凤凰城案例分析_中原地产
凤凰古城南华里案例分析
凤凰古城南华里案例分析
凤凰古城南华里是凤凰古城的一个传统居民区,位于古城核心区域。
在历史和文化价值上有着重要的地位。
然而,随着时间的推移和人口的增长,这个老社区的环境卫生和住宅条件逐渐恶化,给居民的健康和生活质量带来了一系列问题。
在这种情况下,一些社区组织、志愿者和当地政府开始关注南华里的问题,努力改善社区的环境和居住条件,提高居民的生活品质。
他们的具体行动包括:
1.整治环境卫生:组织志愿者清理垃圾、整治污水、修补街道,改善南华里的环境卫生状况。
2.改善居住条件:提高居民住房的舒适度和安全性,组织志愿者和社会力量帮助老旧房屋的改造和维修。
3.推动文化保护:在保护传统文化的基础上,引入现代设计理念,创造出与传统文化相融合的新型生活空间,让南华里成为一个文化和艺术交流的中心。
这些努力带来了显著的成效。
南华里的环境和住宅条件得到了极大的
改善,居民的生活品质和安全性得到了保障。
此外,南华里也成为了一个旅游热点,吸引了越来越多的游客前来游览。
南华里的改造是一个成功的案例,它展示了当地政府、社区组织、志愿者和居民之间紧密的合作关系,展示了如何通过多方面的努力改善老旧社区的生活条件和文化价值。
这个案例对于其他地方改善老旧社区也有很大的借鉴意义。
武汉华润凤凰城项目案例市场报告_68PPT
积玉桥区域定位:
滨江、高尚、核心居住区,具 有武汉市中心城区的绝版居住 价值
九、区域竞争环境分析
区域在售楼盘一览表:
楼盘名称
总建筑面 容积 建 筑
积 率 密度
(㎡)
绿化率
总户数
建筑类型
金都汉宫
30万
2.1 10.6
65%
%
融侨华府 35万 3.4 —— 50%
1200 3100
3栋小高层,5栋 高层
城市规划——交通规划
• 武汉市轨道交通规划中,从汉口长青花园通往鲁巷的地铁2号线一期工程 设有积玉桥站,预计2012年全线建成,同时过江隧道目前已贯通,预计 今年年底通车。
七、区域后期预见
八、区域价值分析
地理中心,交通便利
绝版的江景和湖景,独一 无二深厚的人文历史沉淀
完善齐全的配套
城市规划的利好,政策的 引导
十、市场定位
中心城区绝版居住价值
竞争项目的高端定位
创新市场定位
领先市场定位
未来首个国际化文化居住社区
建筑的高品质和 高品位
生活格调趋同国 际潮流
社区居住阶层的 高地位
十、市场定位
• 项目与周边竞争楼盘共有的竞争优势: 区位+环境
本项目独特竞争力
建筑,园林 品质+创新
产品
人文关怀,精神家园 目标客户 人文
区域的交通体系异常发达,整个区域将形成武汉市唯一一个同时拥 有轨道交通、过江隧道、公交和轮渡的立体交通网络,可以说,它就 是武汉滨江地区的门户。
五、周边配套
教育:湖北省实验小学、实验中学,武
汉中学,十四中、武汉小学、中山路小学, 粮道街中学、三十三中、三十九中、四十 九中、中华路小学,昙花林小学,武汉音 乐学院,湖北省中医院,湖北省美术学院, 湖北大学,航海学院
远郊大盘的开发模式及典型案例分析
城市中高端人群的共同特征
城市生活是主流,爱慕虚荣 习惯了大城市的便捷交通 完善的城市生活配套 优美的社区生活环境 高品质的生活空间 向往离尘不离城的悠闲生活 …… ……
如何抓住这些人群的敏感点?
项目位置 广州增城市新塘镇(广园快速路新塘出口)
项目规模 占地面积10000亩,建筑面积 5336000㎡ 项目资源 给山体自然资源、成熟社区配套设施
项目定位 给您一个五星级的家,森林、湖泊、新城市
Ø88万元买382平米的别墅,50万元的联排别 墅,洋房产品均价为2800元,让很多人实现了 “50万买别墅”的梦想。同期,广州市区高层 住宅均价为4500元
远郊大盘的开发模式及典型案例分析
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
ห้องสมุดไป่ตู้
模式一
案例一:碧桂园凤凰城
项目属性:到广州市区仅30分钟 ,增城第一大社区,初期“低价快 销”,别墅月均销售40套左右,构筑“白领也能住别墅”的梦想,吸 引了大量广州客户以及新塘本地改善客户
开办凤凰城幼儿 园、小学、中学 ,前瞻性地开创 了全国领先的教
育连锁体系。
模式一
案例二:北部万科城
项目属性:广州与清远交界处,距广州中心区一小时车程;打造广州北第一居 所,突破区域第二居所板块固有传统;均价仅4000元,一个月劲销2200套; 形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区
项目位置
Ø2019年5月1日,仅一天销售额达到7.5亿, 开创地产界神话,成功实现了“低价快速”
凤凰城房地产营销策划文案
凤凰城房地产营销策划文案项目简介:凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南,凤凰东路、凤台路(在建)与青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层与在建的小户型多层构成。
一期连排别墅市场定位发生失误,出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训,以超低价位入市,顺利的实现了销售,但没有为开发商实现预期的利润,没有树立中、高档物业的品牌形象,无意中形成凤凰城下一期小户型开发与小高层开发的品牌障碍。
现在,一期多层尚有37套现房、准现房,销售额850万元。
其中159.7M2的三室两厅有23套,以五、六楼为主;127 M2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额估计2800万元,临街商铺1700万元,合计4500万元。
预售许可证估计2003年5月底办下。
由此可见,目前凤凰城的可售资源由三种不一致的物业构成:期房小户型、现房大户型与商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%,一期大户型销售额16%,二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍,是我们面对的重大挑战之一。
B、小户型市场概况。
自2001年底时尚PARTY介入郑州楼市以来,小户型这种物业形态迅速进展起来。
特别是2003年初,青年居易(EASY-GO)以1900余套的投放量冲击市场,形成了小户型的“市场黑洞”,完全打破了市场的竞争格局,实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。
今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段,由盛煌房地产公司开发,已成功实现一期的开发,在几乎没有什么竞争的情况下,收获了小户型市场的第一批需求者,现在燕归二期正在认购阶段。
燕归园提早介入了小户型市场,同时认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型与100平米的三室两厅。
这与我们的市调结果完全一致。
碧桂园凤凰城
邻。
凤凰城 凤翠苑
凤凰城开发推盘进程
•
” 组团名称
2001-2004
•
凤雅苑
2005
•
2006
•
2007
•
2008
凤凰城首期“别墅城市
“花园里”二期 凤凰城“交通中心”珍藏靓铺
桐林· 人家二期 全新阳光别墅
凤凰城浪漫阳光
“美寓”二期
“泊林”组团二期
凤凰苑半山超豪别墅
在对外地铁及快速干线交通基础之上,自身增设业主班车服务手段,提 高业主居住便利性及生活品质。
凤凰城项目住宅物业分布
凤曦苑 凤林苑
凤雅苑:基本全是独立别墅,只有小部分 是联体别墅. 凤湖苑:全是独立别墅,若你需要小面积 的独立别墅,此苑就最合适你,最小的有 187平方加花园300平方. 凤鸣苑和风翠苑:也是以独立和联体别 墅组成! 凤翔苑:独立别墅
只供外籍人士居住的凤 凰岛. 凤岭苑山畔洋房 首期开发规模2500
凤雅苑四期
“花园里”
“桐林· 人家”
恋山· 亲自然
“凤泉· 芳邻”
“泊林”一期 “美寓”
推盘规模
亩,建筑面积40万 平米。 2004年推盘超过 400套。 首期“别墅城市”
2005年推盘超过 520套。
第二阶段共开发住宅面积110192平方米。 商铺面积570平方米,仅开发一套商铺。
凤凰城配套分布
凤凰城大酒店 交通中心,会所,商业 东门商业街
增城荔枝文化村
凤凰城中英文学校
碧桂园的广州凤凰城项目,位于广 州东部发展区,2002年5月开盘,在 开盘不到一年的时间内,五星级广州 凤凰城酒店(600间客房)、大型商 业广场、主题公园、大型交通中心、 中英文学校、大型水厂(日供水量达 8万立方米)等配套设施已陆续启动 运营,至今已有逾三万人入住其中。 星级酒店连锁体系。碧桂园创造性 地将五星级标准酒店引入社区,为五 星级的家园增加了“五星级”含金量 。 碧桂园社区商业体系。碧桂园集团 每个项目都规划相当规模的商业中心 ,集合各种业态,整合知名商业品牌 于一体。 碧桂园教育品牌连锁体系。碧桂园 前瞻性地开创了全国领先的教育连锁 体系。 休闲娱乐配套体系。碧桂园将极具 趣味性、挑战性的高尚休闲运动项目 “高尔夫”,以及汇集传统文化、自 然田园野趣、精彩缤纷游乐于一体的 大型文化主题公园融入现代社区生活
房地产策划案例凤凰城
房地产策划案例凤凰城1. 引言房地产策划是指在房地产开发过程中进行规划和设计,以满足市场需求并达到商业目标。
本文将以凤凰城为例,分析其房地产策划案例。
2. 背景凤凰城是美国亚利桑那州的最大城市,也是经济和文化中心。
随着城市的发展,房地产市场也呈现出快速增长的趋势。
为了充分利用城市的资源和市场机会,房地产开发商决定进行全面的策划。
3. 目标本次房地产策划的目标是打造高品质的住宅项目,吸引更多的购房者和投资者。
具体目标包括:•建设高品质的住宅区,提供舒适的居住环境;•吸引年轻人和家庭群体,满足他们的需求并创造独特的社区氛围;•实现可持续发展,减少对环境的影响。
4. 定位凤凰城的房地产市场竞争激烈,为了在市场中脱颖而出,该项目需要建立明确的定位。
根据市场调研结果和目标群体的需求,该项目将定位为高端生活方式社区,以满足购房者对品质生活的追求。
5. 市场调研在凤凰城进行市场调研,了解购房者的需求和市场趋势是房地产策划的重要环节。
通过调研发现,目标群体主要有以下几个特点:•年轻的专业人士和家庭群体•注重生活品质和社区环境•对可持续发展和环境保护有意识•希望拥有完善的基础设施和便利的交通网络6. 开发策略根据市场调研的结果和目标群体的需求,我们制定了以下开发策略:6.1 社区规划•以人为本的设计理念,打造舒适宜居的社区环境•充分利用城市资源,提供丰富的社区设施和娱乐活动•强调社区的互动和交流,建立紧密的社区关系6.2 房屋设计•采用现代化的建筑设计和高品质的建材•注重居住空间的布局和功能性,满足购房者的实际需求•提供多样化的户型选择,以适应不同购房者的需求6.3 环保和可持续发展•设计使用可再生能源的房屋系统,减少对环境的影响•建立可持续的供水和能源管理系统•鼓励居民采用环保的生活方式6.4 营销和销售策略•打造独特的品牌形象,提升认知度和吸引力•制定差异化的营销策略,吸引目标客户群体•提供灵活的购房方案和融资支持,促进销售7. 实施计划房地产策划的实施需要一个详细的计划,以确保各项任务有条不紊地进行。
090611华润凤凰城个案分析-精品文档
紧凑设计,小阳台设计
常规设计,带入户花园
常规设计,无入户花园
常规设计,带入户花园
板式设计,带入户花园
常规设计,方正布局
非常规设计,多样布局
三、推售分析
推售时间
华润凤凰城2019年9月 21日入市,11月22日加 推两栋,09年共推出8 栋。 推售特征: 推售频度:间隔2-3月; 推售产品:优劣搭配, 户型搭配; 数量:200-300套之间 价格:走高 08年11.22 3/6# 两房178套 三房26套 四房43套 08年9.21 7/8/9/1 0/11# 两房429、 三房125 起价2880元/㎡ ,整体均价 3280元/㎡,三房比二房高 300元/㎡左右,带花院比普 通高200元/㎡ 3栋均价3200元/㎡,6栋四 房均价3500元/㎡
介绍
施工单位 介绍
二、产品剖析——用材
墙体
内墙系统 门 窗
四色拼接墙砖,价格为15元/㎡
五层,墙体保温性能强,且厚实,但减少了套内面积 防盗门,品牌未知 双层中空玻璃,天窗为VELUX品牌
电梯
智能安防系统 直饮水 同层排水
日立
综合通讯布线系统、电视监控系统、停车场管理系统,公共广播 系统,楼宇对讲系统(南栋),电梯IC卡控制系统,LED亮化系 统,消防报警及联动系统,自动喷淋系统,电子无线巡更系统 无 有
楼栋
产品及数量
价格
09年2.10和 20日
4/2# 13/15/1 6/17/20 #
两房108, 三房108
两房288 三房216
80㎡两房均价3300元/㎡ 90㎡两房均价3500元/㎡, 三房均价3600元/㎡
两房均价3500-3600多元/㎡, 花园两房高出80-100元/㎡; 三房均价3700元/㎡
碧桂园、雅居乐、万科案例分析
•
• •
配套先行
• • • • 配套先行的 (五星 级学校+会 所)模式 领跑中国房 地产市 场。
•
• •
•
– 2002
别墅城市
– 1994
– 1992
– 最初创业
案例二--雅居乐凯茵新城
成功的关键因素:分期操作、明星配套、交通条件便捷、打造“生态新城” 与本项目的契合点:生态资源背景下的大盘开发 可借鉴的成功经验:
预计总建筑 面积
容积率
3973750平方米 0.65 70% 独栋别墅、联排别墅、高层洋 房,小高层洋房,多层洋房,商 铺及酒店。
划、建设和配套。
凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作 出“跨越性新探索”,将社区文化向外辐 射,小区商业向外拓展。 陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村
绿化率
建筑类型
等,是对碧桂园五星级模式最好的创新与
提升。
项目配套
小区内部配套:游泳池、网球 场、健身中心、儿童活动中心、 有线电视、超市、会所、 保 安系统、小学、幼儿园、市场、 医院、中学。
碧桂园凤凰城案例借鉴-区域发展
新城市规划区域 广园东——广州东扩的桥头堡
区域发展背景
新地产开发板块 新市场竞争环境
横跨黄浦和新增市,广园东板块顺广园东快速路发展。
碧海云天 掬水湾、棕榈湾 洋房 组团名称 凯澄别墅
“十二星座”
碧海云天首期推出 168个单位,全部售
岭峰18首期推出 约100套,共三种 户型。
叠翠园一次性推出 300伙。 名门项目总共可提 供102个住宅单位 ,总建面160142平 方米。
推盘规模
出。
掬水湾、棕榈湾洋房
凤凰城房地产营销策划文案
凤凰城房地产营销策划文案凤凰城房地产营销策划文案-文案凤凰城项目营销策划书项目简介:凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南,凤凰东路、凤台路〔在建〕和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形状由连排别墅、一般现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误,显现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训,以超低价位入市,顺利的实现了销售,但没有为开发商实现预期的利润,没有树立中、高档物业的品牌形象,无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在,一期多层尚有37套现房、准现房,销售额850万元。
其中159.7M2的三室两厅有23套,以五、六楼为主;127 M2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额估量2800万元,临街商铺1700万元,合计4500万元。
预售许可证估量2003年5月底办下。
由此可见,目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%,一期大户型销售额16%,二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍,是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及差不多竞争格局:A、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块要紧由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线要紧由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下,那个地点差不多成为明确的高尚住宅区。
凤凰城位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但凤凰城在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收成天然的地段价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争专门猛烈,要紧由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
案例――碧桂园凤凰城的定位之道概要
碧桂园凤凰城的定位之道2002年5月1日,仅仅一天时间,凤凰城销售额就达到7.5亿。
这在竞争激烈的广州房地产市场绝无仅有,在全国的房产界也是头一次!那广园东碧桂圆凤凰城的销售奇迹是如何创造的呢?凤凰城神话“五一”节,似乎是专门为凤凰城而设置的!广园东碧桂园凤凰城,碧桂园集团的第九个也是面积(1.2万亩最大的楼盘,离广州市中心30公里,坐车30分钟时间,在“五一”正式向外发售。
铺天盖地的广告,望不到尾的候车人群,广园东路的塞车长龙,像买白菜一样下单的购房者,用“轰动全城”来形容其火爆已嫌不够生猛,只能呼其为“神话”。
据碧桂园营销中心负责人说,仅“五一”一天,碧桂园凤凰城接待客户就达3·5万人之多。
碧桂园虽在天河宏城广场、中泰广场等全市10个点设免费看楼车,但前来看楼和买楼的人数量实在太多,远超出运载能力,每次各站点都有市民滞留。
笔者于“5.1”节后的第二个星期天(5月19日在天河宏城广场碧桂园凤凰城乘车点,看到排队人数还在200人左右,最后我们等了一个小时(我们来了之后,发了5辆车才坐上车。
下午3点我们返回时,在那里排队的人数依旧!可以这样说,整个宏城广场去其他楼盘看楼的人不及去凤凰城多。
据了解,除了乘坐看楼车前来看楼的人外,“五一”这天,碧桂园凤凰城还来了5000多辆自驾车。
由于车辆太多,在5月1日上午11时,广园东路转入碧桂园凤凰城的入口处一段,车辆挤成一团,造成半小时左右的塞车现象。
最后的销售数字更是惊人,据碧桂园5月2日上午的统计,凤凰城首日售出独立别墅260套,联排别墅120套,洋房600套,销量金额达7.5亿。
同日,销售榜第二名、同处广园东的“中海康城”销售额没有超过2亿。
凤凰城的节日,对房地产的不少同行来讲是灰色的,而对诸多的专业人士和新闻记者来说是“大跌眼镜”。
在“五一”前,也有不少人看好凤凰城,但其火爆的程度还是让大家的心脏受不了,节后几乎所有的媒体都把目光聚焦凤凰城,真可谓“满城皆说凤凰城”。
房地产营销案例分析
房地产营销案例分析房地产营销案例分析以成都华润凤凰城为例:1.总体的营销策略(包括整合营销的核心目标、核心战略的构想、推广战略的影响)。
2.入市时机的建议。
3.整合营销推广战略(包括项目形象定位、策略的缘起、策略的推广)。
4、项目整体的推售策略。
5、价格策略。
6、公开促销前的促销策略成都华润凤凰城简介:华润凤凰城位于成都市高新南区大源组团中央生活区,天府大道西侧约800米。
20XX年,华润凤凰城推出85-124平米、150-180平米高层精装大宅,160-240平米6+1多层花园洋房。
华润第二代奢适精装系,上百项精装设计,57项人性化精装细节,精筑一生之宅。
最新调查数据显示,2月份以来成都楼市小幅回暖,市区商品住宅认购成交面积和成交金额环比1月有一成左右的上升。
小阳春的到来让不少开发商在持续的寒冷中看到一丝希望,但大家都清醒地意识到,这次难得的回暖背后是压抑太长时间的刚需,而刺激他们释放需求的则是包括降价在内的营销策略的改变。
总体营销策略。
花小钱办小事营销不再追求大而空“今年任务没减,但营销费用缩减了很多。
”进入20XX年,各房地产公司年度任务量分解下达,很多营销老总在感叹今年楼市的变化时,第一个感慨便是“手上能花的钱少了。
随着房地产调控政策的逐步深入,特别是受限购、限贷、限价等多重政策影响,房地产市场由高速成长向常态发展回归,房地产行业在经历着新的洗牌。
房地产企业开始积极寻变,面对下行的楼市,谨慎成为多数开发商对待市场的态度,面对不太明朗的市场,不少房企纷纷调整营销策略,为了节流过冬大幅削减营销费用。
某大型上市房地产公司成都公司的营销负责人告诉记者,今年各房企营销政策的调整不可避免,财大气粗的房地产企业现在也开始过上精打细算的日子。
“以前花个一二十万、甚至几十万搞个大型的营销活动根本不在话下,这样的活动有影响力,对品牌美誉度也有很大帮助,而且这种大型活动对项目定位、售价等有一定的帮助,但其实活动对于直接刺激销售方面影响不大。
碧桂园凤凰城案例研究
目录01、项目区位与规模 (1)1.1区位与规模 ................................................................ 错误!未定义书签。
1.2自然环境与交通 (1)1.3市场大势与城市战略规划 ........................................ 错误!未定义书签。
02、企业发展与市场策略 (3)2.1让利于客 (3)2.2换位思考 (3)2.3顺应市场的品牌及产品升级 (3)03、项目定位 (4)3.1目标客户群定位 (4)3.2产品与市场定位 (4)04、规划设计 (6)4.1“别墅城市”概念 ...................................................... 错误!未定义书签。
4.3高尔夫概念的大手笔规划设计 (7)4.5产品类型 .................................................................... 错误!未定义书签。
05、社区配套 (8)5.1“新生活型”配套模式 (10)5.2区域生活会所 (10)5.3配套开发时序 (10)06、营销推广 (12)6.1掌握价格筹码 (15)6.2展现品牌服务的魅力 (15)6.3银行按揭引入竞争机制,实现开发商、银行、消费者共赢错误!未定义书签。
07、碧桂园模式 (12)7.1发展路径 (15)7.2生地生黄金 (15)7.3拓展之殇 ..................................................................... 错误!未定义书签。
01、项目区位与规模1.1区位与规模碧桂圆凤凰城诞生于2002年,是深受广州市民喜爱的明星楼盘,也是一座成熟运营了9年的都市山水缤纷大城。
凤凰城位于与黄埔交界的增城市新塘镇紫云山下,占地10000亩,首期开工面积达3000亩,是目前广州周边规模最大楼盘,现已成为碧桂圆里程杯式物业。
碧桂园凤凰城案例参考共27页文档
▪
27、只有把抱怨环境的心情,化为上进的力量,才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者,好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人,倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢!
27
碧桂园凤凰城案例参考
•
26、我们像鹰一样,生来就是自由的 ,但是 为了生 存,我 们不得 不为自 己编织 一个笼 子,然 后把自 己关在 里面。 ——博 莱索
•
27、法律如果不讲道理,即使延续时 间再长 ,也还 是没有 制约力 的。— —爱·科 克
•
28、好法律是由坏风俗创造出来的。 ——马 克罗维 乌斯
•
29、在一切能够接受法律支配的人类 的状态 中,哪 里没有 法律, 那里就 没有自 由。— —洛克
•
30、风俗可以造就法律,也可以废除 法律。 ——塞·约翰逊
▪
26、要。——卢梭
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
华润凤凰城一期一批开盘报告
(一批7、8、9、10、11栋)
项目情况:
物业地址: 经济开发区星沙镇星沙大道、东三线、行政支线、望仙路之间
开发商:华润置地()
华润集团简介:
成立于1938年,"华润"蕴含"中华,雨露滋润"之意,由周恩来总理亲自命名。
华润集团是国资委设立在的中央特大型国有骨干企业,为中国地和最具实力的多元化控股企业之一,总资产近2,000亿港元。
在中港两地拥有7家上市公司,经营围涉及电力、地产、零售、啤酒、石化、纺织、医药等。
旗下著名品牌有:雪花啤酒、怡宝纯净水、华润万家超市、果超市、东阿阿胶、三九药业、双鹤药业等。
开发商华润置地为华润集团旗下地产业务的旗舰公司,中国蓝筹地产企业,于1996年11月在联合交易所上市(1109),是股市恒生指数成份股。
目前,华润置地总资产已超过300亿港币,已经在、、、、天津、、、、、、、、、、、、、曼谷等18个城市,塑造出万象城、凤凰城、翡翠城、橡树湾、滩花园等30余知名项目。
建筑设计:澳大利亚ANS
园林设计:贝尔高林
占地面积:401777平方米
建筑面积:1300000平方米
总栋数:80栋
绿化率:39%
容积率:3.0
建筑类别:小高层、高层
装修状况: 毛坯
自带配套:约5000平方米高档生活体验中心,体验中心附设有室外游泳池和约2300平方米的室运动会馆,运动会馆包括室篮球、羽毛球、乒乓球场地以及健身、形体练习
场馆。
周边配套:紧邻的易初莲花超市,县政府、经济开发区管委会、星沙镇政府等政府机关,大众传媒学院、师、卫校等高等学府,市中医医院(市第八医院)等卫生机构,都
处于项目5分钟车程半径。
项目分期:项目分三期开发,130万平米,80栋,其中第一期计划开发20余万平方米,现进行到一期一批,一批5栋。
项目优势:
⏹区位优势:星沙核心地段,紧靠星沙大道,将为以后进出城区必经之道;
⏹品牌优势:华润品牌已有70年历史,实力雄厚;凤凰城作为华润旗下房地产品牌拥有
较高知名度,房地产开发经验丰富;
⏹大社区:项目占地600多亩,总建面达130万平米,是典型的居住型社区,宜居;
⏹配套优势:易初莲花、新一佳、通程近在咫尺,生活配套齐全,教育、金融、交通等配
套发展也较为成熟。
⏹绿化先行:项目所需主要植被均提前栽种,保证了成活率并可提高观赏性;
⏹户型优势:紧凑户型,合理创新设计,实用率高。
开盘情况
开盘时间:2008年9月20日早上8:30,星期六,天气炎热
开盘地点:现场售楼部
现场氛围:
⏹等候区18排,36列座位,共计648个座位,9点左右全部坐满,并且有部分人群站着,
后陆续有人进入等候区,预计到场人员总计约700人。
⏹VIP客户共319人,其中预计有50人是同行,现场办理的VIP。
⏹售楼部外停靠车辆在9点左右有约50辆,其中奇瑞、大众等中、低档品牌轿车占了60%。
现场组织、功能分区:
功能分区好,负一楼为等候区,一楼有选房等候区、选房区、交款区、签约区。
入口和出口,实现了很好的分离,所以现场人员虽多,按照分区的流程走,显得很有秩序,一点都不混乱。
(负一楼)
(一楼)
开盘流程:
推售情况
(房号排布)房型面积推出套数销售套数销售率销售率合计
二房二厅79平米104 10 9.6%36.8% 80平米160 60 37.5%
88平米(花院2+1)121 52 43.0%
90平米(花院2+1)44 36 81.8%
三房二厅115平米36 6 16.7%34.4% 121平米36 11 30.6%
127平米(花院3+1)53 26 49.1%
合计554 201 36.3%36.3%
推售情况有如下观点:
1、从户型面积来看,凤凰城的户型面积整体偏紧凑型,如79、80的二房,115的三房;
2、推出二房429套,79-90平米;三房125套,115-127平米;二房占总推量的77.4%,是
本次开盘的主推产品;
3、畅销户型是90平米的二房。
此户型仅44套,全部位于11#,二梯三户,由于采用科学
设计,使其南北通透,达到了纯板式的通风采光效果;又带算半面积的花院10平米,可将此花园隔成一房,实现二房变三房。
是非常经典实用的户型,受到了消费者的亲睐。
4、带花院的户型,普遍卖的好,说明了这种户型的设计得到了消费者的认可。
90平米二房(花院2+1
127平米三房(花院3+1)
价格情况:
开盘前宣称,起价2880元/平米,均价3280元/平米。
层差,1楼、2楼相差80元/平米;其他层差在10-15元/平米。
三房价格比二房价格要高出300元/平米左右,带花院房子比普通房子要高200元/平米左右。
后据称,开盘前临时进行了价格调整,降低了整体均价。
根据研究部监控到数据,华润凤凰城均价在3200元/平米左右。
部分真实成交价格(或价格表选房价)如下:
9栋8楼03号房,VIP 1.5折优惠,再当天成交优惠1个点,2920元/平米;
9栋9楼05号房,VIP 1.5折优惠后,再当天成交优惠1个点,3253元/平米;
9栋3楼08号房,VIP 2.5折优惠后,再当天成交优惠1个点,一次性付款优惠1个点,2841元/平米;
11栋9楼01号房,VIP 1.5折优惠后,再当天成交优惠1个点,3220元/平米;
11栋4楼01号房,VIP 1.5折优惠后,再当天成交优惠1个点,3137元/平米;
11栋3楼04号房,VIP 1.5折优惠后,再当天成交优惠1个点,3100元/平米;
11栋5楼06号房,VIP 1.5折优惠后,再当天成交优惠1个点,3260元/平米;
优惠情况:最高优惠额度,可以达到4.5个点的优惠。
1、2008年3月22日至2008年5月15日,可以申请加入华润会,开盘享受额外1个点优
惠;
2、5月16日后,于任一银行预存2万元即可办理VIP卡,享受1.5个点的折扣优惠;
3、开盘当天签订购房合同,享受1个点的优惠;
4、采用一次性付款的,可以额外享受1个点优惠。
抽奖优惠情况:
项目营销活动回顾:
营销策略分析:
总体评价:
1、华润凤凰城采用了“高喊低走”的策略,在开盘前给外界宣称一度达到3800、3500,而
在开盘前夕对外报价2880的起价,3280的均价,在开盘前两天三度调整价格策略,均价再降近100元/平米。
同时,凭借较好的户型,品牌优势,配套优势等取得了不错的销售业绩。
2、从华润的蓄客策略、开盘现场管理、价格策略综合来看,华润的营销经验比较成熟,在
应对冷清市场行情下,显得非常谨慎。