兰州江南明珠项目前期定位报告

日期
2009年12月14日 2009年12月17日 2009年12月23日 2010年1月10日 2010年1月21日
颁布单位
国务院
房地产调控政策
颁布“国四条”，明确提出加强房地产市场调控，抑制投资投机性住房。 会议称，将继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产 市场的调控。增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房。
2010年3月10日
国土资源部
再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将 被“冻结”等19条内容。
2010年3月12日
国土资源部
将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对 擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。
个人住房公积金贷 五年期以下调整为4.05% ， 五年期以上调整为4.59%，分别下调
款利率
0.27 个百分点。
维持不变
商业贷款首付比率
最低首付款比例调整为20%
加大差别化信贷政策执行力度
商业贷款利率 营业税
下限为贷款基准利率的0.7 倍
加大差别化信贷政策执行力度
超过2 年（含2 年）： 减免；不足2
房地产新旧税收政策比较表
税种
契税 印花税 土地增值税
旧政策
首次购买90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1% 维持不变（各个地区有不同标准）
对个人销售或购买住房暂免征收印花税
对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房 消费的收费减免政策。加大清剿力度
新政策
维持不变 维持不变 维持不变
2010年4月2日
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
财政部
对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房 记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
2010年4月7日
国家发改委
2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住 房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。
购买第二套住房首付比例不得低于50% ，利率 上浮10% 。
加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进 按揭贷款业务健康有序发展。坚持重点支持借 款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守 第二套房贷的有关政策不动摇。
要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机 性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请 购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款 人、配偶及未成年子女）， 贷款首付款比例不 得低于40% ，贷款利率严格按照风险定价。
出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产 贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付； 明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗 口指导;加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。
国土资源部
发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的 通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中 小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
所不同）
最低资本金比例
20%
维持不变
二套房房贷政策变化对比表
日期
2003 年4 月1 日 2007 年9 月27 日 2009 年6 月19 日
2010 年1 月10 日
颁布单位
央行 央行 银监会
国务院
二套房贷政策
对购买高档商品房，别墅或第二套以上（含第 二套）商品房的借款人，地产信贷业务管理适 当提高首付比例，不再执行优惠住房利率规定 。
普通住宅超过2年：免征；不足两年，差额征收；非普通住宅超 年：全额征收；超过5 年（含5 年）
过2年：差额征收；不足2年：全额征收
： 减免；不足5 年：差额征收（
2010 年起实施）
交易所得税
超过5 年（含5 年）唯一住房，免除 超过2 年（含2 年）唯一住房，免除；两年以内，20%征收. ；两年以内，20%征收（各个地区有
兰州江南明珠项目 前期策划报告
上海盛励机构 谨呈 2010.6
从分析到思考，从减法到加法， 没有十全十美，只有扬长避短。
目录：
Ⅰ、 政策解读 Ⅱ、 市场纵览 Ⅲ、 项目分析 Ⅳ、 项目定位 Ⅴ、 产品建议 Ⅵ、 营销推广 Ⅶ、 结语 Ⅷ、 公司案例
政策解读
调控政策、税收、物业税、地方政策
2009年以来房地产调控政策汇总
2010年4月11日 2010年4月14日
中国银监会 国务院
银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大 ，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应 大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至 60%。
会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房 价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
2010年3月22日 2010年3月23日
国土资源部 国资委
在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地;将 在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土 地供应总量;房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。
要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地 开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退 出的方案。
甘肃省十一条新政
➢ 少建高档商品房，多建保障性住房 ➢ 保障性住房用地，以划拨方式供给 ➢ 购买二套房，首付款比例不得低于40% ➢ 非普通住房对外销售，不足5年全额征税 ➢ 建高档商品房，资本金比例不得低于30% ➢ 严查捂盘惜售、哄抬房价等违规行为 ➢ 预售商品房，一次性公开全部房源 ➢ 及时公布房地产信息，稳定市场预期 ➢ 用4年时间，基本完成棚户区改造任务 ➢ 房地产企业信誉好，可参与棚户区改造 ➢ 地方越权减免税，必须清理和纠正
中国五部委
收紧土地受让政策，开发商须首付一半且一年内缴全款。明确土地受让人 拿地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，开发商拿地後分期缴 纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。
中国财政部 国务院
调整住房转让营业税政策，不足五年按全额征收营业税。个人将购买超过 五年(含五年)的非普通住房或者不足五年的普通住房对外销售的，按照其 销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过五年( 含五年)的普通住房对外销售的，免征营业税。