星河丹堤案例研究共88页文档
惠州星河丹堤_惠州星河丹堤2月
套数
19 23 29 32 34 30
已售
1 1 7 13 13 25
剩余
18 22 22 19 21 5
剩余销售额
存货情况
存货布局
约5.9亿
双拼
春节期间惠 湾片区别墅 成交情况 目前诚意客 户情况
合计
167
60
107
签约统计：项目共认购60套，目前签约16套。
GALAXY REAL ESTATE
存货产品线分析——A组团存货为高单价及总价的大独栋、小 独栋产品居多；联排去货速度较佳
行动难点
存货情况及春节 期间市场情况
存货情况
存货布局 春节期间惠 湾片区别墅 成交情况 目前诚意客 户情况
GALAXY REAL ESTATE
存货产品线分析——B组团由于展示面较差，溪谷小独栋部分 仅售出1套（时总认购）。
行动难点
存货情况及春节 期间市场情况
存货情况
存货布局 春节期间惠 湾片区别墅 成交情况 目前诚意客 户情况
惠州不限购但是限贷，根据以往来访及诚意客户情况分析， 有部分客户由于首付问题，最终没有选择购买丹堤，因此建 议：降低客户进入门槛，最低实现一成首付。
实现形式：由星河旗下担保公司（或成立担保公司）实行 担保，由担保公司按标准银行利率或免息借出另外2成首付 （由于与星河时代同时汇报，此处不再列举担保案例，具体实现案例，见星 河时代方案）。
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存货情况
合生滨海城 翡翠山
存货布局 春节期间惠 湾片区别墅 成交情况 目前诚意客 户情况
皇庭.波西塔诺 光耀城 半岛一号
联排12000元/㎡ 惠阳新城市房地开发有限公 350-470㎡独栋\220-270平米联排\290-350平 双拼15000元/㎡ 独栋 司 米双拼\高层1-5房：58-190㎡ 800-1200万元/栋 高层价格5700元/㎡ 中信地产 联排202-270㎡\少量双拼394㎡
(房地产管理)别墅豪宅室内设计案例分析
深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）设计说明及图片欣赏-设计师富振辉人气：15444 发布时间：2010-09-10图片数：9中华室内设计网[荐]设计师：富振辉作品类别：家装设计深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）设计说明：沉静中隐约涌动，细致、隽永、温馨绵长，沉淀、历史、传奇、风尚、心志。
在平静中意味深长，魅力绵远，人生不仅仅只是活着，生活需要品位与享受，因为用心，所以内外兼顾......本案着重在文化内修及生活品质上打造上乘之作，再现文化内涵渗透与融合，结合现实生活的折中主义设计理念，创造出一种传统时尚与实用并重的文化空间。
试想北美西部的豪放，配以柔美的轻歌慢舞，徜徉在家庭舞会上，是何等的闲庭信步。
装饰手法上以美式殖民地风格为主导思想，适当融合了“波西米亚”的地域元素，华贵柔美，稳重中透着睿智。
地下室以家庭会所功能为主，，阅读，品茗，赏析，健身，生活变得如此精彩。
一层的空间分布功能以会客就餐为主，设计手法上豪气、尊贵，彰显主人的身份，地位，高雅的情操及积极向上的生活态度。
天花及地面的处理尤显突出，再现西部风情。
二层功能布局主要以休息，睡眠，起居为主，经过改造，起居空间变得宽大，变成家庭休闲吧...... 主人房空间宽敞明亮，以米白和暖咖啡色调为主，温馨典雅，空间舒适宽敞、明亮，满足了主人的生活情趣，整个房间设计的豪气、尊贵.....富振辉设计作品:深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）-主卧效果图富振辉设计作品:深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）-休闲厅富振辉设计作品:深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）-后花园效果富振辉设计作品:深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）-影视厅效果图富振辉设计作品:深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）-酒吧区效果图富振辉设计作品:深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）-健身区效果图富振辉设计作品:深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）-前花园效果图富振辉设计作品:深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）-餐厅效果图富振辉设计作品:深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）-星河丹堤客厅效果图。
深圳星河丹堤项目整体定位及物业发展建议2132229531
东
南
盗 亚
版
团 集
350-600万元 250-350万元的供应断层
50-250万元 白领阶层的城市住宅 草根阶层的过渡居所
（数据来源：世联地产数据中心）
50万元以下
99-04年的市场供应
深圳并不缺乏对豪宅的尝试，它们层出不穷地刷新 着富裕阶层的视野
财富 层面 沉稳、有相对稳定的社交 圈、注重礼仪道德、重视 高 其身份和声誉、尊贵奢华 的生活方式 怀旧内敛、道德感强、有 一定的信仰（如宗教信 仰）、喜欢清静和人文气 息浓的地方 思想深刻、有极强的洞察 力、有远见、有较高的声 望、重视自己的社交圈和 生活圈
总价区间（万元）
>500
东
南
盗 亚
版
团 集
独栋供应 177套
300-500
联排别墅 供应373套
此区间的高层供应来自红 树湾和天鹅堡； TOHO供应来自万科城和东 海岸
大平面市场供应1437套
180-250
（数据来源：世联地产数据中心）
地产商们低估了深圳白领成长的速度
总价
富裕阶层Байду номын сангаас顶级豪宅
相当一部分白领阶层 迅速成长，其收入的 增长远远高于主流产 品的增长幅度
25万平米/自身配套少
50%四房以上 （其中26%TH） 带状主景观轴,中式风格商业 街 中式+现代+院落 AAA
必须回答的3个问题
Q1——房地产市场快速健康发展
外部因素
Q2——本项目将与万科系产生竞争关系
东
南
盗 亚
版
团 集
内部因素
Q3：继星河国际之后，星河地产将迈向怎 样的品牌高度？
05年后星河提速
高端住区规划与设计_深圳星河丹堤案例研究
住宅特集.. SPECIAL COLLECTION OF HOUSING高端住区规划与设计—深圳星河丹堤案例研究陈方摘要/在政府住房供给政策调整及居民日益提高的使用要求的背景下，高端住区开始面向更宽的市场面，从而在规划设计中体现出一些新的特点与趋势。
以星河丹堤为案例，从产品分布、规划布局、自然生态、交通组织及自由住宅功能等诸方面进行分析并归纳总结，具有一定的现实意义。
关键词/政府住房新政策高端住区规划设计深圳星河丹堤..1 新政与高端住区的背景研究自去年初国家采取一系列控制房价的住房新政策(以下简称“新政)以来，高端住宅面临着来自市场、政府及公众等方面的挑战和压力，这种压力继而转化为对设计层面的更高要求。
国外或其他地区住房供应采用政府及商业市场双轨供应，新政涉及的领域更多的是集中在政府津贴房，如香港、新加坡等与大陆类似人口及文化背景地区，均采用了公屋政策，用以平衡住房市场的高价格。
而住房市场则成长为高端物业领域，其高昂的地价也从侧面补贴了公共用地的优惠土地成本。
新政的目标是希望居者有其屋，同时鼓励更多的人进入中产阶层。
目前，高端住区虽然处于浪尖，但却有品质高端化的趋势，量减而质升，对高端产品规划设计提出了更高的要求。
面对新政，开发商往往采用以下方法来应对：充分升值30%的合法高端领域，灵活转换70%的低端物业，认真研究低端物业的市场特征。
..2 高端社区规划设计的几种发展趋势—深圳星河丹堤案例研究中国经济的持续快速成长，新贵不断涌现的同时，作为基础的中产阶层正在扩大，其居住需求远远超越了新政的面积上限。
原来仅仅面向富人的高端产品将面向这个新兴阶层。
高端产品已初步呈现多元化的趋势，别墅的外延不断扩大，出现了多种House复合形态。
星河丹堤项目属于高低层复合型高档山水社区(图1)，区内有独栋别墅Villa House、联排别墅TownHouse、空中别墅Loft House、台府别墅Terrace House等。
星河丹堤工程CI形象实施方案 (3)
星河丹堤工程CI形象实施方案星河丹堤工程于2005年5月签订承建合同，并于2005年10月中旬开始生活区、办公区及现场的临建建设，根据中建总公司《企业形象视觉识别规范手册》（施工现场分册）的要求标准及中建总公司2004年3月颁发的《关于视觉识别规范施工现场分册增加、调整内容的通知》要求，星河丹堤项目工程的CI形象将根据新标准进行策划和实施。
一、星河丹堤项目CI形象方案编制依据中国建筑工程总公司印制的《企业形象视觉识别规范手册》（施工现场分册）。
中国建筑工程总公司办公厅文件“关于印发《中建总公司施工现场CI达标细则》（试行）”的通知深建施[1998]41号关于印发《深圳市建设工程现场文明施工管理办法》和《深圳市建设工程现场文明施工检查评定标准》（暂行）的通知建筑施工安全检查标准JGJ 59-99星河丹堤施工现场平面布置图中建办公字[2000]21号《关于修改〈中建总公司企业形象视觉识别规范手册施工现场分册〉部分内容的通知》中建总公司2004年3月颁发的《关于视觉识别规范施工现场分册增加、调整内容的通知》”。
二、工程概况星河丹堤工程由丰泽湖房地产开发有限公司投资兴建，工程毗邻深圳市梅林关口，属特区内用地，规划用地300多亩，总建筑面积约36万平方米，我司承建约18万平方米。
包括B、D、F三个区，B区为6栋6-11层住宅，D 区为27栋别墅及住宅楼，F区为11栋28-32层高层住宅楼。
三、文明施工与CI形象的目的与目标1、目的星河丹堤工程占地范围大，规模也较为宏大，建筑物种类繁多，分别墅区、多层住宅区、小高层住宅区及高层住宅区。
工程位于深圳市的关口地段，是进出梅林关的必经之地，创造良好的施工形象不仅可使业主和顾客满意，而且可增强中建及中建保华建筑有限责任公司深圳分公司的市场知名度，取得良好的社会影响力。
故制定本方案，力求通过一流的现场文明施工管理、规范鲜明有创新的中建CI形象，在深圳市窗口地段建造一流的花园式文明工地。
有关光污染的案例
有关光污染的案例一业主以太阳能热水器造成“光污染”为由向邻居索赔2.87万元晶报讯（记者吴欣）星河丹堤业主黄先生认为，邻居在房顶安装太阳能热水器，导致阳光大量反射到自己家中，使人头晕目眩，身心烦躁，为此，他以“光污染”为由，将邻居一家和物业管理公司告上法庭，索赔2.87万元。
昨日，这起邻里纠纷在深圳市中级人民法院二审开庭。
太阳能热水器造成“光污染”？2007年9月入伙星河丹堤的黄先生称，他装修新居时发现了一个意外的情况：从2008年8月以来，和自己相邻的陈先生家楼顶安装了太阳能热水器，照射到太阳能设备上的阳光大量反射到了自家一至三楼房间内，使人头晕目眩，身心烦躁。
黄先生和邻居陈先生一家进行了多次交涉，也向管理处多次投诉，但问题一直没有得到解决。
黄先生认为，邻居陈先生安装太阳能热水器造成了“光污染”，而物业公司也放任了对方的行为。
为此，他将陈先生和物业公司告上法庭，请求法院判令拆除陈先生家楼顶太阳能设备，同时赔偿其损失2.87万元。
“光污染”无标准可言？一审开庭时，陈先生称，他们所安装的太阳能设备不仅是合法产品，还是利用绿色能源的合法行为。
何况黄先生称“头晕目眩”完全是自身判断，不能证明与太阳能热水器反射有关。
物业公司则认为，其在当事方发生纠纷时已做了大量协调工作，没有任何过错，不应承担责任。
因为涉及“光污染”问题，也给法院出了一道难题。
宝安法院认为，此案争议焦点是“陈先生家安装使用的太阳能热水器是否造成光污染？是否影响到了黄先生家？”为此，在去年10月，宝安法院特意向宝安区环保局发函咨询“光污染”标准。
区环保局复函称：“目前国家尚无专项反射光造成环境污染的相关标准，建议可参考《环境标志产品技术要求——家用太阳能热水系统》”。
同年11月5日下午3时30分许，宝安法院又组织当事各方到现场勘察，但勘察时未见明显的反射。
业主索赔一审败诉法院认为，陈先生家的热水器玻璃真空管可能存在反光现象，但目前我国法律没有有关光污染的规定，陈先生安装使用的太阳能造成的反射光是否达到光污染标准，由于没有法律依据而无法定论。
23年星河案例标杆案例与优秀案例
23年星河案例标杆案例与优秀案例23年星河案例标杆案例与优秀案例如下：标杆案例：星河WORLD科创城星河WORLD科创城是一个集产业、商业、城市、生态、文化于一体的科创产业园区。
这个案例中，星河提供全生命周期的服务，打造全要素的产业生态圈，提供“一站式”的产业加速服务，有效解决初创企业需求，助力创新企业发展。
首先，星河提供一站式产业综合服务商的定位，打造全产业链条，提供全要素的产业生态圈，包括政策、资金、人才、知识产权、产学研、市场等配套服务。
这种全方位的服务体系，帮助企业降低了初创的风险，提升了创新能力。
其次，星河采取前店后厂模式，创新构建了产业新生态，实现人才、产业、创新平台等核心资源的有效链接与配置，帮助企业找到可持续的盈利模式和发展路径。
这种模式极大地提升了企业的效率和创新能力，为园区内的企业提供了强大的支持。
再次，星河以创新服务平台为抓手，为企业提供全周期的成长服务。
这里包括初创孵化、成长加速、产业配套、资源整合、产业大数据等一系列服务内容，有效地帮助企业解决在初创期遇到的各项问题，促进企业的发展。
优秀案例：星河WORLD科创城的入驻企业之一——XX科技有限公司在星河WORLD科创城，有一家名为XX科技有限公司的企业，该公司主要提供人工智能解决方案和服务。
他们在星河提供的全方位服务下，成功地推动了企业的发展，并取得了显著的成果。
首先，星河为其提供了资金支持和知识产权保护等服务，帮助XX科技解决了初创期的资金和知识产权问题，为其发展提供了坚实的基础。
其次，星河为其提供了产学研合作平台，帮助XX科技与高校和研究机构建立了紧密的合作关系，为其技术创新提供了强大的支持。
最后，星河为其提供了市场推广和品牌建设等服务，帮助XX科技在市场中建立了良好的形象和口碑，为其发展提供了强大的推动力。
综上所述，星河案例无论是从整体运营模式，还是从具体的服务内容来看，都展现出了其优秀的标杆作用。
同时，XX科技有限公司的成功案例也证明了星河对其入驻企业的巨大帮助和支持。
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第二部分：策略推导
一、核心卖点输理 二、豪宅客户购房特征 三、策略方向推导
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第二部分：策略推导
一、核心卖点输理
（FAB分析） F（Features/fact）: 项目本身的特性/属性 A（Advantages） ：相对于竞争对手项目的优势 B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值
叠TH区：160套
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
三、关键节点——时间紧迫，储客时间 短
4.28AC区开售
3月
4月
5月
6月
8月中下旬B
区公开销售
7月
8月
3.28销售中心到位 3.28启动区到
4.1销售中心开放
6月中A、C区样板房开放
7月底B1 样板房开放
8月底B6 样板房开 放
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
四、项目目标
短期目标：
4月28日一期（A、C区）公开发售，开盘月实现50%， 约100套； （合同约定）
06年12月实现12亿销售额(AC区100%、B区部分销售)。
长期目标：
树立“星河丹堤”强势品牌， 建立丹堤大盘影响力。
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
目标分解
项目品牌
大盘影响力
开盘火暴、持续旺销
20110114_深圳_星河丹堤案例研究
2006.5
TH\独栋
2006.1
TH\独栋
本报告是严格保密的。
二期启动
通过叠加TH专利明星产品，及精细化打造， 通过叠加TH专利明星产品，及精细化打造，成功 TH专利明星产品 实现项目价值的持续提升，与叠加产品的溢价 实现项目价值的持续提升，
类坡地规划 类坡地规划：最大化的 利用资源，提升项目价值； 产品创新户型：产品发 力，合府、冠邸、阔庭、 厢庭、跃庭等产品 2006.5.21申报国家专， 管道木 下水管道 栅栏 精心布置 以专利发布会形式，正式 向市场推出项目的产品特 合府、冠邸、阔庭、厢庭、跃庭产品专利 点，制造稀缺性，提升物 业附加值； 产品精细化：材料和做 工，带来产品附加值。
地块背景
总用地面积 20万平（300亩） 36万平米 1.8 独栋、TH、高层 9万平米原生湖、 13万平郊野公园
银 湖 山 郊 野 公 园
总建筑面积 容积率 物业形态 资源优势
取地背景
区域形象感知较低； 地块旁的丰泽湖山庄档次较低， 定义为“平民住宅”； 丰泽湖业主事件，人文价值也 较低，市场影响较差； 临快速干道； 没有生活配套；
世联地产 华北策略资源中心
深圳星河丹堤案例研究
•项目概况 项目概况 •开发策略 开发策略 •产品分析 产品分析 •营销推广 营销推广 •项目总结 项目总结
本报告是严格保密的。
•项目概况 项目概况 •开发策略 开发策略 •产品分析 产品分析 •营销推广 营销推广 •项目总结 项目总结
本报告是严格保密的。
武汉大学深圳外国语学校入驻丹堤 三家著名品牌——华润万家、丹桂轩、中航健身会的代表出席宴会 并与星河正式签约，标志着三大品牌正式入驻星河丹堤。
时间 2008.1. 12 2008.32008.7 星河丹堤三期成绩 E区开盘实收均价 同期市场情况 豪宅项目开盘销售率均 在15%以下 多个项目销售停滞，最 多每周成交0-3套，
深圳别墅的案例的研究之外立面户型篇的报告PPT
案例：深圳万科堂樾
总占地约66万平米，建面约40万平米，容积率仅0.6，是达千亩规模的别墅社 区，产品涵盖独栋别墅、双拼别墅，联排别墅、高层。位于深圳城市发展的中 轴线上，距福田CBD仅27公里。项目方圆一公里以内，有13个湖泊水库、14 座山岭、9座岛屿环绕 ，原生自然非常丰富。
9
东莞万科堂樾。
10
【凌湖大宅】仅6栋，入户2层通高，客厅入户开间6米，进深12 米；层高3.3米，为住宅舒适尺度，不超过3.6米，入户大堂为两 层通高，高度为6.6米，坡屋顶高度约7米；私家亲水码头，5进入 厅，主佣分道；采用5+1全套房设计；拥有双车位设计，地库用绿 化带隔开；前庭后院露台齐全。 五进大宅：门厅、入户更衣区、挑高客厅、入户玄关、过廊。
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双拼别墅标准组团—立面与剖面
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双拼别墅 320㎡
露台
入户层全部为主人房，能够满足主人休息的私密性。并附加书房、衣帽间和海景 大浴室。入口有“玄关”空间，穿过“玄关”后围绕楼梯间有一个通向室外的内庭 院，增加了采光同时提供了室内外的交融机会。但入户后要下楼梯才能进入客厅， 行动起居较为不便。 入户下一层全部为客厅、餐厅，起居活动空间宽敞。客厅外的露台提供了足够大 的场地供住户室外活动使用，露台的进深为4米，宽为7.5米。 次卧全部位于入户下二层，家人生活不受干扰，同时与泳池接近，便于享受生活。
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富茂威尼斯湾Lb2户型3室2厅3卫1厨 159㎡
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29
富茂威尼斯湾B1户型图4室4厅4卫1厨 265 ㎡
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富茂威尼斯湾A2-1户型图4室2厅4卫1厨 200㎡ 前厅后院多
赠送，实用性高
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案例：深圳十二橡树庄园
十二橡树庄园位于龙岗区坂田街道，占地面积13.71 万㎡ ，建筑面积约 15万㎡ ，双拼、TH、叠拼面积在168-300㎡ （主力面积为200-250 ㎡ ）。容积率1.12，绿化率30%，覆盖率30%。小别墅面积180-200 ㎡ ， 均价2.7万左右，深圳比较少见的双地铁口别墅物业。
现代高品质小区绿化施工探析——以深圳星河丹堤为例
现代高品质小区绿化施工探析——以深圳星河丹堤为例作者：吴伟嘉来源：《现代园艺·下半月园林版》 2016年第6期吴伟嘉（深圳市铁汉生态环境股份有限公司，广东深圳518040）摘要院以深圳星河丹堤为例，对其项目小区绿化施工进行了探讨。
关键词院小区绿化；施工；乔木栽植；水景；园路在社会经济不断发展，物质生活水平不断提高的同时，人们对居住环境和居住品质的要求越来越高，仅仅以高档住区自居的项目，已不再是人们购房选择判断的单一依据。
日趋理性的消费者更加注重实际居住的高品质体验，希望通过舒适的居住空间缓解压力，获得身心的愉悦。
让建筑最大限度地融入自然，让建筑空间与生态资源完美地结合自然，这就是对深圳·星河丹堤项目的评价。
星河丹堤凭借其得天独厚的原生态湖山资源及优越的地理位置，受到地产界和各界人士的密切关注，成为2006 年深圳地产市场的焦点，打造成为现代高品质小区。
1 项目概况项目位于彩田路北端、银湖西的山湖林海之中，首期环湖开发14 栋独立别墅和400 多套联排别墅，建筑面积273，486m2，占地面积61，937m2，是深圳面对中高产阶层的又一大型、低密度、低容积率的高档社区。
和传统的TOWNHOUSE相比，星河丹堤在强调私密性的前提下，很注重空间的营造。
项目的前后庭院、跃式客厅和2层架空地下室等设计，为业主提供了高附加值的第一生活居所。
深圳·星河丹堤是深圳美誉度最高的楼盘之一，产品品质也代表了深圳目前最高级别的地产项目。
2 小区主景树种的选择及其特点分析2.1 加拿利海枣加拿利海枣富有热带风韵，其树形优美舒展，茎干胸径常达50cm以上，具紧密排列的扁菱形叶痕而较为平整。
叶绿壮旺，羽片坚韧，树形张开呈半圆形，远观如同撑开了的罗伞，富有热带风情。
无论行列种植或丛植，都有较好的观赏效果，点缀着整个小区。
2.2 香樟香樟树种枝叶茂密、冠大荫浓、树姿雄伟，能吸烟滞尘、涵养水源、固土防沙和美化环境，是城市绿化的优良树种，广泛用于庭荫树、行道树、防护林及风景林。
星河丹堤_——官邸诞生纪：深圳风火出品经典策划·推广方案_百度文库...
丹堤的产品属性及目标客群决定了丹堤的 核心诉求：
“地位”
以及地位上所塑造的生活态度： 以及地位上所塑造的生活态度：
“ 掌控资本后的生活态度 ”
星河丹堤是 ——“银湖山
官邸” 城市别墅 CEO官邸” 官邸
掌控资本后的生活态度” 它意味着 —— “掌控资本后的生活态度”
这是……
2006年2月9日, 香榭里丹桂轩, 星河、世联、风火三方最高领导层全部出席， 一次关乎“丹堤革命”是否成功的决定性会议， 明确了星河丹堤的今后的推广方向和创作路线.
形象攻略—视觉定调
再是…… 确定了大的推广方向和调性之后， 我们开始艰苦的视觉创作过程， 我们希望突破传统的豪宅视觉， 我们尝试无数的颜色可能…… 最终红色成为丹堤的主色调， 最终被无数同行模仿推崇， 最终“正统之红”，永远象征了官邸。
VI延展
VI延展
VI延展
地块西北面水
地块南面（入口）
资源：地块拥有湖水自然景观及一定的山景资源； 配套：已有山湖林海一二期的社区配套，除教育配套完善外其它生活配套较差。
值得思考的问题3 值得思考的问题
作为开发商星河地产，虽在前期开发了星河明 居、雅居 、星河国际等项目，在市场上具备 一定的知名度，但与中海、招商不同的是星河 并不具备豪宅开发经验。
8
大攻略：
豪宅客户聚餐攻略 积分攻略 大师攻略 现场攻略 产品攻略 媒体攻略
其实……
众所周知的是，丹堤媒体投放的密度之大， 众所不知的是， 每一次投放，背后的辛酸……
报版提案未全过程
2006.3.29提案
01 案例(旋挖桩施工过程中遇到的困难及相应处理措施)
一、问题描述：广州星河丹堤花城项目的基础形式为灌注桩基础，成孔方式采用旋挖机旋挖钻成孔。
旋挖钻成孔是利用带有斗式钻头的转杆旋转及自身的自重，将切削的土削刮入斗筒内，提升斗筒至孔外，借助斗筒的特殊机构弃土，重复上述过程即形成桩孔。
用这种方式成孔可以用套筒护壁，也可用泥浆护壁，当泥浆无循环时，称“静泥浆”。
如土质很好，可以自立，则也可不用护壁措施成孔。
本项目大多数孔为干作业成孔。
在施工过程及检测阶段出现以下常见问题：1、成孔时，遇较厚淤泥层（层厚大于3m~4m）时，在旋挖机钻进的过程中易发生塌孔，导致无法继续钻进；2、成孔时，遇含存在较大块石（块石尺寸大于300mm）的填土填石层时，在旋挖机钻进的过程中易发生塌孔或卡钻，导致无法继续钻进；3、桩基检测时，部分桩靠近底部的桩身段（距桩底约1m处）发现松散混凝土骨料，混凝土变质，出现断桩的情况，被判定为三类桩，需补桩替换或桩身补强。
二、原因分析：1、成孔困难的主要原因原因在两个方面：一是现场施工区局部为原水库库底，此部位淤泥层较厚，旋挖桩成孔为干作业施工，孔内无抵抗淤泥向内的压力作用力，故导致塌孔；二是现场施工区局部为原采石场的填石区，填入块石尺寸较大，出现块石卡住钻头无法钻进的问题，及钻头带动块石扰动周边土体发生塌孔的问题。
2、成桩过程出现桩身下段断桩的原因浇筑混凝土时，首批灌注的混凝土较少，不能埋住灌注混凝土的导管底部。
因有地下水的存在，在第二批混凝土灌注时，石粒下沉，水泥浆受地下水的稀释与石粒脱离漂浮，混凝土变质，从而形成断桩。
三、改进措施和建议：1、对成孔困难的处理措施在基本明确原因的基础上，邀请了两位岩土专业的专家在现场项目部进行了讨论，结合工程施工进度、成本及场地条件对如何处理两类成孔困难问题达成统一意见。
对遇到淤泥层较厚成孔困难的情况采用泥浆护壁平衡淤泥对孔内压力，防止塌孔的措施；对填石区成孔困难的情况改变成孔方式，将旋挖成孔改为冲孔成孔。
例(地下室水浮力的降低过程及对成本的影响)
一、问题描述：广州星河丹堤花城一期项目的C1区为多层洋房建筑，建在场地南侧第四阶大平台上，有一层地下室。
C1区北侧与第三大台阶边坡邻近，若按地勘报告“采用建筑物±0.00m的标高考虑”抗浮水位进行设计，则需要增加抗浮措施，如抗浮锚杆、配重等，且底板及外墙的配筋及截面也需满足承载水头作用力的要求。
但从场地条件判断，此处按如此高的抗浮水位进行设计不符合实际情况，会造成较大工程浪费及工期延长。
故如何降低设计抗浮水位是一个关键的问题。
二、设计抗浮水位降低的沟通过程及解决措施：设计抗浮水位的取值依据为广东省院勘察所提交的本项目详勘报告，首先我们就此事向广东省院勘察所发函提出应按本场地的实际情况提供合理的设计抗浮水位取值。
函件的内容列出了我们对C1区可降低抗浮水位的一些看法：1、C1区的场地剖面示意图如图一：图一：C1区B2区剖面图关系图2、原勘察报告中，在此台阶尚未形成时（缓坡状），稳定水位在场地标高以下5~8米，现已形成约8~10米高差的陡坡，水位应更低。
另外，此位置已接近山顶，汇水面积有限，且场地东高西底已有良好的地表水排水条件，降雨后对地下水的补充量有限。
3、根据广东省标准《建筑地基基础设计规范》(DBJ 15-31-2003)，5.1.4条的条文说明：“如果岩土工程勘察报告中没有提供地下水的最高水位时，地下水设防水位可取建筑物的室外地坪标高。
”本勘察报告提出的抗浮水位要求，比规范的上限还苛刻。
4、列举了勘察设计规范中对勘察工作的一些要求，及相关论文对地下水浮力取值的探讨。
故我们建议勘察单位针对C1区，根据实际场地情况单独提出合理抗浮水位，以降低无效成本。
在组织了勘察所总工及设计师于现场实地考察，及多次沟通后，勘察所出具了一份“工程项目勘察通知书”，内容如下：1、根据现场地质、地形情况，建议抗浮设计水位标高按照地下室顶板标高取值；2、当设计采用能有效降低地下水位的导、排水措施时，抗浮设计水位标高可适当降低。
4p销售模式
回归根本，淡市突围——4P营销模式在当前市场形势的应用当前的楼市，既是迷茫期，更是敏感期。
在刚过去的一年，楼市由顶峰逐渐陷入低谷。
但研究发现，除了万科等少数领导品牌外，绝大多数房企都还一直停留在盲目等待政府“救市”的迷途之中。
而如果不能突破当前的淡市瓶颈，楼市必将陷入一个更为惨烈的下行通道。
所以，改变经营观念特别是营销理念，就成了房企突围“自救”的必然之路。
决策认为，就目前而言，回归根本，以满足市场需求为目标的4P营销反而能更好的打破当前楼市的低迷与僵持。
一、房地产4P营销的“七种武器”4P理论重视产品导向而非消费者导向，以满足市场需求为目标。
也就是说，一次成功和完整的市场营销活动，意味着以适当的产品(Product)、适当的价格(Price)、适当的渠道(Place)和适当的促销手段(Promotion)，将适当的产品和服务投放到特定市场的行为。
而从房地产的营销功能看，4P营销可以提供如下七大途径。
1. 价值点梳理（Product ）；2. 展示包装（Product ）；3. 推广（Place ）；4. 渠道（Place ）；5. 活动（活动促销）6. 销售团队管理（管理促销）7. 促销（包括价格在内的促销）1、价值点梳理（product）根据推广阶段和宣传重点，不同阶段都要进行价值点梳理，以便契合阶段宣传主题和配合销售。
但任何价值梳理，都要经过寻找项目优势、比较项目优势、帅选项目优势、提炼项目优势四大步骤。
而在价值梳理的过程中，FAB理论将是重要的实用工具。
链接：F （Features/fact）：项目本身的特点/属性A （Advantages）：相对于竞争对手项目的优势B （Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值案例：金地梅陇镇上升期，梅陇镇项目的主打形象主要是展示宣扬精神主张，形象的提升对销售起到关键性作用。
项目定位突出在演绎个性、时尚、出位的项目形象，迅速引起市场最广泛关注度，建立项目独特形象的张力。
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11、用道德的示范来造就一个人，无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克