文从企业取得土地不同用途角度，分析了行政划拨、外购方式下取得土地的会计核算与税法差异。
关键词：土地使用权会计核算税法规定计税基础一、自用的土地（一）作为固定资产核算1.行政划拨取得土地。
土地使用权作为固定资产核算，通常是行政划拨和外购两种方式下取得的土地。
行政划拨是历史遗留问题，与我国的经济体制发展相关。
1988年以前，我国土地一般实行无偿使用制度，企业不需要支付土地出让金而是无偿或只付少量征地补偿费通过政府审批后就可取得土地，企业将取得的土地单独估价作为固定资产核算。
根据《企业会计准则第4号——固定资产》（以下简称固定资产准则）规定：单独估价入账的土地作为固定资产核算，不计提折旧;但固定资产减值的，应当确认减值损失。
对于减值，固定资产准则和资产减值准则并没有规定土地作为固定资产不确认减值的情况，因此，作为固定资产核算的土地，在持有期间不计提折旧，但如果有减值迹象应确认减值损失。
而企业所得税法及实施条例规定：单独估价作为固定资产入账的土地，在计算应纳税所得额时，不得计算折旧扣除;企业的各项资产以历史成本为计税基础，在持有期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。
因此，对于单独计价入账的土地，在持有期间不计提折旧，会计和税法上的规定是相同的;但持有期间如果发生减值，会计上要确认减值损失，而税法上仍以成本计价，即资产计税基础是不会随减值准备的提取而发生变化的。
2.外购取得土地。
《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南（以下简称无形资产准则应用指南）规定：外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的，应当全部作为固定资产。
企业租售土地使用权会计核算及损益影响
·一、引言财政部于２００６年２月发布的新会计准则体系中，涉及土地使用权的核算的会计准则有《企业会计准则第６号———无形资产》和《企业会计准则第３号———投资性房地产》。
其中第６号“无形资产”准则规定，企业取得的土地使用权通常确定为“无形资产”，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，取得确凿证据（即：（１）企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，（２）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
）时应将其转为“投资性房地产”核算。
第３号“投资性房地产”准则限定投资性房地产的范围为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
对投资性房地产的后续计量模式，通常采用成本模式，满足特定条件（即（１）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（２）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
）的情况下也可以采用公允价值模式。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。
随着我国人均土地面积的不断减少，土地不断增值，经济发展，人们生活水平的不断提高，导致需要征用土地的企业越来越多，企业不通过生产经营，而将取得的土地使用权用于出租或资本增值，往往会获得较高的收益，甚至大于自行建造用于生产经营的收益。
企业提供的会计信息既要反映资产的性质和价值，又要保证损益计量的合理性。
本文着力通过实际案例，分析非房地产开发企业对持有土地使用权进行租售的不同会计处理，及不同会计核算方式下对企业当期损益的影响。
二、非房地产企业土地使用权租售会计处理（一）初始核算当企业持有土地使用权的初始意图为自行建造用于生产经营时，按照会计准则第６号规定，计入“无形资产”账户中核算；如企业在持有土地使用权时的初始意图为以备出售，按照会计准则第３号规定，应计入“投资性房地产”账户中核算。
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土地使用权摊销会计核算不同对所得税影响一样【会计实务经验之谈】
目前，我国境内的企业有执行《企业会计准则》的，也有执行《企业会计制度》的，在不同的会计核算制度下，企业对土地使用权摊销的会计处理不同，但是对企业所得税的影响一样。
案例：A企业2011年1月从二级市场上取得一块土地，面积2000平方米，支付价款380万元，使用年限40年。
2012年1月在该地块上开发建造厂房，2012年10月竣工交付使用，建筑面积5000平方米，发生建造成本900万元。
执行《企业会计准则》的处理
《企业会计准则第6号——无形资产》规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。
外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。
《企业会计准则》附录也规定，“无形资产”科目用来核算企业持有的无形资产成本，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。
可见，在《企业会计准则》下，土地使用权一般应在无形资产科目核算。
对于使用寿命有限的无形资产，其摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销，并强调无法可靠确定与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式的，应当采用直线法摊销。
如果执行《企业会计准则》，A企业取得的土地使用权应作为无形资产入账，并于取得的当月开始摊销。
按照规定的使用年限和直线法进行摊销，每月推销金额3800000÷40÷12＝7917（元）。
企业开发建造厂房对该土地使用权的会计处理不变。
1.取得土地时（单位，元，下同）：
借：无形资产 3800000
贷：银行存款 3800000。
2.每月摊销时：
借：管理费用 7917
贷：累计摊销 7917。
执行《企业会计制度》的处理
《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。
根据《企业会计制度》第四十六条规定，无形资产应当自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销，计入损益。
如果A企业执行《企业会计制度》，取得的土地使用权在2012年10月厂房交付使用前入账及摊销金额与执行《企业会计准则》结果相同。
只是每月摊销时将“累计摊销”科目换成“累计折旧”即可。
2012年10月厂房竣工交付使用。
根据《企业会计制度》第四十七条的规定，房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
最后，将在建工程归集的成本转入固定资产核算，并根据完工建筑物的预计使用年限和预计净残值，选择合理的折旧方法计提折旧。
账务处理为：
1.土地账面价值转入在建工程时（单位，元，下同）：
借：在建工程 3625800
累计折旧 174200 （380万元÷40÷12×22）
贷：无形资产 3800000
2.厂房竣工转固定资产时：
借：固定资产 12625800
贷：在建工程 12625800（土地账面价值3625800＋建造成本9000000）
对转入固定资产厂房价值的土地使用权的摊销问题，有的企业认为，应该与房屋一起按照房屋建筑物的摊销规定进行摊销；有的企业认为应该按照土地的剩余使用年限进行摊销。
那么到底如何处理呢？
《财政部印发实施〈企业会计制度〉及其相关准则问题解答》（财会〔2001〕43号）规定，公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。
如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物时，则将其价值转入无形资产进行摊销。
如公司将土地连同
地上房屋、建筑物一并出售的，按其账面价值结转固定资产清理。
转入固定资产后，A企业的土地使用权尚可使用年限为40年×12个月－22个月＝458（月）。
如果A企业房屋建筑物的折旧年限为20年，净残值率5%，根据财会〔2001〕43号文件规定，厂房土地价值部分应预留净残值380万元÷40÷12×（458－20×12）＝172.58（万元），厂房建造成本部分净残值为9000000×5%＝45（万元），合计净残值为172.58＋45＝217.58（万元），厂房每个月应计提折旧金额（1262.58万元－217.58万元）÷20年÷12个月＝4.35（万元）。
20年后，厂房提完折旧，如果A企业在该地上翻建厂房，则将剩余价值1725800元转入新建房屋成本并按照前述规定计提折旧。
如果A企业不再建筑房屋，则将剩余价值转为无形资产管理，在剩余使用年限218个月内进行摊销。
账务处理为：
1.剩余土地价值转入无形资产时（单位，元，下同）
借：无形资产——土地使用权 1725800
贷：固定资产 1725800
2.每月摊销时：
借：管理费用 7917
贷：累计折旧 7917。
不同会计核算方式对企业所得税的影响
企业所得税法第十一条规定，单独估价作为固定资产入账的土地不得计算折旧扣除；第十二条规定，在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的无形资产摊销费用，准予扣除。
企业所得税法实施条例第六十五条规定，企业所得税法第十二条所称无形资产，指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。
第六十七条规定，无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。
无形资产的摊销年限不得少于10年。
作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。
结合财务、会计及税法的相关规定，如果A企业执行《企业会计准则》，每月对土地使用权摊销的金额7917元记入管理费用减少当期损益，并影响应纳税所得额。
如果A企业执行《企业会计制度》，显而易见，在土地使用权转入房屋价值之前和房屋折旧期满重新记入无形资产后，每月对损益及应纳税所得额的影响同样为7917元，与执行《企业会计准则》的结果相同。
在并入固定资产厂房价值计提折旧期间，固定资产厂房价值中，土地部分每月的折旧金额为（3625800－1725800）÷20年÷12个月＝7917（元），与执行《企业会计准则》的结果
完全相同。
所以说，无论企业执行《企业会计制度》还是《企业会计准则》，土地使用权摊销对损益与应纳税所得额的影响并没有区别。
如果A企业以执行《企业会计制度》为由，将土地账面价值转入固定资产房屋后，没有按照财会〔2001〕43号文件规定，在计提折旧时预留足够的残值，而是与房屋一同按照20年折旧年限计提折旧，即每月计提的房屋折旧金额为1262.58万元×（1－5%）÷20年÷12个月＝50000（元）。
那么，在计算企业所得税时，每月需要调增应纳税所得额为50000－43500＝6500（元）。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。
考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。
千万不要再考试通过之后，放松学习。
财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。
要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。
有证书知识比别人多了一个选择。
会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。