MBS住房抵押贷款支持证券
资产支持证券的类型
资产支持证券的类型资产支持证券(Asset Backed Securities，ABS)是基于底层资产形成的证券类别，其投资收益来源于底层资产的收益。
ABS的特点是减少传统信贷的风险，并提供多样化的资产投资工具。
根据底层资产类型的不同，ABS可以划分为不同的类型，包括抵押贷款支持证券(MBS)、汽车贷款支持证券(ABS)、信用卡账单证券化(CMBS)、商业房地产贷款证券化(CMBS)、企业质押贷款证券化(ELBS)等等。
1.抵押贷款支持证券(Mortgage-backed Securities，MBS)抵押贷款支持证券是通过将不同类别的住房抵押贷款合并而形成的资产支持证券。
这些证券通常是由若干家庭住房的抵押贷款所支持，这些抵押贷款的抵押品通常是该房屋的价值。
MBS的潜在风险可能来自房屋价格的波动、预期贷款违约率和经济变化等等。
此外，市场需求和供应也可能影响MBS的可转换性和流动性。
2.汽车贷款支持证券(Auto Loan-Backed Securities，ALBS)汽车贷款支持证券是由汽车贷款组成的证券，汽车作为抵押品。
与其它资产支持证券一样，ALBS被切成多个等额本金和优先级收益的证券，投资者可以根据自己的需要来投资不同等级的证券。
ALBS的风险来自于车款的偿还情况，以及汽车价格的波动、市场需求和供应等非可控因素。
3.信用卡账单证券化(Credit Card Asset-Backed Securities，CCABS)信用卡账单证券化通常用于发行人以信用卡欠款为基础的证券。
发行人把持有的信用卡账单转为可交易的证券，资产支持证券通过将信用卡欠款切割成若干个等额本金和优先级收益的证券而发行。
CCABS在信用卡客户违约或滞纳付款时受到影响。
4.商业房地产贷款证券化(Commercial Mortgage Backed Securities，CMBS)商业房地产贷款证券化是由商业地产贷款支持的证券。
MBS定价
期权定价法
• 构造两个投资组合A和B。A:购入一个MBS多头;B:购入一 个除了不含权其它条件与MBS完全相同的债券,同时出售 一个提前偿付期权。这两个组合无疑是等价的:
• MBS多头=不含权债券多头十提前偿付期权空头 • 用价格表示为: • MBS价格=不含权债券价格－提前偿付期权价格 • 那么,MBS的定价公式可写为:
• MBS实质是一种可提前赎回债券,投资者出售给借款人一 种权利,可以在贷款到期日之前提前偿付贷款余额，即是 一种以当期抵押贷款期末余额为执行价格,以未来偿付金 额贴现价值为市价的看跌期权。而且提前偿付是一种美式
MBS的理论价格
•
不含权债券的理论价格
P
n k 1
CFk
1 k
• 不含权债券的价格与收益率的关系：债券价格与债券的到 期收益率呈反向运动，且不是线性关系，称这种非线性关 系为凸性。
住房抵押贷款的现金流
• 等额还款抵押贷款是目前应用最广泛的一种抵押贷款.等本 息还款是指在整个贷款期内本息均等偿还,以固定利率按月 偿还贷款本息.根据年金计算公式,可计算等本息还款法的 月偿付额为:
• 其中:MP是每月偿付额,p是贷款总额,i是贷款月利率,T是按 月计算的贷款期数。
• 贷款余额是指在经过一定偿还期后尚未清偿的贷款本金数 额,其计算公式为:
• 其中:C是美式看涨期权的价格。关键就是要解决对MBS所 含的这个美式看涨期权的定价。美式期权定价最简单也最 常用的是二叉树法。而建立利率模型（对利率未来变动大 小和方向的路径进行假设的模型）则是关键中的关键。
案例
• 以5年期、每年偿还一次的过手证券为例。假定 过手证券面值为100元，对应100元的住房抵押贷 款。
提前偿还权的价值
抵押贷款支持证券(MBS)：产品与定价
机 中扮 演 了重 要 的 角 色 。 文章 对 ＭＢ Ｓ的 各 种 产 品 做 了较 为全
面 的介 绍 ， 时 ， 简要 介 绍 了 ＭＢＳ定价 的理 论 思 想 。 同时 ， 同 也 对
理 论 探 索
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【 摘要 】 抵押 贷款 支持证 券 （ ｒ ａｅＢ ｃｅ ｅｕ ｔｓ Ｍｏｔ ｇ ａｋｄＳ ｃｒ ｅ） ｇ ｉ ｉ
是 资 产证 券 化 的 最 基 础 也 是 最 重 要 的 种 类 ， 本 次 次 级 贷 款 危 在
产， 所以衡量一个资产池的价值需要采用加权平均的标准 ： ＷＡ —ｗ ｉ ｔ ｅａｅ ｔｒｙ 加权平均到期 目 Ｍ ｅ ｈｅ ａ ｒ ｕ ｔ： ｇ ｄ ｖ ｇ ｍａ ｉ
款池 内的贷款按 固定利率付息 ，则 以此贷款池为基础证券化 。 它是最基本 的证券种类 ，其利 率通常作 为其他种 类 ＭＢ Ｓ的基
抵押 资产 迅速转化 为流 动性 ， 同时将风险转 移 ， 大地改 变了 极
传统的房地产融资模式。对于 ＭＢ Ｓ购买者而言 ， 能够享受较高
准 。在贷款池 中， 各笔贷款 的利率并不相 同 ， 是都是 固定 利 但
率。 以此 为基础 ， 固定利率 ＭＢ Ｓ也以固定 的利率付息。 实际上 ， 固定利率 ＭＢ Ｓ的利 率要小于贷款 的利 率 ，这 是因为需要从贷 款利 息中划去一些费 用 ， 包括 以下几项 ： 一是保障费 用（ ｕｒ Ｇ ａ． 一 ａｔ ｆｅ）用以支付贷款 的保 险费用 ， ｎ ｅｓ， ｙ 上文 中提到 ，Ｐ Ｓ Ｖ在信 用 增级过程 中需要寻找机构为贷款提供担保或保险 ， 即此项费 用 产生 的原因。 对于各笔贷款 ， 保险费用各不相 同。 二是基本服务
从建行首发MBS看抵押贷款债权证券化融资发展
日前，建设银行从上海市、江苏省和福建省三家一级分行中筛选出了一万五千余笔、金额总计约三十亿元的个人住房抵押贷款组成资产池，委托中信信托投资有限责任公司发行二○○五年第一期“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”，这是国内首单个人住房抵押贷款债权证券化产品。
建行资金部副总经理谷裕说，已有51家机构作为一级分销商认购了这批资产，其中商业银行有21家。
在建行公布的《发行说明书》中披露，该信托的第一次利息将在2006年1月26日予以支付此次证券发行是通过中信信托投资有限公司作为中介机构实施的，信托的法定最终到期日为2037年11月26日。
建行本身将购买其中9050万元的次级资产支持证券，其余的29.26亿元优先级资产支持证券将按照不同信用评级分为A、B、C三级。
在29.26亿元的优先级资产支持证券中，A级为26.69亿元，B 级为2.03亿元，C级为5279万元。
MBS将和按揭贷款一样，采取每月付息还本，并采用浮动利率。
在建行首发MBS的背后实际上是我国银行系统多年的设计和运作准备。
因为随着个人住房贷款需求的不断上升，大量期限长、流动性差的住房贷款资金的出现，已给商业银行资产负债管理埋下风险地雷。
2003年2月21日，中国人民银行发布《2002年中国货币政策执行报告》，首次在报告中提出“积极推进住房贷款证券化”(中国人民银行，2003)。
抵押贷款债权证券化(mortgage based securities，缩写MBS，以下简称抵押贷款证券化)指的是将贷款数额、贷款期限和贷款利率相近似的、以土地或房地产作为抵押担保的贷款(主要是指相应的债权)汇总后，转变为资本性证券形态，增强该证券的信用度后，通过证券承销的方式，出售给投资者的过程。
通常而言，抵押贷款证券化具有如下特点和功能：创造金融新产品，提供新的资金来源；改善自有资本比率，降低借款人违约风险；减少金融机构资金成本，避免全面性增加融资成本；提高金融机构资产报酬率；改善金融机构资产负债管理；改变借款人还本还息方式，重新包装资金流量；促进金融服务专业化；降低贷款利率；分散投资人投资风险；减少法规的限制等。
第八章住房贷款支撑证券(MBSs)(固定收益证券-北大,姚
Boston) – Sears Mortgage Corporation
• 私人购买者也购买非标准的住房贷款
Fannie and Freddie
• 主要优势在于政府的担保
– 提升了担保的价值 – 降低了负债成本 – 补贴额可以通过F/F的借款利率与相同风险竞争者
政府扶持与抵押贷款标准
• 政府扶持主要是贷款的保险或偿还担保
–标准包括：
• 最大贷款数量与房价的比率 • 利率的限制 • 最大贷款规模 • 最低的首付款比率 • 房屋的建筑设计标准
住房抵押贷款品种的创新1
• 固定利率抵押贷款：对于借款人来讲，有两个好处：
– 借款人可以预先知道借款的成本和每月偿还的数额 – 借款人可以在对他有利的情况下提前清偿贷款余额。
• 6、包括：开放式抵押贷款（Open-End Mortgage）、可逆年金式抵押贷款（Reverse Annuity Mortgage）、价格水平可调整的抵押贷款(Price Level-Adjusted Mortgage)等。
2. 住房抵押贷款的购买
• 住房贷款的发放者再卖给两个联邦资助机构 (GSEs) 以及多个私人公司。
• 私人性质的新颖提升种类：
– (a) 保险公司对贷款池的保险. – (b) 银行信用证 – (c) 高级/低级的划分 (超额抵押
（overcollateralization)）
证券化降低流动性风险，转移了信用 风险、价格风险和提前偿还风险。
与传统银行贷款的比较
• 传统银行贷款包括:
– 1.发放贷款 – 2.将贷款保留在组合当中 (承受信用风险) – 3.为贷款提供服务 – 4.从公众那里融资
中国住房抵押贷款支持证券研究
中国住房抵押贷款支持证券研究摘要：在当前股票市场低迷、债券类投资产品繁荣的背景下，本文总结概括了资产抵押证券的发展现状及特点，分析了其功能及风险，综上对住房贷款抵押支持证券在我国的可行性进行了分析。
关键词：住房抵押贷款证券现金流住房抵押贷款证券（简称“mbs”）是指以资金融通为目的，将缺乏流动性但具有未来稳定现金流入的住房抵押贷款进行组合和信用增级，将这种组合产生的现金流入按照一定的标准进行结构重组，最后依托二级市场将该现金流以债券的形式出售并流通。
一、我国住房抵押贷款证券现状及特点我国的资产证券化起步于20世纪90年代。
1992年，海南推出“地产投资券”是我国资产证券化的首次尝试。
2005年12月15日，中国建设银行推出了我国第一支个人住房抵押贷款支持债券—“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”（简称“建元2005”），在其后2007年又推出了第二支mbs。
从2006年1月份到2012年9月份，“建元2005”证券发行人中心信托共公布了81期，运行平稳，违约率低。
mbs是一种资产信用型的金融产品，mbs区别于传统融资方式，它并非依赖于项目的投资人或发起人的资信来安排融资，而主要依赖于作为标的的居民住宅的价格及其未来的现金流的稳定性。
二、我国住房抵押贷款证券功能分析（一）金融功能首先，丰富金融市场投资品种。
住房抵押贷款作为收益风险相对平稳的一种投资方式，在我国当前老龄化的社会年龄结构下，具有显著的意义。
住房抵押贷款相对于国债利率较高而因其有房产作为抵押，风险较低。
退休人员追求稳定收益而又是风险厌恶投资人，mbs为他们提供了更为多元化的选择。
其次，为我国金融机构提供了规避利率风险的有力工具。
作为住房抵押贷款证券发行人的贷款银行，能够通过住房贷款抵押债权中资产负债重组的制度安排，把mbs发行所带来的利率风险转移给证券化专门机构，进而转化为证券在市场上交易，最后通过金融市场的风险调节功能加以规避。
抵押贷款支持证券(MBS)：产品与定价
抵押贷款支持证券（ＭＢＳ）：产品与定价作者：王晨宇来源：《当代经济(下半月)》2009年第03期【摘要】抵押贷款支持证券（Mortgage Backed Securities）是资产证券化的最基础也是最重要的种类，在本次次级贷款危机中扮演了重要的角色。
文章对MBS的各种产品做了较为全面的介绍，同时，也简要介绍了MBS定价的理论思想。
同时，对我国发展抵押贷款支持证券提出了一些看法。
【关键词】抵押贷款支持证券机构担保MBS 私人担保MBS 提前还贷一、抵押贷款支持证券（MBS）简介抵押贷款支持证券，即是金融机构将自己所持有的流动性较差，但具有较稳定的未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款池，由金融机构或其他特定机构以现金方式购入，经过政府担保或其他形式的信用增级后，以证券的形式出售给投资者的融资过程。
通过MBS，商业银行等金融机构将拥有的抵押资产迅速转化为流动性，同时将风险转移，极大地改变了传统的房地产融资模式。
对于MBS购买者而言，能够享受较高的收益率，同时丰富自身资产配置，能够更加有效的控制风险。
发行MBS，通常有以下几个步骤。
第一，组建贷款池并转移给特殊目的载体（SPV）。
发起人根据融资需要，选择特定的抵押贷款，其期限、还款方式、担保方式大抵一致，将这些抵押贷款打包捆绑，转移给特定目的载体（Special Purpose Vehicle，SPV）。
所谓SPV是为了证券化而专门成立的空壳公司或信托，这样SPV就和发起人之间形成了风险隔离，由SPV承担证券的还本付息责任，证券投资人不能追索到发起人，此外，如果发起人本身破产，其债权人也不能要求对SPV控制的资产行使权利，即所谓SPV与发起人之间的破产隔离（Bankruptcy Remote）。
并且打包后的抵押贷款转移到SPV后，将从发起人的资产负债表上除去，减少了发起人的风险。
第二，信用增级和信用评级。
SPV获得贷款池后，将通过一系列方法进行信用增级。
住房抵押贷款证券化名词解释
住房抵押贷款证券化名词解释
住房抵押贷款证券化是指将抵押在房屋上的贷款分散地打包成
证券，然后向投资者发行，以获得现金。
这些证券通常被称为抵押贷款支持证券 (MBS)，它们在市场上交易，并且收益以房屋贷款的还款为基础。
这种证券化有助于提高房屋贷款市场的流动性，同时使投资者可以获得与借款人相同的收益。
在住房抵押贷款证券化中，银行或抵押贷款公司会将多个贷款汇集成一个证券，并将其分为不同的级别，每个级别都有不同的风险和回报。
最高级别的证券通常被称为“AAA”，是最安全的证券，但回报也最低。
最低级别的证券则是最高风险的，但回报也最高。
投资者可以购买不同级别的证券，以根据自己的风险偏好和收益要求来实现投资组合。
住房抵押贷款证券化最常见的形式是美国的房屋抵押贷款证券化，这种证券化在2008年引发了全球金融危机。
在当时，银行和抵押贷款公司将高风险的房屋抵押贷款打包成证券，并将其出售给投资者，但这些借款人往往没有财力偿还他们的贷款。
当房地产市场崩溃时，这些证券的价值迅速下跌，许多投资者损失惨重，从而引发了一连串的金融危机。
尽管住房抵押贷款证券化存在一定的风险，但它仍然是房地产市场的重要组成部分。
证券化为房屋贷款提供了更广泛的资金来源，并促进
了流动性和市场发展。
对于投资者来说，住房抵押贷款证券化是一种多元化的投资方式，可以获得相对稳定的收益。
抵押支持债券名词解释
抵押支持债券一、概念介绍抵押支持债券（Mortgage-Backed Security，简称MBS）是一种由抵押贷款组成的金融工具。
它将多个房屋抵押贷款捆绑在一起，通过发行债券的形式进行交易。
投资者购买这些债券，既可以享受抵押贷款的利息和本金回报，又可以分散风险。
二、组成结构抵押支持债券主要包括以下几个组成部分：1. 抵押贷款抵押支持债券的基础是一组抵押贷款。
这些抵押贷款通常来自于银行、抵押贷款公司或其他金融机构。
抵押贷款的种类和质量对债券的安全性和回报率有着重要的影响。
2. 发行人发行人是将抵押贷款打包并发行债券的实体。
他们可以是金融机构、政府机构或特殊目的实体。
发行人在整个债券发行过程中扮演着重要的角色，包括评估抵押贷款的质量、制定债券结构和与投资者进行交易。
3. 债券结构抵押支持债券的结构通常是分层次的。
债券可以被分为不同等级的证券，每个等级都有不同的优先权和回报率。
通常，优先级较高的债券会在收益率方面享有更高的优势，但也承担更高的风险。
4. 服务商服务商是负责收取借款人还款、管理抵押贷款和向债券持有人分配资金的实体。
服务商通常是金融机构，他们负责确保按时收取本金和利息，并处理逾期和违约情况。
三、工作原理抵押支持债券的工作原理可以用以下步骤来描述：1. 抵押贷款打包发行人将一组抵押贷款打包成一个债券池。
这个债券池通常包括不同类型和金额的抵押贷款，以分散风险并提高债券的流动性。
2. 分层次发行根据债券结构，发行人将债券池分层次发行，形成不同等级的证券。
每个等级的证券都有不同的风险和回报率。
3. 投资者购买投资者可以购买不同等级的证券，根据自己的风险承受能力和收益要求做出决策。
通常，较高等级的证券风险较低，但收益也较低，而较低等级的证券风险较高，但收益也较高。
4. 还款与回报借款人按照约定的还款计划偿还本金和利息。
服务商收取还款，并按照债券结构将资金分配给不同等级的证券持有人。
持有人根据债券的收益率和到期日获得回报。
债券分类 mbs
债券分类 mbsMBS（抵押支持证券）是一种特殊类型的债券，它以抵押贷款为基础，并通过将贷款打包成证券来进行交易。
在这篇文章中，我们将对MBS进行分类并探讨其特点和应用。
一、按抵押品类型分类1. 住房抵押支持证券（RMBS）：以住房抵押贷款为基础的MBS。
这些贷款通常用于购买住房，借款人按月支付利息和本金。
2. 商业抵押支持证券（CMBS）：以商业房地产抵押贷款为基础的MBS。
这些贷款通常用于购买商业物业，如写字楼、购物中心和酒店。
二、按发行机构分类1. 政府支持的MBS：由政府机构（如美国联邦住房抵押公司和美国联邦国民抵押协会）发行和担保的MBS。
这些机构的目标是促进住房市场的流动性和稳定性。
2. 非政府支持的MBS：由私人金融机构发行和担保的MBS。
这些机构通常将抵押贷款打包成MBS，并通过证券交易市场进行销售。
三、按担保方式分类1. 完全担保MBS：由发行机构对所包含的全部贷款进行担保，承担违约风险。
这种类型的MBS通常具有较高的信用评级和较低的风险。
2. 部分担保MBS：发行机构只对其中一部分贷款进行担保，而不承担全部违约风险。
这种类型的MBS通常具有不同的信用评级和风险水平。
四、按收益方式分类1. 固定利率MBS：贷款利率在发行时确定，并在整个债券期限内保持不变。
投资者将获得固定的利息收益。
2. 浮动利率MBS：贷款利率根据市场利率变动而调整。
投资者的利息收益会随着市场利率的波动而变化。
MBS具有以下特点和应用：1. 流动性：MBS可以在二级市场上进行交易，投资者可以随时买卖这些债券，提高了资金的流动性。
2. 高收益：由于MBS通常具有较高的风险，投资者可以获得相对较高的利息收益。
3. 分散风险：MBS将大量的抵押贷款打包成证券，投资者可以通过购买MBS来分散抵押贷款的违约风险。
4. 资产配置：MBS作为一种固定收益工具，可以用于资产配置，帮助投资者实现资产组合的多样化。
5. 经济影响：MBS市场的发展和运作对经济具有重要影响。
信贷资产证券化MBS和ABS
信贷资产证券化MBS和ABS 在金融领域，信贷资产证券化是一种重要的融资手段，其中 MBS （MortgageBacked Securities，住房抵押贷款支持证券）和 ABS （AssetBacked Securities，资产支持证券）是两种常见的类型。
它们在金融市场中发挥着重要作用，为资金的融通和资产的优化配置提供了有效的途径。
首先，让我们来了解一下 MBS。
MBS 是以住房抵押贷款为基础资产发行的证券。
想象一下，银行发放了大量的住房贷款，这些贷款会在未来的很多年里陆续收回本金和利息。
但银行不能一直等着这些钱慢慢回来，它需要资金去开展更多的业务。
这时候，MBS 就登场了。
银行把这些住房抵押贷款打包成一个资产池，然后将其未来能产生的现金流，也就是本金和利息，卖给投资者。
投资者购买了 MBS 后，就相当于拥有了未来收取这些本金和利息的权利。
MBS 的好处是多方面的。
对于银行来说，通过出售抵押贷款，能够快速回笼资金，提高资金的流动性，降低风险。
因为一旦把贷款卖出去，银行就不再承担这些贷款可能带来的违约风险。
对于投资者来说，MBS 提供了一种相对稳定的投资选择。
毕竟住房抵押贷款通常有房产作为抵押，违约风险相对较低，而且能够带来持续的现金流收入。
然而，MBS 也不是没有风险的。
比如，如果房地产市场出现大幅波动，房价下跌，导致借款人违约增加，那么 MBS 的价值就可能会受到影响。
另外，利率的变化也会对 MBS 的价值产生影响。
如果市场利率上升，MBS 相对较低的收益率可能就不再吸引人，其价格也可能会下跌。
接下来，我们再看看 ABS。
ABS 的基础资产范围比 MBS 广泛得多，可以包括汽车贷款、信用卡应收账款、企业贷款等等。
只要能够产生稳定现金流的资产，都可以作为 ABS 的基础资产。
与MBS 类似，ABS 的发行过程也是将基础资产打包成一个资产池，然后将未来的现金流证券化出售给投资者。
不同的是，由于 ABS 的基础资产种类繁多，其风险和收益特征也更加多样化。
论住房抵押贷款支持证券的法律风险
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
论住房抵押贷款支持证券的法律风险最近从中国银行的“森豪公寓”骗贷案到浦发银行的”姚康达事件”我国商业银行假按揭案件不断浮出水面由于假按揭行为具有隐蔽性一旦商业银行将这些住房抵押贷款证券化住房抵押贷款支持证券（Mortagae-BackedSecurityMBS）的投资者将面临巨大损失而我国又没有专门的法律条款来防止证券化过程中的假按揭行为由于住房抵押贷款证券化的中间环节繁多涉及的法律问题复杂因此完善相关的法律金融制度保护投资者利益是我国进一步发展MBS市场的迫切需要在我国推行住房抵押贷款证券化之前国内学者分别从金融制度和法制建设两个方面探讨了我国实现住房抵押贷款证券化的可行方案例如郝俊波（2000年）、程宗璋（2001年）、杨坤和李睿（2002年）分析了我国住房抵押贷款证券化的法律障碍和法律问题而中国人民银行上海分行课题组（2000年）则从金融制度的角度探讨了住房抵押贷款证券化的模式和步骤2004年北京大学房地产研究中心和金融法研究中心联合主办1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
从建行首发MBS看我国住房抵押贷款证券化发展
2006.12从建行首发MBS看我国住房抵押贷款证券化发展□徐岚岚（华中师范大学经济学院湖北武汉430070）摘要2005年12月15日,建设银行从上海市、江苏省和福建省三家一级分行中筛选出了一万五千余笔、金额总计约三十亿元的个人住房抵押贷款组成资产池，委托中信信托投资有限责任公司发行二○○五年第一期“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”，开创了国内个人住房抵押贷款证券化产品之先河。
但此次首发的抵押贷款证券与国外成熟的发行模式相比，是不尽完善的。
因此，本文将通过建行首发的个人住房抵押贷款证券化模式谈谈我国抵押贷款证券化融资发展中存在的问题及原因。
关键词住房抵押贷款证券化中图分类号：F832文献标码：A文章编号：1009-0592(2006)12-111-02一、我国个人住房抵押贷款证券化发展概况个人住房抵押贷款证券化(mortgage based securities，缩写MBS)属于房地产抵押贷款证券化（也称抵押债权证券化）的一种。
具体而言，是指金融机构将其持有的若干个人住房抵押贷款依其期限、利率、还款方式进行汇集重组，形成一系列抵押贷款资产组合，转变为资本性证券形态，增强该证券的信用度后，通过证券承销的方式，出售给投资者的过程。
它的意义在于能极大的促进资本市场及房地产市场的发展，并且有效地分散金融风险，保持银行体系运行的稳定性，而且世界各国的实践也证明了这一点。
由于我国房地产市场发展起步较晚，房地产金融市场尚不成熟，有关住房抵押贷款证券化的研究一直停留在理论与试点探索阶段。
但随着近几年住房改革的不断深入和房地产业的迅速发展，个人住房贷款需求不断上升，大量期限长、流动性差的住房贷款资金出现，这种“短存长贷”引发的金融风险已给商业银行资产负债管理留下了隐患。
2003年2月21日，中国人民银行发布《2002年中国货币政策执行报告》，首次在报告中提出“积极推进住房贷款证券化”(中国人民银行，2003)。
抵押贷款支持证券通俗解释
抵押贷款支持证券通俗解释
抵押贷款支持证券是一种金融工具，旨在为贷方提供一种以贷款抵押品为支撑
的债券产品。
它的基本原理是将一组贷款捆绑在一起，形成一个资产池，然后将该资产池转化为可投资的证券。
通过发行这些证券，贷方可以从投资者手中筹集资金，同时将债务风险分散到多个债权人之间。
对于贷方而言，抵押贷款支持证券具有多种优势。
首先，它提供了一种资金筹
集的渠道，使贷方能够通过出售这些证券来获得更多的资金用于再贷款或其他目的。
其次，通过将贷款分散到不同的证券持有人手中，贷方能够减少集中风险，并在发生违约时分散债务负担。
此外，抵押贷款支持证券的发行还可以有效地管理贷方的资产负债表，改善贷方的流动性和偿债能力。
对于投资者来说，抵押贷款支持证券提供了一种多样化投资的机会。
投资者可
以通过购买这些证券来获取与一揽子贷款相关的回报。
由于这些证券以抵押品为支持，投资者通常能够享受较高的利率回报。
此外，这些证券的流动性较好，投资者可以在二级市场上交易这些证券，从而获得更灵活的投资策略。
总的来说，抵押贷款支持证券提供了一种有效的金融工具，既满足了贷方的资
金需求，又为投资者提供了多样化的投资选择。
然而，投资者在购买这些证券时需要审慎考虑相关风险，如房地产市场的波动、贷款违约以及利率风险等。
有关这些问题的更多信息，请参阅专业金融机构提供的相关指导。
抵押贷款支持证券名词解释
抵押贷款支持证券名词解释抵押贷款支持证券（Mortgage-Backed Securities，MBS）是一种金融工具，其背后的资产是由抵押贷款支持的。
以下是与抵押贷款支持证券相关的一些重要名词的解释：1.抵押贷款（Mortgage）：抵押贷款是指由借款人以其购房物业作为担保，向贷款机构借款购房的贷款。
购房者通常需要还款本金和利息。
2.抵押贷款支持证券（Mortgage-Backed Securities，MBS）：MBS是由抵押贷款资产支持的金融证券，通过将一组抵押贷款打包成证券来进行发行。
这些证券的现金流来源于抵押贷款本金和利息支付。
3.证券化（Securitization）：证券化是将一组资产（如抵押贷款）转化为可交易的证券的过程。
通过证券化，债务权利可以被划分成不同的证券，这些证券可以由投资者购买和交易。
4.资产支持证券（Asset-Backed Securities，ABS）：资产支持证券是一种广泛的证券化形式，包括不仅限于抵押贷款的各种资产，如汽车贷款、信用卡债务等。
5.抵押贷款池（Mortgage Pool）：抵押贷款池是指被打包成MBS的一组抵押贷款。
这些贷款可以来自不同的借款人和不同的地理区域。
6.抵押贷款服务公司（Mortgage Servicer）：负责处理抵押贷款账户的公司。
他们负责收集贷款还款、管理资金流、处理贷款账户的变更等。
7.首付比例（Loan-to-Value Ratio，LTV）：首付比例是指抵押贷款金额与购房物业估值之间的比例。
较低的首付比例通常表示借款人提供了更多的担保，但也可能意味着更高的信用风险。
8.贷款利率：贷款利率是指借款人为获得贷款而支付的利息。
对于抵押贷款支持证券，贷款利率的水平对证券的现金流和投资回报至关重要。
9.信用评级（Credit Rating）：MBS通常会接受信用评级机构的评估，以确定其风险水平。
评级影响着证券的市场流动性和投资吸引力。
MBS金融术语
MBS金融术语
1. MBS（抵押贷款支持证券）：指由一组房屋抵押贷款组成的证券化产品，其收益权和本金份额被分割为若干份，并出售给不同的投资者。
2. 房屋抵押贷款：指用购买的房屋作为抵押品，从银行或其他金融机构贷款购房的行为。
3. 抵押贷款利率：指抵押贷款所需要支付的利率，通常由市场竞争、联邦基准利率和银行自身成本等因素决定。
4. 证券化：指将一类金融资产或负债打包成证券，通过交易市场的方式出售给投资者以获取融资的行为。
5. 支持证券：指以特定资产作为抵押担保而发行的证券，其收益权和本金份额被分割为若干份，并出售给不同的投资者。
6. 二级市场：指已发行证券在证券交易市场上进行买卖的市场，投资者可以在此进行证券交易并获取收益。
7. 贷款资产转让：指银行或其他金融机构将其持有的贷款资产转让给其他金融机构或投资者的行为，以获取资金。
8. 风险分散：指投资者将资金分散于多种不同的资产或证券中，降低投资风险的行为。
9. 固定收益证券：指发行方承诺在固定日期向投资者支付利息和本金的证券，通常以债券的形式发行。
10. 投资回报率：指投资者在特定时间内所获得的投资收益与投资本金的比率，是衡量投资收益率的重要指标之一。
抵押贷款支持证券的简单描述
抵押贷款支持证券的简单描述1 抵押贷款支持证券的概述抵押贷款支持证券（Mortgage-Backed Securities，MBS）是以住房抵押贷款为基础的证券化产品，它将由成千上万个个人或机构提供的住房抵押贷款捆绑在一起，然后分成不同的级别，对不同的投资人销售。
MBS具有高效利用住房抵押贷款市场的优势，为多元化投资提供了一种有效的工具。
2 抵押贷款支持证券的类型抵押贷款支持证券可以根据发行主体的不同进行分类。
- 在美国，政府支持抵押贷款支持证券（Government-Backed Mortgages）由联邦房屋抵押贷款公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation）和美国房屋抵押贷款公司（Federal National Mortgage Association）发行；- 非政府支持抵押贷款支持证券（Non-Government-Backed Mortgages）由私人公司发行；- 随着抵押贷款市场不断发展，新型抵押贷款支持证券也在不断涌现，如房屋股权抵押贷款支持证券（Home Equity Mortgage-Backed Securities）。
3 抵押贷款支持证券的特点抵押贷款支持证券具有以下几个特点：- 资产支持：MBS以高质量的抵押贷款作为基础，为投资人提供了资产支持，降低了投资风险；- 高效市场：MBS提供了一个高效的市场，使投资人能够快速高效地买卖或转让MBS；- 住房市场暴露：由于MBS以住房抵押贷款为基础，住房市场波动会对MBS产生影响；- 收益稳定：MBS通常分为高、中、低三种级别，收益分别对应不同的风险，投资人可以根据自身承受风险的能力选择不同级别的MBS。
4 抵押贷款支持证券的利弊抵押贷款支持证券作为一种投资工具，具有其利弊。
优点包括：- 高质量资产支持，使投资风险得到最大化控制；- 市场运作高效，投资人可以随时买卖或转让；- 可实现多元化投资。
抵押支持证券 证券学术语
抵押支持证券证券学术语
抵押支持证券（Mortgage-Backed Securities，简称MBS），是指金融机构凭借质押物担保发行的证券。
这种证券具有明确的质押担保，因此它们可以提供投资者较高的流动性、较低的风险和稳定的收益。
MBS由发行人（通常为抵押贷款机构）组合成一定的结构，然后按一定的比例分割成一系列证券，有时也称作“优先权支持证券”。
这些证券的收益主要来源于抵押贷款的还款，并且是按照质押物的价值进行分配的。
由于抵押贷款有一定的信用风险，所以MBS也存在一定的风险。
MBS可以分为三类：A类MBS，B类MBS和C类MBS。
A 类MBS是最安全的，它们的收益主要来源于利息和本金，而且收益以有序的方式分配给投资者，投资者的投资绝不会受到任何损失。
B类MBS的收益取决于贷款的还款能力，如果贷款人不能按时还款，就会造成投资者的损失。
C类MBS的收益主要来源于贷款的还款，但如果贷款人不能按时还款，投资者可能会遭受巨大的损失。
MBS的发行对资本市场有重要意义。
首先，MBS可以使金融机构获得更多的资金，从而改善资金紧张的情况。
其次，MBS可以帮助投资者分散投资风险，同时享受较高的收
益率。
最后，MBS可以改善金融体系的运行，促进经济的发展。
MBS是一种重要的金融类产品，它的发行与偿付受到很多条件的限制，其中包括质押物的价值、抵押贷款的发放、偿付的来源和程序等。
因此，对MBS的理解对做好投资有重要意义，投资者应该充分了解MBS的特点和风险，分析MBS的抵押背书、偿付程序和收益率等要素，从而确定投资组合，避免投资风险。
美国的住房抵押贷款证券化的模式分析
与全力拯救贝尔斯登和“两房”不同的是，此次美国政府并没有对雷曼兄弟出力援助，甚至有分析认为，正是由于美国政府的不出手，直接导致雷曼兄弟被华尔街抛弃，那么美国政府这次为什么会放弃援助呢？一起来看分析报道。
(也是贷款总额)75％的贷款可从抵押的住宅上获得
补偿，这补偿加上 vA担保的3e000美元，一般都
能补偿贷款人的损失，若借款人要购买一栋价值超过
144000美元的住宅，他将只就超过部分的25％支付
首付款。
VA担保限额是不定期调整的，见表2。
4私营住房抵押贷款保险
自30年代经济危机后，美国私营住房抵押贷款
VA Guarantee)以及由私人抵押贷款保险公司等机
构提供的住房抵押贷款保险。
美国住房抵押贷款保险业的发展是由美国经济和
社会的发展决定的，同时，它又是美国社会和经济变
化发展的反映。本文将在回顾美国住房抵押贷款保险
业发展历史的基础上，介绍以上三种保险类型及其运
作机制。
1、私人住房抵押贷款保险业的产生及其崩溃
款人支付的保险费组成，以此对贷款人的贷款损失进
行补偿。
FHA的成立遭到以美国储蓄机构为首的金融机
构的强烈反对，他们认为政府不应干预住宅，还有人
认为住房抵押贷款保险这——概念本身就代表了融的发展。首先，它使许多中低收入家庭有
能力获得住房抵押贷款。例如，80年代末，根据规定，
美国投资市场、以及全球经济和投资环境过去一段时期持续积极、乐观情绪有关。大家知道，进入21世纪，世界经济金融的全球化趋势加大，全球范围利率长期下降、美元贬值、以及资产价格上升，使流动性在全世界范围内扩张，激发追求高回报、忽视风险的金融品种和投资行为的流行。
抵押支持债券名词解释
抵押支持债券名词解释
抵押支持债券 (Mortgage-Backed Securities，简称 MBS) 是一种债务证券，其价值基于抵押贷款的余额。
这些债券通常由抵押贷款的组合组成，这些抵押贷款被打包成证券并出售给投资者。
MBS 的概念可以追溯到 20 世纪 30 年代，当时美国房地产市场陷入低迷，银行普遍惜贷。
为了刺激经济增长，美国政府出台了一系列政策，其中包括创设联邦住房管理局和抵押支持债券。
此后，MBS 逐渐成为一种被广泛接受的证券化产品。
MBS 的主要特点包括:
1. 抵押物:MBS 的证券价值基于抵押贷款的余额，因此其价值受到借款人还款能力和抵押物的价值的影响。
2. 分散性:MBS 通常由多个借款人的贷款组成，因此其风险分散性较好，降低了投资者的风险。
3. 政府支持：许多国家都有政府机构参与 MBS 的创设和监管，以确保其安全性和可靠性。
4. 流动性:MBS 在市场上易于交易，因此其价格波动较大，但同时也具有一定的流动性。
MBS 的创设和监管受到许多国家的重视。
在美国，美联储和美国监管机构负责监管 MBS 的创设和交易。
在欧洲，欧盟和欧洲监管机构也制定了相关法规和规定来监管 MBS 的市场。
MBS 作为一种重要的证券化产品，对金融市场的发展和借款人融资具有重要意义。
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Case：05建元1
早偿风险还会导致：
• 1、由于贷款被提前偿还，证券发行人意外地提前回收
本金，而又难以为这些钱及时找到投资的渠道。
• 2、证券发行人为提前收回的资金寻新的投资渠道，
而这项投资的现金流入流出很难与之前的计划匹配，形
成了再投资风险
Case：05建元1案例小结
• 可以说“建元2005-1”的发行取得了很不错的成效，但是 它还存在很多需要改进的地方。例如它在方案设计时，资 产池资产选择过于集中，且没有很好的解决早偿风险带来 的问题，庆幸的是由于资产池的违约率极低，早偿并未对
MBS的意义
2、促进金融产品和金融行业的深化
证劵化对银行功能进行分解，将过去由银行一家 承担的发放贷款、持有贷款和回收贷款本息等职能， 转化为多家存款金融机构金和机构投资者共同参与的 活动。
MBS的意义
3、提高资本利用率
不同的信贷资产具有不同的风险度，金融机构根 据资产的风险等级，建立风险资本准备金，通常，自
MBS的发展
香港于1997年成立香港住房 抵押贷款公司，推动了 亚洲MBS市场的积极发展。 我国于2005年3月出台 20世纪 80年代末 20世纪30年代 《信贷资产证券化试点管理 在欧洲发展 办法》，正式开展 MBS业务试点 MBS市场雏形 美国政府为应对石油危机 造成的金融机构经营困难， 继续推动住房市场发展，于 1968年成立专门的政府机构 —政府国民抵押贷款协会， 收购经由FHA和VA保险的 住房抵押贷款，并以此为 支持发行过手MBS 东亚金融危机之后 20世纪70年代 亚洲MBS市场开始发展 发行 MBS 英国国家住房贷款局 美国在 1938 年成立 为拓宽房贷资金来源于 联邦国民抵押贷款协会， 1987年3月首次在欧洲市场上 其主要功能就是从市场 发行MBS 募集低成本资金收购附有FHA 和VA保险的住房抵押贷款
Case：05建元1
• 2005年12月25日“建元2005-1”发行后，中国建设银 行减少了近30亿元的个人住房抵押贷款，多了近29亿
元的现金，大大的增加了资产的流动性，提高了资本
使用效率。 • 截至2010年6月30日，资产池未偿本金余额 699838249.32元，贷款笔数为5727笔，分别为信托成 立时的23.20%和37.77%，其中优先级A档证券已有
MBS的运作机制
1、发起人： 住房抵押贷款证券化的发起人是住宅抵押贷款一级市场 上的原始债权人，即贷款的发放人。 2、发行人(特殊目的机构) 一个专门的住房抵押贷款证劵化公司，该机构从商业银 行购买住房抵押贷款，进行评估、组合，然后发行抵押贷 款证劵。
MBS的运作机制
• 3、信用增级、评级机构 信用增级机构的主要任务是通过对住房抵押贷款 的担保及保险来提高拟发行证券的信用等级。 接着，需要评级机构对其进行评级 • 4、证券承销商 负责销售由发行人发行的住房抵押贷款证券
住房抵押贷款支持证券
Mortgage-Backed Security(MBS)
Contents
什么是MBS
MBS的发展 MBS运作机制 MBS的意义
Case：05建元1
什么是MBS?
住房抵押贷款证券化（Mortgage-BackedSecuritization）
是资产证券化的一种，是指相关金融机构将自己所持有的
证券信用状况产生负面影响。
• 尽管如此，它仍是一个成功的资产证券化的案例，因为这 是我国第一起正规的资产证券化业务，是我国第一起正式
由资本不能低于资产总值的8%。监管机构确定住宅
贷款的风险权重为50%，而信贷等级高的资产证券风 险权重为20%， 那么以10亿美元消费信贷资产为基 础，发行资产证券换能为银行节省多少资本金？
住房贷款和住房抵押证券风险资本比较 贷款种类 住房贷款 住房抵押证券 金额 10 10 风险加权后的资产规模 5（即10 X 50%） 2（即10 X 20%）
流动差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇 集重组为抵押贷款群组，由特殊目的机构购入，经过担保、 信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资 过程。
住房抵押贷款支持证券（Mortgage-Backed Security）是
资产支持证券ABS的一种，其偿付给投资者的现金流来自 于由住房抵押贷款组成的资产池产生的本金和利息。
MBS的运作机制
• 5、投资人 购买住房抵押贷款证券的机构和个人 • 6、服务人 对抵押贷款资产进行现金流的管理
MBS的运作机制
MBS的意义
1、提高银行贷款资产的流动性，减小了金融风险
对抵押贷款发放银行来说，信贷资产回收周期时间长， 而我国银行吸收的存款，大部分是短期或活期的，这就造 成了“短存长贷”的矛盾。住房抵押贷款证劵化的设计就 是为了解决“短存长贷”这个矛盾。
30 25 20 15 10 5 0 A级证券 B级证券 C级证券 次级证券 3 2.1 0.9 24
资产池（亿）
Case：05建元1
“建元2005-1”的偿付方式是按月偿付利息。资产池中基础 资产的本息回收款先顺序支付优先级A、B、C档和次级档证券 的利息，然后顺序支付优先级A、B、C档和次级档证券的本金。
87.38%被偿付，B、C档证券本金余额未发生变化。
Case：05建元1
• “建元2005-1”在仅仅5年间就有77.33%的本金被偿还。 • 而法定最终到期日期：A级资产支持证券、B级资产支 持证券和C级资产支持证券的法定最终到期日期同为 2037年11月26日 • 这说明资产池内的贷款早偿率非常高。 • 这就产生了 早偿风险：提前还款会使利息支付减少。
亿美元
风险资本要求 0.4（即5 X 8%） 0.16（即2 X 8%）
节省资本金为：0.4亿-0.16亿=2400万
Case：05建元1
2005年12月15日，“建元”正 式发行。建行从上海、江苏、 福建三家分行发放的个人住房 贷款中挑选30亿元进入资产池， 三档两级证券：其中A、B、C三 个档次为优先级证券（A类约24 亿元，信用为AAA级；B类约3亿 元，信用为A级；C类约2.1亿元， 信用为BBB级）和次级证券（约 0.9亿元）。