深圳市城中村(旧村)综合整治规划编制内容、深度及技术指引0531
深圳市城中村(旧村)改造专项规划编制技术规定(试行)
深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定（试行）目录1 总则2规划原则3 编制内容与深度规定4 成果形式要求附件条文说明深圳市城市规划委员会二〇〇六年一月1 总则1.0.1 为规范深圳市城中村（旧村）（以下统称城中村）改造专项规划编制的内容和深度，依据国家、广东省和深圳市有关城市规划编制的规范和标准，遵照《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（以下简称《暂行规定》）、《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（以下简称《实施意见》），制定本技术规定。
1.0.2城中村改造模式分为综合整治和全面改造两大类型。
开展全面改造的城中村，必须按照本技术规定编制城中村改造专项规划。
开展综合整治的城中村，另行编制城中村环境综合整治规划。
1.0.3 城中村改造专项规划是指以经批准的全市城市总体规划、分区规划、其它上层次规划及《全市城中村（旧村）改造总体规划纲要》为依据，对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、功能定位、土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等控制要求作出的规划。
1.0.4 专项规划编制区，是根据城中村改造工作和相关规划要求，结合城中村的特点和改造需要划定的开展城中村改造专项规划编制的区域。
专项规划编制区应当包括全部由该村原农村集体经济组织（原则上特区内以原行政村为单元，特区外以原行政村或村民小组为单元）的村民及受继单位保留使用的非农建设用地内的建成区域，并结合周边地块特点和规划路网结构，按照有利于整体开发制度和实施规划管理的原则划定。
在需要进行成片改造或对多个改造项目实施整体协调的地区，也可将多个城中村及相关邻接地块整体划定为一个规划编制区。
1.0.5按照城中村的区位、规模、建设特点和管理要求的差异，城中村改造专项规划分为A、B两类，不同的城中村改造专项规划在内容和深度上各有侧重。
A类：特区外规模较大的城中村改造项目，专项规划以法定图则深度为主。
B类：特区内规模较小的城中村改造项目，专项规划以详细蓝图深度为主。
深圳市城中村(旧村)综合整治规划编制内容、深度及技术指引ppt课件
3. 工作重点
近期3-5年工作，以消除城中村消防安全、防灾减灾、洪水内涝、环 境污染等重大隐患为核心，在此基础上完善各项市政基础设施。
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编制目的
编制过程
指引的内容框架
指引目标和工作重 点
指引内容与技术要 点
上李朗社区综合整 治规划案例
《指引》与《消防 技术要求》的关系
部门意见及处理
1. 系统规划，全面提升城中村建设水平
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编制目的
编制过程
指引的内容框架
指引目标和工作重 点
指引内容与技术要 点
上李朗社区综合整 治规划案例
《指引》与《消防 技术要求》的关系
部门意见及处理
1. 综合整治改造是我市城中村改造工作的主要模式，可有效提 升城中村建筑环境和居住生活水平，社会效益明显，是一种 和谐、可持续的城市更新方式。
2. 为解决我市城中村综合整治规划编制中遇到的问题，规范和 相对统一综合整治规划编制的技术行为，保障基本的实施效 果。
以城市规划为基础，对消防安全、市政基础设施、公共服务设施 与建设景观四大方面系统整治，全面提升城中村建设水平
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编制目的
编制过程
指引的内容框架
指引目标和工作重 点
指引内容与技术要 点
上李朗社区综合整 治规划案例
《指引》与《消防 技术要求》的关系
部门意见及处理
2. 重点突出、刚性与弹性相结合
为统一建设标准使综合整治工作得以保证最基本的效果，对可 能涉及与本地区建设标准不相符合的条款，原则上以国家相关 标准为基础，充分结合城中村实际作出适当调整。
2. 现状存在问题
编制过程
指引的内容框架
指引目标和工作重 点
指引内容与技术要 点
从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素
从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素2022年7月29日，深圳市规划和自然资源局、深圳市发展和改革委员会发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》（下称《深圳市“十四五”规划》），规划年限为2021-2025年。
作为深圳市及深圳各区更新整备的纲领性文件，市级规划在过去一年指引着深圳各区更新整备的整体方向，亦是深圳各区制定区级更新整备“十四五”规划的重要依据。
近期，除大鹏新区外，深圳各区更新整备“十四五”规划陆续出台，从更新整备目标、更新整备规模、更新整备空间范围划定、更新整备的重心及方向等方面为“十四五”期间各区更新整备项目提供了具体指引。
本文从市级及区级“十四五”规划（大鹏新区除外）释放的政策信号出发，解析2021-2025年深圳更新整备项目发展的八大核心要素。
要素一、强化规划统筹深圳市城市更新强调规划统筹的政策信号早于《深圳市城市更新“十三五”规划》出台之际即已显现，即明确了“十三五”期间全市城市更新的总体目标和发展策略，确定了全市及各区的更新计划规模、供应用地规模等关键指标。
此后，深圳市人民政府办公厅出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，进一步强调“坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展。
”去年发布的《深圳市“十四五”规划》明确提出“加强更新整备的规划统筹”，要求以国土空间规划标准单元为抓手，统筹城市更新和土地整备等存量规划。
标准单元对上落实上层次规划刚性管控指标，横向对接法定图则在存量地区关于开发功能、建筑总量、配套设施等详细规划要求，对下指导标准单元内城市更新和土地整备等各类存量规划编制，包括指引划定项目边界、确定地块划分、明确地块功能、建筑规模和配套设施等。
深圳各区则进一步将“政府统筹”“规划引领”“规划统筹”等原则设定为“十四五”规划遵循的基本原则之一，部分区域（如：光明区、宝安区、南山区）更是从二次开发规划策略研究、国土空间规划与二次开发实施衔接、片区项目统筹等宏观、中观、微观层面，强化政府统筹与规划引领作用，推动更新整备项目实现从“项目要更新整备”到“城市需要引领更新整备”，以及从“项目等空间”到“空间等项目”的转变。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
城市更新细则
深府…2012‟1号关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二○一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
- 2 -第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
表二2007深圳市城中村（旧村）改造年度计划综合整治项目计划表
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【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）
【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。
一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。
对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。
因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。
具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。
也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。
深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。
对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。
召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。
根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。
深圳市城市更新单元规划编制技术规定
说明编制城市更新单元规划所依据的上层次规划与相关规划，以及适用的法律、法规、规范和遵循的主要原则等。
其中上层次规划和相关规划，应以图纸结合简要文字的方式，表述规划名称、委托编制主体、生效期限、对本单元的要求及其衔接要点等。
（5）更新目标与更新方式
根据上层次规划要求，结合更新单元发展条件，确定单元整体的功能定位、发展方向与发展目标。涉及产业升级的工程应明确产业门类选择。
第一章总则
1.1
为规范深圳市城市更新单元规划的编制，根据《深圳市城市更新办法》及《深圳市城市更新办法实施细则（送审稿）》和有关技术规范，结合广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府（2009）78号）精神，制定本规定。
1.2
深圳市域内的城迁及建设用地面积指标一览表》（格式详见附录4）。
（3）现状简况与分析
说明更新单元的地理位置，分析其在区域中的功能、交通、环境景观等方面的地位和作用；
载明更新单元土地与建筑物信息核查结果及土地处置技术方案，并注明数据来源和获取方式；
说明更新单元的周边环境、自然、社会和现状建设特征，分析现状存在的主要问题和发展的潜力。
1.
城市更新单元规划的成果包括：技术文件和经管文件。
技术文件是经管文件的技术支撑和编制基础。
经管文件以规范性条文表达更新单元规划的研究结论和建设要求，是城市规划行政主管部门实施城市更新单元规划经管的操作依据。
城市更新单元规划的成果体系如附录1所示。
1.
城市更新单元规划编制须由具备乙级及以上规划设计资质的规划编制单位承担。
更新单元涉及土地腾挪或置换的，在划定更新单元范围前须先行说明土地腾挪或置换的原因、依据与具体操作方式。
深圳市城中村(旧村)改造暂行规定
深圳市城中村(旧村)改造暂行规定第一章总则第一条为规范我市城中村(旧村)改造工作，进一步改善城市功能，促进城市发展，提高居民生活质量，根据国家有关法律、法规规定，制定本规定。
第二条我市城中村(旧村)改造的规划、建设、管理工作适用本规定。
本规定所称的城中村(含城市待建区域内的旧村，以下统称城中村)是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。
第三条城中村改造坚持规划先行、整体开发、合理控制强度、完善功能配套的原则，并应当有利于调整产业结构，改善城市生态环境。
城中村改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划，但不占用当年其他建设用地计划指标。
第四条鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目。
城中村内股份合作企业可以与国内外有实力的机构合作建设所在地城中村改造项目；符合条件的，也可以独立建设所在地城中村改造项目。
第五条鼓励宝安、龙岗两区和盐田区部分有条件的区域城中村内居民通过土地臵换，以村为单位异地重建住宅区，实施整体性搬迁。
第六条各区政府负责组织编制城中村改造专项规划，经市规划主管部门综合协调后报市规划委员会批准，并将生效的专项规划予以公告。
第七条各区人民政府负责组织、协调本辖区内城中村改造项目的实施。
市政府建设、城管、规划、国土及房地产、环保、公安、民政等部门负责依法办理城中村改造项目涉及的行政许可，并对有关工作提供业务指导。
第二章城中村改造条件、方式和目标第八条城中村有下列情形之一的，由所在地区政府列入本区城中村改造计划，并依照本规定组织进行改造：(一)城市基础设施及公共设施建设需要进行改造的；(二)村内生活环境恶化，居民生命财产安全和人身健康受到严重威胁的；(三)村内存在环境污染、治安恶化等问题，严重妨碍周边地区单位和居民正常经营和生活的；(四)因调整产业结构、引进重大项目需要改造的；(五)因其他公共利益需要，市(区)政府决定进行改造的。
《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》
深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定第一章总则第一条为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)和我市城市更新相关规定，制定本规定。
第二条本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。
第三条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。
第四条市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库等工作。
各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。
各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。
第二章申报情形第五条特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。
城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地。
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。
1. 环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。
2. 经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房，且集中成片，或者建筑质量有其他严重安全隐患。
深圳市城市更新单元规划编制技术规定(试行).doc
（3）功能控制。包括功能布局、地块用地性质、建筑总量及各类功能建筑量、建筑密度、绿地率、绿化覆盖率、道路交通设施、公共服务设施、市政工程设施及地下空间开发利用等。
（4）空间控制。包括城市空间组织、建筑形态控制、公共开放空间与慢行系统设计等。
编制“市政基础设施一览表”（格式详见附录9）。
（6）城市设计专项研究
落实、深化上层次规划中有关城市设计内容对更新单元的控制要求，分析单元的环境特征、景观特色要素及空间关系，重点针对城市空间组织、公共空间控制、慢行系统设计、建筑形态控制等内容进行深入研究，明确城市设计要素和控制要求；针对重点地区可制定意向性总平面布局方案和三维效果图。
综合现状权益与相关政策影响，制定更新单元与城市间的利益平衡方案，包括：单元总的空间增量；须承担的独立占地的城市基础设施、公共服务设施、保障性住房或其他城市公共利益项目用地的拆迁责任和移交要求；配套建设城市基础设施、公共服务设施、保障性住房、创新型产业用房或其他城市公共利益项目的相关要求（包括类型、规模、位置、产权管理等）；以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任，例如一户一栋，非农建设用地指标落实，征转地遗留问题处理等。
编制《拆迁及建设用地面积指标一览表》（格式详见附录4）。
（3）现状概况与分析
说明更新单元的地理位置，分析其在区域中的功能、交通、环境景观等方面的地位和作用；
载明更新单元土地与建筑物信息核查结果及土地处置方案，并注明数据来源和获取方式；
说明更新单元的周边环境、自然、社会和现状建设特征，分析现状存在的主要问题和发展的潜力。
（10）实施措施
规定实施主体应履行的各项义务，如落实搬迁责任、进行开发建设、移交城市基础设施和公共服务设施用地、配套建设城市基础设施和公共服务设施，以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任；
深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)
深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）来源：深圳市规划和国土资源委员会日期：2010-06-13 【字号大中小】【内容纠错】一、城市更新单元拟订的基本条件申请以拆除重建方式实施城市更新的特定城市建成区须具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的。
（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区。
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患1．环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活的成片城市建成区。
2．经相关部门鉴定，建筑质量（主要指根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99），鉴定危房等级为D级）、消防安全（主要指消防通道、消防登高面等不满足相关规定）、经常性水浸等隐患严重的成片城市建成区。
（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施1．所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施的成片城市建成区。
2．属于我市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级的成片旧工业区。
3．其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区。
二、城市更新单元的拟订标准（一）城市更新单元应以相对成片的区域，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟订。
城市更新单元应符合全市城市更新专项规划要求。
（二）城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”）的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。
拆迁范围原则上不得包括未建设用地，并应参照下述要求拟订拆迁范围边界。
深圳市城市更新(“三旧”改造)专项规划(2010-2015)
深圳市城市更新(“三旧”改造)专项规划(2010-2015)总则第一条为有序推进深圳市城市更新工作，充分发挥城市更新在落实《珠江三角洲改革发展规划纲要》，加快特区一体化发展、提升城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，促进经济和社会可持续发展，制定本规划。
第二条规划编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城乡规划法》3、《深圳市城市总体规划（2010-2020）》4、《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》5、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）6、《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）7、《中国共产党深圳市第五次代表大会报告》8、其他相关规划及标准第三条本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则。
第四条深圳市城市更新是指对符合“三旧”改造的特定城市建成区（包括城中村1（旧屋村）、旧工业区、旧城区及其他用地）内具有以下情形之一的区域，进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
1、城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；2、环境恶劣或者存在重大安全隐患；3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；4、依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第五条本规划范围为深圳市全市域。
第六条本规划是指导全市城市更新工作的纲领性文件；是《深圳市城市近期建设规划与土地利用规划（2011-2015）》的重要组成部分；是城市更新计划与城市更新单元2规划制定的重要依据；是指导法定图则编制中城市更新单元划定的重要文件。
第七条本规划期限为2010-2015年。
第八条本规划解释权属深圳市城市更新主管部门。
第一章目标与策略第一节更新目标第九条规划期内城市更新的工作目标是：通过多种改造方式逐步实现空间潜力增加、用地结构调整，城中村环境全面改善，重点工业区转型升级，旧城区活力再现，基础设施条件明显改善，特区一体化发展初见成效，完成一批具有示范性的城市更新项目，为建设现代化国际化先进城市提供有力支撑。
深圳市南山区城中村(旧村)改造实施办法
深圳市南山区城中村(旧村)改造实施办法第一章总则第一条为规范城中村(旧村)改造工作，进一步改善城区功能，促进城区发展，提高居民生活质量，根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》和相关法律、法规规定，结合南山区实际，制定本实施办法。
第二条南山区行政区域内城中村(旧村)改造的规划、建设、管理工作适用本实施办法。
城中村(旧村)(含城市待建区域内的旧村，以下统称城中村)是指区内城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。
第三条城中村改造应坚持以下原则:(一)“政府主导”与“市场化运作”相结合;(二)以人为本、全面协调可持续发展;(三)规划先行、整体开发、合理控制强度、完善功能配套;(四)统一规划、分期实施，成熟一个、改造一个，整体改造与局部改造相结合;(五)依法、公开、透明。
第四条城中村改造采取整体拆建、局部拆建和综合整治、综合整治三种改造模式。
前款所称整体拆建是指将原城中村全部推倒重来，按城市规划重新建设;所称局部拆建和综合整治是指对原城中村局部区域推倒重来、其他区域实施综合环境整治;所称综合整治是指对原城中村局部空间整理、建筑外观改善、市政设施完善、公共设施配套等提升城中村的环境品质。
第五条鼓励国内外有实力的机构通过竞标独立开发或者参与开发城中村改造项目。
经区政府批准，城中村内股份合作企业可以与国内外有实力的机构合作建设所在地城中村改造项目;符合条件的，也可以独立建设所在地城中村改造项目。
第二章组织机构和职责第六条区政府成立城中村改造工作领导小组，研究决定以下事项:(一)审批城中村改造专项规划和城中村改造详细规划;(二)审批城中村改造计划和年度专项资金使用计划;(三)审定城中村改造项目;(四)审定城中村改造项目的建设单位;(五)审定城中村改造其他事项。
第七条区政府城中村改造工作领导小组下设办公室，负责区政府城中村改造事务的日常工作。
办公地点设在区旧改办，办公室主任由区旧改办主任担任，主要职责是:(一)组织编制城中村改造专项规划和城中村改造详细规划;(二)制定城中村改造计划和年度专项资金使用计划(草案);(三)组织城中村建设项目的竞标工作，对项目建设单位进行初审;(四)协调、监管城中村改造项目的建设实施，对拆迁安置、房产销售、优惠政策收益进行监督管理。
深圳城市更新及相关政策解析
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
国土资源部部长姜大明在2014年全国国土资源工作会议上讲话，表示要严 格限制特大城市新增建设用地。他指出，中国城市建设无序发展，原因就是没有 控制好开放强度，没有划定城市开放边界。中国东部三大城市群发展要以盘活土 地存量为主。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设 用地。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总 量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业 区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析 2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴 地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投 资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿 元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品 房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占 全市批准预售量的35%，今后将不断增加。 结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥 的作用越来越大。
（一）城市更新的意义 对于政府：
可建设的土地资源越来越少，需要盘活存量建设用地来实现GDP。
对于深圳市来讲意义重大：
2005年至2011年，深圳市以4％的建设用地增量，推动GDP的增长达133% 。现在深圳全市土地面积仅为1991平方公里，人均用地只有133平方米，其中 生态保护线范围用地974平方公里。到2020年，可供新增建设用地只有不到59 平方公里，因此面对经济要发展，土地资源越来越少，出现难以为继的情况 ，只能通过盘活存量用地来实现。
2005年深圳市城中村(旧村)改造年度计划
全面推进城中村（旧村）改造工作是市委、市政府为了贯彻落实科学发展观，建设“和谐深圳、效益深圳”，审时度势做出的重大决策。
同时，城中村（旧村）改造工作也是非常复杂的系统工程，不仅在改造过程中会涉及复杂的利益关系，而且大规模的改造可能对城市房地产市场和居住环境造成重大影响，进而对城市社会经济运行环境产生深刻影响。
因此，城中村（旧村）改造工作必须遵循“积极稳妥、有序推进”的原则，城中村（旧村）改造的计划必须与城市的经济社会发展计划、城市近期建设规划、土地供应计划及城市建设用地计划等相协调，努力做到“成熟一个改造一个，改造一个成功一个”。
2005年作为城中村（旧村）改造的示范之年，其年度改造工作计划更加要体现慎重、有序、协调的要求，保证形成“全面启动、重点突破”的工作态势，真正起到“示范年”的作用。
根据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》和《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（以下简称《实施意见》），在各区报送的区级2005年度计划的基础上，市城中村改造工作办公室（以下简称“市城改办”）经综合平衡，并与土地供应计划等相协调，提出2005年深圳市城中村（旧村）改造年度计划。
2005年度深圳市城中村（旧村）全面改造项目计划表说明：1、由于城中村改造涉及影响因素多，具有较大不确定性，改造计划进度应该根据工作推进情况，在对计划实施情况进行总结调整时进一步明确。
2、第5项岗厦村河园片区可能分期进行改造，具体分期方案由区政府根据实际推进情况再行明确，本表中按照改造专项规划方案指标全部计入。
3、第7项大冲村改造规划总用地68.4万平方米，村内改造建筑面积93.58万平方米，新建建筑面积135.39万平方米，本计划仅列入第一期改造相关指标。
表二：2005年深圳市城中村（旧村）改造综合整治项目计划表表三：2005年度深圳市宝安、龙岗两区城中村（旧村）全面改造专项研究项目计划表说明：此表中项目结合宝安、龙岗两区城市化工作，待相关条件成熟时逐步推进。
深圳市住房和建设局关于印发《深圳市城中村规模化租赁整治改造消防安全指引》的通知
深圳市住房和建设局关于印发《深圳市城中村规模化租赁整治改造消防安全指引》的通知文章属性•【制定机关】深圳市住房和建设局•【公布日期】2020.03.01•【字号】深建消审〔2020〕1号•【施行日期】2020.03.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】消防管理正文深圳市住房和建设局关于印发《深圳市城中村规模化租赁整治改造消防安全指引》的通知各区政府(新区管委会)、深汕特别合作区管委会，各有关单位：《深圳市城中村规模化租赁整治改造消防安全指引》已经市政府同意，现予以印发，请遵照执行。
深圳市城中村规模化租赁整治改造消防安全指引1总则1.1为规范深圳市城中村规模化租赁建筑整治改造工作，多渠道解决保障性安居房要求，本着“改造后优于现状”“实事求是、尊重历史、客观实际、确保安全”的原则，制定本技术规范。
本规范完全采用了市政府2014年4月9日颁布实施的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑消防技术规范》对于住宅建筑消防安全技术标准，并在此标准基础上对部分内容进行了补充及加强，如：安居住宅的隔墙耐火性能进行了说明，对装饰材料的消防安全等级进行了说明，对楼层的消防安全等级进行了加强，在户内增加了喷淋、烟感、公共区增加了消火栓箱，在走道、公共区增加了疏散指示及应急照明，对消防监控系统进行了加强。
同时加强了城中村消防安全管理，并鼓励提升垂直交通，鼓励增加室内电梯。
1.2本技术规范适用于符合如下条件的农村城市化住宅类历史遗留违法建筑和根据《关于推进规划土地行政处罚案件执行与处置工作的指导意见》处置的住宅类违法建筑：a）不超过18层，建筑高度不超过50m的住宅建筑，包括首层、二层设有商业服务用房的住宅建筑；b）不属于《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条规定范围，且耐火等级不低于一、二级，建筑高度不超过24m，层数不超过5层，总建筑面积不超过2500㎡的公共建筑；c）耐火等级不低于二级，火灾危险性不超过丙类，建筑面积丙类不超过2500㎡、丁戊类不超过5000㎡，且建筑高度不超过24m的工业建筑。
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为统一建设标准使综合整治工作得以保证最基本的效果，对可 能涉及与本地区建设标准不相符合的条款，原则上以国家相关 标准为基础，充分结合城中村实际作出适当调整。 坚持刚性与弹性相结合的原则，对涉及社会整体利益和公众生 活、生产安全的关键指标须严格控制，根据整治对象客观条件 和有关各方意愿对整治内容与标准留有适当的弹性。
2. 现状存在问题
编制目的 编制过程 指引的内容框架 指引目标和工作重 点 指引内容与技术要 点 上李朗社区综合整 治规划案例 《指引》与《消防 技术要求》的关系 部门意见及处理
市政配套设施建设滞后：雨污混流排水，排水不成系统；未实现环状供水，管径编 小；电力电信线路大部分架空。 道路通行能力差：仅方鑫路通行能力较强，其它道路通行能力较差，道路未成环， 占路停车现象严重，还存在部分泥土路。
编制目的 编制过程 指引的内容框架 指引目标和工作重 点 指引内容与技术要 点 上李朗社区综合整 治规划案例 《指引》与《消防 技术要求》的关系 部门意见及处理
1. 综合整治改造是我市城中村改造工作的主要模式，可有效提 升城中村建筑环境和居住生活水平，社会效益明显，是一种 和谐、可持续的城市更新方式。 2. 为解决我市城中村综合整治规划编制中遇到的问题，规范和 相对统一综合整治规划编制的技术行为，保障基本的实施效 果。
5. 综合整治规划
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防灾减灾规划 总平面图 道路交通规划
商业街整治详图
1. 目的与作用
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序 号 5
来件 单位 宝安 区政 府
反馈意见 深宝府函[2007]229号 1.第8页“3.2综合整治规划”的“经济分析”，由 于已实施项目的工程造价分析对综合整治项目没有 关系，建议删除对实施项目的工程造价部分的分析 ； 2.第3页关于整治范围的界定，建议综合整治规划编 制区应当与城中村（旧村）改造范围相对接，不应 只框定在非农建设用地范围内； 3.第10页3.2.5给水工程的“B.编制内容”中的i项， 建议改为：消防系统应实行独立供水系统，每一个 规划改造片区需增加消防蓄水池和消防总控中心， 设计水压要能覆盖整个改造片区； 4.第11页3.2.7电力工程的“B．编制内容”中的h项 ，建议改为：为了用电安全和城市容貌，对架空线 和室外油变应改为地下管线和室内干变： 5.第28页“线路及其敷设方式”，建议改为：现状 架空穿越社区主要道路、公园和广场等公共活动空 间的线路必须进行敷设。现状架空穿越社区内巷道 的线路可以进行入管或贴墙捆扎，但应按照“深圳 市环境综合整治达标村（社区）验收标准”的相关 要求设置，有条件的宜穿管埋地敷设； 6.第31页“2.0.10沿街景观”的规划设计，建议参考 《深圳城市容貌标准》的相关内容。
序 来件单位 号 1 2 3 盐田区政府 龙岗区政府 福田区城改办
反馈意见 无修改意见 无修改意见 深福城改函【2007】98号 1.建议开展综合整治后续落实和统筹工作指引的课题研究 工作； 2.加强《指引》与已经或正在编制改造专项规划的衔接； 3.对于建设项目分项和投资额度变动较大的情况，建议制 定调整修正机制或给出允许的变动范围； 4.对于附件2，应比照国家、地区相关技术规范降低标准 ，建议再增加弹性。 深福城改函【2007】109号 1.建议将文本3l页2.0.11修改为“努力实现下列标准： „„„„”： 2.为保证破旧厂房拆迁工作的可实施性，建议文本31页 2.0.11第三条增加配套补偿政策。
情况说明与初步处理建议 第l、5、6条——采纳，修改完 善 第2条——建议不采纳 理由：将已施工和待施工的分 项和资金情况汇总，有利于对 综合整治的城中村（旧村）的 财政资金扶持情况进行总体把 握。 第3条——建议不采纳 理由：国家《建筑设计防火规 范》GB50016—2006中没有上 述规定：考虑旧村改造项目的 实施难度和片区的差异性，本 规划不同意提出高于国家现行 规范的要求。另外，各个片区 根据实际情况提高防火标准， 与本规划并无矛盾。 第4条——不采纳 理由：此条建议不属于“B． 编制内容”的内容，本《指引 》在附件2“综合整治技术指引 ”中已有相应阐述。
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指引内容与技术要 点 上李朗社区综合整 治规划案例 《指引》与《消防 技术要求》的关系 部门意见及处理
4. 建议
从目的与作用、技术内容和工作层面上讲，《消防技术要求》可以作 为《综合整治指引》中消防安全治理的专项技术指引，建议以附件形 式纳入《综合整治指引》成果，予以公布试行。
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1. 社区概况
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上李朗社区综合整治项目位于 深圳市龙岗区南湾街道的西北 侧，整治面积为26.51公顷。 总人口约为5550人， 2007年 集体经济收入为600万元。
2. 技术内容
编制目的 编制过程 指引的内容框架 指引目标和工作重 点
《综合整治指引》：全面、原则规定综合整治规划的技术要求，包括 基础设施整治、沿街景观整治、公共空间整治以及历史文化遗存保护 等四个方面。 《消防技术要求》：专项、具体规定消防安全治理的技术要求，对防 火分隔、安全疏散、消防给水和灭火设备、电气、火灾扑救等方面提 出具体的技术要求。
指引内容与技术要 点 上李朗社区综合整 治规划案例 《指引》与《消防 技术要求》的关系 部门意见及处理
3. 研究角度和工作层面
编制目的 编制过程 指引的内容框架 指引目标和工作重 点
《综合整治指引》：从城市规划角度，研究城中村满足基本生活需求 的各项规划技术要求，如基础设施、道路交通、公共空间等要求，具 体指导综合政治规划的编制。 《消防技术要求》：从建筑消防与建筑安全治理的角度出发，重点解 决城中村建筑的消防问题，具体指导消防整治施工图的编制以及实施 工作。
深圳市城中村（旧村）综合整治规划编制 内容、深度及技术指引
深圳市城中村改造工作办公室 深圳市城市规划设计研究院有限公司 2009、06
主要内容
1
编制目的
2 3
4
编制过程
指引的内容框架 指引目标和工作重点
5
6 7 8
指引内容与技术要点 上李朗社区综合整治规划案例
《指引》与《消防技术要求》的关系 部门意见及处理
坚持可持续发展原则
坚持可操作性原则
坚持以人为本原则 整洁、美观、大方的原则 远近结合经济可行的原则
Hale Waihona Puke 4. 综合整治措施 通过“穿衣戴帽”提升整个片区的外部空间形象； 通过对重要节点整治改善整个片区的居住环境；
通过完善市政设施和防灾减灾设施改善服务和安全保障能力；
打通道路微循环提高道路的通行能力，利用综合手段解决片区的 停车问题。
《综合整治指引》：为解决我市城中村综合整治规划编制中遇到的问 题，规范和相对统一综合整治规划编制的技术行为，保障基本的实施 效果。本指引是规范城中村综合整治规划编制内容与深度的技术性指 引。 《消防技术要求》：为了因地制宜地治理火灾隐患，预防和减少城中 村火灾，避免发生“群死群伤，火烧连营”的恶性事故。作为城中村 综合整治的技术文件之一，为城中村的消防安全治理提供依据。 《综合整治指引》 与《消防技术要求》均是综合城中村整治工作的 技术文件，前者重点规范综合整治规划编制成果，后者具体指导消防 安全治理工作。
编制目的 编制过程 指引的内容框架 指引目标和工作重 点 指引内容与技术要 点 上李朗社区综合整 治规划案例 《指引》与《消防 技术要求》的关系 部门意见及处理
1. 2007年8月，按照市政府相关文件精神，开始编制《深圳市 城中村综合整治内容、深度与技术指引》，此后一月时间内 项目组到市公安消防、城管、水务、电力、电信、邮政、各 区城改办等相关机构和专业部门调研； 2. 2008年1月，草案经规划局技术委员会审议通过，随后征询 市直部门和各区政府意见，共收到市公安消防局、市城市管 理局、市财政局、市发改局、市国土房局、市建设局、市水 务局、市供电局、各区政府等相关部门等12家单位、34条意 见； 3. 2008年5月，采纳上述意见和建议，深化、修改和完善成果 后，形成送审稿。
3. 工作重点
近期3-5年工作，以消除城中村消防安全、防灾减灾、洪水内涝、环 境污染等重大隐患为核心，在此基础上完善各项市政基础设施。
1. 系统规划，全面提升城中村建设水平
编制目的 编制过程 指引的内容框架 指引目标和工作重 点 指引内容与技术要 点 上李朗社区综合整 治规划案例 《指引》与《消防 技术要求》的关系 部门意见及处理
坚持以人为本的科学发展观，按照建设现代化国际化城市总目标的要 求，通过各项设施与环境的新建、改善和完善，构建资源节约、环境 友好的和谐社区。
2. 工作内容
消除重大安全隐患（消防安全、防灾减灾、洪水内涝、环境污染） 完善市政基础设施(道路交通、给水、排水、电力、通信、环卫) 改善公共服务设施和景观面貌，促进城中村居住环境和生活品质的提 升。