北京国贸中心项目研究

写字楼
甲级 世界 500强
智能化部分 国贸三期设计了5个避难层（14、28、39、55、77），国贸三期的楼顶还将建造一个直升机停降平台 国贸中心由两个11万伏高压变电站经五路提供稳定电源，主塔楼双路供电采用6个瑞士ABB变压器，两台备用发电机组可提供 租户重要设备及机房的供电需求 主塔楼综合布线通过3类、5类线和光纤与主要电信运营商相连 主塔楼入口自动闸门和电梯轿箱内采用国内先进的IC卡刷卡设备 先进的访客管理系统配以监控摄像头和电子安保系统的全方位保证主塔楼安全 空调系统 · 采用VAV变频空调系统，采用了冰蓄冷技术，同时配备了24小时电子设备专用空调 每层两套新风机组通过两个管道分别送风，每层分布超过60个风扇助力的变频风量调节器 新风经过高效过滤网和紫外线杀菌处理，保障室内空气清新 物业管理 · 国贸物业公司
一期
流入：1984年7月26日中国对外贸易经济合作 部属下的对外经济贸易咨询公司和马来西亚郭 氏兄弟公司签订《合资经营中国国际贸易中心 协议书》
二期
流入：1999年3月12日 A股上市资本市场募集 资金30810万元 流出：投资81340万元
三期
流入：2005 年12 月公开发行了中国国际贸易 中心股份有限公司公司债券，该期债券发行总 额为10 亿元人民币，债券期限为10 年期，债 券利率为固定利率，债券票面年利率为4.60%。 中国建设银行股份有限公司北京市分行朝阳支 行为国贸股份提供的人民币近30 亿元长期贷款 授信额度。 流出：其中A 阶段工程投资57.0 亿元，B 阶段 土地等前期投入12.3 亿元。
商业, 100,000, 15%
国贸中心写字楼面积占各业态总面积的47%， 远高于经验数据，属于写字楼为主导的城市 综合体。
国贸三期业态分布
国贸大厦 280,000㎡，330米，地上74层，地下4层 钢骨型钢混凝土结构
酒店空中大堂 56—73F 国贸大酒店
30—53F 写字楼（高区）
6—27F 写字楼（低区） 1—5F 大堂、商务中心 裙楼 宴会附楼 位于主塔楼北侧，首层和 二层为商铺，并与商业附 楼连通。 55,000㎡
三期项目定位：超越自我，再创经典
顺应北京城市化高速发展趋势崛起的国贸三期工程，必将进一步提升其在全球世贸中心的地位，提升北京CBD内商务 写字楼的国际化程度。 目前租金30元/平米· 天，在北京高档写字楼中处于领先位置。出租率85%。
国贸项目概况
物业 类型
物业位置
国贸写字楼1座 （39F）、国贸写字 楼2座（39F）
国贸
一期 二期 3A 3B
动工
1985.9 1996.12 2005.6
开业
1990.8
建筑面积（万㎡）
56
1999.12 2010.8 30 24
规划阶段
国贸项目整体定位：高端写字楼领导者
一二期项目定位：先有国贸中心，后有CBD
早在1985年，中国国际贸易中心定位于国际高标准，引进国际流行的“世贸中心”，开创了国内综合性高档服务业的 先河，成为“城中之城”。特别是在北京CBD核心区，国贸中心以一期的国贸大厦1座、中国大饭店、国贸饭店以及 二期的国贸大厦2座，成为首都具有代表性的工程。
仲量联行
2100
2100 2100 2100 2100 2100 2100 2100 2100 2100 2100
876
798
612 556 465 309 278
巴西银行 英国诺顿· 罗氏律师事务所北京代表处 北京鼎天投资管理有限公司 史宾沙职业顾问（北京）有限公司
类
所
类
它
类
值
类
类
司
类
疗
务
险
其
源
均
中国大饭店
户型 国贸饭店 中国大饭店 门市价（元/晚） 800-1200 1553-2358
国贸饭店
国贸大酒店
1800-4388
国贸大酒店
国贸公寓定位为精品酒店式公寓
按照套数统计
户型 一居室 两居室 三居室 四居室 豪华客房 面积（平米） 70 99/128 158/198 228 407 租金（元/月） 17000 20000-23000 28000-32000 35000-40000 75000
中国国际金融 11160 7980 7520 3600 2100 2100 2100 2100 2100
入驻企业平均面积（按照行业）
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1160 1086 1011 3930
壳牌 诺华制药 世界银行 三井物产 美国达维律师事务所 埃索石油 加拿大皇家银行 Adobe软件公司
一期
二期
三期
国贸大厦：配套功能设施与国际一流相匹配
层高4.25米保证品位 建筑层高定位在4.25米，可与世界顶级写字楼媲美 空调系统 采用VAV变频空调系统营造全天候适宜的办公环境 空调系统采用了冰蓄冷技术，实现了电力的移峰填谷 和能源费用支出。 能量互备方案，如果供电让空调系统受到影响，可通 过蒸汽能源的输入形成互补 为提升楼宇品质，国贸三期配备了24小时电子设备专 用空调。 避难层 国贸三期设计了5个避难层（14、28、39、55、77） 国贸三期的楼顶还将建造一个直升机停降平台。 电梯：速度每秒10米创国内之最 共90部电梯，安装在主塔楼的客运电梯，上下行速度 可达每秒10米，创国内电梯速度之最。 国贸三期每层双路供电和通讯电缆保证大厦供电和通 讯的畅通。为保障客户业务的连续性，国贸三期还考 虑到为租户提供应急电源。
律师事务所, 10.45%
共入驻201家企业，其中金融保险、律师事务所、
共16万平米中，其中IT类公司、金融保险类、律师
事务所占到总面积接近65%，其中从事第三产业企 业占总面积超过90%
贸易类占到企业总数近60%，其中从事第三产业企
业占总家数超过90%
入驻企业中，每个入驻平均租赁798平米，国内入驻企业668平米，其医药医疗 类公司平均面积达到了3930平米 企业名称 面积
小结：国贸中心的数一数二
业态组 合
公寓
定位
精品酒 店式公 寓
配置标准或档次
· 精装修(中央空调、木地板、墙纸等) · 二室以上占88%、二室以上套数占79% · 国贸物业管理（香格里拉酒店物业） 建筑结构 国贸三期主塔楼主体结构为“筒中筒”结构· 一期——三期写字楼分割空间逐渐增大，三期为无柱式结构，可随意分割 整层净面积从1500至2100平方米；楼层净高位2.75米至2.8米；办公区进深（从核心筒至玻璃幕墙外延沿）9至17米。 幕墙部分 · 国贸三期外立面主要采用玻璃幕墙 电梯部分 · 共90部电梯，安装在主塔楼的客运电梯，上下行速度可达每秒10米，创国内电梯速度之最 客用电梯为34部迅达电梯，内有液晶屏幕播放器
高档 白金五星 级
酒店
国贸饭店 （B1F-8F ） 国贸大酒店 （56F-73F ）
四星级
超五星级 甲级公寓
公寓
国贸南公寓（30F） 国贸北公寓（30F）
其他
停车位
国贸展厅
地下
10,000 ㎡
3100个
国贸中心属于写字楼为主导的城市综合体
各业态建筑面积及占比 （单位：㎡）
业态
住宅/公寓
国贸中心占比
两居室 （小） 24% 两居室 （大） 21% 四居室 三居室 5% （大） 4% 三居室 （小） 24% 豪华套房 1% 一居室 21% 三居室 （大） 6%
按照面积统计
四居室 10% 豪华套房 2% 一居室 12% 两居室 （小） 19%
三居室 （小） 30% 两居室 （大） 21%
国贸项目主要资金来源
11% 47% 15% 25% 2%
经验数据
35%-45% 20%-30% 20%-30% 15%-25% -
公寓, 70,000, 11%
展厅, 10,000, 2%
办公 商业 酒店 展厅
酒店, 167,070, 25%
办公, 319,000, 47%
各业态总建筑面积666,070㎡，车库、公建 面积193,930㎡。
国贸三期幕墙面积约为8.7万平方米，单元板块约10600块，主要幕墙类型：玻璃幕墙（单元式）、石 材幕墙、金属幕墙以及索网幕墙，其中玻璃外篇为10毫米厚的钢化低辐射玻璃，内片为8毫米的钢化透 明玻璃。这样可以很好地防止热量的传递。主塔楼部分楼层设有宴会厅，这些区域均为防弹玻璃。
开敞、气派的大堂
国贸大厦 国贸三期主楼大厅墙体上镶嵌 着仿古的窗棂造型，其中方形 装饰贴的是24K的金箔
国贸商城总建筑面积达10万平方米，营业面积5万平方米，容纳租户近300家。 国贸商城三期由世界顶尖商业空间设计公司BENOY担纲建筑设计。外观使用巨型玻璃、新型金属、环保 石材等最新建筑材料，整体晶莹剔透，创造出简洁明朗的造型。室内层高达4米，承袭了商城原有的现代风 格，宽阔的循环通道典雅流畅与一、二期商城融为一体，同时将国贸中心一、二、三期工程的各主要建筑 以及北侧的嘉里中心连接起来。 2F
询
造
公
售
运
输
中赫集团 美国盛信律师事务所驻北京代表处 伊藤忠 德士古中国 美孚中国 KKR投资集团
医
事
保
能
平
咨
制
药
类
师
IT
融
销
医
律
金
2000平米以上有24家，面积 为72260平方米，占总面积的 45%
贸
易
与
交
通
怡和集团
世富基金 中美集团 瑞银北京代表处
2100
2100 2100 2100
国贸商城定位为高端商务配套商业
入驻企业分类（按照租赁面积）
其它, 2.89% 咨询类, 7.63% 制造类, 3.12% 医药医疗类, 4.90% 贸易与销售类, 7.25% IT类公司, 7.96% 能源类, 12.87% 交通运输, 1.38%
其它, 7.46% 咨询类, 9.95%
律师事务所, 13.24% 金融保险类, 38.76%
国贸中心写字楼入驻企业中，外资或合资企业占到79%，国内企业占到21%
国贸中心入驻企业中，有38家世界500强（按照2011年排名）。 为保证入驻企业的档次，国贸对企业资质进行严格审查（包括内外资、企业知名度），对于世界500强企 业，会给与租金上的优惠。
入驻企业分类（按照企业数量）
IT类公司, 5.47% 能源类, 9.45% 交通运输, 3.98% 制造类, 4.48% 医药医疗类, 1.00% 贸易与销售类, 12.44% 金融保险类, 35.32%
国贸写字楼2座
国贸西楼
国贸写字楼1座
一期——三期写字楼分割空间逐渐增大，三期为无柱式结构，可随意分割
国贸写字楼1座 国贸大厦
17m
国贸写字楼2座
国贸西楼
源自文库
9m 53-55m
分割较大 国贸三期为无柱式办公空间，整层净面积从1500至2100平 方米；楼层净高位2.75米至2.8米；办公区进深（从核心筒 至玻璃幕墙外延沿）9至17米。 分割较小 国贸三期特意为租户预留了综合布线的架空地板高度，租户 可根据自身要求任意分割布置。
写字楼大堂 净高9米
商业附楼 位于主塔楼的东面，地 上5层，地下4层
国贸三期主体结构为“筒中筒”结构
国贸三期配置
国贸三期主塔楼主体结构为“筒中筒”结构， 外部是一层框架筒体，内部为支撑核心筒体， 都是采用型钢混凝土结构，两者经过复杂的结 构连接，总用钢量超过5万吨。
国贸三期外立面主要采用玻璃幕墙，凸显标志性建筑的特色
北京国贸中心项目
国贸项目概况
地理位置：国贸中心地处北京东长安街延长线与
东三环路交界处，毗邻使馆区。国贸地处北京中央 商务区的核心部位，周边的国贸立交桥四通八达， 是北京东部的交通枢纽。
项目概况：国贸中心总体占地面积达到17公顷，
总建筑面积达1,100,000 ㎡（已建成 860,000 ㎡），是全球最大的国际贸易中心，物业全部由 国贸股份自持。
物业体量
物业档次
写字楼
176,000 ㎡
国贸西楼（6F） 国贸东楼（2F） 国贸大厦（7F-53F） 143,000 ㎡ 100,000 ㎡ 110,000㎡ 客房716间 39,000㎡ 客房570间 18,070㎡ 客房278间 70,000㎡ 410套
甲级
商业
国贸商城 （B2F-2F ） 中国大饭店 （B2F-21F ）
知名品牌店
•餐厅
1F
•厨房/影音/家电 •餐厅用品 •卧室/孕妇/儿童用品
B1F
•运动服饰/鞋 •牛仔流行休闲 •休闲服饰/绅士服
B1F
•时尚名品
•少女服饰/配件
•淑女/服饰/配件
B1F
•国际精品 •内衣/睡衣 •淑女服饰/配件
B2F
•餐厅
国贸中心酒店：三座酒店统一管理，面对不同客户群体
国贸酒店包括国贸饭店、中国大饭店、 国贸大酒店。三座酒店由国贸股份物业 公司管理（香格里拉酒店集团）统一管 理。 三座酒店档次、风格不同，面对不同 的客户群体。