关于一次性装修到位成品房问题

关于一次性装修到位成品房问题



前不久，由建设部住宅产业化促进中心出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，由此引出了业界人士对成品房间题的再一次热点关注。

为什么要推广成品房、取消毛坯房

所谓成品房，是相对于半成品房而言的。我国现行商品住宅市场提供的产品均为半成品，即毛坯房，这是因为消费者在购买了房屋后还要花大量人力物力进行“装修”。毛坯房存在公众皆知的种种弊端，其中包括浪费材料、侵扰邻居、容易破坏房屋结构、不利于全社会推广新型环保材料和实现住宅产业化等。就购房人本身来讲，大凡经历过二次装修的人，几乎人人都有一肚子苦水，怎么倒也倒不尽。

具体来讲，推广成品房，取消毛坯房，至少有以下几方面明显优点：

*节约资源。绝大部分人买房后都要进行二次装修，在装修中，普遍存在敲打墙体、地面，更换门、窗和卫生洁具等问题，在这过程中，社会资源遭受着巨大的浪费，从全国来看，这一浪费的资源是一个惊人的数字。显然，将之对比，供应成品房是一个节约资源之举。

*节约社会劳动。装修过房子的人都知道，从房屋布局开始到具体的水电、土工、木工、油漆及家具配备，前前后后往往花上大半年的时间。对于一般百姓来说，一辈子也就买房一次，而装修过程的每个环节都是“技术活”，因此，装修时都是“门外汉”。所以，每一环节往往都经过“望、闻、切、问”过程，问人家，学人家，模仿人家，在确定了样式格局后，从选装修工到买材料及监督装修工程，其中不知费了多少神，花了多少工。因此，统一装修对于全社会来说，将节约大量的劳动。

*避免许多人受装修噪音侵害。目前商品房市场中，光就一幢楼来讲，从第一个装修入住到最后一个装修入住，前后可能持续一至数年的时间。如此，对于先前入住的人来说，往往得忍受长时间的二次装修之扰。供应成品房可以使所有住户免受装修噪音之侵害。

*化减和消除目前房地产开发中比较普遍存在的面积问题和工期问题。预购面积和实际面积不一致、面积存在误差以及无法在预定交房期交房，这是现行期房销售中普遍存在的问题。房屋消费投诉是目前市场上的第一投诉热点，而房屋投诉中90％以上属于期房形成的问题。改销成品房后，将基本化减面积问题(除测量失误外)，并消除交房期问题，如此，可大大减少房屋消费纠纷。

*大大减少目前二次装修带来的房屋损坏和不良装修问题。目前的二次装修市场绝大部分被“街头游击队

”占领，因为专业技术不过关，装修中普遍存在大大小小的工程问题，有装修中敲掉承重墙的，有装修中钻透楼板影响楼上楼下的，有装修后多次修改还一直漏水的……，凡此种种。

*有利于住宅市场中推广新型环保材料，并推进我国房地产市场向成熟化方向发展。正如其他商品供应均为成品一样，成熟房地产市场上供应的商品也应是成品房，推广成品房有助于我国房地产市场走向成熟。另外，分散的家庭装修改由开发企业统一组织完成后，将有利于在全社会推广使用新型节能环保材料，推动住宅及房地产业走可持续发展道路。

*有利于规范市场，推动房地产市场从无序走向有序。这可以说是政府推行成品房的根本目的。从市场管理角度讲，分散装修除带来扰民、损坏房屋结构以及材料使用混乱等问题外，还有一个重要问题就是政府税收的逃逸。因此，从规范装修市场角度来讲，也必须推广成品房。

*无法满足一小部分对装修有特别口味要求的消费者。一次性装修到位的成品房，能够提供的装修选择相对有限，没有办法满足对房屋室内装饰有特别要求的人。

*房地产开发的难度和风险加大。对于开发企业来说，成品房规定意味着无法通过期房预售回笼资金意味着在整个资金安排中在原来粗坯房基础上还得投入一笔二次装修费用；除此，工期延长，亦需多占用资金利息。另外，一旦卖不出去，意味着得多沉淀资金。就开发过程的技术风险来看，开发成品房还意味着房地产开发企业在原有工程风险的基础上还得加上二次装修过程的诸多风险。因为二次装修是一个“细活”，加上这一环节后，房地产开发可能被挑的“刺”增加不少。

*竣工验收和房产面积测量等部门的工作得相应变更。完工交房界定为装修完毕后，房地产开发的竣工验收、总登记相应延期，而问题的关键还是验收的标准得相应调整，但怎么调整，比较难以界定(前期所有工程都没问题，装修中出点小问题，工程验收能否通过，纠缠起来可能没完没了)。另外，装修后室内居住面积、使用面积的也跟着发生变化，影响到房地产测量及一些相关部门，其工作标准和工作内容都得随之调整。

成品房问题的若干误区

*“成品房是精装修房”

我们所推行的成品房常被称之为“精装修房”。实际上，两者之间是有区别的。成品房，顾名思义，是相对于半成品房，即不能立即使用的毛坯房而言的。建设部及其所属住宅产业中心对此问题的提法为“装修一次到位”。什么叫“装修一次到位”，根据建设部(商品住宅装修一次到位实施细则)，它指的是“房屋交钥匙前，所有功

能空间的固定面全部铺装或粉装完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”。从这句话可以看出，它并没有要求如我们现在二次装饰装修中的“精装修”，而仅仅是“设施到位”、“能够满足基本使用”。

*“成品房无法满足丰富多样的个性化需求”

目前已推行成品房政策的北京等地的普遍做法是，提供高、中、低不同档次的多样装修菜单供用户选择，个别消费者还可以通过“订做”方式解决特别口味问题。因此，无法满足丰富多样的市场需求一说基本不存在或只个别存在。而实际上，这个别存在也仅存在于目前精装修市场背景，或者说是现状装修思想下的产物。如同市场上其他商品一样，在一定时间在内，某一样商品的多样化供应表现为多个生产厂家提供的多个品牌以及每一品牌中的不同规格样式产品，我们说它们是多样化的，但不意味着市场上有多少个消费者就得有多少种样式，我们并没有要求所有产品都要按照自己设想的材料、样式和颜色进行组装、上漆甚至包装。因此，住宅作为一种商品，尽管说是一种非常重要的特殊商品，我们对“需求口味”问题也应有一个同其他商品房一样的平常的客观的态度，而不应过分地强调住宅商品的特殊。

*“房子需装修才能住”

住宅，解决的是“住”的问题。对于“住”来讲，其功用评价指标包括适用、安全和美观三大方面，而其中最基本的指标为安全适用，即满足适用要求，且在安全条件下使用。装修也能增加一些功用，但从根本上来讲，解决的是“美观”问题。因此，只要提供的是成品，则不要求装修(精装修)才使用。事实上，我们现行这种“举国装修”的情况，并不是“与生俱有”的。上世纪九十年代以前，无论单位分给我们的房子还是市场上购买的商品房，均为能够使用的成品房。只在后来二次装修成风后，开发商才放弃提供成品房而慢慢改由半成品的粗坯房。换句话说，粗坯房是这十年来的特殊产物，它不是住宅商品化过程的必然产品，而成品房才是商品住宅的真正产品。

成品房推行过程中开发商和消费者需要应对的若干变化

◆开发商

推广成品房过程中目前顾虑最多、挑战最多的就是开发商。对开发企商而言，相比于此前开发毛坯房，需要应对以下方面的变化：

*自身条件要求和开发思想的变化。不但要懂开发、懂销售，还要懂装修；企业要下设装修部，装修工作委托他人完成的，也应做好开发和装修工作的衔接。相比于粗坯房，装修完成的成品房可不是只多了个环节，在产品的复杂程度上存在重大的差别。于开发商而言，既意味着有赚取更多

利润的可能，也意味着出问题环节的增多和风险的加大。

女投融资及其风脸的变化。对于那些高档装来说，装修价值之高有可能大子房屋建造成本，这意味着精装修后的成品房与毛坯房相比，房地产开发的投融资要求大大提高。一旦房屋卖不出去，意味着沉淀更多资金。此中由于房屋基本价格和装修价格间存在耐用年限的不一致，银行提供的购房按揭条件、按揭期限等都可能有所改变。

*市场调研和产品宣传推广的变化。从毛坯房到成品房，消费者在大道理上完全能够接受，目前主要表现为产品放心程度的质疑，另需全社会消费风的引导。就市场调研工作来说，可以这样讲，目前一整个还处于粗坯房时代，对成品房的市场需求调查肯定与今后实际市场情况有出入，甚至是很大的出入。相信在做好产品的前提下，只要加以适当引导，成品房将完全能够为市场所接受。消费潮流是可以引导的(比如说，上世纪八十代就曾流行过男同志穿高跟皮鞋)，但从长时间来看，消费潮流的主导肯定要回到产品的本质上来，非本质的东西不可能长期的占据主流(前述男高跟皮鞋只流行六七年，因为它既不能满足男人活动方便的需要，也不被人们认之为美，因此，退出潮流是必然的事)。

*产品交付及销售合同的变化。改毛坯房为成品房后，交房产品的内容发生了变化，因此，交房时间及售房款结算、特别是尾款结算发生了重大变化，这些问题在销售合同中如何表述，需要销售方作认真的斟酌。

*这也是很重要的一点，开发企业的舞台将为之扩大。伴随着成品房时代的来临，开发企业提供的将不再是单调死板的毛坯房，而是丰富多彩的精装修成品房。成品房时代是设计、建造、装修一体化的时代，开发商作为这一时代的房地产产品生产者，通过设计、建造和装修三者的组合，将为我们的房地产市场提供多彩化的丰富产品。

◆消费者

*消费理念得跟着变化。产品的消费满足分为两个方面，第一层次为基本的满足，即基本功用的满足第二层次的满足为追加性质的满足，它属于基本满足之外的心理满足。目前我们在住宅消费中的装修消费普遍属于超前的第二层次满足。这种超前奢侈风应该予以引导，要在住宅消费中树立注重基本功用的消费习惯，让百姓根据自己的经济实力选择购房。

*购房时间契入点的选择变化。目前的房地产购买中，期房购买占了大部分，也就是，购房时间多选择在产品建成前。而成品房时代，至少从理论上讲，购房时间将主要发生在产品建成后，因为只有装修完毕，才能让人看到装修这一巨大投入的物化所在。

房价承受心

理变化。有人说，开发公司装修和自己装修，无非是这一笔钱先投后投而已。而实际上，这之间是有区别的。个人装修时代，通过牺牲自己的时间精力节约出一些人力成本和材料成本，另一方面，开发企业的界入或者开发企业与装修企业的联合界入要赚取利润。因此，现在2000元／平方米的房屋，如果配上中等装修，可能要卖上3000元／平方米。相当于装修加价1000元／平方米，购房者可能认为，如果自己装修，只要500元／平方米即可。

◆装修业

家居业面临的根本问题是，不再如从前之独立作战，而是要注意和其他部门的协同和配合，特别是与开发商、政府房屋验收部门以及物业公司的关系。首先，它们得作为与开发企业的业务衔接问题，明确与开发企业的责、权、利关系；其次，装修进入商品房生产环节后，装修界必须和政府部门一起细致探讨和确定下装修验收标准问题再次，装修界还得与开发企业和政府部门一起，研究和确定物业管理中牵涉到的有关装修问题。和房屋结构部分相比，房屋装修部分的耐用年限较短，容易出各种问题。这些问题是否宠统属于房屋质量保修范畴?物业管理中出现相关问题，特别是装修使用不久出现问题，如何明确责任?这是都是装修界需要探讨的问题。

◆政府部门

如前论及，政府部门在此中需要解决好房屋竣工验收标准、面积量测以及商品房销售(合同示范文本)中牵涉到的工期问题、质量保修以及物业管理中的装饰装修问题。另外，在推广成品房政策出台中需要注意政策的循序渐进，切忌一刀切。装修好还是不装修好，百姓的心里自有一杆秤。从根本上讲，质量问题才是老百姓关心的首要问题，也是政府应该抓的头等大事。否则，随着全装修商品房的到来，政府所接受的房屋问题投诉将不是越来越少，而是越来越多，甚至可能是成倍地增多。在个人装修时代，装修出问题，由个人自己负责；而在全装修成品房时代，如果装修质量上不去，所有的问题将集中到开发商头上来。另外，如果装修工作需要反复，或者说因为装修质量跟不上，需要隔三差五(年)的不断修整，则推行成品房初衷中的诸如避免装修扰民问题还是得不到彻底解决。因此，推行成品房政策中，政府要象对待现行房屋建设质量问题一样的认真态度对待装修质量问题。