某房地产项目分析及产品定位
某房地产项目产品定位报告
•人口：总人口53.3万，城区人口15.6万
•
•●城市解读 ● 项目本体 ● 宏观环境 ● 微观市场 ● 客户解读 ● 案例借鉴 ● 项目定位
•经济 •整体经济稳步向上，潜力无穷；人均收入排全市 •发展 第三，接近百强县市慈溪，与工业强镇余姚持平
•2010年象山县实现地区生产总值270亿元，比2009年增长10%以上；财政收入35亿元，增长16.6%；城 镇居民人均可支配收入29500元，农（渔）民人均纯收入12500元，分别增长11.6%和12%。除此之外， 规模以上工业总产值、全社会投资、自营进出口总额、消费品零售总额等主要经济指标也均保持两位数 的较快增长。 •象山增加上亿元企业3家、5000万元4家、500万以上规模企业8家，规模以上企业达到83家。再通过1年 的努力，街道规模以上企业有望达到100家，提前一年完成培育百家规模以上企业的目标。
•旅游 •契机
•象山港将打造为长三角地区第一个国家海岸公园
•《象山港旅游发展规划》：象山港从北仑梅山至象山 涂茨近2000平方米的陆域及相关海域，将以生态休闲、 滨海度假的高品质生态型“翡翠港湾”为总体旅游形象 ，成为宁波旅游产业新一轮发展的增长极， 为我省乃至 长三角地区第一个国家海岸公园。
•象山港区域建设成为以生态休闲、滨海度假为特色，拥 有大片自然海岸栖息保护地和新兴旅游产品的国家海岸公 园、我国著名休闲海湾和长江三角洲滨海度假基地。
•配套 •区域内交通干道四通八达，但暂无公交线路；工 •环境 厂环绕，无基础生活配套，人居环境较为一般
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•●城市解读 ● 项目本体 ● 宏观环境 ● 微观市场 ● 客户解读 ● 案例借鉴 ● 项目定位
•项目 •自身
•总建10万在象山属于大盘级别，但在新区内号召 力不够；商住性质可自建配套；1.5的容积可塑性 大
房地产公司产品定位报告
房地产公司产品定位报告概述本文是一份房地产公司产品定位报告，旨在通过深入分析市场、竞争对手、客户需求等要素，为公司制定合理的产品定位策略，从而提升产品销售和市场份额，增强企业竞争力。
市场分析行业背景房地产行业是国民经济重要的支柱产业之一，经历过多次调控和政策调整后，市场呈现出以下特点：•市场规模庞大，需求量增长平稳。
•购房者的年龄结构更加年轻化。
•供需结构逐渐优化，住宅区域倾向分散化。
市场需求随着人们生活水平的提高，人们对居住环境的需求也越来越高。
以下是客户在购房时考虑的因素：•低楼层，通风好，采光优秀。
•周边环境优美，交通便利。
•配套设施完善，楼盘性价比高。
•产品类型丰富，户型设计合理。
竞争对手分析主要竞争对手公司的竞争对手主要有以下几家：•公司A：定位中高端市场，产品类型以别墅和高端公寓为主。
•公司B：产品类型丰富，定位中低端市场。
•公司C：地处黄金地段，产品定位偏高端。
竞争分析在竞争激烈的房地产市场中，公司需要找到自己的特色和优势，为此我们对竞争对手做出了以下分析：•公司A：产品类型与市场定位都与我们迥异，不会对我们产生直接的威胁。
可以从市场中的高端人群中汲取经验。
•公司B：与我们定位相似，但是由于种种原因，品牌和服务都不占优势，我们可以尝试挖掘这个市场的机会。
•公司C：虽然自身已经营造出了独特的品牌形象，但高端市场没有太大的潜力，我们可以通过产品差异化、创新等手段来扩大市占率。
产品定位经过考虑市场需求和竞争对手情况，我们最终决定： - 定位客群：30-45岁，年收入10-20万，中产阶级。
- 产品类型：以高品质的住宅为主，同时不排斥发展商业不动产。
- 产品特色 - 低密度开发，高品质建筑设计，以营造人居理念为核心 - 合理的户型设计与充足的公共配套设施，打造完美的居住体验 - 男女老少皆宜，兼顾居住、休闲和商业办公营销策略品牌塑造•品牌形象：注重整体的设计风格，以现代、贴近自然的设计理念，广泛推广公司品牌。
房地产项目产品定位报告
房地产项目产品定位报告根据您提供的信息，我编写了一份房地产项目产品定位报告。
以下是报告的主要内容：1. 项目概述：报告首先简要介绍了房地产项目的背景和目标。
例如，项目所在地的经济、文化和人口情况，以及项目的主要目标和预期收益。
2. 目标市场分析：针对项目的定位，报告对目标市场进行了详细分析。
这包括人口统计、消费习惯、购房需求、竞争对手分析等。
通过了解目标市场的需求和竞争情况，项目可以更好地满足市场需求并制定准确的定位策略。
3. 产品特点和优势：本节重点介绍项目的产品特点和优势。
这可能包括物业类型、面积、设计、价格等方面的特点。
同时，报告还会突出强调与竞争对手相比的优势，例如更好的地理位置、更高的品质标准或更具吸引力的价格。
4. 定位策略：根据目标市场分析和产品优势，报告提出了明确的定位策略。
这可以是通过品牌形象来进行市场定位，例如追求高端市场、注重特定群体需求等。
定位策略的选择应与目标市场的需求和竞争情况相匹配，以确保项目的成功。
5. 品牌推广和销售策略：本节探讨如何推广和销售房地产项目。
报告提出了一些可能的策略，例如线上线下广告、品牌合作、销售促销活动等。
同时，报告还会涉及销售渠道的选择和销售队伍的培训。
6. 风险评估：最后一节报告会涵盖可能的风险和挑战，并提供相应的应对策略。
这可能包括市场波动、政策变化、竞争加剧等方面的风险。
通过对风险的评估和应对策略的制定，项目可以更好地应对未来的挑战。
总结：最后，报告会对以上内容进行总结，并提出项目的定位建议。
这将有助于项目方制定明确的市场营销和销售策略，提高项目的竞争力和市场占有率。
请注意，以上只是报告的大致内容，实际的房地产项目产品定位报告可能还包括其他相关内容，具体需要根据项目的特点和需求进行订制。
房地产项目体分析及产品初步定位93页
p 项目位于北京市朝阳区建国门的东南侧，地块西侧距离东二环约200米，北侧距离长安街约 250米，南侧距离通惠河北路约100米；
p 地块位置绝佳，区域价值高。
案例：三图一表（示例2）北京某项目
住宅
燕华苑
建 北侧地块 国 里 三 巷 南侧
地块
高法
赛特 住宅
通惠河北路
主要经济技术指标（限高70米）
北京供电局区域供电总公司
燕华苑
集，东北侧为赛特、嘉华世纪，周
边商业氛围浓厚，但北侧道路较窄，
建国里
且停车影响，路状略差； Ø东侧：东侧道路较为狭窄，路状
较差，对面为陈旧的建国里小区； Ø西侧：西侧路状较好，一路之隔
即为市高法、市人大等政府部门。 Ø南侧：南侧为一块待开发用地和
建国公寓烂尾楼，形象均较差。
我们的想法技术上可行吗？ 开发商的诉求了解了，市场研究也做好了，那在技术上，是否可实施呢？
n 规划条件分析 Ø 主要经济技术指标：每个项目，拿地的时候，都会有一 份《规划意见书》，里面会很明确地规定这个项目的具 体指标及其他要求； Ø 当地的具体规划要求，如楼座间距、日照要求等； Ø 项目用地周边影响因素分析。
如何考虑开发商的诉求？
不同的开发商，对于自身的项目开发，有不同的要求，作为策划公司来说，我们要考虑：
n 项目地块的开发商，他们的发展模式是什么样的？以往项目都是什么样的定位？开发 策略又是什么样的？ Ø 想要服务好开发商，首先我们要了解开发商； Ø 了解和研究开发商的发展模式、以往项目的定位及开发策略，我们可以实现在 与开发商的接触中实现有效、高校沟通。
n 针对这个项目来说，开发商有什么特殊要求？ Ø 每个项目都有它自己的特殊性，如当地政府要求、公司资金状况及回款要求不 同等。所以，每个项目都会异于以前已经开发的项目，不能完全照搬；要做现 金流，还是追求价值最大化？还是开发商最爱说的“合理销售速度下的价值最 大化”？ Ø 条件苛刻时，是牺牲舒适度做满指标，还是为了提高品质可以牺牲部分指标？ Ø 与开发商的沟通信息要及时、对等，避免不必要的返工。
房地产项目产品定位分析
房地产项目产品定位分析房地产项目在市场调研完成后，了解了目标市场短期需求，接下来的工作是解决如何提供满足市场需求的产品。
通过对房地产项目产品分析，使项目向市场提供的产品不断增值，最终使项目总价值尽可能最大化，从而为公司带来更多的利润。
房地产项目增值一般分为两个方面，土地增值和房产增值。
土地增值主要由土地外围环境变化引起的，如处于新规划的城市中心区、交通条件的改善、地块周围其它城市配套的逐步完善，这种增值主要靠企业长远的战略规划和广泛的社会人脉关系实现。
房产的增值是通过开发过程中策划、设计、建设、营销、物业管理等一系列活动实现，靠的是企业内部管理。
房地产项目产品分析包括了建设之前的所有活动，是房产增值的关键活动。
苹果的产品IPHONE4手机市面价格接近5000元人民币，供不应求的局面反映其市场的接受程度非常高，而其生产过程的全部费用据估计不足2000元人民币。
《乔布斯传》用了大量篇幅描述了其产品入市前，如何反复推敲、孜孜不倦、精益求精的设计过程，产品分析的重要性在产品生产制造过程中可见一斑。
具体来说，房地产项目产品定位分析可以通过五个阶段进行。
一、类型的选择像农民种地一样，什么样的土地决定了种什么庄稼收成才最好，房地产项目地块的位置决定开发商所建设房产的类型。
比如酒店：酒店服务的人群主要是城市外来人口，主要适宜布置在写字楼集中、外向型经济、旅游资源丰富等地区。
商业：人流是商业地产发展的前提，交通枢纽、大型住宅区的集中地带都是比较理想的商业地产首选地，香港的大型购物中心基本都比邻地铁站。
写字楼：作为企业神经中枢的办公地带，需要满足资金和信息的高速流转需要，到政府办事方便，又可以展示企业形象。
金融服务齐全、交通便利、靠近市政中心是写字楼比较理想的选择地。
人靠衣装，马靠鞍。
公司的不同发展阶段，对企业形象的重视程度不同，国际化程度越高的公司对企业形象要求也越高。
写字楼的聚集效应也会给周围未开发的地块增值。
某房地产项目分析及产品定位
某房地产项目分析及产品定位1. 引言本文将对某房地产项目进行分析，并根据市场需求及竞争环境确定产品定位。
本文将首先介绍该房地产项目的背景和目标，然后对市场环境进行分析，接着对竞争对手进行梳理，并最终确定产品定位。
2. 背景和目标某房地产项目位于某市中心商业区，地理位置优越，周边人口密集。
该项目打算开发多功能复合体，包括商业空间和住宅空间。
项目的目标是成为该市场领先的综合性房地产开发项目。
3. 市场环境分析在进行产品定位之前，我们需要了解市场的需求和趋势。
以下是对市场环境的分析：3.1. 人口结构和消费能力该市中心商业区的人口结构多样化，包括年轻白领、家庭和退休人员。
这意味着该项目需要提供适合不同人群的住宅和商业服务。
3.2. 竞争对手分析在该区域，已有几个房地产开发项目，这些竞争对手已经建立了自己的品牌和客户基础。
要在市场中脱颖而出，我们需要提供与竞争对手不同的优势和特色。
3.3. 市场趋势当前，人们对高品质的生活环境和便利的商业设施有着更高的追求。
因此，我们可以预测在该市中心商业区的房地产市场中，对高品质住宅和商业空间的需求将持续增长。
在进行产品定位之前，我们需要了解竞争对手的定位和市场表现。
以下是对主要竞争对手的分析：4.1. 竞争对手1该竞争对手是市场上的领先房地产开发商，已成功开发了多个商业楼宇和住宅项目。
他们的品牌知名度高，客户群广泛。
然而，该竞争对手的产品定位偏向大众市场，对高端市场的渗透较少。
4.2. 竞争对手2该竞争对手专注于高端住宅项目，如豪宅和公寓楼。
他们的定位是提供豪华、高品质的住宅空间，并且他们的产品在市场上享有很高的声誉。
然而，他们的产品价格较高，不适合所有消费者。
该竞争对手专注于商业空间的开发，他们在该区域已经成功开发了几个商业楼宇。
他们的产品优势在于商业区域的布局和便利设施。
然而，他们的住宅项目发展较弱。
5. 产品定位基于对市场环境和竞争对手的分析，我们可以确定某房地产项目的产品定位如下：5.1. 高品质住宅和商业空间该项目将提供高品质的住宅和商业空间，以满足消费者对品质的需求。
房地产项目区位分析与定位思路分析
西园商业步行街分析报告一、区域概况西园商业步行街项目地处汉口核心商圈—武广商圈内，区域内为城市发展成熟商圈，人流、车流量巨大，商业氛围浓厚，配套齐全。
该区域内零售密集度高，竞争较为激烈，特别是在百货业态上，发展饱和。
区域内休闲娱乐业态及餐饮业态体量偏小，且分布零散，存在一定发展空间。
图一：武广商圈区域图二、项目概况项目名称：西园商业步行街开发/投资商：武汉荣泽利华置业公司项目地址：武汉市江汉区万松园路100号占地面积：2.1万方建筑面积：5万方项目规划：主力店三层，局部四层定位：以时尚购物、休闲娱乐为主的体验式商业街区目标客群：25-40岁的白领阶层停车位：240个开业时间：2011年9月19日图二：西园商业步行街区位图图三：西园商业步行街实景图图四：西园商业步行街效果图三、项目区位分析1.位置分析项目位于汉口万松园路精品一条街中段东侧，项目北邻建设大道，南邻解放大道，西靠万松园路，东达中山公园，项目仅西面临街，但万松园路较为狭窄，且规划为单行道，不利于车辆进出，区位并无优势。
2.区域内竞争状况分析图五：区域内竞争商业体位置关系图区域内汇聚了以新世界百货、武汉广场、武汉国际广场，世贸广场、SOGO 百货为代表的众多高品质商业广场，是武汉目前最大、最繁华的商业区之一。
武广商圈主要由一些大型商业单体构成，已日趋成熟，武汉商业标杆地位无可取带，5年内区域中购物、休闲、餐饮、娱乐等商业体量可达百万方。
四、公共交通概况1、公交路线图六：公交站点地理位置平面图公路系统：城市主干道——建设大道、解放大道、青年路。
但万松园路较窄，仅10米宽，且规划为单行道，加上附近有两所学校，放学高峰期，交通极其拥堵，导致项目周边交通环境较差。
万松园站公交车站： 519、575中山公园公交站：1、2、64、69、508、522、524、548、549、571、575、592、703、705、706、716、7262、地铁地铁二号线：马池路站、常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、范湖站、建设大道站、航空路站、中山公园站、循礼门站、中山大道站、和平大道站、武昌区政府站、小龟山站、洪山广场站、中南路站、亚贸广场站、街道口站、广埠屯站、卓刀泉站、虎泉站、名都花园、鲁巷。
房地产开发项目产品定位
房地产开发项目产品定位随着经济的发展和城市化进程的不断加速，房地产市场成为了一个重要的产业。
在这个市场中，开发商和房产买卖方需要更好的产品定位，以满足消费者的需求。
本文将探讨房地产开发项目的产品定位，分析如何确定产品定位，以及如何在市场上获得成功。
什么是产品定位产品定位是一种市场策略，是通过确定目标市场并确定该市场的需求，来确定产品的独特价值和不同于竞争对手的特点。
它涉及了产品设计、价格定位和营销策略的制定。
在房地产开发项目中，产品定位是指开发商根据市场需求和目标人群的需求，设计一个符合需求的住宅或商用物业，并制定推广和销售策略，使其在市场上获得成功。
如何确定产品定位确定产品定位需要考虑多方面因素，以下是一些主要因素：目标市场确定目标市场是产品定位的第一步。
目标市场是指你想要销售产品的人群。
在房地产开发项目中，可能的目标市场包括家庭用户、年轻白领、老年人、投资家和机构投资者等。
竞争对手了解竞争对手和他们的产品，可以帮助你确定你的产品与他们的产品的区别。
在房地产市场中，你需要了解周边房地产项目的定位和价格，并且根据你的目标市场确定你的竞争对手。
市场需求了解市场需求和趋势是确定产品定位的关键。
在房地产开发项目中，你需要了解消费者对于住宅和商用物业的需求，并确定基于市场需求的最佳产品类型。
价格价格是一个重要的销售策略，决定了你的产品是否能够在市场上成功。
在房地产市场中，价格是一个关键因素，需要根据目标市场的定位和市场需求确立定价策略。
产品特点产品特点是你的产品与竞争对手不同的地方。
在房地产市场中，产品特点可能包括位置、建筑风格和配套设施等。
你需要明确你的产品特点，从而能够更好地推广和销售你的产品。
如何在市场上获得成功在市场上获得成功需要以下几步：市场策略市场策略是一种确定目标市场，并且在这个市场中占据优势的过程。
在房地产市场中，开发商需要确定自己的目标市场，并确立竞争优势，从而能够更好的吸引和留存客户。
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六大举措调 控市场，严 惩哄抬房价
政府金融6 部门合理， 8招调控深
圳房价
拟定4月1日 起征收3%
契税
《关于调整 住房供应结 构稳定住房 价格的意见》
深圳国土房 产局公布享 受优惠政策 的普通住房
价格标准
73 69 2006年
69 73 13471
供应量 销售量 均价 19489
28.1 35.8 2007年1-9月
28.1 35.8 19489
25000 20000 15000 10000 5000 0
从05年至今福田区均价直线上涨， 同时连续三年供求比＜1， 市场需求巨大。
30000
福田区价格走势
0
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
10000 24 16.5
8000
8月
9月
福田区房地产二级市场分析
深圳二级住宅市场历年供求关系及房价走势图
200 150 100
50 0
供应量 销售量 均价
7801 128
164 2004年
164 128 7801
9091273
88 2005年
88 173 9092
13471
福田区小体量、小户型住宅供不应求
11.05%
2007年上半年福田区销售结构
1.85% 0.15% 8.68%
0.31% 18.55%
11.31%
48.10%
福田户均面积全市最小，为63平米， 90平米以下：90平米以上=9：1 70平米以下：70平米以上=7：3
单房 3房 90㎡以上
1房
2房 70㎡以下
？如何在这两者之间寻求平衡点，又或
者是其它的途径解决
本报告需要解决的核心问题：
市场研判
开发方向：项目具有哪些可发展的市场方向？ 市场风险：未来这些发展方向会存在哪些风险？
项目定位
产品规划：如何打造符合市场的需求产品？ 客户分析：我们瞄准中的市场哪拔目标客户？
项目概况
北环
一、项目指标 占地：3449.3㎡ 建筑面积： 45000㎡（办公/公寓约 41500㎡，商业约3500㎡） 土地用途：办公、培训综合楼建筑用地 使用年限：50年（2004～2054年） 容积率：13 覆盖率：＜45％
800 600 400 200
0
5412 557
578 2000年
5531 594
647 2001年
5570 724
961 2002年
5680 812
717 2003年
5980 803
806 2004年
7040 901
712 2005年
15351
18000 16000
14000
9230
பைடு நூலகம்
12000 10000
8000
706
695 2006年
6000
420.5 378
4000 2000 0
2007年1-9
07年全市均价飞速上涨， 同时在1997~2007年7月 总供应面积：6747万平米 总销售面积：6632万平米
供求比≈1，供求矛盾急剧加剧
月
2007年1-9月一手商品住宅销售面积及销售价格
销售面积
均价
19413
37.4
25.7
22
18.7
07年上半年 43.0
46.8
43.7
27.3
25.1
23.1
福田片区租金46.8元/平 米月，全市最高.
上半年全市租赁成交均价 为39.6元/㎡/月，较去年同 期35.4元/㎡/月的均价上升 11.8％。
市场小结
深圳房地产经历了20多年的发展之后，整体供需比已经接近1:1,深圳移 民城市特质充分释放,未来供需矛盾仍然巨大; 福田区土地供应稀缺,连续三年供需比＜1,租售均价位居全市首位,核心 地位不可动摇;
政策分析
2005年初
2005年
2005年底
2006年初
2006年
2006年底
200７年
“旧八条”
住房上调 按揭利率
“新八条”
“关于抑制 房价过快上 涨势头”的 四点要求
七部委《关 于稳定住房 价格工作的
意见》
规定普通住 房标准
个人购房不 足2年即转 手交易，交 全额营业税 开始实施
《关于对房 地产开发经 营企业实行 明码标价、 禁止价格欺 诈的通知》
27350
26291
25000 20000 15000
19554 15277 16572 15528 13686
20540 20604
2007年 2006年
10000
5000
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
从07年 6月份开始，均价连续4个月盘 踞在20000元/平米高位以上。 受其供应结构影响，稍有波动。
90
20000
75
60
14373 14605 13757
45
12657
30 10872 11265
11213
16506
18000 16000 14000 12000
1-9月全市均价起伏较大，8月受 新政影响,成交量下降明显.
15 80.26 59.85 37.02 52.78 51.95 51.94 45.6
广嘉正景田地块开发方向研判
二级市场策划品控中心
有这样一个地方……
城市顶级豪宅片区 2.7平方公里
城市中心区度假村 166平方公顷 城市公园
CBD中心区
11万平米的街道公园
空气污染指数低于闹市区
800米 15分钟漫步 20分钟漫步 10分钟车程
没有距离 20%
稀缺 舒适 高端
居住属性 优势明显
然而，它却是商务属性！！！
架空层 裙楼
4层，架空层，层高4.5米 1-3层，层高4.5米
总层高：99米
1
整体市场分析
—— 宏观·区域·新政
2 项目分析及产品定位
—— 方向· 客户· 产品定位
3
销售价格预测
4
建筑规划相关建议
5
营销初步建议
深圳市房地产二级市场分析
深圳二级住宅市场历年供求关系及房价走势图
供应量 销售量 均价
1200 1000
4房 120㎡以上 5房及以上
2房 70㎡以上 复式
3房 90㎡以下
福田户型特点小体量、小房型供应为主， 适合过渡使用或用于出租，比较容易吸引投资客。
福田租金稳居榜首
单位：元/㎡/月
2007年上半年各区租赁均价示意图
40
30
20
10
0
罗 湖 福 田 南 山 盐田
宝安
龙岗
06年上半年 37.8
40.2
二、现状及局限性 目前为临时停车场，产品的可塑空间无限制。
三、地块横向、竖向分析 建筑退红线要求：东＞6.5米 ，南＞6.5米，西＞8米，北＞8米； 南北×东西约为68米×51米 退红线后：南北×东西约为 53.5米 × 36.5 米 基地面积：53.5*36.5*45％＝1552平米
塔楼
公寓
5-31层，层高约3.0米 标准层面积：1537平米