物业项目经营管理(最新整理).ppt

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第一节 物业管理主业经营 第二节 物业管理资源经营 第三节 业主资源经营 第四节 物业资产管理
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第一节 物业管理主业经营
一、物业管理主业经营的意义 二、物业管理主业经营的注意事项 三、全权委托物业管理的主营业务收入 四、获取主业经营的最大收益
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一、物业管理主业经营的意义
物业主营业务收入
物业服务费收入
为业主和物业使用人提供 公共服务所收取的有关费 用构成物业服务费收入。 这是物业管理主业经营中 最为重要的一项经济指标。
停车费收入
这项收人由物业服务企业 与停车场的产权人进行一 定比例的分成。
其他收入
1、各种押金，如装修押金。 2、滞纳金。 3、违约金。
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（一）物业服务费收入的基本构成
或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业。
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（二）其他收入的构成
1、各种押金，如装修押金。这些费用需要在一定时间后退还，但在退还前可以使用，并在
使用中产生效益。
2、滞纳金。有些地区规定，如果业主不能按期交纳物业服务费，则必须交纳滞纳金，此亦
可作为收人。
3、违约金。因为小区内的各项管理服务业务，物业服务企业与其他经济组织发生联系时，
4、关注收缴率。上述物业服务费用核算的都是实际成本，也就是说，是全体业主的交费支撑着整个管
理运作的成本。如果有业主不交费致使收缴率下降，因为是实际成本，那么就会马上影响到管理服务工作。 所以，在核算物业服务费用的时候，要考虑到这个因素。一般可按80%的收缴率核算物业服务费用总成本。
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四、获取主业经营的最大收益
主业经营
物业管理的主业经营，就是在物业服 务合同约定的范围内，向业主提供管 理和服务并收取酬金。
资源经营
物业管理的资源经营是在主业经营的 基础上，把与主业有关的所有社会资 源和生产要素，包括人、财、物、知 识产权等有形资产和无形资产，都作 为可以经营的对象，通过运营，提升 物业管理盈利水平，从而达到资产增 值的目的。
以防患于未然。
3、费用分摊方法。具体费用分摊给每户业主的方法不尽相同，具体有以下5种：一是按户平均分摊法；
二是按房型分摊法；三是按建筑面积分摊法；四是按产权份额分摊法；五是费用加总面积分摊法。但不论 采取哪种分摊法，分摊的总额是按上述方面计算出的社区服务费成本总额，只有这样，才能保证小区的财 务收支是不亏损的。
物业项目经营管理
主讲人：刘炜 西安市和美物业管理有限公司
西安市和美物业管理有限公司简介
• 西安市住房保障和房屋管理局下属物业公司，员工人数近300人， 物业管理面积60余万平米。
• 目前我公司管理着6个住宅小区和2个办公楼项目，其中住宅小区 基本为回迁安置和老旧公房改造小区，硬件条件较差，业主收入 较低，素质不高。
主业经营
经
获
资
营
利
源
之
渠
基
本
道
础
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二、物业管理主业经营注意事项
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（一）坚决遵守法律法规 （二）坚持有偿服务的“有偿性” （三）执行财务报告制度 （四）提高物业服务费用的收缴率 （五）引导业主认识物业管理的投资属性
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三、全权委托物业管理的主营业务收入
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5、秩序维护费。是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险
费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
6、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用。是指物业服务企业购买物业共
用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的 保险单和所交纳的保险费为准。
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1、人员费用。是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据
政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险 等社会保险费用。
2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用。是指为保障物业管理区域内共
用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单 位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。
• 项目品质决定了我们所管理小区的收费标准很低。 • 我公司管理的小区先后获得了西安市文明小区、西安市园林式住
宅小区、陕西省住宅示范小区等荣誉称号，并于2014年顺利通过 了ISO9001质量管理体系认证，成为同类物业管理项目中的第一 家。
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引言
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物业经营管理主要包括主业经营与资源经营两部分。
7、办公费。是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交
通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。
8、管理费分摊。是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正
常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。
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（一）物业服务费收入的基本构成
9、固定资产折旧。是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务
对方违约支付的违约金可作为收人。如装修公司的违约等。
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（三）处理物业服务费收入的注意事项
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1、外包费用。将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定
的金额核定。
2、坏账准备金。因为有可能因业主的恶意欠费或其他原因导致某些费用成为坏账，提取坏账准备金可
固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在 一年以上的资产。
10、经业主同意的其它费用。是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费
用。
11、法定税费。指按现行税法规定应缴纳的各种税费。
12、物业服务企业酬金。实行酬金制模式的物业，应在预收的物业服务资金中按约定比例
3、绿化养护费。是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药
化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
4、清洁卫生费。是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪
池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。
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（一）物业服务费收入的基本构成
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（一）规模化发展
在现有模式下，要想取得最大收益，必须获得规模效应。一个项目平均年获利10万元，100 个项目年收益就可达到1000万元。具备一定的规模，还可以合理地配置资源以降低成本。如 采取“1 +N”的管理模式，由一个资深管理处作为区域管理中心，携带周边几个小区，区域内 实行工作统一安排，人员统一调度，管理统一标准，财务统一收支，各种材料采取集中配送 制度，使各类资源的损耗降到最低。