北京银泰中心综合物业案例分析伟业顾问22页PPT
【房地产】北京银泰中心商业综合项目管理手册(修正版)
第三局部 工程编码及文档管理程序 ............................................................................... 25
引言 25 文件归档程序 ..................................................................................................................... 25
3.5.2 图纸接收.........................................................................................................28 3.5.3 图纸发放.........................................................................................................28 3.5.4 旧图存档.........................................................................................................29 附录 3.1 文件收进流程表..........................................................................................30 附录 3.3 文件发放流程表..........................................................................................21 附录 3.4 文件发放过程.................................................银泰中心机电承包商深化施工图送审流程.....................................24 〔2〕银泰中心机电承包商采购设备/材料送审流程 ...............................................24
物业服务案例分析 ppt课件
因用力过猛导致玻璃下落对孙的损害负次要责任；物业服务企
业作为大厦的管理人，曾向实业公司提出改进要求，已尽管理
义务，孙某的受害同物业管理企业无直接的、必然的联系。因
此不承担赔偿责任。据此，法院判决实业公司承担主要责任，
肖某承担次要责任，物业服务企业不承担责任。
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小区里有哪些安全问题？
设施设备安全问题 地产商遗留安全问题； 业主人身安全问题； 业主财产安全问题； 员工自身安全问题；
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问 题？
如何化解单个业主给大部分 业主带来的生活影响？
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解决方法
是否有两全齐美的办法，既可确保103 室可以做废品收购生意，又不影响业 主的正常生活。
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解决问题的过程和结果
1、客服主管**找到103室向该业主说明了单元业主 反应的问题，该业主承认问题确实存在，但是他也 不知道该将收购来的废品如何处置，该业主表示如 果有合适的地方一定不在楼下堆放。
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总结
遇到意料之外的事，必须核实清楚，并留有 书面的文档，以避免物业管理的风险。
物业管理实务纷繁琐碎，经常会遇到许多意
料之外的事，让人一时左右为难、不知所措。
若能及时总结经验教训，有针对性地采取措
施，经一事长一智，遇事就会应对自如了。
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ppt课件
案例五 燃放烟花爆竹引发的事件
临近春节，某管理处提前一个月在小区 内宣传禁止燃放烟花爆竹的通告，为了 加强执行力度，张贴了由辖区派出所、 居委会及物业管理处联名起草的《关于 禁止在小区内燃放烟花爆竹的通告》。
因教学、科研以及特殊情况确需饲养的，应当向城市管理综合执法 部门提出书面申请，城市管理综合执法部门应当自接到申请之日起 5日内做出是否同意饲养的决定。
最新北京商业综合体综合研究——银泰中心详细调研
柏悦府 酒店
柏悦居
柏悦居、柏悦府配套 （Vip俱乐部、会所）
商业
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产品设计|交通动线 三大堂设置，专属电梯刷卡入户，将三类人群区分
柏悦居 专享大堂
柏悦府专 享大堂
柏悦酒店专享 大堂
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产品设计|户型解析
柏悦居户型分类简单仅两种，两种户型投资均具有投资价值，从户型设计方面 两种户型对应满足“居住、商务”两类业主需求
7
产品设计|整体平面布局中心口双入口设置，联通商业，与写字楼形成动静分区
5F\6F会所，俱乐部
B1-3F商业配套
银泰大厦
中心入口
写字楼
写字楼
写字楼独立入
写字楼独立入口
口
8
产品设计|功能分区
酒店配套
所有功能区按照楼层严格区分，并将酒店配套放置顶层
纵向功能分区 商业裙楼：B1-3F 柏悦居、柏悦府配套 VIP俱乐部： 5F——会议、餐饮 会所： 6F——游泳、健身 柏悦居： 7F-33F 柏悦酒店： 34F-49F 柏悦府： 50F-58F 酒店配套： 63F大堂、59FSPA、60F会议室、61F餐厅、62F酒吧
所属商圈:CBD核心区 交通状况:
北临长安街，与国贸遥相呼应， 东临东三环路，是长安街的地标性建筑。 地铁1号线和10号线的国贸站均与项目直接相连， 毗邻使馆区，且与机场联系便捷。
北京银泰中心综合体项目整体定位
北京长安街第一高，CBD核心区地标性建筑； 集多种功能为一体的大型建筑综合体项目。
4
项目规划
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产品设计|户型解析
柏悦居大户型满足客户商务兼居住型需求，并且满足其“个性化、展示空间大 、隐藏生活空间、设计封闭式储藏空间”等特点
物业案例分析PPTPPT课件
《郑州市物业管理条例》第38条： 物业服务企业应当按照物业服务 合同的约定提供相应的服务。
01
. 02
11
启示
作为住户，在阳台等地
方放置物品时一定要做好保护措
施，如焊接防护栏等；作为物业
公司，则应当在规划停车位或其
.
12
案例三
物业管理公司必须对阻塞疏散通 道的行为进行制止!!!
.
依
有关治安、环保、物业装饰装修
和使用等方面法律、法规规定的
据
行为，物业管理企业应当制止，
并及时向有关行政管理部门报
告。”第47条规定“物业管理企
业应当协助做好物业管理区域内
的安全防范工作。”
.
18
THANK YOU
.
19
依
按照本条第二款的规定处以罚款，所得 收益，用于物业管理区域内物业共用部
据
位、共用设施设备的维修、养护，剩余 部分按照业主大会的决定使用。”行为
人为个人的，处1000元以上1万元以下
的罚款，行为人为单位的处5万元以上
20万以下的罚款。
.
17
法
律
3.《物业管理条例》第46条第1 款规定“对物业管理区域内违反
02
法院一审判决，支持原告（物业公司）全部 诉讼请求
.
5
1.《物业管理条例》第七条：业
主在物业管理活动中，履行的义务中的
法
第1条：遵守业主公约、业主大会议事
律
规则。刘先生未履行其遵守业主公约的 义务。
依
2.《物业管理条例》第五十六条： 物业存在安全隐患，危及公共利益及他
据
人合法权益时，责任人应当及时维修养 护，有关业主应当给予配合。
北京银泰中心商业综合项目管理手册-修正版
项目管理程序手册北京银泰中心2004年9月目录第一部分总概引言本项目管理程序手册定义了项目管理在北京银泰中心项目的管理和实施中的原则，程序和责任。
本项目管理程序手册的目的是通过以下内容为工程管理提供指导：标准程序标准格式和汇报程序政策的建立组织架构图的建立和权利和责任的划分本项目管理程序手册会根据情况的需要，适当随时的更新和修改。
未经北京银泰中心项目总经理或项目总监的同意不能改动已经建立的程序。
此项目管理程序手册只用于北京银泰中心项目和它指定的顾问和承包商等单位。
表格和内容归项目所有。
紧急通讯联系单Company 公司OfficeNumbers办公室电话MobilePhone手机Home Phone宅电北京银泰置业有限公司总经理–尹筱周8610 -北京银泰置业有限公司总经理助理/办公室主任–丁梅8610 –分机113北京银泰置业有限公司总经理办公室副主任–白雷8610 –分机119北京银泰置业有限公司项目总监-缺北京银泰置业有限公司8610 - 分机紧急情况处理程序:银泰项目有一个现场安全管理系统的程序, 专门用于紧急情况下的处理程序。
万一事故或危险发生，系统会自动开始运作。
公司范围内应用的事故汇报程序也已经包括在安全管理系统里（见本手册第八部分），并包含了紧急情况或事故发生时所需用的表格和需联系的联络人。
负责处理所有事故和紧急情况的主要的项目联络人将由项目组来指派。
任何严重的事故或重要事件发生时，根据以下的优先次序通过电话联络有关人员。
在取得一般事故报告、警察报告和承包商递交的事故报告等等之后，需立即送交以上人员。
项目联络方式第九部分-标准表格和格式，附录了目前的项目联络表,包括了联系电话和项目电子邮箱的地址。
第二部分项目管理组织架构引言本部分对项目的组织架构和人员角色作了定义，其中的组织架构图反映了项目管理团队成员的职务以及宝维士联盛项目团队的内部关系。
另外还介绍了管理团队部分主要职位的工作描述。
北京商业综合体银泰中心案例分析
银泰中心银泰中心10.3.1 项目介绍¾ 北京银泰中心由北京银泰置业有限公司开发，由世界著名建筑师波特曼的设计事务所负责设计，项目建筑由三栋塔楼组成，随着工程进度的推进，项目逐步成为建国门外、长安街东段的标志性建筑之一。
¾ 项目位于CBD 东三环国贸桥西南角，与中国国际贸易中心遥相呼应，成为CBD 重要的商务多功能建筑群。
¾ 项目占地面积31,305平方米，总建筑面积350,000平方米，主楼高达249.9米，共63层，为长安街沿线最高建筑，包括酒店和酒店式公寓，由凯悦¾ 国际酒店管理集团管理和部分投资。
酒店主楼两侧的是两座186米高、每栋7.2万平方米的写字楼，底层为商业和酒店的公共部分。
表10.11：银泰中心物业配比表物业类型 规模 档次 公寓 260套 豪华顶级 写字楼 14.4平方米 甲级 酒店 237间客房 豪华五星 商业 约3万平方米高档资料来源：银泰中心10.3.2 写字楼¾ 两栋写字楼共有大约15万平方米的建筑面积，两栋塔楼分别位于主楼的东、西两侧，每栋44层，目前一栋为人保大厦，一栋为银泰写字楼。
¾ 写字楼的标准层为1,849平方米，布局方正，使用率高。
每层层高4米，装修后高度可达3米，交房条件包含网络加高地板。
每栋写字楼配置12部双轿厢客梯，高区和低区各6部，品牌均为世界最先进的原装进口电梯。
双轿厢客梯的运用在北京属首例，它有助于提高时间效率和提高楼层使用面积。
高区梯速为6m/s ，低区梯速为3.5m/s 。
¾ 空调采用四管制的区域可变风量系统（V A V ），可以使用户根据不同的季节、天气和区域的不同自行调整室内温度。
¾ 写字楼除了一栋出售给了人保之外，另一栋还没有开始销售，预计要到2006年夏季开始销售，售价散售不低于3,000美金/平方米，整售将会稍低。
10.3.3 公寓¾ 公寓位于249.9米的主楼中，为长安街沿线最高的公寓，分为3.4米和3.8米层高两种公寓，共260套。
北京·银泰柏悦酒店案例分析
租客资源，因此进行投资性购买。柏悦居在销售中对客户提供月租金为30美圆/平米的价格参考。
由于柏悦酒店全班人员为柏悦府提供高品质的服务，因此成为支撑柏悦府超高售价的因素之一。
酒店
34-49F
柏悦居——在酒店带动下，实现价格和速度双赢
4
产品特征：
柏悦居按月销售情况 销售套数 70 60 50 35505 36823 35404 37019 40 30 20 10 0 Dec-05 Jan-06 Feb-06 Mar-06 Apr-06 May-06 12 15 9 16 销售均价 60 38853 63 50000 43653 40000 30000 20000 10000 0
均价(元)
标准层：一层9户，3部电梯，共216套
柏悦居
7-33F
购买目的：大部分投资。多数外籍客户不了解北京市场，主要臵业考 虑为凯悦酒店提供物业管理服务，并作为房屋租赁中介，能够保证稳 定出租客源
柏悦居、柏悦府配套 （Vip俱乐部、会所）
柏悦府——稀缺定制化豪宅
5
产品特征：
建筑面积：17410平米
酒店配套
59-63F
4250
10500
2150
7580
50
85
大/双床
大/双床
37-49层
45-47层
酒店特色——长安街建筑ห้องสมุดไป่ตู้高、管理水平最高的酒店
66层的China Grill(北京亮餐厅）成为全北京最高的餐厅； 65层是北京最高的亮酒吧； 63是大堂酒廊，也是客人check-in地方。 柏悦利用裙楼得天独厚的露台优势，在副楼的天台上打造了外古内潮的北京最有名 的“秀”酒吧。 柏悦同样考虑了客人的私密性，在5楼打造了主席台餐厅，全部以豪华复古的包间设 计为主体。 在3楼还有不同规模的宴会厅，主办一些大型宴会及发布会等。 国际化的物业管理服务——在中国唯一参与投资并全盘管理的酒店项目 凯悦国际酒店集团在大中华地区首家柏悦酒店 精品型酒店：凯悦国际酒店集团旗下拥有凯悦(Hyatt Regency )、君悦(Grand Hyatt) 及 柏悦(Park Hyatt)三个著名品牌，其中“柏悦”品牌为极致尊贵和精品型酒店
物业案例分析PPT课件
案例一
业主家中遇害物业物业管理公司应否承担 责任
事件：2001年4月15日，两名罪犯经预谋 后，携带尖刀等凶器，先来到A小区寻找作 案目标，由于该小区秩序维护员盘查，两 人没有得逞。随后，他们又来到B小区某楼。 因该楼值班秩序维护员没有盘查，两人冒 充物业人员，以检修煤气管道为名，进入 关某夫妇家进行抢劫。夫妇俩惟一的儿子 惨遭杀害。两名罪犯后被法院判处死刑并 赔偿经济损失共4万元
【处理过程】
经查，由护卫员描述该小姐的特征，后经 业主回忆证实该小姐与业主在某种场合认 识，有一定的关系，由此可断定可能是该 小姐配了业主房间钥匙，在交往中产点评】
提高职业敏感度，对重要物资的搬运要不 怕麻烦，认真核实；
加强物资搬运放行控制的同时，应加强对 护卫员处理问题的程序、方法、技巧的培 训；
案例六
【案例描述】 某职员给一租户填写《物资搬运放行条》，
因联系不到业主，便拒绝给租户签字放行， 这时护卫班长称对此租户非常熟悉，不认 为会出问题，于是职员在放行条上签了字， 并记录了租户的联系电话（此电话联系不 上）。几天后，该业主称：租户未经其同 意，将其空调搬走了，要求管理处赔偿损 失。
案例十
某日夜间23时40分，某花园B栋一业主将私家 车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。 随后赶到的巡逻秩序员发现车的后窗玻璃已经破 碎，当即向秩序班长汇报，并做了详细记录。考 虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车 窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对 确认。 早晨6时20分, 秩序员向车主通报其车辆后窗 破碎。不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被 高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。秩序 员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直 保护着的现场情况。车主否认记录和现场具有真 实性……一方据理评说，一方拒不认帐，一时难 以扯清。
北京银泰中心商业综合项目管理手册修正
项目管理程序手册北京银泰中心2004年9月目录第一部分总概1.1 引言本项目管理程序手册定义了项目管理在北京银泰中心项目的管理和实施中的原则，程序和责任。
本项目管理程序手册的目的是通过以下内容为工程管理提供指导：•标准程序•标准格式和汇报程序•政策的建立•组织架构图的建立和权利和责任的划分本项目管理程序手册会根据情况的需要，适当随时的更新和修改。
未经北京银泰中心项目总经理或项目总监的同意不能改动已经建立的程序。
此项目管理程序手册只用于北京银泰中心项目和它指定的顾问和承包商等单位。
表格和内容归项目所有。
紧急情况处理程序:银泰项目有一个现场安全管理系统的程序, 专门用于紧急情况下的处理程序。
万一事故或危险发生，系统会自动开始运作。
公司范围内应用的事故汇报程序也已经包括在安全管理系统里（见本手册第八部分），并包含了紧急情况或事故发生时所需用的表格和需联系的联络人。
负责处理所有事故和紧急情况的主要的项目联络人将由项目组来指派。
1.3 项目联络方式第九部分-标准表格和格式，附录了目前的项目联络表,包括了联系电话和项目电子邮箱的地址。
第二部分项目管理组织架构2.1 引言本部分对项目的组织架构和人员角色作了定义，其中的组织架构图反映了项目管理团队成员的职务以及宝维士联盛项目团队的内部关系。
另外还介绍了管理团队部分主要职位的工作描述。
2.2 组织架构图银泰项目中心项目的组织架构图和管理人员名单详见后附表。
其中包含了项目组成员的职务及各职务间相互关系。
2.3 项目团队岗位和工作描述本节介绍了主要项目成员的岗位和职责。
项目总监项目总监直接向总经理汇报，并对整个项目的实施负全权责任。
项目总监的工作职责包括下列内容：1.负责项目的全部管理,尤其涉及项目管理的实施及程序。
2.制定项目管理策略及程序并递交业主作最终批准。
批准后贯彻执行管理的各项条文。
3.负责协调业主与设计、顾问公司及其他咨询公司等方面的管理工作。
4.定期向业主汇报关于项目进展及问题。
《北京银泰中心》课件
未来规划
1 2
商业升级
计划引入更多高端品牌和国际品牌，提升商业品 质和档次。
设施完善
加强硬件设施建设和改造，提升顾客购物体验。
3
绿色环保
加强绿色环保理念，推广绿色建筑和可持续发展 。
潜在风险
经济周期波动
经济发展周期波动可能对高端商业地产市场产生影响。
政策风险
政府政策调整可能对商业地产市场产生影响。
高标准会议室
配备先进的会议设施和设 备，满足各种商务会议和 活动需求。
商务中心服务
提供打印、复印、扫描、 传真等商务支持服务。
商业设施
购物中心
银泰中心内设有大型购物 中心，汇聚国内外知名品 牌，提供丰富的购物选择 。
餐饮服务
多家特色餐厅和快餐店， 满足不同口味和需求，提 供便捷的餐饮服务。
银行与金融服务
具有重要意义。
项目规模
北京银泰中心总建筑面积约为60万平方米，包括5栋高层建筑和1个大型商业广场。
其中，商业广场面积约为8万平方米，包含国际一线品牌旗舰店、高档餐饮、娱乐设 施等。
高层建筑包括办公楼、酒店和公寓，提供高品质的商务和居住环境。
项目位置
北京银泰中心位于北京市朝阳 区建国门外大街与东三环交汇 处，地理位置优越，交通便利 。
营、管理等岗位。
提升城市形象
作为城市地标性建筑，北京银泰 中心将提升城市的形象和知名度
。
促进区域经济发展
吸引国内外投资和高端人才，促 进区域经济的繁荣和发展。
可持续性发展
生态保护
注重生态保护，合理利用自然资源，实现经济、社会和环境的可 持续发展。
社区参与
鼓励社区居民参与北京银泰中心的建设和运营，实现利益共享和 社区共建。
北京银泰城
三、发展与殊荣
1993年经国务院批复的《北京城市总体规划》提出建设商务中心区，1998年确定商务区范围。同年，中国银泰投 资有限公司与北京第一机床厂签订协议，获得位于商务区的北京银泰中心地块开发权。2002年，北京银泰中心概念 设计方案完成，2005年中央主楼封顶，2008年投入运营。北京银泰城同时获得”北京商务新地标“等多项殊荣。 1998年获得 土地
广域位置 图中 所标注位置即为银泰城位置。图中
区域位置 区域为北京CBD
五、业态分布
北京银泰城作为一个大型多功能综合体，包含公寓、酒店、写字楼和商场。
人保写字楼 银泰写字楼 北京柏悦酒店 公寓柏悦府 公寓柏悦居 北京银泰中心 in01 北京银泰中心东翼 北京银泰中心西翼 北京银泰中心中央主楼37-49层/59-66层 北京银泰中心裙房3、5、6层 北京银泰中心中央主楼35-36层/50-58层 北京银泰中心中央主楼7-33层
总建筑面积
建筑层数、高度 车位数 建筑结构 开发商 物业管理
北京银泰中心
人保写字楼 中央主楼 银泰写字楼
约360,000平方米
66层 249.9米 52层 186米 约1600个 钢结构 局部钢结构加钢筋混凝土结构 北京银泰置业有限公司 第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司
项目综述
中央主楼为五星级酒店、酒店式公寓；两翼塔楼为智 能写字楼；裙房含宴会厅、商业用房；地下室为商业、 停车及设备用房。
2012年10月2012年中 国十大最佳经营购物中 心奖
四、区位分析
北京银泰中心(Beijing Yintai Centre)位于建国门外大街2号， 地处北京商务中心区(CBD)核心，北临长安街，东接 三环路，踞国贸桥 “金十字”西南角，与中国国际贸易中心、北京CBD万达广场、北京华贸中心等地标建筑形成综合 体建筑群体。
物业典型案例分析ppt课件
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案例二：早期介入越早越好
概述——某房产开发公司于1997年末立项开发浦东某地区的一个中高档商品 住宅小区，随即便选聘了一家物业管理公司早期介入该项目的设计、施工与 安装工程。物业管理公司专门成立了由公司物业管理部和工程设备部负责人 组成的项目组，在早期介入的一年中，立下“两会一单”制度，坚持参加开 发商的项目专题会议和工程例会。先后发出工作联系单25张，对工程建设中 的各种问题提出了71条意见和建议，其中大部分意见或建议被发展商采纳， 既提高了工程质量，又降低了工程成本，还避免了事后大量难以弥补的终生 遗憾。
其精髓是对业主要尊重。 尊重是一个人杂社会活动、家庭生活中的基本需求。如何运用礼貌、
热情、真诚、高超的服务，使业主得到受尊重的满足，是物业管理的一门 学问。
该案例中的管理员吸取了喊错业户姓名 的教训，事后不仅记住公司名称、总经理的 姓名，也记住了与物业管理有来往的人员的 姓名，从而拉近了双方的距离。这一件小事 说明了物业管理处处都有文章可做。
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她的这种行为引起了公愤，业主们纷纷要求业主委员会召开业主代表大 会对她进行批评、教育。居委会、社区民警也表示要对此事做出严肃处理。
但是该管理处经理始终认为；业主是我们的衣食父母，业主即使是错了， 只要认错，愿意改正，我们就欢迎，要容许她犯错误，也容许她改正错误。 让一步海阔天空，处罚只是手段不是目的。管理的目的是营造一个环境幽雅、 祥和、温馨的居住小区。短短一席话把物业服务的理念生动地演示了一遍。
物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要。通过早期介入，物业管 理公司可以从未来潜在业户的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使 开发商纠正设计施工中大量的不当之处，避免潜在业户使用物业、房产公司 销售物业、物业管理公司管理物业中发生不尽的烦恼与遗憾。同时，物业管 理公司可以及时做好业户入伙与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的 高起点、高标准，使广大业户受益。
物业案例分析 ppt课件
ppt课件
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• 物业管理公司要求秩序维护员文明执法，绝非是为了一味地迁就业主和
用户，而是要以情动人，以理服人，更好地与业主和用户沟通，做好管 理和服务，保证辖区公共秩序的井然有序。对那些不服从物业管理规章 制度的无理取闹者，就要坚持原则，铁面无私，按照体现多数业主意志 的业主公约和反映在各类法规之中的政府授权，大胆地履行自己的管理 职能。以维护大多数业主和用户的利益。
(一)项之规定，判决如下：
1、驳回上诉，维持原判；
2、本案件诉讼费同意李某免交；
3、本判决为终审判决；
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本案焦点有两个：第一，小区内栽种铁树究竟恰不恰当；第二，物业公司是 否尽到了安全防范责任。此案中，被告在小区内栽种铁树的事实客观存在， 但其目的主要是为了进行绿化，美化环境，提高业主生活质量。同时，作为 被告的物业公司己考虑到可能存在的安全隐患，在水池旁立有警示牌，并在 法庭上出示了警示牌生产厂家开具的正式发票，证明警示牌安装时间是在原 告被铁树伤害之前。《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理 企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的应 该依法承担相应的法律责任。”从本案来看，物业公司尽到了安全防范义务， 不存在管理上的疏漏和缺陷。而原告李某系无行为能力人，因监护人监护不 力，造成李某受伤，故物业公司不应承担赔偿责任。
房地产北京银泰中心商业综合项目管理手册修正版
项目管理程序手册北京银泰中心2004年9月目录第一部分总概1.1 引言本项目管理程序手册定义了项目管理在北京银泰中心项目的管理和实施中的原则，程序和责任。
本项目管理程序手册的目的是通过以下内容为工程管理提供指导：*标准程序*标准格式和汇报程序*政策的建立*组织架构图的建立和权利和责任的划分本项目管理程序手册会根据情况的需要，适当随时的更新和修改。
未经北京银泰中心项目总经理或项目总监的同意不能改动已经建立的程序。
此项目管理程序手册只用于北京银泰中心项目和它指定的顾问和承包商等单位。
表格和内容归项目所有。
1.2 紧急通讯联系单Company 公司Office Numbers办公室电话MobilePhone手机Home Phone宅电北京银泰置业有限公司总经理–尹筱周86北京银泰置业有限公司总经理助理/办公室主任–丁梅8610 – 65663104 分机113北京银泰置业有限公司总经理办公室副主任–白雷8610 – 65663104 分机119北京银泰置业有限公司项目总监-缺北京银泰置业有限公司副总工–宋同玖8610 - 65663104 分机141北京银泰置业有限公司工程技术部经理–蒋辉8610 - 65663104 分机130北京银泰置业有限公司项目副总监/机电经理- 黄鹏霄8610 - 65663104 分机151北京城建集团有限公司银泰项目部现场经理－张晋勋北京帕克国际工程咨询有限公司银泰项目总监-胡海林86工地紧急求助电话北京市联络号码电话火警119医疗急救120报警110协和医院供水急修供电服务95598燃气急修96777电话故障112紧急情况处理程序:银泰项目有一个现场安全管理系统的程序, 专门用于紧急情况下的处理程序。
万一事故或危险发生，系统会自动开始运作。
公司范围内应用的事故汇报程序也已经包括在安全管理系统里（见本手册第八部分），并包含了紧急情况或事故发生时所需用的表格和需联系的联络人。
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银泰大厦——柏悦府
56-58F 869.43平米
产品特征：
50-55F 640.52平米
➢建筑面积：17410平米
➢标准层：1700平米，标准层2-3户
➢户型面积
56-58F：869.43平米户型，共6套，标准层２户
50-55F：640.52平米（两套联卖）户型，共5套；549.17 平米户型，共10套
个人 外省
本市城镇居民
市非城镇居民
本
个人 外国
其它
同胞 台湾
客户
➢客户来源： 70%外籍客户其中以华侨及港澳同胞为主
➢ 付款方式：95%一次性付款（外籍购房无法作贷款）
➢ 目前新出台的限外政策对项目剩余产品销售产生一定的影响，意向购买 的外籍客户需办理相关购房证明手续
银泰大厦——柏悦居
竖向交通 ➢ 首层独立大堂，3部专享电
梯 ➢ 电梯刷卡进入柏悦居各层 ➢ 电梯不可直接到达酒店配套，
前往酒店，需先下一层再另 乘电梯至酒店配套
首层独 立大堂
首层平面图
银泰大厦——柏悦居
交房标准： ➢ 精装修标准：6000-7000元/平米 ➢ 全套家具、家电，及完备的设备配置 ➢ 具体交房标准见附件 物业： ➢ 费用：18元/平米.月 ➢管理公司： 凯悦酒店管理公司成立物业管理公司提供物业管理 ➢ 物业费用仅包括公共部分的物业管理，酒店服务另外收费 ➢提供房屋租赁服务，收取中介费用
2006-11-15
销售情况 ➢ 目前成交两套，户型面积为549.17平米 ➢ 销售方式先由低层开始销售 ➢ 购买目的为纯自住
柏悦府客户
外地企业
港澳台同胞
1
1
客户构成
➢客户来源： 已成交的两套户型的 客户均为外籍华侨
➢ 付款方式：一次性付款（外籍购房 无法作贷款）
➢ 目前新出台的限外政策对项目销售 产生一定的影响，意向购买的外籍 客户需办理相关购房证明手续
➢使用率：67%
50-55F 549.17平米
柏悦府
银泰大厦——柏悦府
柏悦府销售价格
均价(元/平米)
1.2 71174
1
71500 71000 70500
0.8
70000
69500 0.6
69000
0.4
68416
68500
68000 0.2
67500
0 2006-11-6
2006-11-15
67000
销售情况 ➢ 销售率： 83% ➢ 购买目的：
100%投资 多数外籍客户不了解北京市场，主要置业考虑为凯悦酒店提供物业管理服务， 并作为房屋租赁中介，能够保证稳定出租客源
银泰大厦——柏悦居
100 80 60 40 20 0
企业 北京
柏悦居客户
购买套数
企业 外地
外国行政机构
港澳台企业
港澳台社团 华侨港澳同胞
北京银泰中心综合物业案例分析伟业 顾问
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
银泰大厦
纵向功能分区 • 商业裙楼：B1-3F • 柏悦居、柏悦府配套 ➢VIP俱乐部： 5F——会议、餐饮 ➢会所： 6F——游泳、健身 • 柏悦居： 7F-33F • 柏悦酒店： 34F-49F • 柏悦府： 50F-58F • 酒店配套：63F大堂、 59FSPA 60F会议室 61F餐厅 62F酒吧 *注：银泰中心楼层设置中取消4、14等特 殊数字
价格 ➢均价：40000元/平米 ➢最低价：25000元/平米 ➢最高价：57000元/平米 ➢价差：由于可观看长安街，西北向比东南向单价增加10-15%
银泰大厦——柏悦居
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0 Dec-05
Jan-06
Feb-06
Mar-06
柏悦居销售速度
价格 ➢ 均价：70000元/平米（毛坯） ➢ 目前售出的两套单价分别为71174元/平米、68416元/平米 ➢ 价差：由于可观看长安街，西北向比东南向价格增加15%
银泰大厦——柏悦府
柏悦府销售速度
销售面积(平米)
600
549.17
549.17
500
400
300
200
100
0 2006-11-6
销售面积(平米)
Apr-06 May-06 Jun-06 Aug-06
Sep-06
Oct-06
Nov-06
Dec-06
Jan-07
销售策略
➢ 2005年10月项目内部认购，开始积累客户，内部定价为25000元/平米
➢ 2006年3月正式销售，通过对客户进行的价格测试，逐步提升客户对项目售价的心理 预期，实现开盘均价达到40000元/平米水平
酒店配套
柏悦府 酒店
柏悦居
柏悦居、柏悦府配套 （Vip俱乐部、会所）
商业
银泰大厦
平面布置及交通组织
柏悦居 专享大堂
柏悦酒店专享 大堂
柏悦府专 享大堂
银泰大厦——柏悦居
标准层平面图
柏悦居
产品特征：
➢建筑面积：39212平米
➢标准层：一45% 240平米，两居55%
银泰大厦——柏悦府
竖向交通 ➢ 首层独立大堂，2部专享电梯 ➢电梯刷卡进入柏悦府各层 ➢ 电梯可直接到达上部酒店配套
首层独立大堂
首层平面图
银泰大厦——柏悦府
交房标准： ➢ 毛坯交房 ➢ 设备配置与柏悦居相同 ➢ 具体设备配置情况见附件 物业： ➢ 费用：18元/平米.月 ➢ 物业管理人员：由柏悦酒店原班人员进行管理，提供更优质的服务 ➢ 物业费用仅包括公共部分的物业管理，酒店服务另外收费 ➢提供房屋租赁服务，收取中介费用
➢设计风格：简洁的酒店
式设计除电动窗帘、光控、 中央空调、石材地采暖等 外无高科技
➢使用率：72%
9#133.58平米
首层平面图
8#240.35平米
银泰大厦——柏悦居
柏悦居销售价格
均价(元/平米)
12000
10000 8000 35505
36823
35193
37166
38853
43698
47511