二手房买卖纠纷案例

房屋买卖合同签订之后，刘先生于2008 年5月19日取得该房屋的产权，双方办妥了 房屋交接手续。5月22日，刘先生一家户籍 迁入该房屋。2008年10月15日，王女士户 籍迁出诉争房屋，但该房屋内仍留有王女 士女儿，女婿及外孙的户籍未迁出。刘先 生因王女士尚有户籍未迁出，故没有将房 款尾款1万元支付。 2009年6月中旬，刘先生诉至法院称，王 女士违反签署的二手房买卖合同，至今未 将留在系争房屋内其女儿等3人户籍迁出， 应承担违约责任，并以总房价306万元为基 数，承担每天千分之一违约金。


法庭上，王女士辩称对买卖房屋事实没有 异议。但认为首先房屋买卖合同约定的违 约金计算方式是指房屋交付，并不是户籍 迁出；其次她本人积极履行了合同义务， 将户籍迁出该房屋，却无力要求女儿一家 的户籍迁出；再次虽然女儿一家的户籍没 有迁出，但这对刘先生没有产生任何损失， 且刘先生也扣除了房款的尾款1万元；最后 刘先生主张违约金计算标准太高，要求按 照银行同期存款利息计算。

但是就在签订合同后的第5天，陈丽突然收到 了刘南飞的律师函，律师函的内容大致是他认为 双方签订的合同将202万的房价分割为1398000元 的房款和662000元的装修、家电、家具款，他认 为这种行为涉嫌做低房价，因此提出合同是无效 的，并明确表示不愿意履行，接函后陈丽随即联 系了刘南飞和中介，提出如果刘南飞愿意继续的 话，他可以在增加一些，但是刘南飞表示做低房 价违法，合同无效。中介公司居间沟通后刘南飞 提出加价13万，陈丽认为这太高了，只同意加3万 元，双方未能谈妥，签订合同后的第7天，刘南飞 将40万首付款在未经过陈丽同意的情况也退还到 他们的银行账号内。陈丽看没有协商的可能性， 决定诉诸法律解决纠纷。



经张小姐发出催告函后，仍不愿意与签订买卖合 同。为此，张小姐将林女士母女告上法庭，要求 依法判令返还原告定金3万元整，并支付逾期签署 《房地产买卖合同》的违约金3万元。 林女士母女辩称，在签订居间协议后，中介公司 并未将居间协议给交与。且中介公司为让张小姐 少缴税，将房价做低。了解到这样的做法存在后 遗症，故之后未答应签订买卖合同。现同意返还 已交给中介公司代为保管的3万元，不同意另行赔 偿3万元。 作为第三人的中介公司述称，林女士确实是违 约的一方，应当承担向张小姐双倍返还定金的义 务，但中介公司不同意现在直接向张小姐返还3万 元，待法院判决后再对该款进行处理。



《担保法》第 89 条规定,当事人可以约定一方 向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债 务后,定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方 不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定 金的一方不履行约定的债务的 ,应双倍返还定金。 在居间合同中收取的定金属于立约定金，该 定金的担保对象也是将来签订买卖合同，至于签 订居间合同的人是否是产权人在所不论。 从上面两点可以看出房屋买卖的居间合同一旦签 字就生效，哪一方未能按照约定履行的均应该承 担双倍返还定金的责任。


首先要肯定的是居间合同依然是有效的合同， 但是该合同的效力仅仅及于签订居间合同的人， 而不是及于未签字的产权人。 理由如下： 居间合同和房屋买卖合同是两种不同性质的 合同，居间合同的目的是为了在将来某个确定的 时间签订正式房屋买卖合同，而房屋买卖合同的 目的是变更房屋的产权，所以两者有本质的区别， 换句话说居间合同并非以直接改变房屋的产权为 目的，所以居间合同并非必须要有所有产权人签 字。

案例二 张丹、张皓系兄妹关系、崔阿姨是他们的母亲， 崔阿姨和故去的老伴共同拥有一套位于徐汇区东 安路上的房屋，但是崔阿姨的老伴去世后房屋的 产权人一直没有更改，依然是崔阿姨和她的老伴 的名字，2009年6月崔阿姨想把该房屋卖掉，在中 介公司挂牌后半个月的时间就有人看中了该房屋， 对于价格等方面都很满意，所以就签订了居间合 同，签合同的当天是张丹陪崔阿姨一起去的，签 字的时候也是两个人一起签字的，由于中间涉及 到要更正产权人的名字再交易，所以约定的签约 日期为三个月以内，8月份上海的房价又经历了一 轮又一轮的涨价，加上产证尚未出来，所以在张 丹和崔阿姨不想卖房子了，所以就以另外一个继 承人张皓不同意出售为由拒绝交易，同样也只愿 意退还定金5万元，不愿意双倍返还。


本案总结： 第一、户籍问题可诉还是不可诉 按照法律规定户籍迁入和迁出法院是不予受理的，但是如果 是因为户籍的迁入和迁出导致的违约金赔偿问题法院可以受 理，正如本案，如果刘先生诉王女士的女儿一家迁出户口那 么法院是不会受理的，但是基于未迁出的事实要求王女士按 照承诺承担违约金是可以受理的。 第二、违约金是否过高的问题 房屋买卖合同中一般都会约定违约金，一旦任何一方出现违 约行为均可以适用，但是违约金的约定并非是毫无限制的， 法律规定违约金如果过高的，以当事人申请法院可以调整， 本案中以日计算违约金，按照千分之一的标准是明显过高的， 一般法院判案的标准是万分之五，最终法院就是按照这个标 准确定，所以关于违约金的约定并非越高越好，而是要结合 实际情况合理确定。
三、部分产权人签订的居间合同是否有效

案例一、 张先生、冯女士是夫妻关系，张先生是刘阿婆的 儿子，早年他们三人共同出资购买了一套位于普 陀区白玉路上的房屋一套，09年6月份他们想把房 屋卖掉买一个比较大一点的房屋，所以就把房屋 委托一家中介公司出售，2009年7月初经过中介公 司的居间介绍，张先生与郭先生签订了一份居间 合同，并且收取了郭先生5万元定金，但是只有张 先生一人在协商签字，收据也是张先生一人签字， 协议约定30天内双方签订正式房屋买卖合同，到 期后由于房价一直上涨所以张先生就萌生了毁约 的念头，所以在30天尚未到期的时候通知郭先生 由于自己的母亲刘阿婆不愿意出售房屋，居间协 议刘阿婆未签字所以是无效的，只愿意返还50000 元，不愿意双倍返还。
房屋买卖纠纷案例分析
一、户口纠纷 2008年4月上旬，刘先生与王女士 签订了二手房合同，王女士将自己名 下地处淮海路某号房屋，以306万元价 格出售给刘先生。合同还约定：每逾 期1日，应支付总房价的千分之一违约 金。在售房补充条款中还记载：“双 方应于交房当日至物业管理处办理物 业更名手续；并于2008年11月28日前 迁出该房屋原有全部户口；若违约， 刘先生有权将房屋尾款人民币壹万元， 不再支付给王女士。”
四、母亲签订的居间合同女儿不认，如何解决

今年4月23日，张小姐通过中介公司签下《房地产 买卖居间协议》向林女士母女购买坐落于闵行区 腾冲路上的一套101.2平方米的房产，总价130万 元。张小姐为表示对中介公司居间提供的房地产 之购买诚意，向中介公司支付意向金3万元，称若 林女士签下协议，则同意将意向金转为定金。同 时约定，买卖双方在林女士签署本协议后的22日 内，即2009年5月15日前共同签订《上海市房地产 买卖合同》，若林女士未能履行本条所述事项， 则应向张小姐双倍返还定金；若张小姐未能履行 本条所述事项，则已支付的定金不予返还。协议 落款处由林女士签署了自己的名字。协议签订后， 张小姐支付了定金3万元，并交由中介公司代为保 管。同时，林女士也与中介公司签订了《买卖定 金保管书》。然而，林女士未依约在约定日期签


经查，在居间协议签订当日，林女士出具 承诺函一份，主要内容为：系争房产为林 女士与女儿共同共有，其本人承诺女儿同 意依据居间协议的买卖条件出售该房屋， 且保证女儿能按居间协议约定与买受方签 订《上海市房地产买卖合同》及履行相关 义务。若由于女儿原因而导致本次交易不 能完全履行或履行不能，或不能与买受方 按照居间协议的买卖条件交易过户，则其 本人愿意向买受方返还定金3万元整，并支 付买受方违约金3万元，同时愿意向中介公 司支付居间补偿费2.6万元。


中介公司辩称，其在居间促成双方交易前不 可能要求出售方提供健康情况证明及家庭成员生 存情况。而房东妻子去世的情况是其与郭先生同 时知晓的，故不存在隐瞒相关重要事实。因郭先 生与李先生已签订了房地产买卖合同，按居间协 议约定理应支付佣金，因此，不同意郭先生诉讼 请求。 法院审理后认为，房地产经纪人员应当凭借 自身专业知识和经验，向客户提供经过调查、核 实的房屋信息。本案中，中介方对出售方李先生 之妻情况失查，对之后双方解除买卖合同带来隐 患，故中介方的居间行为存有瑕疵，应承担相应 违约责任。而郭先生本身亦对出售方情况有了解 之义务，故其对买卖合同的解除也存在过错。根 据协议约定及违约情况，法院酌定由中介方返还 郭先生佣金6000元；对郭先生其余诉求因无法律 及合同依据，予以驳回。

法院认为，违约金约定，不仅是指房屋的交付， 还包含出售房需将所售房屋内的户籍迁出清空。 按照合同约定王女士有义务在2008年11月28日前， 将所售房屋内的户籍前全部迁出，但直至本案法 庭辩论终结，该房屋内尚有王女士女儿一家3人户 籍未迁出。而王女士抗辩无力要求儿子一家户籍 迁出，该抗辩理由不属于法定以及合同约定的免 责理由，应承担违约责任。刘先生要求以总房价 106万元为基数，承担自2009年1月16日起至户籍 全部迁出日的违约金符合约定，但所主张的计算 标准王女士请求予以调整，遂法院酌情调整为每 日万分之五为妥，最终法院判决王女士败诉。

我们都知道按照合同法的规定，房屋买卖合同 应当要经过全体产权人签字才能生效，或者尽管 产权人未签字，但是事后明确追认的合同依然有 效，否则合同将因为侵害了产权的合法权益而归 于无效，真是因为很多人对于上述观念非常熟悉， 所以才导致了对居间合同是不是必须也要产权人 全部签字才生效的误解，正如上文讲到的一样， 居间合同实际上是正式房屋买卖合同的预约合同， 目的是预约，目的是限制签字的人应该保证届时 签订买卖合同，如果能够届时签订的就是合法的 履行了约定，否则就构成违约，明白了居间合同 的性质和目的就明白了为什么居间合同不是一定 要产权人签字才生效的道理。
法院认为，买卖双方及第三人中介公司签 订的《房地产买卖居间协议》系当事人真 实意思表示，且未违反法律规定，应属有 效，双方均应严格履行。 林女士收取了3万元定金后不愿意签署《上 海市房地产买卖合同》，其行为已构成违 约。张小姐诉请要求双倍返还定金计6万元， 于法有据，予以支持。因其中的3万元由中 介公司保管，故由中介公司直接返还，林 女士母女需另行赔付3万元。故林女士母女 的辩解，不予采纳。