北京银泰中心综合物业案例分析伟业顾问22页PPT
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➢设计风格：简洁的酒店
式设计除电动窗帘、光控、 中央空调、石材地采暖等 外无高科技
➢使用率：72%
9#133.58平米
首层平面图
8#240.35平米
银泰大厦——柏悦居
柏悦居销售价格
均价(元/平米)
12000
10000 8000 35505
36823
35193
37166
38853
43698
47511
➢使用率：67%
50-55F 549.17平米
柏悦府
银泰大厦——柏悦府
柏悦府销售价格
均价(元/平米)
1.2 71174
1
71500 71000 70500
0.8
70000
69500 0.6
69000
0.4
68416
68500
68000 0.2
67500
0 2006-11-6
2006-11-15
67000
2006-11-15
销售情况 ➢ 目前成交两套，户型面积为549.17平米 ➢ 销售方式先由低层开始销售 ➢ 购买目的为纯自住
柏悦府客户
外地企业
港澳台同胞
1
1
客户构成
➢客户来源： 已成交的两套户型的 客户均为外籍华侨
➢ 付款方式：一次性付款（外籍购房 无法作贷款）
➢ 目前新出台的限外政策对项目销售 产生一定的影响，意向购买的外籍 客户需办理相关购房证明手续
销售情况 ➢ 销售率： 83% ➢ 购买目的：
100%投资 多数外籍客户不了解北京市场，主要置业考虑为凯悦酒店提供物业管理服务， 并作为房屋租赁中介，能够保证稳定出租客源
银泰大厦——柏悦居
100 80 60 40 20 0
企业 北京
柏悦居客户
购买套数
企业 外地
外国行政机构
港澳台企业
港澳台社团 华侨港澳同胞
个人 外省
本市城镇居民
市非城镇居民
本
个人 外国
其它
同胞 台湾
客户
➢客户来源： 70%外籍客户其中以华侨及港澳同胞为主
➢ 付款方式：95%一次性付款（外籍购房无法作贷Hale Waihona Puke Baidu）
➢ 目前新出台的限外政策对项目剩余产品销售产生一定的影响，意向购买 的外籍客户需办理相关购房证明手续
银泰大厦——柏悦居
竖向交通 ➢ 首层独立大堂，3部专享电
北京银泰中心综合物业案例分析伟业 顾问
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
银泰大厦
纵向功能分区 • 商业裙楼：B1-3F • 柏悦居、柏悦府配套 ➢VIP俱乐部： 5F——会议、餐饮 ➢会所： 6F——游泳、健身 • 柏悦居： 7F-33F • 柏悦酒店： 34F-49F • 柏悦府： 50F-58F • 酒店配套：63F大堂、 59FSPA 60F会议室 61F餐厅 62F酒吧 *注：银泰中心楼层设置中取消4、14等特 殊数字
梯 ➢ 电梯刷卡进入柏悦居各层 ➢ 电梯不可直接到达酒店配套，
前往酒店，需先下一层再另 乘电梯至酒店配套
首层独 立大堂
首层平面图
银泰大厦——柏悦居
交房标准： ➢ 精装修标准：6000-7000元/平米 ➢ 全套家具、家电，及完备的设备配置 ➢ 具体交房标准见附件 物业： ➢ 费用：18元/平米.月 ➢管理公司： 凯悦酒店管理公司成立物业管理公司提供物业管理 ➢ 物业费用仅包括公共部分的物业管理，酒店服务另外收费 ➢提供房屋租赁服务，收取中介费用
价格 ➢ 均价：70000元/平米（毛坯） ➢ 目前售出的两套单价分别为71174元/平米、68416元/平米 ➢ 价差：由于可观看长安街，西北向比东南向价格增加15%
银泰大厦——柏悦府
柏悦府销售速度
销售面积(平米)
600
549.17
549.17
500
400
300
200
100
0 2006-11-6
销售面积(平米)
Apr-06 May-06 Jun-06 Aug-06
Sep-06
Oct-06
Nov-06
Dec-06
Jan-07
销售策略
➢ 2005年10月项目内部认购，开始积累客户，内部定价为25000元/平米
➢ 2006年3月正式销售，通过对客户进行的价格测试，逐步提升客户对项目售价的心理 预期，实现开盘均价达到40000元/平米水平
银泰大厦——柏悦府
竖向交通 ➢ 首层独立大堂，2部专享电梯 ➢电梯刷卡进入柏悦府各层 ➢ 电梯可直接到达上部酒店配套
首层独立大堂
首层平面图
银泰大厦——柏悦府
交房标准： ➢ 毛坯交房 ➢ 设备配置与柏悦居相同 ➢ 具体设备配置情况见附件 物业： ➢ 费用：18元/平米.月 ➢ 物业管理人员：由柏悦酒店原班人员进行管理，提供更优质的服务 ➢ 物业费用仅包括公共部分的物业管理，酒店服务另外收费 ➢提供房屋租赁服务，收取中介费用
价格 ➢均价：40000元/平米 ➢最低价：25000元/平米 ➢最高价：57000元/平米 ➢价差：由于可观看长安街，西北向比东南向单价增加10-15%
银泰大厦——柏悦居
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0 Dec-05
Jan-06
Feb-06
Mar-06
柏悦居销售速度
银泰大厦——柏悦府
56-58F 869.43平米
产品特征：
50-55F 640.52平米
➢建筑面积：17410平米
➢标准层：1700平米，标准层2-3户
➢户型面积
56-58F：869.43平米户型，共6套，标准层２户
50-55F：640.52平米（两套联卖）户型，共5套；549.17 平米户型，共10套
酒店配套
柏悦府 酒店
柏悦居
柏悦居、柏悦府配套 （Vip俱乐部、会所）
商业
银泰大厦
平面布置及交通组织
柏悦居 专享大堂
柏悦酒店专享 大堂
柏悦府专 享大堂
银泰大厦——柏悦居
标准层平面图
柏悦居
产品特征：
➢建筑面积：39212平米
➢标准层：一梯9户，
➢户型面积（仅两类）
133平米，一居45% 240平米，两居55%
46213
47499
44680
41160
36812
50000 4410704090
30000
6000
20000 4000
2000
10000
0
0
Dec-05 Jan-06 Feb-06 Mar-06 Apr-06 May-06 Jun-06 Aug-06 Sep-06 Oct-06 Nov-06 Dec-06 Jan-07
式设计除电动窗帘、光控、 中央空调、石材地采暖等 外无高科技
➢使用率：72%
9#133.58平米
首层平面图
8#240.35平米
银泰大厦——柏悦居
柏悦居销售价格
均价(元/平米)
12000
10000 8000 35505
36823
35193
37166
38853
43698
47511
➢使用率：67%
50-55F 549.17平米
柏悦府
银泰大厦——柏悦府
柏悦府销售价格
均价(元/平米)
1.2 71174
1
71500 71000 70500
0.8
70000
69500 0.6
69000
0.4
68416
68500
68000 0.2
67500
0 2006-11-6
2006-11-15
67000
2006-11-15
销售情况 ➢ 目前成交两套，户型面积为549.17平米 ➢ 销售方式先由低层开始销售 ➢ 购买目的为纯自住
柏悦府客户
外地企业
港澳台同胞
1
1
客户构成
➢客户来源： 已成交的两套户型的 客户均为外籍华侨
➢ 付款方式：一次性付款（外籍购房 无法作贷款）
➢ 目前新出台的限外政策对项目销售 产生一定的影响，意向购买的外籍 客户需办理相关购房证明手续
销售情况 ➢ 销售率： 83% ➢ 购买目的：
100%投资 多数外籍客户不了解北京市场，主要置业考虑为凯悦酒店提供物业管理服务， 并作为房屋租赁中介，能够保证稳定出租客源
银泰大厦——柏悦居
100 80 60 40 20 0
企业 北京
柏悦居客户
购买套数
企业 外地
外国行政机构
港澳台企业
港澳台社团 华侨港澳同胞
个人 外省
本市城镇居民
市非城镇居民
本
个人 外国
其它
同胞 台湾
客户
➢客户来源： 70%外籍客户其中以华侨及港澳同胞为主
➢ 付款方式：95%一次性付款（外籍购房无法作贷Hale Waihona Puke Baidu）
➢ 目前新出台的限外政策对项目剩余产品销售产生一定的影响，意向购买 的外籍客户需办理相关购房证明手续
银泰大厦——柏悦居
竖向交通 ➢ 首层独立大堂，3部专享电
北京银泰中心综合物业案例分析伟业 顾问
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
银泰大厦
纵向功能分区 • 商业裙楼：B1-3F • 柏悦居、柏悦府配套 ➢VIP俱乐部： 5F——会议、餐饮 ➢会所： 6F——游泳、健身 • 柏悦居： 7F-33F • 柏悦酒店： 34F-49F • 柏悦府： 50F-58F • 酒店配套：63F大堂、 59FSPA 60F会议室 61F餐厅 62F酒吧 *注：银泰中心楼层设置中取消4、14等特 殊数字
梯 ➢ 电梯刷卡进入柏悦居各层 ➢ 电梯不可直接到达酒店配套，
前往酒店，需先下一层再另 乘电梯至酒店配套
首层独 立大堂
首层平面图
银泰大厦——柏悦居
交房标准： ➢ 精装修标准：6000-7000元/平米 ➢ 全套家具、家电，及完备的设备配置 ➢ 具体交房标准见附件 物业： ➢ 费用：18元/平米.月 ➢管理公司： 凯悦酒店管理公司成立物业管理公司提供物业管理 ➢ 物业费用仅包括公共部分的物业管理，酒店服务另外收费 ➢提供房屋租赁服务，收取中介费用
价格 ➢ 均价：70000元/平米（毛坯） ➢ 目前售出的两套单价分别为71174元/平米、68416元/平米 ➢ 价差：由于可观看长安街，西北向比东南向价格增加15%
银泰大厦——柏悦府
柏悦府销售速度
销售面积(平米)
600
549.17
549.17
500
400
300
200
100
0 2006-11-6
销售面积(平米)
Apr-06 May-06 Jun-06 Aug-06
Sep-06
Oct-06
Nov-06
Dec-06
Jan-07
销售策略
➢ 2005年10月项目内部认购，开始积累客户，内部定价为25000元/平米
➢ 2006年3月正式销售，通过对客户进行的价格测试，逐步提升客户对项目售价的心理 预期，实现开盘均价达到40000元/平米水平
银泰大厦——柏悦府
竖向交通 ➢ 首层独立大堂，2部专享电梯 ➢电梯刷卡进入柏悦府各层 ➢ 电梯可直接到达上部酒店配套
首层独立大堂
首层平面图
银泰大厦——柏悦府
交房标准： ➢ 毛坯交房 ➢ 设备配置与柏悦居相同 ➢ 具体设备配置情况见附件 物业： ➢ 费用：18元/平米.月 ➢ 物业管理人员：由柏悦酒店原班人员进行管理，提供更优质的服务 ➢ 物业费用仅包括公共部分的物业管理，酒店服务另外收费 ➢提供房屋租赁服务，收取中介费用
价格 ➢均价：40000元/平米 ➢最低价：25000元/平米 ➢最高价：57000元/平米 ➢价差：由于可观看长安街，西北向比东南向单价增加10-15%
银泰大厦——柏悦居
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0 Dec-05
Jan-06
Feb-06
Mar-06
柏悦居销售速度
银泰大厦——柏悦府
56-58F 869.43平米
产品特征：
50-55F 640.52平米
➢建筑面积：17410平米
➢标准层：1700平米，标准层2-3户
➢户型面积
56-58F：869.43平米户型，共6套，标准层２户
50-55F：640.52平米（两套联卖）户型，共5套；549.17 平米户型，共10套
酒店配套
柏悦府 酒店
柏悦居
柏悦居、柏悦府配套 （Vip俱乐部、会所）
商业
银泰大厦
平面布置及交通组织
柏悦居 专享大堂
柏悦酒店专享 大堂
柏悦府专 享大堂
银泰大厦——柏悦居
标准层平面图
柏悦居
产品特征：
➢建筑面积：39212平米
➢标准层：一梯9户，
➢户型面积（仅两类）
133平米，一居45% 240平米，两居55%
46213
47499
44680
41160
36812
50000 4410704090
30000
6000
20000 4000
2000
10000
0
0
Dec-05 Jan-06 Feb-06 Mar-06 Apr-06 May-06 Jun-06 Aug-06 Sep-06 Oct-06 Nov-06 Dec-06 Jan-07