重要商业地段容积率专题论证
《建设用地容积率管理办法》
《建设用地容积率管理办法》第一条为了进一步规范建设用地容积率的管理，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《陕西省城乡规划条例》、住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》（建规[202x]22号）和《陕西省城市规划管理技术规定》（陕建发[202x]73号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本行政区域城镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率管理，适用本办法。
工业项目建设用地参照国土资源部《工业项目建设用地控制指标》执行。
第三条本办法所称容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
第四条规划部门负责建设用地容积率管理工作。
国土、建设、城管、监察等部门按照各自职责，协同做好建设用地容积率管理工作。
第五条任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件中确定的容积率。
确需调整已确定容积率的，应当符合以下条件：（一）城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块建设条件变化的；（二）因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致1已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；（三）国家和省上的有关政策发生变化的；（四）法律、法规规定的其他条件。
符合上述条件之一的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，规划部门可以按照本办法规定的程序重新核定建设用地的容积率指标。
建设项目容积率调整不得提高建筑密度，不得降低绿地率。
第六条调整规划设计条件确定的容积率，应当履行下列程序：（一）建设单位应当向规划部门提出书面申请，说明调整理由并附规划建筑设计方案；（二）规划部门对资料齐备的申请项目进行初审。
经初审容积率增加在5%以内（含5%）需要修改的，由规划部门组织专家和发改、国土、建设、城管等部门负责人对规划建筑设计方案调整的必要性和规划设计的合理性进行论证，报政府备案；经初审容积率增加在5%以上的，规划部门应当报告政府，由政府组织专家和规划、发改、财政、国土、建设、城管、监察等部门以及园区管委会的主要负责人对容积率调整进行论证；（三）规划部门将论证后拟调整的规划建筑设计方案进行公示。
清远市人民政府办公室关于印发《清远市区建设用地容积率管理办法》的通知
清远市人民政府办公室关于印发《清远市区建设用地容积率管理办法》的通知文章属性•【制定机关】清远市人民政府办公室•【公布日期】2024.04.08•【字号】清府办〔2024〕11号•【施行日期】2024.05.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文清远市人民政府办公室关于印发《清远市区建设用地容积率管理办法》的通知清府办〔2024〕11号清远高新区管委会，各县（市、区）人民政府，市政府各部门、各直属机构：《清远市区建设用地容积率管理办法》已经八届第37次市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。
清远市人民政府办公室2024年4月8日清远市区建设用地容积率管理办法第一条为维护国土空间规划的严肃性和权威性，维护土地管理的正常秩序，规范我市建设用地容积率管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《广东省城乡规划条例》《广东省城市控制性详细规划管理条例》以及《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（住房城乡建设部令第7号）、住建部《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）、《广东省自然资源厅印发关于加强和改进控制性详细规划管理若干指导意见（暂行）的通知》（粤自然资发〔2021〕3号）等法律法规规章和政策的规定，结合我市实际，制订本办法。
第二条在清远市辖区（清城区和清新区行政辖区范围）以划拨、出让或租赁方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。
各县（市）建设用地容积率管理可参照本办法执行。
第三条容积率是在一定用地及计容范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。
住宅用地容积率为住宅建筑及其便民设施的计容建筑面积之和与住宅用地总面积的比值。
第四条清远市区内经营性建设用地容积率的管理由市自然资源主管部门负责，市财政主管部门协同管理。
市自然资源主管部门负责清远市区建设项目容积率调整的组织审核及报批工作；市财政主管部门负责入库资金的管理工作。
建筑密度、容积率中建筑面积按照下列规则计算
一、建筑密度、容积率中建筑面积按照下列规则计算：（一）居住建筑层高大于3.6米，小于或者等于5.8米（即3.6+2.2）时，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按该层水平投影面积（不含阳台部分）的2倍计算；当层高大于5.8米，小于或者等于8.0米（即5.8+2.2）时，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按该层水平投影面积（不含阳台部分）的3倍计算，以此类推；（二）普通商业建筑，当层高大于6.0米,小于或者等于8.2米（即6+2.2）时，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算；当层高大于8.2米,小于或者等于10.4米（即8.2+2.2）时，其计容建筑面积按该层水平投影面积的3倍计算；（三）大型商业建筑，当层高大于6.6米,小于或者等于8.8米（即6.6+2.2）时，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算；当层高大于8.8米,小于或者等于11米（即8.8+2.2）时，其计容建筑面积按该层水平投影面积的3倍计算，以此类推，有特殊功能要求的应当专题论证；（四）办公、酒店建筑层高大于5.5米、小于或者等于7.7米(即5.5+2.2)时,不论其层内是否设有夹层,其计容建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算；当层高大于7.7米小于或者等于9.9米(即7.7+2.2)时,不论其层内是否设有夹层, 其计容建筑面积按该层水平投影面积的3倍计算，以此类推；（五）本计算规则第（一）、（二）、(三)项所列各类建筑物公共部分的门厅、大堂、中庭等有特殊功能需要的建筑通高部分按一层计算计容建筑面积；（六）跃层式居住建筑起居室(厅)的户内通高部分不超过该层套内面积的35%且高度不大于7.2米的，该通高部分的计容建筑面积按该层水平投影面积的1倍计算；通高部分超过该层套内面积的35%或者高度大于7.2米的，按照本计算规则第（一）项计算；（七）起居室(厅)之外的其他部分（不含阳台）出现通高情况时，按照本计算规则第（一）项计算；（八）居住建筑底层或者商业、办公裙房上的架空部分净高大于或者等于3.6米，小于或者等于4.8米，且用于绿化、公共休闲活动空间的，其面积不计入容积率建筑面积，但需计入项目的总建筑面积。
关于加强容积率管理全面推进土地资源高质量利用的实施细则(2020)
SHANGHAI TUDI政策法规关于加强容积率管理全面推进土地资源高质量利用的实施细则（2020）一、总则（一）目的为进一步深化规划和土地资源管理改革，全力推进土地资源高质量利用，合理利用土地资源，保障高质量发展，促进高品质生活，推进高水平治理，实现城市健康可持续发展，制定本实施细则。
（二）指导思想围绕持续提升城市能级和核心竞争力的发展目标，贯彻实施“上海2035”总体规划，以容积率差别化管理和土地复合利用为抓手，统筹人口、用地和空间关系，提高土地利用效率，优化用地布局结构，提升空间环境品质，促进我市土地资源高质量利用。
（三）基本原则坚持规划引领科学统筹。
科学合理制定规划，落实“上海2035”总体规划确定的人口规模、建设用地、生态环境、城市安全四条底线管控要求。
通过各层次规划制定，明确开发强度控制要求，针对不同地区、不同用地性质，分层分级分类实施差别化管理。
强化集约高效利用土地。
在规划建设用地和人口规模控制目标不突破的前提下，优质、集约、高效利用土地资源，满足一定时期内经济、社会和环境发展的需要，实现城市经济繁荣、社会和谐、生态宜居。
营造高品质城市空间。
将提高土地开发强度与解决城市发展短板、提升城市空间品质相挂钩，以强度换空间、以空间促品质，提高开发强度后腾挪出的土地优先用于增加公共绿地、公共空间、服务设施等，形成疏密有致的城市空间格局。
加强轨道交通导向的土地利用。
倡导以公共交通为导向的城市空间发展模式，围绕轨道交通站点集聚城市功能，适度提高站点周边土地开发强度，地上地下整体开发，打造紧凑集约、运行高效的城市格局。
推动土地复合利用实施建设。
强化规划统筹地位，完善规范标准、优化审批制度、创新实施机制，探索土地集约、资源共享、功能复合、服务便捷的空间利用新模式。
（四）基本概念开发强度及容积率是城乡规划管理的核心内容，反映土地利用集约化水平。
针对不同的范围和规模，开发强度的管理落实在不同的指标上。
全市层面，通过控制“陆域建设用地比例”，即全市建设用地面积占市域土地总面积的比例，确保落实建设用地总规模要求，实现建设用地只减不增、生态用地只增不减。
已出让土地申请调整容积率案例
已出让土地申请调整容积率案例1. 调整容积率的背景与必要性在城市规划与建设过程中，容积率是一个重要的指标。
其实际上是指地块上可建地上总建筑面积与地块面积的比例，是衡量城市空间开发利用效率的重要指标。
然而，在实际项目中，由于各种原因，容积率的设计可能会需要进行调整。
本文将以一个已出让土地申请调整容积率的案例为例，深入探讨这一城市建设领域的复杂问题。
2. 案例背景在某城市的市中心区域，一块已出让的土地上原计划建设一座商业综合体。
然而，由于城市规划调整、周边环境变化等因素，土地业主提出申请调整容积率，以期能够更好地利用土地资源，同时提高项目的经济效益。
3. 容积率调整的必要性与影响在讨论容积率调整的具体方案之前，首先需要明确其必要性和可能带来的影响。
城市更新、土地资源利用效率提高等都是调整容积率的必要性所在。
然而，由于规划设计、社会影响等因素，容积率的调整可能带来诸多争议和影响。
需要权衡利弊，单位来制定合适的调整方案。
4. 案例分析土地业主委托相关规划设计机构进行容积率调整方案设计。
项目周边规划、运营商需求等因素都被充分考虑。
设计师提出了一个符合城市规划，并且能够更好地利用土地资源的新方案。
该方案在充分考虑商业运营需求的基础上，进行了合理的容积率调整，并且结合了绿色建筑、智能化设施等现代元素，提高了项目的可持续性。
5. 容积率调整的反馈与实施该容积率调整方案得到了相关部门的认可与支持，并且在社会上也引起了一定反响。
尽管在实施过程中可能会遇到诸多困难，但经过多方协商和努力，最终顺利实施。
项目的落成不仅提升了城市空间利用效率，也为周边区域带来了经济效益和社会效益。
6. 对案例的思考与总结从这个案例中，我们可以看到容积率调整的复杂性以及其在城市建设中的重要性。
在实际项目中，不仅仅需要结合规划设计和商业运营需求，还需要考虑社会影响、可持续性等方面。
只有在多方共识和努力下，才能够实现容积率调整方案的顺利实施。
7. 个人观点与展望从这个案例中，我深刻认识到了容积率调整在城市建设中的重要性。
云浮市人民政府印发云浮市中心城区建设用地容积率管理办法的通知
云浮市人民政府印发云浮市中心城区建设用地容积率管理办法的通知文章属性•【制定机关】云浮市人民政府•【公布日期】2013.02.01•【字号】云府[2013]6号•【施行日期】2013.02.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文云浮市人民政府印发云浮市中心城区建设用地容积率管理办法的通知（云府〔2013〕6号）各县（市、区）人民政府，佛山（云浮）产业转移工业园管委会，市府直属各单位：《云浮市中心城区建设用地容积率管理办法》业经市政府五届十四次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
执行过程中遇到的问题，请径向市规编委反映。
云浮市人民政府2013年2月1日云浮市中心城区建设用地容积率管理办法第一条为规范市中心城区建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》、《建设用地容积率管理办法》，结合市中心城区的实际，制定本办法。
第二条根据《中共云浮市委、云浮市人民政府关于印发云浮市人民政府机构改革方案的通知》（云发〔2009〕15号），结合市国土资源和城乡规划管理局与市规划编制委员会（以下简称市规编委）职能以及云浮市城区控制性详细规划的修编实际情况，在市中心城区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率确定或调整，适用本办法。
本办法所称的中心城区范围：东至河口街道初城工业园西三路，南至南山森林公园，西至迳口，北至高峰街道双坑桥。
第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
容积率计算规则依据国家有关标准规范确定。
第四条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，市国土资源城乡规划管理局应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划设计条件（对控制性详细规划尚未覆盖的区域，由市规编委提出规划要求。
重要地段的规划设计条件，需上报市规划审批委员会同意后，再确定规划设计条件），作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
容积率确定方法-控规编制PPT课件
扩大分析范围
是
4.周边相邻地块的土地 出让价格与分析区是否 可以近似地认为一样
分 析 地 块
5.周边相邻地块的现状 容积率与建筑质量与分 析区是否可以近似地认
为一样
2024/10/16
3.分析地块内不同规划 使用性质的地块之间的 相互影响是否可以忽略
6.周边相邻地块与分析区 之间在规划使用性质上的 相互影响是否可以忽略
层 面
筑高度、容积率、人口容量等）。
宏观：总规在用地规模的同时，对各项用地按一定的比例进行了布置。在《城市 用地分类与规划建设用地标准》中规定的人口与用地规模的指标，推测各类建筑的 需求数量以及占城市建筑总量的比例，确定城市整体密度。
中观：在“平均容积率”的基础上，综合考虑城市土地价格、功能要求、景观要求、 文化传承等各方面的要求，针对城市不同区位因地制宜的对“平均容积率”进行调整，
2024/10/16
7
5、 小结：合理容积率的确定
容积率确定的合度空间 是指在规划方案中能够定量 地从经济效益、环境效益角 度测算土地开发容积率的最 大规划区域。
否
缩小分析范围
1.分析地块的出让地价 在市场短期均衡期内是 否可近似地认为是均值
2.分析地块的现状容积 率与建筑质量是否可以
近似地认为是均值
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卫2生02局4/、10疾/1控6 中心
卫生防疫用 地
0.73
19.71% 2.55
9 10
万象和 香港大.60% 7.25 36.40%6 1.30
18
圣地酒店
旅馆餐饮 1.23 35.00% 2.58
4、 指标叠加的方法
干道影响图 高度分布规划图 开发强度规划图
2
星河家园
岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市城区建设用地容积率管理实施办法的通知-岳政办发〔2013〕19号
岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市城区建设用地容积率管理实施办法的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市城区建设用地容积率管理实施办法的通知岳政办发〔2013〕19号各县、市、区人民政府，岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区、屈原管理区，市直各单位，中央、省属驻岳各单位：《岳阳市城区建设用地容积率管理实施办法》已经2013年5月14日市人民政府第4次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
岳阳市人民政府办公室2013年6月16日目录第一章总则第二章容积率确定第三章容积率调整第四章监督管理第五章罚则第六章附则岳阳市城区建设用地容积率管理实施办法第一章总则第一条为加强城区建设用地容积率管理，保障城乡规划顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条在本市城区（含岳阳楼区、云溪区、君山区、岳阳经济技术开发区、南湖风景区、临港产业新区、岳阳县麻塘镇位于城市规划区内的行政村）内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。
第三条市城乡规划主管部门负责建设用地容积率管理工作。
国土资源、住建、房地产、监察等主管部门按照各自职责，协同做好建设用地容积率管理工作。
第四条任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门举报违反建设用地容积率管理规定的行为，对查证属实的，依法给予奖励。
第二章容积率确定第五条容积率是指一定地块内，计入容积率的总建筑面积与建筑用地面积的比值。
[实用参考]关于小区调整容积率的论证报告
![[实用参考]关于小区调整容积率的论证报告](https://img.taocdn.com/s3/m/9212b219cfc789eb172dc840.png)
RRRRRRR小区调整容积率可行性论证报告编制单位：RRRRRRR设计院二0一二年五月目录第一章总论第二章市场分析与土地供求第三章剩余土地利用规划及论证依据第四章有关附件资料编制单位：RRRRRRR设计院二0一二年五月第一章总论一、项目名称及主办单位项目名称：RRRRR小区建设单位：设计单位：勘察单位：监理单位：施工单位：二、项目由来及背景芦溪县位于江西省西部，地处袁水河上游流域，是一座正在建设中的现代化城市。
芦溪人文自然景观独特，民风纯朴。
民间傩文化、传统缩龙、灯彩、铜管乐等享誉国内外，曾被文化部命名为“农民画之乡”“傩舞之乡”等荣誉称号。
人民利用优越的地理位置、丰富的自然资源和便利的交通条件，抢抓机遇，掀起了建设的热潮，全县经济步入了高速发展时期。
随着经济的迅速发展和城市基础设施的配套完善，城市品位不断提高，房地产市场日趋活跃。
为提升城市建设的整体水平，按照新编制并经评审通过的《芦溪县主城区控制性详细规划》，可将该地块（TG-0520）容积率提高至2.12以内，建筑密度在36%以内，特对美芦水郡调整容积率的方案进行论证。
三、拟开发建设土地概况RRRRR小区建设地块位于芦溪县袁河西大道，小区一期工程界址点实测土地面积为30277.9m2。
该地块宗地内外地势较为平整，基地呈梯形状。
根据芦溪县城市建设总体规划，该地块已规划为一个商业居住小区。
小区从20RR年开发建设至今，已为芦溪县的经济发展和周边城市居民居住条件的改善起到了积极的推动作用，同时也为本地区的居住小区建设环境改善起到了较好的示范作用，不断提升城市品位，改善周边居民的生活质量。
因小区内拆迁等原因，致使小区至今仍有2#、4#楼各一个单元、6#、8#楼未建设。
四、可行性研究的依据和范围（一）可行性研究的主要依据1、《中华人民共和国土地管理法》；2、芦溪县主城区控制性详细规划；3、建设用地容积率管理办法；4、芦溪县人民政府五月份常务会议纪要；（二）可行性研究的范围本次土地调整容积率论证主要依据国家有关法律、法规和政策，对已开发的土地概况，土地利用总体规划和城市建设规划情况，原批准批次建设用地利用情况，该批次用地土地规划用途及拟供地情况，市场供求、经济效益与社会效益等方面进行论证。
关于小区调整容积率的论证报告
④本项目的建设可提高城市品位、进一步完善城市功能。城市主要干道之间的交叉口，是体现城市骨架的重要识别点和空间定位的重要参照点。
第三章 剩余土地利用规划及论证依据
一、土地利用总体规划
****小区建设项目用地位于芦溪县袁河西大道，符合芦溪县土地利用总体规划和城市总体规划。同时，芦溪县人民政府已开会讨论同意***小区的调整容积率方案。对用地强度等作了具体要求，规划控制指标为：容积率≤2.12，建筑密度≤36.0%。
二、建设目标及开发策略
第二章 市场分析与建设的必要性
近几年来，芦溪县政府认真贯彻落实国家有关土地管理的方针和政策，国土资源管理部门切实履行职责，不断强化土地管理，严格规范土地市场建设，随着国务院和省政府两个15号文件和国土资源部11号部长令的贯彻落实，在土地供应中经营性用地全部实行招拍挂方式供地，我县土地市场日趋规范，交易越来越活跃。
修改前后主要技术经济指标对照表
修改前
修改后
规划用地面积
m²
m²
总建筑面积
54500.22m²
62600m²
住宅基地面积
10294.5 m²
10900m²
容积率
1.8
2.068
绿地面积
10294.5 m²
9083.3 m²
建筑密度
34%
36%
为保证规划调整科学合理、切实可行，我院根据萍乡市汇天置业有限公司的委托要求，对该用地规划调整报告进行论证。现就调整的理由和可行性论证如下：
容积率调整论证报告
容积率调整论证报告1. 背景容积率是指建筑物总体积与用地面积之比，是城市规划和建设中的重要指标之一。
合理的容积率调整可以有效地优化城市空间利用，提高土地利用效率，改善居住环境，推动城市可持续发展。
在我国，随着经济快速发展和城市化进程的加速推进，许多城市面临着土地资源紧张、交通拥堵、生态环境恶化等问题。
因此，对容积率进行调整成为了解决这些问题的重要手段之一。
2. 分析2.1 现状分析当前我国许多城市的容积率较高，主要原因有以下几点：首先，我国一些城市存在土地资源紧张的情况。
由于人口增长和经济发展需要，土地供应不足导致土地价格上涨。
为了获得更多利润，开发商倾向于提高建筑物的容积率。
其次，部分城市规划管理不严格。
在一些地方政府追求经济增长速度过快的情况下，对于开发商超标建设容忍度较高，导致容积率过高。
另外，一些城市缺乏合理的城市规划和设计，导致建筑物密度过大，空间利用效率低下。
2.2 影响分析高容积率带来了一系列问题：首先，高容积率使得城市交通拥堵加剧。
由于建筑物密度大、道路资源有限，交通流量超出道路承载能力，造成交通拥堵现象普遍存在。
其次，高容积率导致城市环境恶化。
由于建筑物过于密集，阳光、空气流通受阻，影响居民的生活质量和健康。
另外，高容积率也对城市公共服务设施造成压力。
人口密集的区域需要提供更多的教育、医疗、文化等公共服务设施，但高容积率使得这些设施无法满足居民需求。
2.3 国内外经验借鉴国内外许多城市已经开始进行容积率调整，并取得了一定的成效。
例如：日本东京市通过限制建筑物高度和提供奖励措施来控制容积率，使得城市空间更加开阔，居住环境改善。
新加坡通过严格的土地利用规划和建筑设计要求，实现了高效的土地利用和良好的城市环境。
我国上海市通过调整容积率，提高了住宅小区的绿地率和公共服务设施配套水平，改善了居民生活环境。
3. 结果3.1 调整目标针对我国当前的城市发展情况和存在的问题，容积率调整应该以以下目标为导向：首先，合理利用土地资源。
《容积率案例分析》课件
• 容积率概述 • 容积率案例分析 • 容积率规划策略 • 容积率案例分析总结
01
容积率概述
容积率的定义
01
容积率：指在一定范围内，建筑 面积与用地面积的比值，是衡量 建设用地使用强度的一项重要指 标。
02
容积率的大小反映了土地使用效 率，容积率越高，建筑密度越大 ，土地利用程度越高。
加强容积率规划的公众参与和 民主决策，提高规划的透明度 和公正性。
对容积率管理的展望
容积率管理需要不断完善相关法 律法规和政策体系，为规划和管
理提供有力保障。
加强容积率管理的信息化和数字 化建设，提高管理效率和科学性
。
鼓励社会各界积极参与容积率管 理，形成多元共治的管理格局，
促进城市可持续发展。
THANKS
总结词：效果评估
详细描述：优化后商业中心吸引了更 多优质品牌入驻，商业氛围和价值得 到显著提升。
案例三：某工业园区的容积率调整
总结词：产业升级的需要 总结词：解决方案
详细描述：某工业园区原有容积率较低，无法满足产业 升级需求，如产能扩大、技术升级等问题。
详细描述：通过提高容积率，增加建筑密度和楼层高度 ，优化产业布局和配套设施。
容积率规划的未来趋势
绿色可持续发展
容积率规划将更加注重绿 色可持续发展，强调生态 保护和资源循环利用。
智能化管理
借助现代科技手段，实现 容积率规划管理的智能化 和精细化。
人文关怀
容积率规划将更加关注居 民的生活需求和人文关怀 ，提升城市宜居性。
04
容积率案例分析总结
容积率案例分析的启示
容积率是城市规划中的重要指标，对城市发展、居民生活和环境质量具有重要影响 。
控规指标调整专题论证
《三门县城C片区01单元控制性详细规划》C01-0406地块控制性指标调整专题论证项目名称：三门县城C01-0406地块控制性指标调整专题论证控规名称：三门县城C片区01单元控制性详细规划调整范围：C01-0406地块编制单位：北京龙安华诚建筑设计有限公司项目名称：三门县城C01-0406地块控制性指标调整专题论证投资主体：新场村委会论证单位：北京龙安华诚建筑设计有限公司资质等级：城市规划乙级[京]城规编第（082041）乙级项目负责人：黄丛敏所长方案组成员：吴 黎常书欢胡成飞目录一、背景1.1、研究背景1.2、新场村概况1.3、原控规基本情况1.4、调整的必要性1.5、调整的依据二、现状概况2.1、区位2.2、用地规模2.3、现状建设条件2.4、周边发展条件2.5、相关规划衔接三、开发容量推算3.1、地块上限容积率推算3.2、新场村意向性开发容量四、可行性分析4.1、地块性质解读4.2、技术可行性分析4.3、城市空间形态研究4.4、空间环境分析五、研究结证六、调整图则七、实施建议7.1 目标定位7.2 发展方向7.3 内容组成7.4 环境特征7.5 建筑形式八、意向性方案一、背景1.1、研究背景随着沿海城市的进一步开放建设，三门县海游镇在新城开发这一股热潮中突飞猛进，现有的空间已难以满足城市发展需要，建设用地规模的扩大成为了必然，也促成了《三门县城C片区01单元控制性详细规划》（以下简称“控规”）的编制。
该控规经浙江省城乡规划设计研究院编制，三门县人民政府以三政函【2011】39号文批复实施。
海游镇新场村是省级小康示范村，为了迎接省级文明卫生县城的复审，按照建设文化大省的要求，创建示范文明城市，同时为加快村文化基础建设，丰富群众精神文化生活，重视维护群众文化权益，新场村致力解决群众“文化温饱”的问题，拟建新场村文化中心综合楼项目。
该项目选址在C01单元控规确定的位置，村委在综合研究地块的区位后，考虑原有开发强度并不能建设出“高品位、高层次”的文化中心综合楼，因此向三门县人民政府申请《关于要求调整海游镇新场村文化中心综合楼部分经济技术指标的请示》，并得到了县政府的批转，三门县规划局做出相应的意见回复，确定原有控制地块是符合规划要求的，如确需调整地块容积率、建筑密度、建筑高度等相关指标，则应按照《城乡规划法》和《浙江省城乡规划条例》有关规定调整该地块的控制性详细规划，并详细介绍了调整程序。
XX项目用地容积率调整论证报告
大新县城东片区金恒幸福里项目用地容积率调整论证报告2018年6月目录1.项目概况 ..................................................................................................................................... - 3 -1.1项目名称 (3)1.2建设单位 (3)1.3项目基本情况 (3)1.4现状条件 (3)2.容积率调整的背景 ......................................................................................................................... - 4 -2.1项目由来 (4)2.2用地规划条件 (6)2.3规划调整实现的主要目标 (7)3.规划调整依据与原则 ..................................................................................................................... - 7 -3.1规划调整主要依据 (7)3.2相关上位规划 (7)3.3调整原则 (7)4.主要调整理由和内容 ..................................................................................................................... - 8 -4.1调整理由 (8)4.2调整内容 (10)5.容积率调整的可行性分析 ........................................................................................................... - 11 -5.1政策方面的可行性 (11)5.2技术方面的可行性 (11)5.3规划管理层面的可行性分析 (12)6.容积率调整的影响分析 ............................................................................................................... - 12 -6.1对配套设施的影响 (12)6.2对道路交通的影响 (13)6.3对城市空间景观的影响 (13)7.容积率调整的效益分析 ............................................................................................................... - 14 -7.1经济效益 (14)7.2社会效益 (14)7.3环境效益 (15)8.结论.............................................................................................................................................. - 15 -9.附件.............................................................................................................................................. - 17 -10.附图............................................................................................................................................ - 34 -1.项目概况1.1项目名称金恒幸福里1.2建设单位广西金恒房地产开发有限公司1.3项目基本情况本项目位于城东片区中西部，东邻新兴路，南靠冠林小区，西邻德天广场，北接伦理路，总用地面积为13311.51m2。
兰州市人民政府办公室关于进一步规范我市中心城区建设用地容积率管理的通知（试行）
兰州市人民政府办公室关于进一步规范我市中心城区建设用地容积率管理的通知（试行）文章属性•【制定机关】兰州市人民政府办公室•【公布日期】2020.01.23•【字号】兰政办发〔2020〕15号•【施行日期】2020.01.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城市建设正文兰州市人民政府办公室关于进一步规范我市中心城区建设用地容积率管理的通知（试行）兰政办发〔2020〕15号各区、县人民政府，市政府相关部门及有关单位，高新区、经济区管委会：为全面贯彻落实习近平生态文明思想、中央城市工作会议精神以及习近平总书记对甘肃重要讲话和指示精神，更好的执行《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018），不断完善城市治理体系，提高城市治理能力，全力打造“都会城市·精致兰州”，现结合我市实际，就进一步规范我市中心城区建设用地容积率管理工作通知如下：一、中心城区范围内各类建设用地建筑容积率应严格按照已批准的城市控制性详细规划执行，不得擅自调整。
二、全面开展“双增双控”和“提质降容”工作，促进老城“抽疏”，改善城区人居环境。
本通知下发之日起，中心城区新增住宅建设用地建筑容积率、建筑限高应符合城市控制性详细规划，并严格执行《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）建筑容积率不大于2.9、建筑限高80米的相关规定(本通知第五条所列情况除外)。
三、中心城区沿黄河区域新增住宅建设用地，用地建筑容积率原则上控制在2.5以内；城市坪台地区（含华林坪、伏龙坪、彭家坪、范家坪、白道坪等）新增住宅建设用地，用地平均建筑容积率原则上控制在2.0以内（含配套设施、公共绿地等），单宗用地建筑容积率不得高于2.5，且不得低于1.2(不得建设别墅类住宅)；城市总体规划确定的规划区范围内的乡镇（如黄峪镇、八里镇、阿干镇等）参照本条执行。
四、旧城改造用地（含棚户区改造、城中村改造等用地）应按照“整体规划、片区开发、完善配套、分步实施”的原则进行规划建设。
商业用地容积率标准
商业用地容积率标准1. 介绍商业用地容积率是指商业地区建筑总体积与用地面积之间的比值。
它是衡量商业用地开发强度的重要指标之一。
商业容积率标准的设定对于商业用地的规划、设计和开发具有重要的指导意义。
本文将探讨商业用地容积率标准的重要性、现行标准的优缺点以及未来发展趋势。
2. 商业用地容积率标准的重要性商业用地容积率标准的设定对于合理规划和开发商业区具有重要的意义。
它可以有效控制商业用地的开发强度，避免过高的容积率导致商业区过于拥挤和混乱。
合理的容积率标准可以确保商业用地的景观和空间布局更加合理，提高商业环境的品质。
3. 现行标准的优缺点3.1 优点•促进商业用地的合理利用：商业用地容积率标准可以促使开发者充分利用用地空间，提高商业效益。
•统一开发标准：容积率标准统一了商业区的开发标准，使开发商在规划和设计商业项目时具有明确的指导原则。
•控制商业用地开发强度：通过限制容积率，可以避免商业区的过度拥挤和交通拥堵。
3.2 缺点•一刀切的问题：现行标准可能无法满足不同地区和商业类型的需求，导致一些商业用地无法得到合理的开发和利用。
•不完善的标准体系：现行标准对于商业用地的各个要素和功能的设计规范不够详细和全面，需要进一步完善。
•缺乏灵活性：容积率标准未考虑商业用地的特殊需求和定位，无法灵活应对不同类型商业项目的开发要求。
4. 未来发展趋势4.1 细化标准随着商业用地开发的不断深入，容积率标准需要更加细化和具体化。
未来的标准可能会根据不同商业类型和地区的需求进行量身定制，以确保商业用地的最佳利用和发展。
4.2 引入综合评价指标未来的商业用地容积率标准可能会引入综合评价指标，考虑商业用地的功能、环境和社会效益等方面的因素。
这将有助于提高商业区的整体品质和可持续发展能力。
4.3 强化监督和管理未来的发展趋势将更加强调对商业用地容积率的监督和管理。
建立健全的监测和考核机制，确保标准的有效执行，防止滥用和违规行为的发生。
小议城市规划中合理容积率的确定
小议城市规划中合理容积率的确定“量化分析”为科学分析方法之一，在城市规划编制过程中日益广泛应用，尤其在经济层面分析中愈显重要。
为促使规划适应市场的需求，加强规划的可实施性，通过建立数学模型（量化分析），确定合理的容积率与地价，在确保公众利益的前提下，协调好政府与开发商的利益，取得“多赢”的局面。
标签：量化分析容积率地价城市规划当今，“量化分析”越来越成为城市规划界时髦的“口头禅”，这也说明城市规划行业出现一些新的特点与发展要求。
本文结合几个实际规划项目，将“量化分析”的一些思路、方法等进行梳理，尤其主要对城市规划中“容积率”与“地价”等经济层面的测算进行条理化探索，以期在城市规划工作中具有一定的指导与借鉴意义。
一、“充分的量化分析”是城市规划科学决策的基础与保障城市规划作为一门学科具有其自身的复杂性，但复杂是相对的，复杂性是有规律的，因而，复杂性是可以量化的。
在各个学科或领域，其研究方法分为两大类，即定性分析与定量分析，城市规划也不例外。
但随着对城市规划的“科学化”日益重视与深化研究，“量化分析”越来越占有其非常重要的地位，规划界对“靠数据说话”的重视日益凸显。
因而，在“定性分析”过程中尽可能以“量化分析”作为研究的基础，确保规划的可实施性，其目的尽量避免“主观规划”、“拍脑门决策”。
“容积率”来源于西方国家土地区划管理制度中的一项重要指标，如今在我国城市规划等领域已被引入使用，同时也是开发商与政府“博弈”的焦点，而规划师理应承担“博弈”双方的平衡者、协调者，但实际工作中规划师迫于各方压力、自身职业道德修养或技术水平，随意确定或更改“容积率”的现象累见不鲜，尤其在进行控制性详细规划与城市设计等规划编制时，容积率的随意性最终产生城市环境等诸多问题。
因此，本文尝试运用“量化分析”确定合理的容积率，协调好各方利益，尽量避免或减少因容积率而产生的城市问题。
“地价”即土地价格，其实际上为土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化，换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益高低。
关于小区调整容积率的论证报告
*******小区调整容积率可行性论证报告编制单位：*******设计院二0一二年五月目录第一章总论第二章市场分析与土地供求第三章剩余土地利用规划及论证依据第四章有关附件资料编制单位：*******设计院二0一二年五月第一章总论一、项目名称及主办单位项目名称：*****小区建设单位：设计单位：勘察单位：监理单位：施工单位：二、项目由来及背景芦溪县位于江西省西部，地处袁水河上游流域，是一座正在建设中的现代化城市。
芦溪人文独特，民风纯朴。
民间傩文化、传统缩龙、灯彩、铜管乐等享誉国内外，曾被文化部命名为“农民画之乡”“”等荣誉称号。
人民利用优越的地理位置、丰富的自然资源和便利的交通条件，抢抓机遇，掀起了建设的热潮，全县经济步入了高速发展时期。
随着经济的迅速发展和城市基础设施的配套完善，城市品位不断提高，房地产市场日趋活跃。
为提升城市建设的整体水平，按照新编制并经评审通过的《芦溪县主城区控制性详细规划》，可将该地块（TG-0520）容积率提高至2.12以内，建筑密度在36%以内，特对美芦水郡调整容积率的方案进行论证。
三、拟开发建设土地概况*****小区建设地块位于芦溪县袁河西大道，小区一期工程界址点实测土地面积为30277.9m2。
该地块宗地内外地势较为平整，基地呈梯形状。
根据芦溪县城市建设总体规划，该地块已规划为一个商业居住小区。
小区从2006年开发建设至今，已为芦溪县的经济发展和周边城市居民居住条件的改善起到了积极的推动作用，同时也为本地区的居住小区建设环境改善起到了较好的示范作用，不断提升城市品位，改善周边居民的生活质量。
因小区内拆迁等原因，致使小区至今仍有2#、4#楼各一个单元、6#、8#楼未建设。
四、可行性研究的依据和范围（一）可行性研究的主要依据1、《中华人民共和国土地管理法》；2、芦溪县主城区控制性详细规划；3、建设用地容积率管理办法；4、芦溪县人民政府五月份常务会议纪要；（二）可行性研究的范围本次土地调整容积率论证主要依据国家有关法律、法规和政策，对已开发的土地概况，土地利用总体规划和城市建设规划情况，原批准批次建设用地利用情况，该批次用地土地规划用途及拟供地情况，市场供求、经济效益与社会效益等方面进行论证。
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容积率综合研究一、定性分析1、城市区位分析该区位于河西旧城区的中心区是规划的九天商圈发展的主要承接地，承担着城市重要的商品交易、购物休闲与消费的职能，区位优势十分明显，而雨湖区城市土地资源奇缺，必须节约集约用地，挖掘土地潜力，充分利用每一分土地资源，进行较高容积率的合理开发建设。
2、用地性质分析该区用地主要为居住用地、中学用地、商业用地、医疗用地，居住水平普遍较低，规划调整后主要为商业用地与商住用地。
在整个用地中可开发建设的用地占53%，因此如何利用有限的土地资源确定一个合理的容积率，既符合大众的公共利益，同时也要顾及开发商的合理利润，做到公平公正，将规划落实到位，将本片区的改造更新进行下去。
3、交通基础设施分析交通基础设施建设与城市用地开发强度是即相互促进，又相互制约的关系。
在城市化的过程中，交通问题越来越成为制约城市发展的主要因素。
合理解决交通基础设施的供需问题，是城市土地开发的关键因素之一。
民主路地段交通设施建设整体滞后于其他片区，东西交通除了民主路有通车功能外，迎宾东路与海会路均未修建，通行能力较低。
南北向的交通主要为建设北路、解放路与大湖路，交通虽然已到达规划目标，但大湖路、解放路还没有连接到沿江路，因此没有良好的交通疏散功能。
交通设施对该区域的发展的制约较大。
目前该区域部分路段及交叉口已经形成严重的交通瓶颈，如民主路与建设北路和大湖路交叉口进口段高峰时段交通量偏大，通行不畅。
因此，解决规划区开发过程中的交通设施供给与需求之间的问题，应当着重处理一下几点：∙ 通过加强局部路段的拓宽及沿线交通的合理组织，提升大湖路，解放北路的通行能力。
∙ 拉通迎宾东路、海会路等横向道路，分解民主路的交通流量，增强横向交通通行能力。
∙ 将解放北路、大湖路打通至沿江路，缓解建设北路以及一大桥交通口的交通压力。
∙ 合理配置项目配建停车场与社会公共停车场，防止土地开发后形成停车难问题。
∙ 配置运量充足、线路组织合理、快速高效的公交网络体系。
基地区位4、环境质量分析由于历史原因，民主路地段是湘潭市旧城区的物质环境较差的区段，大部分是属于通风采光条件不好，卫生设施不全的建筑，住宅密度较高。
从居住环境上看，缺乏公共的整治较好的绿化用地，通过新一轮的规划建设改造，这些影响城市面貌环境的状况将彻底改善，创造良好的公共绿化空间，保证建筑正常的日照间距以及良好的通风条件，建设符合现代生活习惯的城市高要求住宅以及生活环境是环境质量的目标，该目标的实现需要大的投入，通过招商引资进行较低密度较高容积率的开发建设才能基本实现环境质量的要求。
5、相似城市旧城改造地段案例比较案例一 以深圳市上步片区第十四单元城市更新专项规划强边活心从整体街坊的结构形态相对方正的特点出发，规划采取“强边活心”的空间规划策略。
即街坊外围沿街面，商业价值较高的区域，进行高强度开发。
完善和提升商业环境延续华强北商业轴。
同时内部留出活跃的公共开放活动空间，给高度密集的城市区域带来舒缓空间，形成区域新的城市亮点，带来新的商业契机和活力。
规划改造更新根据地块价值，地块净容积率分别控制在7.2至10.4不等，建筑高度控制在100米至150米。
案例二 湘潭市河西旧城区棚户区改造有关经验指标经验归纳统计已规划和已付诸实施的各种规划布局形式的容积率指标进行统计分析，总结得出经济指标数据，并进行推广运用。
规划区总容积率为2.49，开发用地平均净容积率为5.99，其中居住综合用地容积率在5.5左右，商居综合用地容积率在6.5以内，商业商务综合用地容积率在8-10以内，历史街区容积率在1.2以内，街区周边容积率在3.5以内。
湘潭市河西滨江风光带及棚户区改造规划6、规划分析综合上述影响因素，规划容积率采用保护与更新结合的方式进行研究，以实现容积率的合理控制。
原则：用地合理布局，基础设施配套齐全，人居环境良好。
采用高强度开发，建筑高度控制在60-100米，突破河西旧城无高层节点建筑的现状面貌。
划定宗教文物保护范围，留出一定的绿地广场等开敞空间，其周边为多层建筑。
高度控制在20米以内。
公共基础设施配套齐全，根据实际需要按规范配置。
保证人居环境要求，采用地面绿化、屋顶花园和空中连廊等方式设计。
7、规划容积率上限计算：计算说明：除去低层刚性控制用地、绿化用地、保留用地，其余可开发用地容积率按居住用地按5.5、商业用地按6.5、商住用地按6.5的上限容积率计算。
规划范围用地29.69公顷，总建设用地面积29.69公顷，可开发用地面积为15.79公顷。
商住综合用地建设用地8.42公顷，建筑高度不超过100米，容积率不大于6.5，建筑密度不大于45%。
商业金融用地建设用地面积7.37公顷，建筑高度不超过100米，容积率不大于6.5，建筑密度不大于50%。
保留二中、二医院、海会寺、大洋四个地块建筑面积为17.05万平方。
综合计算，规划总建筑面积上限为123.89万平方，规划范围内总建设用地可开发用地容积率上限为4.17，可开发用地净容积率上限为6.77。
二、定量研究在市场经济条件下，科学的容积率确定机制能避免主观、片面和非市场行为，维持土地利用的高效率，且有助于增强土地市场的定价权威性，并有利于公平竞争。
目前的容积率确定方法或多或少带有一定的随意性，在面向市场各利益集团时常常缺乏权威性和说服力。
从经济分析角度研究，采用地价及房地产利润因素的容积率定量分析方法，能在很大程度上改善容积率确定过程的主观性，为规划确定合理的容积率提供科学依据和分析方法。
根据土地效益用投入产出法确定合理容积率：从我省目前实际情况看，城市经济不富裕，基础设施建设需要大量资金，政府不可能对旧城改造投入太多，现行城市建设和投资特点决定了土地开发尤其是旧城改造，必须走资金平衡道路，即通过政府给相应的优惠政策，招商引资采取市场化的运作，该方式体现了投入产出平衡的原则。
但对开发商来说只有在盈利的情况下才会有项目的开发，因此土地开发总产出不仅包括应收回成本，而且包括开发商应得利润，即开发总投入×利润率=总产出-总投入。
在建设周期较短的情况下，为简化计算，暂不考虑贷款利息变化的影响，可以得出：（P1+P2+P3+P4×F+P5+P6）×A×R=S×F×A-(P1+P2+P3+P4×F+P5+P6）A （公式一）进行多项式变形得出：F=(（P1+P2+P3+P5+P6）×(1+R)/[S-P4(1+R)] （公式二）其中P1—土地出让价格（元/每平方米用地面积）；P2—土地征用费用（元/每平方米用地面积）；P3动迁安置成本（元/每平方米用地面积）；P4—建安成本（元/每平方米建筑面积）；P5—基础设施建设费用（元/每平方米用地面积）；P6—开发费用（元/每平方米用地面积）；R—法定利润率；S—销售价格（（元/每平方米建筑面积）A—总用地面积；F—规划容积率。
由于P3和现状容积率成正比（补偿标准一定时），由公式2可以得出：若要实现资金平衡，规划容积率应和现状容积率成正相关关系，即现状容积率越高，规划容积率也应越高；反之可降低。
同样的规划容积率应与地价P1成正相关关系。
如果已知地价P1和利润率R，再通过调查分析得出P2、P3、P4、P5、P6、S的取值，就可以运用投入产出法计算出规划容积率F。
如果已知的数据取值合理，那么计算出的规划容积率也比较合理。
以下分3种情况论述。
1.当R=0时，开发商的产出正好等于其开发投入成本，此刻的规划容积率可称为“零界容积率”，意即开发商不亏本也不盈利，无利可图；而容积率小于“零界容积率”时，开发商更是要亏本。
在现实中这两种情形显然是不可能发生的，因为开发商不可能不赚钱，更不可能赔本的买卖。
2.当R取值为行业正常利润时，此刻的规划容积率可称为“最低容积率”。
即实际开发容积率低于“最低容积率”是开发商获得不了行业正常利润，会挫伤开发商的积极性。
不难看出，不同的地块不同的低价水平下“最低容积率”是不一样的。
3.当实际开发容积率高于“最低容积率”时，开发商可获得一部分超额利润。
城市政府应对这一部分利润进行调控。
最低容积率，然后乘以此类建筑所占比列，再求的各类建筑之和即可。
这里以开发商业建筑及居住建筑为例：设定F1为单独开发居住建筑时的最低（经济）容积率，F2为单独开发商业建筑时的最低容积率，该地块拟开发的居住建筑与商业建筑在总建筑面积中所占的比重分别为A%，B%。
则该地块的最低容积率为：F=F1*A%+F2*B%(公式三)由于开发商建筑的利润率要高于居住建筑，相应的开发商业建筑的最低容积率要低于开发居住的最低容积率。
在旧城改造中，有时由于现状建筑分布及密度差别较大，测算出来的容积率会出现过高或过低现象，若不予调整，将导致某些地块开发强度过大，而有的地块开发强度不够又会造成浪费。
经容积率调整、修改后，就某个地块来看，可能难以做到投入产出平衡，但就整个街区来说，做到了投入产出平衡。
在实施开发过程中，对房地产各个开发地段实行“肥瘦搭配”，使其盈利与亏损相当，可以保证开发商有利可图。
同时也能保证公共利益不受损害，旧城更新的顺利进行。
当前城市政府出让土地使用权时通常按两种方式确定土地价格：按基准地价定价或用成本法定价。
这两种方法均存在一定的不合理性。
基准地价是指“各土地级别或均质区域内的五通一平或七通一平土地开发程度下，平均容积率下，同一用途的完整使用权的平均价格；用地类型按商业、住宅、工业等用途区分，各用途均确定位法定最高出让年限。
现实性是基准地价最基本的特征，基准地价主要反映现实土地收益高低和用地单位、个人支付地租、地价能力。
根据湘潭的实际情况，湘潭市政府给相应的优惠政策，通过招商引资采取市场化运作，符合投入产出法原则，可以根据土地效益采用该方法测算合理容积率。
采用公式二进行计算F=(（P1+P2+P3+P5+P6）×(1+R)/[S-P4(1+R)] （公式二）其中土地出让价格P1=基准地价*40%*17%+利息+契税P1为固定的上缴国库部分，改造的土地成本分别摊在P2、P3、P5上。
P2—土地征用费用（元/每平方米用地面积）；P3动迁安置成本（元/每平方米用地面积）；P4—建安成本（元/每平方米建筑面积）；P5—基础设施建设费用（元/每平方米用地面积）；P6—开发费用（元/每平方米用地面积）；主要为管理成本以及不可预见费用。
R—法定利润率；S—销售价格（（元/每平方米建筑面积）A—总用地面积；F—规划容积率。
方案一：拆迁安置补偿完全按货币补偿土地出让价格（万元）：P1×A=7936.62土地征用费用（万元）：P2×A=0动迁安置成本（万元）：P3×A=145985建安成本（万元）：P4×F×A=227220基础设施建设费用（万元）：P5×A=5740管理成本（万元）:P6×A=18908利润率R=30%销售价格（均价）：S=4000×65%+7000×35%+2500×150000/A×F 开发用地面积（公顷）：A=15.79将数据带入：F=(（P1+P2+P3+P5+P6）×(1+R)/[S-P4(1+R)]运算得F=6.05 (F为可开发用地容积率)总投入（万元）：405789.23销售收入（万元）：520635利润（万元）：114846规划范围内可建设用地毛容积率为3.97三、经济容积率结论：根据以上定性定量的分析，按两种方案各占50%计算，保证开发商合理利润，规划范围内最终可开发用地地块的净容积率为6.41，毛容积率为4.07。