现阶段商品房预售预告登记制度缺陷及完善
浅谈我国商品房预先登记制度
预 告登记制 度
丁 杰
摘 要 商品房预告登记是有关商品房物权变动的一项重要制度 ， 这一制度将以其独特的性质和 内涵对 当事人合法权益的 保护以及我 国房地产事业的健康发展起到重要 的作用。 本文在对商品房预告登记制度的法理分析的基础上， 剖析我 国商品
文章编 号 ：０ ９０９（０ ００－４ ・ห้องสมุดไป่ตู้ １０ —５２２ １）３０２０
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浅谈 我 国商
高子渊
房预告登记制度的现状和不足， 并提出相关的完善建议。 关键 词 预 告登 记 法律性 质 效 力
中图分类 号 Ｄ ９ ． ２３３ 文 献标 识码 ： Ａ
３ 商 品房 预 告登记 具有 临时性 。 因预告登 记而 产生 的的请 规定 ， ． 但在 实践 中 ， 告登记制 度 所体现 出的 法律 效力充 分反映 预 求权 存在 于房 屋买 卖合 同生 效后至 物权 变动 的条 件具 备前 的一 了这 一制 度的 本质 目的 。 段 时 间。 当物权 变动 的条 件具 备后 ， 权利人 需积 极将预 告登 记推 进 为本 登记 ， 自己 的权利顺 利转 化为 物权 。 使 ４ 商 品房预 告 登记依 附于 债权请 求权 而存 在。 预告登 记必 ． 须 以 当事人 双方 订立 商 品房买卖 协 议为 前提 。买卖 协 议的 订立 意 味着一 方 当事人拥 有债 权请 求权 。 果这 一权利 消灭 ， 如 则预 告
权利 。 因此 ， 品房预 告登记 制度 有其特 殊 的内涵 。 商 １ 品房 预 告登记 以保全 不动产 物权 变动 的请求权 为 内容 。 ． 商 债 权 的性质 ， 是一 种特 殊 的债 权 ５经商 品房 预告登 记的请 求权 是“ ． 物权 化 的债 权” 。 ６经预 告登记 的请求 权具 有对抗 第三 人的 效力 ， 这一 效力 ． 但
论我国预告登记制度的比较法借鉴及完善
论我国预告登记制度的比较法借鉴及完善作者：艾志花来源：《商情》2012年第19期摘要不动产预告登记制度在我国是一种较新的制度，本文对我国现有法律对预告登记制度在适用范围、效力、发生条件方面规定的缺陷进行了考察与分析，通过对德国、日本、我国台湾地区的立法借鉴，提出了我国不动产预告登记制度的几点完善途径。
关键词预告登记立法现状完善一、我国预告登记制度的立法现状2007实施的《物权法》第20条第一次以基本法律的形式正式规定了预告登记制度，对预告登记的适用范围、效力、行使程序和消灭作出了规定，但是只有一个条文。
《土地登记办法》第62条和《房屋登记办法》第三章第四节专节规定了预告登记制度。
《土地登记办法》的相关规定相对原则，基本与《物权法》第20条相同。
可见我国预告登记制度在立法上存在的最大缺陷是规定粗略、简单，有诸多模糊、漏定之处，兹列举以下几点不足：（一）适用范围模糊物权法第20条规定了预告登记的适用范围，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
”对该条文的理解有歧义，是签订买卖“房屋或者其他不动产物权”还是签订“买卖房屋或者其他不动产物权”，如果按前者理解，则预告登记的适用范围太窄，仅适用于不动产物权买卖请求权，不适用于设定抵押权等。
而如果按后者理解，则预告登记的适用范围较宽，可以适用于不动产物权的转让、设定抵押权等请求权。
从上文提到的地方性法规以及房屋权属登记实践来看，预告登记主要适用范围包括：预购商品房及其转让；预购商品房抵押及其转让；在建工程抵押及其转让。
因此，可以推定物权法20条关于预告登记适用范围的理解应该按后一种理解为妥。
（二）仅规定了预告登记的权利保全效力物权法仅规定了权利保全效力，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”根据该规定，经预告登记后的债权请求权，具有对抗债务人其他处分行为的排斥性效力，理论上称为保全效力，是预告登记最主要的效力。
房屋预售制度存在问题及解决办法
房屋预售制度存在问题及解决办法摘要：本文分析了房屋预售制度在实践中所遭遇到的问题，并针对性地提出了意见，供大家参考。
关键词：房屋预售；制度；存在问题；解决办法房屋预售措施如果在实践中能实行的好的话，将是一项有利于开发商与客户双方的有力措施，所以购房双方都要为促进这一制度的发展做努力。
作为购房人，在房屋预售法律不太完善，各方面监督措施不太齐全的时候，这就需要我们客户自己提高这方面的意识，对售房的开发商要进行全方位的调查，以免上当受骗。
在合同签订之前，要对合同内容进行严格斟酌。
对于开放商，更要把诚信放在第一位，注重长远利益。
重视自己的商家信誉在这个房地产业的重要性，不要因为一时便宜而丢失了整片森林。
1 房屋预售中存在的问题房屋预售在房地产业是一种新兴的售房制度，近几年来受到了客户以及开发商的热捧。
但是由于其相关法律制度不完善，存在很多漏洞。
在实践中也存在很多问题。
我们必须看到，不管怎样，新事物在它的成长过程中，总会遇到许多挫折与困难，出现许多问题。
房屋预售制度作为新事物，在其实施过程中遭遇到了许多问题，很多问题都存在模糊性。
1.1在预售合同的登记效力方面如何《城市房地产管理法》规定关于房屋预售的合同必须到房地产的管理机关进行登记，否则就不具有法律效力，通过将房屋预售的各种情况登记在一定的簿册上，并且将其告知公众。
除此之外，在合同登记过程中，市场管理机关要对合同的真实性、合法性进行一定的审查、核对，以保护房屋预售双方的有效利益。
1.2 房屋预售合同中预售的含义是什么所谓预约时指约定将来的某一行为所制定的合同契约。
这是一种超前行为，预约人只能要求被预约人按规定履行其义务，但是不能依据预约的本约内容来请求其履行。
预约的结果因为是发生在将来，所以具有很多不确定因素以及各种可能性，这就提高了预售房屋的风险性。
1.3 房屋预售与分期付款买房之间的模糊性房屋预售到底是不是一种分期付款买卖，这也让很多人迷糊，客户先向开发商交付首期付款。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策不动产预告登记制度是我国不动产登记制度的重要组成部分，具有重要的法律效力和社会意义。
随着我国不动产市场的不断发展和完善，不动产预告登记制度也暴露出了一些不足之处，亟待进行改革和完善。
本文将从不动产预告登记制度的不足之处入手，分析其存在的问题，并提出相应的完善对策，以期为我国不动产预告登记制度的进一步完善提供一定的思路和借鉴。
一、不动产预告登记制度的不足1、法律法规不完善目前，我国的不动产预告登记制度主要依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规进行规范。
这些法律法规在实际应用中存在不少漏洞和不足，无法很好地适应不动产市场的快速发展和变化。
2、登记程序不规范不动产预告登记的程序依照现行法律法规执行，但是在实际操作中存在程序不规范、效率低下等问题。
一些地方在进行不动产预告登记的流程中存在着操作不严谨、审核不严格的情况，导致登记信息的真实性和准确性难以保障。
3、信息不对称当前不动产市场上，不动产的权属信息、抵押信息、限制信息等往往存在信息不对称的情况，这给不动产交易和投资带来了一定的风险。
不动产预告登记制度虽然可以提供一定程度上的信息保护，但是由于不同地区的登记标准和操作规范不一，导致了信息的不一致和不准确。
4、登记依据不清晰在不动产预告登记制度中，登记依据是非常重要的。
由于我国不动产法律法规的不完善，导致登记依据并不十分清晰，各地在实际操作中也存在一定的差异，这给不动产预告登记的准确性和可靠性造成了一定的影响。
针对不动产预告登记制度存在的法律法规的不完善，应当加快不动产登记法的制定，完善不动产登记相关法规，明确不动产预告登记的法律地位、程序和标准等，确保法律的科学性和严谨性。
对于登记程序不规范的问题，应当建立完善的登记标准和流程，加强登记人员的培训和管理，提高不动产预告登记的审核严格性和操作规范性，确保登记信息的真实性和准确性。
3、加强信息披露在信息不对称的问题上，应当加强不动产信息的披露和公开，建立起不动产市场的信息交换机制，保障各方在不动产交易和投资中的信息平等，减少信息不对称所带来的风险。
我国商品房预售预告登记制度的立法完善
品房预售预 告登记制度为此提供 了事前的制度
保障 ， 使得 买 受人 能够 平衡 自己的弱势 地位 。
二、 预告 登记 的制 度价 值
（ ） 一 预告 登记 的制 度价 值
所 谓预 告 登记 ， 为保 全将 来 发生 的不 动 产 是
作用 、 顺位作用和完善作用。
房地产法律
１权 利保全 效 力 ． 预 告登 记后 ， 务 人对 不动 产权 利 的 处分 在 义 妨害 预告 登记 请求 权 的范 围 内， 处分 行 为无效 。
２ 权 利顺 位保 全 效力 。 当预 告 登记 推进 到本 登记 时 ， 不动 产 权利 的 顺位 不 是依 本 登记 的 日期确 定 ， 是 以预 告 登记 而
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我 商 房 售 告 记 Ｕ的 法 善 国 品 预 预 登 韦 立 完 度
陈玲 玲 中国政法 大学
一
、
商 品房 预售 预告 登记 制 度 出 台的 历史 背
在 预 售 人 实 际将 房 产 登 记 于第 二 买受 人 的 名 下 时 ， 物 权 优 先 原 则 ， 一 买 受人 无 法 主 张 要 求 依 第 返还 该房 产 ， 能要求 预售 人承 担违 约责任 。 只 虽然 违 约 责 任 为 买 受人 提 供 了补 偿损 失 的 途径 ，但 是 违 约责任 的救济 乃 是事 后 的救济 ， 而
的 日期 为准 加 以确 定 。
产 的现 时所 有权 人 ， 求权 人应 取得 义 务人 的承 请 诺 或法 院 的假 处 分命 令才 能 申请 预 告登记 。 在 而
房屋预告登记制度优化与施行
房屋预告登记制度优化与施行严亚云绍兴市房地产管理处【摘要】我国于２００７年通过了《物权法》，其第二十条对预告登记制度进行了明确的规定。
然而预告登记制度在房地产市场中却遇到操作上的困境。
文章先简单介绍当前我国房屋预告登记制度，然后就当前我国房屋预告登记制度存在的问题展开探讨，最后就该制度的优化与施行提出几点建议。
【关键词】房屋预告登记一房二卖预告登记作为民法中一项重要的物权制度，始于普鲁士法规定的异议登记，后后来逐渐被德国、日本、瑞士等国以及我国台湾地区的民法所接受和继承。
由于各国实际的国情与法律背景不同，各国对预告登记制度的目的，适用范围都做出了不同的规定。
我国在《物权法》颁布之前，并未对预告登记制度进行严格立法。
上海市在《上海市房地产登记条例》中专设一章规定了预告登记制度，这也是该制度在立法中的最初显现。
直到２００７年《物权法》的颁布，在第２０条发令中对预告登记制度进行解释和规定。
然而，在施行过程中，尤其是在房地产市场中，随着我国目前房地产过热发展，仍然就这一制度的操作存在很多矛盾。
一、当前我国房屋预告登记制度概述所谓预告登记，是指为了保全不动产物权的请求权而将此项权利进行的登记。
通过对债权请求权的登记，赋予其对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，用来保障将来本登记的实现。
《物权法》第２０条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的。
不发生物权效力。
”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
”而房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。
如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，已之约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善
浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善第一篇：浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善摘要随着我国市场经济的不断发展和城市住房体制改革的推进，我国不动产交易市场十分活跃，为了规范不动产交易，2007年颁布的《物权法》规定了不动产登记制度，尤其是不动产的预告登记制度。
不动产的预告登记避免了“一物二卖”等社会现象的出现，对保全债权人以不动产物权变动为标的的债权请求权意义重大，同时也弥补了我国不动产登记制度体系的空白，是我国不动产登记制度发展的一大进步。
然而我国不动产预告登记制度仍处于初创阶段，虽有《物权法》的规定，但仍有许多不足之处需要完善。
文章通过对预告登记的概念、特点和社会意义进行分析，结合我国预告登记制度的现状，对预告登记的范围、法律效力、登记机关等方面提出一些观点和看法，希望能对我国预告登记的发展起到作用。
关键词：不动产登记；预告登记；物权法Abstract With the continuous development of China's market economy and the promotion of urban housing reform, China's property market is very active, in order to regulate real estate transactions, issued in 2007, “Property Law” stipulates that the real estate registration system, in particular the notice of real property registration system.Notice of registration of real estate to avoid the “One Thing sell” and other social phenomena, on the preservation of real property for the creditor to creditor claims the subject of great significance, but also make up a system of real estate registration system in the bank,is China's Real Estate Register a great progress in institutional development.Advance notice registration system in China is still in its infancy, although the “Property Law” provision, but thereare still many shortcomings to be perfected.Based on the notice of registration of the concept, characteristics, and social significance of the analysis, combined with our notice of the status of the registration system, registration of the notice of the scope of the force of law, the registration authority and other aspects of some of the views and opinions in the hope of the development of advance notice registration play a role.Keywords: Registration of Caution;Real estate;Property law一、绪论不动产预告登记制度是与本登记相对应的一项登记制度，是为了保全登记请求权而为的一种登记。
商品房预售中抵押预告登记中存在的问题及解决方法
商品房预售中抵押预告登记是房地产交易中的一个重要环节，它是指在商品房预售合同签订前，出卖人为了融资或其他目的，将预售房屋抵押给银行或其他金融机构，并向国土资源行政主管部门申请预告登记的一种登记行为。
抵押预告登记的存在，对于购房者、房地产开发商和金融机构都具有重要意义。
然而，在实际操作中，商品房预售中抵押预告登记也存在一些问题，如何解决这些问题成为当前需要深入探讨的课题。
一、商品房预售中抵押预告登记存在的问题1. 抵押预告登记信息不透明在现实中，许多商品房预售项目抵押预告登记的相关信息并不透明，购房者往往很难了解到房屋是否存在抵押预告登记，以及抵押预告登记的具体情况。
这给购房者带来了一定的风险，也影响了购房者的购房决策。
2. 抵押预告登记与购房者利益的冲突有些房地产开发商在商品房预售过程中存在利用抵押预告登记获取不良资金的情况，这种行为不仅违反了商品房预售的相关规定，也损害了购房者的利益。
购房者在遇到房屋抵押预告登记问题时，往往难以维护自己的合法权益。
3. 抵押预告登记对房地产市场的影响过多的抵押预告登记可能会造成房地产市场的不正常波动，一方面会影响购房者的购房信心，另一方面也会对房地产市场的健康发展产生不利影响。
二、解决商品房预售中抵押预告登记存在的问题的方法1. 完善信息公开制度国土资源行政主管部门应当建立健全商品房抵押预告登记信息公开制度，将抵押预告登记的相关信息如抵押金额、抵押期限等向社会公开，以保障购房者的知情权。
2. 加强监管力度对于存在违规行为的房地产开发商和金融机构，国土资源行政主管部门应当加强监管力度，确保商品房预售过程中的抵押预告登记行为合法合规。
对于违反规定的行为，要依法严肃处理，增加违规成本。
3. 增加法律法规的约束力相关部门应当完善相关法律法规，明确商品房预售中抵押预告登记的规范和程序。
对于违规行为，要依法给予严厉惩处。
4. 强化购房者权益保护要建立健全购房者权益保护机制，对于存在抵押预告登记问题的商品房，购房者应当拥有维权的渠道和权利。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策不动产预告登记是指当事人在未将不动产权利转移或设定抵押等法律行为实现前，以登记名义向不动产登记机构登记该项法律行为并公示于不动产登记簿上的一种登记方式。
该制度可以有效地预防欺诈、侵权和财产风险，保护当事人的合法权益，促进不动产交易的顺利进行。
但是，在实践中，我国不动产预告登记制度存在一些问题和不足之处，需要进行改革和完善。
一、不足之处1. 登记流程繁琐，效率低下。
不动产预告登记需要提交大量的材料，并经过多次复查和审批才能完成，整个登记流程较为繁琐，时间成本较高，严重影响了当事人的合法权益。
2. 信息公示方式单一。
不动产预告登记在不动产登记簿上进行公示，但是这种方式存在信息公示不及时、不准确的问题，容易导致不动产权利的侵害和损失。
3. 对登记机构的监管不力。
一些不动产登记机构的工作人员存在违法违规行为，比如虚开预告登记证明，私自修改不动产登记簿等行为，但是对这些行为的处罚力度不够，监管不力。
二、完善对策1. 优化登记流程，提高效率。
针对登记流程繁琐、效率低下的问题，可以加强政府部门之间的信息共享，实行一网通办，建立一体化的不动产登记服务平台，提高登记效率。
2. 创新信息公示方式，提高透明度。
可以借鉴国外的经验，采用不动产信息中介机构作为公示平台，将不动产预告登记信息实时地公布于该平台上，提高信息公示的准确性和即时性。
3. 强化监管力度，净化工作环境。
加强对不动产登记机构的监管，加强对工作人员的教育和培训，建立健全的内部监督和惩治机制，使得登记机构不得参与不正当的行为。
4. 完善保障措施，保护当事人利益。
加大对不动产预告登记的监管力度，建立健全的赔偿机制，对于因不动产预告登记错误导致的损失进行赔偿，保障当事人的合法权益，提高预警机制，在第一时间发现风险并采取措施。
综上所述，我国的不动产预告登记制度在实践中存在一些问题和不足之处，需要进行改革和完善。
只有通过不断地完善和提高该制度的监管机制和服务机制，才能更好地保障当事人的权利和利益，促进不动产交易的安全和健康发展。
商品房预售制度的不足及解决思路
商品房预售制度的不足及解决思路一、我国商品房预售制度的不足1、交易不公平问题商品房预售存在着交易不公平的现象。
通过这一方式，房地产商把商品房的开发风险全部转移给了银行和社会。
根据我国的预售制度．当商品房还在建设过程中，买方就已支付大部分房价款。
这种不完善的预售机制使房地产商不仅无息占用预付款、承建商的垫款、低成本使用银行资金，而且也不须承担施工建设风险和房屋存货成本等等。
因此，开发商将资金成本大部分转嫁给了购房者，借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款等方式，把开发项目庞大的债务负担、几乎全部的开发风险转移在银行身上。
更有甚者，当现房与预售协议、广告和口头承诺出现差异时。
处于弱势的购房者往往只能被迫接受不符合要求的住房或者承担毁约责任。
2、居民消费风险成本大在商品房预售制度下。
预售商和预购者掌握的信息严重不对称。
增大了居民消费的风险成本。
商品房预售的交付履行周期长．不仅要受到建筑材料价格、土地价格影响．还要受到市场供求关系．不可抗力等因素的影响．交易双方都面临着不可预测的风险。
现有国内市场的商品房销售中，开发商拥有信息优势，而购房者则相对处于信息劣势的不均衡状态。
房地产商往往会利用这种信息不对称．千方百计隐匿有关信息，转嫁风险，谋取不正当利益，产生了经济理论上的“道德风险”问题。
3、低效竞争现行的预售制度容易造成低效率竞争和不公平竞争。
商品房预售制度相对降低了房地产业的门槛．开发商只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，获得廉价的土地和低成本的贷款，往往就意昧着项目的成功。
这导致我国房地产业不但没有形成优胜劣汰的市场机制，还造成了以“圈钱、圈地”为主要特征的赢利模式和以广告、炒作为主的销售方式，大量低质开发商充斥房地产市场。
二、商品房预售制度的解决思路1、设立房地产预售风险担保基金当前商品房预售中的风险分配极不合理，因此，政府应用基金平衡交易各方的风险、设立房屋预售制度的风险担保基金，凡是房地产开发商都应参加这个基金。
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题主要有以下几个方面：
1. 监管缺位：监管机构在执行商品房预售资金监管制度时存在缺位的问题，缺乏有效监管手段和手段。
有些开发商违规操作并未被发现，导致预售资金使用不当。
2. 信息不对称：购房者对于商品房预售资金使用情况了解有限，无法准确监督和监管。
开发商缺乏适当的信息披露和公示义务，购房者往往只能被动接受。
3. 预售资金滞留：有些开发商存在恶意滞留预售资金的情况，导致购房者的合法权益无法得到保障，甚至涉及风险。
改善商品房预售资金监管制度的建议如下：
1. 建立健全监管机制：加强监管机构的权威性和责任感，制定明确的监管标准和程序，确保各项规定得以有效执行，发现和处理违规行为。
2. 加强信息披露和公示：要求开发商在预售房项目中明确披露预售资金的使用情况，确保购房者能够了解预售资金的流向和使用情况，增加购房者的知情权。
3. 强化预售资金保障：建立完善的预售资金监管账户体系，确保购房者预售资金的安全性和可追溯性。
加强对开发商滞留预售资金行为的打击力度，保障购房者的合法权益。
4. 提高购房者权益保护力度：完善购房者的投诉举报渠道，加强对开发商的监督和惩罚力度。
建立健全消费者维权机制，加大对违规开发商的处罚力度，保障购房者的权益得到充分保护。
总之，改善商品房预售资金监管制度需要加强监管机构的职责落实和监管力度，提高信息披露透明度，加强预售资金的保障措施，同时加大对违规开发商的惩罚力度，确保购房者的合法权益得到保障。
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
问题：
1. 监管不严格：目前商品房预售资金监管制度实施不严格，监管部门缺乏有效的监督和检查机制，导致一些开发商存在挪用资金、虚假宣传等行为。
2. 资金使用不透明：部分开发商将预售资金用于其他投资项目，导致购房者无法实时了解资金的使用情况，存在风险和不确定性。
3. 缺乏监管存管机构：目前商品房预售资金的监管存在一个重要问题，即缺乏独立的监管存管机构，导致开发商可以较为自由地动用预售资金。
建议：
1. 加强监管力度：完善预售资金监管法规，加强对开发商资金使用情况的监督和检查，及时发现和处理违规行为，并给予相应的处罚。
2. 提供资金使用透明度：要求开发商建立公开透明的资金管理制度，向购房者公示预售资金的使用情况，确保购房者的权益得到有效保护。
3. 设立独立的监管存管机构：建立独立的监管存管机构，负责商品房预售资金的存管和监管，确保预售资金专款专用，杜绝开发商挪用、滥用预售资金的行为。
综上所述，完善商品房预售资金监管制度，加强监管力度，提高透明度，设立独立监管存管机构，是解决当前问题的关键。
只有通过加强监管和保障购房者的权益，才能建立一个健康、公平的商品房市场环境。
我国不动产登记制度存在的问题及完善方法
我国不动产登记制度存在的问题及完善方法我国市场经济的发展,不动产在社会经济中的地位与日俱增。
不动产登记制度的完善对于保障公民财产权利、促进不动产流转和发展房地产市场等具有重要的意义。
然而,目前我国不动产登记制度仍然存在一些问题,本文将从以下几个方面进行阐述。
一、问题的存在1.体制问题我国不动产登记制度涉及多个部门,包括司法部门、国土资源部门以及房地产管理部门等。
不同部门之间的分工不清,导致登记不统一,无法形成统一的登记数据库。
2.登记精度问题由于登记部门混乱,造成登记精度无法得到保障。
在登记时难以对不动产财产的情况进行全面、详尽地记录,相应的登记信息也无法得到及时更新和维护。
3.司法效力问题现有不动产登记制度中,权益登记和调整途径不清晰、资料保护不足等问题,导致登记机构对权益的确认效力缺乏法律保障。
4.执法法规不完善我国的不动产登记法规体系尚未完善,缺乏全面系统的登记法律法规。
登记制度的具体要求、管理制度和机构设置等方面都存在一些制度性缺陷,缺乏对不动产流转进行规范。
二、完善方法1.优化登记体制建立统一的不动产登记管理机构,统一不动产登记数据,构建全国性的不动产登记数据库,建立不动产登记信息公示系统,强化不动产登记的统一性与精准性。
2.提高登记精度加强登记人员丏业培训,提高登记工作的丏业化和精细化水平,对登记资料予以标准化,提高登记效率和精准度。
3.增加司法效力制定不动产登记权属认定和争议解决相关法律法规,明确不动产登记权属的认定程序和相关的争议解决程序,加强登记机构的权益确认司法效力。
4.完善执法法规目前我国的不动产登记法规还亟待完善。
应该加强对不动产的立法,严格规范不动产交易、登记、处分和抵押等方面的法规,以管控房地产市场的倒挂情况。
因此,为了完善我国的不动产登记制度,必须针对这些问题进行全面规划和改革。
只有通过更好的制度优化和法律规划,才能够更好的保护公民的合法权益,促进不动产市场可持续发展。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策自我国不动产登记制度改革推行以来，预告登记制度一直是其中的重要组成部分。
预告登记制度是指当事人在尚未办理所有权或其他物权登记的情况下，依据自己的权利拟定预告登记申请，向不动产登记机构申请登记。
预告登记制度的实施，可以为当事人提供一定的法律保护，但是随着不动产市场逐渐成熟，预告登记制度也逐步暴露出了一些不足。
因此，本文将对我国不动产预告登记制度的不足逐一进行分析，并提出完善对策。
1. 预告登记不具法律强制力预告登记只具有备案的性质，缺乏法律强制效力。
这意味着，当事人只能依靠对方的自觉遵守，而无法通过法律手段强制对方履行预告登记所涉及的权利义务。
这给当事人带来了一定的法律风险，甚至可能导致其因此遭受经济损失。
2. 预告登记存在不确定性由于预告登记只是对尚未发生的权利进行登记备案，登记机构无法验证权利是否真实存在。
这就存在着预告登记内容的不确定性，一旦涉及到多个矛盾的预告登记内容时，就会导致争议长期无法解决。
3. 预告登记申请过于便捷预告登记制度并未对办理预告登记的申请人做出明确规定，只规定预告登记申请的提交条件，缺乏严格的审查措施。
这使得不法分子可以通过虚假申请等手段，达到欺骗或者侵害他人利益的目的。
预告登记本身就已经具有一定的法律效力，应该在法律上予以明确，使其能够发挥更大的作用。
建议将预告登记列入《不动产登记法》中，明确预告登记的法律效力，以及预告登记向第三人的披露效力。
2. 加强预告登记的核查为遏制虚假预告登记的发生，应加强对预告登记申请人的资格审查，严格核查他们的身份和资料真实性。
此外，应加强不动产登记机构的技术设备和人员培养，提高其核查能力。
3. 完善预告登记的内容详细为避免预告登记内容的不确定性问题，应该完善预告登记的内容。
将预告登记中出现的基础信息、内容、法律适用、备案机关等内容全部详细地列出，并在登记证明中标明。
这样就可以更加充分地表达情况，减少争议发生。
预售制度优缺点预售制度
预售制度优缺点预售制度一、商品房预售的概况及价值所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。
我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。
1994年7月施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。
这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。
此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定[1]。
十多年的发展表明，这项制度对培育我国房地产市尝推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。
国家统计局的资料显示：“2004年房地产开发资金共筹措17 168.8亿元，定金和预收款达到7 395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发资金的43.1%，成为房地产开发的第一大资金来源。
”我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于预售使得房地产商便于融资，降低成本，预售房价格明显低于现房，也使得“望房兴叹”的购房者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。
然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。
二、我国商品房预售制度的问题和成因分析我国商品房预售制度自确定以来，其固然刺激了商品房交易市场，但同时也产生了许多严重的问题，这一现象直接导致央行房地产金融分析小组在其对外公布《2004年中国房地产金融报告》中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
”虽然建设部旋即表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至少指出，预售制度产生的问题，已然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。
笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面：其一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。
预告登记制度的缺陷
预告登记的缺陷2007年3月16日通过的《物权法》以基本法律的形式在我国创设了预告登记制度；2007年12月30日，国土资源部公布的《土地登记办法》和2008年2月15日建设部公布的《房屋登记办法》相关规定，对《物权法》中的预告登记制度进行了细化和完善，从而使我国的预告登记制度最终成型。
审视这三部法律（法规），我国的预告登记制度的内容主要体现在预告登记制度的定位、适用范围、效力以及失效这几个方面。
综合分析我国相关的法律规定，参考成熟制度的形成过程及体系，可发现我国的预告登记制度存在着很大的缺陷，主要表现在预告登记制度内容本身，预告登记制度在实施过程中与其他制度或规定的冲突以及在实际操作过程中遇到的登记错误、登记审查、登记更改、登记撤销等问题没有涉及，尤其是制度本身的完善亟待解决。
一项法律制度在创设之初就应该构建比较完整的框架体系，这对于制度的完善和发展有重要的作用。
很明显预告登记制度在其本身所要达到的广度和深度是远远不够的，尤其是对预告登记制度的核心性问题的配套规定迟迟没有出台。
从横向方面看，目前预告登记制度它缺乏制度形成链条上的基本原则、保障性措施以及登记的程序（尤其是转让和消灭程序）等规定性措施，一旦制度内部各个机制出现问题，由于制度内部出现断层，它的持续性发展也就缺乏基本的动力。
从纵向方面看，预告登记制度在成立条件、适用范围、效力及消灭等核心性问题方面的操作性不强，还有待于进一步深化和完善。
（一）不动产预告登记制度的条件不合理新颁布的《物权法》规定，预告登记发生的条件是“按照约定”即债务人书面同意后，其有协助权利人登记的义务。
对于开发商而言，他们显然不愿意进行预告登记，如果没有预告登记，他们可以选择房价最高的时候卖给出价最高的人。
预交房款但没有得到房屋所有权的买方则可以将其房款退还，这些人可能考虑到时间、精力、费用和胜诉的可能性等因素而放弃与经济实力强大的开发商进行一场赔偿诉讼。
所以如果出现债务人不同意或不协助的情况时，由于没有救济途径则不能进行预告登记，权利人不能通过该项制度来保障自己权利的实现，那么预告登记制度就形同虚设了。
试论商品房预售登记与不动产登记制度的完善
试论商品房预售登记与不动产登记制度的完善【摘要】我国商品房预售登记制度和不动产登记制度缺乏统一规范，具体登记机关繁杂不清，责任约束与公信力不明确，行政色彩浓厚。
商品房预售中，商品房预售人应当在订立预售合同后到房地产管理部门办理预售合同登记备案手续，如果预售人没有办理预售合同登记备案手续有可能导致其他债权人对该已预售房屋主张权利。
一方面，根据我国城市管理法，各城市都制定了不同的商品房预售登记规则。
法律没有明确规定这种登记备案的具体操作细则及其具有的效力，行政管理色彩浓厚。
另一方面，我国没有统一的不动产登记制度，不动产登记机关呈分散状态且对登记机关并没有明确的责任约束。
商品房预售登记部门和不动产登记部门在各个城市所制定的规则中不免会产生交叉重合以及完全分离的状态。
本文以商品房预售登记和不动产登记为对象，针对现有登记制度所产生的若干问题提出合理的规范设想。
【关键词】不动产登记；登记范围；登记效力；商品房预售登记；制度完善登记是指为使申请主体取得合法的主体资格或者取得从事某种行为的资格，由特定的国家行政机关依法对其申请事由及相关事项进行审查、核准、注册，颁发有关证书或记载有关被批准的申请事项，并按照一定程序公开公示的行为。
在我国现阶段，登记也可以界定为行政机关，包括法律法规授权组织，对申请人申请事由及有关事项经依法审查后，对符合法定条件者依法做出书面记载，允许其享有特定权利，承担相应义务的行为。
不动产登记和预售登记都属于登记的重要类型。
一、现行法中的不动产登记性质与法律效果（一）不动产登记的性质从现行法的规定来看，我国对不动产进行分类登记的登记机构都是国家相关行政机关，房产登记机构便是房产管理机关（城市房地产管理法第59条）。
①另外，物权法第10条第2款规定：国家对不动产实行统一登记制度。
可以理解为国家对不动产实行统一登记。
由此两点可以得出结论：不动产物权登记是指权利人向主管机关申请就其物权权属的相关事项进行登记的行为，应是一种行政行为，而不仅仅是一种私权行为。
浅论中国预告登记制度的缺陷及补足
浅论中国预告登记制度的缺陷及补足前言:我国城市住房政策从福利房转化为商品房后，商品房交易日渐火爆。
其中预售房销售普遍存在，但由于市场体系不完善，法规建设跟不上，使得商品房交易中违规、违法现象和买卖纠纷层出不穷。
近几年，我国制定的商品房预售合同的登记备案制度，对预防和制止这些欺诈行为起到了一定积极作用，但由于这一制度尚不系统、不完备，设计上更偏重于行政管理功能，行政色彩较强，致使其对预购人权益保护的功用未能得到充分的发挥。
《中华人民共和国物权法》出台后，规定了预告登记制度。
通过预告登记，预购人的权利受到了很好的保护，预售人的行为受到了一定的限制，第三人可以通过公示了解商品房的现状，从而决定是否从事交易。
关键词：商品房预售;预告登记;效力一、商品房预售与预告登记（一）商品房预售商品房预售俗称“卖楼花”，一般被认为是由香港立信置业公司于1954年所首创。
所谓商品房预售，一般意义上的预售，是指房地产开发商(预售人)将正在建设中的尚未竣工的房屋预先出售给购房者(预购人)，购房者支付定金或购房款，房地产开发商在未来确定的日期将房屋交付给购房者并转移房屋的所有权，购房者支付全部款项的一种房屋买卖行为。
它的出现，加快了商品房的销售和开发商资金的周转，为房地产开发商开创了新的融资渠道，从而极大地推动了房地产市场地发展。
因此，在90年代初期，随着我国房地产市场的发展，首先是深圳引入了这种销售方式，然后在全国各地迅速流行开来。
当今，它己经成为商品房销售的一种主流方式。
有关统计资料表明，目前我国各主要城市商品房预售比例均在80%以上，部分城市甚至达到了90%以上。
（二）预告登记预告登记（Vormerkung ）是由德国中世纪民法所创立的一种制度 ,它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。
预告登记是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已经完成的不动产物权登记，即不是现实的物权变动，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。
论预告登记制度的完善
2023-11-10•预告登记制度的基本概念•预告登记制度的重要性和应用范围•预告登记制度的实施现状及问题•完善预告登记制度的建议•结论目录01预告登记制度的基本概念预告登记是指当事人约定买卖或其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人未来取得物权而进行的登记。
预告登记是一种临时性措施，旨在防止债务人擅自处分该不动产，从而保护债权人的利益。
预告登记的定义通过预告登记，债权人可以限制债务人处分该不动产，从而保护自己的利益。
预告登记的目的保护债权人利益预告登记制度可以避免因不动产的重复抵押、买卖或其他物权变动而产生的纠纷，从而提高交易的安全性。
保障交易安全通过预告登记，国家可以掌握不动产的物权变动情况，从而维护社会秩序的稳定。
维护社会秩序《物权法》该法规定了预告登记制度的基本内容，明确了预告登记的法律效力及程序。
《城市房地产管理法》该法对房地产领域的预告登记进行了详细规定，包括登记程序、适用范围等。
预告登记的法律依据02预告登记制度的重要性和应用范围保障不动产交易的安全是预告登记制度的核心价值之一。
在不动产交易中，由于不动产的特殊性质，交易双方往往存在信息不对称的情况，买方难以完全了解不动产的权属状况和权利限制。
通过预告登记制度，可以将不动产权利的变动信息进行公示，使买方能够更加全面地了解不动产的权属状况和权利限制，从而减少交易风险，保障交易安全。
预告登记制度的重要性和应用范围 保障交易安全防止权利滥用预告登记的范围和效力03预告登记制度的实施现状及问题预告登记制度实施现状预告登记的程序和要求01目前，我国预告登记制度主要依据《物权法》和《不动产登记暂行条例》实施。
申请人需提交登记申请、相关证明文件和缴纳相应费用后，方可完成预告登记。
预告登记的范围02预告登记主要针对不动产交易中的预售、预租、预抵押等情形，旨在保障交易安全，维护当事人合法权益。
预告登记法律效力03预告登记完成后，未经权利人同意，他人不得对该不动产进行处分，否则该处分行为无效。
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现阶段商品房预售预告登记制度缺陷及完善探究摘要：任何一种制度都是一把双刃剑，有利必有其弊。
商品房预售制度在一定程度上缓解了我国房地产市场资金紧张的状况，但是现阶段商品房预售制度在司法实践中存在很多的缺陷和漏洞，如何完善商品房预售预告登记制度，值得我们思考和探究。
关键词：商品房预售；预告登记制度；完善
2007年我国《物权法》明确规定了预告登记制度，对预告登记的范围、发生、转让和消灭等等做了相关规定，但条文内容过于抽象，在具体实践操作过程中产生了不少问题。
2008年实施了《房屋登记办法》，它对预告登记的范围，申请条件及其应提交的材料等都作了明确规定，以进一步完善《物权法》。
尽管如此，在实践中仍然出现了问题。
本文将对现阶段商品房预售预告登记制度存在的缺陷和漏洞进行分析，并试图提出一些完善该制度的建议。
只有进一步完善我国商品房预售预告登记制度，才能确保预购人的合法权益，才能确保房地产市场的健康发展。
一、现阶段商品房预售预告登记制度存在的缺陷分析
（一）恶意利用预告登记
预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。
商品房预售预告登记制度，其目的就在于按照预售合同，实现债权请求权，所以预告登记的效力就是要保全债权请求权。
然而预告登记的主动权和请求权在于申请人方，由于预告登记机关在登记时一般只进行形式审查而并不进行实质审查，很容
易出现当事人提供虚假材料进行预告登记的现象。
在我国《物权法》和《房屋登记办法》有关规定中，对于预告登记申请的审查问题，并没有做出明确而严格的规定。
这一问题直接关系到预告登记当事人的切身利益如何得到保护。
目前采取的以形式审查的宽泛管理方式，一旦出现虚假材料的现象，如何处理？如何保护好登记当事人的合法利益？如果采用实质审查制度来进行严格的规范，程序该如何启动？在现实生活中出现的很多问题，在《物权法》及其它司法解释中，并没有对此做出明确规定。
这将是需要我们完善改进的地方。
（二）预售方利益受损
《物权法》第20条规定预告登记在于保障买方将来实现物权。
而预告登记所登记的只是将来发生不动产物权变动的请求权，并不是现实的不动产物权。
比如说在商品房预售中，预购人与开发商订立了房屋买卖合同，在离开发商交房之前，如果开发商把房屋卖给第三人，这就侵害了预购人的利益。
此时《物权法》规定的预告登记制度就能确保预购人的利益不受损。
但是从另一个角度讲，如果预售商品房买卖合同签订后，房地产行情突变，价格出现大幅下跌，此时买方首先提出解除合同，而且愿意接受违约处理，但不愿意依合同去办理房屋登记，那么价格下跌的房屋实际是在卖方手中。
这样一来，房地产开发商将遭受巨大的损失，这无疑会引起房地产市场秩序的混乱，因此只允许买方具有反悔权，风险让卖方承担，这是不公平的。
所以如何真正依法交付与接受、规范和保护卖方与买
方双方的合法权益，需要我们进一步思考。
（三）预售人抗辩权的缺失
抗辩权是权利人用以对抗他人请求权，阻止其效力的民事权利，它是与请求权直接对应的。
在我国现行的《物权法》中，对预告登记义务人抗辩权没有做出相关规定，致使预告登记制度在实践中无法解决相关问题。
例如李小姐与某房产公司签订了商品房预售买卖合同，购买其位于上海西路的房屋，李小姐先向该公司支付30万首付款，并办理了预告登记。
但该公司违约没有办理产权过户手续。
王小姐申请诉讼保全，查封该公司位于上海东路的房屋，并要求解除买卖合同。
而房产公司却状告王小姐恶意侵权。
在这种双方都不愿意履行合同的情况下，王小姐若不撤销对上海西路房屋的预告登记，将导致两套房屋都被限制。
李小姐是否要为自己未及时撤销预告登记而对该房产公司造成的损失做出赔偿吗？通过审理，法院判决被告李小姐为保障自己的权益而采用诉讼保全方式并没有不当
之处。
《物权法》中对预告登记义务人的抗辩权没有做出规定，因而该房产公司无法得到法律支持。
由此我们可知预告登记权利人若不撤销预告登记，房屋将无法过户给他人。
而当事人本来办理预告登记是为防止一房多卖，维护自身利益，同时也暗藏着一定的责任风险，如果不及时撤销就会构成对他人侵权。
二、如何完善我国预售预告登记制度
（一）对预告登记申请进行实质审查并统一公示
当前通过伪造客户虚假信息而进行的欺诈行为屡见不鲜，给社
会带来了很多不稳定因素。
要想登记内容与实际权利相一致，就应当对预告登记申请进行实质审查。
首先要赋予登记机关具有当场询问、受理并审查申请材料，以及查看不动产实际情况等等权利，当登记机关接受了当事人的预告登记申请后，为确保登记内容的真实性，可对登记内容进行仔细询问和调查，这将有利于增强登记机关的责任意识。
一旦发生错误登记，由此造成当事人的损失，登记机关有义务给予赔偿。
当然为了防止登记机关以权谋私，应当规定预告登记的审查期限，预告登记机关必须在规定期限内及时为当事人办理相关登记手续。
此外还可建立一项不动产登记信息的公开查阅制度，方便公众及时了解预告登记不动产的变动及其流转情况。
首先建立统一的不动产产权信息登记簿，统一登记收件。
其次建立包括产权档案在内的计算机信息库，开展电子登记。
科学的检索方法，完善的检索系统，方便公众从不同角度检索自己想要的信息，从而降低交易风险。
（二）增设并完善预告登记涂销规定
涂销登记实际上就是以消灭原有登记事项为目的的一种登记。
但是我国《物权法》中并没有对预告登记的涂销进行规定。
在商品房预售行为中，建立预告登记制度主要是为了保护预购人的权利，防止将来发生不利于被保全的请求权的任何物权之变动。
《物权法》中的预告登记制度为请求权人提供了充分的法律保护，但未对对方当事人的权益保护于法无据。
按照公平的原则，权利义务应相一致，如果请求权人不履行义务，势必对预告登记义务人的权益造成不利
影响，也可能会影响预告登记义务人与第三人进行物权处分。
因此增设预告登记涂销规定，能有效地平衡当事人之间的权益，这是非常有必要的。
所以当权利人因未能及时行使权利，而侵害到对方当事人的利益时，对方当事人或其它利害关系人可以申请涂销该预告登记，从而能重新处理尚未转移的物权。
涂销生效之时也就是预告登记失效之时，这充分体现了民法公平原则。
（三）明确规定预售人的抗辩权
预告登记制度的目的是为被登记的请求权提供强有力的保障，它并不改变合同债权本来的法律关系。
抗辩权与请求权是直接相对应的，那么按照公平的原则，在预告登记制度过程中，在赋予债权人请求权的同时，也要同等地赋予债务人的抗辩权，否则对债务人不公平。
预告登记权利人享有两项请求权：其一为预告登记请求权；其二为基于预告登记所享有的债权请求权。
作为预告登记义务人，根据请求权本来的法律关系，义务人在承担相应义务的同时，也享有两项抗辩权（这与预告登记权利人的请求权相对应）：第一是针对预告登记本身的抗辩权；第二项是针对预告登记所保全的请求权的抗辩权。
在预告登记制度中赋予预告登记义务人抗辩权，不仅是理论发展的趋势，更是实践发展的需求。
因此，完善我国的预告登记制度刻不容缓。
三、结语
随着我国社会经济的发展和住房市场化改革的继续深入，商品房预售形式将成为我国房地产市场主要的买卖方式。
要想充分发挥
预告登记制度对我国商品房预售市场的规范作用，切实保障预购人的权利，还需进一步完善我国预告登记制度。