前期顾问及售楼处物业服务方案实例

二、前期顾问服务方案

前期物业顾问服务的重要性:

前期物业管理顾问，可预防建设项目于规划及设计阶段、项目施工阶段、设备选型阶段、入伙阶段等可能引致的错误与不当之处；若因节省成本而忽略物业管理在设计、施工阶段时的重要角色，则可能造成不良效果。前期物业管理顾问工作的作用即是从日后管理者及使用方面提供专业建议。

本阶段的工作主要根据物业顾问公司在日常物业管理工作中所总结出的经验及教训，预先向发展商提出一些建设性意见，以避免工程完成后才发现纰漏的问题。

在前期物业顾问服务阶段，物业顾问公司将全程跟踪项目的前期规划设计、施工、销售、设施设备选型、设备调试安装、竣工验收、入伙筹备、入伙以及日后的物业管理工作，协助开发商制订项目的管理方案、程序文件、管理制度、服务质量标准等，并督促其有效运行

前期物业顾问服务内容

为所服务的项目提供之前期物业管理顾问服务包括以下三个阶段：项目设计与规划阶段/项目建筑施工阶段/投入使用筹备阶段。

1 、项目规划与设计阶段

我司结合贵方提供的项目介绍，在前期顾问服务方案除常规服务内容外，在规划设计阶段，提出优化规划设计、设备选型、建材选用、景观环境绿化方案、优化户型房屋的功能设计、配套设备的配置、配套设施等；从以下几个重点方面对贵司产品给出专业意见和建议：

1.1在这个住宅产品加速更新的时代里，几乎每天都能听到这样那样的创新需求。有的是要求你的房型设计必须做到“50年不落后”，有的是要求在住宅的外观上，有“最新一代”的玻璃幕墙，还有的业主干脆会提出这样的要求，“现在大家盖的精品小高层算第几代啊？我们要盖就一定要比他们超前一点。他们要是第三代，我们就是第四代”。大家好像更关心住宅产品的“代际划分”问题。同时让人感到可惜的是，这些住宅产品代际划分的制定者，不是建筑师，也不是开发商，往往是那些敢想敢说的广告公司！

也正是在如此宽松的创作背景下，中国住宅产品的改进在近几十年来呈现出前所未有的速度。如果你想直观地感受这种速度的话，那么最直观的办法就是去看一看我们的房地产广告和房地产楼书。在那里面，层出不穷的新概念，层出不穷的新产品，让人眼花缭乱。就在这种层出不穷的改进中，中国的老百姓对居住

产品的基本认识也发生了根本性的变化。就在前些阶段，我们公司针对北京已购房的小区居民，所进行的市场调查中，当问及这些标准意义上的“有房人”，您是否还要购房时，80％以上的人回答是一定要买房。那么当问及您有了房子为什么还要再买房子时，他们的回答惊人的一致：“我们现在住的房子不叫房子。”那么什么才叫房子呢？他们的回答是极为明确的：“房子，先要有玄关，然后要有客厅和餐厅，还要有主卧，主卧要带主卫，主卫还要连着步入式更衣室，然后再加上外飘窗和观景阳台，那才叫房子呢。”听一听，这是多么大的进步啊！就在十几年前，同样的这批人，还在为着什么样的行政级别能分到多大面积的房子而进行着不懈的努力呢！而十年后的今天，他们显然将对房子的注意力从面积的大小，转向了对住房舒适度的需求。

作为一个住宅产品，它本身具有多重属性。它既是一个技术性产品，也是一个社会性产品。它的创新既包含着建材施工等技术性因素，也包含着居住生活模式等伦理性因素。因此，当我们说到住宅产品的改进时，实际上也将涉及到一个改进标准的问题，在这里我们要强调的是，在世界住宅发展的历史中，这种产品改进的标准准确地点，是产品改进的主参照系，也是不断地在变的。

1.1.1针对国寿（廊坊）健康城项目“智慧、健康”的定位，如果我们沿着使用功能、建筑材料、施工技术等等几个参照系

来进行分析时，我们就会发现，针对其中任何一条单一的参照系，住宅产品的改进都是连续不断的。融合“亦城亦乡”的格调，绿化率达到50%。同时将雨水、污水、景观用水等资源通过现代技术进行综合利用，建立环境控制系统，在保证水资源品质的前提下实现污水零排放。但是，如果我们作一个对照分析就会发现，住宅产品的改进总会沿着“智慧、健康”参照系的标准，进行相对大幅度地改进。在这个时候，这个参照系本身也就将成为这一住宅产品改进的主导标准。与之相匹配的，就是其它标准都将退居第二线，虽然也将发生连续不断地改进，但是它并不是这一阶段住宅产品改进与否的主要评判标准。以医疗健康与高新科技为主题的现代服务企业被大量引入项目，在完成自身健康发展的同时，既有效推进区域产业结构调整实现经济可持续发展，也能帮助带动当地居民实现就地就业。运用成熟互联网与物联网技术，结合城市居民需求，在交通控制、公共管理、健康管理、环境控制、家居服务等领域实现智能化控制，并利用统一的大数据处理中心、管控中心和数据库将城市、社区、服务提供商和家庭有机地连接在一起。三级管理：城市级别、社区级别、家庭级别。作为物业管理企业就可以通过在物业管理中、在硬件及软件服务中体现本社区的智慧及健康的主题，产品功能与之相匹配，在智慧及健康为主题的平台上提供各种增支服务，例如各种费用的实时查询、各类增值服务的预定、居家养老的服务等。

1.1.2从日常维护或物业管理角度出发，我们就不难发现，

在过去的几年中，住宅产品的改进脉络，主要体现为对居住面积的扩大上。换言之，在这一阶段，建筑师与开发商都主要是通过扩大住宅的建筑面积，来达到提升生活品质的目的。因此在这一阶段，住宅产品的改进度从某种意义上说，也就体现为住宅户型面积的放大量。而在国寿（廊坊）健康城，当户型面积达到了一个相对稳定值时，针对于户型布局合理性的改进也就开始了。如果用世界住宅发展历史的客观标准来衡量，那就应当从一个“合理分户”的过程开始走向一个“合理分室”的过程。在这两个过程的转换中，不难看出，产品改进的标准在变。同时，当各类户型相对趋于稳定后，须以“环境观”作为自身产品改进的主坐标系。这一切我们都应当看作是产品改进在标准上的进步。

1.1.3北方的园林，应当具有北方的气质，这种气质应当是硬朗，而非柔弱的；应当是率直的，而非晦涩的；应当是四季分明的，而非独有一季的。应当是更有历史感与厚重感的，而非单纯像岭南园林那样，多是体现自然与生态。

所以，现在国寿（廊坊）健康城项目的绿化须找回它的自信！也应当成为项目的一个卖点，一个重要的卖点，一个当仁不让的卖点。因为，我们北方人也有享受优质园林生活的权利！

过去，由于我们的不自信，使得我们的项目在说到园林问题时，往往采取一种避实就虚的营造方法。要么，我们借国外风格