49地块前期定位报告2016.1.29
一方集团-丹东翡翠湾地块定位报告概要
成为集商贸、物流、 重点地区，外来
文化娱乐等服务业 发展商包括福建
为主的现代服务业 永同昌、圣淘沙，
集聚区和高品位的 投资改善型客户
生活居住区。
为主。
丹东市场当前出现的板块分化、供求结构严重不平衡问题，为处在新老城区之间的翡翠湾板块，创造出一个 迅速崛起的机会。翡翠湾板块凭借和新老城区相接的优势和江景资源，投资开发将升华到平衡全市甚至整个 鸭绿江的居住结构的战略高度。
市场维度分析代表项目分析距本案万达广场距本案5公里销售情况较好综合大盘拥有绝佳口碑保利锦江林语综合大盘拥有绝佳口碑沿江板块典型豪宅已售95滨江3号沿江板块典型豪宅已售95距本案最近只剩俪江国际距本案最近只剩1套260平11223344通过分析丹东市重点项目癿销售情况从而推断城市房地产发展癿机遇市场维度分析代表项目分析前期定位项目名称建筑类型总建面积开盘时间主力户型均价元去化速度销售情况俪江国际高层13万2008年5月1302805400元2000月仅剩一套260平大户型万达广场高层115万2012年6月901706980元21968月开盘至今已售23小高层高层46万三期11万2012年4月2444701105000元2444月三期去化40别墅产品去化70滨江3号高层35万2011年7月99243平江景10000元园景7500元12963月95代表项目销售均价整体在5000元以上主力面积段在70280平之间其中最具代表癿项目是万达广场保利锦江林语滨江3号
客户维度分析-客户维度的市场供求分析
在售情况：丹东在售产品以高层为主，主力 户型两室和三室，主力面积区间80-100平和 120-144平，受本地人口有限，外来落户人 少因素影响，刚需表现力不强，购房以改善 型客户为主。
客户需求：首改、再改和婚房客户居多，对 开发商品牌有一定认知，需求产品类型以步 梯房为主，重视园区景观、物业管理，大部 分客户认可丹东未来发展方向为新城。
地块调查情况汇报范文模板
地块调查情况汇报范文模板
地块调查情况汇报。
根据公司安排，我于近期对XX地块进行了全面的调查和勘察工作，现将调查
情况汇报如下：
一、地块基本情况。
该地块位于XX市XX区，总面积约XX平方公里，地势平坦，周边交通便利，具有较好的开发潜力。
地块周边主要为居民区和工业园区，人口密集，商业氛围浓厚。
二、土地利用现状。
该地块目前主要为农田和未开发土地，部分地块有农房和农作物种植。
土地利
用率不高，存在一定的开发空间。
三、自然环境情况。
该地块地质条件较好，土壤肥沃，适宜农作物种植和房地产开发。
周边水资源
充足，气候适宜，环境优美，适合居住和生产。
四、规划用途及开发前景。
根据市政府规划，该地块拟作为新城市建设用地，规划用途包括住宅、商业、
公共设施等。
未来发展前景广阔，可吸引大量投资和人口流入。
五、风险因素及建议。
在调查过程中发现，该地块存在一定的环境污染和土地污染风险，需要进行环
境治理和土地整治。
同时，周边交通设施尚未完善，需要加大基础设施建设力度。
建议在开发前做好风险评估和规划设计，确保开发项目顺利进行。
六、结论。
综合调查情况，该地块具有较好的开发潜力和发展前景，但也存在一定的风险
和挑战。
需要政府部门和开发商共同努力，制定科学合理的开发规划，做好环境保护和风险防范工作，确保地块开发顺利进行，为城市建设和经济发展做出贡献。
以上是我对XX地块调查情况的汇报，希望能够得到领导的指导和支持，谢谢！。
武汉姑嫂树地块旧城改项目定位报告
控股20余家公司，分别从事住宅、商业地 产开发、工业园区建设、旅游文化产业以 及汽车经营和服务等相关领域；
成都臵信定位于城市运营商和系统城市
生活服务商，全面参与成都统筹城乡综合 配套改革实验区的建设之中，坚持大手笔 的城市运营战略，开发的西部鞋都、国色 天乡、青羊198、国际医学城均成为了城 市产业的经典作品；
世联对项目的基本判断
1. 本项目为城市大盘，有别于远郊大盘，必须从城
市运营的角度加以思考。
2. 本项目是与姑嫂树村合作的旧改大盘，必须遵循
城市旧改项目的一般规律。
项目本体解读
开发背景及核心问题研判
区域价值挖掘 竞争机会研判
案例借鉴 项目发展战略 项目整体定位 规划构思建议
本报告是严格保密的。
12
建筑密度
绿化率 停车位 地面停车位 其中 地下停车位（立体）
24.6%
30% 12225 3953 8262
世联对经济指标的解读：
项目9地块分布零散，各地块无法臵换，彼此之间难以建立直接的联系 地块形状不规则、狭长，中间被路网割裂，用地效率不高
属性界定
二线省会城市，主城区延展地带，非资源型大规模 城中村旧改项目
2010年10月20日，公司全资子公司福星惠誉房地 产有限公司与武汉市江汉区姑嫂树村村委会武汉 市宏财房屋拆迁有限公司共同签订了一份《姑嫂 树村“城中村”综合改造建设项目合作协议书》 三方合作建设姑嫂树村“城中村”综合改造建设 项目该项目所涉拆迁补偿价款总额为472,923万元。
——《湖北福星科技股份有限公司关于与武汉市江汉区姑 嫂树村村委会等签订《姑嫂树村“城中村”综合改造建设 项目合作协议书》的公告
区域属性： 主城区延展 旧改集中区 项目属性： 非资源型 地块主体完整 旧改生地项目
地块调查情况汇报范文模板
地块调查情况汇报范文模板地块调查情况汇报。
为了全面了解某一地块的情况，我们进行了详细的调查和汇总，以下是我们的调查情况汇报：一、地块基本信息。
该地块位于XX市XX区，总面积XXX平方米，地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，是一块具有较高开发潜力的地块。
二、地块现状调查。
1. 土地利用情况，目前地块主要被用作农田或废弃土地，部分区域有建筑物存在，但整体利用率较低。
2. 地块周边环境，地块周边有居民区、商业区和工业区，环境整体较为繁华，但也存在一定的环境污染问题。
3. 地块土壤状况，经过采样检测，地块土壤PH值适宜，无重金属污染，适宜用于建设和种植。
三、地块规划用途。
考虑到地块所处位置和周边环境，我们建议将地块规划为综合开发区，包括商业、住宅和公共设施的建设，以满足当地经济发展和居民生活需求。
四、地块开发前景分析。
1. 地块开发优势，地块地理位置优越，交通便利，周边环境繁华，适宜进行综合开发。
2. 地块开发难点，地块周边存在一定的环境污染问题，需要进行环境治理和修复。
3. 地块开发前景，考虑到地块的优势和难点，我们认为地块的开发前景良好，可以带动周边经济发展，提升当地居民生活水平。
五、地块调查总结。
通过对地块的详细调查和分析，我们认为该地块具有较高的开发潜力，可以进行综合开发，为当地经济发展和城市建设做出贡献。
六、建议。
1. 建议政府部门加大对地块周边环境的治理力度，提升地块开发的可持续性。
2. 建议相关企业和开发商关注该地块的开发机会，积极参与地块规划和开发工作。
以上就是我们对地块调查情况的汇报，希望能够为相关部门和企业提供参考，谢谢！。
某地块定位及前期策划方案
经济效益评估
土地价值
根据地块的位置、面积、周边环境等因素，评估地块的市场价值 ，为后续的开发提供参考。
投资回报
根据预期的收益和成本，计算投资回报率，评估项目的盈利潜力。
产业带动
分析地块所在区域的产业发展状况，预测地块开发对周边产业的带 动作用。
社会效益评估
01
就业机会
评估地块开发对当地就业的贡献 ，包括直接就业和间接就业机会 。
规划原则
根据项目定位和目标，制定合理 的规划原则，确保地块的高效利
用和可持续发展。
功能分区
根据地块特点和需求，划分不同的 功能区域，如住宅区、商业区、公 共设施区等，以满足不同使用需求 。
交通组织
合理规划地块内的交通流线，确保 交通顺畅、安全，同时考虑未来交 通发展需求。
建筑设计
风格定位
根据项目定位和市场需求，确定建筑设计的风格 和特点，如现代简约、古典欧式等。
3. 材料供应风险：材料供应不及时或质量问题可能导致 工程进度受阻。
•·
2. 施工质量问题：施工过程中的质量问题可能导致项 目交付延误或安全事故。
4. 应对策略：严格把控设计质量和施工过程，加强质 量监管；选择可靠的供应商，确保材料质量和供应稳定 ；制定应急预案，及时处理突发问题。
07
预期效益评估
2. 税收政策调整：税收政策的变化可能 增加项目成本或减少收益。
•·
1. 土地政策变化：土地供应、价格、使 用政策的变化可能影响项目用地获取和 成本。
建设风险
建设风险主要指项目实施过程中可能出现的设计、施 工、材料等方面的问题。
1. 设计缺陷：设计方案不合理、技术可行性差可能导致 建设成本增加或工程延误。
济南化纤厂路项目地块初步定位报告24P
化纤厂路地块项目初步定位报告一、本体分析1、地块区位➢地块位于济南中心城区东部，北接花园路，南邻规划路，西邻化纤厂路，东至大辛河；➢地块位于区级商圈洪楼商圈成熟版块辐射范围，发展潜力较大；2、地块交通条件➢项目临近城市主干道—花园路，交通便利；➢通往项目道路为化纤厂路，路况较差；3、地块现状：地块平整方正，基本拆迁完毕；4、地块周边环境➢限制条件：地块所在的化纤厂路及周边环境形象较差，不利于项目形象的提升；➢优势条件：地块周边一般性生活配套较为完善，具备历城五中等教育资源。
5、地块经济指标地块属于高强度开发项目6、地块属性界定：城市成熟地段全功能配套纯住宅品质楼盘二、济南市场现状与后市预测1、房地产政策环境房地产政策严控基调短期内不会发生改变，消极政策环境还将持续“要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。
”——胡锦涛在十七届六中全会上的讲话2012年3月14日，国务院总理温家宝就目前房价表态“房价调整还远未到位”。
2、目前济南总体市场情况春节后，在刚需的带动下，各项目通过降价走量，出现了楼市的小阳春，市场预期转好；但是，随着中央政府继续从紧的调控政策以及温家宝对于房价的评论，使得市场明显进入又一轮的观望之中。
➢限购、限贷环境下，市场供求矛盾突出，供过于求，成交压力大，成交率低；➢因限购影响，市场购买结构调整，投资需求大幅度退出，刚需型住宅产品成为市场主角；➢新开大盘及在售项目纷纷通过以价换量来抢占市场，价格呈现明显下降的态势。
4、2012年济南房地产市场预测➢2012年，济南限购政策不会放松。
结合全国各地市近期出台的一些政策发布后被叫停的情况来看，济南地方政府将会严格执行中央政府对房地产从紧的政策，不会出台任何有力措施刺激市场，尤其是限购政策，在2012年不会有所放松；➢从春节后市场情况来看，市场在二三月份出现一轮小阳春，成交量开始攀升，但是成交价格大幅下降，各开发企业通过降价走量的方式回笼资金，在2012年剩余的时间内，不排除更多开发企业采用这种方式促进成交；➢在此预测背景下，当前销量的下跌和售价的攀升乏力，甚至一定幅度的降价，都将在很长时间困扰济南市场，尤其是在温家宝总理对房价的发言后，客户观望的局面再现，销售压力增大。
2016成都成华区龙潭地块初步研判
01 地块分析 02 市场分析 03 典型项目 04 初步测算
地块规划指标一览
地块占地38亩，容积率2.0，此前两次流拍，起拍楼面价3000元/方
地块位置 土地用途
容积率 建筑密度 商业兼容比例 公告时间 地块拍卖时间
地块规划指标
成华区龙潭街道鹤林社区
用地面积
二类住宅用地
起拍楼面价
现 ➢ 区域经济：全年全区GDP（地区生产总值）达651.0亿元，按可比价格计算（下同）比
状
上年增长6.6%。
➢ 区域产业现状：三次产业比重分别为0.0%：24.4%：75.6%
➢ 产业格局规划：成华区优化产业发展格局，着力打造“一核三轴六区”产业能工区
发 • 一核：成都国际创意商务中心
展 • 三轴：二环路现代服务业发展轴、新成华大道文化创意产业发展轴、2.5环商旅产业发
1285 3130 6000 5900 5900 2654 2250 5650 6200 6650
0%
重庆华宇
/
龙潭寺
11% 保华房地产（保利） 林溪语
龙潭寺
100%
中铁建
北湖国际城 龙潭-北湖
97%
蓝润实业
V客尚东 建设路北
97%
蓝润实业
V客尚东 建设路北
0%
中铁房地产集团
/
理工大
0%
润铭(香港)投资
时间
宗地位置
用地面积 用地面积 （平方米） （亩）
容积率
土地 用途
成交金额 楼面地 （万元） 价（元）
溢价率
竞得单位
呈现项目
区域
2013/1/7
场镇片区牛龙路口
42392
池州和谐公馆定位报告48p
2024/7/14
1
19
专业提升服务-服务维持合作
池州·和谐公馆定位报告
我们的工作思维流程导示
开发背景 区位分析 本体分析 核心问题 发展方向
酒店式公寓 纯写字楼 纯酒店
2024/7/14 专业提升服务-服务维持合作
➢产权40年，办公性质，按照住家公寓设置，外来进城群体不青睐物业！
2024/7/14
1
16
专业提升服务-服务维持合作
项目SWOT分析
池州·和谐公馆定位报告
优势：
劣势：
➢项目位于城南中央商务区，城市的主要发展方向； ➢项目土地较便宜，操作空间较大； ➢项目交通便利，大的景观环境较好；
➢项目体量小，后期营销上缺乏规模效应； ➢项目自身规划约束，自由转换空间小； ➢项目缺乏设计亮点，附加值较低。
➢项目二/三层则为裙楼商业，各15间，共30间，总共可售面积为2000平米。面积在100200平米，主要集中在150-180平米。有三个疏散楼梯道和三部垂直电梯到达，无手扶梯。
➢一层作为独立门面，能够快速去化，但让项目失去整体形象，和周边项目规划雷同
➢二/三层单层2000平米，中等规模，分隔成小铺位，商业价值不高，若单个铺面出 售，难度较大！
2
开发背景—项目概况
池州·和谐公馆定位报告
➢项目用地为商住性质，总建筑面积24985 ㎡，其中地下2102 ㎡，地上16000㎡。项目为 高层，总共22层，其中1-3层为商业，面积为5400㎡，一层层高5.9米，二/三层层高4.5米； 4-22层为公寓，面积为17480㎡，层高3.2米。
波斯曼广场 中环大厦
地块分析swot
恒大·今日家园地块SWOT分析一、优势：1、得天独厚的交通优势：南临城市主干道河北大街，路况良好且是通往北戴河的必经之地，西临西港路，东临友谊路，均为城市主干道，地理位置优越。
2、周边教育、医疗、商业等配套齐全。
3、纯粹的高品质生活居住区，周边无工业及商业用地。
4、临海项目（18层以上观海户型），亲水亲自然，满足人们对海景生活的渴望。
5、临海项目空气质量较高，满足人们养生的需求。
二、劣势：1、根据规划，城市用地发展方向“海港组团主要向西、向东，适度向北”，本案地块处于海港南向，不属于海港组团重点发展区域，在将来的发展中，这里的人气及交通、基础设施建设都将受到影响。
2、项目容积率高，影响小区居住品质。
3、目前地块所处的“小环境”现状稍差（如西临菜市场的凌乱、二期规划用地（原造纸厂的宿舍楼）的破旧及地块西红线外距西港路住宅用地的开发时间未定等因素）将影响项目一期销售形象。
4、周边缺乏大型的生活配套（缺乏大型的综合商业，如大型商业、餐饮等配套）。
三、威胁：１、政府土地供应量过大，供大于求的矛盾加剧；（2007年拟建新小区建筑面积约1063252平米。
）２、随着新社区的不断出现，客户可选择空间大，消费群体的争夺是愈来愈少；3、距一路之隔的渤海明珠、渤海家园二期将分流部分目标客群。
4、北戴河、南戴河近几年开发的一些中高档次的公寓及别墅、住宅项目将从很大程度上分流欲在秦市购房的外地客群。
四、机会：1、本市住宅目前产品差异化不明显，楼盘基本停留在同一层面上竞争，产品同质化现象严重，本项目力求在产品差异化上有所突破，将会吸引众多眼球，以此创造市场契机；2、对外开放户口在即（外地购房者缴纳15万元即可享受秦皇岛户口），外来人口日渐增多，吸引此消费群体，不可忽视。
3、“大北京规划”秦皇岛为北京的后花园，城市中产阶级对海景房（亲海）的渴望及对提升生活品质的二次、三次置业需求者越来越高。
4、作为甲级旅游城市，秦皇岛特殊的城市定位将吸引周边（东北三省、河北唐山、廊坊、天津乃至山西、江浙等）区域客户到此投资、养老。
弃土场选址方案改范本(3篇)
弃土场选址方案改范本渠汇快速通道工程（二标段）关于弃土场使用的报告我公司承建渠县至三汇快速通道工程第二标段（土溪镇至三汇镇再到三汇火车站和三汇镇到涌兴段）的施工，在施工开始时，便遇到弃土场场地不能得到解决（部分弃土场当地村民不让使用）的问题，随后我公司人员与各乡镇政府衔接，选取延线适合土地做为自选弃土场，现将弃土场情况汇报如下：1、1#弃土场位于gk24+500左侧___m，用地___亩，总弃方量为___万方。
本弃土场按渠县至三汇快速通道工程施工图设计第三册（路基第三册）siii—1—28—1设计意图施工。
2、2#弃土场位于gk29+900右侧___m，弃方量为___万方，用地___亩。
本弃土场按渠县至三汇快速通道工程施工图设计第三册（路基第三册）siii—1—28—2设计意图施工。
3、3#弃土场位于gk32+400左侧___m，弃方量___万主，用地___亩。
本弃土场按渠县至三汇快速通道工程施工图设计第三册（路基第三分册）siii—1—28—3设计意图施工。
4、4#弃土场位于gk35+050右侧___m，弃方量___万方，用地___亩。
本弃土场按渠县至三汇快速通道工程施工图设计第三册（路基第三分册）siii—1—28—4设计意图施工。
5、5#弃土场位于g1k1+400左侧，弃方量___万方，用地___亩。
原设计图为渠县至三汇快速通道工程施工力设计第三册（路基第三分册）siii—1—28—5。
由于此弃土场占用大量农田，土地使用问题与当地村民无法得到协调解决。
因此5#弃土场无法使用。
亩。
原设计图为渠县至三汇快速通道工程施工力设计第三册（路基第三分册）siii—1—28—。
由于此弃土场占用大量农田，土地使用问题与当地村民无法得到协调解决。
因此6#弃土场无法使用。
7、7#弃土场位于g1k10+100右侧，弃方量___万方，用地___亩。
原设计图为渠县至三汇快速通道工程施工力设计第三册（路基第三分册）siii—1—28—7。
四平路地块策划定位报告
核心支撑点
近百万人口数量，环境成熟、各类需求旺盛
周边聚居区的80万 常住人口成熟氛围
双轨道带来的 人流与便捷度
同济大学等10余万 院、校群体
产品类型初步判断
办公物业支撑要素
产品类型初步判断
居住类物业支撑要素
结合商办产权的产物为酒店式公寓
产品类型初步判断
商业物业支撑要素
价值深挖
优越的地理位置、便捷的交通条件、庞大的人口基数 为住宅和商业提供最基本的发展条件
办公均价
公寓均价
公寓价格涨幅率
办公价格涨幅率
办公类产品价格在短期内波动较为显著，主要是由淡、旺季以及不同时间段不同区域和档次高低项目集中成交所致；
办公类产品价格上涨相对缓慢，且局部时间段会出现与住宅价格“倒挂”现象；09年10月份以前上海市场办公均价基本在住宅 均价之上，但10月份以后住宅成交均价开始超过办公成交均价，并且价格差距呈现放大的趋势；
周边项目
明珠创意园 榕辉大厦
柏宏大厦
大伯树930
复城国际
曲阳商务 中心
曲阳大伯树商务圈
同济科技大厦
上海国际设计中心 复旦科技大厦 Nhomakorabea同济联合广场
骏丰财 富国际
广场
本案
远洋广场
周边重点租售项目分布
五角场商圈 万达广场
出租
出售
租售
瑞丰国 万达广场 郡江国
际大厦
C座
际大厦
财富国 际广场
万达广 场A座
榕辉大 厦
各区域成交价格可分为三个档次，其中以宝山、嘉定、南汇等为代表郊环非传统商办区域，均价水平在10000元/平米；其次为长宁、黄 浦、静安、徐汇等高地段价值商务区，均价水平在25000元/平米水平；而卢湾、浦东为代表的核心商务区价格在35000元以上水平。
武汉市江岸区后湖某项目拿地分析建议
第二部分 区域分析
后湖区域土地成交近况
2011.5--2012.5后湖片区土地成交一览表（武汉市规划局数据）
地块编号
土地使用权 人
位置
面积 （公顷）
用途
容积率
成交价格 （万元）
楼面地价 （元/平方米）
P(2011)053 号
物业 类型
容积 均 价 率 （元/平米）
最新动态
梦湖香郡 梦灏轩
20
星悦城
紫轩美佳 百步亭花园现
代城
楚邦汉界
184.4 3.13 29.69 8.02
鼎盛华城一期
12.22
小高层 别墅
0.55
住宅11000 别墅14000
在售3期C段240-606㎡全新别墅，联排340万/套起，联排 享97折优惠。独栋1000万/套起。另有小高层精装房在售， 90、135㎡两房三房和180㎡复式在售，均价11000元/㎡
50
重型工业发展区
58
高新技术产业区
南部新城
82
73
教育科研产业园区、现代 物流基地
西南新城
71
西部新城
102
北部新城
52
54
汽车及零配件、电子信息、
家电和包装印刷产业区
95
食品工业加工区
48
航空城
从总体规划图来看，武汉做为湖北省的主城区， 将承担起“中部地区现代服务中心”的重任。
湖北省总体规划 (2010-2020)
4.38 36.71% 31.70%
700户 367个
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永川区卫星湖100地块前期策划定位
卫星风情小镇
住
安
本案
安
防洪渠 政 政 粮食储备
国家电网
政政 星湖中学
竹溪家园 住
驾校考场 星湖小学
住 蓝星湖畔
住 御景湖畔
➢ 地块北靠山体，南临主干道（双向四车道），与外部的连接度强。 ➢ 片区内教育配套、行政配套相对完善。
W【劣势】
➢ 地块周边生活配套匮乏，以基础生活类为主，缺乏购物超市，医 院（主要以便利店，私人诊所为主）。
➢ 近年城市土地放量主要集中在凤凰湖板块和神女湖板块，兴龙湖，老城及新城少量土地成交； ➢ 2017-2018年市场行情向好，土地成交进入上行通道，价格屡创新高，19年楼面地价达2138元/㎡，2020年土地放量集中在城市边缘，地价相对较低。
永川区主城区2015-2020年成交年度走势图
板块
永川主城区各板块土地成交量价对比情况
永川城区住宅单价变化趋势
31%% 3% 5%
25%
32%% 4% 11%
31%
8% 10%
16%
9% 20%
10% 15%
29%
22%
26%
24%
33%
2016年 4000-4500元 6500-7000元
25%
18%
20%
11%
20%
8%
7%
4%
2017年
2018年
2019年
4500-5000元
5000-5500元
本案与永川关键节点的车程距离
永川东站 永川区政府
目的地
距离
车程
永川万达广场
乐和乐都
5.5公里
10分钟
宗地
乐和乐都
双远-两江东湖地块前期定位报告2013年9月9日
7570 7500-7900
7600 7600 10000 8700 12150 8440 8100 没开盘 15000
商业多数以底商形式附带其它
例如写字楼大型商业中心较少， 可见其住宅供应量较大，但其 区域用于居住不够成熟。 从价格水平来看，该区域价格 水平上涨迅速，逐渐像江北、 渝中、南岸等成熟区域楼盘价 格靠拢，可见其区域逐渐发展 成熟全面。
1、区域房地产整体情况
说明：以下楼盘是项目周围辐射3公里以内的有竞 争性质的在售物业形态，其中不包括新入市的上海 时光及旭辉翡翠公馆； 项目名称 总建筑面积
中德茵莱国际
环山国际 南方玫瑰城 乐信爱琴屿 物业形态
CENTALINE CHINA
CENTALINE CHINA
CENTALINE CHINA
重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司
CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD.
CENTALINE CHINA
4、区域配套
10公里范围内重要市政配套设施 表：区域10公里范围内重要市政配套设施一览表
重要市政配套设施 重庆江北国际机场 重庆寸滩集装箱深水港 重庆火车北站 新牌坊社区中心商业 江北观音桥中心商圈 距离本区域距离 约4公里 约4公里 4-5公里 约10公里 约13公里
户型面积
66-75 56-66 61-83 23-56 高层37-50 117-328 88-227 170-200 /
开盘至今去化
50% 78% 57% 84% 52%写字楼；87%高层 78% 10几套 83% 95%
农业园区周边项目开盘至今 的去化率在50%以上，其中
这个区域的成交率最大差别
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产品定位思考
竞品市场总价段分布
大学城北板块60-80万总价消化能力较好，沿江板块以90-130万为主，宋都65-80万低总价取胜。大学城北与沿 江形成较为强烈的价格区隔，为本案低总价产品创造机会。 大 学 城 北 板 块
百翘香江 89-129万 碧桂园 75-86万 主力总价段 60-80万 宋都东郡国际 65-87万
0.7
1.1 0.8 0.7 1.8 1.2 0.9 1.2 1.2 0.7 8.1 2.6
具体竞品情况
图：周边在售在售项目覆盖情况
结论1：区域内消化快的产品是刚需型2房－
碧桂园 百翘香江 东郡国际
小3房产品，部分首改型4房产品消化情况也 较好
结论2：区域板块楼市发展目前进入白热化发
晨光国际 金隅观澜时代
定位核心要素
1、不适宜规划高端改善产品，例如别墅和洋房，以高层或小高 层首臵小户型为主 2、通过户型创新、引入和社区配套、若比邻服务等做差异化区 隔竞品
回顾本案特征，结合定位难点分析，我司认为本案可定位为：
大学城北中高端善居住宅，即善居系列
定位验证
保利善居系列
致力以住宅体现和谐的人文关怀，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，营造成熟、舒
功能于一体的生态型副城，未
来规划10-20万人口居住的宜居 板块。
区域楼市情况
从在售、待售全市排名水平来看，本案位于完全竞争市场中
数 量 西 湖 2 5% 数量 数量 上城 滨江 1 2 3% 5% 数量 拱墅 7 18% 数量 萧山 9 22% 数量 下城 3 8% 数量 下沙 0 0% 数量 余杭 9 22%
10497
0 18898 0 0
160713755
0 394934454 0 0
0.0
0.0 2.2 0.0 0.0
复式
错层 跃层 其他 汇总
0
0 62361 0 960962
0
0 550 0 8866
830
0 72165 1256 1196268
4
0 540 7 11293
12289
0 12361 8610 11846
结合项目定位，分析产品定位
Step 5：产品打造建议
结合项目定位，参考成功案例，给出产品打造建议
首先，地块素质回顾
地块位臵+基本指标 隶属下沙大学城北板块，城市界面和成熟度较低
地块占地面积：52477平米 容积率：2.6 绿化率：大于或等于30% 建筑密度：小于或等于25%
南侧为高校园区，西侧为工业区
建筑高度:不限
设配套公建用地 从宏观位臵来看: 项目西距市中心武林广场直线距离22.3公里（车
程45分钟），距离下沙中心金沙湖6.1公里，距
离萧山国际机场12.1公里。
项目位于开发区大学城北单元的居住片区，临近体育公园，东距钱塘江约1.8 公里，距地铁1号线文海南路站2.5公里，需公交换乘，东距我司的城市果岭项 目仅700米。 项目地处大学城北单元位于开发区的东北角，东西北三面分别为大江东工业 区、开发区南工业区和海宁工业区，从地理位臵上来属于偏远郊区，四周又是 工业区有较大污染，因此开发程度较低，城市界面和成熟度都很低。
下沙成交最热房型是二房和三房产品，四房以上改善型产品成交较少。 从供求比来看，二房和三房的产品的市场机会较大。
房型
一房 二房 三房 四房
供应面积
0 68029 633315 151645
供应套数
0 962 6310 877
成交面积
4943 253585 701025 126257
成交套数
76 3086 6759 684
分析
新兴住区，城市远郊 视野范围内，缺少景观资源 公共交通不方便，汽车出行方便，距离主 城区较远
3、交通
4、配套 5、容积率 6、体量
紧邻生活配套匮乏
适合做小高层+高层 中等，适中
7、不利因素
பைடு நூலகம்
轻度空气污染，现有生活配套匮乏
审视，地块区域市场形势
区域宏观发展
大学城北单元位于下沙经济技 术开发区的东北角 是杭州三大副城之一 为杭州城市东扩发展战略的轴 心所在 集教育、科研、商务、居住等
主要客群：周边学校、企事业、工厂职工+城东商业、专业市场个体经营户
定位启示—— 1、市场白热化，需从产品、创新等多方面实现突围； 2、两房、三房配比需适当放大； 3、客群档次属中端，刚需为主，预算较紧凑，对居住水平要求较高， 产品打造需精品化、差异化，控制总价段。
项目定位思考
回顾&思考
定位难点及威胁 1、2015年区域住宅成交价格下跌，特别是大户型产品 2、本案景观、配套、交通在区域内无竞争优势
成交均价
11082 11591 11710 11877
成交金额
54774067 2939200579 8208697333 1499507493
供求比
0.0 0.3 0.9 1.2
五房及以上
独栋 联排 双拼 叠加
0
0 45611 0 0
0
0 167 0 0
15311
0 20898 0 0
64
0 73 0 0
10200386
0 892058365 10810505 14170896938
0.0
0.0 0.9 0.0
区域各面积段成交情况
80-100方面积段产品售追捧，其次为120-140方产品
下沙成交最热的面积段是80-100方的产品，其次是120-140方的产品。 从供求比来看，80-100方的市场机会最大。
晨光国际
90-130万
沿 江 板 块
金隅观澜时代
87-130 万 87-130万
86-130万 60-80万 70-80万 90-110万 120-150万
玫瑰湾
产品定位思考
回顾本案基本指标—— 地块占地面积52477㎡ 绿化率≥30% 容积率≤2.6 建筑密度<25%
根据基本指标以及市场分析与客户分析，从经验分析该地块产品线参考方案：
地块现状+配套 周边多为未出让土地，现有配套匮乏，西北侧有轻微空气污染
地块形状为长方形，形状规整适合规划开发，内部土地平整、无南北高差 东、西、北三侧为宅地，南侧规划小学一处，东侧宅地已被宋都购臵，西北侧1.5公里为下沙北工业区
紧邻生活配套匮乏 但5公里内各项配套较齐全
生活配套：项目附近配套多为周边住宅 底商配套，板块内规划多处商业用地， 未出让。主要大型餐饮、购物、生活休 闲、金融配套等在德胜快速路以南； 交通工具：四周道路建设完毕，临近德 胜快速路、之江东路等主干道。目前项 目周边主要公交线路仅有390路，距离 地铁1号线文海南路2.5公里，需公交换
适、有品位的人居氛围与归属感，锻造精细生活细节，以优越居住理念，满足自我享受的新富
家庭对生活品质的追求和对价值空间的关注，以突出的项目个性和特有的生活情调在核心板块 引领主流生活。 价值洼地主导型： 产品线：多为小高、高层综合型社区
下沙大学城北 的 精品住区
本案 紧邻下沙大学城 客群多为首次臵业、区域竞争白热化需 从户型、社区配套等多方面实现突围
面积段 80以下 供应面积 116164 供应套数 2187 成交面积 92443 成交套数 1478 成交均价 14565 成交金额 1346460523 供求比 1.3
80-100
100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-220 220-240 240-260 260-280 280-300 300以上 汇总
余杭 萧山 江干 拱墅 滨江 西湖 下沙 下城 上城
数量 江干 7 17%
2015年土地成交区域分析
从在售及待售项目总量来看，目前下沙区项目总量较少，无待售项目，同板块宋都项目及后 续拿地项目将形成直接竞争。
从土地交投情况来看，未来竞争相对缓和，市场份额较为充足。
区域各房型成交情况
畅销户型排名：2房>3房>4房
乘；
景观资源：距钱塘江约1.8公里；
地块小结 多维度初判项目地块素质尚可
但存在隐患，我司认为需谨慎定位
维度 1、地段 2、景观 现状
大学城北大型居住区 距离钱塘江1.8公里 文海南路地铁站2.5公里，临近德胜快速 路、之江东路，公交390路 商业依赖住宅底商，商业大配套位于德 胜路以南沿江板块，中小学、幼儿园配 套丰富 2.6 占地5.4万方，建面13.6万方 西北侧1.5公里紧邻下沙北工业区，周边 多为未出让土地
项目案名 东郡国际 百翘香江 碧桂园 宋都晨光国际 金隅观澜时代
整体销售率 89% 3% 91% 80% 73%
热销产品 2房-3房 2房-3房 2房-3房 2房-3房 2房-3房
滞销产品 3房以上 3房以上 4房（171㎡） 5房（180㎡） 5室（200㎡）
高层回收价格 9928 10345 9264 10039 9330
方案：17层小高层+26层高层
细分市场
• • 区域内80-100平各面积段产品年市场消化量均超过500套，80平以下年出货400套，足以支撑
本案的出货；
区域内产品面积越大，单价越低，且去话速度缓慢
3000 2500 2000 1500 1000 500 0 80以下
产品段 80以下 80-100 100-120 120-140 供应套数 2187 2632 651 412 供应面积 116164 224106 61368 43398
展，项目集中开发，土地成交火热，未来竞
争压力严峻，需从产品、创新等多方面实现 突围 备注：对号标注项目为本案重点竞品，多为
与本案有相似产品的项目。
产品形态及主力面 积（㎡） 小高层、高层69139 小高层、高层88126 别墅、高层82-171 高层、超高层89139 高层89-134 热销期月均销售速 度 63套 6套 30套 51套 19套