凤凰城案例分析_中原地产

华润凤凰城一期一批开盘报告
（一批7、8、9、10、11栋）
项目情况：
物业地址: 经济开发区星沙镇星沙大道、东三线、行政支线、望仙路之间
开发商:华润置地（）
华润集团简介：
成立于1938年，"华润"蕴含"中华，雨露滋润"之意，由周恩来总理亲自命名。

华润集团是国资委设立在的中央特大型国有骨干企业，为中国地和最具实力的多元化控股企业之一，总资产近2,000亿港元。

在中港两地拥有7家上市公司，经营围涉及电力、地产、零售、啤酒、石化、纺织、医药等。

旗下著名品牌有：雪花啤酒、怡宝纯净水、华润万家超市、果超市、东阿阿胶、三九药业、双鹤药业等。

开发商华润置地为华润集团旗下地产业务的旗舰公司，中国蓝筹地产企业，于1996年11月在联合交易所上市（1109），是股市恒生指数成份股。

目前，华润置地总资产已超过300亿港币，已经在、、、、天津、、、、、、、、、、、、、曼谷等18个城市，塑造出万象城、凤凰城、翡翠城、橡树湾、滩花园等30余知名项目。

建筑设计：澳大利亚ANS
园林设计：贝尔高林
占地面积：401777平方米
建筑面积：1300000平方米
总栋数：80栋
绿化率：39%
容积率：3.0
建筑类别:小高层、高层
装修状况: 毛坯
自带配套：约5000平方米高档生活体验中心，体验中心附设有室外游泳池和约2300平方米的室运动会馆，运动会馆包括室篮球、羽毛球、乒乓球场地以及健身、形体练习
场馆。

周边配套:紧邻的易初莲花超市，县政府、经济开发区管委会、星沙镇政府等政府机关，大众传媒学院、师、卫校等高等学府，市中医医院（市第八医院）等卫生机构，都
处于项目5分钟车程半径。

项目分期：项目分三期开发，130万平米，80栋，其中第一期计划开发20余万平方米，现进行到一期一批，一批5栋。

项目优势：
⏹区位优势：星沙核心地段，紧靠星沙大道，将为以后进出城区必经之道；
⏹品牌优势：华润品牌已有70年历史，实力雄厚；凤凰城作为华润旗下房地产品牌拥有
较高知名度，房地产开发经验丰富；
⏹大社区：项目占地600多亩，总建面达130万平米，是典型的居住型社区，宜居；
⏹配套优势：易初莲花、新一佳、通程近在咫尺，生活配套齐全，教育、金融、交通等配
套发展也较为成熟。

⏹绿化先行：项目所需主要植被均提前栽种，保证了成活率并可提高观赏性；
⏹户型优势：紧凑户型，合理创新设计，实用率高。

开盘情况
开盘时间：2008年9月20日早上8：30，星期六，天气炎热
开盘地点：现场售楼部
现场氛围：
⏹等候区18排，36列座位，共计648个座位，9点左右全部坐满，并且有部分人群站着，
后陆续有人进入等候区，预计到场人员总计约700人。

⏹VIP客户共319人，其中预计有50人是同行，现场办理的VIP。

⏹售楼部外停靠车辆在9点左右有约50辆，其中奇瑞、大众等中、低档品牌轿车占了60%。

现场组织、功能分区：
功能分区好，负一楼为等候区，一楼有选房等候区、选房区、交款区、签约区。

入口和出口，实现了很好的分离，所以现场人员虽多，按照分区的流程走，显得很有秩序，一点都不混乱。

（负一楼）
（一楼）
开盘流程：
推售情况
（房号排布）房型面积推出套数销售套数销售率销售率合计
二房二厅79平米104 10 9.6%36.8% 80平米160 60 37.5%
88平米（花院2+1）121 52 43.0%
90平米（花院2+1）44 36 81.8%
三房二厅115平米36 6 16.7%34.4% 121平米36 11 30.6%
127平米（花院3+1）53 26 49.1%
合计554 201 36.3%36.3%
推售情况有如下观点：
1、从户型面积来看，凤凰城的户型面积整体偏紧凑型，如79、80的二房，115的三房；
2、推出二房429套，79-90平米；三房125套，115-127平米；二房占总推量的77.4%，是
本次开盘的主推产品；
3、畅销户型是90平米的二房。

此户型仅44套，全部位于11#，二梯三户，由于采用科学
设计，使其南北通透，达到了纯板式的通风采光效果；又带算半面积的花院10平米，可将此花园隔成一房，实现二房变三房。

是非常经典实用的户型，受到了消费者的亲睐。

4、带花院的户型，普遍卖的好，说明了这种户型的设计得到了消费者的认可。

90平米二房（花院2+1
127平米三房（花院3+1）
价格情况：
开盘前宣称，起价2880元/平米，均价3280元/平米。

层差，1楼、2楼相差80元/平米；其他层差在10-15元/平米。

三房价格比二房价格要高出300元/平米左右，带花院房子比普通房子要高200元/平米左右。

后据称，开盘前临时进行了价格调整，降低了整体均价。

根据研究部监控到数据，华润凤凰城均价在3200元/平米左右。

部分真实成交价格（或价格表选房价）如下：
9栋8楼03号房，VIP 1.5折优惠，再当天成交优惠1个点，2920元/平米；
9栋9楼05号房，VIP 1.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，3253元/平米；
9栋3楼08号房，VIP 2.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，一次性付款优惠1个点，2841元/平米；
11栋9楼01号房，VIP 1.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，3220元/平米；
11栋4楼01号房，VIP 1.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，3137元/平米；
11栋3楼04号房，VIP 1.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，3100元/平米；
11栋5楼06号房，VIP 1.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，3260元/平米；
优惠情况：最高优惠额度，可以达到4.5个点的优惠。

1、2008年3月22日至2008年5月15日，可以申请加入华润会，开盘享受额外1个点优
惠；
2、5月16日后，于任一银行预存2万元即可办理VIP卡，享受1.5个点的折扣优惠；
3、开盘当天签订购房合同，享受1个点的优惠；
4、采用一次性付款的，可以额外享受1个点优惠。

抽奖优惠情况:
项目营销活动回顾：
营销策略分析：
总体评价：
1、华润凤凰城采用了“高喊低走”的策略，在开盘前给外界宣称一度达到3800、3500，而
在开盘前夕对外报价2880的起价，3280的均价，在开盘前两天三度调整价格策略，均价再降近100元/平米。

同时，凭借较好的户型，品牌优势，配套优势等取得了不错的销售业绩。

2、从华润的蓄客策略、开盘现场管理、价格策略综合来看，华润的营销经验比较成熟，在
应对冷清市场行情下，显得非常谨慎。