万科翡翠滨江个案调研报告

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7.8公里，从起点至龙居路段拓宽为双向6车道，龙居路至金桥路段拓宽为双向8 车道，设计车速40公里/小时；第二层为地下道路：长6.1公里，双向4车道，设 计车速50公里/小时；第三层为轨道交通14号线：全通道预留6个车站。 距离城市重要节点距离
陆家嘴金融区——3公里——浦东大道 人民广场商圈——6.3公里——延安东路隧道 淮海路商圈 ——6.5公里——人民路隧道、复兴东路隧道、延安东路隧道 世纪公园 —— 5公里 ——昌邑路、福山路、浦东大道 轨道交通 目前现状 4号线（浦东大道站）——2.7公里 6号线（民生路站）——1.7公里 未来规划 14号线浦东大道站 （江桥——金桥开发区），2016年通车 18号线昌邑路站 （场北路——航头）， 2020年通车 公共交通 792路(浦东南路东城路站); 陆家嘴金融城3路
（三）
周边生活配套
商业配套：项目目前周边商业配套以社区配套商业为主，而且由于浦东 大道为城市快速道路，道路较宽，因此未来区域商业配套主要依赖项目 自身商业配套的完善。
教育配套：优势明显，周边2公里以内有福山外国语小学、进才中学、建 平中学等，另外小区内还有配套幼儿园和小学在建。项目地块西侧紧靠
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2006年11月28日，上海万科从上海中房置业手中收购中房委托国投发行 的“滨江花苑项目股权投资资金信托”2亿元受益资金信托，从而实际 控制了滨江花苑项目”，该住宅用地占地约3．8万平方米，建筑面积 约10万平方米。
2007年11月24日，万科企业股份发布公告，称其旗下全资子公司上海 万科房地产有限公司以20.13亿元获得上海铜山街项目60%的权益。
这是一个”最好”的时代，又是一个“尴尬”的时代 我们来看万科的首个豪宅作品如何在这样一个时代中“诞生“
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一、 项目概况
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（一）
项目土地沿革
2002年5月9日，铜山街地块改造项目日前正式启动，该土地由上海祥 大房地产发展有限公司负责开发，当时地块危棚简屋林立、环境脏乱， 需动迁2000余户居民和27家单位，属于洋泾板块旧改地块。
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上海民生路轮渡站
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项目交通配套完善，三条轴心大道：浦东大道、世纪大道、滨江大道，拥有 四条轨道交通：4号线、6号线民生路站、14号线巨野路站(在建)、18号线 巨野路站(规划)，世纪大道站也在5分钟车程内。两侧是两座跨江大桥杨浦 大桥和南浦大桥，附近六条过江隧道，延安路隧道、大连路隧道等。另外， 浦东大道将规划为上下三层立体交通，连接浦西。
现状：非一线临江，对岸景观都在建设过程中，目前无景观面 未来：上海滨江带上宜居区域，受到北侧地块建筑遮挡，中高楼层观景可 达二级景观
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（五）
区域未来规划
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民生路码头变身“民生滨江文化城”
民生码头将被命名为“民生滨江文化城”，并将成为首个“浦东新区现代 服务业集聚区”。根据改造方案，占地约10万平方米、岸线长739米的民生码 头，定位为文化创意与休闲娱乐的综合体。其中最大特色就是多元化的演艺。 将全面打造为浦东的“新天地”。项目连带片区将成为黄浦江沿岸中心地段最 大的时尚创意产业园。
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项目四至
本项目东至民生路、南临浦东大道；西至桃林路紧靠中欧大厦；北靠昌邑
路，门牌号为浦东新区昌邑路1500号。
周边道路情况
目前现状
浦东大道——双向6车道
昌邑路——双向3车道Байду номын сангаас
未来规划 浦东大道将成为浦东“东西通道”的组成部分。“东西通道”由延安路隧 道浦东出口开始，沿浦东大道直至金桥路，共分为3层：第一层为地面道路：长
（四）
项目地块“滨江”景观
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万科翡翠滨江项目地处浦东洋泾板块滨江区域，属于一个新兴滨江板块， 目前周边滨江景观绿化条件一般，滨江绿化带主要是依靠项目西侧已经建成的 上海船厂滨江绿化改造带。目前由于北外滩、东外滩都在建设过程中，还可以 见原有滨江船厂、工厂等遗留下来的工业时代的痕迹，因此滨江景观相当一般 。
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前言
首先
这是万科内环内的首个的“豪宅项目” 这是万科花费6年时间打磨的“豪宅项目”
这是万科30年来销售的首个“豪宅项目” 所以只许成功不许失败
但是 这是一个非传统豪宅板块，周边充满了老式公房，低档社区商业 这是一个非一线滨江，受到众多规划限制的项目 这是一个限购、限贷的年代，豪宅客户稀缺 …………
该土地经过多年的开发，目前土地年限仅为56年，至2070年。
万科翡翠滨江项目地块是万科通过二级土地市场的运作，首次获得了 浦东内环内的滨江用地，其将两块用地“合二为一”的进行开发，使 土地价值得到了一定的提升，当时这一收购的举动也被广泛认为是万 科“进城”的一大标志。
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（二）
项目区位及交通
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中欧商学院陆家嘴校区，地块中也规划有一块教育用地，未来预计将建 造一所国际性学校。 医疗配套： 周边医疗配套完善，项目周边紧靠仁济医院，东方医院等知名医院，距 离上海儿童医学中心也仅需17分钟车程。
项目周边商业、教育等配套设施齐全，但是档次不高，社区型特征明显，同 时商业配套也受到周边道路交通的局限性。未来项目商业配套将主要有待于 地块自身地块未来商业及教育配套的完善，才能提升其档次。
民生码头园区将以苗圃路为界分为东区、西区。西区打造“演艺天地”， 东区则是“创意空间”。当年的8万吨亚洲最大粮仓以及多个仓库、老建筑将改 造加固，组成剧场、影院主题展示空、间、餐饮娱乐等综合体。
耗资10亿元的民生港大型改造将于2015年竣工，未来与翡翠滨江一、二期 共同构建起一个以全球地标性港口为平台，融汇高端居住、艺术、商业、时尚 的奢侈生活场，是与香港维港、新加坡克拉码头、日本横滨港齐名的亚洲生活 坐标
与项目隔江相望的是杨浦区东外滩板块，目前在建的是“东方渔人码头” 项目，该项目为集商业、办公为一体的滨江商业综合体，预计2015年全部建成 使用，届时滨江两岸景观价值将有进一步的提升。
地块北侧黄浦江以南，昌邑路北侧为待建地块，该地块限高60米，目前为 绿地，预计未来若建设完成后将影响万科翡翠滨江项目“低区”的景观视线。