谈我国预告登记制度之完善论文
浅论我国预告登记制度的完善
（ ） 四 明确规 定 义务人 的抗辨 权 我 国《 权法》 物 中没有规 定预告登 记义务 人具有 抗辩权 ， 使 这
我国预 告登记 制度 的登 记 的范围含糊 不清 ， 底保障 类型 的 得预 告登 记制 度在 实践 中会遇 到一 些无 法解 决 的问题 。如在 商 到 物权 ， 没有 明确 说法 。 笔者 认为 ， 物权 法》 ２ 《 第 ０条规 定的 预告登 品房 预售 中， 购买 人享有 请求 到期 交房 的权利 ， 应的 售房人 也 对 记 的范围仅 适用 于买卖 房 屋或者 其他 不动产 协议， 而对变 更 、 消 有请 求对 方支 付价款 的权 利 。假设 预购人 没有 交付 房款 就请 求 灭或 赠与 及 附条件 或附 期限 的请 求权等 是否 能够 进 行于 告登记 转移 所有 权 ， 售房 人可 以对抗 其 。因此 ， 《 贞 则 在 物权 法》 中对此 作 并没有 规定 。 这样 一 种范 围规 定， 使得 保护 交易安 全 的制度价 值 出相应 规 定就 显得十 分必要 。 和功 能十分 有 限。 此 ， 国预 告登 记的 范围应 当进 行适 当的扩 为 我 （ ） 五 明确规 定预告 登记 转为 本登记 的程序 大， 应在 以下 以下几个 方面 进 行扩大 ： 我国 《 物权法》对 于预告 登记 如何转 为为本登记 没有作 出规
关键词 预告 登记 利益保 护 本 登记 绝对 无效
中图分 类号 ： ９ ３２ Ｄ ２．
文献 标识 码 ： Ａ
文章编 号 ： ０ ９０ ９ （０ ００ －５ ．１ ｌ ０ ．５ ２２ １）５０ ７Ｏ
求权 的本质 没 有发生 改变 。如 果不动 产所 有权 人的所 有处 分行 度一样 ， 是一种 预 备登记 制度 ， 房屋 买卖 和其他 不动 产登记 法 为都被 认定 为无 效 ， 在 不但违 反 了公平 原则 ， 且在实 质上 也使这 而 上与本 登记相 对称 。 该项 登记 在本 登记之 前进 行 ， 登记 的不是 已 种 保护 变得十 分僵 化 。 此外 ， 告登 记也存 在被 撤销或 者无 效的 预 经完 成 的不动产 物权 登记， 其出 发点在 于限制 所有权 人对 所登 记 情 形 ， 这种 情况 若还不 允许 不动产 物权人 对不 动产进 行处 分 ， 势 的权利 的处分 ， 并对 第三人 予 以警示 ， 因而其 实观 的不是 物权 的 必将 浪 费不动产物 权人 的时间和 成本 ， 从而 又产生 了另外 一种不 实际变动 ， 效力 上可 以防 止 “ 一物 二卖 ”保护 买受 人的权 益． 证 公平 。因此 ， ． 保 笔者 建议采取 相 对无效主 义 原则 。 以不动产 物权 变动为 内容 的债 权请 求权 能够真 正实现 。 从 国家公共权 力 对预告登记 效力 的影响 方面来看 ， 国 《 我 物 不动 产预 告登记 的特 点是 ： 登记 对象 的特殊性 、 登记 效力 的 绝 对性 、 行为上 的从 属性 和临 时性等 。 我 国法学学 者对 于关于 预告 登记 的性质主 要有三 种论 断： 物 权 说、 准物权 说 和物权 化 的债权 说， 笔者 认 同物 权化 的债 权说 这 权法》 并没有 明确 的规 定 。很 显然预 告登记 排除不 了国 家征收 ， 处 分。而对于 因假扣 押 ， 处分 ， 假 强制 执行 、 法院判 决而为 的新登 记 ， 是公 共权力对 私权 的一种干预 ， 都 目的还 是为 了保护私权 。 既 然 都是为 了保护私 权 ， 就没 有什么 优劣之 分，并且经 过预告 登记
论我国预告登记制度的不足与完善
论 我 国预 告 登 记 制 度 的不 足 与 完 善
莫彬 萍
摘 要： 《 物权 法》 首 次 以 国 家 立 法 的 形 式 告 登 记 的 发 生 采用 当事 人 自愿 进 行 预 告登 政府职能部 门管 理 ， 关 于不动产 的登记 也
将预 告登 记 制 度 确 立 下 来 。 这 对 于规 制 一 记原则 。但物权法并未具体规定预告 登记 就分散 在 不 同的行 政 机关 。据 不完 全 统
不同财产 的登记机 关多 达二 十几个 。 房 二 买 的行 为具 有 重 要 的 意 义 。但 由 于条 方式 、 预告登记 义务人 的义务 内容等程 序 计 ， 文 内容 非 常抽 象 ， 不 利 于 司 法 实践 的 操 作 。 性 问题 ， 所 以造 成在 实践 中的操 作 困难 。 不 同行政机关 负责的现 象 ， 使 得登记 机关 因此 本 文 在 分析 我 国预 登 记 制 度 现 状 的基 在 当事人意思 自治的情况 下 ， 并且在 同一 如果登记 义 不仅分布在不 同的行政 部门 ，
到 房 产 局 查 阅 房 屋 是 否 根据《 物权法 》 第 ２ Ｏ条的规定 ， 预告登 阅 土地 是 否 抵 押 ， 到工商局查 阅设备是否抵押 ， 到公安 文章编号 ： Ｃ Ｎ４ ３ —１ ０ ２ ７ ／ Ｆ（ ２ ０ １ ３ ） ０ ２ —０ ７ ８ 记仅仅适用于当事人签订的买卖房屋或者 抵 押， Ｏ ２ 局查 阅车辆是否抵押等等。这不仅增加交 其他不动产 的协 议 ， 预告登记 发挥作 用的 中图分类号： Ｆ ２ ７ ０ ． ７ 文献标识码 ： Ａ
多头登 记造 础上 ， 对 预 告 登 记 在 法律 实践 中 的 运 用做 务人未按约定协助登记权利人或不与登记 行 政部 门还存 在级别 的划分 ， 成 比较 多 的 缺 陷 。一 方 面 登 记 机 关 的分 了进 一 步 的探 讨 ， 旨在 构 建 更 加 科 学 的预 权 利 人 签 订 办 理 预 告 登 记 协 议 ， 那 么 登 记
论我国的预告登记制度
论我国的预告登记制度[摘要]我国在07年颁布的《物权法》中首次规定了预告登记制度。
使得被登记的不动产物权请求权具有物权效力，并对于现实生活中出现的“一房二卖”现象有良好的制约作用。
但是我国的预告登记制度还存在着某些不足。
本文通过和国外的立法的比较，完善我国的预告登记制度。
[关键词]预告登记；债权物权化；一房二卖一、什么是预告登记预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。
这种登记是不动产登记的特殊类型。
其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。
预告登记制度在我国《物权法》中第20条做了规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
在这一条的第二款，又对预告登记作了限制规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
”我国首次以法律的形式将房屋及其他不动产的预告登记制度加以确定和廓清。
二、设立预告登记的目的及意义在我国设立预告登记制度主要的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利。
在不动产物权转让的过程中，债权行为的成立和不动产的移转登记之间常常会由于各种各样的原因而有相当长的时间间隔。
在采登记要件主义的国家，虽然在债权行为成立后，不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务，但是债权人的请求权在登记之前并没有真正移转。
即使在采登记对抗主义的国家，也可能会产生因登记所必需的手续不完全而无法登记的情况，此时权利的移转没有对抗第三人的效力，不产生公信力。
预告登记的实践意义在于，权利人所期待的未来发生的物权变动对自己有极为重要的意义，非要发生这种变动不可，而法律也认可这种变动对权利人的意义，并以法律予以保障。
论不动产预告登记制度的完善
论不动产预告登记制度的完善摘要：近些年，由于我国房价上涨的速度异常迅猛，开发商有时一房两卖甚至是一房多卖，这样严重的侵害了房屋买受人的合法权益。
不动产预告登记制度对控制一房多卖现象起着积极作用，并从法律层面保护交易安全，确保交易主体间的平衡关系。
我国《物权法》明确了不动产预告登记制度，但是法律规定过于简单，缺乏可操作性，对预告登记的范围、效力和消灭等未作规定，并且其内容还存在欠缺，本文笔者结合司法实务对如何完善我国不动产预告登记制度提出了具体构想。
关键词：不动产预告登记；建议；制度1 统一登记机构我国《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
”我国目前尚未统一不动产登记行政管理机构。
“由于我国长期以来把登记作为一种行政管理的措施而不是公示方法，从而产生了登记机关与行政机关的设置与职能合一的结果。
”基于不动产的种类由不同的行政机关进行管理，自然形成了不同的登记机关负责不动产登记的现象。
如房屋由房产部门管理，则房屋产权登记也在该部门进行；土地及其登记相应地由土地管理机构负责。
不动产登记由不同的行政机关分头负责，并不利于管理不动产交易秩序。
另一方面，“受部门利益的驱使，各登记部门收费标准不统一，存在乱收费、多收费的现象，百姓怨言颇多。
此外，分散的登记制度还容易造成房、地分别抵押和房产重复抵押的现象。
”不动产登记机构的统一既有利于不动产的管理、减少财政负担、提高工作效率，也可以极大的方便给当事人进行不动产登记同时便于不动产的公示和查询，促进服务型政府体制的确立。
国外的法律思想认为，不动产登记机关在设置上应具有统一性，即在同一主权范围内，由同一性质的登记机关办理登记事务。
如日本《不动产登记法》规定：“登记事务，以管辖不动产所在地的地方法务局或其支局，派出所为登记所，而予以管辖。
”英国的“政府土地登记局”是统一管理城乡土地权属于登记的机构，为这一机构统一从事不动产所有权的审查、确认、登记、发证及办理过户换证的部门。
论预告登记制度的完善
完善预告登记制度需要从立法、行政管理和司法等多个方面入手，增强制度的可操作性和透明度，提高登记效率和公信力。
未来预告登记制度将更加注重保护权利人的利益，实现登记制度的公正和公平。
未来预告登记制度将更加注重信息化建设，提高登记效率和服务质量。
xx年xx月xx日
论预告登记制度的完善
目录
contents
预告登记制度的基础理论预告登记制度的实践应用预告登记制度的完善措施结论与展望
01
预告登记制度的基础理论
预告登记制度是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预先登记，从而取得一种排他性的权利。
未来预告登记制度将更加注重与其他制度的衔接，如与物权法、行政法等相关法律的协调，以及与国际公约和国际惯例的接轨。
未来预告登记制度将更加规范和完善，形成一套预告登记制度的发展展望
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预告登记制度的内涵
预告登记具有法定性、预见性、从属性、排他性、救济性等特征。
预告登记制度的特点
预告登记制度的内涵与特点
法律基础
预告登记制度是基于《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规的规定而建立的。
理论基础
预告登记制度是基于物权法的基本原理而建立的，其目的是通过预先登记来保障当事人未来实现物权的权利。
完善程序
明确预告登记的条件，如申请人的资格、申请材料的完整性、申请程序的合法性等。
明确条件
完善预告登记的程序和条件
建立预告登记信息查询系统
强化法律责任
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策不动产预告登记制度是我国不动产登记制度的重要组成部分，具有重要的法律效力和社会意义。
随着我国不动产市场的不断发展和完善，不动产预告登记制度也暴露出了一些不足之处，亟待进行改革和完善。
本文将从不动产预告登记制度的不足之处入手，分析其存在的问题，并提出相应的完善对策，以期为我国不动产预告登记制度的进一步完善提供一定的思路和借鉴。
一、不动产预告登记制度的不足1、法律法规不完善目前，我国的不动产预告登记制度主要依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规进行规范。
这些法律法规在实际应用中存在不少漏洞和不足，无法很好地适应不动产市场的快速发展和变化。
2、登记程序不规范不动产预告登记的程序依照现行法律法规执行，但是在实际操作中存在程序不规范、效率低下等问题。
一些地方在进行不动产预告登记的流程中存在着操作不严谨、审核不严格的情况，导致登记信息的真实性和准确性难以保障。
3、信息不对称当前不动产市场上，不动产的权属信息、抵押信息、限制信息等往往存在信息不对称的情况，这给不动产交易和投资带来了一定的风险。
不动产预告登记制度虽然可以提供一定程度上的信息保护，但是由于不同地区的登记标准和操作规范不一，导致了信息的不一致和不准确。
4、登记依据不清晰在不动产预告登记制度中，登记依据是非常重要的。
由于我国不动产法律法规的不完善，导致登记依据并不十分清晰，各地在实际操作中也存在一定的差异，这给不动产预告登记的准确性和可靠性造成了一定的影响。
针对不动产预告登记制度存在的法律法规的不完善，应当加快不动产登记法的制定，完善不动产登记相关法规，明确不动产预告登记的法律地位、程序和标准等，确保法律的科学性和严谨性。
对于登记程序不规范的问题，应当建立完善的登记标准和流程，加强登记人员的培训和管理，提高不动产预告登记的审核严格性和操作规范性，确保登记信息的真实性和准确性。
3、加强信息披露在信息不对称的问题上，应当加强不动产信息的披露和公开，建立起不动产市场的信息交换机制，保障各方在不动产交易和投资中的信息平等，减少信息不对称所带来的风险。
浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善
浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善第一篇：浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善摘要随着我国市场经济的不断发展和城市住房体制改革的推进，我国不动产交易市场十分活跃，为了规范不动产交易，2007年颁布的《物权法》规定了不动产登记制度，尤其是不动产的预告登记制度。
不动产的预告登记避免了“一物二卖”等社会现象的出现，对保全债权人以不动产物权变动为标的的债权请求权意义重大，同时也弥补了我国不动产登记制度体系的空白，是我国不动产登记制度发展的一大进步。
然而我国不动产预告登记制度仍处于初创阶段，虽有《物权法》的规定，但仍有许多不足之处需要完善。
文章通过对预告登记的概念、特点和社会意义进行分析，结合我国预告登记制度的现状，对预告登记的范围、法律效力、登记机关等方面提出一些观点和看法，希望能对我国预告登记的发展起到作用。
关键词：不动产登记；预告登记；物权法Abstract With the continuous development of China's market economy and the promotion of urban housing reform, China's property market is very active, in order to regulate real estate transactions, issued in 2007, “Property Law” stipulates that the real estate registration system, in particular the notice of real property registration system.Notice of registration of real estate to avoid the “One Thing sell” and other social phenomena, on the preservation of real property for the creditor to creditor claims the subject of great significance, but also make up a system of real estate registration system in the bank,is China's Real Estate Register a great progress in institutional development.Advance notice registration system in China is still in its infancy, although the “Property Law” provision, but thereare still many shortcomings to be perfected.Based on the notice of registration of the concept, characteristics, and social significance of the analysis, combined with our notice of the status of the registration system, registration of the notice of the scope of the force of law, the registration authority and other aspects of some of the views and opinions in the hope of the development of advance notice registration play a role.Keywords: Registration of Caution;Real estate;Property law一、绪论不动产预告登记制度是与本登记相对应的一项登记制度，是为了保全登记请求权而为的一种登记。
预告登记制度的完善
预告登记制度的完善预告登记制度的完善不动产预告登记对应于本登记，是为补充不动产登记的公信力的缺陷而设立的一种制度。
所谓不动产预告登记，是指当事人签订房屋买卖协议或者不动产物权的协议时，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
笔者在本文对不动产预告登记制度相关问题进展简单的探讨和分析。
一、预告登记的法律地位以及适用范围（一）关于预告登记的立法现状在《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进展不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
在我国，不动产物权的公示方法为登记，而预告登记的目的在于保障债权的实现，通过预告登记使一项旨在引起不动产物权变动的债权请求权获得某些物权的效力，进而使该债权获得保全。
也就是说，预告登记的一个主要功能就是保障不动产交易平安，确保债权的实现。
（二）预告登记的适用范围所谓预告登记的适用范围是指与高高登记制度在何种情形下适用的问题，根据我国现行物权法的规定，预告登记的范围应包括房屋或者其他不动产物权的交易，在这里表达的是物权法定原那么，即物权的种类法定，质言之在交易的过程中适用预告登记的物权种类法定。
对于适用预告登记的情形我国立法上“采用了列举加一般条框并用的方式。
” ① 在预告登记的适用上，实际只是包括两种情形的请求权：一种是以不动产物权的取得变更丧失为内容的请求权，一种是为附有起始期、停顿条件或其他可于将来确定有关不动产物权变动的请求权。
在我国的实践中，为了防止“一物二卖”甚至“一物多卖”的现象，物权法的预告登记制度确保了交易平安，保障了所有权的实现。
当然，根据《物权法》的规定，不动产物权的变更不仅仅只是所有权的取得、变更、消灭，还包括设定他物权以及他物权的变动，所以，我国当前的预告登记的适用范围应该包括以下几个方面：（1）不动产物权的所有权额取得、变更和消灭的请求权；（2）用益物权的设定、移转、变更和消灭的请求权，如国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定、移转、变更或消灭，也可以适用预告登记；（3）有关的特殊不动产物权，如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购置权等；（4）附条件或者附期限的不动产物权请求权。
不动产预告登记制度完善研究
我国不动产预告登记制度完善研究我国不动产预告登记制度是房地产领域的一个重要制度，其主要目的是保护买房人利益。
这一制度在不断完善的过程中，未来有望为更多房地产交易提供更好的保障。
案例一：杭州不动产预告登记中心受到广泛关注杭州不动产预告登记中心是全国首家不动产预告登记机构，其设立在2015年引起了广泛的关注。
该中心可以为购买房地产的消费者提供更好的保护和服务，特别是对于那些被房地产商欺骗的消费者来说，这一制度将成为他们的最后保障。
案例二：福州房地产交易解决历史问题福州市2013年开始实行不动产预告登记制度，截至2018年，福州共完成了7.2万宗不动产预告登记，且被登记宗地未抵押、未查封、未冻结等情况占比超过90%。
这表明该制度可以有效解决历史遗留问题，为房地产交易提供了更好的保障。
案例三：广州不动产预告登记避免合同矛盾广州市房地产交易市场在实行不动产预告登记制度后，房屋交易的效率得到了明显提高，交易不仅更加公开透明，而且交易合同矛盾风险也被大大减少。
这也为房地产交易市场的健康发展提供了有力的保障。
以上三个案例都体现出我国不动产预告登记制度在建设“笔法上的城市、银行、人民”方面的巨大潜力，并将为更多的经济建设和社会发展提供更加广阔的空间。
在不断开展探究和提升中，我国不动产预告登记制度将继续推动中国房地产市场的进一步健康发展。
尽管我国不动产预告登记制度已经取得了一定的成就，但仍需加强完善和改进。
当前，仍然存在一些问题和难点，如登记程序繁琐、数据信息不全面、相关机构配套不完善等。
为了进一步提升不动产预告登记制度的实效性和可操作性，需要加强各项配套政策和制度建设。
首先，需要进一步完善相关制度规章等辅助性文件，并与之前的房地产管理体制改革相衔接，充分发挥市场调节和政府管控的双重功能，有效维护公众权益和市场秩序。
其次，建立完善不动产登记中心的信息系统平台，优化注册运作模式。
此举可以帮助消费者方便快捷地查询房产数据、登记不动产等事项，同时也可以更好地服务于房地产的供应链和整个市场生态，减少房地产的交易成本和时间消耗。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策不动产预告登记是指当事人在未将不动产权利转移或设定抵押等法律行为实现前，以登记名义向不动产登记机构登记该项法律行为并公示于不动产登记簿上的一种登记方式。
该制度可以有效地预防欺诈、侵权和财产风险，保护当事人的合法权益，促进不动产交易的顺利进行。
但是，在实践中，我国不动产预告登记制度存在一些问题和不足之处，需要进行改革和完善。
一、不足之处1. 登记流程繁琐，效率低下。
不动产预告登记需要提交大量的材料，并经过多次复查和审批才能完成，整个登记流程较为繁琐，时间成本较高，严重影响了当事人的合法权益。
2. 信息公示方式单一。
不动产预告登记在不动产登记簿上进行公示，但是这种方式存在信息公示不及时、不准确的问题，容易导致不动产权利的侵害和损失。
3. 对登记机构的监管不力。
一些不动产登记机构的工作人员存在违法违规行为，比如虚开预告登记证明，私自修改不动产登记簿等行为，但是对这些行为的处罚力度不够，监管不力。
二、完善对策1. 优化登记流程，提高效率。
针对登记流程繁琐、效率低下的问题，可以加强政府部门之间的信息共享，实行一网通办，建立一体化的不动产登记服务平台，提高登记效率。
2. 创新信息公示方式，提高透明度。
可以借鉴国外的经验，采用不动产信息中介机构作为公示平台，将不动产预告登记信息实时地公布于该平台上，提高信息公示的准确性和即时性。
3. 强化监管力度，净化工作环境。
加强对不动产登记机构的监管，加强对工作人员的教育和培训，建立健全的内部监督和惩治机制，使得登记机构不得参与不正当的行为。
4. 完善保障措施，保护当事人利益。
加大对不动产预告登记的监管力度，建立健全的赔偿机制，对于因不动产预告登记错误导致的损失进行赔偿，保障当事人的合法权益，提高预警机制，在第一时间发现风险并采取措施。
综上所述，我国的不动产预告登记制度在实践中存在一些问题和不足之处，需要进行改革和完善。
只有通过不断地完善和提高该制度的监管机制和服务机制，才能更好地保障当事人的权利和利益，促进不动产交易的安全和健康发展。
论预告登记制度
论预告登记制度摘要:预告登记制度是物权法登记制度中的一个重要规定，它可以有效地保护不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。
但是，分析我国相关法律规范仍然存在着许多的不足和缺陷，因此必须完善我国预告登记制度，维护法律权威。
关键词:预告登记制度;商品房;物权法一、预告登记制度的发展现状1.立法现状目前，我国对于预告登记制度的立法例遵循的是法典式与特别法式相结合的方式：即在基本法（《物权法》）中对预告登记制度进行原则性规定，并且在特别法（《房屋登记办法》）中对预告登记的详细内容予以细化，这种立法方式既体现了法律的权威性、简洁性，又不失可操作性。
另外，一些地方性法规早在《物权法》预告登记制度颁布之前，就已经对房屋预告登记制度作出了规定。
例如《南京市城镇房屋权属登记条例》第29条， 2002年《上海市房地产登记条例》，2005年《天津市房地产登记条例》和2007年《广州市城镇房屋登记管理办法》等等。
通过基本法、行政法规和地方性法规这三个层面的法律对于预告登记制度的规范，说明我国已经从体制上建立了预告登记制度。
2.实际操作情况(1)预告登记制度目前，我国的南京、上海、天津、广州等地区的地方立法对于预告登记制度作出明确的规定。
对于其他地区来说，目前购房者办理产权登记时需进行“发放产权证”和“保留产权档案”这两项内容，其中的“保留产权档案”一项即具有“登记”性质，只不过旧登记办法未建立“房屋登记簿”。
新办法实施后，行政部门就要建立“房屋登记簿”，将购房者写进登记簿，并详细记录房产自然情况、位置、所有权人及权属转移等信息。
(2)预售登记制度另外，作为房地产登记的一个部分，我国设立了商品房预售登记备案制度，《城市房地产管理法》第44条和《城市商品房预售管理办法》10条都对预售登记作出规定。
其目的是通过商品房预售合同的登记对开发商预售行为的合法性进行审查，从而保障购房人的合法权益。
但是，我国预售登记备案制度，并未明确该预售登记的效力和对抗第三人的效力，没有赋予购房人申请登记的权利。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策我国不动产预告登记制度作为不动产登记制度的重要组成部分，负责保障不动产交易安全、维护不动产权益，并为不动产交易提供优质服务。
然而，当前不动产预告登记制度还存在不少不足之处，需要进一步完善。
本文就不动产预告登记制度的不足与完善对策进行浅析。
1.机构设置不完善。
我国不动产预告登记机构通常设在不动产登记中心，但由于一些地区的不动产登记中心设置不够合理，不同司法行政机关之间协作不够充分，导致不动产预告登记工作难以顺利开展。
2.登记成本高。
当前我国不动产预告登记成本相对较高，包括基础设施、人力资源、系统建设等方面，不动产登记中心的开支也随之增加，导致不动产预告登记的费用相对于手续简化程度不够划算。
3.登记信息的真实性不高。
由于不动产预告登记时需要提交大量的证明材料、不动产权属证明等，这些信息的真实性需要得到充分的验证，但是当前不动产登记中心往往因人员短缺和工作压力问题，无法做出充分的验证和核实，导致登记信息的真实性不够高。
1.机构合并优化。
一些地区可以将不动产预告登记机构与其他司法行政机关合并，构建全方位、多层次的法律服务平台，提高不动产登记服务的效率和质量。
2.降低登记成本。
实现不动产预告登记时，可减少不动产权属证明等证明材料的提交量，有效降低登记成本，提高不动产登记服务的便利性和实用性。
3.优化工作程序。
当前我国不动产登记中心需要从起草合同、办理贷款到支付税金等方面进行详尽的验证和核实，这个工作仍然比较耗时，需要优化工作程序，以减少等待时间和范围。
针对以上不足与完善对策，我国可以在不动产预告登记的实施过程中，深入研究总结经验，完善现有不动产预告登记制度，优化工作流程，提高服务质量，从而进一步提高不动产登记的效率和质量。
不动产预告登记制度的完善的探析
不动产预告登记制度的完善的探析自预告登记制度出台以来,从社会层面来看,我国房地产市场一房二卖的现象明显受到了遏制,而且对于抵押、地役等其他不动产物权变动的协议也可以进行预告登记,从而实现了在不动产交易中更好地维护债权人的权利和利益,促使双方当事人信守承诺,维护交易安全。
从法律层面来看,债权人将不动产物权进行预告登记后,不至于因债权人的再处分行为而丧失物权,对债权人的债权请求权起到了很好的保全作用,赋予了债权人追究债务人除合同责任之外的另一种权利救济方式,在房地产交易中,违反合同的往往是掌握主动权的强者,而保护弱者也是预告登记制度价值的重要体现。
预告登记制度在我国可以称作一种新制度,其整个运行机制仍在探索之中,远远没有达到成熟,由于缺乏实践中案例的支撑和问题的发掘,其本身还存在许多不足之处。
因此,一方面,我们要积极借鉴国外的成熟经验,引进适合我国国情的规定;另一方面,要结合自身情况对该制度进行补充、完善。
本文将总结我国不动产预告登记制度存在的缺陷,并试图对该制度的完善提出一些建议。
一、预告登记制度在实践中存在的问题(一)不动产登记法律制度不统一《物权法》出台以前,我国的不动产登记制度散见于各种法律、行政法规、地方性法规和司法解释之中,从这些规定中我们可以看到不动产登记制度的基础,但是这些规定散乱、复杂且有相互矛盾之处,很多是为了满足行政需要而出台,不能很好地适应现代的物权交易市场,也不能很好地维护交易安全。
2007年出台的《物权法》将不动产登记制度单列,这在不动产登记制度的立法进程上迈出了一大步,但是该法中许多条文是笼统概括性的,预告登记制度也仅有一个空壳,之后出台的《土地登记办法》《房屋登记办法》等规定为预告登记的程序做了补充,但仍然没有一部统一的法律将不动产登记制度全部囊括其中。
我们不得不承认,迄今为止我国尚未建立统一的不动产登记制度,这种状况必须尽快改变。
(二)不动产登记机关不统一《物权法》第10条规定:不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策我国不动产预告登记制度是一种保护权益和维护市场秩序的重要手段，其不仅可以为土地、房屋等不动产的买卖、转让提供法律保障，还可以减少不动产纠纷的发生。
在实践中，我们也发现了一些不动产预告登记制度存在的不足之处。
本文将对这些不足进行浅析，并提出完善对策。
不动产预告登记制度存在的不足之一是办理流程繁琐。
当前，办理不动产预告登记需要提供大量的材料和证明，涉及的手续繁杂，导致申请人办理起来不便捷，耗费时间和精力。
与此登记机构的审批过程也相对复杂，导致不动产预告登记的办理周期较长，影响了市场交易的效率和流动性。
针对这一问题，我们可以采取以下完善对策。
可以推行“一网通办”政策，实现不动产预告登记的线上申请和审批，减少纸质材料的提供和办理环节，从而提高办理的效率和便捷程度。
可以加强登记机构的信息系统建设和管理，提高系统的稳定性和响应能力，确保线上办理的顺畅进行。
不动产预告登记制度存在的不足之二是监管不力。
当前，虽然有不动产预告登记制度的规定，但是监管力度相对较弱。
一方面，登记机构对于申请人提供的材料和信息的真实性有限认证能力，容易出现虚假登记的情况。
对于已经进行不动产预告登记的不动产权益的变化和转让，登记机构与相关部门的协调不够密切，缺乏及时的监管和介入。
针对这一问题，我们可以采取以下完善对策。
要加强登记机构的监管职能和能力建设，提高对申请人提供材料的审核和审查能力。
可以借鉴其他国家的做法，建立一体化的登记信息系统，实现信息共享和协同办理，减少虚假登记的发生。
加强对已经进行不动产预告登记的不动产权益的变化和转让的监管力度，与相关部门建立信息共享机制，实现实时监管和应对。
不动产预告登记制度存在的不足之三是法律法规不完善。
当前，我国不动产预告登记制度的法律法规还不够完善，存在一些不明确的问题和漏洞。
对于不动产预告登记的有效期、办理的手续和条件等方面缺乏明确的规定，容易导致不动产预告登记的合法性和有效性受到质疑。
论我国商品房预售预告登记制度的立法完善
论我国商品房预售预告登记制度的立法完善本篇文章的主要内容是讲述商品房在我国的处境，从商品房的预售预告登记制度的历史背景出发，阐述了预告登记的制度价值，通过与商品房的预售合同登记制度的对比来叙述。
但就我国的预告登记来说，不完善的同时还较为粗略，真正操作性并不强。
按照我国物权法对商品房预售预告登记制度的规定，通过事前登记制度的立法完善，保障买受人的利益。
标签商品房预售预告登记预售合同登记立法完善一、前言房地产在我国是愈演愈烈，如火如佘的进行着，不管是在各大城市，还是中小城市，都可以看到这样一幕：当某个房地产准备开盘的时候，门前可谓是人山人海，都是前来排队买房子的。
而在此之前就有人利用人脉将最好的，最高档的房子预先登记走了。
更何况现在国家强调农村城市化，越来越多的农村户口正在以肉眼可见的速度向城市进军，而房地产购买房子就是在城市安家落户首要做的头等大事。
在关于房地产商品房预售登记制度还不成熟的情况下，本文就商品房预售预告登记制度的完善做了一个讨论，希望对房地产商预售预告方面的制度有一个了解和帮助。
二、商品房预售预告登记制度出台的历史背景在此之前，我想有必要了解一下有关于商品房预售预告登记制度出台的历史背景，这样有利于我们对登记制度价值以及制度完善做出最正确的分析。
一般来说，有关于商品房预售预告的相关规则或者说是制度都统归在《物权法》中。
但是在《物权法》还未颁布之前，就已经出台了有关商品房预售预告的相关登记制度。
由于，我国在商品房预售过程中仍然存在着大量的预售人置已经登记的预售合同于不顾，擅自进行商品房的转让登记，导致一房二卖和一房多卖的纠纷频发，深入探究，原因主要有一下两点：其一、我国预售登记备案制度从实质上来说属于一个行政意义的客观备案义务，对于预售合同的生效并没有多大的影响，只是一个形式的制度而已，没有实际上的意义。
以我国目前的现实情况来说，商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益，同时也可避免和预防不必要的纠纷发生，在很大程度上，起到一个维护不动产交易安全的作用。
论预告登记制度的完善
论预告登记制度的完善 The final edition was revised on December 14th, 2020.论预告登记制度的完善一﹑扩展预告登记制度的适用范围由于各国物权变动模式不同，预告登记制度的适用范围也有差异，但从总体上看，预告登记的适用范围都比较广。
在日本，物权变动采债权意思主义，不动产物权变动没有予以登记的，其不具有对抗第三人的效力，但在当事人之间，物权变动已经发生。
因此，日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权。
而日本的《不动产登记法》对预告登记制度的适用范围规定的更具体。
日本《不动产登记法》第二条规定：“假登记(日本法上的假登记相当于德国法上的预告登记)于下列各项情形进行：第一，未具备登记申请程序上需要的条件时;第二，欲保全前条所载权利的设定﹑移转﹑变更或消灭的请求权时。
上述请求权为附始期﹑附停止条件或者可于将来确定时，亦同”。
德国﹑瑞士及我国台湾地区的预告登记只适用于保全债权的请求权。
如《德国民法典》第883条—888条规定，预告登记保障以不动产物权变动为标的的请求权，其实质是限制预告登记的义务人处分其物权的权利。
德国学者对预告登记制度的适用范围观点不一。
依德国通说，尚未成为物权的一切不动产物权变动请求权均是预告登记的保全对象。
《瑞士民法典》中的预告登记分为“人的权利”的预告登记﹑“处分权的限制”的预告登记和“暂时登记”的预告登记，其中“暂时登记”的预告登记相当于德国的异议登记。
在瑞士预告登记的适用范围较宽，例如，承租权等与物权变动没有直接关系的债权也是预告登记的对象。
我国立法上的不动产物权变动模式是债权形式主义模式，即有效债权行为+登记=不动产物权变动。
因此，只能对因物权变动产生的请求权进行预告登记。
而我国《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预告登记。
广东省出台的(《广州市城镇房地产权登记办法(草案)》)第四十三条规定：房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人在有关法律文件生效之日起三十日内申请预告登记：第一，预购商品房及其转让;第二，以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让;第三，以房屋在建工程设定抵押及其抵押权的转让;第四，法律﹑法规规定的其他情形。
论预告登记制度的完善
2023-11-10•预告登记制度的基本概念•预告登记制度的重要性和应用范围•预告登记制度的实施现状及问题•完善预告登记制度的建议•结论目录01预告登记制度的基本概念预告登记是指当事人约定买卖或其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人未来取得物权而进行的登记。
预告登记是一种临时性措施，旨在防止债务人擅自处分该不动产，从而保护债权人的利益。
预告登记的定义通过预告登记，债权人可以限制债务人处分该不动产，从而保护自己的利益。
预告登记的目的保护债权人利益预告登记制度可以避免因不动产的重复抵押、买卖或其他物权变动而产生的纠纷，从而提高交易的安全性。
保障交易安全通过预告登记，国家可以掌握不动产的物权变动情况，从而维护社会秩序的稳定。
维护社会秩序《物权法》该法规定了预告登记制度的基本内容，明确了预告登记的法律效力及程序。
《城市房地产管理法》该法对房地产领域的预告登记进行了详细规定，包括登记程序、适用范围等。
预告登记的法律依据02预告登记制度的重要性和应用范围保障不动产交易的安全是预告登记制度的核心价值之一。
在不动产交易中，由于不动产的特殊性质，交易双方往往存在信息不对称的情况，买方难以完全了解不动产的权属状况和权利限制。
通过预告登记制度，可以将不动产权利的变动信息进行公示，使买方能够更加全面地了解不动产的权属状况和权利限制，从而减少交易风险，保障交易安全。
预告登记制度的重要性和应用范围 保障交易安全防止权利滥用预告登记的范围和效力03预告登记制度的实施现状及问题预告登记制度实施现状预告登记的程序和要求01目前，我国预告登记制度主要依据《物权法》和《不动产登记暂行条例》实施。
申请人需提交登记申请、相关证明文件和缴纳相应费用后，方可完成预告登记。
预告登记的范围02预告登记主要针对不动产交易中的预售、预租、预抵押等情形，旨在保障交易安全，维护当事人合法权益。
预告登记法律效力03预告登记完成后，未经权利人同意，他人不得对该不动产进行处分，否则该处分行为无效。
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谈我国预告登记制度之完善
摘要：随着2007年《物权法》的颁布，我国已正式确立了预告登记制度。
这一制度的确立不仅从立法上完善了我国不动产登记制度，而且对解决现实生活中的”一房二卖”问题提供了法律依据。
但是从近几年的司法实践中可以看出，我国的预告登记制度仍然存在着许多不足。
关键词：物权法不动产预告登记
随着《中华人民共和国物权法》的颁布，预告登记制度在我国正式确立。
但是从近几年的司法实践中可以看出，我国的预告登记制度仍然存在着许多不足。
因此我们必须不断完善立法，使之更好的适应经济的发展。
一、预告登记制度的起源与价值
预告登记一词，最早可以追溯到德国中世纪民法。
具体来说，普鲁士王国是首创预告登记制度的国家。
在其相关法律中，实际上规定了一种对债权请求权的保护手段，并赋予预告登记权利人以对抗其他债权人的效力。
后来德国民法典继承了普鲁士法中的这一规定，从而为保障一些特殊不动产交易中以取得不动产物权为目的的债权的实现，建立了一种特殊的法律设计即预登记制度，这种制度即许可债权人将其权利纳入不动产登记簿，从而使债权物权化并具有了排他效力。
此后许多国家都纷纷仿效德国并结合各国国情不断完善与发展了预告登记制度。
纵观各国的司法实践，预告登记制度的建立很好地协调了市场经
济运行中出现的一些问题，为建立有序、稳定的市场环境创造了有利条件。
从理论意义上讲，不动产预告登记制度与异议登记、变更登记制度都大大丰富了我国不动产登记制度理论体系，进一步推动了物权法的完善与发展。
从实践意义上讲，预告登记制度不仅很好的预防了”一房二卖”问题，同时也保障了其他不动产交易的安全。
从而可以说预告登记制度的建立为维护交易相对人的利益、促进经济健康稳定发展具有重大意义。
二、预告登记制度的含义与特征
所谓预告登记，是与本登记相对应的概念，它是指为确保债权的实现、保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记。
[1]也有的国家，如日本称其为假登记。
预告登记制度与异议登记、变更登记等物权登记制度在启动程序、登记机关、立法目的等方面存在着相同之处，但是预告登记制度作为一种独立的登记制度又有自己的特殊之处。
一是登记对象的特殊性。
预告登记制度为了确保不动产所有权顺利转移而发生的登记，并且预告登记的对象不是所有权，而是请求对方将不动产所有权转移到自己名下的请求权。
并且预告登记发生后该不动产的原物权并不会发生变动。
二是请求权的特殊性。
预告登记赋予了债权请求权以物权的追及效力，当债权可以实现时，权利人便可依据预告登记对抗任何第三人，从而保证自己的债权得以实现。
三是预告登记的债权优先性。
预告登记制度实际上是一种担保债
权实现的制度，只要进行了预告登记必然会使不动产所有人的再处分权能受到极大地限制，而且其处分即使已经办理了物权登记也无济于事。
三、预告登记制度的性质
预告登记制度的性质在学术分歧很大，但是只有很好的明确其性质才能对我们解决司法实践中的”一房二卖”问题提供法律依据。
在我国理论界有关预告登记制度的债权请求权性质的观点主要有
以下三种观点：1.认为它是介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为具有若干物权效力的权利；
[2] 2.它是债权物权化，认为预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力，它是债权物权化的一种具体体现。
[3]3.认为它是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权；[4]
笔者认为在上面所述的观点中，第二种种更加具有科学性。
所谓债权物权化是指法律赋予了具有平等性的债权以对抗其他人权利
人的效力，从而使该债权具有了优先性。
本文研究的预告登记制度是债权的一种公示方法，这种制度主要的目的是赋予权利人阻碍第三人取得不动产所有权。
即使该物权人已与笔者认为第三人办理了登记也无法对抗已登记了的权利人，从而使权利人的债权得以完满实现。
第三种观点认为预告登记制度在实质上具备债权和物权两种权利的性质。
笔者认为此说法在我们现实中存在实践障碍。
因为预告登记制度并不能阻止物权人再次处分其不动产，并且有些国家不
把这种再处分认定成无效的而是给予他第二顺位的效力，这样一来，认为预告登记制度是准物权不仅会导致无法解释现实生活中的一些现象而且不利于商品交易的发展。
所以，第二种观点更合理而且便于实践。
四、我国预告登记制度的现状及其完善
（一）我国预告登记制度的适用范围及其完善
首先，我们应扩大预告登记制度的适用对象。
具体来说可以在以下几个方面进行扩大：从物权变动的形式来看，预告登记制度可以扩大到一切物权的变动形式。
如：设定、变更、消灭等；预告登记制度还可以适用于附条件和附期限合同的请求权；对于一些特殊的不动产或动产物权请求权，如农村土地承包经营权或者飞机、船舶等，也可以适用预告登记制度。
其次，扩大可启动预告登记的请求权的法律原因。
笔者认为启动预告登记的不能仅仅是买卖合同还应该包括抵押合同等。
（二）我国预告登记制度的构成要件及完善
我国的预告登记成立条件要求”权利人与物权人协商一致”，这在一定程度上限制了该制度的广泛运用。
在这方面可以借鉴国外的成功经验来完善我国的立法。
德国的具体做法是：如果不动产所有人同意办理预告登记，那么就没必要启动”临时处分”措施：如果不动产所有人不同意办理，对方当事人则可以诉诸法院请求保护，这时法院会发布”临时处分”令，强制物权所有人办理预告登记制度。
这样即遵循了民法的意思自治原则，又从另一角度实现了诚实
信用原则。
因此，笔者认为，我国不应规定只有当双方当事人达成合意才能办理预告登记，而应该从立法本意与债权人角度去立法。
只要权利人想办理预告登记，义务人就应该满足其要求。
如果物权人怠于履行其义务，债权人则可以向法院申请处分令，并根据处分令去有关部门办理登记。
只有这样做才能真正实现该制度的设置目的并更有效的保护债权人权益。
（三）其他
参考外国立法例我们发现有些国家的预告登记制度还有些创新，为了使我国预告登记制度能国家完善，我们还应从以下三个方面进行改进。
首先，从物权人角度去进一步健全该制度。
我国物权法没有像其他大陆法系国家那样赋予物权人以抗辩权。
但是在现实生活中，如果发生债权人不按合同约定履行自己的义务的情况，这会使不动产所有人的利益处于无保障状态，这时如果还强制物权人办理预告登记显然与民法的基本精神相违背，无法从根本上解决社会问题，因此在此种情形下赋予物权人抗辩权是十分必要的。
其次，还应看到我国关于预告登记变为本登记的环节还没有任何立法，出现了立法空白。
我国应该在此程序上予以规范化，吸收借鉴外国的立法例并结合我国实际情况，不断完善我国的预告登记制度。
最后，要想实现预告登记制度的广泛适用，我们还可以创新性的
规定物权人在处分不动产时有”预告登记”告知义务。
通过对预告登记制度的探析，笔者发现我国的预告登记制度还处在起步阶段，完善该制度我们还有很长的一段路要走。
为此，我们应该仔细研究外国的立法情况，找到我国立法的不足之处并结合我国的实际情况，对预告登记制度加以完善。
使之真正发挥其社会效能，为我国经济发展做出贡献。
参考文献：
[1]王利明.民法[m].北京：中国人民大学出版社，2011，169.
[2]王泽鉴.民法物权（一）[m].北京：中国政法大学出版社，2001，128.
[3]梁慧星.中国物权法草案建议稿[m].北京：社会科学文献出版社，2000，168.
[4]王利明.物权法研究[m].北京：中国人民大学出版社，2002，213.
作者简介：王倩（1989-），女，江苏徐州人，华东政法大学2012级法律硕士专业硕士研究生，研究方向：刑事诉讼法。