从房地产发展来看使用新工艺施工的必然性

从房地产发展来看使用新工艺施工的必然性

在房地产市场中，随着GDP的变化，房地产商业模式总体看是朝着两个方向发展，具体说有三种模式。

在房地产公司的三种发展模式化中，第一种是最初级的，叫地主加工头模式。在中国，如果你仔细了解一些房地产公司的历史，会发现这种类型的相当多，以前都是施工单位。为什么说他们是地主呢？因为他们对地看得特别重要，认为有地就能赚钱。为什么是工头呢？因为施工能力比较强，建筑过程中会省材料、省成本，工程管理比较好，成本控制得也比较好，但如果走到另一个极端就会变成偷工减料。市场上就曾出现过这样的事，有些公司用的钢筋都比别人细一点，能拔掉一根就拔掉一根。这种模式还创造了“纵向一体化”的做法。它买地是自己家人或关联公司的途径，建筑材料是自己家采购的，设计也是自己家人担纲的，施工更是自己家操办，卖楼的是自己家，最后管这房子的也是自己家，自己家的关联企业在中间每一层都吃掉一道利润。这种商业模式像是从毛巾里拧水，拧出一点算一点。这就是规模成本的竞争，所以这种模式的企业地越买越多，施工过程中关联交易越来越多，成本控制越来越来严格，同时越来越来过分，最后形成这些企业的基本文化和做事特征。相当于其他企业，他们有时也具有竞争力，那是地区人均GTP刚刚过一两千美元的时候，房荒、住房饥渴爆发的时期，但往后就不好说，这是通常的规律。

目前中国的一线城市、准一线城市、沿海发达地区主要二线城市以及省会城市的人均GDP都已经超过两千美元。按照这个标准和理论

再中国的房地产行业的发展过程中，中国的大部分城市都已经迈过了第一阶段。第一种模式的商业形式都将被淘汰。

第二种模式叫厂长加资本家模式，这种模式也处在下游做的方向上，刚才所说的那些公司如果再努力一点，理性一点，就会提升和演化成这种模式，在中国最典型的就是万科。它比前面的那种地主加工头的模式更理性、更负责任，买地和制造过程更更专业化。它不是用最简单收工作坊的工头方式思维，而是采取工厂化思维，就是把住宅当成一个工业化产品，加以标准化，提高它的质量，合理控制成本，扩大规模。

八年前万科提出住宅产业化，万科那时已经请了日本专家，一直在帮它们用工业化的方法做住宅。所以现在万科的阳台，整体看越来越像日本的，做得很精细；墙体都一样，灯柱也都差不多；外挂的阳台，找水泥厂整体浇筑，做的很精致，比农民工慢慢砌的好很多。万科在建筑施工工艺和新墙体材料的使用也都采用了工业化的方式；采用工厂设计制作完成的铝合金模板体系，大大的提高了墙面的垂平度，减少了很多传统工艺施工的工序，大大的提高了建筑的质量。采用新的新型墙体材料，在工厂里面进行标准化的设计、配模、生产制作完成后运输到工地安装，这样提高了住宅的标准化，解决了墙体的开裂等常见质量问题。

厂长加资本家模式，目前带来的矛盾就是它的成本比非住宅产业化公司大概要多200元1平，它在节能环保方面有正向促进，同时也有成本压力。它在木材使用损耗上要较少很多。现在绿色和平组织天

天在中国盯着万科查，因为它是全球最大的住宅公司，工地上用木材最多，有相当多的木材来自非洲，砍完后做成模板。住宅产业化后，用工厂化的铝合金模板系统代替木模，这样就可以大大节能。快速建住宅的过程要追求速度，而你越做得精细、低碳、节能、环保，时间上花得也就越长，而工厂化方式在规模上会有优势，另外质量上也不错，这是竞争优势。现在很多地方政府要快速建保障房，他们就找万科代建。

目前中国的大多数城市都已经到了房地产发展的第二阶段，市场和发展基础到了新的阶段，那么我们房地产商采用的商业模式也应该与之相适应，这样您才能生存和发展。这就需要发展商和建筑商采用新的工厂化模式来改进住址建设的新的工艺工法，才能提高住宅的建设速度和提高住宅的建设质量，同时才能适应新的环保要求和新形势下人力资源变革的需要。

因为现在在中国只有极少数城市达到第三阶段，这里我就不在详细叙述。下面我就重点介绍为满足第二阶段住宅开发建设需要的一种新施工工艺和一种新型墙体材料。

成都正安金属结构有限公司就是基于万科住宅工业化发展于2013年发起成立的专业开发、设计、制作、拼装劳务为一体的建筑铝合金模板早拆系统的公司，是成都万科的建筑工业化这略合作伙伴。成立至今已经为成都万科开发、设计、制作和拼装施工完成近40栋高层建筑及跃层高端住宅的建筑铝合金模板早拆系统。下面就详细为您介绍正安铝合金模板系统的设计、制作工艺流程。

一、正安铝合金模板的优点

1．施工周期短：铝合金建筑模板系统为快拆模系统，一套模板正常施工可达到四、五天一层，大大节约承建单位的管理成本（目前澳门在建的项目-TN27 公屋施工可达三天一层）。

2．重复使用次数多，平均使用成本低：铝合金建筑铝模板系统采用整体挤压形成的铝合金型材做原材（6063-T6 或 6061-T6），一套模板规范施工可翻转使用 300-500 次以上，平均使用成本低。

3．施工方便、效率高：铝合金建筑模板系统组装简单、方便，平均重量 35KG/m2，完全由人工拼装，不需要任何机械设备的协助（工人施工通常只需要一把扳手或小铁锤，方便快捷），熟练的安装工人每人每天可安装 20-30 平方米（与木模对比：铝模安装工人只需要木模安装工人的 70-80%，而且不需要技术工人，只需安装前对施工人员进行简单的培训即可）。

4．稳定性好、承载力高：铝合金建筑模板系统全部部位都采用铝合金板组装而成，系统拼装完成后，形成一个整体框架，稳定性十分好；承载力可达到每平方米 60KN。

5．应用范围广：铝合金建筑模板适合墙体、水平楼板、柱子、梁、楼梯、窗台、飘板等位置的使用。

6．拆模后混凝土表面效果：铝合金建筑模板拆模后，混凝土表面质量平整光洁，基本上可达到饰面及清水混凝土的要求，无需进行批荡，可节省批荡费用。

7．现场无施工垃圾：铝合金建筑模板系统全部配件均可重复使用，施工拆模后，现场无任何垃圾，施工环境安全、干净、整洁。 8．标准、通用性强：铝合金建筑模板规格多，可根据项目采用不同规格板材拼装；使用过的模板改建新的建筑物时，只需更换 20-30%左右的非标准板，可降低费用。

9．回收价值高：铝合金建筑模板报废后，当废料处理残值高，均摊成本优势明显（每平方米的回收价大概在 400 元左右）。

10．低碳减排：铝合金建筑模板系统所有材料均为可在生材料，符合国家对建筑项目节能、环保、低碳、减排的规定。很多发达国家都已经规定建筑项目不准在使用木模板，需使用可在生材料的模板。 11．支撑系统方便：传统施工方法中楼板、平台等模板施工技术普遍采用滿堂支架，费工费料。而铝模板支模现场的支撑杆相对少（采用独立支撑间距 1200mm 一支），操作空间大，人员通行、材料搬运畅通，现场易管理。

二、正安铝合金模板的服务流程

1、项目预评估

在工程的准备阶段，正安铝模的销售和技术人员组成的服务团队即与施工单位做直接的交流与沟通。在收到客户的建筑图和结构图后，根据工程的实际情况，免费为客户提供该工程的技术可行性分析和商业评估报告。帮助客户确定从技术到成本均为最佳的施工方案。

2、施工方案和产品设计

正安铝模的销售人员与客户签订合同，获得客户 5%的材料预付款后，正安铝模的专业设计人员将为客户绘制出模板排布图，请客户确认并获得客户的 25%的预付款。根据模板排布图、模板安装图和详细的材料清单采购生产加工，并给用户详细的模板安装指南等技术文件。

3、总体试装

在全套模板系统完成设计和生产后，将在工厂进行 100%的总体试装，并邀请客户组织现场检验，任何可能出现的问题，均在第一时间修正。包装发运前，将对模板系统的每个部件进行分组编码，并登记详细的包装发运清单，以便将来在施工现场快速地核对安装。

4、技术服务

模板发运施工现场后，头三层将为客户免费提供一名专业的技术人员驻工地，指导安装施工，并及时与客户沟通解决现场因各种突发原因出现的意外事件。如果施工现场不在成都，则客户需提供相关技术人员差旅费用。

5、零配件的供应

一旦用户采用了正安建筑铝合金早拆模系统，正安铝模将为用户提供持续不断的后续服务，包括但不仅限于施工现场丢失损坏的模板和配件，均会得到第一时间的增补，以免施工因此间断而影响工期。

6、模板回购

使用正安铝模建筑铝合金早拆模系统可能出现两类情形，需要回收模板。根据不同工程，大约有 10%-30%的异型模板，在整个工程完成

后，对用户已经失去了使用价值。另外一类是多次使用后的旧模板，用户想以旧换新。无论上述那种其个性，正安铝模将与用户协商，提供双方均觉得合适的回购方案。

7、合作方式

用户可以选择购买、租赁或工程承包的任何一种方式与正安铝模合作。如客户选择由正安铝模提供工程承包服务，我们将提供一个由项目经理、产品设计工程师、安装工程师和数量工人组成的项目组来负责施工，以包装施工安全和效率。

成都众安环保科技有限公司是在成都正安金属结构有限公司成为万科住宅工业化战略合作伙伴的基础上，为了能让住宅工业成果更深入这个基本点的为基础成立一家专业开发生产石膏砌块新型内墙轻质隔墙材料的公司，下面就公司开发生产的石膏砌块做如下介绍。

公司基本情况：

1、公司规模:公司占地30亩，拥有两座标准化厂房；有一座标准化的烘干设备，日烘干能力达到700平方米；拥有3条自动化生产线，年生产能力达到80万平方米。

2、投资：公司总投资1000万元，注册资本300万元。

3、研发能力：公司拥有10人的设计研发团队。

4、员工队伍：公司拥有50人的熟练生产操作工人，200人的熟练安装工人队伍。

5、项目能力：可以同时供应5个项目的产品，同时安装施工。

产品执行标准：

1、产品执行标准：JC/T698-2010 GB6566-2010

2、产品检验标准：GBT2542-2012

3、原材材料执行标准：GBT9778-2008

4、产品砌筑标准：GJ201-2010

产品工艺原理：

(CaSO4?1/2H2O+H20)___CaSO4?2H2O

产品生产工艺流程:

水+石膏粉（CaSO4?1/2H2O+H20）——计量——涂模——混合搅拌——注浆——刮浆——凝固——脱模——烘干（晾晒）——码垛产品系列：

1、普通石膏砌块：90、100、120、160、200、240

2、防潮石膏切块：100、120、160、200

3、异型转接石膏砌块（根据项目设计）

4、水电专用石膏砌块（根据项目设计）

产品特性：

1、安全:主要是指其耐火性好。

2、舒适:是指它的"呼吸功能"和"暖性"。

3、快速:是指石膏砌块的施工速度快、效率高。

4、环保:是指石膏砌块在原料、生产、施工、使用、废弃物回收上均不污染环境。

1) 生产能耗低。 2)不含甲醛、放射性元素等有害物体。3)可循环再利用:石膏砌块配方中只有石膏和水，废弃的石膏砌块经破碎、

再煅烧后又可作为生产石膏建材的原料。4)以工业生产排放出来的工业副产二水石膏为原料生产的石膏砌块，属于环保利废。

5、保健:

1)石膏砌块的水汽渗透性和 PH值，与人皮肤的化学-物理性质惊人的相似，被称为"可近皮肤"的建材。石膏也是绝佳的美容面膜材料。2)无放射性。她的固有辐射低于地壳表面物质，特别是脱硫石膏经过过滤脱水更加纯净，凸显出对健康的有益性。3)石膏砌块的 PH 值在5-7，墙体表面不存水，可大大抑制霉菌的滋长。

6、不易开裂 : 水泥及各种硅酸盐基材料的水化产物以胶体为主，在外界温度变化时易于产生胀缩，水化期通常比较长(可高达几十年)，在水化期会产生一定的变形。

7、加工性好 :脱硫石膏砌块可锯、可刨、可钉挂的特性，使用户做室内装饰造型时极其方便。

8、性价比高:

1) 石膏砌块墙体平整，两面无需抹灰，大大增加建筑净空面积。

2) 墙体轻,减少了建筑荷载，结构含钢量可以降低8%,可降低建筑结构成本。 3)工期快,节省施工成本。4) 墙面平整,节省精装修费用