世联北京地产亮马名居前期策划报告

世联北京地产亮马名居前期策划报告
谨呈：北京雅世房地产开发有限公司
中国北京·亮马名居
前期策划报告
世联地产顾咨询（深圳）有限公司
二○○○年七月十日
目录
1.1、市场背景 (4)
1.1.1总体供求状况 (4)
1.1.2市场趋势 (4)
1.2、区域市场及本项目周边市场调查 (6)
1.2.1区域市场特点 (6)
1.2.2本项目周边要紧物业概况 (6)
1.2.3 关于户型及有用率 (6)
1.2.4本区域租赁市场概况 (6)
第二篇项目分析 (6)
2.1、项目差不多资料及解析 (6)
2.1.1、地块解析 (6)
2.1.2、项目差不多资料 (6)
2.2、项目分析 (6)
2.2.1、项目进展之SWOT分析 (6)
2.2.2、项目进展战略 (6)
2.2.3本项目综合评判 (6)
第三篇物业进展建议 (6)
3.1 物业定位 (6)
3.2、物业命名 (6)
3.3 物业进展建议 (6)
4.1销售前提条件和入市时机 (6)
4.2时期性宣传方式制定 (6)
4.4广告策略 (6)
4.5媒体组合策略 (6)
4.6 包装策略 (6)
1.1、市场背景
1.1.1总体供求状况
1）依照北京市统计局统计，北京市1999年全年商品房施工面积为3784万平方米，为去年同期的108.1%,其中住宅施
工面积为2447.9万平方米。

2）1999年商品房销售建筑面积544.4万平方米，为去年同期
的133.1%，其中，住宅为484.7万平方米，销售给个人的
为296.8万平方米，为去年同期的194.3%。

1.1.2市场趋势
1）个人购房比例上升。

国家取消福利分房的政策逐步发挥效力，市场购买主体逐步由集团向个人转化，开发商必须适
应由此引起的市场转变，从集团决策者需求导向型向一般
购房者需求导向型转化。

2）市场竞争日益猛烈。

北京楼市相对其他一线都市的火暴并不能掩盖一个事实：市场消化能力有限而供给能力在不断
增加。

这导致北京房地产市场竞争猛烈程度大大增加，进
展商在规划设计上花费了更多精力，在营销上则各出奇
谋。

3）价格进一步下跌。

价格下跌是供求双方力量对比关系变化以及猛烈的市场竞争下的一个必定结果，从中房指数近年
的走势图能够发觉这一趋势。

98.6—2000.3走势图
4）北京房地产市场地区分布格局仍未有重大改变。

东部地区仍旧是房地产开发的热点地区，1999年大多数热销楼盘都
位于东部，西部和亚北地区也是传统的热点区域之一，而
南部地区尽管显现了象清芷园等热销楼盘，但作为整个区
域来讲，南部地区房地产市场仍未能启动。

5）北京市场一贯受政策环境、行政指令阻碍较大，市场化程度不够，在目前的市场时期下，市场有时还比较关注一些
“概念”的营造，在下一市场时期，对房地产产品本身质
素的关注和地段价值的挖掘将会成为竞争的焦点。

6）消费者的消费行动将更加理性而合乎自己的实际需要，而不是盲目地“随大流”。

7）北京市场潜力庞大，有待挖掘。

以北京相当于深圳将近3倍的人口数量，一年的商品房销售面积却与深圳差不多持
平，再加上可观的外地购房客户，北京市场的潜力仍有待
挖掘。

8）以后中国加入W T O、北京申奥等重大政治经济事件的不明朗因素对市场的阻碍。

这些重大事件会对经济环境带来革
命性的变化，对房地产市场的进展和格局也将产生重大阻
碍。

9）内、外销房的差距在不断缩小，内销房在品质、档次等各个方面差不多与外销房相差无几，但在消费者的心理上两
者之间仍有差不。

在1999年的最佳外销公寓评比中，许
多业内人士将现代城列为外销公寓就专门好地证明了这
一点。

1.2、区域市场及本项目周边市场调查
1.2.1区域市场特点
本项目针对的区域市场要紧指燕莎区域的房地产市场。

1）燕莎社区是北京有名的高档社区，区内高档酒店、写字楼、公寓、娱乐场所等密布，如昆仑饭店、长城饭店、凯宾斯基饭店、希而顿饭店、燕莎商场、亮马河大厦、南银大厦、H ARD R O CK酒吧等都分布于燕莎周围约2公里范畴之内；
2）燕莎社区是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士要紧居住地之一。

众多外资公司、合资公司、外国使领馆都坐落于此，而第三使馆区的建设则进一步加强了其国际化社区的氛围；
3）燕莎社区居住、休闲的概念较为浓厚,高档酒店、娱乐场所云集；
4）已推出楼盘以外销为主，档次、价格都明显高于其他区域；
5）区域内租赁市场较为发达，租金收益高，一样的80—100平方米的两居价格在$1100/月左右；
1.2.2本项目周边要紧物业概况
表一：物业概况
表二：户型布局
注：麦子店小区因未开售，没有准确数据表三：物业治理、配套设施
1.2.3 关于户型及有用率
样本一：
朝阳园：有用率77%，层高2.8米，净高2.65米。

样本二：
阳光100：有用率75%，层高2.9米，净高2.7米。

样本三：
清境明湖：使用率70%，层高2.8，净高2.6
样本三：
嘉和丽园，有用率77%，层高3米，净高2.8
样本四：
福景苑，有用率72%，层高3.1，净高2.8，
样本五：
锦绣园，有用率75%，层高2.9，净高2.75，
样本六：
盛世嘉园，有用率77%，
样本七：
美林花园，有用率84%，层高2.8，净高2.6
样本八：
瑞城中心，有用率77%，层高3.3，净高3.1
样本九：
现代城，使用率70.4%，层高3米，净高2.8
结论：
一、关于使用率和有用率：
1、依照1998年由原北京市房屋土地治理局颁布的《北京市商品房销售面积运算
及公用建筑面积分摊暂行规定》（京房地权字1998第1285号文）之规定：1）商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

2）套内建筑面积=套内使用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积。

3）套内墙风光积为商品房各套内使用空间周围的爱护或承重墙体，分共用墙及非共用墙；
2、使用率和有用率确实是从以上派生出来的概念，使用率为使用面积与销售面积的比值，而有用率为套内建筑面积与销售面积的比值；
3、在销售中各项目普遍使用的是“有用率”概念，因为有用率数值较高，利于销售；
4、北京市场楼宇有用率高层塔楼一样在75%—80%之间，80%以上就属于比较高的项目，一样都采取了一些专门措施来达到提高有用率的目的：1）宏源公寓：有用率82%，分摊少，会所未分摊；
2）美林花园：使用率84%，物业治理用房未分摊，2000平方米的会所未分摊，墙体采纳新材料，建筑设计减少了公共部分；
3）清芷园：号称有用率87%，一梯二户的板楼，电梯双向开门，电梯门即户门，减少了候梯空间，增加了每户的使用面积；
二、关于层高
1、北京市场上较新的房地产项目层高多在2.8—3米之间；净高在2.6以上；
2、本项目现层高为2.85米，建议净高应不低于2.65米；
三、关于户型分布
1、从楼盘数据能够看出，朝北户型都以小户型为主，一样来讲三房二厅二卫不应超过150平方米（有专门景观的除外）；
2、朝南之户型多为大户型，追求生活层次和尊贵感，面积一样较大，户型多为三房以上户型。

1.2.4本区域租赁市场概况
2、客户心理与市场趋势
1）一样租客的租房心理重要性排序如下：
a、便利性；与工作、生活范畴的距离与交通便利性；
b、经济性；所付出的经济代价是多少；
c、功能性；租赁的房屋必须具备一定的功能，“麻雀虽小，
五脏俱全”；
d、安全性；必须有效地保证自己生命与财产的安全，包括硬
件（设施）与软件（物管）两方面；
e、配套；完善的配套方便租客的日常生活，高档次的设施满
足他们的心理需求和社交需要；
f、舒服；生活质素，包括合理的户型、景观等。

2）市场趋势：
a、燕莎片区作为北京最闻名的商业和办公区域之一，为租赁
市场提供了雄厚的客源基础；
b、由于供给量的不断增加，导致租赁价格呈下降趋势，只是，
由于有较大的需求量的支持，幅度可不能太大；
c、中等档次、价格适中的外租公寓将成为租赁市场的主流；
d、作为本区域租赁市场要紧客户之一的外企职员，由于收入
机制的变化（外企操纵职员租房支出，将房屋补助发放至
个人），促使他们更多地从经济性角度考虑租房需求，功
能完善、档次和品位较高（要紧从小区总体来看）的小户
型住宅将成为他们的首选目标。

1.2.4本项目要紧竞争对手分析：
考虑到本项目于2001年4月份之上市时刻，以及项目规
模、市场定位、地段等特点，本项目之要紧竞争对手应是
在上市时刻、规模、定位等要紧因素与本项目相对应项目。

A、嘉和丽园
（1）区位：位于朝阳区霄云路，西邻新恒基国际大厦，
东靠国航大厦，南为第三使馆区。

距离燕莎直线距
离约1500米，步行约10分钟。

（2）价格：起价￥8500/平方米，均价约￥9400/平方米，
提供8成20年按揭。

（3）物业概况：户型面积从80-290平方米，户型从
一房二厅一卫到四房三厅三卫，设有复式和跃
式住宅。

楼高28层，送简单装修。

（4）销售情形：自1999年5月开盘至今，估量销售
率达70%。

小户型已销售一空，朝南之大户型仅
剩底下两层,朝北的大户型空置量较大。

客户中
有1/3为投资客，1/5为外籍人士（多为持外国
护照的中国人），1/5为自由职业者，包括律师、
大夫等，其余多为高级本领和私营企业主，还
有一些演艺界人士；
（5）销售人员服务较为到位，关于楼宇本身情形和房地产市场状况比较了解，能比较专业性地回
答客户的咨询题；
（6）综合评判：该项目定位较为合理，也具有一定的景观优势，关于不太理想的住宅单位用小户
型加以补偿，而大户型单位利用跃式、复式等
制造卖点。

价格适中，足以吸引投资客，而且周边一样生
活配套较好，能够满足家居生活之需要。

目前嘉和丽园着重于消化其积压的朝北大户型
单位，主打卖点为燕莎区域和其空调系统，但
因为主营销期已过，成效不佳。

(7) 嘉和丽园剩余的大户型将会成为本项目相似户
型的直截了当竞争对手,分流客户。

B、福景苑：
（1）区位：在本项目地块西约500米处，该楼盘北面直截了当邻亮马桥路，再往西约500米即为
燕莎友谊商城。

（2）价格：起价为$2000/平方米，最高为$2500/平方米，楼层差为$20。

（3）物业概况：大户型豪宅，户型面积从180-270平方米，户型为二房二厅二卫和三房二厅二卫。

楼高26层，1、2层为裙楼，从第三层起为住宅。

治理费为$1.5/平方米/月。

送豪华装修，包括
地板、墙纸、高级洁具、厨具等。

（4）销售情形：销售情形较差，除去其北部的住宅单位外（据售楼员讲已由某投资集团整体买
下），估量只销售了5、6套。

（5）营销手段较为落后，未能利用邻路的昭示性，楼书华而不实，未能突出卖点。

现场治理不到
位，售楼员有挑客现象，一些职员在客户洽谈
室抽烟、看报纸，能够看出培训和销售操纵力
度不足。

（6）综合评判：该项目定位于大户型豪宅，单价较高，每套房总价均在300万元人民币以上，与
一样不墅的价位持平，却没有能营造出真正能
吸引人的卖点，导致销售情形不理想,日前推出
S O ME RE ST服务式公寓概念,市场反应平平。

该楼盘的户型设计也不够经济，190平方米只做
二房二厅，空间白费比较大。

（7）福景苑针对的顶级客户将会与本项目中最好的那一部分单位形成最直截了当的竞争。

C、富利华园
（1）区位：位于麦子店街西侧，亮马河及龙宝大厦南；
（2）价格：均价约为8500元/平方米。

（3）物业概况：户型面积从150-250平方米，户型为二室、三室、四室及复式。

（4）销售情形：尚未开售。

（5）综合评判：该项目为内销住宅，同时价格也比较低，依照我们的调查，其户型定位与本项目
也极为类似，将与我项目的多数单位构成直截
了当竞争，而且其工程进度已到地上10层左右，
将于2000年8月26日开售,从其售楼现场、销
售预备工作来看，应属于较传统的营销做法。

D、瑞城中心：
（1）区位：该楼盘北面直截了当邻亮马桥路，凯宾斯基饭店东侧
（2）价格：起价为$2200/平方米，楼层差为$30，无朝向差。

（3）物业概况：真正的豪宅，户型面积从230-831平方米，平面户型都为三房，南北通透，复式
部分带泳池。

治理费为$1.5/平方米/月。

送装
修。

层高 3.3米，配备直饮水，公寓1-2层为
3000平方米挑高 6.9米的自然园林大堂，二梯
二户或二梯三户。

其酒店及写字楼档次也专门
之高。

（4）综合评判：毫无疑咨询，该项目是真正的豪宅
项目，受其价位阻碍，销售状况一样，售楼现
场毫无人气，但与福景苑一样，它将对本项目
的超大户型单元构成直截了当威逼。

总结：通过以上典型之竞争对手分析，能够发觉，本项目的竞争，并非仅仅是针对某一个楼盘，而是针对各
个楼盘的不同部分。

这种竞争的多元性，对本项目而言，必须理性地整
合优势、全方位地、有针对性地制定营销战略。

第二篇项目分析
2.1、项目差不多资料及解析2.1.1、地块解析
2.1.2、项目差不多资料
项目地块西邻中日青年交流中心，北为外交人员生活区，再往北为亮马桥路，东为高斓大厦及一些平房，南为亮马河，中间隔着一些平房，亮马河以南为朝阳公园。

项目用地面积为14168m2，总建筑面积71825.63m2，其中地上面积约57531.39 m2，地下约14294.24 m2，容积率为4.19，覆盖率为25.3%（具体指标见调整后的方案）。

项目所在地
依照目前的设计方案户型比例如下（待设计方案确定后再进行统计）：
户型套数套数比面积面积比建筑面积
B（3×2×2）80 20% 14362.29 23% 179.5286
C（2×2×2）80 20% 10989.71 18% 137.3714
E（1×1×1）40 10% 3074.286 5% 76.85714
E1（1×1×1） 2 0% 161.8571 0% 80.92857
P（2×2×1） 2 0% 224.4857 0% 112.2429
F（3×2×2）24 6% 3283.2 5% 136.8
H（2×2×2）24 6% 2667.429 4% 111.1429
N（2×2×2）24 6% 2483.314 4% 103.4714
J（2×2×2）24 6% 2913.6 5% 121.4
K（3×2×2）24 6% 3566.743 6% 148.6143
L（2×2×2）24 6% 4230.514 7% 176.2714
M（3×2×2）40 10% 8334.286 13% 208.3571
A（4×2×2）20 5% 6067.429 10% 303.3714 2.1.3、项目图片资料
地块东：中日青年交流中心草地
绿化带：隔开地块与中日青年交流
中心
地块东：高斓大厦与邻近民居
地块东：连接地块与亮马桥路的道路
地块南之民居
民居南的亮马河
亮马河南之朝阳公园现状
地块北：外交人员生活配套区地块现状（使馆垃圾处理厂）地块现状
连接地块与区内道路的“私家路”
2.2、项目分析
2.2.1、项目进展之SWOT分析
S：1）处于燕莎商圈，而燕莎周围一向以高档社区而闻名，在特定消费群体中具有相当的市场地位，商务性配
套多；
2）项目所处区域同时位于北京第三使馆区，周围有许
多国外公司在此办公，许多外籍人士和外企中高级
白领居住于此，居住档次较高，消费能力较强；
3）项目邻21世纪剧院、中日青年交流中心、燕莎、长
城饭店、希而顿酒店、昆仑饭店等中高挡休闲娱乐
场所；
4）项目南望朝阳公园，东部为保利集团拟建的18洞高
尔夫球场，西为21世纪绿地，景观优势专门；
5）亮马桥路车行便利，公共交通也较为发达；
6）离北京国际机场较近，车行大约只需20分钟左右；
7）区域内租赁市场发达，且租金回报高；
8）位于使馆区邻近，社会治安状况较好；
9）未直截了当临要紧交通干线，噪音小，安静；
W：1）周边缺乏日常生活相关的配套，如学校、菜市等；
2）现地块东面及南面物业多为老式平房或乱搭建的临建，档次低，阻碍项目的形象；
3）地块不直截了当临街，昭示成效差；
4）东面高尔夫球场的建设仍未开始，假如以后项目销售时不能建成，将阻碍展现成效；
5）项目为内销商品房，与区域的外向特点有不，对客户有一定阻碍；
6）楼宇靠北之住宅没有可资利用之景观优势，如何组织卖点，突破北侧销售的难关，保证核心均价的实
现，是销售前必须解决的咨询题；
O：1）进展商的目标价位与该区域的大部分楼盘相比，具有价格优势；
2）以后本区域可供开发的土地不多，供应量有限；
3）区域内现有物业设计较一般，没有什么突破；
4）从长远来讲，朝阳公园和亮马河的改造都能大大改
善物业的环境质量，提升物业档次；
5）与中日青年交流中心良好的合作关系；
T：1）东四环路的通车，改善了交通，使项目的竞争圈扩
大，面临更大的竞争挑战；
2）亮马河现在实际上是一条臭水沟，朝阳公园也正受
垃圾污染的困扰，假如改造进度未能配合楼宇的销
售，可能造成负面阻碍；
3）以后保利集团地块项目的推出和参与竞争可能对项
目造成阻碍；
4）容积率偏高，且规划设计限制太多，造成前期设计
中某些户型的咨询题难以解决；
2.2.2、项目进展战略
1、分战略之一：发挥优势
A c ti o n1-------外租许可应在售楼时办好，发挥投资（内销）
少，回报高（外租）的特色：
A c ti o n2-------小面积单位带差不多装修，以适合投资客的需
求；
A c ti o n3-------尽可能争取高的按揭成数和按揭年限；
A c ti o n4-------充分利用周边以后良好的景观优势（如售楼处
大环境模型和公园的规划图，景观模拟、现
场样板间等）
A c ti o n5-------充分利用和营造国际社区的形象；
A c ti o n6-------选择一个响亮并拥有独到价值感的名称，凸现
地段特点，以节约广告费；
分战略之二：排除劣势
A c ti o n7-------退台、首层的花园利用；
A c ti o n8-------利用与21世纪的关系解决展现面的咨询题，
售楼处，看楼路线，21世纪的设施利用等；
A c ti o n9-------利用会所配套解决部分日常生活的配套设施，
如超市等；
A c ti o n10-------现场展现时合理安排看楼线路与样板间，回
避四周的平房；
分战略之三：利用机会
A c ti o n11-------营造国际化的安全生活，聘请国际物管，争
取中海物业治理（或国际同等级不知名品牌），
同时物管费用操纵在$0.5/月/平方米左右；
A c ti o n12------国际居住社区服务，利用大堂将会所融合成
居家式泛服务会所，营造大堂的尊贵和豪华感
国际居住品质：售楼现场展现物业与周边要紧
国际标志性建筑的距离
A c ti o n13------建筑平面应尽可能功能合理，调整到位，建筑
外立面新颖突出，在区域内卓尔不群；
A c ti o n14------会所配套利用中日青年交流中心的设施，在促
销活动中考虑利用其阻碍力；
A c ti o n15------紧密关注朝阳公园和亮马河的改造；
建筑层高尽可能提高
分战略之四：幸免威逼
A c ti o n16-------合理选择上市时机
A c ti o n17------邻近旧房在销售时要有明显区分；
A c ti o n18------须赶在保利高尔夫花园之前完成销售；
A c ti o n19------保持价格的竞争优势和成本优势；保持户型
设计、建筑外立面设计在区域内的专门性；
A c ti o n20------快速营销，在短期内解决斗争。

2.2.3本项目综合评判
（1）卖点组织
朝阳公园旁绿色园林住宅
繁华的商业中心区
21世纪的后花园
国际化大社区
优越的环境与显要的地位真正的燕莎商圈
第三使馆区国际化生活
尊贵生活情调（都市高尔夫）
北京最安全的社区之一
优质物业，轻松拥有
超值的价格，
合理的付款方式
投资置业两适宜
明快、现代的外立面
建筑质量与小区规模
方正、舒服的户型设计
完善、安全、高效的物业配套与设施
富有创意的私家中心庭园
尊贵的私家会所
高档优质物业气派万千的大堂
真正的人车分流，一户一位
高私密性的私家府邸
智能化住宅
预应力技术制造自由空间
充分享受21世纪高档配套
（2）综合评判
本项目是优越的人文环境与自然资源优势相结合的中高档优质物业，富有明显的个性特点，但项目进展进度、周边旧房印象及一些规划限制条件是项目进展的要紧障碍因
素，如前述之市场分析，本项目要取得市场认可，必须全方位制定营销方案，充分发挥优势，规避不利阻碍，成为明年高档物业中的一颗明星。

第三篇物业进展建议
3.1 物业定位
1、物业定位：投资或居住在国际社区的绿色景观住宅；
2、形象定位：本项目形象定位为具有国际品质的高档雅致的绿
色家园，透过对建筑本体及环境的精心建筑、对
会所及物管的人性化考虑，以及利用周围的绿色
环境，实现高收入阶层查找真正理想家园的理想。

家园形象：大气、典雅、镇定、尊贵、以人为中
心、和谐地融入社区的绿色家园
居民置身于专门和谐有序的生活环境之中：
——以适当的规模，提供以人为本的建筑。

——燕莎周围杰出的人文环境与配套设施；在真正的国际化社区体验真正的国际品质生活；
——自然作为生活要素之一，人与自然的对话表达在绿色与建筑的水乳交融中。

——爱护生态的环境设施，如在屋顶种植花草，处处悬垂的绿植，人性化的小区导示系统设计。

——既可猎取内心安静、精神愉悦，又能拥有物质生活的满足：小区内人性化会所、21世纪配套的充分利用。

3、本项目客户定位
对燕莎区域环境有认同感和归宿感的高收入阶层，包括工
商治理阶层、高收入自由职业者、外企中高层白领、企业
主、文艺界人士、金融界人士，从置业经历上要紧是投资
客及二次置业者；从置业目的上看约有1/3左右的客户是
投资客。

4、目标客户心理分析
这些客户对燕莎区域早有认同，对优质楼盘有较高的要
求，因此，项目的包装、配套设施、质素高档、品位追求
是成功销售的关键因素。

关于这些客户而言，他们是主流的商业阶层，他们的观赏
品位不同与一般的白领及工薪阶层，但也并不追求专门的
“另类”感受。

超前于一样市民阶层、文化感强是在楼盘
本身硬件素养之外，他们所最关怀的因素，因为他们专门
关怀自己居住的地点是不是够品位，有格调。

同时，精明
的他们也会详细地比较竞争楼盘之间的性价比。

3.2、物业命名
——命名原则：
*卖点诉求：地段、尊贵感、投资价值
*符合目标客户的置业心态：高档、以后收益
*物业命名所产生的价值联想：从推广角度动身，给予客户高档次、国际化、优质、具盈利潜力的心理判定。

*非一样化：特色、出位、容易经历及产生深刻印象，从而节约大量的推广费用。

*符合项目定位：堂堂正正，大气，不人云亦云，也不是专门“另类”。

——命名为“亮马名居”，（La nd ma rk P al ac e）
*凸现地段特点
*高档、安全的区域
*专门、深刻、响亮，可留下深刻印象
*尊贵而大气
3.3 物业进展建议
1、规划设计要点及参数
原方案设计参数：
用地面积：14168平方米
总建筑面积：71825.63
地上：57531.39
地下：14294.24
住宅建筑面积：地上57531.39
地下：5844.52
地下停车库建筑面积：8449.72
容积率：4.19
绿化率：35%
覆盖率：25.3%
2、总体布局设计要点建议
1）取消所有地上停车位。

——受规划条件限制，本项目绿化面积和公共活动空间较少，设置地上停车位又挤占了有限的地上空间，而且由于地
上停车位紧靠住宅入口，日后频繁的车流会对住户有一
定的负面阻碍，降低居住品质。

——建议取消紧靠住宅北部的36个地上车位,改为绿化或公共活动用地；
2）改变目前车流方向，实现人车分流。

——目前的车行线路可能导致人流与车流混杂，形成安全隐患（车流沿小区路环行一周，与人流路线重合），降低物
业档。

——建议将停车场全部放置于地下，行车路线完全位于地下，车辆的入口与出口均设置在小区东侧主入口处,或考虑利
用中日青年中心作为车辆出口处，人流及车辆入口设置
在小区东侧（利用私家路）。

3）增加车位数，取消机械停车。

——目前的车位户数比约为74%，依照本项目的定位以及市场对停车位的需求，车位数可能不能满足住户的需求，
而建立机械停车库可能导致成本过高，降低竞争力，同
时市场的价值实现有一定难度。

——建议重新整合停车场，取消机械停车库，将原设计方案中的会所移至地上一层，设计两层地下室，范畴包括原
有的地下停车场、原主体建筑地下的治理用房、会所和
人防设施，并延伸至主体建筑南侧之绿化及活动空间的
地下，并将他们贯穿起来，在地下安排车行路线。

4）营造居家式的泛服务会所和大堂概念。

——原方案在各个入口处都有一个约40平方米的空间，作为各个入口的大堂，同时在2#楼、4#楼一层进行架空处理，
然而由于太过分散，无法有效利用空间，营造物业的尊贵
感以及大堂的豪华感。