第四章 投资性房地产-成本模式下的转换
房地产企业--中级会计师辅导《中级会计实务》第四章讲义3
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中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章讲义3
房地产企业
2.房地产企业
【例题·计算题】甲公司是从事房地产开发业务的企业，2010年3月31日，甲公司董事会就其开发的一栋写字楼的第一层商铺不再出售改用作出租形成了书面决议。
假设该写字楼各层均能够单独计量和出售。
（1）2010年5月31日，甲公司与乙企业签订了租赁协议，租赁期开始日为2010年6月30日，租赁期2年，该写字楼第一层商铺的账面余额5 500万元，未计提存货跌价准备。
预计使用年限为50年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。
转为投资性房地产后，如果采用成本模式则采用直线法计提折旧；如果采用公允价值模式，2010年3月31日和2010年12月31日商铺公允价值分别为6 000万元和6 100万元。
2010年12月31日收到6个月的租金300万元。
[答疑编号5718040207：针对该题提问]。
第四节投资性房地产的转换和
投资性房地产采用公允价值计量模式的房地 产转换如下图所示。
投资性房地产按公允价值计 量，公允价值与账面价值的 借方差额记入“公允价值变 动损益”科目，贷方差额记 入“资本公积——其他资本 公积”科目 非投资性 房地产 自用房地产按公允价 值计量，公允价值与 账面价值的差额记入 “ 公 允 价 值 变 动 损 益” 科目 投资性房 地产
非投资性房 地产
按账面价值转换 按账面价值转换
投资性房地产
对固定资产和无形资产： “固定资产” 或“无形资产” 科目 “累计折旧”或 “累计摊销”科 目 “固定资产减值准备” 或“无形资产减值准 备”科目 “投资性房地产” 科目 “投资性房地产 累计折旧（摊 销）”科目 “投资性房地 产减值准备” 科目
（1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的， 应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产” 科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的， 还应同时结转跌价准备。 将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在 转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入 “投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧 （摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。 （2）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日 的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固 定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等 科目。 教材P130【例7-9】、 P132【例7-12】
【例题3· 多选题】关于投资性房地产转换日的确定，下列 说法中正确的有（ ）。 A．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地 使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日 B．投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达 到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务 或者经营管理的日期 C．自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换 日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期 D．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地 使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一 笔租金的日期 E．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地 使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日
投资性房地产由成本模式转为公允价值模式
投资性房地产由成本模式转为公允价值模式：
1.应当作为会计政策变更处理;
2.将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益盈余公积、未分配利润;
甲企业将原价为100万元,已计提折旧20万元,已计提减值准备10万元,账面价值为70万元,已对外出租两年的一栋写字楼于2008年1月1日,决定将其由成本模式转换为公允价值模式计量;转换当日该写字楼的公允价值为78万元或70万元,或65万元,甲企业按净利润的10%计提盈余公积;
1. 公允价值78万元>账面价值70万元时：
1借：投资性房地产——成本 78
投资性房地产累计折旧 20
投资性房地产减值准备 10
贷：投资性房地产 100
利润分配——未分配利润878-70
2借：利润分配——未分配利润 8×10%
贷：盈余公积
2. 公允价值65万元<账面价值70万元时：
1借：投资性房地产——成本 65
投资性房地产累计折旧 20
投资性房地产减值准备 10
利润分配——未分配利润5 70-65
贷：投资性房地产100
2借：盈余公积 5×10%
贷：利润分配——未分配利润
3. 公允价值70万元=账面价值70万元时：
借：投资性房地产——成本 70
投资性房地产累计折旧 20
投资性房地产减值准备 10
贷：投资性房地产100。
第四章节 投资性房地产-房地产转换的会计处理新
2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料中级会计实务第四章 投资性房地产知识点：房地产转换的会计处理● 详细描述：1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：【教材例4-8】20×9年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于20×9年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司生产产品。
随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项工作。
20×9年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，20×9年9月1日开始用于本公司生产产品。
该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×9年8月31日，账面价值为60 000 000元，其中，原价80 000 000元，累计已提折旧20 000 000元。
假定不考虑其他因素。
甲公司的账务处理如下：20×9年9月1日借：固定资产——厂房 80 000 000 投资性房地产累计折旧 20 000 000 贷：投资性房地产——厂房 80 000 000 累计折旧——厂房 20 000 000【教材例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。
20×9年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租期为5年。
20×9年5月1日，这栋办公楼的账面余额为500 000 000元，已计提折旧5 000 000元。
假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。
甲公司的账务处理如下：20×9年5月1日借：投资性房地产——办公楼 500 000 000 累计折旧 5 000 000 贷：固定资产——办公楼 500 000 000 投资性房地产累计折旧 5 000 000【教材例4-10】甲公司是从事房地产开发的企业，20×9年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。
中会计职称知识点《中级会计实务》：投资性房地产转换
借：投资性房地产【账面价值】
存货跌价准备【已计提存货跌价准备】
贷：开发产品【账面余额】
①作为存货的房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产—成本【公允价值】
存货跌价准备【已计提存货跌价准备】
公允价值变动损益【借差】
贷：开发产品【账面余额】
资本公积—其他资本公积【贷差】
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产【账面金额】
②投资性房地产转换为存货
借：开发产品【公允价值】
公允价值变动损益【借差】
贷：投资性房地产－成本
－公允价值变动
公允价值变动损益【贷差】
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产【原值】
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
②投资性房地产转换为自用房地产
借：固定资产（无形资产）【公允价值】
公允价值变动损益【借差】
贷：投资性房地产－成本
－公允价值变动
公允价值变动损益【贷差】
2.房地产企业
（1）成本模式下的转换
（2）公允价值模式下的转换
投资性房地产减值准备
①自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产—成本【公允价值】
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
公允价值变动损益【借差】
贷：固定资产（无形资产）【原值】
资本公积—其他资本公积【贷差】
②投资性房地产转换为自用房地产
借：固定资产（无形资产）【原值】
投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
1.非房地产企业
（1）成本模式下的转换（2公允价值模式下的转换①自用房地产转换为投资性房地产
投资性房地产的处置--中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义2
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中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义2
投资性房地产的处置
二、投资性房地产的处置
注意的要点：
1.处置涉及到的收入和成本分别通过“其他业务收入”和“其他业务成本”科目来核算。
注意：投资性房地产不是投资，所以它的处置损益不计入“投资收益”，同时它也不是非日常经营活动，处置损益也不可以计入营业外收支。
2.自用房地产转换为投资性房地产，采用以公允价值模式进行后续计量的，转换时若产生“资本公积――其他资本公积”，则处置时应将资本公积转入“其他业务成本”科目。
3.采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有过程中产生的公允价值变动损益累计额“公允价值变动损益”在处置时应转入“其他业务成本”科目。
这笔分录的借贷方均为损益类科目，因此这笔分录不影响利润，但它对企业其他业务所产生的利润有影响。
【例题24·计算分析题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。
租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为200 000 000元，乙公司已用银行存款付清。
假设这栋写字楼原采用成本模式计量。
出售时，该栋写字楼的成本为180 000 000元，已计提折旧20 000 000元，不考虑相关税费。
要求：作出甲公司的会计处理。
[答疑编号3265040310]
『正确答案』
甲公司的账务处理如下：
借：银行存款200 000 000
贷：其他业务收入200 000 000
借：其他业务成本160 000 000。
第四章 投资性房地产会计分录
第四章投资性房地产会计分录一．投资性房地产（一）外购的投资性房地产对于企业外购的房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。
取得时的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
1. 采用成本模式进行后续计量的，企业应当在购入投资性房地产时：借：投资性房地产贷：银行存款等科目2. 采用公允价值进行后续计量的，企业应当在购入投资性房地产时：借：投资性房地产——成本贷：银行存款等科目（二）自行建造的投资性房地产自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
1. 采用成本模式进行后续计量的，应按照确定的自行建造投资性房地产成本：借：投资性房地产【实际成本】贷：在建工程【一般企业】开发产品【房地产企业】2. 采用公允价值进行后续计量的，应按照确定的自行建造投资性房地产成本：借：投资性房地产－成本【实际成本】贷：在建工程【一般企业】开发成本【房地产企业】二、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出1. 采用成本模式进行后续计量的，（1）投资性房地产进入改扩建或装修阶段后借：投资性房地产——在建（应当将其账面价值转入改扩建工程）投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产（2）发生资本化的改良或装修支出借：投资性房地产——在建贷：银行存款、应付账款等科目（3）改扩建或装修完成时借：投资性房地产——成本贷：投资性房地产——在建2. 采用公允价值模式进行后续计量(1)投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产—在建贷：投资性房地产—成本—公允价值变动（2）发生改扩建或装修支出借：投资性房地产—在建贷：银行存款等12（3）改扩建工程或装修完工 借：投资性房地产—成本 贷：投资性房地产—在建（二）费用化的后续支出借：其他业务成本 贷：银行存款等科目000三、投资性房地产的后续计量（一）采用成本模式计量的投资性房地产 1.对投资性房地产计提折旧或进行摊销时借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；2.取得租金收入时借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入”科目。
投资性房地产由成本模式转为公允价值模式
投资性房地产由成本模式转为公允价值模式投资性房地产由成本模式转为公允价值模式是指在一定条件下，投资性房地产的会计处理方式发生转变。
成本模式是指将投资性房地产按照成本计量，即购买投资性房地产的实际成本，减去预计净残值，并计算累计折旧或摊销。
而公允价值模式是指按照房地产的公允价值计量，即市场上的可获得价格。
为什么会有投资性房地产从成本模式转为公允价值模式的现象呢？主要有以下几点原因：首先，投资性房地产市场的波动性较大。
投资性房地产的价值随着市场供求关系变化而波动，因此按照成本模式来计量投资性房地产可能无法准确反映其真实价值。
而公允价值模式则可以根据市场情况及时调整房地产的账面价值，更加符合市场实际情况。
其次，公允价值模式可以提供更多的信息。
由于公允价值模式需要定期重新评估房地产的价值，这就要求相关信息的披露更加全面和准确。
公允价值模式能够提供更多的信息，使投资者能够更好地了解房地产的真实价值和市场变化趋势，进而做出更明智的投资决策。
再次，公允价值模式有助于提高投资效益。
投资性房地产的价值随时间推移，有可能增值也有可能贬值。
而成本模式只能反映投资性房地产的历史成本，并不能准确反映其现值。
而公允价值模式可以根据市场情况及时调整房地产的账面价值，更加准确地反映房地产的现值，有助于提高投资效益。
然而，将投资性房地产由成本模式转为公允价值模式也存在一些挑战和困难。
首先，公允价值模式要求投资者具备评估房地产市场价值的能力和专业知识，需要进行市场调研和定期评估。
其次，公允价值模式在会计处理上相对复杂，需要投资者更加深入地了解有关会计准则和规定，以确保正确计量和披露。
最后，公允价值模式可能受到市场价格的波动性影响，导致投资者可能面临更大的风险。
综上所述，投资性房地产由成本模式转为公允价值模式具有一定的优势和挑战。
只有在具备相关能力和知识的前提下，投资者才能更好地评估投资性房地产的公允价值，并做出明智的投资决策。
2015中级会计职称考试《中级会计实务》第四章 投资性房地产
中级会计职称考试《中级会计实务》第四章强化知识点投资性房地产知识点一：投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
【思考问题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。
属于投资性房地产？【答案】属于。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。
属于投资性房地产？【答案】属于。
3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
注意的问题：（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。
【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。
B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。
2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。
属于谁的投资性房地产？【答案】对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。
而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。
（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租建筑物。
【思考问题】“空置建筑物或在建建筑物”能否确认投资性房地产？对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
《中级会计职称》考试第4章精讲
甲公司：不能确认其投资性房地产。
乙公司：属于投资性房地产。
【教材例4－2】2×18年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司，租赁期6年，甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。
3年后，甲公司连续3年亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。
【正确答案】甲公司：不能将其确认为投资性房地产。
乙公司：将其确认为投资性房地产。
【例题•多选题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。
（）（2017年）【答案】√【例题•多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。
（2015年）A.已出租的土地使用权B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼【答案】AC【解析】选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，不具有所有权，再转租的建筑物不能作为投资性房地产核算；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。
【例题•判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。
（）（2013年）【答案】×【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。
第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
《企业会计准则讲解》第四章 投资性房地产
第四章投资性房地产第一节投资性房地产概述房地产通常是土地和房屋及其权属的总称。
在我国,土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。
因此，房地产中的土地是指土地使用权。
房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
在市场经济条件下，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务。
用于出租或增值的房地产就是投资性房地产。
投资性房地产在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则）规范了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。
一、投资性房地产及其特征投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。
房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素有关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。
就某些企业而言，投资性房地产属于日常经营性活动,形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，属于与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。
投资性房地产租金收入的确认、计量和披露适用《企业会计准则第21号——租赁》的规定。
二、投资性房地产的范围投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
中级职称《中级会计实务》强化学习：投资性房地产的转换
中级职称《中级会计实务》强化学习：投资性房地产的转换
第四章投资性房地产——房地产的转换（非房地产企业）
一、自用房地产转换为投资性房地产：
1、成本模式下：原值对原值、折旧对折旧、准备对准备；
2、公允价值模式下：
（1）公允价值大于账面价值
借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）
累计折旧（累计摊销）
固定资产（无形资产）减值准备
贷：固定资产、无形资产（原值）
资本公积——其他资本公积（差额）
（2）公允价值小于账面价值
借：投资性房地产——成本（转换日公允价值）
累计折旧（累计摊销）
固定或无形资产减值准备
公允价值变动损益（差额）
贷：固定资产、无形资产（原值）
二、投资性房地产转换为自用房地产：
1、成本模式下：原值对原值、折旧对折旧、准备对准备。
2、公允价值模式下，无论公允价值大于或小于账面价值，差额一律计入“公允价值变动损益”，并结转相应科目余额。
借：固定资产、无形资产（公允价值）
公允价值变动损益（借方差额）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
公允价值变动损益（贷方差额）
口诀（往里转：投资性房地产转为自用；往外转：自用转为投资性房地产）：
公允模式下，往里转都一样（全部计入公允价值变动损益）；往
外转分两样（公允大于账面——资本公积，公允小于账面——公允价值变动损益）。
会计中级练习题-投资性房地产
第四章投资性房地产一、单选题1.采用成本模式计量的投资性房地产，核算时不涉及的科目是（）。
A.投资性房地产——成本B.投资性房地产C.投资性房地产累计折旧（摊销）D.投资性房地产减值准备2.下列各项中属于投资性房地产的是（）。
A.企业计划出租但是尚未出租的土地使用权B.以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产C.按照国家有关规定认定的闲置土地D.企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物3.2×17年2月1日，甲公司从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上建造两栋厂房。
2×17年9月1日，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给其使用。
租赁合同约定，该厂房于完工时开始出租。
2×17年9月15日，两栋厂房同时完工。
该土地使用权的账面价值为1200万元，两栋厂房实际发生的建造成本均为300万元，能够单独计量。
甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
则甲公司2×17年9月15日投资性房地产的入账价值为（）万元。
A.900B.1500C.750D.12004.2×17年3月1日，甲公司外购一栋写字楼并于当日直接租赁给乙公司使用，租赁期为6年，每年租金为180万元。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼的实际取得成本为3000万元；2×17年12月31日，该写字楼的公允价值为3100万元。
假设不考虑相关税费，则该项投资性房地产对甲公司2×17年度利润总额的影响金额是（）万元。
A.100B.250C.280D.1805.2×17年3月，甲企业与乙企业签订的一项厂房经营租赁合同即将到期。
该厂房的账面原价为2000万元，已计提折旧600万元。
为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建。
3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，均符合资本化条件。
第四章 投资性房地产-采用成本模式计量的投资性房地产(允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备)
2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料中级会计实务第四章 投资性房地产知识点：采用成本模式计量的投资性房地产（允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备）● 详细描述：（一）科目设置：1.投资性房地产2.投资性房地产累计折旧（摊销）3.投资性房地产减值准备（二）会计处理在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期（月）计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照《资产减值》准则的有关规定进行处理。
【提示】投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。
即：当期增加的投资性房地产（建筑物）当期不提折旧，当期减少的投资性房地产（建筑物）当期照提折旧；当期增加的投资性房地产（土地使用权）当期即开始摊销，当期减少的投资性房地产（土地使用权）当期停止摊销。
1.计提折旧或摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.计提减值准备时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备3.取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入【教材例4-6】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。
假设这栋办公楼的成本为72 000000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。
经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。
甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧=（72 000 000÷20）÷12=300000（元）借：其他业务成本——出租写字楼折旧 300 000 贷：投资性房地产累计折旧 300 000（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款） 400 000 贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入 400 000例题：1.A公司对持有的投资性房地产采用成本模式计量。
2012年6月10日购入一栋房地产，总价款为9800万元，其中土地使用权的价值为4800万元，地上建筑物的价值为5000万元。
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投资性房地产的转换——成本模式下的转换
大家都知道，投资性房地产有2种模式，因此投资性房地产与非投资性房地产转换也有着多种不同的处理方式，现在先来看看成本模式下的转换：
书上有一段话是这样说的：
1、在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
2、企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，在成本模式下，应当将房地产转换前的账面余额作为转换后投资性房地产科目的入账价值。
一个是账面价值，一个是账面余额，难道两个一样?一起来解释成本模式下的转换：对应结转，不确认损益
①投资性房地产转换为非投资性房地产
a.投资性房地产转换为自用房地产
借：固定资产(无形资产)
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧(累计摊销)
固定资产(无形资产)减值准备
b.投资性房地产转换为存货
借：开发产品(账面价值)
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产(账面余额)
②非投资性房地产转换为投资性房地产
1。
投资性房地产的转换和处置
投资性房地产的转换和处置目录目录一、知识必备（一）核算重点1.投资性房地产的转换2.投资性房地产的处置（二）核算科目二、投资性房地产的转换和处置核算示例（一）成本模式（二）公允价值模式三、投资性房地产的转换和处置常见原始凭证一、知识必备（一）核算重点1.投资性房地产的转换（1）成本模式下投资性房地产转换的会计处理，无论是由投资性房地产转换为自用房地产，或是相反方向的转换，都不改变所转换房地产的账面价值、计量或披露信息，直接将转换前的账面价值作为转换后房地产的入账价值。
（2）公允价值模式下投资性房地产转化的会计处理在公允价值模式下，以转换当日的公允价值作为转换后房地产的入账价值。
公允价值与原账面价值的差额，分以下情况处理。
①将投资性房地产转为自用的，按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按其账面价值贷记“投资性房地产（成本）”，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产（公允价值变动）”，账面价值与公允价值的差额计人当期损益，借或贷记“公允价值变动损益”。
②将作为存货或自用的房地产和土地使用权转为投资性房地产的，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，会计核算时，按公允价值借记“投资性房地产”，其差额借记“公允价值变动损益”，按账面价值贷记“固定资产”。
转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。
按公允价值借记“投资性房地产”，按账面价值贷记“固定资产”，其差额贷记“资本公积（其他资本公积）”。
2.投资性房地产的处置企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毀损时，应通过“固定资产清理”科目核算。
处置投资性房地产时，将投资性房地产账面价值转入“固定资产清理”科目，借记“固定资产清理”，贷记“投资性房地产”；取得处置收入时，借记“银行存款”，贷记“固定资产清理”；发生处置支出及相关的税费时，借记“固定资产清理”，贷记“银行存款”等科目；结转清理净损益，清理净损失记入“营业外支出”科目，清理净收益记入“营业外收入”科目。
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2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料
中级会计实务
第四章 投资性房地产
知识点：成本模式下的转换
● 详细描述：
（1）投资性房地产转换为自用房地产。
应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
【口诀】成本模式下不涉及存货,单一科目转单一科目。
（2）投资性房地产转换为存货（特殊）。
应当按照该项房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“投资性房地产”科目。
（3）自用房地产转换为投资性房地产。
应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产（特殊）。
应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，借记“存货跌价准备”科目，贷记“开发产品”等科目。
例题：
1.甲公司于2011年1月1日发行5年期、一次还本、分期付息的一般公司债券
，每年12月31日支付利息。
该公司债券票面利率为5%，面值总额为300000万元，发行价格总额为313497万元，另支付发行费用120万元，债券发行的实际利年率为4%。
2011年12月31日该应付债券的账面余额为（）万元。
A.313377
B.310912.08
C.308348.56
D.324536.88
正确答案：B
解析：2011年1月1日应付倩券的账面余额=313497-120=313377(万元
），2011年12月31日应付债券的账面余额=313377+313377x4%-
300OOOx5%=310912.08(万元）。
2.房地产开发企业购入的土地使用权用于建造商品房时，相关的土地使用权账面价值应作为无形资产核算，不转入商品房成本。
（）
A.正确
B.错误
正确答案：B
解析：房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物时，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本，构成房地产开发企业的存货。