【2019-2020年整理】营口鲅鱼圈经济开发区鲅鱼圈房地产市场研究
鲅鱼圈楼盘调研总结
鲅鱼圈楼盘调研总结鲅鱼圈区基本情况营口市鲅鱼圈区又名营口经济技术开发区（一个机构两块牌子），简称营口开发区。
鲅鱼圈区属于行政区划范畴，而营口经济技术开发区属经济范畴。
鲅鱼圈区位于辽东半岛中部的渤海之滨，坐落在营口市南端50公里，北距沈阳210公里，南距大连170公里。
总面积268平方公里，称之为渤海明珠鲅鱼圈北方亚龙湾。
2011年全年实现地区生产总值500亿元，同比增长（下同）25%。
规模以上工业产值720亿元，增长30.8%。
全社会固定资产投资（新口径）200亿元，增长21.2%。
实际利用外资3.8亿美元，增长26.7%。
出口创汇15.6亿美元，增长41.8%。
全口径财政收入47.6亿元，增长39.1%。
般预算收入40亿元，增长46.5%。
城镇居民人均可支配收入2.1万元，增长13%。
农民人均纯收入1.1万元，增长12%。
各项主要经济指标保持营口地区首位、位居全省100个县区前列。
2012年全区主要发展目标是：地区生产总值600亿元，增长20%。
规模以上工业产值860亿元，增长19.4%。
区属固定资产投资（新口径）240亿元，增长20%。
实际利用外资5亿美元，增长31.6%。
出口创汇17.2亿美元，增长10%。
全口径财政收入57亿元，增长19.8%。
一般预算收入50亿元，增长 25%。
城镇居民人均可支配收入2.5万元，增长15%。
农民人均纯收入1.3万元，增长14%。
目前，鲅鱼圈区（营口开发区）行政区划面积268平方公里，下辖熊岳、红旗、芦屯三个镇，海星、海东、红海、望海四个街道，33个社区，50个自然村。
常住人口50万。
东侧有哈大铁路、哈大公路、沈大高速公路三条交通动脉并行纵贯南北，中部有疏港铁路、疏港公路、入区公路相应横穿东西，南北距大连、沈阳机场各200公里左右，陆路连接东北三省以至欧亚大陆，交通运输十分便利。
现在正在试运行的哈大高速铁路将使鲅鱼圈的交通更为便利。
全区海岸线长25公里，青龙山森林公园、亚洲植物标本园、望儿山、烽火台、仙人岛、金沙滩海滨浴场/月亮湖、山海广场等景观，构成了山、海、林、泉交相辉映的海滨旅游度假胜地。
辽宁营口房地产市场调研
11 PAPARRTT 城城市市属属性性分分析析/城/城市市环环境境认认知知/旅/休游闲资娱源乐
高端休闲娱乐场所主要以高尔夫体育公园、滑雪场、海滨温泉城、五星级酒店等为主。
滑雪场 金泰五星酒店
熊岳温泉 18洞高尔夫
11 PPAARRTT
城城市市属属性性分分析析//城城市市环环境境认认知知//产 产业业经经济济
望儿山，位于熊岳镇东两公里处，山峰陡立，平地拔起，高 82米，海拔高106米，山顶有一藏式青砖塔，名曰望儿塔， 建于明末清初，远看如一位母亲伫立山头日夜守望大海，盼 望远方的儿子归来。望儿山是辽南名山，以美丽的母爱传说 得名，是以母爱为主题而名扬天下，是辽宁省省级风景名胜 区，营口市一级旅游景区，载入《中国名胜辞典》。
1 PART
城市属性分析/城市环境认知/城市内部交通
营口内部交通发达，其中渤海大街贯穿东西，是城市重要的主干道，盼盼路为南北主干道，市 区规划共29条公交线路。
新兴大街
市府路
盼盼路
渤海大街
渤海大街
金牛山大街 青花大街
盼盼路
1 PART 1 PA城R市T 属性宏分观析市场研究
1. 城市环境认知 2. 城市发展规划 3. 城市宏观经济指标分析
鲅鱼圈区又被称为营口经济技术开发区。2010年营口市辖区人口规模已达到243万人。市区
常住人口不到40万。
行政区
面积（平方千米）
站前区
70
西市区
20
老边区 站前区
西市区
大石桥市
老边区 鲅鱼圈区 盖州市 大石桥市
305 268 2928 1379
盖州市 鲅鱼圈区
数据来源：营口市统计局
1 PART
城市属性分析/城市环境认知/城市资源
2019年辽宁省房地产市场分析及2020年展望
Liaoning Economy本文通过统计近五年施工、竣工和商品房销售数据，对2019年辽宁省房地产市场情况进行分析总结，并展望了2020年房地产市场发展情况。
一、2019年辽宁省房地产市场分析1.房地产开发投资额分析。
由图1可以看出，2015—2016年辽宁省房地产开发投资额呈下降态势。
2016年以来，辽宁省房地产开发投资额开始上升并趋于平稳。
2019年1—12月，辽宁省房地产开发投资额为2834亿元，同比上升9%。
其中，辽阳市房地产开发投资下降46%，同比下降最多。
葫芦岛市房地产开发投资上升44.7%，同比上升最多，其次是丹东，同比上升32.6%。
从全省14市开发投资额数量看，沈阳和大连远高于其他12个市，占全省总投资额的一半左右。
2.房屋新开工面积和施工面积分析。
2019年，辽宁省新开工面积4142.5万平方米，同比上升4.6个百分点。
其中，盘锦市房屋新开工面积同比上升最多，上升105.3%。
辽阳市房屋新开工面积同比下降最多，下降56%。
辽宁省14个市中，房屋新开工面积7升7降。
2019年全年，沈阳市房屋新开工面积最大，为1309.5万平方米，占全省总数接近1/3，辽阳市房屋施工面积最小为66.4万平方米。
2019年，辽宁省房屋施工面积为23787.5万平方米，同比下降1.8%。
其中，抚顺市房屋施工面积同比上升最多，为75.8%。
阜新市房屋施工面积同比下降最多，为17.5%。
辽宁省14个市中，房屋施工面积6升8降。
2019年全年辽宁省14个市中，沈阳市房屋施工面积最大，为6626.6万平方米，占全省总数接近1/3，本溪市房屋施工面积最小，为452万平方米。
2019年辽宁省房地产市场分析及2020年展望◎李瑶1石海均2张杰3〔内容提要〕很多人认为，2019年是房地产的寒冬，但房地产业作为国民经济的重要组成部分和基础产业的事实不会更改。
2019年，辽宁省房地产市场总体呈平稳健康发展。
本文系统分析了2019年辽宁省房地产市场，并在此基础上对2020年辽宁省房地产市场发展前景进行了展望。
辽宁省营口市鲅鱼圈房地产市场投资分析
长率8.45%，年均增长率为0.07%。
13
营口市人口在辽宁省十四个地级市中，排名第九位。排在 抚顺、盘锦、本溪、辽阳、阜新之前。
城市经济——消费
营口社会消费品零售总额增长迅速，五年来平均增长率达到17%。营口2011年居住类消费价格 涨幅达7.1%，随后两年内趋于稳定。
-20.00%
0
4.70%
0.00%
0
-25.10%
-30.00%
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
青岛市 烟台市 大连市 葫芦岛 威海市 秦皇岛 营口市 东营市
一带五区：即发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造 业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。
鲅鱼圈——发展规划
鲅鱼圈是1992年10月经国务院批准成立的国家级开发区。未来发展将以五区、三带为主。
营口开发区（鲅鱼圈）是1992年10月经国务院批准成 立的国家级开发区。
“五区”：即主城区、新城区、熊岳区域、芦屯红旗 区域、望海新区五大片区。
从营口市历年三产业数量来看，第一产业增长幅度较慢，第
二产业及地三产业增长幅度较大。
12
从营口市2009年、2013年三产业占比图中可以看到，五年 来营口第三产业占比增长4%，第二产业占比减少3%，第 一产业占比减少1%。
城市经济——人口
营口市常住人口为249万（2012）排名辽宁省第九位。常住人口从2000年至2012年增长近20 万人，年均增长0.07%，对外人口吸纳能力有限。
3
城市概况——辽宁沿海经济带
营口为辽宁沿海经济带中“五点一线经济带”的五个城市之一
2024辽宁省营口市鲅鱼圈房地产市场投资分析
2024辽宁省营口市鲅鱼圈房地产市场投资分析近年来，随着经济的发展和城市化进程的推进，房地产市场一直是投资者关注的焦点。
辽宁省营口市鲅鱼圈作为一个具有发展潜力的地区，其房地产市场也备受瞩目。
在 2024 年，对鲅鱼圈房地产市场进行深入的投资分析显得尤为重要。
一、鲅鱼圈地区的经济发展状况鲅鱼圈是营口市的重要经济区域，拥有多个产业支柱。
其港口经济发展迅速，带动了相关物流、贸易等行业的繁荣。
同时，旅游产业也逐渐兴起，吸引了大量游客前来观光度假，为当地经济注入了新的活力。
经济的持续增长为房地产市场提供了坚实的基础。
随着就业机会的增加和居民收入水平的提高，人们对住房的需求也在不断上升。
二、政策环境对房地产市场的影响国家和地方的房地产政策对于鲅鱼圈的房地产市场起着重要的调控作用。
近年来，政策的重点在于稳定房价、抑制投机性购房，保障居民的合理住房需求。
在2024 年，预计政策仍将保持连续性和稳定性。
对于投资者来说，需要密切关注政策的变化，以把握投资的时机和方向。
三、鲅鱼圈房地产市场的供需状况从供应方面来看，鲅鱼圈近年来不断有新的楼盘推出，但供应的增长速度相对较为平稳。
在土地供应方面，政府也在合理规划，以确保土地资源的有效利用。
需求方面，随着城市化进程的推进，外来人口的流入以及本地居民的改善性需求，使得住房需求保持稳定增长。
然而，不同区域和不同类型的房产需求存在差异。
例如，中心城区的优质房源需求较为旺盛，而一些偏远区域的房产则相对滞销。
四、房价走势分析过去几年，鲅鱼圈的房价经历了一定的波动，但总体呈现稳中有升的趋势。
在 2024 年，预计房价仍将受到多种因素的影响。
经济发展、人口增长、政策调控等因素都会对房价产生作用。
如果经济持续增长，人口流入增加，且政策相对宽松，房价可能会有一定的上涨空间。
反之，如果经济增长放缓，政策收紧，房价则可能面临一定的调整压力。
五、投资风险分析在鲅鱼圈房地产市场投资也存在一定的风险。
房地产过剩对区域经济的影响——以辽宁省营口市鲅鱼圈区为例
Liaoning Economy房地产开发投资具有带动消费、促进经济发展的积极作用，但房地产的过剩，对于一个经济蓬勃发展、需求投资巨大的城市将会是一种反向冲击。
鲅鱼圈区是辽宁省营口市的一个辖区，中国沿海十大港口之一的营口港（现隶属于央企招商局集团）坐落于本区，是东北腹地最近、最便捷的出海通道，物流行业发展迅速，鞍钢集团等部分国有企业都相继在鲅鱼圈建立分厂，同时鲅鱼圈还拥有丰富的海洋旅游资源和温泉资源。
自1984年建区以来，鲅鱼圈区成为东北地区经济及社会发展最快的地区，是辽东湾经济区对外开放的门户。
鲅鱼圈区以鲅鱼圈区中心为核心，周围包含了熊岳镇、芦屯镇、红旗镇等特色城镇。
鲅鱼圈区在国家级经济技术开发区综合实力排名中，名列第21位，排进前10%。
鲅鱼圈区的优异成绩的背后，离不开辽宁省政府的政策支持与银行的投资，但投资方向很重要，在卓越成就的背后，这些投资的收益效率对于鲅鱼圈区来说并不是令人十分满意。
一、鲅鱼圈区房地产产业概况（一）房地产规模较大且持续增大，房地产过剩问题持续加剧经过30多年的房地产建设，鲅鱼圈区的房地产规模庞大并持续扩大。
本地区的房地产开发商大约有70多家，且近五年北京金泰、中南地产、万科、MOMA峰汇等国内大型房地产开发商入驻鲅鱼圈，促使鲅鱼圈区商业地产数量不断增多，房地产产业在鲅鱼圈区呈现出遍地开花的景象。
鲅鱼圈区作为沿海城市，旅游业已经发展了很长时间，鲅鱼圈区及其所辖的熊岳镇，旅游地产开发较完善，兴建了许多温泉度假酒店与温泉度假休闲别墅区，每到旅游季节，各个景区与酒店人满为患。
（二）房屋空置率较高房屋空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。
虽在上文提到，鲅鱼圈区的酒店和出租公寓在旅游旺季人满为患，但毕竟鲅鱼圈区房地产体量较大，过剩严重。
除去景区周围的地产，鲅鱼圈区内和远离景区的很多楼盘，空置率极高，常年保持在60%左右。
特别在旅游淡季，整个鲅鱼圈区的房地产产业分为两种极端：一是成熟的居住小区或功能性强的楼盘（学区房等）空置率低，这种大多是常住居民居住地。
2023年辽宁省房地产行业市场调研报告
2023年辽宁省房地产行业市场调研报告辽宁省是我国重要的经济大省之一，其中房地产业也是较为重要的产业之一。
针对当前辽宁省房地产行业的市场情况，本文进行了市场调研，以下是调研报告。
一、市场总体情况1、房价走势根据2019年12月份辽宁省统计局数据显示，辽宁房价涨跌幅度整体呈下降趋势。
其中，70个大中城市和16个副省级城市全部下降，同比下降幅度分别为1.5%和1.6%。
2、房屋销售面积从销售面积来看，2019年辽宁省全年商品房销售面积为2932.73万平方米，同比下降7.2%，居全国第26位。
其中住宅销售面积为2036.10万平方米，同比下降7.9%。
3、成交量走势从房屋成交量来看，2019年全年，全省商品房成交量为3376.95亿元，同比下降11.1%，降幅比上年扩大0.6个百分点，位于全国第24位。
二、主要城市市场情况1、沈阳市房价走势：沈阳市的房价整体呈下降趋势。
2019年12月份，沈阳市商品住宅销售价格同比下降1.8%。
销售面积：沈阳市2019年全年住宅销售面积为862.27万平方米，同比下降8.5%。
成交量：沈阳市2019年全年商品房成交量为988.7亿元，同比下降13.5%。
2、大连市房价走势：大连市的房价整体呈下降趋势。
2019年12月份，大连市商品住宅销售价格同比下降2.5%。
销售面积：大连市2019年全年住宅销售面积为776.55万平方米，同比下降2.3%。
成交量：大连市2019年全年商品房成交量为956.4亿元，同比下降21.3%。
3、鞍山市房价走势：鞍山市的房价整体呈下降趋势。
2019年12月份，鞍山市商品住宅销售价格同比下降1.6%。
销售面积：鞍山市2019年全年住宅销售面积为126.91万平方米，同比下降13.5%。
成交量：鞍山市2019年全年商品房成交量为126.48亿元，同比下降29.4%。
三、市场监管情况1、政策调控为促进市场稳定发展，辽宁省和各市政府先后出台了一系列调控政策。
鲅鱼圈南城区市场报告
鲅鱼圈南部新城区二级市场调研报告2012年2月22日1前言目前市场的背景全国房地产行业出现下滑状态，进入一个深度调整期国家统计局2月18日公布的数据显示，1月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比全部止涨。
在调控依然从严的形势下，楼市“拐点”加速到来。
专家们预计，未来房价回调趋势仍将持续。
受调控政策影响，房地产市场观望气氛浓厚，购房者购房预期下降，市场进入深度博弈。
芜湖新政刚一出台即被叫停，反映了中央促进房价合理回归不动摇的决心，房地产市场量价将继续调整。
芜湖房产新政被叫停，调控不放松的政策预期加强。
去年底中央经济会议明确2012年坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归。
近期温家宝总理多次强调房价合理回归不动摇。
去年末，佛山、成都放松限购均被叫停。
芜湖是今年首个出台房地产新政的城市，尽管是支持合理住房需求，但由于受到社会强烈关注，扰乱政策预期，出台4日即被叫停。
目前来看，中央对地方政府“救市”充满警惕，这将进一步强化房地产调控不放松的预期。
由此我们可以看到，中央强化宏观调控政策的基调一直并未改变，“从去年的抑制过快上涨，到现在的促进房价合理回归”，这说明了调控的目的已经改变，下调部分不合理区域房价已经成为政策主要目的。
因为实体经济出现萎缩风险，部分开发商和地方政府曾期待中央会放松楼市调控从而拉动经济上涨，明显下调房价的现象将更加普遍，“楼市已经彻底入冬”。
未来几个月内，央行可能多次下调金融机构的存款准备金率，主要金融机构的存准率将降至19%或19.5%，由此市场会获得一定的流动性，肯定会有部分资金进入楼市，但是预计进入房地产领域的部分不会太多，对房地产企业资金链起不到多大的缓解作23用。
这次会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。
这体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的、明显的效果。
现阶段鲅鱼圈房地产行业状况（1）受国家调控的影响，鲅鱼圈整体市场的低迷鲅鱼圈本地的房地产市场也受到了政策的影响，先期开展的保障房项目是国家利民生的一个大项目，对本地的商品房项目有一定的影响。
营口市鲅鱼圈区房屋征收局、刘兴杰二审行政判决书
营口市鲅鱼圈区房屋征收局、刘兴杰二审行政判决书【案由】行政行政行为种类其他行政行为【审理法院】辽宁省营口市中级人民法院【审理法院】辽宁省营口市中级人民法院【审结日期】2020.06.05【案件字号】(2020)辽08行终15号【审理程序】二审【审理法官】吕兴汉路路王娣【审理法官】吕兴汉路路王娣【文书类型】判决书【当事人】营口市鲅鱼圈区房屋征收局;刘兴杰;营口誉龙房地产开发有限公司【当事人】营口市鲅鱼圈区房屋征收局刘兴杰营口誉龙房地产开发有限公司【当事人-个人】刘兴杰【当事人-公司】营口市鲅鱼圈区房屋征收局营口誉龙房地产开发有限公司【代理律师/律所】孙凤辽宁创越律师事务所;康静辽宁瀛桥律师事务所【代理律师/律所】孙凤辽宁创越律师事务所康静辽宁瀛桥律师事务所【代理律师】孙凤康静【代理律所】辽宁创越律师事务所辽宁瀛桥律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】行终字【原告】营口市鲅鱼圈区房屋征收局;营口誉龙房地产开发有限公司【被告】刘兴杰【本院观点】根据被上诉人刘兴杰提起本诉时的诉讼请求内容来看，虽然表述为要求上诉人鲅鱼圈区房屋征收局与其签订补偿协议，但签订协议的目的意为要求上诉人能按照安置补偿方案所应享受的相应待遇，对刘兴杰履行补偿的职能。
【权责关键词】合法违法废止拒绝履行（不履行）第三人质证证据确凿撤诉维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，根据被上诉人刘兴杰提起本诉时的诉讼请求内容来看，虽然表述为要求上诉人鲅鱼圈区房屋征收局与其签订补偿协议，但签订协议的目的意为要求上诉人能按照安置补偿方案所应享受的相应待遇，对刘兴杰履行补偿的职能。
签订补偿协议也是行政机关在实施征收工作中对被征收人进行补偿安置的方式之一。
案涉动迁地块，自2008年开始实施动迁工作，至今已十年之久，期间经过了《城市房屋拆迁管理条例》（已废止）与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的过渡。
营口市鲅鱼圈高层市场调研报告
鲅鱼圈高层项目市场调研报告目录第一部分宏观城市概况一、营口区域概况二、鲅鱼圈区域概况三、宏观经济环境四、城市发展与规划五、小结第二部分鲅鱼圈市场概况一．营口房地产宏观概况二．鲅鱼圈楼盘概况三．小结第五部分总结附表：第一部分宏观城市概况一、营口区域概况1、自然地理营口市位于辽东半岛西北部，西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、普兰店相连。
营口南接大连，西临渤海，背靠东北腹地，中国七大水系之一的大辽河从里注入渤海。
营口是辽宁省管辖的地级市，是全国重点沿海开放城市。
在5402平方公里的土地上，养育着230万勤劳热情的营口人。
营口海岸线长96公里，近海难涂16万多亩。
2、行政区划截至2005年12月31日，营口市辖四区(站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区)，两市(大石桥市、盖州市)，41个建制镇(其中老边区4个、大石桥市15个、盖州市22个)，14个乡(盖州市)，27个街道办事处(站前区7个、西市区7个、老边区2个、鲅鱼圈区4个、盖州市2个、大石桥市5个)，14个国有农场，929个行政村。
市域总人口2229139人，其中站前区260071人，西市区159904人，老边区123418人，鲅鱼圈区103525人，大石桥市705285人，盖州市876936人，城市化水平为38.58%。
营口市面积4970平方千米，人口230万人（2004年）。
站前区面积70平方千米，人口26万。
邮政编码115002（115000、115001、115002、115003均为站前区区号）。
区人民政府驻文化宫里45号。
西市区面积20平方千米，人口16万。
邮政编码115004。
区人民政府驻渤海大街西60号。
鲅鱼圈区面积 268平方千米，人口30万。
邮政编码115007。
区人民政府驻钱塘江路15号。
老边区面积 305平方千米，人口13万。
邮政编码115005。
区人民政府驻龙山大街54号。
营口鲅鱼圈经济开区鲅鱼圈房地产市场研究
主力价格 区间
户数
户型比率
582 50 30004160元/ 平方米 114 220 44 160
50% 4% 10% 19% 4% 13%
户 型 配 比
二室二厅一卫 三室二厅一卫 三室二厅二卫 三室三厅二卫
112-115 113-129 118-141 152-155 159-175
主力户型为二室二厅一卫，面积在96-115㎡，约占总户型配比的54%。
套型
户数
户 型 比
二室二厅一卫 三室二厅一卫 三室二厅二卫
248 124 124
主力户型为二室二厅一卫，面积在69-77㎡，约占总户型配比的56%，以目前销售价 格计算总价主力区间为20-27.7万元。目前销售率为95%。
8
代表项目调研：
（3）大厦小区6期
地理位置 6期建筑面积 推盘情况 总户数 户型区间 主力户型 价格区间 销售均价 开盘日期 备注 平安大街 约5万平米 推出11栋多层 664户 30-82平方米 二室一厅一卫 1610-2880元/平方米 2600元/平方米 （阁楼售价计入均价） 2009年7月29日 一次性付款：优惠200元/平 贷款：优惠100元/平 9
合计
―
3912
100%
21
红海板块
Honghai-market
代表项目调研：
（1）鸿基国际-基础信息
地理位置 开发商 总建筑面积 推盘情况 总户数 户型区间 主力户型 价格区间 销售均价 开盘日期 红海路与平安大街交汇 鸿基房地产公司 约15万余平米 共18栋小高层、高层 约1300户 90-160平方米 二室二厅一卫 3000-4160元/平方米 3800元/平方 08年7月
3280-5400 元/平方米
鲅鱼圈项目市场调查报告终稿
营口鲅鱼圈前期市场调查报告大商地产营销管理中心2009-3-2624目录第一部分项目区域宏观概述及分析一、营口市宏观概述二、鲅鱼圈区宏观分析（一）鲅鱼圈区概况（二）经济发展状况（三）鲅鱼圈政府对本项目的重视第二部分鲅鱼圈商业及商业地产分析及建议一、鲅鱼圈商业调查（一）商圈构成及分布（二）典型商用物业状况调查（三）结论及建议二、商业地产现状及分析（一）最新状况（二）供销市场（三）商铺客户群分析三、餐饮业调查与分析（一）餐饮业调查（二）消费人群分析（三）餐饮业结论及建议四、商业地产的结论及建议（一）结论（二）建议第三部分鲅鱼圈住宅市场调查分析、结论及建议一、鲅鱼圈住宅地产现状调查分析二、市场总体供应量现状调查分析三、房地产区域市场调查分析（一）鲅鱼圈购买客群分析2大商地产关于鲅鱼圈前期市场调查报告（二）期房和建筑形态所占比例（三）房型（四）单价（五）总价（六）产品装修（七）物业管理情况调查分析四、结论及建议（一）结论第四部分项目开发建议一、项目概况二、SWOT分析三、项目市场定位建议四、外销商铺的有关建议五、项目住宅部分建议3鲅鱼圈项目市场调查报告第一部分项目区域宏观概述及分析一、营口市宏观概述营口市位于辽东半岛西北部，大辽河入海口左岸。
西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、新金相连。
营口城区距沈阳市166公里，距大连市204公里，距鞍山市84公里，距盘锦市70公里。
地理坐标处于东经121°56′至123°02′之间，北纬39°55′至40°56′之间。
营口是辽宁省管辖的地级市，是全国重点沿海开放城市。
面积5402平方公里，海岸线长96公里，近海滩16万多亩。
站前区面积70平方千米，人口26万。
西市区面积20平方千米，人口16万。
鲅鱼圈区面积268平方千米，人口33万。
老边区面积305平方千米，人口13万。
辽宁_营口房地产市场调研报告
40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00%
5.00% 0.00%
1.20%
成交产品面积区间占比分析表
35.10%
17.20%
11.50%
5.70% 3.10%
15.10% 5.10%
6.00%
成交产品总价区间占比分析表
35.00%
30.00%
25.00%
高层是在售库存及潜在供应主力产品，约占比60%；
洋房、小高属城市稀缺型产品，市场供应量较少，竞争压力相对较小；
从产品类型来看，本项目高层/小高层产品主要竞争对手依次是，天赋领墅、恒大城、东岸首府、东城天下。
<竞争市场>区域内产品面积集中在90-110㎡，总价35-60万之间， 随着市场库存的陆续去化，120-140㎡在19年出现市场空窗期，具 有一定的市场机会
市场销售额整体下跌，2018年营口全市实现销售额约为21.71亿，跌幅较大。 沿海片区成为持续的热点区域，项目所在地营东区域是多个区域的连接地带，购买力薄弱。
2018年销售金额（亿） 0.25 0.4 1.6 2.1 1.8
0.8 2 2.4 2 0.4 0.4 1 0.5 1.5 0.36 1.8 2.4 21.71
——
——
高层
——
福郡
——
洋房
——
小高
佳兆业龙湾
——
——
高层
小高
保利五月花
——
洋房
——
——
中恒湖滨壹号
——
洋房
——
小高
恒大城
——
——
高层
——
东城天下
——
营口市区市场调查研究报告57P
营口各城区经济发展 比较
现状概况
未来发展
站前区 西市区 鲅鱼圈区
站前区是营口的政治、经济、商贸、文化、交通及金融中心，在营口市土 地分级中，本区域属于一级区域；2009年完成地区生产总值62亿元，增长 31%。工业发展势头强劲，规模以上工业企业达170户，形成了门类齐全 的工业体系。世界500强之一美国可口可乐公司投资1.2亿美元年产80万吨 的可口可乐系列饮料项目和世界500强之一英国乐购集团投资5000万欧元 的乐购超市项目相继落户站前并开工建设，标志着站前区对外开放工作水 平显著提升。2000年以来，全区主要经济指标均以30%以上速度递增，
2019年全区经济社会发展的主要目标是：地区生 产总值200亿元，增长37.6%；农业总产值20.8亿 元，增长10%；规模以上工业总产值470亿元， 增长54.1%；全社会固定资产投资140亿元，增长 100%；地方财政一般预算收入7.2亿元，增长 30%；社会消费品零售额12亿元，增长20%；实 际利用外资1亿美元，增长219.6%；出口创汇1亿 美元，增长81.8%；
2019年全市经济社会发展主要目标是：实现地区 生产总值150亿元，同比增长25%；农业总产值 45亿元，同比增长12.5%；工业总产值350亿元， 同比增长32%；规模工业总产值170亿元，同比 增长45.4%；全社会固定资产投资150亿元，同比 增长49.3%；社会消费品零售总额39.5亿元，同 比增长19%；实际利用外资7000万美元，同比增 长72.4%；出口创汇1.1亿美元，同比增长22.2% ；全口径各项税收7.95亿元，同比增长35%；一 般预算收入6.1亿元，同比增长35%；农民人均纯 收入8500元，同比增长18%。
城市概况
围绕营造的经济环境
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户 型 配 比
主力户型为三室二厅一卫，面积在97-115㎡。
15
代表项目调研：
（2）福地山水文园
地理位置 开发商 6期建筑面积 推盘情况 总户数 户型区间 主力户型 价格区间 销售均价 平安立交桥南 营口翔峰置业公司 约6万平米 推出8栋小高层 450户 84-130平 二室二厅一卫 3280-5400元/平方米 3600元/平方米
代表项目调研：
户型配比
主力户型为二室一厅一卫，面积在48-74㎡，约占总户型配比的63%。销售率达80%。
10
-海东板块
HAIDONG-market
代表项目调研：
（1）山水人家
地理位置
建筑面积 推盘情况 总户数 户型区间 主力户型 均价
以自然定义生活真谛
平安大街东、淮河路南
约20万平米 预计推出12栋多层 433户 43-190平 三室二厅一卫 3500-3800
-鲅鱼圈市场调研
DIVIDE-market
本次住宅市场的分析是按板块进行研究，共分为三个板块。每个板块选出 典型楼盘分析。这三个板块依次为海星板块、海东板块、红海板块。 海星板块典型楼盘：大厦小区、观澜天下、恒基学府公寓、芳华园。 海东板块典型楼盘：福地山水文园、东城怡景、馥润嘉园 、渤海铭城、山 水人家、福地山水文园、丽水御尊、清华园、富吉家园、丽景鸿苑。 红海板块典型楼盘：恒基河畔家园、水岸尚城、苹果社区、湾畔书香门第 、阳光100、海港花园、鸿基国际、盛景公寓、恒祥湾富贵园、群星国际新
二室二厅一卫
75—78 93—98
主力户型为二室二厅一卫，面积在60-98㎡，约占总户型配比的56%。目前销售 率为85%。
6
代表项目调研：
（2）天鸿观澜天下
地理位置 开发商 总建筑面积 推盘情况 世纪广场西侧 辽宁天鸿实业集团 约5.5万平米 推出2栋33层高层
总户数
户型区间 主力户型 主力价格区间 销售均价
19
红海板块
Honghai-market
住宅市场调研结论
1. 红海板块为强势竞争区域，市场客源分流严重。
在政府“新区南移、城市东扩”的城市规划中，红海板块是鲅鱼圈房地产发 展发展的重中之重。也是目前三个板块档次、品质最高、产品类型最丰富的 区域。
（3）大厦小区6期
地理位置 6期建筑面积 推盘情况 总户数 户型区间 主力户型 价格区间 销售均价 开盘日期 备注 平安大街 约5万平米 推出11栋多层 664户 30-82平方米 二室一厅一卫 1610-2880元/平方米 2600元/平方米 （阁楼售价计入均价） 2009年7月29日 一次性付款：优惠200元/平 贷款：优惠100元/平 9
16
代表项目调研：
主力户型为二室二厅一卫，面积在84-94㎡，约占总户型配比的74%。
17
代表项目调研：
（3）东城怡景
地理位置 开发商 总建筑面积 推盘情况 推盘户数 开盘时间 户型区间 主力户型
与公园 学校为邻
长江路中段 三丰房地产开发公司 约50万平米 主推6栋，2栋多层，4栋小高层 426户 08年7月 90-120平 二室二厅一卫
价格区间
销售均价
2200-3630元/平
3200元/平 其中：多层2900元/平（阁楼计入均价） 小高层3300元/平 5180-5800元/平 小高层住宅一次性付款：优惠200元/平 门市一次性付款：优惠100-200元/平
门市售价 备注
18
代表项目调研：
主力户型为二室二厅一卫，面积在80-95㎡，约占总户型配比的78%。目前项目销售 率约95%。
板块名称 海星板块 海东板块 红海板块 板块均价 3500 3600 3900 建筑类型 多层+高层 多层为主 高层为主 主力户型 60-80两室 70-90两室 90-100两室 远期供应 30万 65万 300万 细分市场 低 中 中高
老城区高档楼盘的价格标杆。
14
代表项目调研：
套型 一室一厅一卫（阁楼） 二室二厅一卫 建筑面积区间(㎡) 43—55 55—67 50—70 83—90 90—105 83—86（跃层） 三室二厅一卫 三室二厅二卫 四室两厅两卫 97—105 105—115 120--135 145—155 170—190（跃层） 户型数 12 32 12 30 25 15 208 20 70 5 4 户型比率 2.77% 7.39% 2.77% 6.93% 5.77% 3.46% 48.04% 4.62% 16.17% 1.15% 0.92%
城、新龙逸家园、唯美星海、御景湾、翔峰国际花园、MOMA峰汇、翰林书 香苑、康家园。
2
楼盘分布图
山水人家 丽景鸿苑
海星板块
恒基学府公寓 大厦小区 芳华园 观澜天下 福地山水文园 平安家园
海东板块
富吉家园 渤海名城
湾畔书香门第
东城怡景
馥润家园
阳光100 盛景公寓 海港花园 恒祥湾富贵园 翰林书香苑 瑞康家园 丽水御尊 清华园
5
代表项目调研：
户型配比
套型
户 型 配 比 一室一厅一卫
建筑面积 区间(㎡)
40—45 60—63
主力价格区 间
目前价格的总价区间
户数
户型 比率
26% 23% 25% 26%
13.3-17万元/套 3330—3780 元/ ㎡ 20-23.8万元/套 25-29.5万元/套 31-37万元/套
34 30 32 34
4ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ6户
69-142平方米 二室二厅一卫 2900-4078元/平方米 均价3550元/平方米
开盘日期
2008年10月
7
代表项目调研：
户型配比
主力户型为二室二厅一卫，面积在69-77㎡，约占总户型配比的56%，以目前销售价 格计算总价主力区间为20-27.7万元。目前销售率为95%。
8
代表项目调研：
御景湾
恒基河畔花园 鸿基国际 水岸尚品 群星国际新城 新龙逸家园 苹果社区 翔峰国际花园
红海板块
唯美星海
MOMA峰汇
3
-海星板块
HAIXING-market
代表项目调研：
（1）恒基学府公寓
地理位置 开发商 总建筑面积 推盘情况 总户数 户型区间 主力户型 主力价格区间 销售均价 开盘日期 世纪广场西侧 恒基实业有限公司 约1.5万平米 推出1栋高层 130户 42-120平方米 二室二厅一卫 3330—3780 元/平方 米 均价3450元/平方米 09年9月