松江区古楼路2号地块项目初步研判(项目定位)

06-09上半年全市别墅供求状况走势
25000 20000 15000 10000 5000
06-09上商品住宅（普通住宅、别墅）供求走势变化
3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5
0
0.0
06上
06下 0.97 0.86 0.95
07上 1.35 1.7wk.baidu.com 1.39
07下 1.35 1.70 1.39
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A7-1
A2-1
泗泾
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项目概况 项目概况－－项目地块规划条件
2.1
项目地块规划条件及现状
出让面积 121719.2㎡ 地上总建面 121719.2㎡ 住宅117300㎡ 商业金融4400㎡ 建筑密度 ≤20% 绿地率 ≤45% 集中绿地率 ≤10% 建筑限高 ≤40m 其它 基地内实施用地面积约4900㎡的绿 化，不计入绿化率指标；商业金融 建筑限高不大于20m,容积率不大于 0.9，建筑密度不大于44%，绿地率 不小于38%；全装修住宅面积不低 于总住宅建筑面积的30%。
松江区古楼路2号地块 项目初步研判
2009年8月
上海松江区古楼路2号地块
投资管理部&营销管理部 上海鹏潤地产公司 二○○九年八月
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目录 目录
CONTENTS 目 录
第一部分 第二部分 项目背景 项目概况
第三部分
第四部分 第五部分 第六部分 第七部分
市场分析
项目定位 开发与销售计划 成本估算与收益分析 项目风险评判
环比变化 +1% +100% -1% +89%
同比变化 -12% +58% -5% +92%
半年度市场表现 未有放大迹象，但供应小幅回升 成交放大，但与同比相比趋势平稳 成交均价持续小幅回落 呈求大于供，但与同比相比趋势放缓
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上海房地产市场概述 其中：别墅市场
1800000 1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0
别墅供应 别墅成交 别墅成交均价 06上 950563 1123064 12856 06下 1312533 1133602 12811 07上 962096 1638726 15142 07下 962096 1638726 15142 08上 1201811 816637 20035 08下 1050040 686830 19140 09上 1056025 1299127 18993
项目
佘山风景区
松江新城
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第一部分
项目背景
第二部分
第三部分 第四部分 第五部分
项目概况
市场分析 成本估算与收益分析 项目风险评判
第三部分
3.1 上海房地产市场概述 3.2 区域（松江）市场概述 3.3 泗泾板块及相关片区市场分析 3.4未来客源与售价分析
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项目背景 项目背景
第一部分 项目背景
第二部分 项目概况
第三部分 市场分析 第四部分 项目定位 第五部分 开发与销售计划 第六部分 成本估算与收益分析 第七部分 风险评判
第一部分
1.1 项目来源
1.2 挂牌出让时间表 1.3 出让要求关键点
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数值
环比变化
同比变化
半年度市场表现
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡） 成交均价（元/ ㎡） 供求比（1：需求值）
540
899 13891 1：1.67
-15%
+131% +6% +174%
-9%
+74% -2% +92%
供应未有放大迹象，且持续放缓
成交急剧放大，预示后期有所趋缓 成交均价成为全市市场的次高点 整体呈求大于供，需求创历年新高
08上 0.92 0.68 0.87
08下 0.60 0.65 0.61
09上 1.77 1.23 1.67
其中：普通住宅 1.00 1.18 其中：别墅 1.02 商品住宅
全市09上半年表现 供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 成交均价（元/ ㎡） 别墅供求比（1：需求值）
数值 106 130 18993 1：1.23
项目背景 项目背景
1.1
项目来源
本项目为上海市松江区泗泾镇土地公开挂牌出让项目。
1.2
挂牌出让时间表
接受竞买申请 起始时间 截止时间 2009年8月21日 2009年9月8日
保证金到帐
挂牌交易活动
截止时间
挂牌报价开始时间 挂牌截止及现场竞价时间
2009年8月28日16：30
2009年9月1日09：30 2009年9月10日10：00
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上海房地产市场概述 3.1 上海房地产市场概述
商品住宅市场
06-09上半年全市商品住宅（含别墅）供求状况走势
1200 1000 800 600 400 200 0
商品住宅供应（万㎡） 商品住宅成交（万㎡） 商品住宅成交均价（元/万㎡） 06上 798 812 9515 06下 790 750 9425 07上 724 1010 11205 07下 724 1010 11205 08上 593 517 14126 08下 637 390 13054 09上 540 899 13891
1.3
出让要求关键点
底价4.285亿，保证金4285万
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项目背景 项目背景
第一部分 项目概况
第二部分 项目概况
第三部分 市场分析 第四部分 项目定位 第五部分 开发与销售计划 第六部分 成本估算与收益分析 第七部分 风险评判
第二部分
1.1 项目地块规划条件及现状
1.2 项目位置 1.3 公共配套情况 1.4 区域发展规划
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项目现状
地块内部
西：鼓楼阁河
地块内部
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西：巴张泾河
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北：古楼路
古楼路北：同润项目
地块对面动迁房
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泗泾一角
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项目概况 项目概况－－项目位置及现状
2.2
项目位置
泗泾镇
泗泾镇区位图
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06-09上商品住宅（含别墅）供求走势变化
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0 商品住宅
06上 1.02
06下 0.95
07上 1.39
07下 1.39
08上 0.87
08下 0.61
09上 1.67
全市09上半年表现