房地产行业模块分析
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16
• 2002年1月万科建筑研究中心大 楼落成，作为万科对建筑研究、 新材料新技术应用研究的基地。 研究中心的任务，是以市场需求 为导向，深刻了解客户的需求， 追踪行业发展的新亮点，关注住 宅科技成果的转化和应用，确保 万科在住宅开发领域的技术领先 地位
新华锦-北大wk.baidu.com横
• 为了保证全程品质，消除客户的 后顾之忧，万科设立了自己的物 ， 业管理公司。截止至2001年9月， 万科物业管理公司辖下的39个住 宅（办公）小区中，获得全国城 市物业管理优秀示范小区称号的 有13个，获得“省优”称号的7 个，“市优”称号的17个
房地产开发企业资金来源状况 1-11月，房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，本国 存款11245亿元，增长25.0%；应用外资656亿元，增长59.0%；自筹资金23806 亿元，增长49.6%；其他资金27513亿元，增长20.4%。在其他资金中，定金及预 收款15935亿元，增长19.4%；本人按揭存款7937亿元，增长13.2%
1 3
规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益
2
以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业 务过程一体化
3 4
从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化
职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理 手段，提升企业的核心竞争力
房地产行业发展趋势房地产行业发展趋势-企业转型
以前房地产企业是 单独发展，现在一 些大型的房地产企 业都有战略合作伙 伴，出现了行业间 合作发展态势
万科销售数据
万科集团组织架构
万科建立了创新体系
创新利润
• 建筑设计创新：以万科建筑技术研究中心为 龙头开展创新，把重心从营销转向技术、提 升产品品质层面 • 采购系统创新：组建万科采购中心，建立以 “中城房网”系统为平台的采购系统，在降 低交易成本的同时，促进新材料在万科房地 产的使用
建 筑 设 计 创 新
行业关系的转变
空间布局
房地产企业过去更多的 大企业会集中在大城市， 现在开始向中小城市甚 至城镇布局
产品变化
房地产企业的产品从 灰色建筑、毛坯房， 向绿色建筑、成品房 方向发展
企业
物业状态的转型
过去的房地产开发企业 以开发住宅及销售为主， 现在向商业地产、旅游 地产等多种多样的物业 形式转化
企业组织的变化
商品房贩卖状况: 1-11月，全国商品房贩卖面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比1-10月进步0. 7个百分点。其中，商品住宅贩卖面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用 房增长35.2%。1-11月，商品房贩卖额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10 月进步0.2个百分点。其中，商品住宅贩卖额增长12.8%，办公楼和商业营业用房辨 别增长48.4%和50.2%
房地产行业分析
201107
1
房地产基本概念 2 房地产行业起源 房地产行业发展现状 房地产行业发展趋势
房地产 行 业
3
4
5
房地产行业企业资料信息
房地产概念
基本概念
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离部分以及附着 的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地 和建成后的物业。所谓“不可分离”是指不能分离或虽能分离但分离后会 破坏房地的功能或完整性。不可分离的部分包括为提高房地产的使用价值 而种植在土地上和花草树木或人工建造的庭院、花园、假山,为提高建筑物 的使用功能而安装在建筑物上水、暖、电、卫生、通讯、通风、电梯、消 防等设备。 一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故房地产 也可称为城镇房地产，本报告讨论的房地产就特指这一含义。按照商品房 屋用途来划分，房产可分为商品住宅和非商品住宅两大类，前者包括普通 商品住宅、经济实用房和别墅、高档公寓，后者可分为写字楼、商业营业 用房等。
制约
垂直的产业链条在一定程度上制约了公平游戏规 则的制订 行业标准缺乏，公共规则不规范 产业链各主要环节的收益分配不合理，在一定程 度上制约着产业的集约化发展
房地产行业发展现状－ 房地产行业发展现状－人才市场需求
国家调控 被动跳槽 公司解散 行业门槛高
人才流动（处较高水平） 人才流动（处较高水平）
万科的成功关键因素
发展战略
以房地产为核心业务，走专业化发展之路，而且向住 宅市场集中 具有明确的市场定位与高增长战略发展目标
组织管理
组织设计上充分重视前期策划、设计、采购、资金结 算与物业管理 对房地产业价值链各环节进行不同程度整合 通过过程精益管理实现楼盘精品 极其重视企业品牌建设
房地产行业发展现状
产业链发展现状-企业角色定位越来越清晰， 产业链发展现状-企业角色定位越来越清晰，分工明确
房地产产业链基本形成，各环节依存度逐渐增强 开发企业完成职能转变，产业链专业化程度逐步加强 资本和土地己成为产业链上最重要的两种资源，集聚了产业链内部最激烈的竞争
主流路线： 上游：资金、土地 下游：设计、开发、施工、销售和最后 的物业管理
房地产行业发展起源——至今已经走过了 年历史 至今已经走过了30年历史 房地产行业发展起源 至今已经走过了
理论突破与试点起步 阶段
(1978至1991年) TEXT
非理性炒作与调整 推进阶段.
(1992至1995年) TEXT
相对稳定协调发 展阶段
(1995至2002年) TEXT
价格持续上扬， 多项调控措施出 台的新阶段 2003年以来， 房屋价格持续上 扬，大部分城市 房屋销售价格上 涨明显。随之而 来出台了多项针 对房地产行业的 调控政策
(2003年以来) TEXT
房产泡沫即 将破
1978年理论界提出 了住房商品化、土地 产权等点. 1987至1991年是中 国房地产场的起步阶 段. 1987年11月26日， 深圳市政府首次公开 招标出让住地. 1990年上海市房改 方案出台，开始建立 住房公积金制度. 1991年开始，国务 院先后批复了24个 省市的房改总体方案.
1992年房改全面启 动，住房公积金制 度全面推行. 1993年底宏观经济 调控后，房地产业 投资增长率普遍大 幅回落.房地产市 场在经历一段时间 的低迷之后开始复 苏
随着住房制度改 革不断深化和居 民收入水平的提 高，住房成为新 的消费热点. 1998以后，随着 住房实物分配制 度的取消和按揭 政策的实施，房 地产投资进入平 稳快速发展时期， 房地产业成为经 济的支柱产业之 一
麦当劳式扩张与连锁 经营 商业地产领衔军 中国最大的专业住宅 开发企业
中国地产企业活力及盈利标杆
万科企业股份有限公司
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上 市公司，也是股市里的代表性地产蓝筹股。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大 众住宅开发确定为公司核心业务，是目前 中国最大的专业住宅开发企业. 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行 业的竞争优势：“万科”成为行业第一个 全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城 市花园”、“金色家园”等品牌得到各地 消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景 花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产 品和第一项发明专利；公司物业服务通过 全国首批ISO9002质量体系认证；公司创 立的万客会是住宅行业的第一个客户关系 组织。同时也是国内第一家聘请第三方机 构，每年进行全方位客户满意度调查的住 宅企业 团队管理——将尊重员工放在第一位 吸纳人才 发展战略——多元化资源策略下的跨 区发展模式 产品品牌——万科精细化打造精致产 品和金牌形象 客户服务——细分市场，以客户为中 心做服务升级 住宅产业化——标准化生产，引领低 碳建筑
万科品牌——以生活为本
产品开发
技术开发
物业管理
• 开发商不等于设计单位，因为开 发商提供的不仅仅是房子本身， 还是一种生活方式。为了更好地 把万科对消费者需求的理解融入 到设计单位的作品中， 1994年 11月，万科设立了一个与设计单 位密切沟通的平台——万创建筑 设计顾问有限公司，开始从规划 设计方面提炼更高的产品竞争力
2008年，国 家宏政策的 作用显现， 市场供给方 资金链条绷 紧，需求方 处于明显观 望状态，商 品房交易量 大幅下降， 房价上涨幅 度逐步放缓， 房地产市场 景气回落
房地产行业发展现状-2010年 房地产行业发展现状房地产开发投资完成状况： 1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品 住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。 11月当月，房地产开发投资4628亿元，增长36.7%
采 购 系 统 创 新
组 建 物 管 理 集 团
建 立 利 益 共 同 体
• 组建物业管理集团：使其从地产业务中独立 出来，集中资源拓展品牌，走专业化和产业 化之路，成为集团新的经济增长点 • 建立利益共同体：将致力于同建筑商建立利 益共同体，形成良性的互动关系，共同促进 住宅产业的快速发展
产品、 产品、技术和服务为万科品牌奠定基础
影 响
猎 头
人 才
初级人才竞争加剧 高级人才紧缺 中高级职位需求旺盛 专业人才需求旺盛
企业招聘
房地产行业发展趋势
1 3 2 3 4 5
行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势
多项目运营、集团化管控成为发展重点
粗放经营向精细化经营方式转化
异地扩张与全国性企业品牌显现
民营企业力量崛起和壮大
房地产发展趋势房地产发展趋势-企业运营
一些中小型房地产企业 被兼并，被合作的机率 加大
盈利模式的转变
现在国家调控政策不允许囤地， 加之现在的房地产市场正逐步 向买方市场转变。房地产企业 的盈利模式也会从依靠土地升 值转变到依靠产品盈利
房地产行业企业资料信息
中国房地产3强企业运作模式研究 中国房地产 强企业运作模式研究
碧桂园 万 达 万 科
• 2002年1月万科建筑研究中心大 楼落成，作为万科对建筑研究、 新材料新技术应用研究的基地。 研究中心的任务，是以市场需求 为导向，深刻了解客户的需求， 追踪行业发展的新亮点，关注住 宅科技成果的转化和应用，确保 万科在住宅开发领域的技术领先 地位
新华锦-北大wk.baidu.com横
• 为了保证全程品质，消除客户的 后顾之忧，万科设立了自己的物 ， 业管理公司。截止至2001年9月， 万科物业管理公司辖下的39个住 宅（办公）小区中，获得全国城 市物业管理优秀示范小区称号的 有13个，获得“省优”称号的7 个，“市优”称号的17个
房地产开发企业资金来源状况 1-11月，房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，本国 存款11245亿元，增长25.0%；应用外资656亿元，增长59.0%；自筹资金23806 亿元，增长49.6%；其他资金27513亿元，增长20.4%。在其他资金中，定金及预 收款15935亿元，增长19.4%；本人按揭存款7937亿元，增长13.2%
1 3
规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益
2
以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业 务过程一体化
3 4
从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化
职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理 手段，提升企业的核心竞争力
房地产行业发展趋势房地产行业发展趋势-企业转型
以前房地产企业是 单独发展，现在一 些大型的房地产企 业都有战略合作伙 伴，出现了行业间 合作发展态势
万科销售数据
万科集团组织架构
万科建立了创新体系
创新利润
• 建筑设计创新：以万科建筑技术研究中心为 龙头开展创新，把重心从营销转向技术、提 升产品品质层面 • 采购系统创新：组建万科采购中心，建立以 “中城房网”系统为平台的采购系统，在降 低交易成本的同时，促进新材料在万科房地 产的使用
建 筑 设 计 创 新
行业关系的转变
空间布局
房地产企业过去更多的 大企业会集中在大城市， 现在开始向中小城市甚 至城镇布局
产品变化
房地产企业的产品从 灰色建筑、毛坯房， 向绿色建筑、成品房 方向发展
企业
物业状态的转型
过去的房地产开发企业 以开发住宅及销售为主， 现在向商业地产、旅游 地产等多种多样的物业 形式转化
企业组织的变化
商品房贩卖状况: 1-11月，全国商品房贩卖面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比1-10月进步0. 7个百分点。其中，商品住宅贩卖面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用 房增长35.2%。1-11月，商品房贩卖额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10 月进步0.2个百分点。其中，商品住宅贩卖额增长12.8%，办公楼和商业营业用房辨 别增长48.4%和50.2%
房地产行业分析
201107
1
房地产基本概念 2 房地产行业起源 房地产行业发展现状 房地产行业发展趋势
房地产 行 业
3
4
5
房地产行业企业资料信息
房地产概念
基本概念
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离部分以及附着 的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地 和建成后的物业。所谓“不可分离”是指不能分离或虽能分离但分离后会 破坏房地的功能或完整性。不可分离的部分包括为提高房地产的使用价值 而种植在土地上和花草树木或人工建造的庭院、花园、假山,为提高建筑物 的使用功能而安装在建筑物上水、暖、电、卫生、通讯、通风、电梯、消 防等设备。 一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故房地产 也可称为城镇房地产，本报告讨论的房地产就特指这一含义。按照商品房 屋用途来划分，房产可分为商品住宅和非商品住宅两大类，前者包括普通 商品住宅、经济实用房和别墅、高档公寓，后者可分为写字楼、商业营业 用房等。
制约
垂直的产业链条在一定程度上制约了公平游戏规 则的制订 行业标准缺乏，公共规则不规范 产业链各主要环节的收益分配不合理，在一定程 度上制约着产业的集约化发展
房地产行业发展现状－ 房地产行业发展现状－人才市场需求
国家调控 被动跳槽 公司解散 行业门槛高
人才流动（处较高水平） 人才流动（处较高水平）
万科的成功关键因素
发展战略
以房地产为核心业务，走专业化发展之路，而且向住 宅市场集中 具有明确的市场定位与高增长战略发展目标
组织管理
组织设计上充分重视前期策划、设计、采购、资金结 算与物业管理 对房地产业价值链各环节进行不同程度整合 通过过程精益管理实现楼盘精品 极其重视企业品牌建设
房地产行业发展现状
产业链发展现状-企业角色定位越来越清晰， 产业链发展现状-企业角色定位越来越清晰，分工明确
房地产产业链基本形成，各环节依存度逐渐增强 开发企业完成职能转变，产业链专业化程度逐步加强 资本和土地己成为产业链上最重要的两种资源，集聚了产业链内部最激烈的竞争
主流路线： 上游：资金、土地 下游：设计、开发、施工、销售和最后 的物业管理
房地产行业发展起源——至今已经走过了 年历史 至今已经走过了30年历史 房地产行业发展起源 至今已经走过了
理论突破与试点起步 阶段
(1978至1991年) TEXT
非理性炒作与调整 推进阶段.
(1992至1995年) TEXT
相对稳定协调发 展阶段
(1995至2002年) TEXT
价格持续上扬， 多项调控措施出 台的新阶段 2003年以来， 房屋价格持续上 扬，大部分城市 房屋销售价格上 涨明显。随之而 来出台了多项针 对房地产行业的 调控政策
(2003年以来) TEXT
房产泡沫即 将破
1978年理论界提出 了住房商品化、土地 产权等点. 1987至1991年是中 国房地产场的起步阶 段. 1987年11月26日， 深圳市政府首次公开 招标出让住地. 1990年上海市房改 方案出台，开始建立 住房公积金制度. 1991年开始，国务 院先后批复了24个 省市的房改总体方案.
1992年房改全面启 动，住房公积金制 度全面推行. 1993年底宏观经济 调控后，房地产业 投资增长率普遍大 幅回落.房地产市 场在经历一段时间 的低迷之后开始复 苏
随着住房制度改 革不断深化和居 民收入水平的提 高，住房成为新 的消费热点. 1998以后，随着 住房实物分配制 度的取消和按揭 政策的实施，房 地产投资进入平 稳快速发展时期， 房地产业成为经 济的支柱产业之 一
麦当劳式扩张与连锁 经营 商业地产领衔军 中国最大的专业住宅 开发企业
中国地产企业活力及盈利标杆
万科企业股份有限公司
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上 市公司，也是股市里的代表性地产蓝筹股。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大 众住宅开发确定为公司核心业务，是目前 中国最大的专业住宅开发企业. 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行 业的竞争优势：“万科”成为行业第一个 全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城 市花园”、“金色家园”等品牌得到各地 消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景 花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产 品和第一项发明专利；公司物业服务通过 全国首批ISO9002质量体系认证；公司创 立的万客会是住宅行业的第一个客户关系 组织。同时也是国内第一家聘请第三方机 构，每年进行全方位客户满意度调查的住 宅企业 团队管理——将尊重员工放在第一位 吸纳人才 发展战略——多元化资源策略下的跨 区发展模式 产品品牌——万科精细化打造精致产 品和金牌形象 客户服务——细分市场，以客户为中 心做服务升级 住宅产业化——标准化生产，引领低 碳建筑
万科品牌——以生活为本
产品开发
技术开发
物业管理
• 开发商不等于设计单位，因为开 发商提供的不仅仅是房子本身， 还是一种生活方式。为了更好地 把万科对消费者需求的理解融入 到设计单位的作品中， 1994年 11月，万科设立了一个与设计单 位密切沟通的平台——万创建筑 设计顾问有限公司，开始从规划 设计方面提炼更高的产品竞争力
2008年，国 家宏政策的 作用显现， 市场供给方 资金链条绷 紧，需求方 处于明显观 望状态，商 品房交易量 大幅下降， 房价上涨幅 度逐步放缓， 房地产市场 景气回落
房地产行业发展现状-2010年 房地产行业发展现状房地产开发投资完成状况： 1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品 住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。 11月当月，房地产开发投资4628亿元，增长36.7%
采 购 系 统 创 新
组 建 物 管 理 集 团
建 立 利 益 共 同 体
• 组建物业管理集团：使其从地产业务中独立 出来，集中资源拓展品牌，走专业化和产业 化之路，成为集团新的经济增长点 • 建立利益共同体：将致力于同建筑商建立利 益共同体，形成良性的互动关系，共同促进 住宅产业的快速发展
产品、 产品、技术和服务为万科品牌奠定基础
影 响
猎 头
人 才
初级人才竞争加剧 高级人才紧缺 中高级职位需求旺盛 专业人才需求旺盛
企业招聘
房地产行业发展趋势
1 3 2 3 4 5
行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势
多项目运营、集团化管控成为发展重点
粗放经营向精细化经营方式转化
异地扩张与全国性企业品牌显现
民营企业力量崛起和壮大
房地产发展趋势房地产发展趋势-企业运营
一些中小型房地产企业 被兼并，被合作的机率 加大
盈利模式的转变
现在国家调控政策不允许囤地， 加之现在的房地产市场正逐步 向买方市场转变。房地产企业 的盈利模式也会从依靠土地升 值转变到依靠产品盈利
房地产行业企业资料信息
中国房地产3强企业运作模式研究 中国房地产 强企业运作模式研究
碧桂园 万 达 万 科