重要商业地段容积率专题论证

容积率综合研究
一、定性分析
1、城市区位分析
该区位于河西旧城区的中心区是规划的九天商圈发展的主要承接地，承担着城市重要的商品交易、购物休闲与消费的职能，区位优势十分明显，而雨湖区城市土地资源奇缺，必须节约集约用地，挖掘土地潜力，充分利用每一分土地资源，进行较高容积率的合理开发建设。

2、用地性质分析
该区用地主要为居住用地、中学用地、商业用地、医疗用地，居住水平普遍较低，规划调整后主要为商业用地与商住用地。

在整个用地中可开发建设的用地占53%，因此如何利用有限的土地资源确定一个合理的容积率，既符合大众的公共利益，同时也要顾及开发商的合理利润，做到公平公正，将规划落实到位，将本片区的改造更新进行下去。

3、交通基础设施分析
交通基础设施建设与城市用地开发强度是即相互促进，又相互制约的关系。

在城市化的过程中，交通问题越来越成为制约城市发展的主要因素。

合理解决交通基础设施的供需问题，是城市土地开发的关键因素之一。

民主路地段交通设施建设整体滞后于其他片区，东西交通除了民主路有通车功能外，迎宾东路与海会路均未修建，通行能力较低。

南北向的交通主要为建设北路、解放路与大湖路，交通虽然已到达规划目标，但大湖路、解放路还没有连接到沿江路，因此没有良好的交通疏散功能。

交通设施对该区域的发展的制约较大。

目前该区域部分路段及交叉口已经形成严重的交通瓶颈，如民主路与建设北路和大湖路交叉口进口段高峰时段交通量偏大，通行不畅。

因此，解决规划区开发过程中的交通设施供给与需求之间的问题，应当着重处理一下几点：
∙ 通过加强局部路段的拓宽及沿线交通的合理组织，提升大湖路，解放北路的通行能力。

∙ 拉通迎宾东路、海会路等横向道路，分解民主路的交通流量，增强横向交通通行能力。

∙ 将解放北路、大湖路打通至沿江路，缓解建设北路以及一大桥交通口的交通压力。

∙ 合理配置项目配建停车场与社会公共停车场，防止土地开发后形成停车难问题。

∙ 配置运量充足、线路组织合理、快速高效的公交网络体系。

基地区位
4、环境质量分析
由于历史原因，民主路地段是湘潭市旧城区的物质环境较差的区段，大部分是属于通风采光条件不好，卫生设施不全的建筑，住宅密度较高。

从
居住环境上看，缺乏公共的整治较好的绿化用地，通过新一轮的规划建设改造，这些影响城市面貌环境的状况将彻底改善，创造良好的公共绿化空间，
保证建筑正常的日照间距以及良好的通风条件，建设符合现代生活习惯的城市高要求住宅以及生活环境是环境质量的目标，该目标的实现需要大的投
入，通过招商引资进行较低密度较高容积率的开发建设才能基本实现环境质量的要求。

5、相似城市旧城改造地段案例比较
案例一 以深圳市上步片区第十四单元城市更新专项规划
强边活心
从整体街坊的结构形态相对方正的特点出发，规划采取“强边活心”的空间规划策略。

即街坊外围沿街面，商业价值较高的区域，进行高强度开
发。

完善和提升商业环境延续华强北商业轴。

同时内部留出活跃的公共开放活动空间，给高度密集的城市区域带来舒缓空间，形成区域新的城市亮点，
带来新的商业契机和活力。

规划改造更新根据地块价值，地块净容积率分别控制在7.2至10.4不等，建筑高度控制在100米至150米。

案例二 湘潭市河西旧城区棚户区改造有关经验指标
经验归纳统计已规划和已付诸实施的各种规划布局形式的容积率指标进行统计分析，总结得出经济指标数据，并进行推广运用。

规划区总容积率为2.49，开发用地平均净容积率为5.99，其中居住综合用地容积率在5.5左右，商居综合用地容积率在6.5以内，商业商务综合用地
容积率在8-10以内，历史街区容积率在1.2以内，街区周边容积率在3.5以内。

湘潭市河西滨江风光带及棚户区改造规划
6、规划分析
综合上述影响因素，规划容积率采用保护与更新结合的方式进行研究，以实现容积率的合理控制。

原则：用地合理布局，基础设施配套齐全，人居环境良好。

采用高强度开发，建筑高度控制在60-100米，突破河西旧城无高层节点建筑的现状面貌。

划定宗教文物保护范围，留出一定的绿地广场等开敞空间，其周边为多层建筑。

高度控制在20米以内。

公共基础设施配套齐全，根据实际需要按规范配置。

保证人居环境要求，采用地面绿化、屋顶花园和空中连廊等方式设计。

7、规划容积率上限计算：
计算说明：除去低层刚性控制用地、绿化用地、保留用地，其余可开发用地容积率按居住用地按5.5、商业用地按6.5、商住用地按6.5的上限容积率计算。

规划范围用地29.69公顷，总建设用地面积29.69公顷，可开发用地面积为15.79公顷。

商住综合用地建设用地8.42公顷，建筑高度不超过100米，容积率不大于6.5，建筑密度不大于45%。

商业金融用地建设用地面积7.37公顷，建筑高度不超过100米，容积率不大于6.5，建筑密度不大于50%。

保留二中、二医院、海会寺、大洋四个地块建筑面积为17.05万平方。

综合计算，规划总建筑面积上限为123.89万平方，规划范围内总建设用地可开发用地容积率上限为4.17，可开发用地净容积率上限为6.77。

二、定量研究
在市场经济条件下，科学的容积率确定机制能避免主观、片面和非市场行为，维持土地利用的高效率，且有助于增强土地市场的定价权威性，并有利于公平竞争。

目前的容积率确定方法或多或少带有一定的随意性，在面向市场各利益集团时常常缺乏权威性和说服力。

从经济分析角度研究，采用地价及房地产利润因素的容积率定量分析方法，能在很大程度上改善容积率确定过程的主观性，为规划确定合理的容积率提供科学依据和分析方法。

根据土地效益用投入产出法确定合理容积率：
从我省目前实际情况看，城市经济不富裕，基础设施建设需要大量资金，政府不可能对旧城改造投入太多，现行城市建设和投资特点决定了土地开发尤其是旧城改造，必须走资金平衡道路，即通过政府给相应的优惠政策，招商引资采取市场化的运作，该方式体现了投入产出平衡的原则。

但对开发商来说只有在盈利的情况下才会有项目的开发，因此土地开发总产出不仅包括应收回成本，而且包括开发商应得利润，即开发总投入×利润率=总产出-总投入。

在建设周期较短的情况下，为简化计算，暂不考虑贷款利息变化的影响，可以得出：
（P1+P2+P3+P4×F+P5+P6）×A×R=S×F×A-(P1+P2+P3+P4×F+P5+P6）A （公式一）
进行多项式变形得出：
F=(（P1+P2+P3+P5+P6）×(1+R)/[S-P4(1+R)] （公式二）
其中P1—土地出让价格（元/每平方米用地面积）；P2—土地征用费用（元/每平方米用地面积）；P3动迁安置成本（元/每平方米用地面积）；P4—建安成本（元/每平方米建筑面积）；P5—基础设施建设费用（元/每平方米用地面积）；P6—开发费用（元/每平方米用地面积）；R—法定利润率；S—销售价格（（元/每平方米建筑面积）A—总用地面积；F—规划容积率。

由于P3和现状容积率成正比（补偿标准一定时），由公式2可以得出：若要实现资金平衡，规划容积率应和现状容积率成正相关关系，即现状容积率越高，规划容积率也应越高；反之可降低。

同样的规划容积率应与地价P1成正相关关系。

如果已知地价P1和利润率R，再通过调查分析得出P2、P3、P4、P5、P6、S的取值，就可以运用投入产出法计算出规划容积率F。

如果已知的数据取值合理，那么计算出的规划容积率也比较合理。

以下分3种情况论述。

1.当R=0时，开发商的产出正好等于其开发投入成本，此刻的规划容积率可称为“零界容积率”，意即开发商不亏本也不盈利，无利可图；而容积率小于“零界容积率”时，开发商更是要亏本。

在现实中这两种情形显然是不可能发生的，因为开发商不可能不赚钱，更不可能赔本的买卖。

2.当R取值为行业正常利润时，此刻的规划容积率可称为“最低容积率”。

即实际开发容积率低于“最低容积率”是开发商获得不了行业正常利润，会挫伤开发商的积极性。

不难看出，不同的地块不同的低价水平下“最低容积率”是不一样的。

3.当实际开发容积率高于“最低容积率”时，开发商可获得一部分超额利润。

城市政府应对这一部分利润进行调控。

最低容积率，然后乘以此类建筑所占比列，再求的各类建筑之和即可。

这里以开发商业建筑及居住建筑为例：设定F1为单独开发居住建筑时的最低（经济）容积率，F2为单独开发商业建筑时的最低容积率，该地块拟开发的居住建筑与商业建筑在总建筑面积中所占的比重分别为A%，B%。

则该地块的最低容积率为：F=F1*A%+F2*B%(公式三)
由于开发商建筑的利润率要高于居住建筑，相应的开发商业建筑的最低容积率要低于开发居住的最低容积率。

在旧城改造中，有时由于现状建筑分布及密度差别较大，测算出来的容积率会出现过高或过低现象，若不予调整，将导致某些地块开发强度过大，而有的地块开发强度不够又会造成浪费。

经容积率调整、修改后，就某个地块来看，可能难以做到投入产出平衡，但就整个街区来说，做到了投入产出平衡。

在实施开发过程中，对房地产各个开发地段实行“肥瘦搭配”，使其盈利与亏损相当，可以保证开发商有利可图。

同时也能保证公共利益不受损害，旧城更新的顺利进行。

当前城市政府出让土地使用权时通常按两种方式确定土地价格：按基准地价定价或用成本法定价。

这两种方法均存在一定的不合理性。

基准地价是指“各土地级别或均质区域内的五通一平或七通一平土地开发程度下，平均容积率下，同一用途的完整使用权的平均价格；用地类型按商业、住宅、工业等用途区分，各用途均确定位法定最高出让年限。

现实性是基准地价最基本的特征，基准地价主要反映现实土地收益高低和用地单位、个人支付地租、地价能力。

根据湘潭的实际情况，湘潭市政府给相应的优惠政策，通过招商引资采取市场化运作，符合投入产出法原则，可以根据土地效益采用该方法测算合理容积率。

采用公式二进行计算
F=(（P1+P2+P3+P5+P6）×(1+R)/[S-P4(1+R)] （公式二）其中土地出让价格P1=基准地价*40%*17%+利息+契税
P1为固定的上缴国库部分，改造的土地成本分别摊在P2、P3、P5上。

P2—土地征用费用（元/每平方米用地面积）；
P3动迁安置成本（元/每平方米用地面积）；
P4—建安成本（元/每平方米建筑面积）；
P5—基础设施建设费用（元/每平方米用地面积）；
P6—开发费用（元/每平方米用地面积）；主要为管理成本以及不可预见费用。

R—法定利润率；
S—销售价格（（元/每平方米建筑面积）
A—总用地面积；
F—规划容积率。

方案一：拆迁安置补偿完全按货币补偿
土地出让价格（万元）：P1×A=7936.62
土地征用费用（万元）：P2×A=0
动迁安置成本（万元）：P3×A=145985
建安成本（万元）：P4×F×A=227220
基础设施建设费用（万元）：P5×A=5740
管理成本（万元）:P6×A=18908
利润率R=30%
销售价格（均价）：S=4000×65%+7000×35%+2500×150000/A×F 开发用地面积（公顷）：A=15.79
将数据带入：F=(（P1+P2+P3+P5+P6）×(1+R)/[S-P4(1+R)]
运算得F=6.05 (F为可开发用地容积率)
总投入（万元）：405789.23
销售收入（万元）：520635
利润（万元）：114846
规划范围内可建设用地毛容积率为3.97
三、经济容积率结论：
根据以上定性定量的分析，按两种方案各占50%计算，保证开发商合理利润，规划范围内最终可开发用地地块的净容积率为6.41，毛容积率为4.07。