柳州市房产面积测算细则

柳州市房产面积测算细则(试行)第一章总则第二章房屋墙体定位及归属第三章房屋建筑面积测算第四章共有建筑面积测算第五章房屋产权面积测算第六章房屋使用面积测算第七章附则第一章总则第一条为加强房产测绘管理，保护房屋权利人的合法权益，适应我市房地产市场的发展，为权属登记服务，保证房屋权属登记工作的顺利进行，根据《中华人民共和国测绘法》、《房屋登记办法》、《房产测绘管理办法》、《房产测量规范》（GB/T17986-2000）的规定，结合我市实际，制订本测算细则。

第二条本细则为柳州市执行《房产测量规范》（GB/T17986-2000），为房屋权属登记所需的房屋面积测算时的具体操作办法。

第三条本细则以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。

房产面积的精度等级启用二级。

第四条本细则所称房屋面积的测算系指房屋水平投影面积的测量计算，它包括房屋建筑面积、使用面积、产权面积、套内建筑面积、共有建筑面积等。

（一）房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

（二）房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。

内墙面的装饰厚度应计入使用面积。

（三）房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由房屋登记机构登记并记载于登记簿。

（四）房屋套内建筑面积系指套内房屋使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分之和。

套内墙体面积：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体面积按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

套内阳台面积：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

（五）房屋共有建筑面积系指在一栋建筑物内有多个权属单元时，各产权人共同占有和共同使用的建筑面积。

（六）平战结合地下人防工程的房屋套建筑面积系指套内建筑面积和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙水平投影面积的1/2之和。

第五条房屋面积以平方米为单位，计算过程面积取至0.001平方米，最终面积取至0.01平方米。

第六条量距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、掌上型测距仪等能达到相应精度仪器和工具，边长取位至0.01米。

第二章房屋墙体定位及归属确认第七条单产权的，独立宗地私有房屋和连体别墅不存在共有建筑面积，其房屋外墙体按实际尺寸全部归入房屋建筑面积内。

异产毗连房屋四至墙体归属由相邻各方书面指认确定。

第八条墙体归属分为自（有）墙、共（有）墙和借（他）墙三类。

第九条房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。

共有墙的权属线绘于共有墙结构中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中，其中房屋的外半墙面积归入共有建筑面积。

计算外墙体面积时应结合实地测量数据和法定设计文件中墙体数据综合考虑。

同截面外墙体上下两部分厚度不同时，以高度数值大的部分作为外墙体计算取值。

各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

第十条房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷闸门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度确定，本层无可参照的可套用上层外墙体厚度确定。

半地下室外围墙厚可按其地面以上部分的墙体厚度计算建筑面积。

地下室外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）可按规划审定的设计图纸中的墙体厚度计算建筑面积。

（图纸无说明墙体厚度的，委托测绘方应提供有关建筑施工图集；仍无法提供的可参照地面以上部分墙体厚度计算）外墙设有保温层的，外墙保温层厚度计入外半墙。

第十一条玻璃幕墙等作为房屋外墙的，以结构楼板外沿至玻璃幕墙等外墙面的间距确定为外墙体厚度。

（玻璃厚度无法测量的，测绘委托方提供建筑大样图或说明）同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，则确定主墙为外墙。

金属幕墙及其它材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

第三章房屋建筑面积测算第十二条房屋可以计算建筑面积首先要具备以下五个基本条件：1、为永久性结构。

2、有顶盖、有围护。

3、层高在2.2米（含2.2米）以上。

4、与房屋室内相通，且具有一定的使用功能。

5、符合计算建筑面积的有关规定。

第十三条计算全部面积的范围：（一）永久性结构的单层房屋，层高有2.20米以上（含2.20米），按一层计算建筑面积。

多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

对于倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）在2.20米以上的部位计算建筑面积。

房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

（二）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上（含2.20米）部位计算建筑面积。

假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼、以及突出房屋的楼梯间、水箱间等不计层数。

位于房屋底层高度2.20米以上的架空层，跃层住宅上层，规划批准层数的，该层计入房屋总层数。

落地窗和位于房屋顶层的斜屋面结构，其净高在2.10米（含2.10米）以上的部位计算建筑面积。

（三）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上（含2.20米）的，按其水平投影面积计算。

回廊下方空间局部达2.20米以上（含2.20米）的应计算建筑面积。

（四）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。

（五）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上（含2.20米）的楼梯间、水箱间、电梯机房等按其外围水平投影面积计算。

（六）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

（七）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层水平投影面积之和计算。

（八）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

（九）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

阳台、挑廊、架空通廊的外围投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

（十）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

（十一）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

当柱或围护结构向外倾斜时,以柱或围护结构的底部外围水平投影面积计算。

当柱或围护结构向内倾斜时,以柱或围护结构高度达2.20米处外围水平投影面积计算。

（十二）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙计算建筑面积。

各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

（十三）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

有柱车棚、货棚应具有两排或两排以上承重的结构柱。

（十四）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算。

吊脚是指利用打桩、筑柱等承重结构来承托架空房屋底板的一种建筑结构，这一部分建筑物如果加上围护物，而且围护物有一定的高度，并且是永久性的牢固的建筑物，架空层内再整修有底板，就可以作为人们生产和生活的场所而加以利用，也就可以对层高不低于2.20米的部位计算建筑面积。

如果架空层未整修有底板，也未利用，仅作为堆积余土，或作为架空防潮之用时，则不计算建筑面积。

（十五）有变形缝（包括伸缩缝、沉降缝）的房屋，与室内相通的变形缝计算建筑面积。

（十六）无墙体分隔的车位、车库等按其永久性界址点划分测绘，计为套内建筑面积。

（十七）没有结构层的立体停车库，不论其停放层数，均按一层计算建筑面积。

有结构层的按其层高在2.20米以上结构层建筑面积的总和计算建筑面积。

（十八）设于层高2.20米以上建筑物架空层、结构转换层等部位的花园、活动、休闲、绿化空间等计算建筑面积。

（十九）通过地面以上的层高2.20米以上的架空层、结构转换层、消防避难层、设备层的电梯间、楼梯间计算建筑面积。

（二十）骑楼、过街楼的不用作道路、街、巷通行的，计算全部建筑面积。

（二十一）一边与墙相连，另一边由两根或两根以上柱子支撑的有柱雨篷，三面墙支撑的雨篷，由两面墙支撑外另一面还设置一根柱子支撑的雨篷以柱、墙体外围水平投影面积计算全部建筑面积。

第十四条计算一半建筑面积的范围：（一）与房屋相连有上盖及永久性牢固围护结构但无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算与房屋相连的上盖，可以是挑楼或挑廊的底板，也可以是其它规划批准设计的上盖。

（二）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

（三）层高高于2.20米（含2.20米）且有牢固围护结构的未封闭阳台、挑廊、通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

阳台、挑廊及通廊都必须具有上盖（上盖宽度应大于0.60米），并且与室内相通。

其中上盖可以是上层阳台或上层挑廊，或上层挑楼，或房屋的底板，也可以是屋檐的延伸或专用上盖。

隔层不封闭的阳台、挑廊，其上盖或利用上层阳台、挑廊底板作为其上盖，且高度不大于二个自然层的按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

阳台的围护结构超出上盖水平投影的，按上盖水平投影面积计算。

（四）位于楼房顶层房屋前、独户专用露台内的，与房屋相连，有顶盖（宽度大于0.60米），以柱或墙体支撑的类似阳台等建筑空间，按柱或墙体外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

（五）住宅建筑中属于一户专用的类似于阳台的空中花园、入户花园（位于地面层、裙楼顶层的除外），均视为阳台，按阳台规定计算建筑面积。

（六）住宅的第一层（地面层、裙楼顶层）类似与阳台、架空的建筑空间，有围护结构或围护物（独户专用的露台、花园的围护可视为围护物），第一层向其开门，如上盖为上一层的阳台，则以该阳台的外围水平投影面积的一半计为第一层阳台的建筑面积；如上盖为上方的建筑，下方视为门廊，按门廊规定计算建筑面积。

（七）无顶盖的室外楼梯按各楼层水平投影面积的一半计算。

当上层楼梯完全遮盖下层楼梯时，视为下层楼梯有顶盖。

（八）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

（九）只两面墙支撑，宽度大于2.10米的雨篷，与房屋不相连的独立柱、单排柱雨篷，按雨篷上盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

第十五条不计算建筑面积的范围：（一）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室。

（二）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。