某房地产项目分析及产品定位
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800 600 400 200
0
5412 557
578 2000年
5531 594
647 2001年
5570 724
961 2002年
5680 812
717 2003年
5980 803
806 2004年
7040 901
712 2005年
15351
18000 16000
14000
9230
12000 10000
4房 120㎡以上 5房及以上
2房 70㎡以上 复式
3房 90㎡以下
福田户型特点小体量、小房型供应为主， 适合过渡使用或用于出租，比较容易吸引投资客。
福田租金稳居榜首
单位：元/㎡/月
2007年上半年各区租赁均价示意图
40百度文库
30
20
10
0
罗 湖 福 田 南 山 盐田
宝安
龙岗
06年上半年 37.8
40.2
27350
26291
25000 20000 15000
19554 15277 16572 15528 13686
20540 20604
2007年 2006年
10000
5000
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
从07年 6月份开始，均价连续4个月盘 踞在20000元/平米高位以上。 受其供应结构影响，稍有波动。
福田区小体量、小户型住宅供不应求
11.05%
2007年上半年福田区销售结构
1.85% 0.15% 8.68%
0.31% 18.55%
11.31%
48.10%
福田户均面积全市最小，为63平米， 90平米以下：90平米以上=9：1 70平米以下：70平米以上=7：3
单房 3房 90㎡以上
1房
2房 70㎡以下
8000
706
695 2006年
6000
420.5 378
4000 2000 0
2007年1-9
07年全市均价飞速上涨， 同时在1997~2007年7月 总供应面积：6747万平米 总销售面积：6632万平米
供求比≈1，供求矛盾急剧加剧
月
2007年1-9月一手商品住宅销售面积及销售价格
销售面积
均价
19413
0
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
10000 24 16.5
8000
8月
9月
福田区房地产二级市场分析
深圳二级住宅市场历年供求关系及房价走势图
200 150 100
50 0
供应量 销售量 均价
7801 128
164 2004年
164 128 7801
9091273
88 2005年
88 173 9092
13471
六大举措调 控市场，严 惩哄抬房价
政府金融6 部门合理， 8招调控深
圳房价
拟定4月1日 起征收3%
契税
《关于调整 住房供应结 构稳定住房 价格的意见》
深圳国土房 产局公布享 受优惠政策 的普通住房
价格标准
73 69 2006年
69 73 13471
供应量 销售量 均价 19489
28.1 35.8 2007年1-9月
28.1 35.8 19489
25000 20000 15000 10000 5000 0
从05年至今福田区均价直线上涨， 同时连续三年供求比＜1， 市场需求巨大。
30000
福田区价格走势
90
20000
75
60
14373 14605 13757
45
12657
30 10872 11265
11213
16506
18000 16000 14000 12000
1-9月全市均价起伏较大，8月受 新政影响,成交量下降明显.
15 80.26 59.85 37.02 52.78 51.95 51.94 45.6
广嘉正景田地块开发方向研判
二级市场策划品控中心
有这样一个地方……
城市顶级豪宅片区 2.7平方公里
城市中心区度假村 166平方公顷 城市公园
CBD中心区
11万平米的街道公园
空气污染指数低于闹市区
800米 15分钟漫步 20分钟漫步 10分钟车程
没有距离 20%
稀缺 舒适 高端
居住属性 优势明显
然而，它却是商务属性！！！
37.4
25.7
22
18.7
07年上半年 43.0
46.8
43.7
27.3
25.1
23.1
福田片区租金46.8元/平 米月，全市最高.
上半年全市租赁成交均价 为39.6元/㎡/月，较去年同 期35.4元/㎡/月的均价上升 11.8％。
市场小结
深圳房地产经历了20多年的发展之后，整体供需比已经接近1:1,深圳移 民城市特质充分释放,未来供需矛盾仍然巨大; 福田区土地供应稀缺,连续三年供需比＜1,租售均价位居全市首位,核心 地位不可动摇;
？如何在这两者之间寻求平衡点，又或
者是其它的途径解决
本报告需要解决的核心问题：
市场研判
开发方向：项目具有哪些可发展的市场方向？ 市场风险：未来这些发展方向会存在哪些风险？
项目定位
产品规划：如何打造符合市场的需求产品？ 客户分析：我们瞄准中的市场哪拔目标客户？
项目概况
北环
一、项目指标 占地：3449.3㎡ 建筑面积： 45000㎡（办公/公寓约 41500㎡，商业约3500㎡） 土地用途：办公、培训综合楼建筑用地 使用年限：50年（2004～2054年） 容积率：13 覆盖率：＜45％
架空层 裙楼
4层，架空层，层高4.5米 1-3层，层高4.5米
总层高：99米
1
整体市场分析
—— 宏观·区域·新政
2 项目分析及产品定位
—— 方向· 客户· 产品定位
3
销售价格预测
4
建筑规划相关建议
5
营销初步建议
深圳市房地产二级市场分析
深圳二级住宅市场历年供求关系及房价走势图
供应量 销售量 均价
1200 1000
二、现状及局限性 目前为临时停车场，产品的可塑空间无限制。
三、地块横向、竖向分析 建筑退红线要求：东＞6.5米 ，南＞6.5米，西＞8米，北＞8米； 南北×东西约为68米×51米 退红线后：南北×东西约为 53.5米 × 36.5 米 基地面积：53.5*36.5*45％＝1552平米
塔楼
公寓
5-31层，层高约3.0米 标准层面积：1537平米
政策分析
2005年初
2005年
2005年底
2006年初
2006年
2006年底
200７年
“旧八条”
住房上调 按揭利率
“新八条”
“关于抑制 房价过快上 涨势头”的 四点要求
七部委《关 于稳定住房 价格工作的
意见》
规定普通住 房标准
个人购房不 足2年即转 手交易，交 全额营业税 开始实施
《关于对房 地产开发经 营企业实行 明码标价、 禁止价格欺 诈的通知》
0
5412 557
578 2000年
5531 594
647 2001年
5570 724
961 2002年
5680 812
717 2003年
5980 803
806 2004年
7040 901
712 2005年
15351
18000 16000
14000
9230
12000 10000
4房 120㎡以上 5房及以上
2房 70㎡以上 复式
3房 90㎡以下
福田户型特点小体量、小房型供应为主， 适合过渡使用或用于出租，比较容易吸引投资客。
福田租金稳居榜首
单位：元/㎡/月
2007年上半年各区租赁均价示意图
40百度文库
30
20
10
0
罗 湖 福 田 南 山 盐田
宝安
龙岗
06年上半年 37.8
40.2
27350
26291
25000 20000 15000
19554 15277 16572 15528 13686
20540 20604
2007年 2006年
10000
5000
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
从07年 6月份开始，均价连续4个月盘 踞在20000元/平米高位以上。 受其供应结构影响，稍有波动。
福田区小体量、小户型住宅供不应求
11.05%
2007年上半年福田区销售结构
1.85% 0.15% 8.68%
0.31% 18.55%
11.31%
48.10%
福田户均面积全市最小，为63平米， 90平米以下：90平米以上=9：1 70平米以下：70平米以上=7：3
单房 3房 90㎡以上
1房
2房 70㎡以下
8000
706
695 2006年
6000
420.5 378
4000 2000 0
2007年1-9
07年全市均价飞速上涨， 同时在1997~2007年7月 总供应面积：6747万平米 总销售面积：6632万平米
供求比≈1，供求矛盾急剧加剧
月
2007年1-9月一手商品住宅销售面积及销售价格
销售面积
均价
19413
0
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
10000 24 16.5
8000
8月
9月
福田区房地产二级市场分析
深圳二级住宅市场历年供求关系及房价走势图
200 150 100
50 0
供应量 销售量 均价
7801 128
164 2004年
164 128 7801
9091273
88 2005年
88 173 9092
13471
六大举措调 控市场，严 惩哄抬房价
政府金融6 部门合理， 8招调控深
圳房价
拟定4月1日 起征收3%
契税
《关于调整 住房供应结 构稳定住房 价格的意见》
深圳国土房 产局公布享 受优惠政策 的普通住房
价格标准
73 69 2006年
69 73 13471
供应量 销售量 均价 19489
28.1 35.8 2007年1-9月
28.1 35.8 19489
25000 20000 15000 10000 5000 0
从05年至今福田区均价直线上涨， 同时连续三年供求比＜1， 市场需求巨大。
30000
福田区价格走势
90
20000
75
60
14373 14605 13757
45
12657
30 10872 11265
11213
16506
18000 16000 14000 12000
1-9月全市均价起伏较大，8月受 新政影响,成交量下降明显.
15 80.26 59.85 37.02 52.78 51.95 51.94 45.6
广嘉正景田地块开发方向研判
二级市场策划品控中心
有这样一个地方……
城市顶级豪宅片区 2.7平方公里
城市中心区度假村 166平方公顷 城市公园
CBD中心区
11万平米的街道公园
空气污染指数低于闹市区
800米 15分钟漫步 20分钟漫步 10分钟车程
没有距离 20%
稀缺 舒适 高端
居住属性 优势明显
然而，它却是商务属性！！！
37.4
25.7
22
18.7
07年上半年 43.0
46.8
43.7
27.3
25.1
23.1
福田片区租金46.8元/平 米月，全市最高.
上半年全市租赁成交均价 为39.6元/㎡/月，较去年同 期35.4元/㎡/月的均价上升 11.8％。
市场小结
深圳房地产经历了20多年的发展之后，整体供需比已经接近1:1,深圳移 民城市特质充分释放,未来供需矛盾仍然巨大; 福田区土地供应稀缺,连续三年供需比＜1,租售均价位居全市首位,核心 地位不可动摇;
？如何在这两者之间寻求平衡点，又或
者是其它的途径解决
本报告需要解决的核心问题：
市场研判
开发方向：项目具有哪些可发展的市场方向？ 市场风险：未来这些发展方向会存在哪些风险？
项目定位
产品规划：如何打造符合市场的需求产品？ 客户分析：我们瞄准中的市场哪拔目标客户？
项目概况
北环
一、项目指标 占地：3449.3㎡ 建筑面积： 45000㎡（办公/公寓约 41500㎡，商业约3500㎡） 土地用途：办公、培训综合楼建筑用地 使用年限：50年（2004～2054年） 容积率：13 覆盖率：＜45％
架空层 裙楼
4层，架空层，层高4.5米 1-3层，层高4.5米
总层高：99米
1
整体市场分析
—— 宏观·区域·新政
2 项目分析及产品定位
—— 方向· 客户· 产品定位
3
销售价格预测
4
建筑规划相关建议
5
营销初步建议
深圳市房地产二级市场分析
深圳二级住宅市场历年供求关系及房价走势图
供应量 销售量 均价
1200 1000
二、现状及局限性 目前为临时停车场，产品的可塑空间无限制。
三、地块横向、竖向分析 建筑退红线要求：东＞6.5米 ，南＞6.5米，西＞8米，北＞8米； 南北×东西约为68米×51米 退红线后：南北×东西约为 53.5米 × 36.5 米 基地面积：53.5*36.5*45％＝1552平米
塔楼
公寓
5-31层，层高约3.0米 标准层面积：1537平米
政策分析
2005年初
2005年
2005年底
2006年初
2006年
2006年底
200７年
“旧八条”
住房上调 按揭利率
“新八条”
“关于抑制 房价过快上 涨势头”的 四点要求
七部委《关 于稳定住房 价格工作的
意见》
规定普通住 房标准
个人购房不 足2年即转 手交易，交 全额营业税 开始实施
《关于对房 地产开发经 营企业实行 明码标价、 禁止价格欺 诈的通知》