第5章-房地产项目用地的获取
房地产拿地流程
房地产拿地流程房地产拿地流程是指开发商在开发房地产项目时，从购买土地到取得相关批文和证书的整个过程。
以下是房地产拿地流程的一般步骤：第一步，寻找适合的土地。
开发商会根据地理位置、市场需求、交通便利等因素，寻找适合开发的土地。
第二步，了解土地使用政策。
开发商需要了解当地的土地使用政策，包括土地用途、规划条件、土地出让方式等。
这可以通过查阅相关文件、咨询政府部门或雇佣专业顾问来获取。
第三步，参与土地竞买。
在土地出让的公告发布后，开发商需要参加竞买活动，与其他竞争者竞拍土地。
竞买时需要提交保证金，并最终确定中标者。
第四步，签订土地出让合同。
中标后，开发商与土地出让方签订土地出让合同，明确土地出让的条件、价格、付款方式等。
第五步，申请规划许可。
开发商需要根据土地规划条件，编制适当的规划方案，然后向相关政府部门提交申请，获得规划许可证。
第六步，进行土地平整和基础设施建设。
在获得规划许可后，开发商需要进行土地平整、道路建设、水、电、气等基础设施建设工作。
第七步，申请施工许可。
在基础设施建设完成后，开发商需要向相关政府部门提交施工许可申请，获得施工许可证。
第八步，进行房屋建设。
获得施工许可后，开发商可以开始房屋建设，并按照相关规定进行材料采购、施工管理、质量监督等工作。
第九步，申请竣工验收。
房屋建设完成后，开发商需要向相关政府部门申请竣工验收，获得竣工验收证书。
第十步，办理产权证书手续。
在竣工验收后，开发商需要将房地产项目的产权证书办理手续，包括土地使用证、房屋所有权证等。
以上是一般房地产拿地流程的主要步骤，具体的流程可能会因地区政策、项目类型和开发商的特殊需求而有所不同。
开发商在拿地过程中，需要重视法律法规，积极与相关政府部门合作，并与专业团队和顾问密切合作，以确保流程的顺利进行，并最终取得所需的批文和证书，实现房地产项目的开发。
物业经营管理必过提纲(第五章--房地产市场与市场分析)
第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念广义上的房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式，狭义上的房地产市场是指当前潜在的房地产买者和卖者以及当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
房地产市场是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。
二、房地产市场的运行环境（一)社会环境包括人口数量及结构、家庭数量及结构、各地的风俗习惯、民族特点等。
（二）政治环境是投资者最敏感的问题。
（三）经济环境包括经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等.(四）金融环境（五）法律制度环境（六)技术环境(七)资源环境(八)国际环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量(一）影响房地产市场发展的社会经济因素1、社会因素包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等。
2、经济因素包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。
3、政策因素包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。
（二)影响房地产市场转变的社会经济力量包括金融业的发展、信息和通信技术水平的提高、生产和工作方式的转变、人文环境的变化、自然环境的变化、政治制度的变迁。
第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，需求数量与价格呈逆相关关系。
除了价格,还有以下因素会影响商品住宅的需求：收入的变化、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。
二、房地产市场的供给供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线,供给数量与价格呈正相关关系.除了价格，还有以下因素会影响商品住宅的供求:房地产开发成本、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。
房地产考试简答题
绪论1、房地产开发的基本程第一章序有哪些？答案要点：包括以下六个阶段。
（1）投资分析阶段。
包括：开发设想的形成；环境分析与机会选择。
（2）依法取得土地使用权阶段。
（3）可行性研究阶段。
（4）前期准备工作阶段。
包括：资金的筹措；项目招投标；规划设计；报建工作。
（5）项目实施阶段。
（6）销售阶段。
2、房地产经营的基本环节指的是什么？每个环节所包含的经营内容有哪些？答案要点：（1）房地产产品形成环节的经营。
房地产产品的形成，从立项、选址开始，历经环境分析与机会选择、可行性研究、依法取得土地使用权、前期准备、建设施工一直到竣工验收为止，从时间序列上来看，与房地产开发的程序是一致的。
这一过程房地产经营的主要内容有地产经营和房产经营。
（2）房地产产品流通环节的经营。
流通过程的房地产经营，主要指的是房产交易，包括房屋销售、房屋租赁以及房地产抵押、房地产典当、房屋置换等其他经营形式。
流通过程的房地产经营是房地产企业的主要内容。
（3）房地产产品消费环境的经营。
房地产产品在流通过程中作为一种消费商品形成之后，便进入了房地产的消费领域。
在此期间的经营内容主要指物业管理服务。
第二章房地产开发与经营基本理论1、简述房地产开发与经营决策的原则及决策类型。
（P20）答案要点：决策原则：a遵守政策法规原则。
b经济效益原则。
c风险意识的原则。
d定性分析与定量分析相结合的原则。
决策类型：确定型决策、风险型决策、不确定型决策。
2、不确定型决策有那几种方法？（P22）答案要点：大中取大法、小中取大发、最小最大后悔值法。
3、试述房地产开发与经营决策的一般程序。
（P24）答案要点：（1）发现问题（2)确定目标（3）拟定方案（4）分析评价（5）选择方案（6）实施追踪方案。
4、你认为房地产开发商在开发与经营过程中应该具备哪些理念？答案要点：结合我国正在大力提倡建设节约型社会，实现国民经济和社会可持续发展的要求，提出节约型房地产开发理念、房地产资产经营理念。
完整版房地产拿地流程及技巧
完整版房地产拿地流程及技巧房地产拿地是指开发商购买土地用于房地产项目的过程。
这是房地产开发中至关重要的一步，成功的拿地流程和技巧直接影响着整个项目的成败。
本文将详细介绍完整版的房地产拿地流程，并分享一些拿地的技巧，帮助读者了解和应用于实践当中。
1. 拿地前准备阶段在正式拿地之前，开发商需要进行一系列的准备工作，以确保拿地的顺利进行。
这包括以下几个方面：市场调研：了解所在地区的房地产市场情况，包括供需关系、竞争对手情况、政策法规等。
只有对市场有全面了解，才能做出明智的决策。
财务规划：评估项目的可行性和风险，并制定合理的财务计划。
考虑购置土地的成本、建设投资、销售预期等因素，确保项目的盈利能力。
团队组建：组建专业的拿地团队，包括市场分析师、法律顾问、土地评估师等，以确保团队的专业性和高效性。
2. 拿地流程下面将介绍典型的房地产拿地流程，每个步骤都至关重要，需要认真执行。
2.1 土地调研与选址在拿地流程中的第一阶段，开发商需要进行土地调研和选址工作。
这包括以下几个步骤：确定目标区域：根据市场调研的结果，确定适合项目发展的地区。
土地调研：对目标区域内的土地进行详细调研，包括土地的规划用途、限制条件、地形地势、周边配套设施等。
选址考虑因素：综合考虑目标区域的发展潜力、现有竞争情况、交通便利性等因素，选取最适合项目的土地。
2.2 拿地谈判与合同签订在确定目标土地后，开发商需要与土地所有者进行谈判，并最终签订购地合同。
谈判策略：制定拿地谈判策略，包括土地价格、付款方式、交易条件等的议定。
合同起草：由法律顾问起草合同，确保合同条款合法合规，并保护开发商的权益。
洽谈与签订：通过与土地所有者的洽谈，确定最终的购地条件，并签订购地合同。
2.3 审批与手续办理完成购地合同签订后，开发商需要办理相关的审批与手续，以确保项目能够合法开展。
土地规划审批：按照土地规划要求，提交相关申请并进行审批。
建设用地预审：根据规定，提交建设用地预审申请，等待审批结果。
第五章 房地产开发经营管理制度与政策
第五章房地产开发经营管理制度与政策（3～4分）第一节房地产开发企业的管理二、房地产开发企业的设立条件（1）有符合公司法人登记的名称和组织机构；（2）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；（3）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
四、房地产开发企业设立的程序（1）新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
（2）房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于四级资质的条件。
（3）《暂定资质证书》有效期1年，延长《暂定资质证书》有效期的，延长期不得超过2年。
（4）自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
第二节房地产开发项目管理二、房地产开发项目建设用地使用权的取得（一）建设用地使用权的取得方式房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
采用划拨方式取得主要包括以下情形：（1）国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。
（2）经济适用住房建设用地。
（二）建设条件书面意见的内容土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：（1）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；（2）城市规划设计的条件；（3）基础设施和公共设施的建设要求；（4）基础设施建成后的产权界定；（5）项目征收补偿、安置要求。
市、县住房城乡建设主管部门提出限价商品住房的控制性销售价位，商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
2023年专升本考试大纲 房地产开发与经营
房地产开发与管理专业综合课考试大纲I.考试性质与试题命制的原则一、考试性质《房地产开发与经营》是普通高等学校房地产开发与管理专业普通专升本专业综合课考试科目，是本专业的基础理论课程，主要内容包括房地产开发、经营的基本概念与内容，详细分析了房地产开发用地的获取、方案设计、可研编制、项目融资、报建、项目管理等房地产开发的全过程，房地产开发经营战略、市场营销以及物业管理的基本内容。
该课程的考试目的是：准确、简明地考核考生对《房地产开发与经营》的基本知识、基础理论、基本规律、分析方法的理解水平和掌握程度，要求学生具有综合运用所学知识分析和解决实际问题的能力。
二、试题命制的原则1、根据《房地产开发与经营》的基本教学要求，考试命题具有一定的覆盖面且重点突出，侧重考核考生对本学科的基础理论、基本知识和基本技能的掌握程度，以及运用所学知识解决实际问题的能力。
2、作为一项选拔性考试，房地产开发与管理专业普通专升本《房地产开发与经营》考试试题在设计上具有必要的区分度和合理的难度系数。
Ⅱ.考试形式及试卷结构1、考试形式为闭卷、笔试，考试时间为150分钟，试卷满分为200分。
2、试卷能力层次结构的分数比例为：识记占30%，理解占40%，应用占30%。
3、试卷的难度结构：试题难易度分为易、较易、较难、难四个等级，其分数比例为：易约占20%，较易约占30%，较难约占30%，难约占20%。
4、试卷的题型结构：名词解释（20%）、填空题（10%）、简答题（30%）、论述题（20%）、分析题（10%）、计算题（10%）六种题型。
(各种题型的具体样式参见题型示例)Ⅲ.考核内容和要求下面分章节列出《房地产开发与经营》的考核内容及要求，其考试目标要求分为识记、理解、应用三类：识记是要求记住有关基本知识；理解是要求能够领会知识要点，掌握其内在联系；应用是指能够运用有关知识分析和解决实际问题。
第1章绪论1.1 房地产开发与经营的基本含义及其特点（识记）1.2 房地产开发与经营的形式、内容与程序（识记）1.3 房地产开发与经营学科的建设（识记）第2章房地产开发与经营的理论、策略和决策2.1 房地产开发与经营理论概述（识记）2.2 房地产开发与经营策略分析（理解）2.3 房地产开发与经营决策（理解）第3章房地产企业3.1 房地产企业概述（识记）3.2 房地产企业的设立条件与资质等级管理（识记）3.3 房地产从业人员的职业资格（识记）3.4 房地产企业的组织结构（识记）3.5 房地产企业的计划管理与战略管理（理解）3.6 房地产行业自律管理（识记）第4章房地产项目及项目定位4.1 土地储备和一级开发项目（识记）4.2 房地产综合开发项目（理解）4.3 房地产转让项目（识记）4.4 房地产项目定位（理解）4.5 房地产项目定位案例分析（应用）第5章房地产项目用地的获取5.1 划拨土地使用权的获取（识记）5.2 出让土地使用权的获取（识记）5.3 协议出让土地使用权的获取（识记）5.4 招标拍卖挂牌出让土地使用权的获取（理解）5.5 土地使用权的转让（识记）第6章房地产市场调研6.1 房地产市场调研概述（识记）6.2 房地产市场调研的操作流程（理解）6.3 房地产市场调研数据的分析方法（应用）6.4 房地产市场调研报告（理解）6.5 房地产市场调研案例（应用）第7章房地产开发项目可行性研究7.1 房地产开发项目可行性研究概述（识记）7.2 房地产开发项目的财务状况分析（应用）7.3 房地产开发项目的风险承受能力分析（理解）7.4 房地产开发项目的国民经济评价（识记）7.5 房地产开发项目的环境影响评价（识记）7.6 房地产开发项目可行性研究案例（应用）第8章房地产融资8.1 房地产融资概论（识记）8.2 房地产融资的资金来源（理解）8.3 房地产融资的主要方式（理解）8.4 房地产融资的成本管理（识记）8.5 房地产融资的风险管理（识记）第9章房地产开发项目管理9.1 房地产开发项目管理概述（识记）9.2 房地产开发项目质量管理（理解）9.3 房地产开发项目进度管理（理解）9.4 房地产开发项目成本管理（理解）9.5 房地产开发项目其他管理（识记）9.6 房地产开发项目管理案例分析（应用）第10章房地产市场营销10.1 房地产市场营销概述（识记）10.2 房地产市场营销策略（理解）10.3 房地产市场营销运作（理解）10.4 房地产市场营销策划案例（应用）第11章房地产交易11.1 房地产交易概述（识记）11.2 国有土地使用权交易（识记）11.3 房地产买卖（理解）11.4 房地产租赁（理解）11.5 房地产抵押（理解）11.6 房地产交易案例（应用）第12章物业管理12.1 物业管理概述（识记）12.2 物业管理的内容和程序（识记）12.3 不同类型房地产的物业管理（识记）12.4 物业管理标准与管理常见问题（识记）12.5 物业管理案例（应用）Ⅳ.参考书目1、吕萍.房地产开发与经营(第五版). 北京：中国人民大学出版社，2021年。
建筑法规城市房地产管理办法
要求：
了解房地产法地概念、基本原则以及 立法系统。熟悉房地产权属及其管理、 房地产开发、城市房屋拆迁、城市房地 产交易、物业管理等方面的相关法律制 度。掌握购房的相关知识和技能，增强 规避房地产纠纷的法律意识。
目录
第一章 总 则 第二章 房地产开发用地 第三章 房地产开发 第四章 地产交易 第五章 房地产权属登记管理 第六章 法律责任 第七章 附 则
6. 土地使用权划拨：土地使用权划拨，是 指县级以上人民政府依法批准，在土地使用 者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付 其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地 使用者使用的行为。
以划拨方式取得土地使用权的，除法律、 行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
土地使用权划拨范围：
a) 国家机关用地和军事用地；
2. 房地产三级市场 3. 房地产转让：房地产转让，是指房地产权利人通
过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移 给他人的行为。 有偿、无偿 允许转让条件，禁止转让条件 转让程序
《商品房销售管理办法》
1. 商品房预售，是指房地产开发经营企业 将正在建设中的房屋预先出售给承购人， 由承购人支付定金或房价款的行为。
第二章 建设行政法规、法律部分
－城市房地产管理法
提示：
房地产业在我国是一个新兴的产业， 在国民经济发展中发挥着基础性、先导 性和支柱性的重大作用。房地产业涉及 整个社会生活的方方面面，与国家、企 业、单位个人的利益密切相关，通过立 法加强对房地产行业的调整和规范日益 显得重要。
城市房地产管理法是建设法中的主 体法律，是我国城市建设的法律保障， 它通过规范城市房地产开发、经营、管 理和服务等活动，保障城市房地产权利 人的核发权益，促进房地产业健康有序 地发展。
房地产开发与经营
房地产开发与经营知识点整理第一章绪论1.房地产开发的含义：房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
（选择、名词解释）2.房地产开发的特征：①全面系统性②广泛联系性③风险与效益并存④地域性（稀缺性）3.房地产开发分类示意图：见P34.成片开发的概念：房地产成片开发，开发规模大，投资额大，建设周期长，开发建设都是成街成片，或者在更大范围内大规模统一配套进行。
由于占地面积广，规模大，容量大，因此在成片开发过程中，不仅要实行土地月房屋的开发，还应包括给排水、煤气网管、道路交通、景观绿化、幼儿园、中小学校、商业网点、娱乐设施等一系列于居民生活息息相关的基础设施的开发建设。
5.新城区于老城区开发的优劣点：①老城区相比，新城区在地理位置上表现出明显的劣势：地处城市外围，商业配套、文教设施、道路交通基础设施不完善，人口密度小，生活气息不浓，显然不适合进行商业中心、写字楼、餐饮娱乐等项目的开发，同时由于征用农地，审批难度大，给排水、电、气、电讯等配套市政设施均需开发企业自行建设，加大了建设成本，增长了建设周期。
②新城区开房的优势在于：远离城市中心，新城区空气清新。
环境优美、四周宽敞空旷，这对住宅小区的开发有利；同时，新城区由于地广人稀，拆迁难度小，拆迁成本小，规划约束条件少，这都使得新城区的建设成本较之旧城区改造成本大大降低,建设难度降低。
6.单项开发：单项开发规模虽小，没有连带的配套设施开发，但也必须严格按照城市建设总体规划进行，工业于民用建筑须缴纳一定的城市建设配套费用。
7.房地产经营的概念：房地产经营有广义狭义之分。
狭义：房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要在流通领域。
广义：房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。
第03章 房地产开发用地的获取 (2)
3.1 房地产开发用地概述
3.1.3 土地收购储备
政府设置 土地储备机 构，负责土 地收购储备 工作
建立土地 储备基金， 用于土地收 购、储备、 整理
采 用 不 同 方式进行土 地储备，直 接或经过前 期开发后进 入土地储备 库
以公开 出让等方 式供应土 地
3.1 房地产开发用地概述
3.1.4 房地产开发用地的含义
征
搬迁
3.4.1 从“拆迁”到“搬迁”— 城市房屋拆迁含义
拆
拆迁
《国有土地上房屋征收与补偿条例 》 （“拆迁新规”，2011） 第二条 为了公共利益的需 要，（房屋征收部门）征收国有土 地上单位、个人的房屋，应当对被 征收房屋所有权人（以下称被征收 人）给予公平补偿。
征
搬迁
3.4.1 从“拆迁”到“搬迁”— 城市房屋拆迁含义
3.1.4 房地产开发用地的含义
• 城市建设用地分类 - 8 大类 - 35中类 - 42小类
• 国有土地使用权划拨 • 国有土地使用权出让
• 国有土地使用权转让
• 其他合法方式
4.2房地产开发用地的获取方式
4.2.1土地使用权划拨
房地产项目用地的获取方式
境内外任何经济实体及个 人
法律关系 法律关系不平等
法律关系平等
在市场所 处层次
年限
土地转移 方式
一级市场
按合同规定，不得超 过国家规定
协议、招标、挂牌、 拍卖
二级市场
合同年限－已使用年限＝ 剩余使用年限
出售、交换、赠与
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
关键术语
划拨 出让 招标 挂牌 拍卖
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
5.2.1 土地使用权出让概述
出让土地使用权的基本特征
出让方 主体
受让方
基本特征 客体 城镇国有土地
内容
出让方：出让一定年限土地使用权 受让方：支付土地出让金
房地产开发与经营（第二版） 材
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5.2.1 土地使用权出让概述
5.4.3 招标拍卖挂牌出让土地使用权的 基本流程
招标基本流程
招标
投标
开标 评标 决标
签约
领证
房地产开发与经营（第二版） 材
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5.4.3 招标拍卖挂牌出让土地使用权的 基本流程
拍卖基本流程
• 市、县国土资源管理部门公告拍卖活动 的时间、地点
• 举行拍卖会
• 签订《成交确认书》
《城市房地产管理法》 可以转让的条件 不得转让的条件
房地产开发与经营（第二版） 材
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5.5.3 土地使用权转让的特点
土地使用权转让的法律效力
• 土地使用权转让，出让合同载明的其他 权力义务随之转让。
• 新受让人应遵循原受让人与国家签订的 合同要求，不得随意更改。
房地产开发与经营第四版-PPT演示文稿
⑤按建筑物的新旧程度，主要可分为：新建造的房 地产和旧有房地产。
（3）按房地产开发程度分类
①生地 ②毛地 ③熟地 ④在建工程 ⑤现房
（4）按房地产权属分类
①国有房产 ②集体所有房产 ③私有房产 ④联营企业房产 ⑤股份制公司房产 ⑥港、澳、台投资建造、购买的房产 ⑦涉外房产
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（2）房地产消费动机调查 房地产消费动机就是为满足一定的需要，而引起
人们购买房地产产品的愿望和意念。房地产消费动机 是激励房地产消费者产生房地产消费行为的内在原因。 主要包括消费者的购买意向，影响消费者购买动机的 因素，消费者购买动机的类型等。 （3）房地产消费行为调查
3 房地产市场供给调查
（1）行情调查 （2）现有房地产租售客户和业主对房地产的 环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种 房地产产品的接受程度。 （3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出 现及其在房地产产品上的应用情况。 （4）建筑设计及施工企业的有关情况。
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4 房地产市场营销活动调查
（2）新区开发
1.2.3房地产开发的主要参与者
（1）房地产开发企业 （2）政府有关部门 （3）建筑承包商 （4）金融机构 （5）房地产中介机构
此外，设计单位、监理单位、法律服务 单位等在房地产开发过程中也是不可或缺 的参与者。
1.2.4房地产开发程序
1.投资决策分析阶段
（1）提出投资开发设想 （2）项目可行性研究
1.2房地产开发概述
1.2.1房地产开发的含义与特征
• 房地产开发的含义
房地产开发是房地产业中的物质生产过程，是房地产 业中最基本、最主要的经济活动内容。
房地产项目开发流程全进程
房地产项目开发流程全进程2020年06月01日礼拜一 22:12前置说明：今整理出地产项目开发流程，期翼为其他项目运行做指导。
亦或与同仁们一起探讨，以求得项目开发运行的便利之路。
...房地产项目开发流程全进程目录第一章：项目决策时期第二章：前期预备时期一、获取土地利用权二、征地拆迁，申办并取得《衡宇拆迁许可证》三、计划设计四、建设项目报建记录，申请招标，办理招标投标手续，确信勘探五、申办《施工许可证》六、招标第三章：工程建设时期一、施工用水电及通信线路接通，保证施工需要二、施工厂地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，知足施工运输条件4、施工图纸及施工资料预备五、施工材料和施工设备的预备六、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理动工手续八、确信水准点与座标操纵点，进行现场交验九、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度打算1一、设计、施工、监理单位的和谐第四章：项目销售时期一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭办理三、申请完工验收，取得《建筑工程完工验收备案证》四、申办建设工程计划验收五、进行权属记录，取得《商品房权属证明书》六、物业移交第五章：交付利历时期从开发、建设、经营、治理的程序上讲，房地产开发一样可分为五个时期，即可行性研究和项目决策时期、建设前期预备时期、建设时期、销售时期和交付利历时期。
第一章：项目决策时期产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略进展研究中心（策划部）进行可行性研究。
一、可行性研究的内容可行性研究的全然目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或幸免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的要紧内容有：(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确信;(4)计划设计阻碍和环境爱惜;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境阻碍和环境爱惜;(7)项目开发模式、组织机构、职位需求、治理费用的研究;(8)开发建设节点打算;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。
房地产开发中的土地获取与开发策略
房地产开发中的土地获取与开发策略随着城市化进程的加快，房地产市场日益繁荣，土地资源成为了开发商们争相争夺的焦点。
房地产开发涉及土地获取与开发策略，对于成功开发一块土地来说，选择合适的土地获取方式以及科学的开发策略是至关重要的。
一、土地获取方式1. 土地交易市场土地交易市场是开发商获取土地的主要渠道之一。
市场通过公开拍卖、挂牌出让等方式，以市场化的方式提供土地资源。
开发商可以根据项目需求参与竞拍，经过价格竞争获取土地。
这种方式具有透明、公正的特点，能够确保土地获取的合法性和合理性。
2. 国有土地出让国有土地出让是政府提供土地资源给开发商进行开发的方式。
政府根据土地利用规划，通过公开招标、协议出让等方式将土地出让给符合条件的开发商。
这种方式能够有效规范土地使用权的流转，确保土地利用的合理性和可持续性。
3. 与农民集体经济组织合作农民集体经济组织拥有大量的宅基地和集体建设用地，与其合作是一种获取土地资源的有效方式。
开发商可以通过与农民集体经济组织签订合作协议，以合理的报酬方式获取土地使用权。
这种方式能够在土地开发中兼顾农民利益，促进农村经济发展。
二、土地开发策略1. 深入市场调研在进行土地开发之前，开发商应该进行充分的市场调研，了解目标区域的市场需求和发展趋势。
通过调研可以得出房地产市场的基本情况，为土地开发提供科学依据。
只有深入了解市场，才能制定出合理的开发策略。
2. 定位明确，精准开发根据市场调研结果，开发商应该明确项目的定位，确定目标客群和产品定位。
在开发过程中，要精准把握市场需求，开发符合市场要求的房地产产品。
精准开发是提高项目竞争力的重要保证。
3. 合理规划，科学布局土地开发需要进行合理规划和科学布局。
开发商要结合土地的地理位置、交通条件等因素，科学规划项目的功能分区、绿化布局、道路交通等。
合理规划和科学布局能够提高项目的舒适度和市场接受度。
4. 资金筹措，风险控制土地开发需要大量的资金投入，开发商应该合理筹措资金，并制定科学的风险控制机制。
房地产开发与经营重要知识点
房地产开发与经营重要知识点ﻩ第一章绪论第一节ﻩ房地产开发与房地产经营一。
房地产开发的含义、特征和分类(一）房地产开发的含义根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
”具体来讲,房地产开发企业依据相关法律法规或政策，依据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求,对获取得土地进行投资、建设、管理的行为。
房地产开发是一种经济行为，需要借助土地、建筑材料、基础设施、专业人员、资金等资源的优化组合,形成建筑产品，再通过后续的销售活动,实现经济效益.（二）ﻩ房地产开发的特征１. 全面系统性２.广泛联系性 3.风险与效益并存 4.地域性(三) 房地产开发的分类１.ﻩ成片开发(1) 有计划的成片旧城改造(2)成片的新城区开发(3)农业地产的开发(4）旅游地产的开发2．单项开发(１）ﻩ土地开发(2) 房屋开发A.ﻩ住宅楼项目开发B。
写字楼项目开发C．工业项目开发Ｄ。
商业项目开第二节ﻩ房地产开发程序一、房地产开发的主要工作阶段A . 投资决策分析阶段Ｂ. 依法取得土地使用权阶段Ｃ。
可行性研究阶段D．ﻩ前期准备E。
阶段实施阶段Ｆ．销售阶段二、ﻩ房地产开发的主要参与者1。
房地产开发企业(开发商) 2. 投资公司（投资商）3. 建筑承包公司4。
质量检查单位5。
政府建设主管部门6。
金融机构地产经营的基本环节第二章房地产开发与经营基本理论第一节ﻩ房地产开发与经营策略分析一、ﻩ产品策略主要内容包括明确开发或经营项目、确定开发或经营规模，以及开发或经营方式的确定等。
二、市场开发策略一般来讲，企业市场开发策略主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。
三、价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等．第二节房地产开发与经营决策理论一、房地产开发与经营决策类型(一) 构成决策问题的基本条件1. 有明确的目标２. 有两个以上可供选择比较的方案３．ﻩ有评价方案优劣的标准4. 有真实反映客观实际的信息（二) 开发与经营决策原则1．遵守政策法规原则２。
项目拿地流程
项目拿地流程在房地产行业中，项目拿地是一个非常重要的环节，它直接关系到开发商的项目规划、建设和销售等后续工作。
因此，项目拿地的流程非常关键，需要经过严谨的策划和执行。
下面将详细介绍项目拿地的流程。
第一步，市场调研和分析。
在决定拿地之前，开发商首先需要进行市场调研和分析。
这包括对目标城市或区域的经济发展情况、人口结构、房地产市场供需情况、竞争对手的项目情况等进行全面的了解。
通过市场调研和分析，开发商可以确定目标市场的潜力和发展方向，为后续的拿地工作提供有力的支持。
第二步，确定项目定位和规划。
在市场调研和分析的基础上，开发商需要确定项目的定位和规划。
这包括确定项目的类型（住宅、商业、写字楼等）、目标客群、项目规模、配套设施等。
通过确定项目定位和规划，开发商可以更好地把握市场需求，为后续的拿地工作提供明确的方向。
第三步，寻找拿地机会。
一旦确定了项目定位和规划，开发商就需要开始寻找拿地机会。
这包括通过土地拍卖、协商出让、二级市场等渠道，寻找符合项目规划的土地资源。
在寻找拿地机会的过程中，开发商需要密切关注市场动态，抓住时机，争取拿地的机会。
第四步，土地评估和谈判。
当找到符合项目规划的土地资源后，开发商需要进行土地评估和谈判。
土地评估包括对土地的位置、规划用途、土地性质、周边配套等进行综合评估，确定土地的开发潜力和价值。
在土地评估的基础上，开发商需要与土地所有者进行谈判，确定土地的出让条件和价格。
第五步，签订土地出让合同。
在谈判达成一致后，开发商需要与土地所有者签订土地出让合同。
土地出让合同是双方约定的法律文件，包括土地出让的条件、价格、支付方式、使用期限、用途等内容。
签订土地出让合同是项目拿地的关键一步，需要严格遵守法律法规，确保合同的合法性和有效性。
第六步，办理土地手续。
在签订土地出让合同后，开发商需要及时办理土地手续。
这包括向国土资源部门申请土地使用证、规划许可证、施工许可证等相关手续，确保土地的合法使用和开发。
房地产开发与管理(同济大学出版社)
房地产开发与管理——高等院校房地产核心课程系列教材•作者：施建刚编著•出版社：同济大学出版社•出版日期：2005-4-1•ISBN：7560828655•字数：505600•印次：1•版次：1•纸张：胶版纸内容提要房地产开发是指在依法取得土地使用权后，对地上、地下基础设施和房屋进行的综合开发与配套建设，是一种商品生产和管理的行为。
房地产开发的全过程可分为投资决策、前期工作、项目建设、竣工验收与交付使用等四个大的阶段。
本书围绕这四大阶段展开，具体分为管理与城市房地产、房地产开发项目选择和土地使用权获取、房地产开发项目策划决策和可行性研究、房地产规划设计与建筑工程基础知识、房地产开发的建设过程管理、住宅建设项目竣工备案和交付使用许可管理，以及贯穿于房地产开发全过程的开发资金筹集与成本监控管理和与房地产开发有关的其他管理等各个方面。
本书在编排上按照各个阶段的房地产开发运作的先后次序分章叙述。
本书突出系统性、实用性、前瞻性，将房地产开发与管理有机地结合在一起，力图做到理论与实践的高度统一，使读者通过学习，既能了解具有一定深度的理论知识，又能提高实际操作能力。
本书可作为房地产(方向)、土地资源管理、物业管理、工程管理、城市经济、建筑、规划等专业本科生和相关专业研究生、MBA、MPA学生的教材使用，也可作为房地产开发与管理方面专业人士的学习用书。
目录前言第一章管理与城市房地产第一节管理的内涵第二节城市的产生和发展第三节房地产与房地产业第四节房地产开发的含义、特征、分类第五节房地产开发的主要阶段和主要参与者第六节房地产开发企业的人员与组织复习思考题第二章房地产开发项目选择和土地使用权获取第一节房地产开发项目选择的概念和程序第二节房地产建设项目选址第三节住宅项目建设用地规划管理第四节住宅项目建设工程规划管理第五节现行的土地制度第六节土地使用权的获取第七节农地征用与工作程序第八节城市房屋拆迁管理制度与政策复习思考题第三章房地产开发项目策划决策和可行性研究第一节房地产开发项目策划和决策概述第二节房地产投资决策方法第三节房地产投资不确定性分析第四节房地产开发项目的可行性研究第五节房地产市场研究第六节房地产开发项目经济效益评价复习思考题第四章房地产规划设计与建筑工程基础知识第一节城市规划管理第二节居住区规划设计与技术经济指标第三节基础设施建设第四节建筑工程基础知识复习思考题第五章房地产开发的建设过程管理第一节住宅建设项目的建管管理第二节住宅建设项目招标投标管理第三节房地产开发工程的监理第四节住宅配套建设管理复习思考题第六章住宅建设项目竣工备案和交付使用许可管理第一节住宅工程竣工备案制度第二节住宅项目竣工交付使用许可制度第三节住宅交付时的“两书”提供第四节物业的交接与前期物业管理复习思考题第七章房地产开发资金筹集与成本监控管理……第八章与房增和开发有关的其他管理参考文献房地产开发与管理——房地产系列教材作者：张建坤，周虞康编著出版社：东南大学出版社出版日期：2006-2-1ISBN：7564102128字数：403000印次：1版次：1内容提要本书作为房地产系列丛书之一，重点介绍房地产项目开发与管理的主要内容。
第5章房地产开发项目规划设计.
第5章房地产开发项目规划设计一、单项选择题1.项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值计算出来的指标是（）A.建筑密度B.容积率C.有效面积系数D.建筑面积使用率2.居住区用地范围内各类绿化用地（不包括不能满足植树绿化覆土3米深度要求的屋顶、晒台的人工绿地、以及距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地）总面积占居住区用地总面积的比率是（）A.绿化率B.绿地率C.绿化覆盖率D.公共绿化率3．中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》中规定（）为中高层建筑。
A.6-9层B.7-9层C.6-12层D.7-12层4.一套住宅的各功能区不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上的住宅建筑是（）A.错层B.跃层C.复式D.LOFT住宅二、多项选择题1.在居住区的规划设计中，常见的规划布局形式有（）A.行列式B.散点式C.混合式D.周边式E.自由式2. 公共行为空间包括（）A.起居室B.客厅C.餐厅D.过厅E.主卧室3. 住宅建筑类型有多种分类方式，按平面特点可分为（）A.平层B.跃层C.复式D.点式住宅E.条式住宅三、简答题1.城市规划的含义？城市规划对房地产开发是如何管理的？2.房地产开发项目规划设计有哪些主要技术经济指标？3.居住区规划布局的原则有哪些？4.常见的居住区规划布局形式有哪些？5.建筑类型的分类有哪些？6.简述住宅功能分区的主要内容和技术要点。
7.居住区的配套设施主要有哪些？8.简述居住区交通组织的主要方式以及居住区路网规划的原则。
9.简述居住区绿地规划的主要内容与要求。
10.简述居住区景观规划的主要内容。
房地产开发与经营 复习题
第一章一、填空题1、房地产开发的形式按开发的时间不同，可以分为初次开发、再次开发。
2、房地产经营形式按经营规模方式划分,可以分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营等。
3、土地出让的主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。
二．名词解释房地产开发的概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；房地产经营：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动；三、填空题1、房地产开发按开发的内容不同,可以分为（B)A 初次开发B外延式开发C单项开发D综合开发2、下类哪个不属于房地产开发与经营活动区分的基本内容（C）A、房地产开发B、房地产营销C、房地产评估D、物业管理3、房地产开发与经营不属于按经营规模和经营方式划分（A）A、房地产流通经B、综合经营C、集团经营D、跨国经营四题、1、房地产开发与经营的特点？1）房地产开发与经营难度较大2）房地产开发与经营风险较大3)房地产开发与经营政策性强2、简要叙述房地产开发与经营的程序和内容1）投资机会选择2）项目定位3)前期工作4）建设阶段5）租售阶段6）物业管理第二章一、填空题：2、房地产开发与经营决策的准则包括:确定性决策准则、风险性决策准则、不确定性决策二、简答题：1、简述房地产开发与经营决策内容答：（1）财务策略包括投资与贷款;(2)生产策略包括生产规模、项目、生产量及作业方式;(3）市场开发策略包括市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型；(4）价格策略包括高价策略、低价策略、均衡价格策略2、房地产经营决策程序是什么？答：1发现问题；2确定目标(针对性、、明确性、层次性、可行性）；3拟制方案(整体详尽性、相互排斥性)；4分析评价(限制因素分析、潜在问题分析、综合评价)；5选择方案；6实施追踪（反馈控制、追踪决策）三、名词解释：1、垄断竞争：垄断竞争是一种介于完全竞争和纯粹垄断竞争之间的市场形势，是一种不完全的竞争。
房地产经营与管理随堂练习
7.房地产经济活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。（）
答题： 对. 错.（已提交）
8.开发是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。（）
第一章绪论
当前页有10题，你已做10题，已提交10题，其中答对10题。
1.根据不同标准，房地产开发可以分为（）
A）按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；
B）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。
C）按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发
答题： 对. 错.（已提交）
15.风险型决策是指当既不知道未来出现何种自然状态，又无法统计或估计各种状态出现概率时的决策问题。（）
答题： 对. 错.（已提交）
16.定性分析通过对经济现象矛盾的揭示，对其内在联系的逻辑推理来认识经济现象发展的内在规律，是一种更为灵活，考虑问题更复杂、更深刻，受人的主观思维影响更多的分析方法。（）
答题： 对. 错.（已提交）
9.股份有限公司是依法设立的、有2人以上50以下为发起人，通过发行股票或股权证筹资，其全部资本分为等额股份，股东以其所持有股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。（）
答题： 对. 错.（已提交）
10.政府行政部门与行业组织对房地产企业只有依法管理的权力，没有为房地产企业服务的义务。（）
4.计划的主要内容包括（）
A）确定组织发展目标制定全局战略
B）确定项目成员
第5章--房地产投资分析基础讲课教案
• REITs的投资者包括小额投资人和机构投资人，例如退 休基金、保险公司、基金会、寿险基金、银行信托部 和共同基金。
独户住宅借 款人
Mortgage
$
抵押
First Lender
银行1
Mortgages
Second Lender
银M行or2tgages
Mortgage
Multifamily Borrower
$ 多户住宅借
款人 抵押
Wall Street
华尔街投 资者
抵押债权
Mortgage-backed Securities
• 易于获得金融机构的支持
由于可以将物业作为抵押品,所以投资者可以较 容易获得金融机构的支持.
• 能抵消通货膨胀的影响
从中国住宅市场价格的变化情况来看,在过去 的十几年中,房地产价格的年平均增长幅度大大超 过了同期通货膨胀水平.
• 提高投资者的资信等级
2、房地产投资之弊 • 变现性差 • 投资数额巨大 • 投资回收周期长 • 需要专门的知识和经验
• REIT的管理阶层都是在房地产业界、企业界有名望的 专业管理人。
• 收益稳定(主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入) • 流动性好
台湾的房地产投资信托
三、房地产投资的利弊
1、房地产投资之利
• 相对较高的收益水平
• 能够得到税收方面的好处(置业投资)
税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命 和经济寿命来说要短得多,这就使建筑物每年的折旧 额要比物业年收益能力的实际损失高得多,致使置业 投资者帐面上的净经营收入减少,相应地减少了投资 者的纳税支出.
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重点问题
•房地产项目用地获取的方式 •划拨土地使用权的特点、范围。 •土地使用权出让的类型及各自含义、特点、范围。 •土地使用权转让的类型及其特点、要求。 •土地使用权出让与转让的区别。
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
5.1 划拨土地使用权的获取
5.1.1 划拨土地使用权概述
房地产开发与经营
（第二版）
第5章房地产项目用地的获取
本章内容提要
房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方 式,即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地 一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地 产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取 得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中 包括申请、获取项目的三种许可证。本章将对这三 种土地取得方式和三种许可证的申办程序进行介绍 与讨论。
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5.1.2 划拨土地使用权的适用范围
中央政府的政策规定 • 《中华人民共和国土地管理法》（1998） • 《划拨用地目录》（国土资2001第9号令）
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5.1.2 划拨土地使用权的适用范围
协议出让
中央政府
地方政府
城市居民
协议出让
农民
工商企业
开发商
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5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的各 主要利益主体及相互关系
招牌挂出让 直接的利益主体:出让方——地方政府
受让方——土地使用者
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5.2.4 出让土地使用权过程中主要成本 和税费
土地使用权出让金:国有土地使用者的代
表向土地使用者收取的一定期限的土地 使用费,主要用于各项城市建设和土地开 垦、复垦等方面。
其他费用：契税，征地补偿费，房屋拆
迁费，耕地占用税，新增建设用地土地 有偿使用费，耕地开垦费和各项管理费 用等。
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地方政府的政策规定 原因:划拨土地存在非法隐形市场流转 • 一般性管理 • 国有企业改制过程中的划拨土地管理
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5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程
划拨土地使用权的主要步骤
预审
申请
审查
批准
登记发证
《国有土地使用证》
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5.3 协议出让土地使用权的获取
5.3.1协ห้องสมุดไป่ตู้出让土地使用权概述
协议出让土地使用权的含义
• 协议出让国有土地使用权,是指国家以协
议方式将国有土地使用权在一定年限内 出让给土地使用者，由土地使用者向国 家支付土地使用权出让金的行为。
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5.2.1 土地使用权出让概述
出让土地使用权的基本特征
出让方 主体
受让方
基本特征 客体 城镇国有土地
内容
出让方：出让一定年限土地使用权 受让方：支付土地出让金
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5.2.1 土地使用权出让概述
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5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程
主要利益主体及相互关系
政府
划拨土地使用者
利益关系
原土地使用者
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5.1.4 划拨土地使用权获取过程中的主 要成本和税费
土地补偿费
安置补助费 地上附着物及青苗补偿费
主要成 本和税
5.3.1 协议出让土地使用权概述
协议出让土地使用权的基本特征 • 非市场出让,没有竞争者 • 政府对地价较易控制，灵活性较大 • 价格和使用范围收到限制
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5.3.2 协议出让土地使用权的管理情况
经营性用地招牌挂 协议出让国有土地最低价格标准 协议出让公示制度
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5.3.3 协议出让土地使用权获取的主要 流程
北京市协议出让程序
受理
审查
地价 评审
审核
告知
签约
审定
复审
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存在的问题:信息公开程度不够,操作行为
和操作程序不够规范
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5.3.3 协议出让土地使用权获取的主要 流程
供地环节的一般程序
公开信息 接收申请
编制方案
地价评估 确定底价
方案、 底价报批
核发 批准书
签订合同 公布结果
公示
协商 签订
土地登记
资料归档
费
拆迁补偿费 其他费用
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5.2 出让土地使用权的获取
5.2.1 土地使用权出让概述
土地使用权出让含义
• 土地使用权出让,简称土地出让，是指国
家将国有土地使用权在一定年限内出让 给土地使用者，由土地使用者向国家支 付土地使用权出让金的行为。
划拨土地使用权的含义
• 划拨土地使用权,即通过行政划拨方式取
得的土地使用权。
• 土地使用权划拨，是指经县级以上人民
政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、 安置等费用后将该幅土地交付其使用， 或者将土地使用权无偿交付给土地使用 者的行为。
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5.1.1 划拨土地使用权概述
划拨土地使用权的基本特征
行政性
无偿性
基本特征
无期限性
流转限制性
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5.1.1 划拨土地使用权概述
划拨土地使用权的基本类型
• 国家机关、军事机关等公法人享有的划 拨土地使用权。
• 企业、事业单位等私法人、自然人或其 他组织享有的划拨土地使用权。
出让土地使用权的基本类型
协议
招标
挂牌
拍卖
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5.2.2 出让土地使用权的政策规定
协议出让的政策规定 招牌挂出让的政策规定
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5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的各 主要利益主体及相互关系