【精品】试析将公证引入不动产物权登记的前置程序
不动产预告登记的流程
不动产预告登记的流程不动产预告登记是指在不动产权利的设立、转让、变更等事项尚未办理完成前，为了保护权利人的利益，需要将相关事项提前予以公示的一种登记方式。
以下将详细介绍不动产预告登记的流程。
首先，申请人需要到当地的不动产登记机构办理不动产预告登记的申请。
在办理申请时，申请人需要提供相关的申请材料，包括但不限于不动产权利证书、身份证明、申请书等。
申请材料的准备充分与否将直接影响到后续的申请进程，因此申请人在准备材料时需要认真核对，确保材料的完整性和准确性。
接着，不动产登记机构将对申请材料进行审查。
在审查过程中，不动产登记机构将核实申请人提供的材料是否齐全、真实有效，是否符合不动产预告登记的相关规定。
若申请材料存在问题，不动产登记机构将要求申请人进行补正或者重新提交申请材料。
只有在申请材料通过审查后，不动产登记机构才会受理申请并进行后续的处理。
随后，不动产登记机构将对申请进行公示。
公示的目的是为了让相关利害关系人了解不动产权利的设立、转让、变更等事项，并有机会提出异议。
公示期限通常为15个工作日，公示期间若无异议，不动产登记机构将对不动产预告登记事项进行登记，并颁发不动产预告证明。
最后，申请人将持有不动产预告证明办理相应的权利登记手续。
不动产预告证明是申请人进行后续权利登记的重要凭证，申请人需要在规定的期限内办理相应的权利登记手续，否则不动产预告登记事项将失效。
综上所述，不动产预告登记是一项重要的不动产登记方式，它能有效保护权利人的合法权益，保障不动产交易的安全和顺利进行。
申请人在办理不动产预告登记时，需要严格按照相关规定办理申请手续，并及时办理后续的权利登记手续，以确保自身权益的合法性和有效性。
不动产证流程
不动产证流程不动产证是证明不动产所有权归属、使用权、处分权等权益的重要法律证件。
下面将为你详细介绍不动产证的流程。
一、查档办理不动产证之前，首先需要去房管局、土地局等相关部门进行查档。
查档的目的是确认房产是否有抵押、查封、限制转让等情况，以避免后续办理过程中出现问题。
二、取得产权证明和亲属关系证明取得产权证明是为了证明不动产的产权归属情况。
取得亲属关系证明是为了证明不动产的继承关系，如果办理的是继承不动产证，需要提供申请人与原产权人的亲属关系证明材料。
三、缴纳土地出让金在某些地区，办理不动产证还需要缴纳一定金额的土地出让金。
土地出让金是根据不动产所在地的土地政策规定的，具体的缴费金额和规定可以咨询当地的土地局。
四、办理过户手续如果不动产证是由原所有人转让给其他人或家庭成员，就需要办理过户手续。
过户手续包括：1.签订买卖合同：买卖双方签订房屋买卖合同，明确不动产的出售价格、交付日期、权益归属等。
2.办理过户手续：买卖双方携带有效证件、合同、不动产产权证书等材料去房管局办理过户手续。
办理过户手续时需要缴纳相关费用，费用标准可以咨询当地房管局。
3.过户登记：完成过户手续后，需要在房管局进行不动产过户登记。
五、申请不动产权证办理不动产证的最后一步是申请不动产权证。
申请过程包括：1.填写申请书：申请人需要填写申请书，包括个人信息、不动产信息等。
2.提交材料：将申请书及相关材料，如产权证明、购房合同、过户登记证明等提交给当地的房管局。
3.审查核实：房管局会审核申请材料，核实信息的真实性和合法性。
4.领取不动产权证：审核通过后，申请人可以到房管局领取不动产权证。
六、变更、抵押等其他手续完成不动产证流程后，如果需要进行不动产抵押、租赁、更名等操作，还需要办理相应的变更手续。
变更手续依然需要准备相关材料，并提交给相关部门进行审批、登记等程序。
以上是不动产证的一般办理流程，具体流程可能因地区和政策不同而有所变化。
在办理不动产证的过程中，建议申请人咨询专业人士或当地相关部门，以确保办理手续顺利进行。
最高人民法院关于不动产所有权发生转移的时间如何确定的请示的答复-〔2007〕执他字第19号
最高人民法院关于不动产所有权发生转移的时间如何确定的请示的答复
正文：
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最高人民法院不动产所有权发生转移的时间如何确定请示与答复
〔2007〕执他字第19号
云南省高级人民法院：
你院《关于拍卖、变卖财产规定第二十九条规定不动产所有权发生转移是否包括“变卖方式的情形”的请示报告》收悉。
经研究，答复如下：
人民法院在执行过程中依法裁定变卖土地使用权的，对该土地使用权转移时间的确定，适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款和最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第二十七条的规定。
你院请示的陕西弘丰农业生产资料有限公司是否已根据陕西省高级人民法院[2002]陕高法执一民字第025-2号民事裁定书取得争议土地使用权的问题，应当按照上述规定精神，依法予以确定并妥善处理。
此复。
——结束——。
【法考】物权变动的一般情况——真题与解析
第拾陆期物权变动的一般情况——真题与解析|「13-03-06」（单选题）甲、乙和丙于2012年3月签订了散伙协议，约定登记在丙名下的合伙房屋归甲、乙共有。
后丙未履行协议。
同年8月，法院判决丙办理该房屋过户手续，丙仍未办理。
9月，丙死亡，丁为其唯一继承人。
12月，丁将房屋赠给女友戊，并对赠与合同作了公证。
下列哪一表述是正确的？A.2012年3月，甲、乙按份共有房屋B.2012年8月，甲、乙按份共有房屋C.2012年9月，丁为房屋所有人D.2012年12月，戊为房屋所有人|「16-03-05」（单选题）蔡永父母在共同遗嘱中表示，二人共有的某处房产由蔡永继承。
蔡永父母去世前，该房由蔡永之姐蔡花借用，借用期未明确。
2012年上半年，蔡永父母先后去世，蔡永一直未办理该房屋所有权变更登记，也未要求蔡花腾退。
2015年下半年，蔡永因结婚要求蔡花腾退，蔡花拒绝搬出。
对此，下列哪一选项是正确的？A.因未办理房屋所有权变更登记，蔡永无权要求蔡花搬出B.因诉讼时效期间届满，蔡永的房屋腾退请求不受法律保护C.蔡花系合法占有，蔡永无权要求其搬出D.蔡永对该房屋享有物权请求权|「19-02-未知」（单选题）甲法院依法拍卖一房屋，乙通过竞买购得，乙付清拍卖款后，甲法院制作了拍卖成交裁定书。
关于乙取得该房屋所有权的时间，下列表述正确的是？A.拍卖成交裁定书作出之时B.拍卖成交裁定书送达乙之时C.甲法院为乙办理过户登记之时D.乙和甲法院签订书面买卖合同并为乙办理过户登记之时|「13-03-06」【答案】C【考点】非基于法律行为的不动产物权变动、共有物处分【解析】《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
本题中，该房屋系合伙财产，虽登记于丙名下，但该房屋系合伙人甲、乙、丙共同共有。
现甲、乙、丙约定该房屋转为甲、乙按份共有，根据《民法典》第209条的规定，该房屋经由约定转为甲、乙按份共有，须符合三个条件：1.多方法律行为（散伙协议）有效；2.让与人具有相应的处分权（即须经共同共有人甲、乙、丙一致同意）；3.须经公示（即须为甲、乙办理完毕移转登记）。
试述公证与《物权法》不动产登记制度的契合性
如何降低登记风险， 发挥公证职能 ， 使不动产登记更
加规范、 有效。
一
不动产登记机构定位的一个基点【 即登记机关实行 ” 。
的审查 主要 是形 式 审查 ，这样 就减轻 了登记机 关 的 职责 和责任 ， 但形 式 审查 同样存 在风 险 ， 可能存 在 的 风险如 下 ： 内容不 合法 ； 形式 合法 ， 不真 实 ； 但 当事人 规 避法 律 的行 为 。 了尽量 降低风 险发生 的概 率 ， 为 也
（） １查验 申请 人提供的权属证 明和其他！要 材料。 （） ２ 就有 关登 记事 项询 问 当事人 。
中 国不 动 产登 记 部 门 在行 政 管 理 上 有 两 种模
式。 一种是房屋产权登记部门与土地使用权登记部
门合二 为一 ， 如厦 门 ， 这样 登记 的 的好 处是 对 申请登
第１ 卷 第３ ２ 期
２ １年９ ００ 月
闽西职业技 术 学院 学报
Ｊ ｕｎ ｌｏ ｎ ｉＶｏ ａｉｎ ｌａ ｄ Ｔ ｃ ｎｃ ｌ ｇ ｏ ｒ ａ ｆＭｉｘ ｃ ｔ ａ ｎ ｅ ｈ ｉａ Ｃｏｌ ｅ ｏ ｌ ｅ
Ｖ０ ．２ Ｎｏ ３ １１ ．
Ｓ ｐｅ ｅ ０ ０ ｅ ｔｍｂ ｒ ２ １
５３
产有两本证书，这样容易导致两部 门对申请登记材 料的审查和采信的不一致 ， 从而引发登记错误的风 险， 如房屋所有权证与土地使用权名字不一致。
看对公证 的潜在 需求
逃避税 收 ，而事 实上也 出现 了当事人 逃避税 收 的情
况以及当事人对收税依据及收税标准持有异议的情
况， 这就对 不动产 登记 中相 关材 料 的真 实 、 法性进 合
在不 动产登 记过 程 中遇到诸 多 问题 。在 不断 规范 登 记 程序 、 解登 记风 险过程 中 。 化 对公 证这 种预 防性 的 司法 证 明制 度也 产生 了潜 在需 求 。本 文从 不 动产 登 记存 在 的风 险及对 公 证 的潜 在需 求进 行分 析 ，探讨
要求公证房产的法律依据(3篇)
第1篇一、引言房产是我国公民的重要财产之一，涉及到家庭成员的居住、继承、赠与、买卖等众多方面。
为了保证房产交易的合法性、真实性，我国法律规定，房产交易必须经过公证。
本文将从法律依据的角度，对公证房产的相关问题进行探讨。
二、公证房产的法律依据1.《中华人民共和国公证法》《公证法》是我国公证工作的基本法律依据，于2005年10月1日起施行。
该法明确了公证机构的法律地位、公证业务范围、公证程序、公证法律责任等内容。
2.《中华人民共和国民法典》《民法典》是我国民事法律的基本法典，于2021年1月1日起施行。
其中，物权编、合同编、继承编等章节涉及到房产公证的相关内容。
（1）物权编物权编规定了物权的基本原则、各类物权、物权变动、物权保护等内容。
其中，关于房产公证的规定有：第一百七十六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定办理登记。
未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百七十七条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
第一百七十八条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当向不动产登记机构申请登记。
未经登记，不得对抗善意第三人。
（2）合同编合同编规定了合同的订立、效力、履行、变更、解除、违约责任等内容。
其中，关于房产公证的规定有：第五百零二条：依法应当办理公证的合同，自成立时生效。
第五百零三条：当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
（3）继承编继承编规定了继承的基本原则、继承人的范围、继承权的取得、继承权的放弃、遗产的处理等内容。
其中，关于房产公证的规定有：第一千一百四十二条：继承开始后，继承人应当及时通知被继承人的其他继承人和债权人。
继承人不通知的，应当承担相应的法律责任。
第一千一百四十三条：继承人放弃继承的，应当在继承开始后六十日内，以书面形式作出放弃继承的表示。
放弃继承的，视为放弃继承权。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国房地产管理的基本法律，于2007年8月30日修订。
2019年物权法考试试题及答案解析
《物权法》考试试题及答案解析一、单选题(本大题21小题．每题1.0分，共21.0分。
请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。
)第1题《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请( )。
A 初始登记B 转让登记C 变更登记D 异议登记【正确答案】：C【本题分数】：1.0分第2题《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自( )时发生效力。
A 不动产物权的设立B 不动产物权的变更C 不动产物权的消灭D 记载于不动产登汜簿【正确答案】：D【本题分数】：1.0分第3题《物权法》规定，可以依法不登记的是( )。
A 集体所有的自然资源B 国家所有的自然资源C 所有的自然资源D 个人所有的房屋建筑物【正确答案】：B【本题分数】：1.0分第4题根据《物权法》规定，业主大会决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经( )的业主同意。
A 专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数B 专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一C 专有部分占建筑物总面积四分之一以上的业主且占总人数四分之一D 专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二【正确答案】：A【本题分数】：1.0分第5题《物权法》规定，管理不动产登记薄的部门是( )。
A房产管理局B不动产登记机关C 公证机关D 不动产管理机构【正确答案】：B【本题分数】：1.0分第6题《物权法》规定，遗失物自发布招领公告之日起( )内无人认领的，归国家所有。
A 1个月B 3个月C 6个月D 1年【正确答案】：C【本题分数】：1.0分第7题草地的承包期为( )年。
A 30B 50C 30〜50D 30〜70【正确答案】：C【本题分数】：1.0分第8题下列关于《物权法》不动产登记制度中的异议登记制度，表述不正确的是( )。
不动产登记操作指南
不动产登记操作指南附件不动产登记操作规范（试行）目录总则 (5)1 一般规定 (5)1.1 总体要求 (5)1.2 登记原则 (5)1.3 不动产单元 (6)1.4 不动产权籍调查 (7)1.5 不动产登记簿 (7)1.6 不动产权证书和不动产登记证明 (7) 1.7 登记的一般程序 (8)1.8 登记申请材料的一般要求 (9)1.9 代理 (12)1.10 其他 (12)2 申请 (14)3 受理 (15)3.1 查验登记范围 (15)3.2 查验申请主体 (15)3.3 查验书面申请材料 (15)3.4 询问 (16)3.5 受理结果 (16)4 审核 (17)4.1 适用 (17)4.2 书面材料审核 (17)4.3 查阅不动产登记簿 (17)4.4 查阅登记原始资料 (18)4.5 实地查看 (18)4.6 调查 (18)4.7 公告 (18)4.8 审核结果 (19)5 登簿 (19)6 核发不动产权证书或者不动产登记证明 (19)分则 (20)7 集体土地所有权登记 (20)7.1 首次登记 (20)7.2 变更登记 (21)7.3 转移登记 (21)7.4 注销登记 (22)8 国有建设用地使用权登记 (23)8.1 首次登记 (23)8.3 转移登记 (25)8.4 注销登记 (26)9 国有建设用地使用权及房屋所有权登记 (27)9.1 首次登记 (27)9.2 变更登记 (28)9.3 转移登记 (29)9.4 注销登记 (31)10 宅基地使用权及房屋所有权登记 (32)10.1 首次登记 (32)10.2 变更登记 (33)10.3 转移登记 (34)10.4 注销登记 (35)11 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记 (35) 11.1 首次登记 (36)11.2 变更登记 (37)11.3 转移登记 (38)11.4 注销登记 (39)12 海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记 (40) 12.1 首次登记 (40)12.2 变更登记 (41)12.3 转移登记 (42)12.4 注销登记 (43)13 地役权登记 (44)13.1 首次登记 (44)13.2 变更登记 (45)13.3 转移登记 (46)13.4 注销登记 (46)14 抵押权登记 (47)14.1 首次登记 (47)14.2 变更登记 (49)14.3 转移登记 (50)14.4 注销登记 (51)15 预告登记 (51)15.1 预告登记的设立 (51)15.2 预告登记的变更 (52)15.3 预告登记的转移 (53)15.4 预告登记的注销 (54)16 更正登记 (54)16.1 依申请更正登记 (54)16.2 依职权更正登记 (55)17 异议登记 (56)17.1 异议登记 (56)17.2 注销异议登记 (56)18.1 查封登记 (57)18.2 嘱托查封主体 (57)18.3 注销查封登记 (58)19 登记资料管理 (58)19.1 一般规定 (58)19.2 纸质资料管理 (59)19.3 电子资料管理 (61)20 登记资料查询 (62)20.1 查询主体 (62)20.2 申请材料 (63)20.3 查询条件 (63)20.4 出具查询结果 (63)20.5 办理时限 (63)附录A (64)A.1 不动产登记申请书 (64)A.2 通知书、告知书 (68)A.2.1 不动产登记受理凭证 (68)A.2.2 不动产登记不予受理告知书 (69)A.2.3 不动产登记补充材料通知书 (70)A.2.4 不动产登记补充材料接收凭证 (71)A.2.5 不予登记告知书 (72)A.2.6 不动产登记申请材料退回通知书 (73)A.2.7 不动产更正登记通知书 (74)A.3 公告文书 (75)A.3.1 不动产首次登记公告 (75)A.3.2 不动产更正登记公告 (76)A.3.3 不动产权证书/登记证明作废公告 (77)A.3.4 不动产权证书/登记证明遗失（灭失）声明 (78) A.4 不动产实地查看记录表 (79)A.5 询问记录 (80)A.6 不动产登记资料查询文书 (81)A.6.1 不动产登记资料查询申请书 (81)A.6.2 不动产登记资料查询受理凭证 (82)A.6.3 不动产登记资料查询不予受理告知书 (83)A.6.4 不动产登记资料查询结果证明 (84)A.7 授权委托书 (85)A.8 承诺书 (86)A.9 继承（受遗赠）不动产登记具结书 (87)总则1 一般规定1.1 总体要求1.1.1 为规范不动产登记行为，保护不动产权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》（简称《条例》）《不动产登记暂行条例实施细则》（简称《实施细则》），制定本规范。
不动产登记流程
不动产登记流程不动产登记流程是指在房地产买卖、租赁、抵押等交易过程中，将该不动产的权属变更或者权利限制事项登记在相关主管部门的登记簿上，以确保不动产权益的合法性和安全性的程序。
下面将详细介绍不动产登记流程的具体步骤和相关事项。
第一步：登记申请不动产登记的第一步是登记申请，即将权属变更或者权利限制事项的申请提交给相关主管部门，通常是不动产登记中心。
申请人需要准备相关文件材料，如购房合同、产权证书、身份证明等，同时填写申请表格，注明申请的具体事项和要求。
第二步：资料审核申请材料提交后，不动产登记中心将对申请材料进行审核。
审核的内容包括核实申请人的身份、申请事项的合法性以及相关证据的真实性等。
如果材料不齐全或者存在问题，不动产登记中心将通知申请人进行补正或者提供进一步的证明材料。
第三步：权属调查权属调查是不动产登记的重要步骤之一。
不动产登记中心将通过对不动产的现状进行调查，核实申请人的权利主张和不动产的实际情况是否相符。
调查内容包括不动产的规划用途、面积、位置、产权状况等。
调查结果将作为不动产登记的依据。
第四步：公告告知公告告知是确保不动产登记的透明和公正的重要环节。
不动产登记中心将对申请事项进行公告告知，以便可能的利害关系人提出异议和申请。
公告告知的时间通常为15个工作日，公告的内容包括申请人的姓名、不动产的基本情况以及申请事项等。
第五步：审批决定在公告告知期满后，不动产登记中心将根据申请人的申请和公告告知的结果，作出相应的审批决定。
如果申请事项符合法定条件，不动产登记中心将予以登记并颁发登记证书。
如果存在异议或者违法行为，不动产登记中心将作出相应的处理，并通知申请人。
第六步：登记备案登记备案是不动产登记的最后一步，也是最重要的一步。
登记备案意味着权属变更或者权利限制事项已经正式登记，并将被记录在不动产登记簿上。
不动产登记簿是权属的法定依据，具有确权的功能。
所有与不动产有关的交易或者争议将以不动产登记簿为基础进行处理。
不动产权益保护中的先占及诉讼程序
不动产权益保护中的先占及诉讼程序不动产权益保护是保障公民、法人和其他组织对土地、房屋等不动产享有的权益的重要法律制度。
在不动产交易中，先占是一种常见的行为，其涉及到不动产权益保护的核心问题。
本文将从先占的概念、法律规定、案例分析以及相关诉讼程序等方面进行分析。
一、先占的概念和法律规定先占是指在不动产交易过程中，一方主张自己对该不动产享有占有权，并通过实际占有的方式来表明自己的意愿和权益。
我国《不动产登记暂行条例》第十七条规定：“有占有不动产的，可以申请登记。
”这一规定明确了先占行为在不动产登记中的地位和作用。
根据我国《不动产登记暂行条例》第十八条，先占行为应当具备以下条件：1）实际占有不动产；2）主张对该不动产享有占有权；3）申请登记。
只有同时满足这三个条件，先占行为才能被认定为有效。
二、先占的案例分析在实际生活中，先占行为的案例非常丰富。
以下是一个具体案例：甲和乙在不动产交易中发生争议。
甲主张自己已经先占了该不动产，并要求登记自己的权益。
乙则认为甲的先占行为无效，要求撤销甲的登记申请。
根据我国法律规定，甲主张的先占行为必须满足实际占有、主张占有权和申请登记三个条件。
在该案例中，甲提供了相关的证据，证明自己已经实际占有了该不动产，并且明确主张自己对该不动产享有占有权。
因此，甲的先占行为是有效的。
乙要求撤销甲的登记申请，需要提供证据证明甲的先占行为无效。
然而，在该案例中，乙没有提供充分的证据来反驳甲的主张。
因此，乙的请求被法院驳回。
三、不动产权益保护中的诉讼程序在不动产权益保护中，诉讼程序是一种重要的解决争议的方式。
当不动产权益发生争议时，当事人可以通过诉讼程序来寻求解决。
在先占行为争议的诉讼中，当事人可以依法向人民法院提起诉讼。
诉讼程序主要包括以下几个阶段：立案、审理、判决和执行。
当事人可以根据自己的权益主张，提供相关证据，并通过法庭审理来解决争议。
在不动产权益保护的诉讼程序中，法院将根据法律规定和事实情况，对当事人的主张进行审理，并作出判决。
解析不动产物权登记引入公证机制
与政 策的障碍 。与此 同时， 法第 １ 该 ８条规 定， 担 任 公 证 员 ． 当通 过 国 家 司 法考 试 。 又 为 应 这 公证 队伍充 实高素 质人 才提供 了法律保 障 。 《 证 法 》 通 过 对公 证 机 构 的设 置 、 证 违 法 公 还 公 行 为 的 惩 戒 等 进行 了规 范 ， 除 了公 证 行 业 滋 根 生 不 正 当竞 争 的 痼 疾 ， 就 为 规 范 我 国 公证 机 这 构及其从业人 同的执 业活动 ， 为进一步提 高我 国公 证 行 业 从 业 人 员 的 专 业 素 质 奠 定 了 法 律 基 础 。 同时 ． 为 公证 行 业 的 健 康 发 展 提 供 了 也
、
进 行 实 质 审 查 的 能 力 对 于公 证 行 业 是 否 具 备 对 不 动 产 物 权 变
动进行 实质审查的能 力， 当前 ， 会 各 界 还 存 社 在 认 识 上 的 分 歧 。 特 别是 在 全 国人 大 审 议 公 证 法 草 案 阶段 ， 讨 论 是 否 应将 公 证 列 为 不动 在
动 进 行 实质 审查 的 能 力 。 二 、 公 证 列 为 不 动 产 物 权 变 动 登 记 的 前 将 置 程 序 ． 会 构 成 对 私 法 自治 原 则 的 侵 犯 不
一
法律 制度赋 予并且确保每 个人都 具有在 定 范 围 内 ， 过 法律 行 为特 别是 合 同 来调 整 通
个 方 面 论 述 了 不 动 产 物 权 登 记 引入 公 证 机 制 存 有 争议 的 问题 。 关键词 ： 不动 产 物 权 变动 登 记 公 证 机 制
的公证 法律服务 的基础 。 随着我 国各 类公证业 务规 则和执 业标 准的陆续出台， 公证责任赔偿 等 制度的基本 建立 ，公证 队伍 素质 的明显提 升， 以及 行 业 管 理手 段 日益 多样 化 ， 网络 、 息 信 等新技术 、 手段 的运 用， 公证行 业运 作 管 新 使 理 的科 学化 和现代化都提 高到一 个新 自水平 ．
不动产登记管理细则【不动产登记实施细则】
不动产登记管理细则【不动产登记实施细则】全国政协委员、原财政部财科所所长贾康告诉21世纪经济报道记者，房地产税立法按程序应是财政部、国家税务总局两部门为主，通过国务院法制局对接全国人大财经委员会、预算工作委员会，相关部门都要参与。
“中央要求财税体制改革20XX年基本完成重点工作、任务，从时间表看，不应拖到20XX年全国两会后，”贾康表示，不动产登记3月开始实施，到20XX年完成，也就是说，20XX年房地产税开征的配套条件应该是对得上的。
“暂行条例的规定操作性不强，比如关于登记程序的问题，登记审查是形式审查还是实质审查等等问题，都有待于在未来出台的不动产登记暂行条例实施细则中加以明确。
” 全国人大代表、中国法学会民法学研究会常务副会长孙宪忠如是向21世纪经济报道记者介绍，孙曾牵头起草条例专家建议稿。
《不动产登记暂行条例》自3月1日起开始正式实施，亦成为20XX年两会的热点话题。
21世纪经济报道记者自国土部获悉，国土部正做《不动产登记暂行条例实施细则》出台前的相关准备。
据国土部地籍管理司司长、国土部不动产登记局的首任局长王广华介绍，国土部牵头制定的《实施细则》已在征求国务院36个部门和全国31个省(区、市)国土部门的意见。
短期对房地产市场影响不大随着不动产登记暂行条例的落地，不动产登记将在20XX年进入实质性推进阶段，其对于楼市的影响，亦被广泛关注。
3月4日，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森在接受21世纪经济报道记者专访时表示，开发商非常欢迎不动产登记，不动产登记绝不可能导致中国房地产滑坡，甚至崩盘，而是有利于促进房地产市场长期健康发展。
“虽然短期来看，一些多套房源持有者可能会在短时间内将名下部分房源出手，但‘抛售’不代表‘甩卖’，更不意味着能左右市场大盘的走势。
”在黄其森看来，真正影响市场掌握大盘的，依然是宏观经济形势、金融政策与供求关系。
黄其森判断，随着央行降准、降息等一系列政策的推出，20XX年的房地产市场基本面将好于20XX年。
资产评估师《资产评估相关知识》章节训练营【经济法知识】第二章 物权法律制度
资产评估师《资产评估相关知识》章节训练营【经济法知识】第二章物权法律制度物权法律制度概述单项选择题2020年2月，甲的父母在购买住房时，将房屋的所有权人登记为甲，并办理了房产证。
202 1年6月，甲做生意急需大笔资金，便瞒着父母将该房屋卖给乙，并且办理了过户登记手续。
甲的父母知情后，与乙就房屋产权归属发生争执。
甲的父母起诉至法院后，法院判决甲父母正确答案：B答案解析：物权公示原则是指不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
多项选择题正确答案：ABD答案解析：物权法的基本原则包括：平等保护、物权法定、物权公示。
正确答案：ABCD答案解析：物权的特征：物权是支配权；物权的客体是特定的物；物权是排他的权利；物权的内容是对物的直接支配并享受其利益。
物权变动的含义和原因正确答案：ADE答案解析：选项A中乙仅是负责保管，选项D中乙仅取得的是使用权，选项E取得的是质权，均没有发生所有权的转移，因此当选。
对于选项B，实际上货币资金的所有权已经发生了转移，乙可以将其用于投资等用途，乙归还甲的100元可以不是借的那张100元。
正确答案：ACE答案解析：异议登记与预告登记不导致物权变动。
不动产登记的概念、效力与登记证明单项选择题甲将自己的一间私房作价2万元转让给乙，乙略加修缮后，居住1年后以4万元的价格转让给丙，丙居住1年后以5万元的价格转让给丁。
以上几次转让都签订了买卖合同，但均未办理过户手续。
在丁居住期间，该房屋价格涨至20万元，甲、乙、丙、丁就房屋所有权发生正确答案：A答案解析：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
本题中“历次转让均未办理房产过户手续”，所以房屋所有权并未发生转移。
单项选择题正确答案：C不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由登记机构管理。
不动产登记的基本要求单项选择题正确答案：A答案解析：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
不动产物权登记公证制度的构建
不动产物权登记公证制度的构建[摘要]不动产物权登记公证制度没有法律明确规定，不利于保护不动产物权的交易安全，笔者拟从完善法律、登记程序和内容等方面构建物权登记公证制度，完善物权登记公证行为。
[关键词]不动产；登记制度；公证制度物权登记制度与公证制度是两种相互配合的法律制度。
物权登记是对不动产物权的交易结果进行有效地保护。
我国没有《物权登记法》，《物权法》没有规定物权登记公证制度。
物权登记引入公证，使公证在不动产登记制度中定位于前置审查模式具有科学合理性和独特的地位。
一、不动产物权登记公证的效力公证效力指公证机构所出具的公证文书在法律上所具有的效果和约束力，有时直接称为公证书的效力。
[1]主要包括证据效力、强制执行效力和法律行为成立要件效力。
物权登记有物权公示效力、界定和保护产权、维护交易安全、提高物的利用效率等效力。
不动产物权登记公证的效力兼具公证的效力和物权登记的效力。
（一）生效力公证因当事人的申请而介入物权登记前实质审查，在这一阶段保护和尊重当事人的选择权和自由意志。
将不动产物权登记公证作为不动产转让合同生效的形式要件。
这意味着当事人订立不动产转让合同时须公证，否则合同不产生效力。
“公证是预防房地产交易纠纷的第一道防线”。
[2]我国目前一般实行自愿公证原则，因而合同的公证形式多由当事人约定。
《合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。
附生效条件的合同，自条件成就时生效。
”双方在协议中如果约定“公证生效”的条件，如果未经公证，协议生效的条件未完备，所附条件没有成就，协议不能产生预期的法律效力。
（二）公示、公信力公证和登记是法律行为公示的形式。
登记的公信力强于公证，以登记的形式弥补合同公证形式符合法律的原旨，但并不意味登记可代替合同的公证形式。
订立合同，进行公证，再进行登记是一项交易的过程，公证的目的是为了确定合同的效力，登记则是为了完成不动产物权变动，实现当事人的交易目的。
公证作为国家司法制度中不可或缺的组成部分，行使着国家公共的证明权力，承载着国家至高的公共权威和信誉，作为社会信用的重要载体和法律保障，是判断民商事行为是否真实合法的重要途径，也是司法机关裁判纠纷的重要根据，因此，公证是诚信的象征，具有天生的公信力。
物权法知识点超全
简答论述一、简述不动产登记制度答：不动产登记是指权利人申请国家职能部门;将有关不动产物权及其变动事项;记载于不动产登记簿的事实..在我国;物权法制度规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭;应当依照法律规定登记..不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记;发生效力；未经登记;不发生效力;确定了国家对不动产实行统一登记制度..确立了我国不动产登记的种类有初始登记、变更登记、更正登记、异议登记、预告登记、回复登记和涂销登记等具体形式..二、简述不动产的几种登记制度.答:不动产登记;是指经权利人或利害关系人申请;由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实.. 近、现代各国的不动产登记制度;大致可归纳为三种模式：契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度..1、契据登记制度指不动产物权的变动;经当事人订立契约即发生效力;但非经登记;不得对抗第三人..2、权利登记制度;又称实质主义登记;是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制..3、托伦斯登记制度;又称权利交付主义登记;是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书;确认产权以便利不动产物权转移的登记制度..三、担保物权与用益物权的区别..答：担保物权与用益物权都是物权;都是物权法中的他物权..但;担保物权是指为担保债权的实现而设立的他物权;用益物权是指以标的物的使用和收益为目的而设立的他物权;二者又有着质的区别：首先;二者设立的目的不同..担保物权设立的目的是为了使主债权得以实现..用益物权设立的目的在于实现物的使用价值..其次;二者的权利性质不同..担保物权多为具有从属性的从权利中;因主债的设立而设立..而用益物权多为具有独立性的主权利..第三;标的物不同..担保物权的标的物可为动产;不动产或者权利;但;用益物权的标的物主要为不动产..第四;客体价值形态的变化的影响不同..担保物权客体价值形态的变化对于担保物权不产生影响..但;用益物权客体的价值形态变化对权利有直接影响..四简述抵押的财产范围..答：在我国;抵押的财产大体可以是动产、不动产或者权利..但多为不动产..这种财产大都具有价值功能;可以变卖为价金而优先受偿..依物权法规定;债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：1、建筑物和其他土地附着物；以建筑物抵押的;该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押..以建设用地使用权抵押的;该土地上的建筑物一并抵押..抵押人未依照前款规定一并抵押的;未抵押的财产视为一并抵押..2、建设用地使用权；3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4、生产设备、原材料、半成品、产品；在此;经当事人书面协议;企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押;债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形;债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿..5、正在建造的建筑物、船舶、航空器；6、交通运输工具；7、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产..而我国物权法还规定下列财产不得抵押：1、土地所有权；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权;但法律规定可以抵押的除外；乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押..以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的;其占用范围内的建设用地使用权一并抵押..3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；4、所有权、使用权不明或者有争议的财产；5、依法被查封、扣押、监管的财产；6、建设用地使用权抵押后;该土地上新增的建筑物不属于抵押财产..该建设用地使用权实现抵押权时;应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分;但新增建筑物所得的价款;抵押权人无权优先受偿..7、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产..五、抵押合同与抵押登记..答：抵押合同是抵押权人与抵押人签订的担保性质的合同..抵押人以一定的财物向抵押权人设定抵押担保;当债务人不能履行债务时;抵押权人可以依法以处分抵押物所得价款优先受偿..抵押登记就是法定登记机关对抵押物已抵押的情况进行登记公示;以取得具有公信力的法定外部表现形式的方法;分为抵押登记和注销抵押登记..六、抵押与质押的区别抵押与质押同属于担保物权的基本形式;都为保证债权得以实现而设;同样提供一定的财产进行担保;并在债权得不到实现时;债权人有权变就担保财产进行变价并优先受偿..但抵押与质押具有重大区别：1、在主体方面;抵押关系的主体称抵押人与抵押权人.. 质押关系的主体则称为出质人和质权人..2、在客体方面;抵押提供的财产称为抵押物;质押提供的财产称为质物;抵押物大多为不动产;而质物只能是在移动时不改变原物性质的动产和权利..3、在内容方面;抵押抽设置的权利为抵押权;而质押设置的权利称为质权..4、在权利性质方面;抵押关系的债务人或第三人不转移对其特定财产的占有;将该财产作为对债权的担保..质权是以债权人占有质物为要件;以出质人移交质押的财产占有为成立要件..5、依物权法规定;抵押大多应当办理抵押登记;抵押权自登记之日起设立..而;质押则通过质押合同的履行;自质物或质权移交于质权人占有时设立..七、简述抵押权的效力;抵押权对担保债权的效力..答：首先;抵押权对于担保债权效力..主要是担保债的履行..债务人或者第三人提供一定的财产作为抵押物;债务人不履行债务时;债权人有权以抵押物折价或者以拍卖抵押物的价款受偿.. 其次;抵押权对抵押权人的效力..主要有：1、抵押权人的保全权..2、抵押权人处分权..3、顺位权..同一财产向两个以上债权人抵押的;拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：1抵押权已登记的;按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的;按照债权比例清偿；2抵押权已登记的先于未登记的受偿；3抵押权未登记的;按照债权比例清偿..第三．抵押权对抵押人的效力..出租抵押财产权..订立抵押合同前抵押财产已出租的;原租赁关系不受该抵押权的影响..抵押权设立后抵押财产出租的;该租赁关系不得对抗已登记的抵押权..转让抵押财产权..抵押期间;抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的;应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存..转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有;不足部分由债务人清偿..抵押期间;抵押人未经抵押权人同意;不得转让抵押财产;但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外..在抵押财产上多次设定抵押权的权利八;简述抵押权人的权利在抵押担中;抵押权人主要有以下权利：保全权..抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的;抵押权人有权要求抵押人停止其行为..抵押权人处分权..债权转让的;担保该债权的抵押权一并转让;抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保..顺位权..同一财产向两个以上债权人抵押的;拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿..抵押权已登记的;按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的;按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的;按照债权比例清偿..九简述地役权的效力..地役权;是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利..地役权自地役权合同生效时设立..当事人要求登记的;可以向登记机构申请地役权登记；未经登记;不得对抗善意第三人..地役权的效力主要有以下几个方面：1、地役权自地役权合同生效时设立..2、地役权不得单独转让..3、地役权不得单独抵押..4、地役权的变动效力..5、地役权登记效力：登记对抗当事人要求登记的;可以向登记机构申请地役权登记；未经登记;不得对抗善意第三人..6、地役权的期限效力：约定;不超剩余地役权的期限由当事人约定;但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限..十、地役权与相邻权的关系与区别联系相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利..地役权和相邻权主要有以下几个区别： 1、法律性质不同..2、产生的原因不同..3、作用不同..4、相邻权由法律直接规定;相邻权人行使权利是无偿的；地役权的有偿或无偿则属于意思自治范畴;双方可在契约中自由约定..5、因相邻关系是由法定;无需登记便可当然发生；而地役权作为物权之一种;应以登记为必要..6、相互毗邻的两块权属不同的土地上才会发生相邻关系;而地役权的发生则不仅在相互毗邻的两块权属不同的土地上可能发生;特殊情况下;可设立地役权的两块土地甚至可能相隔了一段距离..十一简述动产物权的交付..何谓动产交付：是动产物权变动的公示方法;动产占有事实移转的结果状态..除非法律另有规定;动产物权的设立和转让;自交付时发生效力..动产的交付分四种情形:现实交付;简易交付;占有改定和指示交付：1、现实交付直接交付;指动产占有人;将动产及动产的直接支配权移转于受让人..2、简易交付..若受让人已占有或持有动产时;出让人与出让人达成合意即完成了交付;又称无形交付..3、指示交付..第三人占有让与动产物权时;让与人将其对第三人的返还请求权转让给受让人;由第三方向受让人为现实交付..4、占有改定..是指出让人在让与动产物权后仍须占有标的物;出让人可与受让人订立合同;使出让人继续占有标的物;而受让人则成为间接占有人;物权变动自该合同生效时发生效力..十二、简述共有的法律特征共有;是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共有享有所有权;包括公民之间的共有、法人之间的共有以及公民和法人之间的共有..共有分为按份共有和共同共有..按份共有又称分别共有;是共有人按各自的份额对同一财产享有所有权..按份共有的特征：①各共有人有确定的份额;他们按份分享权益;分担费用..②对共有财产的管理;由共有人协商进行..意见不一致时;按多数份额的意见进行管理;但不得损害其他人的利益..③对共有财产除协商处分外;各共有人对自己的份额可以出卖、赠与;并可继承..但在出卖时;其他共有人有优先购买权..④在共有财产受到侵害时;每一共有人都有权请求返还原物、排除妨碍和赔偿损失;以维护共有的权益..⑤在分割时按份分配..共同共有;是基于共同关系发生的、各共有人对共有财产享有平等的所有权..共同共有的特征：①共同共有的基础是共同关系;最常见的是夫妻家庭财产..他们对共有财产不分各自的份额;在共同关系存续期间也不能要求分割..②共同共有人对共有财产有平等的所有权;他们经平等协商进行管理、支配和进行处分..③共同共有人对共有财产也承担平等的义务;对外就共同财产负连带责任..④在共同关系终止时;共有财产进行分割;应经平等协商;确定各自的份额..如果意见不一致;可诉请法院处理..十三简述建筑物区分所有权客体、内容、以及权利行使方式..答：建筑物区分所有权的客体是建筑物..所谓建筑物;一般指主要供人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所..当然;并非所有的建筑物都能成为建筑物区分所有权的客体;只有具备以下3个条件的建筑物：1建筑物在结构上能够区分为两个以上的独立部分..2建筑物的区分各部分能够单独使用并能为不同的所有人所专用..3建筑物除区分专用部分外;还必须有共用部分..也就是说;建筑物在使用性质上必须能够区分为专用部分和共用部分..只有专有部分与共用部分并存;才能形成建筑物区分所有权关系的客体..建筑物区分所有权内容有：1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权;对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利..2、建筑区划内的道路;属于业主共有;但属于城镇公共道路的除外..建筑区划内的绿地;属于业主共有;但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外..建筑区划内的物业服务用房属于业主共有..3、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利;但不得危及建筑物的安全;不得损害其他业主的合法权益..4、业主对建筑物专有部分以外的共有部分;享有权利;承担义务；不得以放弃权利不履行义务..业主转让建筑物内的住宅、经营性用房;其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让..区分所有权的权利主体是业主..业主即建筑物区分所有权人专有权、共有权和成员权;该所有权具有集合性..建筑物区分所有权权利行使方式表现于对共同事务决定权上..业主通过行使提案权、表决权、选举或被选举权等来实现自己的权利;我国物权法规定;下列事项由业主共同决定： 1、制定和修改业主会议议事规则； 2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3、选举和更换业主委员会； 4、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人； 5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金2/3同意； 6、改建、重建建筑物及其附属设施；2/3同意 7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项.. 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意..决定前款其他事项;应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意..十四、业主的建筑物区分所有权的权利与义务..答：业主的建筑物区分所有权的权利：1、专有权;权利人享有的以区分所有建筑物的独立空间为标的物的专有所有权..2、共有权..是指业主对于建筑物专有部分以外的共同部分所享有的共有的权利..3、共同管理权成员权..业主的建筑物区分所有权的义务有：对权利取得只要业主取得专有所有权;自然就取得了共有权和共同管理权..相反;一旦丧失专有部分的所有权;另两项权利也一并丧失..2、业主转让建筑物内的住宅、经营性用房;其对共有部分享有的共有权和共同管理权利一并转让”..区分所有权的三项内容在消灭时是同步的..而且只要专有部分的所有权归于消灭;另两项权利也同时归于消灭.. 3、业主对其建筑物内专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利..业主行使权利不得危及建筑物的安全;不得损害其他业主的合法权益..4、业主不得违反法律、法规以及管理规约;将住宅改变为经营性用房..业主将住宅改变为经营性用房的;除遵守法律、法规以及管理规约外;应当经有利害关系的业主同意..5、所有权的可区分性决定了业主在处置专有所有权时;是把共同共有权和共同管理权“捆绑”处分的;所以;其他存在共有关系的业主是不享有优先购买权的..6、业主应当遵守法律、法规以及管理规约..业主大会和业主委员会;对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为;有权依照法律、法规以及管理规约;要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失..业主对侵害自己合法权益的行为;可以依法向人民法院提起诉讼..\十五留置权取得的要件与效力答：留置权是债权人按照合同约定占有债务人的财产;在债务人逾期不履行债务时;有留置该财产并就该财产优先受偿的权利..留置的条件：1、债权人留置的动产;应当与债权属于同一法律关系;但企业之间留置的除外..2、法律规定不得留置的;依照规定..当事人约定不得留置的;按照约定..具体说;留置权的取得须满足积极要件和消极要件..积极要件有：须债权人合法占有债务人的动产；须债权已届清偿期；债权的发生与该动产有牵连关系;“牵连关系”指债权的发生与留置物占有取得是基于同一合同关系或同一生活关系..消极要件有：对动产的占有不是因侵权行为取得;该占有必须是合法占有；对动产的留置不违反公共利益或善良风俗；对动产的留置不得与债权人的义务相抵触..留置权作为法定担保物权;是债权人按照合同的约定占有债务人的财产;在债务人逾期不履行债务时;有留置该财产并就该财产优先受偿的权利..十六留置权人的权利与义务答留置权是债权人按照合同约定占有债务人的财产;在债务人逾期不履行债务时;有留置该财产并就该财产优先受偿的权利..留置权人的权利主要有：1、就留置物优先受偿权..留置权所担保的范围包括主债权和利息、违约金;损害赔偿金;留置物保管费用和实现留置权的费用..留置权人在债务人逾期不履行债务时;有权留置留置财产并优先受偿..2、收取留置物的孽息..收取的孽息;应先充抵收取孳息的费用..3、因保管留置物所支出的必要费用;有权请求债务人返还..留置权人的义务主要有：1、留置标的物;但留置物为可分物的;留置物的价值应当与债务的金额相当;即债权人只能留置与自己的债权额相当的部分;其余部分应当交付债务人..2、保全留置物;未经债务人同意;不得未经出质人同意;擅自使用、出租、处分留置物;3、返还留置物..在债务人履行债务时;留置权有义务返还留置物..十七简述善意取得构成要件和适用..答善意取得又称为即时取得;无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物动产或者不动产转让给第三人的;如受让人在取得该动产时系出于善意;则受让人取得该物的所有权;原权利人丧失所有权..善意取得成立需具备以下条件：1、受让人须为善意..指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态..2、受让人须通过有偿的法律行为而取得所有权..3、受让人须实际占有由让与人转移占有的动产..4、客体物须为以交付为物权的公示方法的动产..5、让与人须为无处分权人..6、让与人须为动产的占有人..善意取得的适用范围是关于无权处分遗失物和盗赃物的情形是否适用善意取得..物权法规定;所有权人或者其他权利人有权追回遗失物..对于被盗、被抢的财物;一般所有权人可以通过司法机关依照刑法、刑事诉讼法、治安处罚条例等有关法律法规的规定追回..行为人将诈骗财物已用于归还个人欠款、贷款或者其他经济活动的;如果对方明知是诈骗财物而收取;属恶意取得;应一律予以追缴；如确属善意取得;则不再追缴..十八简述权利质权特点答：权利质权是为了担保债权清偿;就债务人或第三人所享有的权利设定的质权..权利质权是一种准质权..权利质权的标的是权利..1．权利质权与动产质权并立构成完整的质权制度..而二者最显着的区别在于标的物;前者为可转让的财产权;后者则为动产..2．权利质权的标的为无形财产权;并具有可让与性..3．权利质权的设定方式和实现方式各有其特点..权利质权的设定方式依其种类不同在立法上各有不同的规定;如证券质权以证券的交付为其设定要件;而知识产权质权的设定则以登记为要件..其设定方式既不同于抵押;亦不同于动产质押;而又兼具抵押和动产质押的特点和优势..同抵押和动产质押一样;权利质权主要通过让与方式来实现;：1转让;如专利权质押可通过转让专利权收取转让费以实现债权;又如股票质押可通过转让股票以实现债权;同时;也包括拍卖、变卖等转让形式；2兑现;如存单质押;债权人可兑现现金来实现债权；3使用;如着作权中的财产权;可通过许可他人使用来收取使用费以实现债权；4转变;如提单、仓单可转变为货物、权利质权可转变为动产质权;然后以拍卖、变卖货物的价款清偿债权..十九简述物权变动原则与公示方法答物权变动的原则：物权变动;是指物权的设立、变更、转让和消灭..物权的变动;就物权自身而言;是物权的运动状态；就物权主体而言;则为物权的得丧变更；就法律关系而言;是指人与人之间对于物之支配和归属关系的变化..物权变动有二个基本原则：一公示原则;是指物权在变动时;必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开;从而使第三人知道物权变动的情况;否则不能发生物权变动的效力..二公信原则;是指一旦当事人变更物权时;依据法律的规定进行了公示;则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵;但对于信赖物权的存在并已从事了物权交易的人;法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果;以保护交易安全..公示原则在于使人“知”;公信原则在于使人“信”..公示方法;以登记和交付分别作为不动产物权和动产物权的公示方法..我国物权法规定;不动产物权的设立、变更、转让和消灭;依照法律规定应当登记的;自记载于不动产登记簿时发生效力..不动产物权的设立、变更、转让和消灭;经依法登记;发生效力；未经登记;不发生效力;但法律另有规定的除外..而动产物权以占有和交付为公示手段..物权法规定;动产物权的设立和转让;自交付时发生效力..对船舶、航空器和机动车等物权的设。
不动产物权登记制度及公证介入
之前并未要求公证 ， 如果 登记 过程 中不 实行实 质审 查 ， 则难 免出现大量的登记错误现象 。关于这一点 ， 从我 国《 物权 法》 第十二条规定 的登记机构 的审查 职责来看 ， 可 以看 出我 国采 用的应当是实 质审查 模式 。第 一 ， 从审查 的材 料来 看 ， 包 括 《 物权法》 第 十一条规定 的权属证 明材料 和标 明不动产情 况 的材料以及其他必 要材 料。权属 证 明材料 主要是 指权 利设
验。即通过将公证作 为不 动产 物权变 动登记 之前 必须 经过 的一个前置性程序 ， 由公证机构配合不动产 登记部 门对引起 不动产物权变动 的原 因的真实 性 、 合法性 进行 审查 ， 从 而达 到对不动产登记公信力 的维 护和保 护交易安全的 目的 。
一
机构于必要 时还可 以实地查看不动 产 ， 实 际上赋予 了登 记机 构调查职权 。而 只有在实质 审查模式 下 ， 登记 机构才有 调查 权 。第 四 ， 实质审查赋 予登 记机构 更大 的审查 权力 ， 其 目的 就在 于确保登 记 的准确性 ， 减 少登记 的错误 。因此 ， 登记 机 构负有更大 的责任 ， 在 因其 过错造 成登记 错误 时 ， 要对 造成 的损害 承担赔偿 责任 。而形式 审查 ， 由于仅是 形式上 的审查 不涉及保证登记 真实 正确 的问题 ， 一般不存 在 因为登记 错误 而承担赔偿责任 。我 国《 物权法》 第二 十一条 规定 ： “ 因登记 错误 ， 给他人造成 损害 的 ， 登 记机 构应 当承担赔 偿 责任。登 记机构赔偿后 ， 可 以向造成登记错误的人追偿 。 ” 这也 是与物 权法采取实质 审查模式相适应 的。
不动产物权可 因一定 的法律事 实取得 ， 也可 因一 定的法 律事实消灭 。我 国在 不 动产 物权 变 动登 记过 程 中应 当借鉴
公证与不动产登记的配合机制——以审查方式的衔接为中心
第２ ７卷 第 １ 期
２ ０ １ ４年 ２月
河南商业高等专科学校学报
纵 观 大 陆法 系 各 国的相 关 立 法 ， 公证 介 入 物 权
不 能将 法定 公证 理 解 为 强迫 公 证 。 “ 法定 公 证 是 国
家立足 于 法律层 面 的一种 宏 观导 向 ； 是 否办理 公证 ，
法 的方 式 主要有 两种 ， 一是 自愿 公证 的介 入 ， 二是 法 定公 证 的介 入 。所谓 自愿 公证 ， 即指 相关 法律 、 法 规
愿公 证 强调 的是 公 证 的证 明力 ， 与法 律 行 为 的效 力 无 涉 。法定公 证 ， 又称 为强 制公 证 或必 须公证 ， 是 指
时， 在 登记 制度 上 ， 德 国法采 权利 登记 制 。有 学 者认
为， 德 国法 之所 以规定 将 经 公 证 后 的 债权 合 同作 为 不 动产 物权 登记 所 必 须 提 供 的 文 书 ， 是 与物 权 变 动 的无 因性 原 则 有 关 。 依 据 物 权 行 为 的 无 因性 理
工作 ， 而登记机关只需担 负形 式审查任务 。公证机 构和登记机关协调运行 ， 共 同保证 交易安全 。
关键词 ： 公证 ； 不动产登记 ； 配合机制 ； 审查方式
ｄ ｏ ｉ ： １ ０ ． ３ ９ ６ ９ ／ ｊ ． ｉ ｓ ｓ ｎ ． １ ０ ０ ８— ３ ９ ２ ８ ． ２ ０ １ ４ ． ０ １ ． ０ ２ １
或相 关 部 门没有 把 公证 作 为该 法 律 行 为 、 有 法 律 意 义 的事 实和 文书 发 生法 律 效 力 的条 件 。 ＿ １ 对 于 一 些
庆祝三八国际妇女节
在 明确 公 证 机 构 作 为 不 动 产 物 权 登 记 中实 质 性 审 查机 构 的 同 时 ， 责 形 式 审 核 的登 记 机 构 暂 时 可 以 负
确 定 为房 地 产 部 门 ， 应 该 实行 “ 地 合 一 ” 登 记 但 房 的
保 登记 的安全 和准 确 ， 在 登记 审查之 前都 采取 了公 其 证 提前 介入 的做法 。 当事人 间物权行 为 的法律 效力 经 过公证机 关前 置程 序 的审核 ， 能够 保 证不 动产 物权变 动 的真 实性 ，在 一定程 度 上化解 了其 中存 在 的风 险 ， 同时也提高 了物权 登记 的效率 。 这种 登记 审查机制 在 中， 登记 审 查权 限实 际上是 由公 证机 关和 登记 机关 共 同分担 的 。 从我 国 《 权法》 物 关于不 动产物 权 登记 的规 定看 ， 国采取 的是不 动产 物权 交易行 为 的强制 登记 我 制 度 。 果在法律 规 定中进 一步 明确物权 变动 必须要 如 经过办 登记机 关分担 登记机 制 也就具有 了可行 性 。
图 ， 基 于 国家 关 爱 、 会 本 位 前 提 下 对 意 思 自治 是 社
原则 的 合理 限制 。第 三 ， 以法 定 公 证 为 前 置 程 序 的 不 动产 物权 登记 制 度 ，利 于 明确 赔 偿 责 任 主 体 ， 优 化 了 物权 登记 制 度 。 实行 公 证 的 实质 审 查 制 度 ， 由 公证 机 构 负 责债 权 的 实质 性 审 查 ， 一 定 程度 上 缓 在 解 了因承 担双 重 审 查 而给 登 记 机 构 带 来 的压 力 ， 提 高 了 登记 的效 率 。 同 时 ， 由公 证 机 构 对 登 记 错 误 给 产 权 人 或 交 易人 造 成 的损 失 ，承 担 民事 赔 偿 责 任 ， 二、 建立 公证 与登 记机构 协 同审 查 的不动产 统 一
不动产登记存在的问题及对策
不动产登记存在的问题及对策作者：耿佃智来源：《中国房地产业·中旬》2021年第12期【摘要】对于国土资源管理而言，不动产登记是一项基本的管理制度，通过不动产登记能够对土地的使用权进行有效的确权和登记，能够合理保护土地使用权人的合法权益，并实现对国土资源的有效管理。
但是从目前不动产登记工作上来看，在具体的实施过程当中还存在较多的问题，对国土资源管理工作开展产生了不利的影响。
因此，本文首先介绍了不动产登记范围及内容，接着分析了国土资源管理不动产登记存在的问题，并针对性的制定了应对策略，使国土资源管理不动产登记工作能够得到有效的开展。
【关键词】国土资源管理;不动产登记;问题;对策【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.不动产登记为了保证集体以及个人的合法不动产利益所指定的制度，属于我国房地产经济建設的必经之路，强调不动产登记制度，一方面是为了有效完成我国国内的住房刚性需求，另一方面是满足国民的购房保值增值需求。
对此，完善和落实不动产登记制度也是社会建设以及经济市场的需求。
因为不动产制度的内容变动大，要求严格，对于我国的房地产国情来说是一项重大的挑战，且在实行推广方面存在细节处理方面的问题，不一定能够满足人们的生活需求。
结合现代互联网技术的普及，不动产登记制度改革在即，抓住时机，正确改革，也成为了基层政府单位关注的重点。
1、不动产登记范围及内容1.1权利主体在《物权法》详细的规定当中，最开始就明确了内容为“对权利人的物权进行保护”，并且还需要将其与其他相关条款结合起来使用，从而说明权利人的详细概念，然而，并没有具体规定“权利人”的种类，对详细原因展开分析可以得知：由于我国物权在划分“权利人”种类时，其类型较为繁琐，并不能以立法为前提，清楚的说明列举方式，进而使得并没有对物权主体（权利人）给出定义;《物权法》不但可以调整各种物权，还与物权、物权附加权等有关变动具有一定的法律关系。
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试析将公证引入不动产物权登记的前置程
序
我国目前的不动产物权登记的现状是多头和多级别的登记，登记机关的行政色彩浓厚，加之多采用形式审查，在登记过程中显现出诸多弊端。
如何躲免这种局面？笔者认为，将公证引入不动产物权登记的前置程序可以有效解决相关问题。
将公证引入不动产物权登记的前置程序，符合国际惯例。
在物权立法中引入公证制度，可以从大陆法系国家的普遍做法中寻求合理借鉴。
《意大利民法典》第2657条规定，如果未按照判决、公证书或有签字认证或司法认证的私文书进行登记，则登记不得进行；《法国民法典》第1601-2条规定，不动产的所有权转移，依公证文书确认不动产完工而当然发生，所有权转移之效力追溯至买卖成立之日。
有资料显示，这些国家的不动产交易几乎无侵权、欺诈现象发生，甚至少有纠纷。
上述重要立法经验值得我们研究借鉴。
将公证引入不动产物权登记的前置程序具有必要性。
首先，从《物权法》的立法精神来看，不动产物权登记采取实质审查主义。
实质审查工作由谁来承担更为合适呢？不动产物权变动法律行为的实质审查的内容包括不动产转移的主体的行为能力和权利能力，不动产转移的意思表示的真实性，不动产转移的方式和内容的合法性。
上述实质审查若由非专业性的登记机关来完成，公众难免对其权威性和公信力产生质疑。
公证机构属于专业法律服务机构，公证员必须通过国家司法考试并经过司法部长任命方可执业，属于法律职业共同体中的成员，能够发现隐含问题、预见法律后果，由其行使实质审查权，更容易获得交易双方的认同和接受。
其次，鉴于我国现行的登记机构均为行政机关，使其放弃对不动产物权变动的实质审查权，有利于转变政府职能，防止行政权力膨胀，提高工作效率。
当前，行政权存在弱化、缩小的趋势，在行政登记之前设置一项中间制度即公证制度进行过滤和监督，十分必要。
公证机构中立性、独立性、服务性、专业性的特征日益彰显，由具有上述特征的公证机构行使不动产物权变动的实质审查权，符合我国政府职能转变的现实要求。
另外，由公证机构进行实质性审查，而登记机关只对提交登记的申请及有关材料进行形式审查，也有利于提高登记机关的登记效率。
将公证引入不动产物权登记的前置程序具有现实条件和基础。
首先，公证行业严格的办证程序为不动产物权登记提供了安全保障。
公证制度是一种保证实体法正确实施的程序性法律制度。
《公证法》设专章对公证程序进行了规定。
为了保证《公证法》的贯彻实施、进一步完善公证程序制度，司法部又颁布了新的《公证程序规则》，于XX年7月1日正式实施。
新《规则》在规范公证程序方面制定了一套更加严格有效的操作规范，有效地保证了公证员在现实中规范地进行公证。
同时，统一的程序规则也有利于全国各地公证机构在办证程序上实现高度统一。
其次，公证行业建立的较完善的责任赔偿制度既为当事人的合法权益受损提供了充分的救济，又为登记机关及其官员提供了极大的安全保护。
《物权法》规定，物权登记机关因登记错误造成物权人经济损失的，应当承担赔偿责任。
公证行业实行过错赔偿制度，
公证机构的赔偿责任适用于民事赔偿；我国现有的登记机关大多为行政机关，其赔偿责任适用于国家赔偿，而民事赔偿与国家赔偿相比，可以更加高效地、最大限度地弥补当事人的经济损失。
此外，我国公证行业早在XX年就已在全行业建立了强制性统一责任保险，保障公证行业有足够的赔偿能力。
由于公证机构承担了实质审查的工作，躲免了登记机关进行实质审查出现错误而导致的国家赔偿，从而使登记机关从无限的法律责任中解脱出来，对登记官员也是一种极大的安全保护。
再次，长期的不动产物权公证实践，为公证引入不动产物权登记的前置程序奠定了良好的基础。
司法部和建设部于1991年联合发布的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》中规定，因继承或赠与发生的不动产物权转让登记，如果该项继承或赠与行为未经公证，登记机关不予办理登记。
《联合通知》发布15年来，公证已经成为部分不动产物权登记流程中必不可少的一道程序。
实践证明，经由公证机构对不动产物权变动进行实质性审查，能够有效躲免不动产物权变动中的风险，对于促进诚信行为、保障交易安全、预防和减少纠纷发挥了重要作用。
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