广州房地产市场终回顾与年预测

广州房地产市场终回顾

与年预测

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2008广州房地产市场年终回顾与2009年预测

中国指数研究院中国房地产指数系统搜房网一、宏观经济环境分析

根据前三季度数据显示，广州1-9月GDP为，同比增长%，增速同比继续回落，但与上半年相比有所加快，第三产业仍是经济增长主要动力。1-9月人均可支配收入为19229元，同比增长%，增速环比也有所加快。1-10月累计，城市居民消费价格总水平同比上升％，继续呈平稳走低趋势。从9、10月数据可见，三季度广州经济发展相比上半年有所加快，但由于受国际金融危机及全球经济增长加速等因素影响，10月进出口额增长有所放缓。而从社会零售品总额情况来看，1-10月社会零售品累计同比涨幅仍达两成，可见国内市场需求依然旺盛，全年广州经济总体仍保持平稳增长。

二、商品房市场行情

1、商品房交易情况

1-11月，广州十区商品房新批量为万平方米，同比增长%；广州十区商品住宅交易量为万平方米，同比下降%。1-11月商品房供销比为，其中住宅供销比达。

上半年商品住宅交易量持续低迷，到6月才首次突破60万平方米。尽管

7-8月交易量仍在60万平方米以上，但9月再度回落。10月交易量更降至万平方米，尽管11月回升至50万平方米以上，但1-11月各月的交易量均同比下降。

而2008年商品住宅新批量则持续走高，其中下半年随着大批新盘上市，住宅新批量继续上扬，7月和9月新批量超过90万平方米。从1-11月情况来看，相比于上半年，供需之间的差距有所缩小，但供大于求局面没能改变。

2、商品住宅价格走势

从1-11月广州商品住宅交易价格走势来看，第一季度均价有所回落，4月价格再度过万，5月楼价开始回落。下半年随着大量郊区盘入市及楼盘打折促销，6-8月楼价持续回落。9月均价更降至8244元/平方米，回落于去年7月前水平。到10和11月，随着中心城区新盘交易量的增加，楼价再次回升至9000以上。总体来讲，楼价处于下降趋势，但仍维持高位水平。从最新公布的数据显示，目前广州市的房价与工资收入比值为。尽管该数据低于北京和上海，但仍大幅高于正常水平。

3、中房指数走势

2008年上半年，广州住宅指数波动区间在1667-1673之间。1月和2月住宅指数有所回落，3月和4月指数有所上扬，5月后指数再度回落。进入下半年，住宅指数持续下降，8月后降幅更持续扩大，11月广州住宅指数降至1571，跌至去年7月水平。从近23个月住宅指数走势来看，住宅指数由2007年1月的1385点至2008年11月的1571点，上升了186点，涨幅为%。

4、保障性住房情况

2008年广州大力推进保障性住房建设，在完善和实施新的住房保障制度后，11月首次公开推售2145套经济适用房，而目前在建的经济适用房项目总建筑面积接近87万平方米。按照国土局计划显示，2009-2012年保障性住房按最低建设量计算，广州要在3年内至少建设363万㎡保障房，总资金额将至少达到140亿元，平均每年47亿元。

三、房地产开发经营情况

1、供求情况

1-11月，广州商品房竣工面积万平方米，同比上升%。从竣工面积走势来看，竣工面积在1-7月涨幅保持在4成以上，但到8月后，累计涨幅迅速回落至一成左右。到9月累计涨幅更不足一成，10月涨幅更不足3%，11月累计涨幅约为5%，可见下半年现房供应量明显大幅下降。而从销售面积来看，前11个月销售面积持续呈现下滑，下半年同比降幅有所减小，但到11月累计降幅仍达%。

2、土地开发购置情况

1-11月，土地购置面积万平方米，同比下降%；土地开发面积万平方米，同比下降%。回顾今年土地市场拍卖情况，截至12月16日，随着花都和番禺地块顺利出让，今年土地拍卖划上句号。全市十区共出让住宅用地19宗，规划建筑面积约万平方米。

3、商品房空置面积

1-11月商品房空置面积为万平方米，环比下降%。尽管商品房空置面积仍处于下降走势，降幅持续在三成以上。但进入9月后，累计降幅减小至两成。到11月累计降幅仅为一成，可见随着商品房销售量持续回落，三季度空置率逐步呈现回升趋势。

四、二手房市场状况

1-11月广州十区商品房交易量为万平方米，同比下降%。其中前11个月累计，十区二手住宅交易面积万平方米，同比下降接近四成。从10月交易份额显示，二手成交份额略大于一手：其中，二手商品房交易登记面积占房屋交易登记总面积的%，二手住宅占所有住宅交易登记总面积的%。

从1-11月二手房交易情况来看，上半年的交易量持续回落，1—8月二手房仅成交41241套，同比下降%，而9-11月单月交易量同比也平均下降3000多套，但在减税、降息、房贷放松等多个利好消息的刺激下，11月中介公司买卖成交宗数有所增加，十区二手房交易量也环比增加%。但总体来讲，全年二手房交易仍呈现出量缩价减的趋势。

五、当地房地产企业运行状况

2008年随着房地产市场进一步萎缩，开发商经营也受到较大考验。2008年包括恒大、富力等大型开发企业都曾被一度指经营状况出现隐忧。其中恒大年初为上市，斥资41亿元竞买员村地块，该地块也成为2008年以来的“地王”。后来由于上市搁浅，地王也最终被放弃。而作为广州另一龙头企业——富力地产，第三季度也被外界盛传出现财务危机。而在11月作为中华广场持有人－昌盛中国则因为应对债务危机，被迫贱卖中华广场。由于去年市场持续兴旺，多个大开发商积极拿地，在高峰期拿了不少“高价地”，促使今年不少企业资金链出现紧张，部分“地王”也随之被舍弃，今年下半年土地拍卖会也难见这些大开发商踪影。

相比于大开发企业，一些小开发商在市场低迷时期积极拿地。去年由于大部分土地都是由大开发商拍得，中小企业几乎没有机会拿地。但随着今年市场情况的逆转，今年大部分拍卖土地都是有中小企业拍得，显示中小房企在逆市中努力寻找开拓机会。

总结：自2007年底楼价达到顶峰后，2008年首季度穗楼市成交一直低迷。6月商品住宅交易量首次超过60万平方米，被市场预示是回暖信号，但随后7、8、9月的商品住宅交易量尽管仍维持在50-60万平方米，但总体呈现回落走势。10月商品住宅交易量再度大幅下降，11月交易量再重回50万平方米以上，但与去年同期相比仍继续下降。进入下半年后，买方市场一直占主导。自8月开始多个大开发商在奥运期间就展开降价促销战。9月后大批新盘陆续推出，其中郊区楼盘占相当比例。但交易量的停滞及楼价持续回落让市