杭州临安地产项目开发思路策略沟通
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\ \ 500-600 700-1000 940-1400 800-1000 1000 \ 300-350 320-460 195-200 300-500 1300-2000
供应的别墅产品种类丰富，面积 多样。既有200方以下的经济类排屋， 又有数千方的豪华独立别墅，其中 供应市场主要集中在三大面积段， 200～250㎡、250-300㎡、300～ 350㎡的之间，以中高端产品为主。
“差异化”战略，同样是房产开发的不二法宝。
3
项目本体分析
4
项目之交通
地块位于临安的西面，距离市区仅有6-7公里，沿13省道，可以直 接抵达；
按照路程来计算，本案所处的区块仍然处于大杭州城郊边缘发展的 直径范围，从杭州市区驱车，路程仅需1小时车程，交通便利，可达 性强。
本案
临安市区
5
项目之地块
论 差异
临安项目开发思路策略沟通 九木广告 2009.8
在澳门做人很难， 没有金表不行， 不是别人看不起你， 而是别人看不到你。
——电影《伊莎贝拉》
2
与此同时， IPOD不再是音乐播放器，而是音乐时尚； SWATCH不再是手表，而是腕上时装； STARBUCKS不再是咖啡，而是艺术情趣的第三空间； 之后，消费者呈现出巨大的追随热情……
9
别墅类市场分析
10
临安市区别墅类物业少，缺少参考价值，考虑到区位与1小时交 通圈等因素，杭州市区客户同样将会是本案别墅物业另一重要的 来源。
鉴于此类情况，本案未来的竞争对手应该包括闲林、西溪等大 城西范围区块。因此，我们需要把研究的对象放大，进行综合的 考虑。
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1、临安别墅排屋市场
一直以来，临安市区的别墅物业并不多见，各开发公司对其反 应较为冷淡，这主要受到其开发周期过长，别墅市场受众有限等 因素的影响。以玲珑花园为例，不到3万方的别墅物业部分，销售 周期达到了3年半之久，并且后期的销售还是依靠片区整体的成熟 而后推动；
15万方 —
20万方 —
楼盘 状态 已售
已售
已售
建筑类型 交付时间 电话
多层/别墅/ 排屋
别墅/多层
别墅/多层
2007.7 — —
6371089 8
8883706 7
6371478 8
目前临安市区范围内并无在售别墅类楼盘，某种程度上而言，临安市
场别墅物业处于空挡。而这样的空挡实际已经存在近一年的时间，但仍然 迟迟不见别墅类物业跟进推出，这样的现象反应了两点： 1、市场别墅受众有限，开发信心面临不足； 2、在同等情况下，于临安市区开发别墅比开发普通公寓利润来得低；
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未来供应量大：
开盘时间 2009年4月17日 2008年10月23日 2008年11月8日 预计2009年10月 预计2009年5月 2009年4月11日 预计2009年4月底
预计2010年 预计2008年5、6月
6
项目之环境
项目周边山林资源丰富，自然景色优势明显，但缺少生活配 套，居住氛围不足。边上仅有一些农家闲散分布，并无可依托 的配套资源，基本的生活物质仍然需要驱车前往附近的集镇。 项目外围区域散布一些规模的葡萄园，目前有一农家观光园 在附近经营，说明区域农家旅游消费会有一定的市场；
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本体总结：
项目共分为三大地块，一号地块55.5亩、二号地块66.9亩、三号 地块8.4亩，总计开发面积可达132.9亩，成一定开发规模； 整体地块地形为山地地貌，区块内有一定的高差起伏，并且形状 呈不规则，这对后期物业的设置会有影响； 目前地块内仍布满树木与竹林，虽然属于毛地之状，但景观资源 优厚，生态条件较佳；
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产品供应丰富：
案名 香墅 坤和.西溪里 西园 西溪.锦园 西溪.望庄 溪上.凰庭 西溪风情 留庄 坤和.和家园 华元.和庄 闲湖城 新湖.果岭 青枫墅园 广瑞.瑞城 西溪山庄 桃花源
规模 3.6 25 10 5.6 7 12 50 7.8 100 3.8 100 43 50 30 75 48
容积率 1.2 1.8 1.06 0.89 1 0.6 0.6 1.17 1.2 1.0 1.25 1.2 0.92 1.2 0.56 0.27
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板块内产品、客群呈现Hale Waihona Puke Baidu极化：
顶级高端一级，以绿城桃花源为代表，主要以 整个浙江省内的高端私营企业主为主， 其次是中高端产品，以西溪山庄、西溪风情为 代表，杭州本土客源为主，少量的周边区域客源 及投资客。职业分布较为广泛多为各行业的中高 层领导，个体私营业主等。 再一级就是中端产品，以广源盛世嘉园、瑞成 花园为代表，客群主要以外贸、IT、建筑、高教 老师、金融等高收入行业为主。而且随着可居性 的提升，养老型、投资保值型购房者在增多。
从环境和地势地貌上看，是属于适合人居发展的理想高度， 并且规模达到了132.9亩，具备山中造城、山中造园的条件。 由于项目远离集镇，缺少生活配套的支撑，第一居住场所 价值不高，做公寓类产品，销售市场势必将受限； 山林自然资源丰富，自然人文资源优势明显，具备别墅类 地产开发的先决条件；
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经过综合考虑，我们认为： 本项目具有面向别墅类产品发展潜力
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2、西溪&闲林别墅排屋市场
西溪湿地原本就是该板块的最大 卖点，加上文一西路、文二西路的 开通，使得这一板块既有独一无二 的城市湿地资源，又不欠缺四通八 达的城市交通，这一板块距市中心 仅10余公里，是近两年在售别墅、 排屋项目中最紧邻市区的区块。目 前在售的别墅类物业项目高达近二 十个之众，竞争程度可见一般
主力面积 290-350 255-320 250-350
350 180-350 280-320 280-380 285-450 250-280 340-540 180-406 300-350 200-280 195-200 280-300 330-5000
总价 800-1000 650-800 500-700
临安市区近年开发的别墅项目，离市心的位置并不远，属于城市 别墅的概念，对临安市区的别墅消费者而言，生活配套是不可缺 少的组成部分，这一点从玲珑花园销售中也可以佐证；
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市区开发的别墅项目：
楼盘名称 林水山居 吴越山庄 玲珑花园
区域 临安 临安 临安
总建筑 面积
13.5万 方
开盘 时间
2006. 1
供应的别墅产品种类丰富，面积 多样。既有200方以下的经济类排屋， 又有数千方的豪华独立别墅，其中 供应市场主要集中在三大面积段， 200～250㎡、250-300㎡、300～ 350㎡的之间，以中高端产品为主。
“差异化”战略，同样是房产开发的不二法宝。
3
项目本体分析
4
项目之交通
地块位于临安的西面，距离市区仅有6-7公里，沿13省道，可以直 接抵达；
按照路程来计算，本案所处的区块仍然处于大杭州城郊边缘发展的 直径范围，从杭州市区驱车，路程仅需1小时车程，交通便利，可达 性强。
本案
临安市区
5
项目之地块
论 差异
临安项目开发思路策略沟通 九木广告 2009.8
在澳门做人很难， 没有金表不行， 不是别人看不起你， 而是别人看不到你。
——电影《伊莎贝拉》
2
与此同时， IPOD不再是音乐播放器，而是音乐时尚； SWATCH不再是手表，而是腕上时装； STARBUCKS不再是咖啡，而是艺术情趣的第三空间； 之后，消费者呈现出巨大的追随热情……
9
别墅类市场分析
10
临安市区别墅类物业少，缺少参考价值，考虑到区位与1小时交 通圈等因素，杭州市区客户同样将会是本案别墅物业另一重要的 来源。
鉴于此类情况，本案未来的竞争对手应该包括闲林、西溪等大 城西范围区块。因此，我们需要把研究的对象放大，进行综合的 考虑。
11
1、临安别墅排屋市场
一直以来，临安市区的别墅物业并不多见，各开发公司对其反 应较为冷淡，这主要受到其开发周期过长，别墅市场受众有限等 因素的影响。以玲珑花园为例，不到3万方的别墅物业部分，销售 周期达到了3年半之久，并且后期的销售还是依靠片区整体的成熟 而后推动；
15万方 —
20万方 —
楼盘 状态 已售
已售
已售
建筑类型 交付时间 电话
多层/别墅/ 排屋
别墅/多层
别墅/多层
2007.7 — —
6371089 8
8883706 7
6371478 8
目前临安市区范围内并无在售别墅类楼盘，某种程度上而言，临安市
场别墅物业处于空挡。而这样的空挡实际已经存在近一年的时间，但仍然 迟迟不见别墅类物业跟进推出，这样的现象反应了两点： 1、市场别墅受众有限，开发信心面临不足； 2、在同等情况下，于临安市区开发别墅比开发普通公寓利润来得低；
16
未来供应量大：
开盘时间 2009年4月17日 2008年10月23日 2008年11月8日 预计2009年10月 预计2009年5月 2009年4月11日 预计2009年4月底
预计2010年 预计2008年5、6月
6
项目之环境
项目周边山林资源丰富，自然景色优势明显，但缺少生活配 套，居住氛围不足。边上仅有一些农家闲散分布，并无可依托 的配套资源，基本的生活物质仍然需要驱车前往附近的集镇。 项目外围区域散布一些规模的葡萄园，目前有一农家观光园 在附近经营，说明区域农家旅游消费会有一定的市场；
7
本体总结：
项目共分为三大地块，一号地块55.5亩、二号地块66.9亩、三号 地块8.4亩，总计开发面积可达132.9亩，成一定开发规模； 整体地块地形为山地地貌，区块内有一定的高差起伏，并且形状 呈不规则，这对后期物业的设置会有影响； 目前地块内仍布满树木与竹林，虽然属于毛地之状，但景观资源 优厚，生态条件较佳；
15
产品供应丰富：
案名 香墅 坤和.西溪里 西园 西溪.锦园 西溪.望庄 溪上.凰庭 西溪风情 留庄 坤和.和家园 华元.和庄 闲湖城 新湖.果岭 青枫墅园 广瑞.瑞城 西溪山庄 桃花源
规模 3.6 25 10 5.6 7 12 50 7.8 100 3.8 100 43 50 30 75 48
容积率 1.2 1.8 1.06 0.89 1 0.6 0.6 1.17 1.2 1.0 1.25 1.2 0.92 1.2 0.56 0.27
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板块内产品、客群呈现Hale Waihona Puke Baidu极化：
顶级高端一级，以绿城桃花源为代表，主要以 整个浙江省内的高端私营企业主为主， 其次是中高端产品，以西溪山庄、西溪风情为 代表，杭州本土客源为主，少量的周边区域客源 及投资客。职业分布较为广泛多为各行业的中高 层领导，个体私营业主等。 再一级就是中端产品，以广源盛世嘉园、瑞成 花园为代表，客群主要以外贸、IT、建筑、高教 老师、金融等高收入行业为主。而且随着可居性 的提升，养老型、投资保值型购房者在增多。
从环境和地势地貌上看，是属于适合人居发展的理想高度， 并且规模达到了132.9亩，具备山中造城、山中造园的条件。 由于项目远离集镇，缺少生活配套的支撑，第一居住场所 价值不高，做公寓类产品，销售市场势必将受限； 山林自然资源丰富，自然人文资源优势明显，具备别墅类 地产开发的先决条件；
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经过综合考虑，我们认为： 本项目具有面向别墅类产品发展潜力
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2、西溪&闲林别墅排屋市场
西溪湿地原本就是该板块的最大 卖点，加上文一西路、文二西路的 开通，使得这一板块既有独一无二 的城市湿地资源，又不欠缺四通八 达的城市交通，这一板块距市中心 仅10余公里，是近两年在售别墅、 排屋项目中最紧邻市区的区块。目 前在售的别墅类物业项目高达近二 十个之众，竞争程度可见一般
主力面积 290-350 255-320 250-350
350 180-350 280-320 280-380 285-450 250-280 340-540 180-406 300-350 200-280 195-200 280-300 330-5000
总价 800-1000 650-800 500-700
临安市区近年开发的别墅项目，离市心的位置并不远，属于城市 别墅的概念，对临安市区的别墅消费者而言，生活配套是不可缺 少的组成部分，这一点从玲珑花园销售中也可以佐证；
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市区开发的别墅项目：
楼盘名称 林水山居 吴越山庄 玲珑花园
区域 临安 临安 临安
总建筑 面积
13.5万 方
开盘 时间
2006. 1