绿城建设_绿城集团代建业务模式
绿城集团代建模式研究+铁狮门商业模式研究
绿城集团的优势在于产品营造能力和品质把控能力，因此其选择了轻资 产的代建模式
绿城的三种代建模式
代建模式 合作对象 合作方式 与已经确权的土地开发资源 对接，由委托方提供开发用 地并承担全部的开发投资， 绿城建设承担开发任务 绿城的收益 代建模式的优势
项目代建 （50%）
物 业 管 理 费
年收入 2.5-4%
总资产 0.5%
基 础 管 理 费
收 购 管 理 费
运营商
• 物业管理 • 租赁管理 • 税务管理 • 兼并收购 • 联合投资 • 基金管理 • REITs退出
施工成本2-4%
TSOF
收购总价1%
开发 管理费
施工成本3.5%
不超转让总价1%
资产 转让费
投资商
超额收益
代建费用： 项目销售额 的7-12%
政府代建 （40%）
政府机构
与政府安置房建设对接，由 绿城的专业团队承担项目开 发任务
“金融+房地产”模式代表——铁狮门
铁狮门采用纵向一体化的模式，整合了地产开发的各个环节，包括物业 开发、设计、建筑、物业管理、投资管理、租赁和风险管理等
职能 监 理 费
开发商
• 设计建造 • 物业销售
项目持有者
1. 降低自身经营风险，同时 提升成本和品质管控能力 2. 市场占有率短期内大幅提 高，获得更高的品牌溢价， 对自有项目产生积极影响 3. 参与政府保障性住房建设 有利于维系绿城与地方政府 的关系，同时更容易参与到部资本对接，通过成立 平台公司募集资金，绿城负 责开发建设，并与投资方共 享收益
30%
通过合资基金模式，铁狮门以不到5%的资本投入，分享 了项目40%以上的收益
绿城建设基本业务模式介绍
适宜 购买力 适宜地域 适宜地段 适宜 户型范围
适宜 经济指标
对中国传统文化有所追求的顶级收入人 群。
南、北方地区均适用。
郊区。
用地面积为1.8～5亩，地上建筑面积 500～1500㎡， 总建筑面积800～2000㎡。 容积率：0.13～0.30 建筑密度：15%～30% 绿地率：30%～70% 建筑高度：10～20m 建筑层数：地上2层，地下1层。
绿城控股集团有限公司，现有员工超过17000人，涉及物管、教 育、体育（足球）、建筑设计、酒店管理、医院、健康管理、文化传 媒等领域，下属绿城物业管理公司（国家一级资质）、绿城教育公司 、绿城足球公司、绿城建筑设计公司（国家甲级资质）、绿城东方建 筑设计公司（国家甲级资质）、绿城酒店管理公司、绿城医院、绿城 健康管理公司、绿城传媒公司等，共同为人们的美好生活提供优质服 务。
别墅路漫漫其悠远绿城杭州桃花源东区实景欧式别墅路漫漫其悠远上海绿城玫瑰园实景欧式别墅路漫漫其悠远绿城舟山桂花城实景欧式别墅路漫漫其悠远绿城西子临安青山湖玫瑰园实景欧式别墅路漫漫其悠远类别指标条件欧式别墅大型别墅中型别墅组院别墅地上建筑面积800400800200400总建筑面积120030005501200300550适应庭院面积69亩25亩12亩容积率012018018025028045建筑密度82012251830绿地率307030603050建筑层数地下1层地上2层建筑高度10m20m适宜购买力顶尖收入人群顶尖收入人群中高端收入人群适宜地域不限适宜地段一般适用于近郊欧式别墅
平层官邸
绿城平层官邸以3至4层的低层公寓产品 形态，同时又具有别墅的功能品质。建 筑借鉴欧洲文艺复兴时期建筑精髓，遵 循帕拉迪奥新古典主义风格，是一种严 格按照欧洲新古典主义建筑的规律范式 建造的官邸式建筑群。
绿城代建及分级标准
绿城代建及分级标准
绿城代建由来
2005 年，杭州政府城中村改造安置房建设是绿城首个代建项目。
2008 年，宋卫平首次提出依托绿城品牌和团队实现业务创新，并于2009 年形成了以「品牌输出、管理输出」为核心的「绿城代建」模式。
绿城的非政府代建业务正式开始于2010年。
9月25日，绿城房地产建设管理集团的前身绿城房产建设管理有限公司成立，绿城代建业务拉开序幕。
2015 年8 月以来，绿城收购绿城鼎益房地产投资管理有限公司及绿城时代城市建设发展有限公司，绿城管理集团由此诞生。
2016 年 6 月，绿城重组蓝城，将蓝城的代建业务整合至绿城管理集团，进一步扩大了绿城管理集团的规模。
除代建业务外，绿城管理集团还提供管理咨询和专项服务业务。
绿城代建现状
多年以来，绿城代建业务已覆盖所有类型。
绿城管理集团2018 年上半年合同销售面积207 万平方米，合同金额280 亿人民币，下半年可销售面积398 万平方米，可售金额524 亿人名币，合并管辖项目合计250 个，规划总建筑面积约5348 万平方米。
截止2018 年10 月31 日，绿城管理集团共有项目373 个，除政府代建项目143 个、非政府代建项目202 个外，另有咨询项目28 个。
绿城代建模式
绿城代建模式历经升级演变，目前提出的是「绿城代建4.0模式」。
该模式突出了按需定制和共创共赢两个新概念。
新概念并非脱离绿城现有代建业务，另辟蹊径，而是绿城将过往代建经验和资源整合后的新体系。
从按需定制角度出发，绿城将其代建业务的
标准进行了分级。
绿城代建模式与收费标准
绿城代建的收费标准:由委托方承担或向绿城建设支付的费用一般包括三个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。
派驻团队基本管理费绿城建设将根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。
管理团队的基本管理费（包括工资、社会保险、福利等）一般采用包干制的方式予以约定，由委托方承担，在项目公司列支。
委托开发管理费委托开发管理费取费标准原则为项目总销售额的7%（别墅类项目高于此标准），结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。
项目业绩奖励以双方约定的项目经营指标（如销售总额、利润指标等）作为经营考核目标，当项目经营结果超过考核目标时，按一定标准提取项目业绩奖励，具体奖励方案根据项目实际情况协商确定。
特别说明：上述费用不包括委托方应向第三方支付的涉及项目开发的相关费用，包括但不限于土地出让金、契税、前期工程费、报建费、市政配套费和其他政府规费及行政收费、工程建设费、材料设备款、招标代理费、设计费、监理费和工程造价、审计、法律服务、物业管理等咨询费以及销售费用等。
绿城代建模式绿城代建公司将按照项目规模、质量控制要求及开发计划等委派管理团队，并收取相应的团队管理费，同时按照总销售收入之5%至7%收取项目管理费。
，与绿城原有拿地-开发-销售的盈利模式相比，绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金，这将成为绿城新的利润增长点之一。
千亿计划凭借着宋卫平的新口号，做得更多，做得更好，绿城成为2010年最具雄心壮志的房地产公司之一。
绿城再次提到了公司的千亿计划，公司未来的开工项目要达到100个，销售收入达到1000亿元才才可以升级为“船长”。
但是如果要维持越来越大的开发规模，随之而言的则是土地储备以及人力资源的短缺，就连万科，近期也启动了600人的大规模招聘计划。
而同样据不完全统计，万科今年上半年已经以251.44亿的拿地总价和1040.28万平方米总规划面积占据着目前国内房企拿地总价以及总面积两榜榜首。
绿城代建模式及收费标准
绿城代建模式及收费标准
绿城代建模式是指由绿城公司代为承建房屋建筑工程，包括房屋设计、施工、
监理等一系列工作。
绿城代建模式的出现，为广大业主提供了更加便捷、高效的建房选择，同时也为建筑行业带来了新的发展机遇。
首先，绿城代建模式的优势在于其专业化和标准化。
绿城公司拥有一支经验丰富、技术过硬的设计和施工团队，能够为业主提供高水准的服务。
在建筑设计方面，绿城公司拥有一批资深的设计师和工程师，能够根据业主的需求，提供个性化的设计方案；在施工方面，绿城公司拥有先进的施工设备和技术，能够保证工程质量和进度。
其次，绿城代建模式还具有成本控制的优势。
由于绿城公司拥有规模化的生产
和采购能力，能够有效降低建筑材料和人工成本，从而为业主节约建房成本。
同时，绿城公司在施工过程中能够严格控制工程质量和进度，避免了业主因工程延期而带来的额外成本支出。
最后，绿城代建模式的收费标准也是业主关心的重点之一。
绿城公司的收费标
准主要包括设计费、施工费、监理费等。
设计费根据设计方案的复杂程度和面积大小而定，施工费则根据工程的实际施工量和材料消耗量来确定，监理费则是对工程质量的保障费用。
绿城公司会根据业主的需求和工程的具体情况，提供详细的收费报价，确保透明公正。
总的来说，绿城代建模式及其收费标准是建筑行业的一大创新，为业主提供了
更加便捷、高效的建房选择，同时也为建筑行业的发展带来了新的机遇。
希望通过绿城代建模式，能够为更多的业主提供优质的建房服务，推动建筑行业的健康发展。
绿城建设代建业务模式
绿城建设代建业务模式（一）••••政府代建业务是指绿城建设受政府机构委托，作为项目代建主体，根据合同约定对政府投资项目的建设进行管理，实现项目建设的品质、进度、质量、成本等项目管理目标。
绿城建设始终把政府代建作为公司优先和最重要的发展方向，广泛承接安置房、限价房等保障性住房及市政公共配套设施的建设管理。
绿城具备专业的管理团队，提供专业管理服务，按照“安置房、保障房等于大于商品房”的品质标准，能为项目的实施提供可靠保障，实现资源最优化配置，有利于政府意愿较好地实现，高品位推进政府投资项目的建设和开发，从而推动城市化进程的良性发展。
绿城自2005年10月首次介入杭州市江干区“城中村”改造暨安置房代建项目至今，绿城已承接保障房等政府建设类项目近120个，总建筑面积近3000万平方米，已竣工/交付面积310多万平方米，其中保障房项目100多个，总建筑面积2700多万平方米，已竣工/交付面积300多万平方米。
绿城已签约商业建设项目近80个，总建筑面积1800多万平方米。
保障性住房拆迁安置房、人才专项用房、经济适用房、廉租房、经济租赁房、危房改造等市政公共配套市政公园、城市广场、酒店、医院、学校、体育公园政府代建项目是全社会固定资产投资项目的重要组成部分。
绿城建设具备专业的管理团队，提供专业管理服务，能为项目的实施提供可靠保障，实现资源最优化配置，有利于政府意愿较好地实现，高品位推进政府投资项目的建设和开发，从而推动城市化进程的良性发展。
提升城市品质专业代建有利于提升政府投资项目的品质，推动城市化进程的良性发展，改变城市原住居民的生活方式，使其享受到更好的生活品质和服务。
提升管理效能专业代建有利于对政府投资项目进行全程专业化管理，能让政府从大量项目建设的具体管理工作中解放出来，从“投资+运营”于一体的角色转变为“投资+监管”角色，减少管理界面，简化管理流程，有助政府的管理效能提升。
增进社会和谐专业代建有利于增强原住居民对保障性住房的品质信心，让老百姓获得实惠，使城市化进程推进更加顺利，增进社会和谐。
绿城建设_绿城集团代建业务模式
背景： 2010年9月25日，绿城集团在杭州成立绿城房产建设管理有限公司（简称
“绿城建设”），向合作伙伴提供品牌输出与建设管理服务。
绿城建设的收益将装入上市公司绿城中国。未来，代建业务和自建业务 （公司自有土地）在集团中的业务比例要达到1：1 。
至此，绿城中国基本形成自主投资、园区服务和房地产代建三大业务特色。
70219
93713
单位：亿元、万平方米
同时，绿城在全国承接的安置房代建项目总规模超过250万平方米， 其中已开工建设的超过90万平方米。而多个安置性住房代建项目，都 获得了当地政府的认可和好评。
绿城建设代建模式未来发展前景
一：代建市场广阔 2009年，全国房地产开发投资、施工面积、新开工面积、销售面
积等均出现大幅度上涨，只有竣工面积出现个位数上涨，从长期来看， 商品房市场的代建潜力依然很大；同时，即使商品房市场受到调控打 压，政府保障性住房代建市场依然具有较大的市场潜力。
绿城建设（代建业务）三大业务模式
业务模式一：项目代建 合作方提供土地以及全部开发资金，绿城提供管理队伍，负责整
个项目前期规划设计、后续建设、后期营销以及物业管理等
业务模式二：资本代建 主要是与房地产基金等外部资本的合作，通过成立平台公司募集
资金，绿城负责开发建设，并与投资方共享收益
业务模式三：政府保障性住房代建 主要承接政府安居工程、旧城改造、保障性住房建设等工程
绿城集团希望在3年，即到2012年实现销 售额突破1000亿元，年做100个项目的目 标，并保持每年30%以上的增长速度，并 实现其在房地产行业的“船长”地位。
但现实情况是2010年前3季度的销售 排名中，绿城集团只实现326亿元的销售 额，远落后于万科的692亿，而若实现 2012年销售额突破1000亿的目标，显然 绿城还有很多工作要做。
为更多人造更多的好房子——绿城建设发挥品牌优势开创代建模式
为更多人造更多的好房子——绿城建设发挥品牌优势开创代
建模式
曹舟南
【期刊名称】《浙江房地产》
【年(卷),期】2011(000)003
【摘要】绿城开拓代建业务，源于绿城对“为更多的人造更多的好房子”这一朴素诉求，源于绿城联合更多合作伙伴“共同创造城市的美丽”这一基本理念，也是绿城向房地产专业运营商转型、走向更优商业发展模式的开端。
2005年10月，绿城首次介入杭州市江干区“城中村”改造暨安置房代建项目。
2010年9月25日，绿城房产建设管理有限公司正式挂牌成立（以下简称“绿城建设”）。
【总页数】3页(P19-21)
【作者】曹舟南
【作者单位】不详
【正文语种】中文
【中图分类】F280
【相关文献】
1.绿城：为更多的人建更多的好房子 [J], 傅林江;
2.更多依靠创新驱动更多发挥先发优势 [J],
3.为更好百姓造更多好房子——绿城投身保障房建设的实践与思考 [J],
4.蓝城--为更多人造更多的好房子 [J], 宋卫平
5.要为更多人造好房子——访江苏永泰建造工程有限公司董事长奚友方 [J], 奚彩进
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
绿城代建模式，操作要点
绿城代建模式，操作要点小广播：我最新写的纸质书印刷了，400页，内容丰富包括：收并购、谈判技巧、联合拿地、测算、强排、财税、勾地，案例等。
投资岗入门到精通必备，圈内数千人在学习的爆款。
文章来源：黄埔筑梦目前，国家对房地产行业调控力度越来越大，招拍挂竞争越来越激烈，销售压力越来越大。
产品品质日益受到重视，代建模式的合理性和可行性日渐凸显;作为资本密集型的产业，房地产企业缺乏资金、土地几乎成为常态，代建作为一种“轻资产运作方式”成为了一些企业新增长模式的敲门砖;代建企业依托多年的房地产开发经验，完善的品牌管理与维护体系、质量控制体系以及房地产延伸价值服务体系等，并储备了大量优秀管理人才，在房地产开发建设各阶段、各环节均具有强大的专业技术支持力量,可以通过输出专业的管理及技术，为委托方创造更高的效益。
同时，对一些投资企业来说，能够借用代建方更专业、更先进项目管理技术、管理手段和管理思想，从而降低项目管控风险，获取比自己开发项目更高的建设管理效率和投资效益，采用代建模式可谓是一条较好的实施路径。
代建作为轻资产越来越受到房企的重视，也成为房企盈利新的增长点。
此文分享绿城代建模式。
ps代建模式—商业代建收费模式特别说明：以下费用不包括委托方应向第三方支付的涉及项目开发的相关费用，包括但不限于土地出让金、契税、前期工程费、报建费、市政配套费和其他政府规费及行政收费、工程建设费、材料设备款、招标代理费、设计费、监理费和工程造价、审计、法律服务、物业管理等咨询费以及销售费用等。
Ø由委托方承担或向绿城建设支付的费用一般包括三个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。
p派驻团队基本管理费：绿城建设将根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。
管理团队的基本管理费（包括工资、社会保险、福利等）一般采用包干制的方式予以约定，由委托方承担，在项目公司列支。
p委托开发管理费：委托开发管理费取费标准原则为项目总销售额的 7%（别墅类项目高于此标准），结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。
最新绿城代建模式及收费标准
绿城代建的收费标准:由委托方承担或向绿城建设支付的费用一般包括三个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。
派驻团队基本管理费绿城建设将根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。
管理团队的基本管理费（包括工资、社会保险、福利等）一般采用包干制的方式予以约定，由委托方承担，在项目公司列支。
委托开发管理费委托开发管理费取费标准原则为项目总销售额的7%（别墅类项目高于此标准），结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。
项目业绩奖励以双方约定的项目经营指标（如销售总额、利润指标等）作为经营考核目标，当项目经营结果超过考核目标时，按一定标准提取项目业绩奖励，具体奖励方案根据项目实际情况协商确定。
特别说明：上述费用不包括委托方应向第三方支付的涉及项目开发的相关费用，包括但不限于土地出让金、契税、前期工程费、报建费、市政配套费和其他政府规费及行政收费、工程建设费、材料设备款、招标代理费、设计费、监理费和工程造价、审计、法律服务、物业管理等咨询费以及销售费用等。
绿城代建模式绿城代建公司将按照项目规模、质量控制要求及开发计划等委派管理团队，并收取相应的团队管理费，同时按照总销售收入之5%至7%收取项目管理费。
，与绿城原有拿地-开发-销售的盈利模式相比，绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金，这将成为绿城新的利润增长点之一。
千亿计划凭借着宋卫平的新口号，做得更多，做得更好，绿城成为2010年最具雄心壮志的房地产公司之一。
绿城再次提到了公司的千亿计划，公司未来的开工项目要达到100个，销售收入达到1000亿元才才可以升级为“船长”。
但是如果要维持越来越大的开发规模，随之而言的则是土地储备以及人力资源的短缺，就连万科，近期也启动了600人的大规模招聘计划。
而同样据不完全统计，万科今年上半年已经以251.44亿的拿地总价和1040.28万平方米总规划面积占据着目前国内房企拿地总价以及总面积两榜榜首。
绿城代建模式全解读
绿城建设的代建业务可分为三种模式：项目代建、资本代建和政府代建。
无论是哪种模式，绿城在选择合作对象的时候都要求十分严格。
据绿城房产建设管理有限公司总经理曹舟南介绍，绿城在选择合作方的时候，有3个条件：第一，土地的权属证明必须是取得的；第二，对方对房产的开发理念和对产品的要求基本吻合绿城的定位；第三，必须具备非常好的资金条件。
1.项目代建就是与已经取得土地证的企业对接，由合作方承担全部或部分资金，绿城建设承担开发任务，通过管理和品牌输出，为已获得项目的委托方提供房地产全过程的管理。
在这个过程中，委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。
绿城建设负责项目管理团队组建，项目总经理及主要专业负责人由绿城建设派遣，财务负责人由委托方派遣。
项目管理团队根据合同约定、项目公司董事会的授权，以及项目公司管理制度行使项目运营管理权，履行项目委托管理的职责和义务。
绿城建设负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。
绿城建设根据合同约定在受托管理项目使用绿城品牌。
履行项目委托开发管理职责和义务，根据合同的约定或委托方的授权行使项目日常经营管理权，努力实现项目管理各项目标，取得合同约定的收益。
品牌输出。
委托项目可使用“绿城”品牌字样作为项目推广案名，并在项目推广销售阶段的广告、销售资料和项目现场包装等推广物料中使用“绿城”品牌字样和商标。
同为品牌输出，绿城和中体奥园的模式不同之处在于，中体奥园是单纯赚取管理费。
而绿城是参与开发全过程，从前期管理、规划设计，一直到工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付，以及到最后的物业管理。
财务资金管理。
委托方筹措项目开发所需全部资金，主要负责项目公司财务管理，绿城建设拥有财务信息知情权。
绿城的收益来自三个方面。
代建方需要向绿城建设支付的费用包括三个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。
绿城建设基本业务模式介绍
绿城建设基本业务模式介绍绿城建设的基本业务模式主要包括房地产开发、物业管理和建筑设计等方面。
下面将对其各个业务模块进行逐一介绍。
1. 房地产开发：绿城建设以住宅、商业、办公等房地产项目为核心，通过土地开发、规划设计、项目建设、销售和售后服务等环节，全面开发和管理房地产项目。
公司在全国各地开发了大量的高品质住宅小区、商业综合体、写字楼等物业项目。
绿城建设在开发过程中注重生态环境保护，将绿色、生态、可持续发展理念融入项目规划和建设中。
2. 物业管理：绿城建设通过子公司绿城物业提供全方位的物业管理服务。
绿城物业拥有专业化的物业管理团队，为绿城建设开发的各类物业项目提供安全、舒适、便捷的物业管理服务。
公司通过引入国际先进的物业管理理念和技术，提高物业管理水平，为业主提供高质量的居住和工作环境。
绿城物业还积极推广能源管理、环境保护和智能化物业管理等先进理念和做法。
3. 建筑设计：绿城建设通过绿城设计院提供建筑设计和咨询服务。
绿城设计院汇聚了一支专业化的建筑设计师和工程师团队，具备丰富的设计经验和创新能力。
绿城设计院为绿城建设的房地产项目提供规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计等全方位的设计服务。
绿城设计院注重将设计理念与实际需求相结合，致力于打造具有卓越品质和独特风格的建筑作品。
4. 其他业务：除了以上三个主要业务模块，绿城建设还涉足其他相关领域。
例如，公司成立了绿城金融控股集团，进一步拓宽资金来源渠道，推动资本运作。
此外，绿城建设还积极参与社会公益事业，开展公益捐赠、环保教育等活动，履行企业社会责任。
总之，绿城建设凭借其不断创新和优质服务，已经成为中国房地产行业的领军企业之一。
通过持续发展其房地产开发、物业管理和建筑设计等业务模式，绿城建设致力于为社会提供更美好的居住和工作环境，促进城市和社区的可持续发展。
绿城建设集团在房地产开发、物业管理和建筑设计等业务模块的基础上，还不断拓展相关领域，以适应市场的变化和需求的多元化。
绿城代建模式及收费标准
精心整理绿城代建的收费标准:由委托方承担或向绿城建设支付的费用一般包括三个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。
派驻团队基本管理费绿城建设将根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。
管理团队的基本管理费（包括工资、社会保险、福利等）一般采用包干制的方式予以约定，由委托方承担，在项目公司列支。
委托开发管理费委托开发管理费取费标准原则为项目总销售额的7%（别墅类项目高于此标准），结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。
项目业绩奖励以双方约定的项目经营指标（如销售总额、利润指标等）作为经营考核目标，当项目经营结果超过考核目标时，按一定标准提取项目业绩奖励，具体奖励方案根据项目实际情况协商确定。
特别说明：上述费用不包括委托方应向第三方支付的涉及项目开发的相关费用，包括但不限于土地出让金、契税、前期工程费、报建费、市政配套费和其他政府规费及行政收费、工程建设费、材料设备款、招标代理费、设计费、监理费和工程造价、审计、法律服务、物业管理等咨询费以及销售费用等。
绿城代建模式绿城代建公司将按照项目规模、质量控制要求及开发计划等委派管理团队，并收取相应的团队管理费，同时按照总销售收入之5%至7%收取项目管理费。
，与绿城原有拿地-开发-销售的盈利模式相比，绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金，这将成为绿城新的利润增长点之一。
千亿计划凭借着宋卫平的新口号，做得更多，做得更好，绿城成为2010年最具雄心壮志的房地产公司之一。
绿城再次提到了公司的千亿计划，公司未来的开工项目要达到100个，销售收入达到1000亿元才才可以升级为“船长”。
但是如果要维持越来越大的开发规模，随之而言的则是土地储备以及人力资源的短缺，就连万科，近期也启动了600人的大规模招聘计划。
而同样据不完全统计，万科今年上半年已经以251.44亿的拿地总价和1040.28万平方米总规划面积占据着目前国内房企拿地总价以及总面积两榜榜首。
绿城建设-绿城集团代建业务模式
低现金流净额与高负债率水平，势必对绿城的拿地、扩张、长期 健康发展不利，对公司股价在资本市场上的表现亦不利。
2005
2006
2007
2008
2009
资产负债率 93.14% 73.44% 71.14% 75.99% 83.51%
.
5
绿城集团开展代建业务的原因
二：基于公司战略的考虑 宋卫平与曹舟南2009年曾多次表示，
三：维系与地方政府的良好合作关系，对企业的长期发展有益
代建业务，特别是参与政府保障性住房的建设，在获取稳定收益
的同时，显然对于维系开发企业与地方政府的合作关系式有好处，特
别是随着地方政府在招投标过程中对开发企业的种种要求（如需要承
建过一定规模的保证性住房等指标），较好的保障性住房开发经验，
对企业成功参与地方房地产市场也是有. 好处的
代建业务一旦开展，如果代建企业和合作伙伴能够合作的好，会 增加代建企业的收益和品牌增值和市场占有率，一旦合作出现问题 （如品质管控、服务品质等），哪怕是100个项目中只有一两个项目 没做好，都会对绿城产品服务质量产生质疑，这显然对品牌形象造成 负面影响。
名次 企业
1
万科
2
保利
3 中国海外4ຫໍສະໝຸດ 恒大5绿地
6
绿城
7
富力
8
碧桂园
9
龙湖
10 雅居乐
销售额 （亿元）
692 405 399 375 367 326 217 215 180 170
.
6
绿城集团开展代建业务的原因
三：基于规避政策风险的考虑
从1998年房改以来，中国房地产市场历经多次调控，房地产市场 起起伏伏，特别是2003年国务院将房地产行业作为支柱产业后，历次 关于房地产市场的宏观都在房企、地方政府和中央政府的博弈中，以 房价越调越高收场。特别是2010年国家在严格控制房企开发贷款、房 企上市或新融资、房地产信托资金等的限制，对房企本已紧绷的资金 链捉襟见肘。
绿城代建运营模式研究
绿城代建运营模式研究绿城代建运营模式是指绿城集团在进行房地产项目开发时，通过与其他企业合作，将发展、设计、建设、销售和运营等多个环节中的其中一部分或多部分责任交给其他企业来完成，从而实现资源的优化配置和风险的分散，以降低自身的投入成本和风险。
绿城代建运营模式的核心理念是发展专业化、社会化分工。
通过将不同的专业工作交给擅长的企业来完成，可以提高项目的质量和效率。
此外，代建运营模式还可以减少企业的固定成本和压力，提高企业的资金周转率和抗风险能力。
首先，绿城代建运营模式的成功与否很大程度上取决于合作伙伴的选择和管理。
在选择合作伙伴时，需要考虑其专业能力、信誉度、经验等方面的因素。
同时，对合作伙伴的管理也是至关重要的，需要建立起透明、高效的合作机制，加强沟通和协调。
其次，研究绿城代建运营模式的实施过程中的风险管理策略是非常重要的。
代建运营模式的核心目的是降低自身的风险，但同时也需要考虑与合作伙伴之间的风险管理。
在合作伙伴的选择中，需要充分考虑其信誉度和综合实力，以降低项目的产生的风险。
在项目实施过程中，需要建立起风险管理机制，及时掌握项目进展情况，预判和解决可能出现的问题，确保项目的顺利进行。
第三，绿城代建运营模式的实施还需要建立起合理的利益分配机制。
由于代建运营模式中涉及到多个合作伙伴，因此如何合理地分配各方的利益是一个关键问题。
在协议签订过程中，需要明确各方的权责，并建立起灵活的激励和约束机制，以达到各方的利益最大化。
最后，绿城代建运营模式的实施还需要建立起有效的监督和评估机制。
在项目实施过程中，需要设立专门的监督机构，确保项目的合规性和顺利进行。
同时，需要建立起科学的评估机制，及时发现问题和不足，并进行改进和优化。
总之，绿城代建运营模式是一种有效的房地产开发模式，通过合作伙伴的选择和管理、风险管理策略的实施、利益分配机制的建立和监督机制的实施，可以降低企业的投入成本和风险，提高项目的质量和效率。
研究和探讨绿城代建运营模式的实施过程和策略，对于进一步推动房地产行业的发展和具有重要的意义。
绿城建设基本业务模式介绍
2009
2010
高速增长的业绩
绿城丰富成熟的八大产品线
别墅
平层官邸
多层公寓
高层公寓
城市综合体
大型社区
商用物业
安置房
别墅
绿城为国内公认的别墅营造专家，从对建筑 形态的营造到对庭院意向的追求，再到满足 生活方式层面的诉求，绿城别墅的开发已经 完成三代的演变和升华，并向第四代探索。
代表楼盘：杭州桃花源、九溪玫瑰园、临安 青山湖玫瑰园、千岛湖玫瑰园、上海玫瑰园 、南京玫瑰园等。
代表楼盘：杭州绿城桃花源西锦园
适宜 购买力 适宜地域 适宜地段 适宜 户型范围
适宜 经济指标
对中国传统文化有所追求的顶级收入人 群。
南、北方地区均适用。
郊区。
用地面积为1.8～5亩，地上建筑面积 500～1500㎡， 总建筑面积800～2000㎡。 容积率：0.13～0.30 建筑密度：15%～30% 绿地率：30%～70% 建筑高度：10～20m 建筑层数：地上2层，地下1层。
企业使命
为员工创造平台 为客户创造价值 为城市创造美丽 为社会创造州丹桂 花园、杭州丹 桂公寓。
成为杭州一流的 房地产开发商之 一。
开发杭州桂花城
进入上海、北京 、合肥，开始全 国性扩张 开发杭州九溪玫 瑰园、杭州绿园
中国房地产企业 综合实力、品牌 价值前10名 进入长沙、郑州 、乌鲁木齐、德 清、宁波
不限 一般适用于近郊
组院别墅 200～400㎡ 300～550㎡
1～2亩 0.28～0.45 18% ～30% 30%～50%
中高端收入 人群
中式别墅
欧式别墅
绿城·杭州桃花源西锦园实景
中式别墅：
对于中国传统“巷、院”文化的精 神回归，强调中国传统文化意境在现代 别墅生活中的体现。
绿城代建模式及收费标准
绿城代建的收费标准:由委托方承担或向绿城建设支付的费用一般包括三个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。
派驻团队基本管理费绿城建设将根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。
管理团队的基本管理费（包括工资、社会保险、福利等）一般采用包干制的方式予以约定，由委托方承担，在项目公司列支。
委托开发管理费委托开发管理费取费标准原则为项目总销售额的7%（别墅类项目高于此标准），结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。
项目业绩奖励以双方约定的项目经营指标（如销售总额、利润指标等）作为经营考核目标，当项目经营结果超过考核目标时，按一定标准提取项目业绩奖励，具体奖励方案根据项目实际情况协商确定。
特别说明：上述费用不包括委托方应向第三方支付的涉及项目开发的相关费用，包括但不限于土地出让金、契税、前期工程费、报建费、市政配套费和其他政府规费及行政收费、工程建设费、材料设备款、招标代理费、设计费、监理费和工程造价、审计、法律服务、物业管理等咨询费以及销售费用等。
绿城代建模式绿城代建公司将按照项目规模、质量控制要求及开发计划等委派管理团队，并收取相应的团队管理费，同时按照总销售收入之5%至7%收取项目管理费。
，与绿城原有拿地-开发-销售的盈利模式相比，绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金，这将成为绿城新的利润增长点之一。
千亿计划凭借着宋卫平的新口号，做得更多，做得更好，绿城成为2010年最具雄心壮志的房地产公司之一。
绿城再次提到了公司的千亿计划，公司未来的开工项目要达到100个，销售收入达到1000亿元才才可以升级为“船长”。
但是如果要维持越来越大的开发规模，随之而言的则是土地储备以及人力资源的短缺，就连万科，近期也启动了600人的大规模招聘计划。
而同样据不完全统计，万科今年上半年已经以251.44亿的拿地总价和1040.28万平方米总规划面积占据着目前国内房企拿地总价以及总面积两榜榜首。
代建业务管理模式及存在的问题
代建业务管理模式及存在的问题一、代建业务管理模式代建业务是指建设单位将建设项目的全过程或某阶段的咨询服务，通过委托代建合同交由具有相应资质的工程管理公司或具备与工程项目管理相关的专业资质的独立机构来实施，并由代建单位承担投资管理职责，使用单位行使建设单位职能，又利用社会智力资源和现代化管理手段，对工程项目建设全过程或某阶段进行专业化管理和服务的一种新型的工程建设管理模式。
代建业务的管理模式主要包括以下几种：1.政府投资项目代建模式：政府投资项目代建模式是指政府作为投资主体，将项目委托给专业的代建公司进行建设和管理。
这种模式适用于政府主导的基础设施、公共设施等大型项目。
2.民间投资项目代建模式：民间投资项目代建模式是指民间投资主体将项目委托给专业的代建公司进行建设和管理。
这种模式适用于商业性较强的建设项目，如房地产项目等。
3.联合代建模式：联合代建模式是指多个单位共同参与项目的建设和管理，共同承担风险和责任。
这种模式适用于大型、复杂的工程项目，可以充分发挥各方的优势和资源。
二、存在的问题1.法律法规不完善：目前，我国关于代建业务的法律法规还不够完善，缺乏统一的规范和标准。
这导致在代建业务中存在一些法律风险和纠纷。
2.市场竞争不规范：由于代建业务的市场竞争较为激烈，一些代建公司为了获取项目，可能会采取不正当手段，如低价中标、偷工减料等。
这不仅损害了建设单位的利益，也影响了整个行业的健康发展。
3.项目管理水平不高：一些代建公司的项目管理水平不高，缺乏专业的管理人才和技术力量。
这导致在项目建设过程中容易出现各种问题，如进度延误、质量不达标等。
4.沟通协调不畅：在代建业务中，建设单位、代建公司和其他相关单位之间的沟通协调非常重要。
然而，在实际操作中，由于各方利益不一致、信息不对称等原因，沟通协调往往不畅，导致项目进展受阻。
5.风险管理不到位：代建业务涉及到大量的资金投入和时间跨度较长的项目管理过程，因此风险管理至关重要。
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房地产开发企业新业务模式——代建模式
背景： 2010年9月25日，绿城集团在杭州成立绿城房产建设管理有限公司（简称
“绿城建设”），向合作伙伴提供品牌输出与建设管理服务。
绿城建设的收益将装入上市公司绿城中国。未来，代建业务和自建业务 （公司自有土地）在集团中的业务比例要达到1：1 。
至此，绿城中国基本形成自主投资、园区服务和房地产代建三大业务特色。
一：降低经营风险，提升管控能力 通过代建模式，可以做到钱够用的时候自己盖房子，钱不够用的
时候也可以盖房子，降低在多变环境下自身的经营风险；同时还可提 高企业的成本控制等多方面的管控能力。
二：降低品牌推广难度 代建模式下，企业品牌的推广相对容易，品牌的市场占有率也可
在短期内得到提高，代建项目所形成的诸多资源（如品牌、客户资源 等）也在一定程度上会促进自有项目的市场表现。
房地产开发企业新业务模式——代建模式
概念： 指由项目业主（或项目出资人）通过招投标方式或协议方式确定并委托相
应资质的项目代建人（或称专业项目管理公司）对项目可行性研究、勘察、 设计、监理、施工等全过程进行管理，并按照项目的规模、标准、投资的目 标要求完成建设任务，直至项目竣工验收后交付使用人的项目建设管理模式
二：代建业务准入门槛会越来越高 目前来看，代建业务也行对品牌、管控能力的要求不高，但未来
随着市场意识的提高，委托方势必会对代建企业品牌、管理能力、客 户资源等方面提出较高要求。
2009年全国房地产投资、开发状况 房地产投资额 施工面积 新开工面积 竣工面积
销售面积
36232
319650 115385
低现金流净额与高负债率水平，势必对绿城的拿地、扩张、长期 健康发展不利，对公司股价在资本市场上的表现亦不利。
2005
2006
2007
2008
2009
资产负债率 93.14% 73.44% 71.14% 75.99% 83.51%
绿城集团开展代建业务的原因
二：基于公司战略的考虑 宋卫平与曹舟南2009年曾多次表示，
绿城集团希望在3年，即到2012年实现销 售额突破1000亿元，年做100个项目的目 标，并保持每年30%以上的增长速度，并 实现其在房地产行业的“船长”地位。
但现实情况是2010年前3季度的销售 排名中，绿城集团只实现326亿元的销售 额，远落后于万科的692亿，而若实现 2012年销售额突破1000亿的目标，显然 绿城还有很多工作要做。
绿城建设（代建业务）三大业务模式
业务模式一：项目代建 合作方提供土地以及全部开发资金，绿城提供管理队伍，负责整
个项目前期规划设计、后续建设、后期营销以及物业管理等
业务模式二：资本代建 主要是与房地产基金等外部资本的合作，通过成立平台公司募集
资金，绿城负责开发建设，并与投资方共享收益
业务模式三：政府保障性住房代建 主要承接政府安居工程、旧城改造、保障性住房建设等工程
绿城建设代建模式的不足
一：对合作方的要求较高，会限制代建业务的开展 代建业务能顺利进行下去，最基本的要求就是合作方在资金方面
要有充足的准备，一旦合作方资金不足，很可能会是代建工程陷入停 滞，占用代建企业过多资源，但却无法给代建企业带来可靠的收益， 这显然不利于代建企业的发展。这种高要求，需要代建企业谨慎选择 合作伙伴，无形中限制了代建业务的开展。
二：品牌影响的不确定性 代建业务一旦开展，如果代建企业和合作伙伴能够合作的好，会
增加代建企业的收益和品牌增值和市场占有率，一旦合作出现问题 （如品质管控、服务品质等），哪怕是100个项目中只有一两个项目 没做好，都会对绿城产品服务质量产生质疑，这显然对品牌形象造成 负面影响。
绿城建设代建模式的发展现状
绿城建设代建模式的收费标准
绿城建设代建业务目前收费标准主要有两种，分别是： 1：收取代建项目销售额的7%~12%作为代建费用 2：按一定比例销售额+利润收益收取 考虑到代建项目后期的物业管理等费用，显然绿城的代建业务收 费不低，如果该模式能够成功推广，那它对绿城集团的财务贡献作用 将越来越强。
绿城建设代建模式的优点
绿城集团开展代建业务的原因
一：基于集团现金流与负债率的考虑
绿城2009、2008年经营活动净现金流净额分别是36.4亿、-37.8 亿，而09年现金流净额大增主要得益于市场回暖，但该现金流水平亦 低于万科等标杆企业。
绿城自2006年7月上市以来，其资产负债率一直居高不下，尽管 考虑到房地产行业的高杠杆性，但绿城的负债了依然偏高，其2009年 资产负债率达到83.51%，远高于TOP10均值72.77%和百强均值68% 的水平。
同时，绿城在全国承接的安置房代建项目总规模超过250万平方米， 其中已开工建设的超过90万平方米。而多个安置性住房代建项目，都 获得了当地政府的认可和好评。
绿城建设代建模式未来发展前景
一：代建市场广阔 2009年，全国房地产开发投资、施工面积、新开工面积、销售面
积等均出现大幅度上涨，只有竣工面积出现个位数上涨，从长期来看， 商品房市场的代建潜力依然很大；同时，即使商品房市场受到调控打 压，政府保障性住房代建市场依然具有较大的市场潜力。
名次 企业
1
万科
2
保利3Βιβλιοθήκη 中国海外4恒大5
绿地
6
绿城
7
富力
8
碧桂园
9
龙湖
10 雅居乐
销售额 （亿元）
692 405 399 375 367 326 217 215 180 170
绿城集团开展代建业务的原因
三：基于规避政策风险的考虑 从1998年房改以来，中国房地产市场历经多次调控，房地产市场
起起伏伏，特别是2003年国务院将房地产行业作为支柱产业后，历次 关于房地产市场的宏观都在房企、地方政府和中央政府的博弈中，以 房价越调越高收场。特别是2010年国家在严格控制房企开发贷款、房 企上市或新融资、房地产信托资金等的限制，对房企本已紧绷的资金 链捉襟见肘。
70219
93713
单位：亿元、万平方米
知识回顾 Knowledge Review
绿城集团代建业务的历史
绿城集团在城里绿城建设之前，就已涉及相关代建业务。
2005年10月，绿城集团参与杭州江干区城中村改造暨安置房代建 项目，这是绿城集团首次涉足代建领域。
至目前，绿城集团在全国承接的安置房代建项目总规模超过250万 平方米，其中已开工建设的超过90万平方米。“商业代建”项目已签 约项目共计20个，总占地面积达312万平方米，总建筑面积已超过512 万平方米，物业类型以住宅、商业物业为主。其中杭州市项目7个、浙 江省内项目7个，省外项目6个。
但对于一家上市公司而言，政策风险所造成的市场的起伏波动显 然对公司的财务报表的表现显然无法满足投资者的要求，势必对公司 股价市场表现有消极影响。
显然，绿城建设通过其三大业务，可实现其在有地时可以盖房、 无地时也可盖房，并在一定程度上规避政策风险对其现金流、资产负 债率等财务指标的影响，同时，对于维护与地方政府的良好合作关系 是有益的。
绿城建设/代建业务目前已与多家企业建立长期稳定的战略合作关 系，如：浙江能源集团、浙江铁投、浙江国信、浙江中义集团、浙江 浙信房地产、西子集团、海尔集团等。
截止8月底，绿城建设的“商业代建”项目已签约项目共计20个， 总占地面积达312万平方米，总建筑面积已超过512万平方米，物业类 型以住宅、商业物业为主。其中杭州市项目7个、浙江省内项目7个， 省外项目6个。
三：维系与地方政府的良好合作关系，对企业的长期发展有益 代建业务，特别是参与政府保障性住房的建设，在获取稳定收益
的同时，显然对于维系开发企业与地方政府的合作关系式有好处，特 别是随着地方政府在招投标过程中对开发企业的种种要求（如需要承 建过一定规模的保证性住房等指标），较好的保障性住房开发经验， 对企业成功参与地方房地产市场也是有好处的