住宅小区内公共配套设施产权归谁所有

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关于住宅区公建配套设施权属及其管理问题的思考与建议

关于住宅区公建配套设施权属及其管理问题的思考与建议篇一：小区配套公建的产权归属法律分析小区配套公建的产权归属法律分析内容提要：目前，对小区配套公建的产权问题法律规定上的空白，已经导致了一系列社会问题，影响社会和谐。

笔者从配套公建产权的现状谈起，提出由于产权不明导致的一些问题，最后提出明确配套公建的产权立法应注意的一些问题，提出一些对立法有建设性的建议。

关键字：产权立法配套公建随着我国房地产业的迅速发展，生活居住条件的迅速改变，人们对居住环境的要求逐步提高，小区内的配套公共建筑越来越多，越来越齐备，由一开始小区必备的变电房、泵压房等水电设施，发展有物业管理用房，再发展有后来的公用停车场、地下停车库，到现在的会所，随着近几年大型社区的出现，又出现了一些公益性、商业性的配套，比如学校、社区医院、银行、小型超市等等。

现在，一些大城市的规模较大社区，差不多都有行政管理、金融邮电、文化体育、医疗卫生、商业服务、社区服务、市政公用、教育八类设施，很大程度上方便了居民的生活。

但是，我国立法却远远没有跟上房地产业的迅猛发展，到现在为止，对小区配套设施的最基本的问题――所有权问题。

国家立法几近空白，各地的立法不仅相当混乱，也十分不全面，这些立法权威性极差，往往不乏背离物权法和立法法基本原则的规定。

以北京为例，北京市在2002年8月5日，印发了《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》（京政发2002第22号），其详细规定了八类配套公建的的基本要求和控制指标，但其对这些配套公建的产权问题根本没有涉及，把首要应解决的问题，彻头彻尾的回避。

根据上海市房屋土地资源管理局的文件，除了地下车库与会所的产权问题（但争议很大）有所涉及外，配套公建的产权问题也几近空白。

在此，笔者欲对这一问题展开讨论，与各位同行交流，以便今后对这一问题的深入讨论与立法有所裨益。

的标准不同，而不所不同。

按使用性质分为教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理和市政公用等八类配套公建；按盈利与否可分为公益性配套公建和盈利性配套公建。

住宅小区内公共配套设施产权归谁所有

住宅小区内公共配套设施产权归谁所有住宅小区内公共配套设施产权归谁所有最近在某小区的业主大会上，业主们就住宅小区公共配套设施产权归属这一大家关注的问题争论不休。

有人说，小区内公共配套设施产权归开发商所有，也有人说归物业公司所有，还有人说归业主所有，可谓众说纷纭。

那么，住宅小区内的公共配套设施产权到底归谁所有?一般而言，公共配套设施的产权归全体业主共有。

这可以从三个方面加以说明：◆首先，公共配套设施的建设属于商品房价格成本的一部分根据国家《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。

又据国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》中第6条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊人建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有。

”◆其次，公共配套设施是住宅总体的一部分没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道等一样属不同所有人共有。

按照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售了房产，同时也转让了土地使用权，也同时相应出售了同住宅同时建造的公共配套设施。

所以，公共配套设施同住宅一样，小区所有产权人也是公共配套设施的产权所有人。

◆最后，公共配套设施的产权应该由业主委员会来行使根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的代表机构——业主委员会来负责具体管理。

当业主委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业来管理。

所以，公共配套设施的产权属于所有业主，业主委员会代表业主行使处置权，业主委员会委托的物管企业行使管理权。

小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析

七、地下室产权及使用权归属
（四）地下设备层和避难层产权及使用权归属依《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问
题的解释》第三条规定：地下设备层和避难层产权及使用权归属业主共有。（五）地下人防工程的产权及使用权归属
人防地下室是一种特殊的公用建筑，是国家从战略的角度设立的，战争时供公众临时时避难的场所。我国《人民防空法》第五条规定，人民防空工程平时使用管理，收益归投资者所有。
实践中，小区游泳池、网球场分为室内和室内两种形式，室内的其所有权的认定适用特定建筑物（如会所）的产权认定。室外游泳池、网球场等属于小区的配套公共设施，不依附特定建筑物，如何认定其产权归属？
此类体育设施属于小区公建配套，其没有单独的土地使用权，其所占用的土地属全体业主所有，因此，其产权属业主共有。理由：此类体育设施属于小区配套设施没有单独的土地使用权，属于小区附属设施，不能离开小区的其他建筑物而存在。小区商品房与小区的此类体育设施之间属主物和从物的关系。从物依附主物而存在，其产权随主物转移而转移。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
五、游泳池、球场产权及使用权
通常情况下，小区游泳池、网球场均委托给物业服务企业管理，仅向小区业主开发，其经营收入和支出计入物业管理收入和成本支出。也有许多小区将游泳池、网球场对外承包，将其变为商业性的经营场所，开放式经营，商业化收费，并由此引发业主的不满。笔者认为，西群殴游泳池和网球场应当主要服务于本小区的业主，并不以盈利为目的，合理使用。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
四、会所产权及使用权归属
（一）会所的类型与产权归属
从实践来看，会所有以下几种形态：一是独栋建筑物；二是某栋建筑物中的某套房屋；三是利用架空层、地下室或建筑物特定空间未经规划许可擅自改建的房屋。与车位、车库不同，《物权法》对会所的产权问题并未作出相关的规定，判断会所的产权归属，可按如下方法处理： 1、会所已经办理产权登记的，归登记的所有人所有。 2、经规划许可，属独立建筑物或独立的房屋单元，虽未办理产权登记，也未列入住宅公摊面积分摊的，其产权属于开发商所有。 3、会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权归属公建平台，则该部分房屋产权归属按国家及地方有关规定执行。 4、商品房买卖合同如月的会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行。 5、未经规划许可，占用业主共有的场地、空间修建的会所，其产权归业主共有。

小区配套设施产权和使用权应归业主

小区配套设施产权和使用权应归业主.小区配套设施产权和使用权应归业主开发商住宅总公司于1997年建成小区及其配套设施，于1997年9月，就将配套设施文化活动站和综合办公楼分别移交给政府有关部门。

有关部门把配套设施出租给一家饭馆和一家娱乐城，至今已有6年多。

2003年末，饭馆倒闭，又转租给娱乐城，娱乐城重新装修，而且违反规划，并加以扩建。

由于饭馆和娱乐城造成很大的噪音和空气污染，特别是对附近的226楼、228楼污染最严重，由此产生了很多扰民问题。

居民要求：有关部门和娱乐城应当按照政府规定，立即停止娱乐城的营业，撤出小区，恢复文化活动站和综合办公楼的功能。

有关部门无偿地接收公建设施，又有偿地出租，造成对业主权益的侵占，应赔偿业主公建使用费。

专家观点：秦兵(北京律协房地产专业委员会委员)：产权不明晰导致公建纠纷房地产市场从拿地、开发、销售到物业管理等等各个环节都比较容易出现纠纷，由于我们物权法的缺位，物业管理纠纷在房地产纠纷中会越来越多。

导致物业管理纠纷的一个很重要原因是由于物业产权，特别是公建配套设施产权不明晰所造成。

相对而言，住宅本身的物权比较容易区分，而住宅小区配套公建的产权归属就远要复杂得多。

公建一般可分为公益性配套公建和盈利性配套公建。

我国《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

但具体到物业的哪些共用部位、共用设施设备业主拥有所有权，哪些只有使用权方面，我国共有建筑中物业产权的划分并没有一个全国性的统一法律、法规和办法。

虽然一些地方已经对住宅小区公建设施产权归属在条款上作了相对明确的规定，但在实际操作中，业主要弄清楚哪些设施设备是非盈利物业，哪些属于物业服务设施，哪些又摊入了建设成本，则不是一件容易的事。

配套公建设施处于产权不明的状态。

这不仅侵犯了小区业主的权益，而且也给配套公建设施的目前管理和今后维修造成困难。

许多小区住户和业主委员会，只能听任房地产商或物业管理公司使用出租甚至再次出租这些配套公建设施。

小区配套设施产权和使用应归业主所有

小区配套设施产权和使用应归业主所有第一篇：小区配套设施产权和使用应归业主所有小区配套设施产权和使用应归业主所有醉棠苑小区8#、19#底层是经市规划部门批准的建筑区域内规划建设的公共活动场所和共用设施。

服务小区业主公众休闲的场所。

是不分摊土地所有权面积不计算容积率也不能登记成为特定业主所有权的客体。

应当认定为建筑物专有部分以外的共有部分产权和使用权，归属全体业主共有。

法律法规1.根据《福州市房屋面积计算细则》第19条第二款第三款和第21条规定：本苑8#19#楼底层是经批准配套建设的公共设施即不参加公摊也不应被分摊的共有共用面积。

属业主公产。

是不计算容积率不能荻得相应的土地使用权面积份额。

其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。

2.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

第二十四条：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。

土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。

福州市房地产开发公司己将本苑全部楼房出售给834户业主，其土地使用权也全部转移为业主所有，且经房产部门登记办理两证。

所以小区全部建筑物的其它附着物所有权和使用权归属全体业主。

3.根据《房屋买卖合同》约定，小区配套设施设备属全体业主所有。

根据《福州市房屋面积计算细则》第21条规定：成套房屋共有面积的确认方法由建设单位在经规划部门核准的设计平面图上对共有部位进行标识，并做出相应说明。

房地产管理部门对共有部位进行核实并做出相应说明。

根据《细则》规定精神结合本苑业主《房屋买卖合同》中附件的规划设计平面图上标识明确。

醉棠苑8#、19#底层是经规划部门批准和房地产管理部门核实、规划功能明确的配套公共文化娱乐活动中心（见附件四）。

并且《房屋买卖合同》第21条约定:《房屋买卖合同》的附件与合同具有同等法律效力。

小区的公共用房所有权归谁

小区的公共用房所有权归谁小区的公共用房所有权归全体居民，《解释A》规定，建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为《物权法》第七十三条所称属于“建筑区划内的其他公共场所”。

▲小区的公共用房所有权归谁《解释A》规定，建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为《物权法》第七十三条所称属于“建筑区划内的其他公共场所”。

建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为《物权法》第七十三条所称属于“公用设施”。

按照物权法第七十三条规定，这些公共场所和公用设施都属于业主共有。

此外，共有部分还包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单位业主的除外。

在物业服务领域，当前还普遍地存在着一个问题，就是小区业主的人身财产安全受到损害之后，负责小区物业服务的企业要不要承担责任?对此，《解释B》的征求意见稿中也作出了详细规定。

《解释B》规定，物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。

因第三人侵权导致损害结果发生的，参照《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款的规定处理。

对于车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。

业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。

物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。

小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析课件 (一)

小区公建配套设施产权及使用权归属法律分
析课件 (一)
随着城市化的不断加快，小区作为城市中的一个重要组成部分，其公
建配套设施的建设也变得越来越重要。

然而，很多小区在开盘时只有“产权”没有“使用权”，这就给小区管理带来了一定的困惑。

那么，小区公建配套设施产权及使用权归属究竟应该如何解决呢？
首先，我们需要明确的是，小区公建配套设施的产权归属应该是属于
业主的。

因为小区公建配套设施的建设是由开发商按照政府相关规定
建设的，其费用应该在开发商进行房屋销售时已经计算在内了。

因此，小区公建配套设施的产权应该属于业主，即在业主购房时就已经随之
过户，并无需再另行购买或转移产权。

然而，小区公建配套设施的使用权归属则需要根据不同情况而定。

如
果小区中的公建配套设施是由开发商自行投资建设的，那么在开发商
完工时，就应该将使用权交给业主委员会或物业公司。

如果小区的公
建配套设施是由政府出资建设的，那么使用权则应该归属于政府，但
政府应该同样将使用权交给业主委员会或物业公司，以便进行更好的
管理和维护。

需要注意的是，小区公建配套设施的产权和使用权如果没有合理解决，会导致维修、管理等问题的产生。

因此，相关部门应该加强对小区公
建配套设施产权及使用权归属问题的研究和探讨，建立完善的法律体系，以便在出现问题时能够及时解决。

总而言之，小区公建配套设施产权及使用权归属的问题是一个涉及到
小区管理、维护和发展的重要问题。

因此，我们应该加强对相关问题
的研究和探讨，建立完善的法律体系，以便为城市化进程提供更好的支撑和保障。

小区公共区域的所有权证明

小区公共区域的所有权证明随着城市化进程的加快，高层住宅小区越来越多，小区公共区域的所有权问题也逐渐引起了广泛关注。

公共区域作为小区的重要组成部分，其所有权归属关系直接影响到业主的生活品质。

本文将对小区公共区域的所有权进行详细解析，帮助大家了解公共区域所有权证明的必要性、办理流程及法律效应，并提出业主如何维护自己的权益。

一、小区公共区域的所有权概述根据《物权法》的规定，小区公共区域的所有权归属于全体业主共同所有。

公共区域主要包括楼道、电梯、公共卫生间、停车场、绿化带等。

这些区域的所有权归全体业主共同拥有，物业公司仅享有经营管理权。

二、小区公共区域的所有权证明的必要性1.维护业主权益：公共区域所有权证明是保障业主权益的法定凭证，有助于明确公共区域的所有权归属，避免纠纷。

2.便于物业管理：公共区域的所有权证明有助于物业公司更好地管理公共区域，提高物业管理水平。

3.融资贷款：部分业主可能需要将公共区域所有权进行抵押融资，此时所有权证明显得尤为重要。

4.交易转让：在二手房交易中，公共区域的所有权证明是房屋买卖双方关注的重点，有助于保障交易安全。

三、小区公共区域的所有权证明的办理流程1.筹备会议：业主大会筹备组召开会议，讨论并通过公共区域所有权证明的办理方案。

2.申请办理：业主委员会或物业公司代表全体业主向相关部门申请办理公共区域所有权证明。

3.资料审核：相关部门对提交的资料进行审核，包括小区规划许可证、土地使用权证等。

4.制证发证：审核通过后，相关部门将为小区公共区域颁发所有权证明。

四、小区公共区域的所有权证明的法律效应1.确权作用：公共区域所有权证明是明确公共区域所有权归属的法定凭证，具有法律效力。

2.维权依据：在发生纠纷时，公共区域所有权证明是业主维权的重要依据。

3.强制执行：如物业公司违反公共区域管理规定，相关部门可依据所有权证明进行强制执行。

五、业主如何维护自己的权益1.积极参与业主大会：业主应关注小区公共事务，积极参与业主大会，共同商讨公共区域管理事项。

关于新建住宅小区公建配套设施权属界定与管理的有关规定

关于新建住宅小区公建配套设施权属界定与管理的有关规定第一篇：关于新建住宅小区公建配套设施权属界定与管理的有关规定关于新建住宅小区公建配套设施权属界定与管理的有关规定常房发[2004]116号为加强我市新建住宅小区公建配套设施的管理，依法维护广大业主和开发商的合法权益，解决因公建配套设施权属界定不清、被挪用等原因引起的矛盾与纠纷，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营条例》、国务院《物业管理条例》、《江苏省房地产交易管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《江苏省商品房价格管理办法》等法律、法规和规章的规定，对我市新建住宅小区公建配套设施的权属界定与管理作如下规定：一、新建住宅小区的公建配套设施必须严格按照规划行政主管部门核定的内容实施，不得擅自更改规划及其使用功能。

二、新建住宅小区公建配套设施的房屋权属性质分为非营业性公建配套设施和营业性公建配套设施两种。

三、新建住宅小区的非营业性公建配套设施，是指建设成本已经列入小区商品房建设成本的公建配套设施。

这一类的公建配套设施中除了社会公益性的配套设施以外，其权属归全体业主所有，由房产行政主管部门代为登记。

小区的开发建设单位不得销售非营业性公建配套设施，也不得以任何方式处置其使用权。

非营业性公建配套设施（除社会公益性的配套设施外）的经营收益归全体业主所有，应用于小区的物业管理。

四、新建住宅小区的营业性公建配套设施，是指建设成本未列入小区商品房建设成本的公建配套设施。

这一类公建配套设施，按谁投资，谁所有，谁收益的原则，其权属归投资者所有，但交付使用后须纳入小区统一的物业管理。

五、新建住宅小区的车库（含机动车和非机动车）属住宅建筑停车位最低控制指标以内的，按非营业性公建认定，列入小区商品房建设成本，不得对外销售，交付使用后，由业主委员会委托物业管理公司统一管理；超出住宅建筑停车位最低控制指标进行配套并得到规划行政主管部门批准建设的车库且没有列入小区商品房建设成本可以按营业性公建认定，可以对外销售。

判断住宅区配套公共建筑的产权归属

判断住宅区配套公共建筑的产权归属在很多时候，我们在购买⼀个房⼦的时候，需要观察周围的环境，和⼩区⾥⾯的配套设施，如果⼩区⾥⾯配套设施不完善，那么就很可能不⽅便。

下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有所帮助。

判断住宅区配套公共建筑的产权归属住宅区配套公共建筑(简称配套公建)，指开发商按照国家及地⽅有关规定在住宅区⼟地范围内与商品住宅配套修建的各种公⽤建筑，⼀般包括教育、医疗卫⽣、⽂化体育、商业服务、⾦融邮电、社区服务、市政公⽤、⾏政管理及其他⼋类公⽤建筑，但各住宅区具体配建项⽬因住宅区情住宅区配套公共建筑(简称“配套公建”)，指按照国家及地⽅有关规定在住宅区⼟地范围内与商品住宅配套修建的各种公⽤建筑，⼀般包括教育、医疗卫⽣、⽂化体育、商业服务、⾦融邮电、社区服务、市政公⽤、⾏政管理及其他⼋类公⽤建筑，但各住宅区具体配建项⽬因住宅区情况的不同会有所区别。

配套公建的修建，为业主居住提供了各项便利条件，提升了楼盘的吸引⼒，是业主与开发商关注的⼀个焦点。

随着配套公建的修建，其产权归属问题也随之产⽣。

由于此问题关系到开发商与全体业主双⽅的重⼤利益，现⾏有关规定⼜⾮常零散、模糊，导致适⽤法律疑难，开发商与业主往往各执⼀词，争议由此产⽣。

判断配套公建产权归属的基本⽅法(⼀)基于社会公共利益，国家及地⽅规定开发商应配套修建并明确其产权归属的，按国家及地⽅有关规定执⾏。

如配套中⼩学校，按国家及地⽅有关规定，其产权归政府;配套物业管理办、社区居委会⽤房，按武汉市有关规定，其产权归全体业主;配套防空地下室，由于国家尚未对其产权归属作出明确规定，故其产权归属不明确，但配套防空地下室平时由投资者使⽤管理，收益归投资者所有。

(⼆)国有⼟地使⽤权出让合同、合同有具体约定的，按约定执⾏。

国有⼟地使⽤权出让合同对于开发商及业主均具备法律约束⼒。

如果出让合同约定受让⼈应配套修建某些配套公建并明确其产权归属的，或商品房买卖合同约定了某些配套公建的产权归属的，则按约定执⾏。

小区公共配套设施所有权如何认定

遇到法律纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>小区公共配套设施所有权如何认定案情简介? 2001年3月，业主乙就购买甲房地产开发公司的A 小区2号楼203室房屋与甲公司签订商品房买卖合同。

根据双方签订的合同约定，乙于同年6月30日办理了房屋入住手续，并于12月14日取得该房屋的所有权证。

2003年6月18日，甲公司就A小区内的锅炉、配电室、水源井、水泵房等公共配套设施与丙物业管理公司签订无偿转让协议，将上述设施无偿转让给丙公司。

乙得知此事后，认为甲公司与丙公司签订的无偿转让协议违反法律规定，侵犯了自己对A小区公共配套设施的所有权，遂将甲公司及丙公司告上法院，要求撤销甲公司与丙公司签订的无偿转让协议。

经查，甲公司与业主乙签订的商品房买卖合同中对A小区内的基础设施的所有权未作出约定。

A小区至今未成立业主管理委员会。

争议焦点? 对本案的处理有以下三种意见：第一种意见认为，住宅小区应由该小区业主管理委员会代表小区内的产权人、使用人来维护房地产产权人和使用人的合法权利。

甲公司与丙公司签订的无偿转让协议即使违反法律规定，也是侵害了A小区内全体业主的利益，本案也只能待A小区成立业主管理委员会后，由业主管理委员会代表全体业主向法院提起诉讼。

本案中，乙只是A 小区内的业主之一，不能代表A小区全体业主意愿。

故此，本案因原告主体不合格，应裁定驳回原告乙的起诉。

第二种意见认为，甲公司出资兴建了A小区，其对A小区内的所有设施、设备均享有所有权，该取得方式为原始取得。

甲公司取得A 小区的所有权后，通过与业主签订商品房买卖合同的形式将小区内的房屋所有权转让给小区业主。

此次转让所有权仅系房屋所有权的变动，A小区内的公共配套设施所有权并不发生转移，仍属于甲公司所有。

故此，甲公司有权转让自己所有的财产，其与丙公司签订的无偿转让协议并未侵犯乙的合法权益，本案应判决驳回原告乙的诉讼请求。

第三种意见认为，甲公司与乙签订的商品房买卖合同中，虽然未对A小区内的公共配套设施的所有权作出约定，但是根据商品房的价格构成，甲公司为A小区配套建设的公共设施所垫付的成本，均已计入A小区的房屋价款中。

小区公建配套用房权属辨析

小区公建配套用房权属辨析小区公建配套用房权属辨析作者姚志刚律师杭州某房地产开发商Z公司开发的别墅已经全部销售完毕，业主也已经入伙。

Z公司将小区唯一的公建配套设施小区会馆的部分房屋申领产权证，并登报出售。

由此引发矛盾，业主委员会将房管局告上法庭，要求撤销房管局核发的产权证。

经区、市两级法院审理，业主委员会在行政诉讼中败诉。

2021年6月，业主委员会又向杭州市中级人民法院提起民事诉讼，要求确认房管局核发产权证的房屋之产权归全体业主共有。

原告的主要理由为：小区会馆属于公建配套设施(已经得到行政判决的确认)，与小区别墅同时规划、设计、建造，已经列入小区开发成本，业主支付的房价中包含了小区配套用房的价格，故认为会馆应当属于全体业主共有。

目前该案由杭州市中级人民法院审理，估计近期将作出判决。

我们作为被告开发商的代理人，参加了诉讼。

通过对相关材料的审查，结合有关法律法规，我们认为，会馆作为小区配套用房，权属并不当然归全体业主所有，理由如下：一、小区公建配套房屋权属全部归业主所有，不符合立法本意，也不符合实际情况。

现有的法律法规对小区公建配套用房的权属没有明确规定。

国务院颁布的《物业管理条例》第38条规定，“物业管理用房的所有权依法属于业主。

未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

”第27条规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

”第50条第一款规定，“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

”从上述规定可以看出，业主享有物业管理用房屋的所有权和物业共用部位、共用设施设备的所有权，但没有明确除上述内容以外的公共建设配套用房的所有权。

《杭州市物业管理条例》作为地方性法规，第三十四条、第五十七条，对此有所涉及。

《杭州市物业管理条例》第三十四条规定“建设单位应在物业交付使用办理房屋产权证之前，提供房屋总建筑面积3‰的物业管理办公用房和公共活动用房，以及总建筑面积4‰的商业用房，由市、县（市）物业管理部门代为接收。

如何界定住宅小区配套公建用房的权属

50法制天地分析有观点认为，《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

”案例一中的两间房屋均属于配套公建，案例二中的1号楼属于公共基础设施，既然都是公共建筑，应属于建筑区划内的公用设施，属全体业主共有。

笔者不支持此观点。

此观点把配套公建与公用设施混为一谈，公用设施属于建筑物区分所有权的共有部分，属于业主共有，但配套公建类型多样，与其有本质的区别。

笔者认为，要厘清配套公建用房的产权归属，需先按相关用途对其类别做区分，不能一概而论。

根据其具体用途，主要可分为营利性配套用房、非营利性配套用房及社会公益性配套用房三类。

营利性配套用房，由开发单位投资建设，其开发建设成本一般未列入住宅小区房屋开发建设成本内，属于开发单位在建设成本外的单独投资。

首次登记时，此类房屋的产权归属应按照“谁投资、谁所有、谁受益”原则，登记给开发单位。

此类配套用房能提升小区的品质，提升业主居住的舒适度和便利度，主要包括超市、便利店、会所等。

非营利性配套用房，不以谋取经济利益为目的，为住宅区居民服务的较基础性的配套用房。

并非开发单位单独投资，其开发建设成本已列入住宅小区房屋开发建设成本内。

首次登记时，此类配套用房应登记为全体业主所有，主要包括物业服务用房、配电室、水箱间、公厕等。

社会公益性配套用房，为社会提供一定公共服务的配套用房。

有的由开发单位投资建设，有的由政府投资，开发单位代为建设，其成本在开发单位取得该宗地土地使用权时在所缴纳的土地出让金中抵算。

由开发单位代建的，产权应归政府所有，开发单位在建设完成后需按有关规定移交相关政府部门。

此类配套用房以满足附近特定居民（不限于住宅小区内）的需要为目的，如，教育用房（中、小学）、医院、邮政储蓄所等。

首次登记时，此类配套用房应登记在开发单位名下。

按要求需要移交的，再由开发单位向相关部门进行移交。

移交后，由政府负责管理和运行的费用，便于政府调配社会公益性资源，更好地给居民提供公共服务。

小区公用设施的归属主要分哪几种情况

⼩区公⽤设施的归属主要分哪⼏种情况近年来，由于⼩区公⽤配套设施⽽引发的争议很多，⼩区开发商、业主(业委会)、物业管理公司之间常常由于⼩区公⽤配套设施的使⽤、归属等对簿公堂。

店铺⼩编为你带来⼩区公⽤设施的归属主要分哪⼏种情况的内容。

⼩区公⽤设施的归属主要分哪⼏种情况⼩区公⽤设施的归属从民法典理论来看属于建筑物区分所有权问题的范畴，⼩区公⽤设施的归属主要区分以下⼏种情况：(⼀)⼩区的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、⾛廊、天台等。

这类公⽤配套设施是构成住宅⼩区整体不可缺少的，这些公⽤配套设施与整个住宅⼩区构成不可分割的整体，其本⾝并不具备独⽴产权的意义。

事实上，这类公共配套设施的⾯积已作为公摊⾯积分摊到业主所购房屋的建筑⾯积中。

对于此类公⽤配套设施，⽆论购房合同对其归属作出如何约定，都属于⼩区全体业主共同共有。

(⼆)⼩区的停车场、会所、户外⼴告位等。

这类公⽤配套设施也与⼩区业主的⽣活有重⼤关系，但相⽐以上其他的公⽤配套设施，该类公⽤配套设施还不⾜以重⼤到对业主的⽇常⽣活具有决定意义，离开这类公⽤配套设施，⼩区业主也不⾄于⽆从使⽤⾃⼰的房屋。

更为重要的是，这类公⽤配套设施并不作为公摊⾯积分摊到业主所购房屋的建筑⾯积当中。

因此，对于这类公⽤配套设施，允许开发商与业主在买卖合同中就其归属作出约定。

⼩区公⽤配套设施必须按照规划⽤途提供给业主共同使⽤⽆论⼩区的公⽤配套设施是属于全体业主所有，还是由开发商保留权利，⼩区的公⽤配套设施都必须按照规划⽤途提供给全体业主共同使⽤。

某些公共设施在权属上属开发商，但作为所有权⼈的开发商不得⾃由处分这类公⽤配套设施，⽽应当将公⽤配套设施提供给全体业主使⽤，当然这种使⽤可以是有偿的。

开发商对⼩区公⽤配套设施所有权的⾏使受⼩区业主公共利益的限制，必须服从于⼩区业主使⽤公⽤配套设施的需要。

因为能够使⽤⼩区的所有公⽤配套设施是每位业主在购买房屋时的合理期待，这⼀点⽆论在购房合同中是否作了约定，都应当是不⾔⽽喻的，开发商负担有担保购房业主使⽤⼩区的所有公⽤配套设施的义务。

小区配套设施产权和使用权的归属

小区配套设施产权和使用权的归属小区配套设施产权和使用权的归属作者：佚名时间：2008-4-21浏览量：小区配套设施产权和使用权应归业主开发商住宅总公司于1997年建成小区及其配套设施，于1997年9月，就将配套设施文化活动站和综合办公楼分别移交给政府有关部门。

有关部门把配套设施出租给一家饭馆和一家娱乐城，至今已有6年多。

2003年末，饭馆倒闭，又转租给娱乐城，娱乐城重新装修，而且违反规划，并加以扩建。

由于饭馆和娱乐城造成很大的噪音和空气污染，特别是对附近的226楼、228楼污染最严重，由此产生了很多扰民问题。

居民要求：有关部门和娱乐城应当按照政府规定，立即停止娱乐城的营业，撤出小区，恢复文化活动站和综合办公楼的功能。

有关部门无偿地接收公建设施，又有偿地出租，造成对业主权益的侵占，应赔偿业主公建使用费。

专家观点：秦兵：产权不明晰导致公建纠纷房地产市场从拿地、开发、销售到物业管理等等各个环节都比较容易出现纠纷，由于我们物权法的缺位，物业管理纠纷在房地产纠纷中会越来越多。

导致物业管理纠纷的一个很重要原因是由于物业产权，特别是公建配套设施产权不明晰所造成。

相对而言，住宅本身的物权比较容易区分，而住宅小区配套公建的产权归属就远要复杂得多。

公建一般可分为公益性配套公建和盈利性配套公建。

我国《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

配套公建设施处于产权不明的状态。

这不仅侵犯了小区业主的权益，而且也给配套公建设施的目前管理和今后维修造成困难。

小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有

小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有？建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

”共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有：第一，根据《土地管理法》、《城市管理法》和《城市交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。

第二，从商品房的成本构成来说。

国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。

此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。

第三，从公共配套设施的使用权角度来看。

住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。

依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。

案例分析：小区公共设施产权归谁？

是“霸王条款”还是“有法可依”？　是地⽅性纠纷还是全国性难题？业主买房，先签“不平等条约”？江先⽣是深圳罗湖区碧岭华庭的⼀个业主，他原来居住在另⼀个⼩区。

但因该⼩区管理极其混乱，开发商随意将楼房的架空层作为商铺出租，使⼩区变得像⾃由市场⼀样混乱。

由于苦不堪⾔，业主们多次企图阻⽌开发商的独⾏其是，但最终都不得不放弃这种想法———因为他们知道对⽅即开发商⼿中握有“杀⼿锏”：在他们与每个业主签订的购房合同中，留有⼀张“附表四”，上⾯规定架空层这类附着物归开发商所有。

2003年，江先⽣不得已决定进⾏第⼆次置业，他选择了碧岭华庭的房⼦。

没想到还是遭遇到了“附表四”的问题。

据江先⽣介绍，在交15万⾸期款前，他要求销售⼈员把房地产买卖合同给他看⼀下，但⼯作⼈员总是以“合同是国⼟部门制订的格式合同，没有什么好看的”为由推托。

因此在他付15万⾸期款前，他连合同的影⼦都没有看到过；直到他拿着⾸期款的银⾏汇款条，⼯作⼈员才把合同打印给他看。

于是，他在合同中，发现了这样⼀张“附表四”： 1.屋顶使⽤权以及依据屋顶使⽤权⽽产⽣的收益权归开发商所有； 2.外墙⾯使⽤权及在外墙⾯使⽤中所产⽣的收益归开发商所有； 3.⼩区及其附着物的⼴告收益归开发商所有； 4.⼩区会所及住户未分摊⾯积的各项公共设施（含地下停车场、会所等）的经营管理权归开发商所有。

江先⽣马上感觉不对，要求当场修改，但被销售⼈员拒绝。

他们称条款不能更改，否则就不卖了。

⽽如果江先⽣坚持不签的话，按照认购书的规定，他所付的定⾦就要被发展商没收。

⽆奈，他只得签了这⼀“不平等条约”。

后来，江先⽣与他的邻居核实，发现他们也都是出于⽆奈，签了这个“不平等条约”的；⽽据了解，在深圳买房，如果谁不签这个“附表四”，就没有开发商会卖给你房⼦。

“附表四”是不是“霸王条款”？随着时间的推移，越来越多的业主为了能买到房⼦，不得不忍⽓吞声与开发商签此“附表四”，这使江先⽣等⼈越来越感觉到，“附表四”在带给业主“法律桎梏”的同时，⼜维护和规定了开发商的强势地位；⽽业主在利益受损的同时，还没有地⽅说理。

住宅小区配套设施所有权归属分析

住宅小区配套设施所有权归属分析住宅小区配套设施所有权归属是指在一个住宅小区中，各种配套设施的所有权属于谁的问题。

一般来说，这些配套设施包括道路、公共绿地、停车场、游泳池、健身房、儿童游乐场等。

在城市发展过程中，随着住宅小区的建设，这些配套设施的所有权归属一直是一个争议较多的问题，涉及到政府、房地产开发商和购房人之间的利益分配等多个方面。

首先，住宅小区配套设施的所有权归属应该是明确而透明的。

政府作为规划者和管理者，应该明确规定好在住宅小区建设过程中，哪些配套设施的所有权属于政府，哪些属于开发商，哪些属于购房人。

这样可以避免日后的争议和纠纷，保障各方利益。

其次，政府应该对于住宅小区配套设施的所有权拥有决定权。

政府在城市规划和土地出让过程中，应该对于住宅小区的配套设施的所有权作出规定，并在土地出让合同中明确约定。

政府可以要求开发商承建一部分配套设施并转交给政府所有，也可以决定直接由开发商所有。

这样可以确保住宅小区的配套设施的建设质量和规范性。

此外，对于开发商来说，他们应该对于自己开发的住宅小区配套设施的所有权负有责任。

开发商在开发住宅小区的过程中，应该按照规划要求和约定，承建对应的配套设施，并在交房后将这些设施交给政府或者购房人。

开发商应该承担维护和管理配套设施的责任，确保其正常使用和安全性。

购房人对于住宅小区配套设施的所有权也应该有明确的权益。

购房人在购买住宅的同时，也购买了住宅小区的配套设施使用权。

购房人应该享有合法的权利，使用和享受住宅小区的各种配套设施。

同时，购房人也有义务遵守配套设施的使用规则，并按时缴纳相关费用，为设施的维护和改进做出贡献。

总的来说，住宅小区配套设施的所有权归属分析需要考虑政府、开发商和购房人的利益，并在规划、建设和管理过程中做出明确的约定。

政府在起到监管和规划的作用的同时，应该保证各方的权益平衡，确保住宅小区的配套设施建设和使用的顺利进行。

开发商应该承担相应的责任，按照规划要求和约定，建设和维护配套设施。