房地产项目前期规划设计要点探讨

房地产项目前期规划设计要点探讨

一个楼盘前期规划设计的好坏，将直接影响到其后期营销推广的成败，这是笔者对房地产营销体会最为深刻的一点。房地产营销不等于房地产销售，房地产营销发展到今天，早就应该在项目规划设计之初开始介入项目。否则预见不足、认识不够，将会导致楼盘销售难点增多，拉长项目销售周期，不利于项目的资金回笼。因此，有必要对楼盘前期规划设计的要点进行探讨，以尽量避免出现难点户型，给营销工作增加困难。

本文将分为户型设计要点和小区规划要点两部分进行讨论。

一、户型设计要点

户型可分为工作型、生活型、休养型等几种常见类型，不同户型可以满足不同置业者的不同需求。户型虽然可以千差万别，但是好房子仍然会遵循某些共同的标准，如：面积恰当、尺度适宜人们较理想的卧室面积应在12平方米至15平方米之间，较理想的客厅面积在21

平方米至30平方米之间，客厅的开间不应小于3.9平方米，否则会影响看电视的效果。卫生间、厨房、健身房、储藏室各占4平方米至5平方米，阳台占5平方米至6平方米。每套住宅的卧室和使用面积在10平方米以上的起居室(厅)均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室(厅)具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，南偏东或者南偏西不可大于45度。住宅应有良好的自然通风，即应有在相

对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对于单朝向的套型必须有通风措施。

空间有效分离

一般一个好的户型设计应包括6种分离：生理分居、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开。生理分居是指8岁以上子女应该和父母分室居住，15 岁以上异性子女应该分室居住；功能分区是指不同的生活功能就要有不同的活动空间，会客要有客厅，烹饪要有厨房，存物要有储藏室等；动静分开是指活动空间跟休息空间要严格区分开来，客厅、餐厅、厨房等人来人往，活动频繁，应靠近入户门设置。而卧室显然需要最大程度的静谧，应比较深入；公私分开是指家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活一览无余；主次分开是指主人房要与其他成员房间有所区别；

干湿分开是指厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室分开。

厨卫要通风、位置合理住宅内有些房间如厨房、卫生间等在使用过程中，会产生一定的垃圾、油烟和气味等，而客厅、卧室则需要清洁卫生的环境。因此，一般说来，厨、卫的设计应做到：厨房原则上应该要靠近外墙，并且有良好通风的位置，做到明厨明卫。

厨房应靠近入口布置，避免买了蔬菜穿过客厅的不方便，并与餐厅应有便捷的联系，避免与其他行为空间交叉。卫生间则应该接近卧室以

方便晚间使用，大面积卫生间应独立分设厕所，洗衣机位置尽可能设在卫生间内，卫生间的门则应避免直接面向起居室。

卧室要保持独立性

跟起居室、厨房、餐厅的开放性不同，卧室、书房和卫生间都有较强的隐秘性。这三者当中，卧室的独立性体现得尤为明显。为保证起居室和卧室的独立性，面向起居室的卧室数，以不多于私室总数的1/2为宜。也可设置玄关，即从室外到室内有一个过渡空间。

二、小区规划要点

户型尽量设计为南北向

一个小区的规划设计，在设计师眼中，往往被当作一件作品来处理，越来越多的建筑规划设计师拒绝呆板的全南北向行列式布局，从而选择各种各样错落有致的布局方式，以充分显示其别具一格的设计才能。殊不知，不规则的小区规划布局，将产生大量非南北向户型，经验证明，非南北向户型的销售周期要明显长于正南北向户型，不利于项目资金回笼，而更为关键的是，非南北向户型会降低业主的居住舒适度，可谓得不偿失。

西晒户型、非南北向户型应设计为小户型西晒户型，不管在哪个楼盘，历来都是销售难点。就算凭借先进的建筑技术降低甚至消除了西晒对居住的影响，人们仍然会对“西晒”二字表现出习惯性的排斥，对西晒户型避而远之。但是西晒户型又是必然存在的，因此最好的办法是将西晒户型设计为小户型，因为购买小户型的客户通常是冲着低总价来的，对西晒的敏感度较低。同样的道理，对于像非南北向户型

这样的销售难点，也可以采用类似的办法。

动静分离、洁污分离和户型设计一样，小区的规划设计也要讲究动静分离、洁污分离。因为户型也好，小区也好，同样都是居住的环境，一个是小环境，一个是大环境，既然是居住环境，就必须满足安静、健康这两大基本要求。因此，像幼儿园、篮球场等小区配套设施应与居住区保持一定距离，避免对住户造成噪音干扰；垃圾池、化粪池应设于居住区的下风向，并与居住区保持必要的距离，避免对住户的健康形成威胁。

风水问题

最后不得不提一提风水问题。随着人们对居住条件要求的不断提高，有些高端客户选择住宅时考虑的因素更多了，特别是生意人，住宅风水的好坏，往往是他们选择住宅时重点加以考虑的。中国的风水学是一门深奥的学问，个人认为有合理的成分，也有迷信的因素，但这不是这里要讨论的问题。因为一个小区的规划不可能完全按照风水学来设计，那些在意风水的人也不是完全懂风水，他们在意的是一些众所周知的风水问题，比如，楼房的后面正好对着楼与楼之间的夹缝，或者背后是两楼之间的道路，或者有路冲，或者被临近楼房的边棱正对着。因此，从楼盘的销售角度出发，在进行小区规划的时候应尽量避免出现这些“风水问题”。

房地产规划设计方案五诫

究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业才能，“天下设计一大抄”，平淡浅薄，应付塞责，做出低下程度的作品；另一种是开发商自认为是，专断专横，听不进专业看法，完整不尊敬设计院，把设计师当做一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目不成功，设计师承担罪名。

从房地产营销角度来看，一个计划设计计划的好坏，在很大水平上决议着一个项目标成败命运。那么，我们怎样去审视一个计划设计计划？评价剖析一个计划设计计划，动身点是什么？依据我们的实践经验，对计划设计计划的评价剖析应当把握五条基础原则。

一、计划设计必需以人为本，以住户的生活舒适便利为本。这应当是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，你必需对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。许多计划设计在简略潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。西安融发沁园的最初设计计划中，小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远就是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，而且旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！经过我们的再三保持，这个计划终于做了修正，把车辆入口改为另一个处所，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。

“计划计划无小事”，一个细节留下麻烦，住户会埋怨一辈子。这种细节就显示出设计师完整没有从用户的便利舒适角度斟酌问题，只是