世联前期策划
世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT
•山体环绕
•远眺海景 •水库资源
学习改变命运,知 识创造未来
世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT
•项目背景3：毗邻小南沙，享有一定的渡假资源。
90年代初期，霍英东与 南沙管委会合作开 发南沙东部地区， 目前已经形成良好 的旅游资源
• 以地区综合服务业带动
五大组团——黄阁综合
工业组团、南沙高新技 术产业组团、万顷沙临 港工业组团、龙穴岛现 代物流组团
• 四大基地即汽车基地、
造船基地、钢铁基地和 石油化工基地。
学习改变命运,知 识创造未来
世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT
•目前南沙的产业已初具成效，一些知名企业和重点项目纷 纷入驻南沙
•南沙高起点：先天优势
•珠三角城市群核心位置，具有“多城辐射效应”
•广 州
•30分钟 •40分钟 •东
•番
禺 •顺
德
•10分钟莞
•50分钟 •深
圳
•72分钟（船）
1、位于珠三角两条发展主轴之上、三大城市核心之间，区位优势明显
广深（香港）发展轴 广珠（澳门）发展轴
2、位于整个珠江三角洲的地理几何中心，成为珠三角新的经济增长点
•南沙近期 重点发展 区
•总面积 333平方公 里，其中 陆地面积 212平方公 里
学习改变命运,知 识创造未来
世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT
•南沙高起点：强大的产业后盾
•定位再造一个广州，成为经济新的增长点
• 以龙头项目的建设为突 破口，重点发展汽车、 港口、船舶制造、钢铁 、石化等产业
世联星河地产广州南沙 地
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
福中福·暮云项目前期策划定位报告
0.6
洋房、别墅
本项目指标：
总占地面积：2143亩=143万㎡ 总建筑面积：280万㎡ 容积率：<2.0
11
郡原美村
占地53万㎡， 总建面100万㎡
1.8
洋房、别墅、 小高层
一期用地面积：500亩=33.35万㎡
群策群力-TOP中国地产
资源禀赋平平：
有资源但并非得天独厚，并不具备市场稀缺性，高铁轨道不良影响
原则1、尊重长沙大盘发展客观规律 原则2、寻找市场机会点强化差异优势
原则1、尊重大盘发展客观规律
专题1、长沙大盘生存状态研究
A.长沙大盘生存环境 B.长沙大盘生存现状
STEP1、长沙城市发展解读 大盘生存的财富与地段基础
STEP1、长沙房地产发展解读 大盘生存的整体市场环境
STEP3、长沙大盘发展版图
分钟车程
万家丽路
25公里，约45分钟车程；距离湘潭市中
本案
心10公里，约30分钟车程。
地铁万家丽路站 新
韶
临近城市主干道，通达性好
山 南
芙蓉南路与伊莱克斯大道交汇处。临近长
路
沙主干道万家丽路，韶山南路，同时与京 珠高速、107国道快速连接
105公交站点 伊莱克斯大道
未来城际铁路开通后与市中心距离更近 处在规划中的长株潭城际高铁生态动物园 站与暮云站之间，2030年开通后，项目 与城市中心的距离进一步缩短
藏珑
占地87万㎡， 总建面168万㎡
1.85
多层、别墅和 小高
6
华润凤凰 城
占地603亩 建面120万
3
高层
7
新城新世 界
占地680亩 建面120万
3
高层
房地产某项目开盘前工作排期
2月 第四周
第一周
提交正式售楼处打造建 议（世联）
3月
第二周
第三周
进售楼处前筹备阶段
房地产住宅项目开盘前工作排期
4月
第四周
第一周
第二周
第ห้องสมุดไป่ตู้周
第四周
进场
卖 场 打 造
物 料 筹 备 策划
售楼处
售楼处包装（含： 互动体验区、试听
角、工艺工法）
售楼处选址确认
售楼处装修方案确定 （万科、世联）
卖场氛围营造到 位（万科）
三盘联动区打造 完毕（万科）
售楼处装饰完 毕，销售进场
跟进项目本体沙盘，区域沙盘设计制作（世联、制作单位）
沙盘进场
本体、区域沙盘 设计方案提报 （世联）
跟进项目单体模型设计制作 （世联、制作单位）
模型进场
手提袋、名片等
手提袋、名片等其他设 计方案确认(早晨)
手提袋、名片等物料 到位
售楼处硬装完毕（万科）
三盘联动区打造 项目沙盘
三盘联动区打造建议 （万科、世联、思源早
晨）
本体、区域沙盘设计方 案提报（世联）
本体、区域沙盘设计方案确定
户型单体模型（两 居、三居）
产品户型及精装修方案确定（前 期部）
VI系统
完成VI设计及延展 项目VI及SLOGAN确定
方案提报(早晨)
（早晨）
软装完毕（万科）
销售代表甄选
世联内部确定 考核通过后上岗接电
销售
销售代表培训考核 销售说辞
内部培训及跑盘 提交销售答客问初稿
接电接访管理制度
400电话方案确定 销售答客问调整
400电话安装完毕投 入使用
深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
房地产策划顾问岗位职责
房地产策划顾问岗位职责高级咨询顾问(房地产前期策划) 深圳市世联土地房地产评估有限公司深圳市世联土地房地产评估有限公司,世联评估,世联土地任职资格:5年以上房地产行业前期市场行业龙头策划、顾问工作经历;熟悉房地产开发操作流程,掌握经济测算等专业知识;具备报告撰写能力,有项目主笔经验;拥有良好的沟通影响力,熟练掌握演讲技巧,并具备良好保持良好的分析解决问题自主性;具有高度敬业精神、正直诚信、团队意识强。
岗位职责:1、参与市场调研,组织安排或执行现场查勘、市场调研等前期技术工作,能快速熟悉异地海外市场;2、参与项目技术思路形成,可独立撰写项目报告,担任项目主笔3、了解房地产开发流程程序化及要求4、负责产品研发、项目创新、案例、模型、工作方法等方面只是沉淀与分享。
篇2:绿城置业常务董事岗位职责绿城高尔夫小镇置业顾问上海申花房地产有限公司建设管理集团有限公司上海申花房地产有限公司建设管理集团有限公司,绿城管理集团职责描述:1、销售人员职位,在上级的领导和监督下定期定期完成量化的在工作中要求,各项任务并能独立处理和解决所负责的任务;2、管理客户关系,完成销售任务;3、了解美好愿望和发掘客户需求及购买愿望,介绍自己产品的优点和特色;4、对客户提供专业的进行咨询;5、撷取潜在客户资料;6、收取应收帐款。
任职要求:2、2年左右销售行业工作经验,业绩突出者优先;3、性格外向、反应敏捷、表达能力强,具有较强的沟通能力及交际技巧,具有亲和力;4、拥有一定的具备市场分析及判断能力,优良的客户服务意识;5、有责任心,能承受较大的工作压力。
篇3:开发商碧桂园顾问岗位职责品牌开发商临安标杆盘招募资深置业顾问中原物业浙江中原物业顾问有限公司,中原物业,浙江中原地产工作职责:1、负责公司所承接的一手代理楼盘项目的销售;2、负责有意向房产负责管理购买客户和反之亦然客户的约见、接洽、商务谈判、客情维护事宜;3、建立,扩大和维护目标销售终端,完成销售目标岗位要求:1、形象气质亲和力佳,具备专业的书面表达和较强的口头表达能力;2、有较强的自我动因和销售服务意识,目标感强;3、对工作勤奋主动,有良好的职业道德和团队合作精神;4、通晓行业规则,房地产营销或研发行业背景专业的应届毕业生可优先考虑;5、欢迎有从业经验一手置业顾问的朋友加入中原。
世联-广东清新县中恒项目前期策划案
清新县2002-2006年全县GDP增长图
清新县城 清远市区
80
70
60
50
40 11.1
30
20 28.33
10
0 2002年
11.6 31.97
21.8 40.08
31 52.68
2003年
2004年
2005年
GDP（亿元）
GDP增长%
32.6
35
30
25
20
15
10 70.55
5
0 2006年
客户本地公务员，私企老板，广州等外地投资客户，第二居所。
本报告是严格保密的。
案例分析3
骏豪城 城市中轴 尊尚府邸
本报告是严格保密的。
户型设计是本项目的亮点：清新首创入户花 园设计、外飘窗台60cm、三房三洗手间、 首层带私家花园约60平米、复式三花园。
清远首个小区商业步行街设计。
产品丰富，户型面积从124-360平米，没有 两房。
案例分析1 瑞枫花园 瑞景馨庭 盈枫人家
县城区普通住宅的典范，客户主要是本地公 务员，周边生意人 ，项目接近尾期，在清新市 场有一定的影响力。 户型设计较方正实用，目前的小高层是项目价值最大的单位，但整个小区规划 建筑密度大，楼间距小，园林设计简单，地上停车位，缺乏品质感。
本报告是严格保密的。
案例分析2
本项目位于新城核心区，周边配套设施较齐备。居 住、商业氛围正在逐渐形成。
89
107国道
76
本案
5 4
3 12
本报告是严格保密的。
项目四至
地块方正，周边交通便利，但区位整体形象不高。
西面： 林规划路，太和路
北面： 紧邻瑞枫花园
世联-策划培训-开盘筹备及销售执行
推广策略
广告推广
通过各种媒体平台，发布广告宣传，提高产品知名度。
公关推广
通过新闻发布、事件营销等方式，提高产品美誉度。
促销推广
通过打折、赠品等手段，吸引客户购买。
03
销售执行
团队组建
招聘与选拔
01
制定招聘计划，明确选拔标准，通过面试、笔试等方式选拔合
适的销售人员。
培训与发展
02
对新员工进行系统培训，包括产品知识、销售技巧、客户关系
世联-策划培训-开盘筹备及 销售执行
2023-10-30
目 录
• 开盘筹备 • 销售策略制定 • 销售执行 • 案例分析
01
开盘筹备
市场调研
01
02
03
确定市场区域
对项目所在的市场区域进 行界定，明确重点市场和 目标客户群体。
收集市场信息
通过调查问卷、网络搜索 、行业报告等方式收集市 场信息，了解市场需求和 竞争情况。
失败案例解析
案例一：某楼盘开盘混乱，客户满意度低
该楼盘在开盘过程中，由于缺乏有效的组织和沟通，导 致客户体验不佳，满意度低。 定价不合理、市场调研不足、缺乏应对措施
组织不力、服务不到位、缺乏有效沟通
案例二：某楼盘定价过高，滞销严重
该楼盘在制定价格策略时，未充分考虑市场需求和竞争 状况，导致定价过高，滞销严重。
案例互动讨论
针对成功案例中的经验教训，结合自身工作实际，分享执行 过程中的重点难点及应对措施。
分析失败案例中的问题所在，总结经验教训，探讨如何避免 类似问题发生。
感谢您的观看
THANKS
产品定位
确定目标客户
根据市场调研结果，明确项目 的目标客户群体，包括年龄、 性别、职业、收入等方面的特
世联-前期策划阶段报告大纲
华昊龙华项目前期策划阶段工作内容谨呈：深圳市华昊投资发展有限公司目录一、世联简介和资质 (1)二、世联9大专业优势 (6)三、世联操盘优势 (10)四、前期策划思路 (12)五、工作内容大纲 (14)4/18/2006一、世联简介和资质1.1公司规模及服务范围世联地产顾问（中国）有限公司于1992年在香港注册成立，于1993年正式进入国内房地产咨询服务领域，经过13年的发展，目前已成为中国最具规模的专业房地产顾问公司之一，截止到2005年底，公司在深圳、北京、上海、天津、广州、东莞、惠州设有13家分公司，员工总数达1600人。
业务涵盖了策划销售代理、发展顾问、价值评估、租售经纪及按揭代理等领域。
截至2005年，世联地产参与了国内逾300个地产项目的发展顾问；策划和代理销售物业项目达400个，实际销售金额逾600亿元；历年累计评估总值逾5200亿元；服务范围遍及香港、北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、天津、武汉、南京、沈阳、大连、西安、济南、青岛、合肥、石家庄、海口等45个大中城市。
策划销售代理市场调研定位报告物业发展建议营销策略形象宣传及包装方案广告推广策略价格方案销售执行 发展顾问区域发展土地运营城市重建主题式房地产开发研究房地产项目发展顾问专题研究营销执行顾问专业培训课程输出物业估价 房地产评估土地评估拆迁评估 金融按揭 按揭代理合同公证房产评估4/18/2006专项研究房地产项目可行性研究 担保 保险经纪事业租赁委托代理代办房地产证产权变更、产权查册申请银行按揭贷款按揭楼宇转让安居房换证我司将为本项目提供前期策划、销售代理相关服务。
1.2专业资质2005中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10榜首2005中国房地产策划代理百强企业第二名广东省房地产业协会常务理事、副会长单位深圳市房地产业协会副会长单位建设部核准房地产评估一级机构中国土地估价师协会注册许可机构中国土地估价师协会会员单位国土资源部土地评估A级机构中国房地产估价师学会常务理事单位广东省估价师学会常务理事单位深圳市不动产估价师学会副会长单位深圳市房地产评估机构2002年度资质年审排名第一1.3董事会成员简介4/18/2006陈劲松 董事长 同济大学建筑管理硕士中国注册房地产估价师深圳市规划委员会委员香港地产行政学会会员佟 捷 副董事长 中国人民大学经济学硕士中国注册房地产估价师深圳市人大代表罗守坤 董事总经理 北京语言学院文学硕士 中国注册房地产估价师梁兴安 执行董事、副总经理 中国人民大学经济学硕士 中国注册房地产估价师张艾艾 执行董事、副总经理 重庆建筑工程学院建筑学学士 中国注册房地产估价师周晓华 执行董事、副总经理 EMBA中国注册房地产估价师 中国注册造价工程师1.4我司核心价值观发掘物业价值节省交易成本降低专业风险做足功课、注重承诺1.5世联主要出版物编辑出版16本地产专著，近40本行业期刊世联地产顾问丛书4/18/2006（五本/套，包括《规划的市场评价》、《城市更新之市场模式》、《联合开发——城市运营的出路》、《新城模式——国际大都市发展实证案例》、《公共住房浪潮——国际模式与中国安居工程的对比研究》）世联地产十年丛书（四本/套，包括《社区·大盘出路》、《城界消失·旅游地产》、《CBD·写字楼与国际公寓》、《新都市主义·CONDO与小户型》）《世联观察》一、二《世联地产评论》月刊《楼市中国》月刊《前线故事》《门槛》、《认识》、《在场》《地产市场解读》、《估价师操作实务》、《现代物业管理》、《土地经济问题》……1.6世联荣誉y-- 2004年12月 中央电视台国际网络 《世界经理人》周刊2004年中国最佳雇主评选中荣获2004年“中国100最佳雇主”称号y-- 2004年3月 深圳报业集团 深圳晚报社2004年“315”活动中被评为深圳消费者依赖的地产中介y-- 2004年9月 中国国际房地产研究院/《房地产纵横》杂志社2003—2004年度中国·深圳最具合作价值策划代理公司y-- 2004年7月 中国城市土地运营博览会2004中国地博会十大品牌地产顾问公司4/18/2006y-- 2004年5月 南方都市报南方置业会金牌顾问团队y-- 2003年12月 深圳市人民政府房地产估价信息系统获深圳市科学技术进步奖三等奖y-- 2003年11年 中国住交会组委会2003年度CIHAF中国房地产优秀中介代理机构 y-- 2001年11月 中国（深圳）国际住宅与建筑科技展览会组委会中国深圳（2001）十大地产中介公司4/18/2006二、世联9大专业优势优势1：市场经验+ 市场视角世联在区域营销、土地出让、大规模楼盘代理、工业区研究等方面多个项目的实际经验，使世联擅于从区域发展中涉及的各方面参与者为出发点，凭借多年的实际案例操作经验，提出具有实际可操作性的建议。
【培训】世联行-2018-价格策略及价格表制作-策划培训
浅谈价格策略
• 价格定得太低就不能 产生利润，定得太高 又不能产生需求。图 中归纳了在制定价格 的3种主要考虑因素。
• 成本规定了某价格的 最低底数
• 竞争者的价格和代用 品的价格提供了在制 定价格时必须考虑的 标定点
• 独特的产品特点是其 价格的最高限度
选择定价方法
低价格
在这个价格 上不可能获 利
浅谈价格策略
价格策略
• 价格的核心：技术重要，策略更重要 • 价格策略的工具：核心均价、销控与价格走势、层差、朝向差、折扣率
内容
折扣率 促销 销控 价格走势 市场供应
关于价格表制作的过程？
定价的基础 1、明确目标 2、产品分析 3、市场竞争分析 4、诚意客户分析
核心均价推导 1、确定核心均 价推导方式 2、核心均价推导
ü...价格表是世联最专业价值的体现
ü...平时跟开发商关系再好，价格表做错了，他也会从此 再不信任你
ü...你不用跟我讲报告，一张价格表就能说明你对这个项 目的操盘思路
掌握价格表的制作方法是每一个策划同事的任务
第一部分 浅谈价格策略
在没有限价前，定价是关键策略！牵动整个项目的销售
价格策略认知
回顾：营销策略包含哪几部分？
成本
竞争者的价格 和代用品价格
顾客评估独 特的产品特 点
高价格
在这个价格 上不可能有 需求
通过在这3种考虑因素中的一个或几个来选定定价方法，以解决定价问题。 然后，该定价方法有希望导致一个特定的价格。
浅谈价格策略
定价的过程
竞争格局
3C——需求、成本、竞争
企业目标 项目定位
市场预测
产品定价
浅谈价格策略
主策集训
世联2024年珠海优特广场项目整体定位与产品优化建议报告
尊敬的领导：根据您的要求，我对世联2024年珠海优特广场项目的整体定位与产品优化进行了调研和分析，并撰写了本报告，具体如下：一、项目整体定位：珠海优特广场项目的定位应以现代商业综合体为主，覆盖商业、娱乐、文化等多个领域，打造成为珠海地区的购物、休闲、娱乐的一站式中心。
通过与国内外知名品牌的合作，吸引消费者，提供全方位的购物和休闲体验。
二、产品优化建议：1.商业租户选择：选择租户时，应充分考虑其品牌知名度、产品质量和市场影响力。
与国内外知名品牌合作，引入热门潮流品牌和高品质的大型超市等，提高广场的整体形象和吸引力。
2.商业配套设施：提供良好的商业配套设施，如大型停车场、餐饮服务、儿童游乐区等，满足不同需求的消费者。
引入国际知名酒店作为商务会议和展览的场所，增加商业价值和地域影响。
3.活动策划：定期举办各类活动，如特色展览、品牌发布会、主题派对等，吸引消费者，增加人流量。
结合节假日、商业促销和营销活动，提供优惠购物和增值服务，提升消费者的购买欲望。
4.空间设计：优化商场的空间布局和设计，通过合理的商铺分布、显眼的导航指示和宽敞的过道，提供便利的购物体验。
充分利用广场的室内外场地，设计休闲区、花园和户外广场，为消费者创造宜人的环境。
5.引入互联网技术：通过引入互联网技术，为消费者提供在线购物、电子支付、电子优惠券等服务，方便消费者的购物体验。
建立与周边企业和社区的合作平台，分享资源和客流，扩大影响力和市场份额。
三、结论：通过以上的产品优化建议，世联2024年珠海优特广场项目将能够完善自身的定位，并提高竞争力。
在未来的发展中，还需密切关注市场需求的变化和消费者的反馈，及时对产品和服务进行调整和优化，以适应市场的需求，提供更好的消费体验。
希望以上建议能对珠海优特广场项目的整体定位和产品优化有所帮助。
如有需要，我愿意进一步提供相关数据和分析。
感谢您的支持。
此致。
世联北京复地元墅营销策划报告汇报稿
调整计划
总结词：持续创新
VS
详细描述：我们将不断进行产品创新 和升级，以满足客户不断变化的需求 。例如，我们可以根据客户的反馈和 市场需求，对项目的户型设计、装修 风格等方面进行改进和升级，以提高 项目的竞争力和吸引力。
风险控制
总结词：风险评估
详细描述：我们将进行全面的风险评估，以 识别项目中存在的潜在风险和挑战。这些风 险可能包括政策变化、市场波动、供应链问 题等。通过风险评估，我们将制定相应的应
市场数据
包括竞争对手销售数据、市场占有率等数据，用于分析市场趋势，制定
竞争策略。
相关案例参考
成功案例
介绍一些与复地元墅类似的项目营销 案例，提炼成功经验，作为本次营销 策划的参考。
失败案例
分析一些过去失败的营销案例，总结 教训，避免重蹈覆辙。
相关图表展示
销售曲线图
通过绘制销售数据曲线图，直 观地展示销售趋势，指导定价
根据市场供求关系和竞 品分析，制定更具竞争 力的价格策略，吸引更 多客户。
06
其他补充信息
相关数据资料
01
销售数据
包括历史销售数据、当前库存数据、销售速率数据等，用于分析销售趋
势，指导定价和推广策略。
02
客户数据
包括客户地域分布、年龄结构、职业构成等数据，用于深入了解客户需
求，优化产品配置。
03
制定销售计划
根据项目进展和市场需求，制定具体的销售计划，包括销售周期、 销售渠道、销售目标等。
实施销售计划
按照销售计划，通过各种渠道开展销售活动，积极推广项目特点， 提高项目知名度和美誉度。
销售渠道
1 2 3
线上渠道
利用互联网平台和社交媒体等线上渠道，开展广 告宣传、网络营销等线上活动，吸引潜在客户关 注和咨询。
世联地产怀柔山水天地商业项目定位及物业发展建议书ppt
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物业管理的定义
物业管理是指专业的管理服务团队，根据合同约定，对房屋 、配套设施、环境等进行专业化、规范化、系统化的管理， 以提高物业的使用效率和安全性，同时提供良好的居住和工 作环境。
物业管理的重要性
随着房地产市场的快速发展，物业管理已成为城市管理和房 地产管理的重要组成部分。良好的物业管理可以提高房产价 值，提升居住品质，满足居民日益增长的美好生活需求。
山水天地商业项目具有独特优势
项目地处怀柔区核心地段，拥有得天独厚的自然环境、便捷的交通网络和广泛的客源，具 备打造高品质商业项目的潜力。
商业项目定位及业态布局合理
通过对竞品项目的研究及市场分析，本项目定位为中高端商业综合体，以休闲娱乐、餐饮 、购物、文化旅游等业态为主打，可满足消费者多元化需求。
建议
品牌定位明确
品牌理念
01
以“品质、服务、创新”为核心价值，打造一个融合购物、餐
饮、娱乐、文化、教育等多功能的商业综合体。
品牌形象
02
以现代、简约、自然的建筑风格和时尚、潮流、绿色的室内装
修风格相结合，彰显高品质的商业氛围。
品牌引入
03
积极引进国内外知名品牌和特色餐饮，确保项目的品牌形象和
号召力。
04
建筑设计及材料建议
建筑设计风格
建筑设计应体现现代、简约、高品质的风格，注重与周边环境 的协调和融合。
材料选择
选用高质量、环保的材料，如绿色建材、节能材料等，提升建 筑的质量和环保性能。
细节处理
注重建筑细节的处理，如商业街的灯光照明、公共设施等，提 升商业项目的品质和舒适度。
05
物业管理方案
物业管理概述
世联-代理业务操作指引
代理业务操作指引
合约前阶段立项阶段前期策划阶段营销筹备开盘阶段持销阶段服务结束阶段
签约前签约~首次沟通会首次沟通会~产品设计产品设计~开盘前2个月开盘前后2个月开盘后2个月~撤盘前撤盘与总结盘源获取
拓展立项
资源调拨与拓展立项
拓展跟进1
拓展跟进2
拓展项目竞标1
谈判签约
合同评审与签订
(备注：1 适用于合约前阶段代理类项目，2 适用于合约前阶段咨询与驻场服务类项目)
立项与项目计划制定
资源调拨
项目计划变更管理
首次沟通会与开发商的交底会
市场调研
前期策划报告出品
产品设计把控
营销策划总纲报告出品
形象定位
推荐与选择营销承包商包装卖场
宣传资料及平面广告管理销售团队组建
销售人员招聘
销售团队上岗培训
进场案场管理
开盘筹备期案场管
理
蓄客盘客与预销控
定价
开盘方案制定与执
行
销售诊断与调整
现场小型活动管理
展场展会组织
销售接待与成交
销售期案场管理
撤盘与结案总结
会议管理质量管理知识管理一般例会
MECE思路讨论会
报告汇报会
三级评审
开盘现场评审
一般巡盘
大型展会考评
项目档案沉淀平台贡献沉淀考核反馈。
世联顾问房地产策划模式及其流程
世联顾问房地产策划模式及其流程房地产策划是按一定的模式进行的。
所谓“策划模式”，就是使策划人可以照着去做的具体策划样式。
在房地产策划发展过程中，经过策划人不断的实践和总结，策划模式开始逐渐形成，体现了房地产策划的一些基本规律。
根据房地产项目的具体情况灵活运用这些策划模式，可以创造出项目典范和营销经典，提高房地产策划的科学性和规范性。
目前在市场上主要有以下几种策划模式：房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商策划模式。
下面分别说明各种策划模式的内容和流程：一、房地产战略策划模式房地产战略策划模式从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路；第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标；第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。
房地产战略策划模式是王志纲先生及其工作室倡导、并在房地产策划实践中证明可行的策划模式。
经过多年的研究和探索，王志纲工作室战略策划理论逐渐形成，具有独特的策划风格。
战略策划模式最大特征是强调宏观大势的把握与分析。
房地产战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。
房地产战略策划模式流程和内容如下：1、大势把握——出思路。
在宏观大势把握的前提下，根据每个企业的不同特点，找到适合其的发展思路。
大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板块文化底蕴。
2、理念创新——出定位。
思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。
理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。
3、策略设计——出方案。
世联写字楼策划经验分享
关注员工福利和工作环境，提供健康、舒适的办 公空间，提高员工满意度和忠诚度。
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理，提高运营效率。
数字化办公
提供智能会议室、远程办公等数 字化服务，满足企业灵活办公需
求，提高工作效率。
数字化营销
利用社交媒体、虚拟现实等技术， 开展数字化营销活动，提升写字
楼的知名度和吸引力。
服务品质与创新提升
个性化服务
根据客户需求，提供定制化的服务方案，满足企 业个性化需求。
创新服务模式
引入共享办公、联合办公等新型服务模式，为企 业提供更多元化的办公解决方案。
运营管理
建立完善的物业管理团队，提供专业、高效的物业服务，确保写字楼的正常运 营和租户满意度。
04 写字楼策划中的挑战与对 策
市场风险与应对策略
市场风险
由于经济环境、政策调整等因素，写字楼市场可能会出现波动，给项目带来风险 。
应对策略
密切关注市场动态，及时调整项目定位和策略，保持灵活性和适应性。同时，加 强与政府、行业协会等机构的沟通，了解政策走向，规避政策风险。
定位
根据市场需求和竞争情况，确定 写字楼的定位，如高端商务、创 意产业等，以便精准吸引目标租 户。
设计与规划
建筑设计
注重外观设计，体现现代感和商务氛 围，同时考虑内部空间布局的合理性 和舒适性。
设施规划
提供齐全的设施，如会议室、休息区 、商务中心等，满足租户的日常需求 。
招商与运营
招商策略
制定有针对性的招商计划，通过多种渠道寻找潜在租户，如线上平台、行业展 会等。
客户需求
打造一个创新、开放的产业园 区，吸引创新型企业入驻。
世联鲁能三亚湾新城项目区域规划方案市场评价及启动策略151PPT
三亚湾新城的定位：
把三湾新新城建成一个以服 务业、休闲度假业、游艇业 、居住等功能为主体，综合 商业、旅游、贸易等功能， 为外来旅游者与居民提供新 型旅游娱乐度假消费服务的 现代化新城。
三亚湾新城处于海坡片区的二线用地，规 划为功能复合型的现代化滨海新城
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——《三亚湾新城控制性详 细规划》
世联鲁能三亚湾新城项目区域规划方案市场评价及启动策 略151PPT
三亚湾新城位于三亚市主城区西部的海坡组团 ，是三亚城市发展的主方向和重点区域
完善“一城五镇”的城镇发 展框架。以中心城区为核心 、交通干线为依托、周边镇 为支点,引导和培育沿海带状 城镇群的发展,形成“组团规 划、片区发展”的空间格局 。
实地调研与踏勘
调研内容： •地块交通可达性及现状 •城市意向 •旅游市场 •在售楼盘 •资源及重大设施 •建成区现状
调研区域： •三亚湾 •亚龙湾 •大东海 •老城区
学习改变命运,知 识创造未来
专家与消费者访谈
国内外案例研究
进行的研究
房地产策划总监2位
参考性案例10个
三亚现状研究
地产销售经理6位 开发商深度访谈1位 消费者深度访谈7位 旅游业经理2位 ……
•Bintan，印尼 •Laguna，泰国 •Napa valley，美国加州 •La Jolla，美国加州 •帕拉德罗，古巴 •马尔代夫
•观澜湖高尔夫，深圳
•碧桂园假日半岛，广州
•Wintergreen ，美国维州 •Cancun，墨西哥 •……
•针对性案例13个
•夏威夷，美国 •Seaside，美国佛州 •云顶，马来西亚 •红磨坊，巴黎 •拉斯维加斯，美国
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竞争
学习改变命运,知 识创造未来
世联前期策划
学习改变命运,知 识创造未来
环境分析
u 政策法律环境影响因素（例如别墅、投资型物业、二手房等）
u 市场环境 a. 市场发育水平 b. 市场所处阶段 c. 区域或类型物业供求关系 d. 区域或类型物业价格水平及价格上涨幅度 e. 区域或类型物业销售速度 f. 区域或类型物业产品水平等
与项目条件对应，经过条件的仔细筛选，可以得到由特 定情境导致的特定结果（非期望结果），对照目标，明 晰冲突，提出问题
世联前期策划
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
学习改变命运,知 识创造未来
世联前期策划
3C战略
营销战略： 为满足客户需求 ，在竞争中获取 最优的有利差异
客户
u 成功的市场营销战 略应具备以下特点 ：
………
阶段目标：
阶段目标：
阶段目标：
阶段目标：
项目市场定位；
为设计 学提习改供变命物运业,知 发展建议
识创造未来
确定最佳方案
确定销售目标 提交销售执行报告
积极筹备临门一脚 提交价格策略报告
世联前期策划
定位的思路与流程
学习改变命运,知 识创造未来
世联前期策划
定位的思路与流程
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
选择模型
战略与定位
学习改变命运,知 识创造未来
世联前期策划
战略与定位
u战略形成
客户定位 产品定位 属性定位 形象定位 价格定位
偶得客户群 游离客户群 重点客户群
核心客户群
客户群1 客户群2 客户群3
客户群4
物业类型、产品组合、户型……
学习改变命运,知 识创造未来
世联前期策划
物业发展建议
企业间的竞争：
与自己在同一阶段的 竞争对手
房地产开发企业的行业特点决定了在不同的竞争阶段，企 业关注的重点不同
潜在竞争对 手
土地、建造 商、材料商
项目之间 直接竞争
房屋的购买者
学习改变命运,知 识创造未来
替代品
世联前期策划
学习改变命运,知 识创造未来
竞争分析
竞争对手分析： 竞争对手锁定（基于区域、基于项目特征、基于客户） 竞争程度（供求关系、技术更新、营销强度） 竞争机会（竞争对手的优势和局限、竞争对手的弱点、市场空隙 ）
心理因素（生活方式、性格特点）
价值观（消费观念、价值取向）
客户细分与客户偏好对应与项目特征进行匹配寻找或 识别市场机会
学习改变命运,知 识创造未来
世联前期策划
竞争分析（波特5力竞争模型）
替代品：普通商品 房、经济适用房等
潜在的竞争对手： 来自项目运作的不同 阶段的竞争对手（我 们将房地产项目分为 不同的阶段，包括前 期策划阶段、建筑施 工阶段、销售阶段）
项目分析面对目标找出可能的定位方向
世联前期策划
客户分析
有效的细分市场特征 1、可衡量性 2、足量性 3、可接近性 4、差异性 5、行动可能性
客户细分的标准包括： 社会经济因素（社会阶层（职业、支付能力）、家庭生命周期阶 段（置业次数））
人口统计因素（年龄、收入、性别）
地理因素
客户偏好包括：
生活经验（空间观念、行为模式）
世联前期策划
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
学习改变命运,知 识创造未来
项目策划工作基本流程
前期 沟通 前期策划
营销筹备
开盘
项目跟进 100%销售
前期策划报告之定位
项目定位 物业发展
前期策划报告之物业 发展建议、营销建议
设计方案调整、确定
营销策略 执行方案
筹备实战
推动调整 销售总结
达到执行报告要求
世联服务：
世联服务：
世联服务：
世联服务：
市场研究；
总体规划建议；
销售目标确定；
销售团队到位；
客户研究； 发展战略建议；
户型平面建议；
总体营销推广策略； 销售人员培训；
产品创新深入建议； 形象定位；
销售资料准备；
项目定位;
建筑细部建议;
卖场、展示规划；
产品定位及创新； 物业亮点设计建议； 推广计划;
存在某个问题 存在某个问题 采取了某项行动
知道解决的方法
有人提出一项解决 方案
行动未能奏效
我们如何实施解决 方案
该方案是否正确
为什么没能奏效
世联前期策划
资料来源：世联模型
通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的 分析模型
S=情境
C=R1,R2
非期望结果—— 由特定情境导致 的特定结果
R1
期望结果——不 喜欢某一结果， 想得到其它结果
u 宏观要素——经济形势（宏观政策） /重大城市变革 u 中观要素——行业形势（一、二、三 级市场）/城市规划（交通、市政配套 、开发重点、热点等） u 微观要素——市场竞争（片区、楼盘 、户型）/客户流向
u通常对于销售中后期的项目，宏观要 素相对失效；反之，对于一个远期的 大盘，微观要素相对次要。
产品价值
经济指标 规划设计 内部配套 建材设备 创新价值
有形价值
服务价值 品牌价值 人文价值
基本物业 VIP服务
企业品牌
产品品牌 个性化服务
场所精神 项目精神
无形价值
学习改变命运,知 识创造未来
世联前期策划
地段价值 产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值
学习改变命运,知 识创造未来
房地产项目价值构成
竞争面向目标寻找最有利的机会
世联前期策划
3C战略与市场环境
u 不同的市场环境导致不同的思考方式导出战略
u 例如：
a. 发育不完善的初级市场——项目先导，以项目条件为优先，以市 场细分和产品领先引导市场，获取占位优势
b. 完全竞争市场而供求关系相对平衡——客户先导，以满足客户需 求的产品获取高收益
c. 完全竞争市场供大于求竞争激烈的市场——竞争先导，以有利的 竞争策略使自己立于不败之地
➢ 项目外部（社会）配套价值 生活配套、医疗环境、教育环境等
➢ 交通价值 交通便利性与可达性
➢ 产业价值 商务、或某些产业的支持，例如：亦庄、CBD
➢ 自然景观资源 例如：玉渊潭，昆玉河边的项目
➢ 社会认知价值 社会心理对地段的潜在认同，例如：天竺与南城
学习改变命运,知 识创造未来
世联前期策划
学习改变命运,知 识创造未来
市场竞争战略工具（竞争先导）
识别竞争者 分析竞争者 选择竞争者
世联前期策划
市场竞争战略模型
市场领先者战略 u扩大总市场 u保护市场份额 u扩大市场份额
市场补缺者战略
在补缺中关键概念是专 业化
市场追随者战略
u仿制者（counterfeiter） ：完全复制
学习改变命运,知 识创造未来
世联前期策划
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
学习改变命运,知 识创造未来
世联前期策划
目标
目标沟通
目标沟通会
+
我们对目标的理解
目标通常包括： 较高的价格 较快的速度（收益安全）建立市场影响力
学习改变命运,知 识创造未来
世联前期策划
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
学习改变命运,知 识创造未来
针对一个即将销售的项目与地块的主要差别在于增 加了产品因素： 产品因素——产品/户型/自身配套/昭示性等
对于一个大盘的后续阶段，需要增加项目要素的判 断： 项目要素——口碑/人气/项目知名度/客户群体/前 期售价/前后产品差异性/物业管理等
学习改变命运,知 识创造未来
世联前期策划
O/T（机会/威胁）的价值要素
销售执行报告 合作公司确定沟通执行 预热 价格促销方案 客户积累 销售筹备与开盘 阶段营销计划 阶段营销总结 策略方案调整
世联前期策划
销售前项目服务流程
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
前期定位
产品设计
营销计划 销售准备
销
售
服务前提：
服务前提：
服务前提：
服务前提：
基本经济指标确定 进入方案设计阶段 定位与产品确定
学习改变命运,知 识创造未来
世联前期策划
物业发展建议的出发点
需要说明的是：
►我们给出的不是 具体的设计方案 ，
►我们给出的是能 形成价值点和竞 争力的因素
（市场接受的产 品特征和驱动客 户购买的因素）
原则：一切均基于CVA
“竞争的价值增加” (Competition Value Added)
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
世联前期策划
STP战略工具（客户先导）
细分市场Segmentation 选择目标市场Targeting
定位Positioning
学习改变命运,知 识创造未来
世联前期策划
选择目标市场
四
三
二
一
偏好 一
Байду номын сангаас客户群
细分市场
二
三
四
学习改变命运,知 识创造未来
世联前期策划
学习改变命运,知 识创造未来
世联前期策划
学习改变命运,知 识创造未来
构建问题： 我们采用S-C-Q结构化分析方法
情境（Situation ）
（公认事实）
冲突（ Complication）
（推动情境发展并 引发矛盾的因素）
疑问（ Question ）
(分析存在的问题)