小城镇建设中土地与规划问题分析及应对方法

小城镇建设中土地与规划问题分析及应对方法摘要：小城镇建设中的土地利用问题作为农业、农村和农民问题（“三农”问题）的核心问题之一，一直受到政府和公众的关注。

随着城市化进程的逐渐加快，小城镇持续而急剧的变化。

小城镇建设中暴露的问题日益成为我国城市化进程中的关键问题，受到党和国家的重视，也成为人们关注的热点问题。

土地是小城镇各种生产生活的物质载体，是小城镇建设中最重要的制约因素之一。

小城镇规模不断扩张的过程从某种程度上讲是农村城市化的过程。

然而，小城镇的发展必然会产生大量的土地利用问题。

本文对我国小城镇建设中土地利用存在的几个典型问题进行探讨，并提出了相应的对策措施。

关键词：小城镇建设；土地利用；存在问题；对策
我国的基本国情是：人多地少、耕地后备资源不足。

现阶段我国国民经济的可持续发展受到土地资源的制约。

因此，在小城镇的建设中必须坚持“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策。

小城镇作为一种经济活动高度集中、土地产出巨大的空间集聚点，本身就是集约利用土地的一种方式。

但，由于种种原因，近几年的小城镇建设用地效率低下，造成了耕地锐减及一系列土地资源开发利用不合理的问题。

1、小城镇建设中土地资源利用存在的问题
1.1 土地利用散、乱、差。

用地结构不合理
小城镇土地利用缺少统一规划和管理，用地相当混乱。

从土地所有权来看，目前有集体、企业、个人等多种用地权属；从用地结构上看，有村庄建设用地（分为公建、工业和居住用地）、非村庄建设用地。

小城镇建设用地比例失调，工业、居住用地比例偏高，公共设施建设用地比例相对偏低，尤其是绿化、道路用地十分缺乏；从土地空间利用来看，用地布局不合理，建设，居住、公建用地相互混杂，甚至出现互相影响、相互干扰的现象；从住宅安排来看，布点分散、占地面积较大。

小城镇的用地结构反映了目前小城镇的社会经济发展水平。

从发展的角度来看，一些公共服务设施还不完善，工业生产落后，环境效益差，出现一定的生态环境问题。

1.2 土地利用重平面、轻立体。

集约程度过低
目前，我市的小城镇建设中呈外延平面式扩张趋势，忽视土地的立体开发利用。

在土地资源的配置过程中，对土地使用者产权只有一个大致的区位和粗略的边界，没有立体空间的硬约束，地上、地下的空间界限模糊，造成土地资源利用效率低，造成土地资源的浪费。

而且城镇化水平低，基础设施和生活设施等还比较落后或不完善，土地开发利用程度低（如容积率低，平房过多以及用地结构不合理等）土地利用集约程度低，成为一个没有多少内涵、特色、功能的“城镇壳”。

1.3 重增量、轻存量
对旧镇区改造和城镇土地的再利用的重视不够，导致对旧镇区
改造和城镇土地的再利用的人力、物力、财力投入不足。

造成小城镇建设占用大量耕地，造成旧镇区土地利用率不高，出现旧镇区土地的低效利用甚至土地的闲置。

据统计，这类闲置土地占小城镇总面积的比例约为5～8%。

1.4 改变规划功能。

发展以牺牲耕地为代价
在农村城镇化过程中，把农村城镇化错误地理解为土地非农化。

同时由于一些地方政府疏于管理，甚至忽视国家法规，实际开发建设过程中，随意改变规划用地功能，造成城镇化吃掉大片农田。

小城镇在发展过程中注重增量土地的发展，忽视土地潜能的挖掘，也就是说重外延、疏内涵。

近年来，小城镇的迅猛发展中，新增建设用地80%以上，为扩展城镇周围建设用地，大量的良田沃土成为建设用地，有的地区甚至占新增建设用地的60%以上。

小城镇建设缺乏有效的土地规划，建设显得杂乱无章，不但造成土地资源利用不合理，而且严重制约小城镇用地综合效益的发挥。

1.5 土地资源利用盲目粗放。

土地资源浪费严重
改革开放后农村经济得到一定的发展，小城镇建设用地总量和人均水平都有了较大幅度的增长。

在城镇化的发展过程中，城镇人均用地表现出以下几个特点：城镇人均用地与城镇规模等级成反比。

由于一些地区缺少有效的节约用地的合理调度及约束手段，一些小城镇不综合考虑自身的实际情况，贪大求全，盲目追求大广场、宽马路，在土地的征用时缺乏科学规划出现了多征、多占，甚至征
而不用、占而不用、好地劣用、非法租用等粗放性用地状态，致使土地资源的严重浪费。

2、问题产生的背景
土地非农业是工业化和城市化发展的客观要求和必然结果。

城市化水平的提高伴随着城市建成区面积的扩大和耕地面积的减少。

城市市区在总体上急剧扩张的同时，城市的人口、工业、商业先后在城市中作由内向外的离心迁移，即城市郊区化过程，在国外又称逆城市化过程。

1999年初有关专家在对当年我国经济发展态势进行分析时指出：我国目前的城市化水平相对较低，城乡二元结构成为制约我国经济高速发展得重要因素，如果我国城市化水平能提高到世界平均水平，即提高12.1个百分点就可增加1.5亿城镇人口，增加1.5万亿元的内需，带动我国市场经济的快速发展、完善。

专家们一致认为加快小城镇的发展是促进潜在经济增长的拉力极大、效用较长、收效极佳的方法。

总之，在我国加速小城镇的发展己成为当务之急。

从耕地保护角度来看，在编制土地利用总体规划时都把农地整理和村庄整理视作重要的土地利用潜力源。

尤其是以并村定点，建设以小城镇为中心的乡村整理，通过对空出的旧宅用地的复垦利用，大大节省了农村居民点用地，增加了农民的耕地面积。

因此，为加强小城镇的耕地保护、实现耕地总量动态平衡的总体目标，必须加快小城镇建设、完善用地规划。

3、科学利用小城镇建设用地，实现土地的可持续利用
3.1 协调两个规划。

完善小城镇建设的总体规划
土地管理法明确要求“在编制土地利用总体规划过程中要依照科学合理地确定城、镇、村的用地规模”，“小城镇建设总体规划”用地规模应以土地利用总体规划为基础，结合自身的实际情况进行客观、合理、科学的编制。

因此，小城镇建设规划部门在编制规划时，一定要和土地规划部门沟通和协作，科学合理的将“土地利用总体规划”对“小城镇建设总体规划”协调一致，并且发挥“土地利用总体规划”“小城镇建设总体规划”的制约作用，实现用地的节约化、合理化。

高起点、做好小城镇建设规划是加快小城镇建设的关键。

小城镇建设规划应有效地做到“三个集中”，即农村人口向城镇集中，耕地向种田能手集中，工业向小区集中。

因此，要做好城镇体系规划，必须做到：明确小城镇未来的发展重点，科学、合理的确定空间布局；与土地利用总体规划相协调，合理确定小城镇人口规模和用地规模，做好小城镇建设规划的修编。

3.2 合理确定人口规模和用地规模
城镇建设规划必须依据城镇的规模。

城镇规模一般包括人口规模和用地规模，而人口规模又是用地规模的前提。

因此，合理预测城镇未来的人口增长尤为重要。

在小城镇人口预测的过程中，要考虑到的因素很多：①政策因素（我国实行计划生育国策，提倡少生、优生控制人口的盲目增长）；②地域环境因素（含地理因素、交通因素、水源因素、自然灾害因素、资源因素等）；③农业生产因素；
④产业（工农业和市场环境）发展因素；⑤政治因素。

在预测人口时要充分考虑上述各种因素的影响，以人口的自然增长和机械增长为预测依据，以环境容量分析校核。

在人口规模确定的基础上，按照建设部规定的规划指标和允许调整幅度及本地区的实际情况确
定用地指标，但必须保护土地资源，严格控制人均建设用地。

3.3 突出重点、合理布局、有序发展
编制总体规划时要加强土地利用的社会经济适宜性分析，确定土地开发和建设的重点小城镇，并在规模上给予保证。

在社会经济适宜性分析中，应着重分析区位条件对小城镇土地利用和开发潜力影响较大的小城镇，并列为重点。

一般说来，区位条件良好的小城镇应包括以下几点：①位于大城市郊区；②传统物资集散地；③有便捷的交通网络；④位于边界附近（便于对外贸易）；⑤拥有风景名胜或文化古迹具有游览价值。

在编制小城镇建设总体规划时应充分保证重点小城镇的规划用地指标，合理布局非重点小城镇，但不能盲目求快、求大、求全，必须合理分配用地指标。

牢抓小城镇重点建设，有序开发各项建设，使征到的土地得到合理、高效的利用，实现小城镇建设用地的集约化，避免征地不用、好地劣用等现象的发生。