住房抵押贷款支撑证券定价方法研究_陈柏东
住房抵押贷款支持证券定价模型的发展与启示
设法（ 十二年生命周期法） ； ②有条件提前还款率 定价法（ ＣＰＲ 和 ＳＭＭ 早偿指标测度法） ； ③联邦 住 宅 局 （ ＦＨＡ） 数 据 库 统 计 法 ； ④ 公 众 票 据 协 会 （ ＰＳＡ） 标准法。另外还有高盛证券公司的月提前 还款率法等。利用这些早偿率的测度， 再结合静 态现金流收益率分析法或总回报率方案分析法 对 ＭＢＳ 进行定价。但提前还款的预测本身就是 十分复杂的问题， 事先假定的早偿率无疑很难符 合现实情况， 利用这类测度定价结果比较粗糙。 当然， 后来的期权调整利差模型（ Ｏｐｔｉｏｎ－ Ａｄｊｕｓｔ－ ｅｄ Ｓｐｒｅａｄ Ｍｏｄｅｌ） 通过以大量的利率轨迹为基础 来模拟 ＭＢＳ 的表现， 从而扩展了之前的定价方 法。
国际银行业
还款， 并按新的利率重新借款， 因此会导致 ＭＢＳ 提前到期引起再投资风险。而我国是浮动 利率抵押贷款， 住房抵押贷款利率是随着央行 的利率政策波动的， 其情况可能恰恰与美国相 反： 在利率提高的时候， 中国人会提前归还银 行借款， 以免承担更高的银行利息负担， 而在 利率降低时， 中国人反而不会提前还款。这将 导致两者抵押贷款支持证券的凸性差异 （ 如图 ２、３ 对比） 。因此， 在试点时期， 我们应该如 何科学、合理地学习、借鉴国外的定价分析技 术， 避免简单的 “拿来主义”， 这就需要研究国 外 （ 尤其是美国） 定价模型的适用情景和发展 趋势。这正是本文研究的初发点。
我国住房抵押贷款证券的定价方法研究
我国住房抵押贷款证券的定价方法研究【摘要】本文研究了我国住房抵押贷款证券的定价方法，通过分析其特点和现有研究成果，探讨了传统定价方法的局限性。
在此基础上，提出了基于市场风险和信用风险的定价方法。
通过比较不同定价方法的优劣，结论指出应根据具体情况选择相应的定价方法，并对未来的研究方向进行展望。
本研究对于提高我国住房抵押贷款证券的定价准确性和市场效率具有重要意义，有助于引导投资者进行更加理性的决策，同时也为学术界提供了有益的参考。
【关键词】我国、住房抵押贷款证券、定价方法、研究背景、研究意义、特点、传统定价方法、现有研究成果、市场风险定价方法、信用风险定价方法、定价方法选择、研究展望1. 引言1.1 研究背景在过去的研究中，关于我国住房抵押贷款证券的定价方法存在一些问题，如传统定价方法难以全面考虑市场和信用风险因素，致使定价结果不够精准。
有必要对我国住房抵押贷款证券的定价方法进行深入研究，以提高市场的有效性和透明度。
本文旨在探讨我国住房抵押贷款证券的特点，分析传统定价方法的局限性，总结现有研究成果，并提出基于市场风险和信用风险的定价方法。
通过对不同定价方法的比较和分析，为市场参与者提供更为准确和有效的定价指导。
1.2 研究意义住房抵押贷款证券是我国金融市场中具有重要地位的一种金融工具，其定价方法的研究具有重要的理论和实践意义。
通过对我国住房抵押贷款证券的定价方法进行研究，可以更好地理解我国金融市场的运行机制，为我国金融市场的稳健发展提供理论支持。
住房抵押贷款证券的定价方法研究可以帮助相关机构和投资者更好地进行风险管理和资产配置，提高投资效率，降低市场风险。
对我国住房抵押贷款证券定价方法的研究还可以促进我国金融市场的创新和发展，提高金融市场的竞争力，推动我国金融行业向高质量发展。
研究我国住房抵押贷款证券的定价方法具有重要的现实意义和战略意义。
2. 正文2.1 我国住房抵押贷款证券的特点1. 住房抵押贷款证券是指以抵押在房屋上的贷款为基础资产，发行的证券化产品。
我国住房抵押贷款证券的定价方法研究论文
我国住房抵押贷款证券的定价方法研究论文标题：我国住房抵押贷款证券的定价方法研究摘要：住房抵押贷款证券作为一种金融工具，可以为房地产市场参与者提供融资渠道，推动房地产市场的发展。
本文对我国住房抵押贷款证券的定价方法进行研究，探讨了传统定价方法的不足，并提出了一种改进的定价方法，以期对我国住房抵押贷款证券市场的稳定和发展提供参考。
关键词：住房抵押贷款证券，定价方法，改进引言：住房抵押贷款证券是将住房抵押贷款打包成证券，并以此形式发行的债券。
住房抵押贷款证券可以通过市场交易，将风险分散给投资者，并为房地产市场提供资金。
住房抵押贷款证券的定价对于投资者和市场的参与者来说至关重要，因此有必要对其定价方法进行研究和改进。
一、传统定价方法分析传统的住房抵押贷款证券定价方法主要基于贴现理论和利率敏感度分析。
具体而言，通过考虑贷款的利率、到期日、贴现率等因素，计算出住房抵押贷款证券的价值。
然而，传统的定价方法存在一些不足之处。
首先，传统方法没有足够的考虑到市场需求和供给的影响。
住房抵押贷款证券的发行和投资需求是受市场因素影响的，因此需要更加综合地考虑供需关系对定价的影响。
其次，传统方法没有充分考虑到风险因素。
住房抵押贷款证券的风险主要来自抵押物的价值波动、借款人信用风险等因素，然而传统方法只是简单地考虑了利率的变化，忽略了其他风险因素的影响。
最后，传统方法并没有精确地考虑到市场交易参与者之间的信息不对称。
投资者或者市场参与者可能拥有不同的信息，这些信息的不对称性可能会对证券的定价产生较大的影响。
二、改进的定价方法为了克服传统定价方法的不足，本文提出了一种改进的定价方法，在传统方法的基础上结合了市场供需关系、风险因素以及信息不对称等因素。
首先，本文建议引入供需关系的分析。
住房抵押贷款证券的价格是由供需关系决定的，因此需要考虑供给量、需求量以及市场交易的情况，以更加全面地反映证券的价值。
其次，本文建议引入风险因素的分析。
我国住房抵押贷款证券的定价方法研究
我国住房抵押贷款证券的定价方法研究【摘要】我国住房抵押贷款证券定价方法的研究是当前金融领域的热点之一。
本文通过分析我国住房抵押贷款证券的概念、发展现状和定价方法的理论基础，探讨了目前我国住房抵押贷款证券定价方法的现状和存在的问题，提出了改进方向。
研究得出的结论是，我国住房抵押贷款证券定价方法仍有待完善，需要进一步提高定价的准确性和可靠性。
未来的研究可以在理论基础和数据分析的基础上深入探讨，以完善我国住房抵押贷款证券定价方法，促进金融市场的稳定和发展。
由于数据和模型的局限性，研究还存在一定的局限性，需要在未来的研究中加以改进和完善。
【关键词】我国住房抵押贷款证券、定价方法、研究背景、研究目的、研究意义、概念、发展现状、理论基础、现状分析、改进方向、研究结论、研究展望、研究局限性。
1. 引言1.1 研究背景在我国，住房抵押贷款证券是一种重要的金融工具，它可以帮助银行将风险转移给投资者，同时也能提高房地产市场的流动性。
目前我国住房抵押贷款证券市场尚未完全成熟，存在着一些问题和挑战。
在这样的背景下，研究住房抵押贷款证券的定价方法显得尤为重要。
我国住房抵押贷款证券市场相对较新，缺乏完善的定价体系和方法。
目前的定价方法普遍存在着一些缺陷，如过于简单化、不充分考虑市场风险等问题。
有必要深入研究我国住房抵押贷款证券的定价方法，以提高市场的有效性和稳定性。
随着我国经济的发展和金融市场的不断深化，住房抵押贷款证券市场将面临更多的挑战和机遇。
研究住房抵押贷款证券的定价方法，可以帮助投资者更好地把握市场走势，降低投资风险，促进市场健康发展。
研究住房抵押贷款证券的定价方法具有重要的理论和实践意义，有助于完善我国住房抵押贷款证券市场，提高市场的透明度和有效性。
1.2 研究目的研究目的是为了深入了解我国住房抵押贷款证券的定价方法，并探讨其中的理论基础和现状分析。
通过研究，我们可以更好地评估住房抵押贷款证券的价值，为相关机构和投资者提供决策参考。
住房抵押贷款证券的定价方法及其在中国的应用分析
住房抵押贷款证券的定价方法及其在中国的应用分析随着我国经济发展和人口增长，住房问题逐渐成为了我国面临的重要问题。
为了解决这一问题，住房抵押贷款证券成为了一种重要工具。
住房抵押贷款证券是通过收集住房抵押贷款的收益进行转换并输出到资本市场上的一种证券。
本文将从住房抵押贷款证券的定价方法及其在中国的应用分析两个方面来探讨住房抵押贷款证券的价值。
住房抵押贷款证券的定价方法：定价方法是决定住房抵押贷款证券价值的关键因素。
住房抵押贷款证券的定价方法主要包括现金流量折现法和比较市场法。
现金流量折现法是指以住房抵押贷款证券产生的现金流量为基础，运用贴现理论对未来现金流进行折现，并将重点放在对未来现金流的准确预测上。
由于预测未来现金流较为困难，因此现金流量折现法通常会引入各种概率分析以准确预测未来现金流。
比较市场法则是根据住房抵押贷款证券进行恰当资产组合的不同的市场上带来的收益进行预估，而这些市场上的相似证券都具有较高的信誉度，也具有较高的流动性。
比较市场法与现金流量折现法相对，需要在短期内预测市场上的收益，由此预测最终的住房抵押贷款证券的价值。
现金流量折现法和比较市场法两种方法都有其优缺点，对于住房抵押贷款证券的定价方法选择还需要考虑其发行规模、市场景气度和投资人群的风险承受能力等因素。
住房抵押贷款证券在中国的应用：中国的住房抵押贷款证券市场在2005年初步成型，并在2011年得到了法律支持。
近年来，住房抵押贷款证券市场快速发展，成为了我国资本市场的重要组成部分之一。
住房抵押贷款证券的发行对于国家货币政策的稳定、城市化进程以及经济的持续发展和增长都有着重要的推动作用。
我国的住房抵押贷款证券市场还存在一些问题。
首先，住房抵押贷款证券的发行门槛较高，导致市场规模较小；其次，市场参与者群体较单一，主要以银行和各类投资机构为主；再次，住房抵押贷款证券的定价模型尚未完善，需要加强研究和探索。
综上所述，住房抵押贷款证券作为一种新兴金融工具，在促进经济发展和增长、满足人民居住需求等方面有重要作用。
低利率时代我国住房抵押贷款支持证券的设计与定价研究
保证收益的稳定性以及适当提高产品收益率，操作中可以通过入池资
产的选择与债券分级来实现。定价研究部分，尝试通过计量模型确定
影响我国 MBS 产品的提前偿付率的因素，并且根据我国的实际情况，
调整了 PSA 模型确定提前偿还率。最后基于提前偿付定价模型，使
2.1.1 资产证券化的定义 ......................................... 12
2.1.2 资产证券化的种类 ......................................... 12
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摘 要
2012 年以来，银行住房抵押贷款业务飞速增长。随着我国利率市
场化进程的不断推进，住房抵押贷款的总额不断增加，商业银行希望
economic down-descending，China's asset-backed securitization business
is restarted，and it has been strongly supported by the policy. In the era of
low interest rate in China in 2015，housing mortgage-backed securitization
IV
目
录
摘 要............................................................... I
论我国住房抵押贷款证券化的思路与创新之策论文
论我国住房抵押贷款证券化的思路与创新之策论文我国住房抵押贷款证券化的思路与创新之策摘要：随着我国房地产市场的快速发展，住房抵押贷款成为了广大人民群众购房的主要方式之一。
然而，传统的住房抵押贷款模式存在着流动性差、成本高、风险大等问题。
为了解决这些问题，我国亟需探索创新的住房抵押贷款证券化的思路与创新之策。
本文从住房抵押贷款证券化的定义、现状和困境出发，提出了我国住房抵押贷款证券化的三大思路，并进一步提出了相关创新之策。
关键词：住房抵押贷款；证券化；思路；创新一、引言随着我国经济的高速发展和人民生活水平的持续提高，住房问题日益引发广泛关注。
与此同时，住房抵押贷款作为购房的主要方式之一也日益受到人们的青睐。
然而，传统的住房抵押贷款模式存在着流动性差、成本高、风险大等问题，制约了我国住房抵押贷款市场的发展。
因此，探索创新的住房抵押贷款证券化的思路与创新之策势在必行。
二、住房抵押贷款证券化的定义、现状和困境住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款按一定比例划分成几个不同等级的证券，并对其进行发行、交易等一系列运作方式，以解决流动性和风险问题。
我国住房抵押贷款证券化起步较晚，目前仍处于初级阶段，存在着发展缓慢、市场规模小、投资者参与度低等困境。
三、住房抵押贷款证券化的思路（一）发展债券市场，培育多层次、多品种的住房抵押贷款证券化产品要推动住房抵押贷款证券化的发展，首先应发展健全债券市场，创造良好的市场环境。
同时，应培育多层次、多品种的住房抵押贷款证券化产品，满足不同投资者的需求。
可以引入二级市场交易，增加住房抵押贷款证券化产品的流动性，吸引更多投资者参与。
（二）建立健全的法律法规和风险管理体系要推进住房抵押贷款证券化的发展，应建立健全的法律法规和风险管理体系。
首先，要完善住房抵押贷款证券化的法律法规，明确相关权利和义务，规范市场行为。
其次，要建立风险管理体系，加强对住房抵押贷款证券化产品的风险评估和监测，有效防范市场风险。
我国住房抵押贷款证券化的构建及现状分析的开题报告
我国住房抵押贷款证券化的构建及现状分析的开题报告
一、选题背景
随着我国社会经济的不断发展，住房市场也在不断扩大。
然而，对于很多人来说，购买住房往往需要贷款。
而在贷款过程中，抵押房产已成为一个非常常见的手段。
同时，为了吸引更多的投资者，一些银行及第三方金融机构开始利用抵押房产进行证券化，发行住房抵押贷款证券来进行融资活动。
这种方式除了可以为投资者提供更高的
收益，也可以帮助银行等金融机构更有效地管理风险。
因此，本文拟对我国住房抵押贷款证券化的构建及现状进行分析，旨在为住房市场的进一步发展提供理论支持。
二、研究内容
1. 住房抵押贷款证券化的概念及意义。
2. 我国住房抵押贷款证券化的现状分析。
包括我国住房抵押贷款证券化的发展
历程及规模、发行主体、投资者结构等方面的内容。
3. 我国住房抵押贷款证券化中存在的问题及建议。
从监管制度、市场环境、发
展机制等方面探讨我国住房抵押贷款证券化发展的未来方向。
三、研究方法
本文将采用文献资料法、实证分析法及比较分析法等方法，通过收集相关资料进行综合分析，对我国住房抵押贷款证券化的构建及现状进行深入研究。
四、研究意义
通过对我国住房抵押贷款证券化的构建及现状进行分析，可以更好地了解住房抵押贷款证券化的本质及市场环境；同时，也可为进一步探讨我国住房市场发展的未来
方向提供参考。
中国住房抵押贷款证券化问题研究的开题报告
中国住房抵押贷款证券化问题研究的开题报告一、选题背景随着中国经济的快速发展，房地产市场逐渐成为了国民经济的支柱产业。
在大城市中，房价逐年攀升，高昂的房价也使得许多人购房难题，难以实现自家住房的梦想。
不仅如此，大量的资金也流入房地产市场，导致房价过度升高，进而引发了一系列的社会问题以及金融风险。
因此，保障市民的住房需求，稳定房地产市场，成为了中国政府抓住的重点。
众所周知，房地产市场需要大量资金来支撑其发展，其中也包括住房抵押贷款。
住房抵押贷款是一种较为成熟的金融模式，它可以为个人提供更多的贷款机会，提高消费者的购房能力。
但同时，住房抵押贷款也存在一些风险，如贷款人无法按期还款等。
因此，如何有效地管理住房抵押贷款，防范金融风险，成为当前中国金融领域的一大难题。
证券化作为一种较为成熟的金融模式，在管理住房抵押贷款风险方面有着广泛的应用。
住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款打包出售，通过资产证券化的方式融资，为资金的投向和风险分散提供了新的选择。
目前，住房抵押贷款证券化已经在美国、欧洲等许多发达国家得到了广泛的应用，但在中国尚处于起步阶段。
因此，对于中国住房抵押贷款证券化问题的研究，可以为积极探索住房抵押贷款证券化在中国的应用提供重要的指导。
二、选题意义住房抵押贷款证券化可以为中国房地产行业提供新的融资渠道，增加融资机构的获得资金的渠道，同时住房抵押贷款证券化还可以提供项目多层级的融资方案，更好地满足市场需求。
住房抵押贷款证券化还可以通过分散风险的方式，减少金融风险程度。
当住房抵押贷款按照一定的规模进行证券化后，证券持有人的财务状况对整个项目的影响会得到控制，从而可以减少财务风险，提高项目的安全性。
另外，住房抵押贷款证券化还可以为投资者提供新的投资方式，降低风险水平。
盈利能力相对较低的固定收益类证券，通过住房抵押贷款证券化得到分散的资产组合，从而增加证券的盈利潜力和信用评级。
因此，住房抵押贷款证券化的发展，不仅有利于借款人和融资机构，也有利于投资者的利益实现。
基于理性提前偿付的住房抵押贷款证券定价研究
Pricing of the Mortgage-Backed Security Based on
Rational Pre-Payment
作者： 袁宏 崔啸 董纪昌 高鹏
作者机构： 中国科学院研究生院管理学院,北京100190
出版物刊名： 管理评论
页码： 3-9页
年卷期： 2010年 第8期
主题词： 住房抵押贷款证券 提前偿还 利率期限结构 期权调整价差 蒙特卡洛模拟
摘要：在分析MBS定价的影响因素以及比较结构化模型与简化形式模型定价方法的基础上,考虑模型的稳健性和可操作性,本文利用简化方法中的Schwartz和Torous定价模型,以建元2007-1RMBS作为研究对象,模拟出BDT利率模型下的利率期限结构,再结合提前还款模型中的PSA法确定贷款现金流,进而确定期权调整价差OAS,构建了适用于我国的MBS定价模型。
我国住房抵押贷款证券的定价方法研究
我国住房抵押贷款证券的定价方法研究
张媛;徐宝华;师文明
【期刊名称】《当代经济》
【年(卷),期】2007(000)04X
【摘要】随着中国经济的高速发展，房地产行业逐渐成为中国经济的支柱产业之一。
住房抵押贷款证券作为20世纪70年代以来最具有创新力的金融产品，在西方发达国家早已得到较完善的发展，但在我国这种金融产品才刚刚起步，而且现阶段对于住房抵押贷款的研究还集中在必要性和可行性上，对于住房抵押贷款的提前偿付和违约风险以及抵押贷款证券的定价方面的研究，在国内几乎一片空白。
文章结合国外各种定价方法初步对我国住房抵押证券的定价方法进行探讨。
【总页数】2页(P133-134)
【作者】张媛;徐宝华;师文明
【作者单位】中南民族大学经济学院,湖北武汉430074
【正文语种】中文
【中图分类】F832.479
【相关文献】
1.我国住房抵押贷款证券的定价方法研究 [J], 张媛;徐宝华;师文明
2.我国住房抵押贷款证券定价方法研究 [J], 袁俊;张雪
3.我国住房抵押贷款证券化研究——基于"建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券" [J], 李隽;杨旭
4.住房抵押贷款支撑证券定价方法研究 [J], 陈柏东
5.住房抵押贷款支持证券定价方法研究 [J], 谢赤;谈文胜
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我国住房抵押贷款证券化应用研究的开题报告
我国住房抵押贷款证券化应用研究的开题报告开题报告：我国住房抵押贷款证券化应用研究一、选题背景近年来，我国房地产市场快速发展，住房抵押贷款也逐渐成为了一种常见的房屋贷款方式。
虽然住房抵押贷款可以为购房者提供方便、灵活、低利率的融资手段，但是由于我国住房抵押品种单一、可资产证券化的住房贷款标准并不明晰等一系列问题，住房抵押贷款证券化在我国尚未得到全面应用。
为了推进我国住房抵押贷款证券化的应用，本研究旨在分析住房抵押贷款证券化的相关理论和实践，探讨其在我国的应用前景和发展策略。
二、研究内容1.住房抵押贷款证券化的理论基础及特点通过对住房抵押贷款证券化的定义和特点进行分析，梳理住房抵押贷款证券化的理论基础。
2.住房抵押贷款证券化的国际前景和实践通过对国外住房抵押贷款证券化的实践进行案例分析，总结其发展历程及特点，并探讨其对我国住房抵押贷款证券化的启示。
3.我国住房抵押贷款标准的现状及存在问题通过对我国住房抵押贷款标准的分析，总结其现状及存在问题，为推进我国住房抵押贷款证券化应用提供参考。
4.推进我国住房抵押贷款证券化的发展策略通过对现有制度框架的分析，为推进我国住房抵押贷款证券化的应用提供发展策略。
三、研究意义住房抵押贷款是我国房地产行业的重要组成部分，而住房抵押贷款证券化则是房地产金融市场的重要发展方向。
因此，开展住房抵押贷款证券化应用研究，对于完善我国住房抵押贷款制度、推进房地产金融市场改革、促进经济发展、保障人民群众的生活和安居乐业等方面具有重要意义。
四、研究方法本研究采用文献资料法、案例研究法、专家访谈法等多种研究方法，对住房抵押贷款证券化的相关理论和实践进行深入研究，并对我国住房抵押贷款证券化应用的现状及其存在问题进行详细剖析。
在此基础上，提出推进我国住房抵押贷款证券化的发展策略。
五、研究预期成果通过本研究，将对住房抵押贷款证券化的相关理论和实践进行深入分析，剖析我国住房抵押贷款证券化应用的现状及问题，并提出推进我国住房抵押贷款证券化的发展策略，为我国住房抵押贷款证券化的应用提供参考。
我国住房抵押贷款证券化模式的选择与完善的开题报告
我国住房抵押贷款证券化模式的选择与完善的开题报告一、研究背景当前，房地产是中国经济的重要支柱产业，住房抵押贷款是房地产市场发展的重要支撑。
住房抵押贷款证券化作为一种新的融资工具不断被提及和实践。
与此同时，住房抵押贷款证券化也面临着一些问题，如选择模式合理变得越来越重要等。
本文旨在探讨我国住房抵押贷款证券化模式的选择与完善。
二、研究意义住房抵押贷款证券化的发展是实现房地产市场稳定健康发展的重要途径。
研究住房抵押贷款证券化模式的选择与完善，有助于发掘住房抵押贷款证券化的融资潜力，提高融资效率，推动房地产市场健康发展。
同时，本研究可以在一定程度上指导住房抵押贷款证券化的实践操作，并提高抵押贷款证券化的成功率。
三、研究内容和技术路线（一）研究内容：1. 住房抵押贷款证券化的概念和特点；2. 住房抵押贷款证券化模式的选择分析；3. 住房抵押贷款证券化风险管理研究；4. 住房抵押贷款证券化的市场化推广；5. 住房抵押贷款证券化发展所面临的问题及对策。
（二）技术路线：1. 文献资料法：通过收集阅读相关文献，研究前人的理论和实践，了解住房抵押贷款证券化的相关概念和特点、风险管理、市场化推广等方面的内容。
2. 调查研究法：通过问卷调查、访谈等方式，调查住房抵押贷款证券化的实践情况，了解操作中的问题和有效的解决方法。
3. 数量分析法：通过统计数字，进行住房抵押贷款证券化的发展情况、市场化推广等方面的数据分析，探讨相关因素对住房抵押贷款证券化发展的影响。
四、研究预期成果通过本研究，可以清晰了解住房抵押贷款证券化的相关概念，掌握住房抵押贷款证券化的相关模式和操作方法，实现住房抵押贷款证券化的风险管理，推进住房抵押贷款证券化市场化推广，提出解决住房抵押贷款证券化发展所面临问题的对策，为我国住房抵押贷款证券化的发展提供指导和参考。
同时，预计本研究的结果可以为住房抵押贷款证券化的实践操作提供借鉴和支持。
我国住房抵押贷款证券化表外模式下的产品设计的开题报告
我国住房抵押贷款证券化表外模式下的产品设计的开题报告一、研究背景房地产是中国经济的重要支柱之一，而房地产抵押贷款是其中的重要组成部分。
房地产抵押贷款证券化是指通过将房地产抵押贷款进行通证化处理，转化为证券来实现融资的一种方式。
证券化通过将资产进行拆分和重新组合，从而提高了资本的流动性和效率，有助于促进市场化和规范化。
目前，我国住房抵押贷款证券化已经实现了表内模式下的产品设计，而表外模式下住房抵押贷款证券化产品设计尚处于起步阶段。
在表外模式下，证券化的信托资产不需要出具信用评级，符合条件的投资者可以进行认购，从而实现了更广泛的投资市场。
为此，本文将进行我国住房抵押贷款证券化表外模式下的产品设计的研究，探讨其产品的设计方案和实现方法，以期为住房抵押贷款证券化的进一步发展提供参考。
二、研究内容和目标本文的研究内容主要包括以下几个方面：1.对住房抵押贷款证券化的概念进行界定，并分析其与表内模式下的区别和优劣势。
2.研究住房抵押贷款证券化表外模式下产品设计的基本原则和需求，分析其在风险控制、收益分配、法律框架等方面的特点和挑战。
3.进一步探讨住房抵押贷款证券化表外模式下的产品设计方案，包括资产池的选择、信托计划结构、风险控制和资金流动等方面。
4.对已有住房抵押贷款证券化表外模式下的产品进行实证分析，分析其实现效果和存在的问题。
本文的研究目标是：1.全面了解当前我国住房抵押贷款证券化表外模式下产品设计的现状，分析其发展趋势和风险挑战。
2.提出住房抵押贷款证券化表外模式下的产品设计思路和实现方案，以期为住房抵押贷款证券化的发展提供有益的借鉴。
三、研究方法和步骤本文将采用文献资料法、案例分析法、比较分析法和实证分析法等研究方法，具体步骤如下：1.收集文献资料，详细阅读有关的理论和实务文献，了解住房抵押贷款证券化的相关知识和发展现状。
2.分析住房抵押贷款证券化的基本原则和需求，探讨其实现方式和面临的风险挑战。
3.综合比较国内外住房抵押贷款证券化表外模式下的产品设计方案，并根据实际情况进行优化和改进。
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2005年第2期双月刊总第149期中南财经政法大学学报J O URN AL OF ZHON GN AN UN IV ERSI TY OF ECONOM ICS AN D LAW№.2.2005BimonthlySeria l№.149住房抵押贷款支撑证券定价方法研究陈柏东(中南财经政法大学新华金融保险学院,湖北武汉430060) 摘要:在住房抵押贷款证券化(M BS)过程中,定价是住房抵押贷款支撑证券(M BSs)发行与交易的关键,也是其发行成功的前提。
对M BSs定价问题进行研究,具有重大理论和现实意义。
本文在对国外M BSs定价方法进行系统梳理的基础上,结合我国当前的实际,提出了选取M BSs定价方法的路径。
关键词:住房抵押贷款;金融创新;定价中图分类号:F830.572 文献标识码:A 文章编号:1003-5230(2005)02-0040-07 一、住房抵押贷款证券化是我国近期金融创新的必然选择从20世纪70年代以来,伴随现代金融理论的突破及金融竞争和监管环境的演变,各种金融创新工具不断涌现,其中资产证券化以其精妙的构思、独特的功能而为世人瞩目。
资产证券化渐进式地经历了:住房抵押贷款证券化(60年代末,简称M BS)、银行信用证券化(80年代中期)、资产证券化(90年代初),而且现在三者仍呈迅猛发展势头。
以美国为基地的证券化技术不断地向欧洲、亚洲和拉丁美洲等地输出,M BS成为不可抗拒的历史潮流。
目前,持续快速发展的中国经济对资本有着旺盛的需求,筹资是影响中国经济发展最重要的因素之一。
只有开拓新的融资方式才能给我国经济注入新的血液。
从西方国家发展经验看,通过M BS来融资,对于改革传统的间接融资为直接融资,提高筹资效率;提高银行资本充足率与流动性,降低金融风险;化居民储蓄为投资,为投资者提供多元化的投资渠道;优化国企资本结构,合理配置社会资金;促进住房金融业的发展,以此带动整个国民经济的发展,均有重要意义。
因此,M BS成为我国近期金融创新的必然选择。
2000年9、10月建设银行与工商银行分别被批准开展MBS的试点,这表明我国M BS已进入了起步阶段。
随着收入水平的提高,居民用于住房消费支出的比例呈上升趋势,住房抵押贷款的规模也会不断扩大。
住房抵押贷款证券化是银行降低住房抵押贷款风险的必由之路。
国外研究表明,抵押贷款的数额与居民收入存在很大的正相关性(见表1)。
收稿日期:2004-10-14作者简介:陈柏东(1955—),男,湖北黄陂人,中南财经政法大学新华金融保险学院教授。
表11980～1995年美国抵押贷款债务与个人收入(单位:亿美元)年份非农业抵押贷款个人收入年份非农业抵押贷款个人收入19801365.52285.719883197.34172.819811465.52564.019893501.74489.319821539.32718.719903723.44791.619831728.22891.719913880.94968.519841958.73205.519924011.15264.219852228.33439.619934185.75480.319862539.93647.519944389.75753.119872897.63877.319954622.06115.1 资料来源:古亚拉提.经济计量学精要[M].北京:机械工业出版社,2000(5).1980年,美国个人收入总额为2285.7亿每元,同期非农抵押贷款额为1365.5亿美元;到了1995年,美国个人收入和非农抵押贷款分别增长为6115.1亿美元和4622亿美元。
16年间随着个人收入迅速增长,非农抵押贷款也相应有了大幅提高,二者之间存在很大正相关性。
这说明收入水平越高,居民通过抵押贷款购买新房的能力越强。
近年来,我国商业银行住房抵押贷款业务发展迅猛。
目前购房贷款主要来源有:住房公积金贷款、商业抵押贷款和个人住房组合贷款等。
由于购房贷款期限比较长,最长可达30年,所以,在如此长的期间里,贷款发放机构会面临各种风险,如提前还款风险、利率风险、信用风险以及流动性风险等。
为了降低这些风险,商业银行必然会考虑M BS。
二、国外M BSs定价方法综述按照西方的传统财务理论,一项资产的价格确定通常与其未来产出的现金流有关,资产价格就是未来的净现金流收入以一定贴现率贴现出来的净现值。
M BSs的各种定价方法实质上就是对M BSs各期现金流净现值的求取,其基本思路可用式(1)表示:V=∑N PV(C F t)(1)式(1)中:V为M BSs的理论价格;N PV为现金流贴现函数;CF t为时刻t的M BSs的现金流入。
在计算M BSs净现值时,国外众多学者采用了不同假设计算M BSs现金流和贴现率,从而衍生出不同的M BSs定价方法。
目前,对M BSs定价方法的研究以美国最为深入。
由于住房抵押贷款允许借款人提前还款,抵押人的提前还款行为是影响M BSs价格的关键。
提前还款之所以倍受关注,是因为它直接影响到M BSs的现金流分布,进而影响到M BSs的价格。
根据对提前还款行为的不同假设,M BSs的定价方法可归纳为如下几种:(一)传统定价法传统的定价方法是采用现金流分析方法。
它一般假定提前还款行为遵循某一惯例,从而预测证券未来现金流,然后用一个同期国债利率和一个价差作为贴现率对证券持有期间产生的现金流进行贴现,最后加以汇总得出M BSs的价值。
美国常用的抵押贷款提前还款惯例主要有:12年提前还款假设[1](P126—127)、联邦住宅管理局提前还款经验(Federal Residential Associa tion,FHA)[1](P127—130)、有条件提前还款率(Conditional Prepay ment Rate,C PR)[2](P465和公共证券协会提前还款率基准(Public Security Asso ciatio n,PSA)[3](P702—705)等。
1.12年提前还款假设定价法最初的M BSs定价方法被称为12年提前还款假设定价法。
FHA有关住房抵押贷款提前还款行为的经验数据表明,平均来看美国住房抵押贷款在第12年被全部清偿。
根据这一统计结果,直到1977年为止,美国对M BSs 的定价都是用12年提前还款假设进行的,即认为在前面各期没有提前还款。
这一假设是对实际提前还款行为一个非常粗糙的估计,因为在前期同样会有提前还款行为发生。
20世纪70年代后期开始,这种假设逐渐被放弃。
2.联邦住宅管理局提前还款经验定价法FHA 拥有一个庞大的关于住房抵押贷款提前还款情况的数据库,基于这一数据库可以预期任何一年里某些住房抵押贷款被清偿完毕的可能性。
这种对提前还款行为的衡量方法仍然存在缺陷,它不仅没有将部分提前还款考虑进来,而且数据缺乏稳定性,不利于投资者掌握。
3.有条件提前还款率定价法随着M BSs 品种的日益丰富,客观上要求对提前还款行为进行更准确的度量,从而更准确地对M BSs 定价,这样CPR 定价法就应运而生。
80年代中期,在美国华尔街从事M BSs 交易的一些大证券商开始对外发布各住房抵押贷款池的历史提前还款报告。
这些报告中采用的基本测度指标是CPR 或单月清偿率(Sing le Mo nthly M or tality Ra te,SM M)。
SM M 是月提前还款指标,SMM 假设借款人在每一个还款期内具有固定不变的提前偿付贷款余额的可能性。
C PR 是年提前还款指标,它是指借款人在某一年末提前清偿全部贷款余额的概率。
它们之间的关系为:SMM=1-(1-CPR)1/12。
这两个指标简洁明了,易于被投资者接受,因此,这一测度方法已成为交易商和投资者用来量化提前还款速度的主要手段。
其缺点是,没有反应出现实中提前还款速度会随市场利率波动而变化的事实。
4.公共证券协会提前还款率基准定价法1985年美国PSA 在CPR 的基础上,又提出了另一个衡量提前还款行为的指标——PSA 基准。
100%PSA 即指在住房抵押贷款合同生效后的第1个月内0.2%的本金被提前偿付,且这一比例每月增加0.2%直到上升到6%的水平后恒定不变。
PSA 基准既体现了FHA 经验指标所提供的提前还款行为信息,又借鉴了CPR 方法的简洁性,是当前美国衡量提前还款速度最为流行的指标。
该方法的缺点是,没有反应出现实中提前还款速度会随市场利率波动而变化的事实。
总而言之,传统定价法首先确定某一提前还款模式,假设提前还款行为遵行此模式,从而对M BSs 未来现金流进行预测,然后选择适当的贴现率,就可求出MBSs 的理论价格,其定价公式如下:V=∑n t=1CF t(1+r )t (2)式(2)中:V 为M BSs 的理论价格;CF t 为时刻t 的M BSs 的现金流入;r 为证券投资者要求的到期收益率;n 为贷款期限。
上面的定价公式涉及到两个问题,一是MBSs 现金流的预测;二是贴现率的选择。
现金流一般用某一提前还款惯例来进行计算和预测。
国外M BSs 的贴现率的选取一般有三种方法:一是贴现率可以认为是实际利率r 、通货膨胀率p 、风险溢价f 之和,其中,风险溢价是该M BSs 相关的风险所要求的实际利率的风险补偿,用公式表示,即为:i=r +p +f 。
二是贴现率选取与M BSs 到期日相近的国债的现行收益率。
因为M BSs 是仅次于国债的“银边债券”,其信用等级近乎国债。
三是以市场上交易的其他抵押证券的现行收益率作为M BSs 的贴现率。
知道M BSs 的现金流和贴现率后,就很容易求出M BSs 的理论价格。
(二)计量模型定价法这种定价方法也是采用某种方式计算提前还款率,以求得M BSs的价值。
抵押人是否提前还款受利率变化、季节、总体经济环境等多种因素的影响,将这些影响提前还款的因素量化,并归纳在一个模型中,给出提前还款率。
如:高盛证券公司的模型[4](P220)为:月提前还款率=再融资动机×季节性乘数×月份乘数×熄火乘数(3)式(3)中,再融资动机主要考虑的是现行利率与合同利率的差异,季节乘数考虑的季节因素,月份乘数是进一步考虑在给定季节中所处的月份的影响,熄火乘数考虑的实际上是现行利率的路径。
该模型不足之处是,它只是一个描述性的模型,没有具体的模型的解析式。
另外Edua rdo S.Schwa rtz和Walter N.To ro us利用1978～1987年间政府国民抵押贷款协会30年期单个家庭抵押贷款提前还款的数据,建立了一个提前还款模型[5]。
(三)利率模拟定价法由于利率的变化是影响提前还款的主要因素,从而也是影响M BSs现金流的主要因素;同时,利率变化又对M BSs的贴现率产生影响,即M BSs的价值与未来利率变化有很大关联。