项目策划及销售代理合同纠纷仲裁案

项目策划及销售代理合同纠纷仲裁案

88、6元，甲方自行销售总金额为71847

87、3元，申请人应收取代理费143696元，招商项目据结算申请人应收取

11、7万元代理费，被申请人实际已结算支付42万元人民币，但尚欠14534

84、6元未支付。由于被申请人拖欠代理费，根据合同第五条约定应按日万分之五计付滞纳金，按照合同约定结算范围为上月甲方与客户签定购房认购书的所有单位至xx年5月24日止，按一个结算周期一个月计算，从xx年6月5日暂计至xx年7月23日止共计48天，共计34884元（14648

14、6×0、5‰×48）。经申请人多次要求被申请人支付上述款项，被申请人均未履行约定，至今仍欠14883

68、6元人民币，为此，申请人特依据合同第六条约定的仲裁条款，向惠州仲裁委员会提出仲裁申请，请求仲裁庭支持申请人的仲裁请求。申请人为其请求提供的证据有：（1）申请人的营业执照，证明申请人具备合格的诉讼主体资格；（2）××商场项目策划及销售代理合同，证明申请人的销售代理权及具体权利义务；（3）申请人代理销售、招商的××商场认购书及成交明细表，证明申请人的销售率达80%以上及具体销售金额和面积；（4）会议记录，证明申请人积极履行了义务；（5）电子城

（××商场）营销推广方案，证明申请人积极履行了义务；（6）电子城租赁意向书，证明申请人进行招商的成果；（7）通知，证明被申请人提出的保留单位的房号；（8）保留单位字条，证明被申请人提出的保留单位的房号；（9）通知，证明被申请人与相关各户签订认购书；（10）收条，证明30万元发票是补开30万元收据的，不是实际上收款。被申请人辩称：

（一）被答辩人主张代理销售的数额与事实不符。被答辩人向仲裁委员会主张代理销售总额80639300元，而经答辩人对有关商品房买卖合同进行核对，实际销售总额仅为59334570元。

（二）答辩人没有自行销售。答辩人委托销售后，从未进行过自己销售，完全是由被答辩人代理销售，被答辩人所述没有事实依据。

（三）被答辩人所主张的招商代理费没有事实依据。被答辩人向贵会主张的招商代理费，没有提供任何证据证明，而事实上被答辩人没有进行过任何招商代理行为。

（四）被答辩人代理销售量不足80%，应按

1、8%计算销售代理费。根据双方签订的《××商场项目策划及销售代理合同》第五条的约定，销售率在70%3层全部委托乙方独家代理和销售招商。

2、委托销售代理期限为本合同签订之日起到本项目正式公开发售后八个月止；委托招商代理期限为本合同签订之日起至xx年3月30日止。

3、甲方派专人配合乙方的销售工作，与客户签订并办理相关的各项购房手续。

4、代理费用及结算约定为：（1）甲方支付乙方本项目销售前期费用柒万元；（2）销售代理费采用“爬坡费率”计算，其中规定销售率在80%以上的，代理费率为2%；（3）费用结算：销售代理费每月5号前结算一次，范围为上月甲方与客户签订《购房认购书》的所有单位，招商代理费每月结算一次，范围为上月内甲方与客户签订《租赁合同书》的所有单位。以上应付款甲方在扣除

5、5%的税后支付给乙方（乙方仅开具收据给甲方），甲方须在乙方每次提供费用结算清单后日内准时支付代理费用，如有拖欠按所欠代理费总额每日万分之五计付滞纳金给乙方。合同签订后，申请人按约开始了代理工作，至xx年8月8日（约），共销售商铺86

55、17 m2，销售总金额共计80947117元。被申请人向申请人支付了前期费用70000元，于xx年1月8日支付代理费100000元，xx年1月23日付200000元，xx年4月3日付10000元，xx 年4月18日付10000元，xx年6月9日付100000元。被申请人向申请人支付代理费共计42万元。因双方对代理费结算产生纠纷，申请人于xx年×月×日向本会申请仲裁。

二、仲裁庭意见仲裁庭认为，申请人与被申请人于xx年×月×日签订的《××商场项目策划及销售代理合同》是双方当事人

的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人应按约履行义务。对申请人实际从事了项目策划、销售代理行为等基本事实，双方予以确认。双方当事人争议的主要焦点是：（1）申请人共代理销售商铺的总面积、销售总金额是多少？被申请人应支付多少销售代理费？（2）申请人是否有从事招商代理活动，被申请人是否应支付招商代理费？（3）被申请人已付代理费共多少钱？对当事人争议的及其他相关问题，仲裁庭的意见是：

1、根据《××商场项目策划及销售代理合同》（以下简称“代理合同”）第五条“代理费用及结算”第4点“费用结算”之第（1）规定：“销售代理费：每月5号前结算一次，结算范围为上月甲方与客户签订《购房认购书》的所有单位”。这说明销售代理费的结算依据是《购房认购书》（以下简称“认购书”），不是正式的《商品房买卖合同》。被申请人认为认购书的真实性不能确认，仲裁庭认为此说不能成立。因为认购书是被申请人交给申请人的，是有编号的印刷品，签订认购书是被申请人的责任，被申请人也承认甲方签名人员是属被申请人的，只是签名是复写件无法确认其真实性而已，在申请人提交认购书原件且有相应合理解释的情况下，被申请人没有提交相应证据予以推翻，应予确认认购书的真实性。销售总面积、总金额应以会计师事务所审核的数字为准。被申请人以认购书是不真实的为由对《审核汇总报告》提出异议，因前面已述，认购书的真实性应予

确认，故被申请人的异议不能成立。根据《审核汇总报告》，申请人代理销售商铺总面积为86

55、17 m2，销售总金额为80947117元。这样，销售率约为

93、74%（实际销售总面积86

55、17 m2÷商场总建筑面积92

32、59 m2），按代理合同约定，销售率超过80%以上按2%计算代理费，被申请人应支付的代理费为：80947117×2%=16189

42、34（元）。

2、根据代理合同规定，招商代理费结算依据为被申请人与客户签订的《租赁合同书》，申请人没有提供这方面的证据，只提供出租方为××商场管理有限公司的《电子城租赁意向书》的复印件，申请人主张招商代理费明显证据不足，仲裁庭不予支持。

3、申请人认为被申请人已付代理费为42万元，另7万元是前期费用，不是代理费。被申请人认为已付代理费共计79万元。仲裁庭认为，代理合同第五条“代理费用及结算”对销售前期费用、销售代理费和招商代理费是分列三点规定的，被申请人支付的票据时间署为xx年12月12日的7万元应是销售前期费用，不是销售代理费。双方争议的是出具时间为xx年2月13日的发票中的30万元是不是申请人已实际收取的代理费。仲裁庭认为，根据代理合同第五条第4点“费用结算”的规定，被申请人付款后申请人只开具收据给被申请人，因此，收据是代理费结算、支付约定的凭据。被申请人认为发票内的30万元是支付了代理费，与