日本东京商业考察的总结与感想

东京之行所见及感想

我一直认为大和民族是一个可怕但又可敬的民族。可怕的是侵略思想的根深蒂固及国力的强大，可敬的是民族骨子里的那种抗争精神和持之以恒的学习精神。也许，这些都是一个民族的伟大之处吧。日本，可怕又可敬。

公共交通

我不想多说东京的地铁有多么发达，我只能说我们这段时间所考察的所有项目都能通过地铁到达附近。都说东京自1955年就是世界第一大城市，道路似乎也没有上海的宽，但是街上并没有太多的私家车，即便是上下班高峰期，私家车也是比较有限的，更多人选择地铁出行。地铁上我们经常可以遇到清纯秀气的学生、西装革履的白领甚至是双目失明的残疾人。我个人认为，这实际上是基础设施和价值观念双从问题导致的！我们是否有因为学生放暑假了而道路不那么拥堵了？我们是否常常因为写字楼附近没有合适的停车位而烦恼？我们的残疾人同胞是否有可能独自在街上行走、乘车？

秩序井然

以前我曾经看过金正昆的礼仪讲座，虽然我也知道乘坐扶梯要“右侧站立，左侧急行”，但老实说我在国内一直没能严格地区遵守这样的规则。但是我在东京的任何一部扶梯上均能看见“左侧站立，右侧急行”在被人自觉的遵守；我们的高铁站、地铁站的站台广播及地面标线也在一直强调“先下后上，排队上车”，但我们大部分人没法做到严格执行。而我看到的东京地铁站上的站台上，下车的人快速地在车门中间走出来，而需要上车的人则在车门两侧排队等候，最后一个下车的人离开车厢后，迅速排队上车；我们从小就知道公共场合不能大声喧哗，可是我自叹做得还远远不够好。我估摸着日本人的地铁和咱们这进行着会议的会议室差不多，地铁上有人来电话，都不带大声接听的，更有的直接告诉人家我在地铁上，一会回给你；看起来这些细节有点压抑、拘谨，但是人家坚持下来了并让它成为一种习惯。

卫生清洁

什么地方最脏？垃圾箱！什么车最脏？垃圾车！但是日本颠覆了我的这个固有观念。大街上跑的所有的车，包括私家车、配送车、出租车、大卡车甚至垃圾清运车都是非常干净的，可以目测出这些车辆最少每天上路前都清洗过；街上的垃圾箱、地铁站的垃圾箱、生活区的垃圾箱通常都是四个，“塑料瓶子、报纸杂志、可燃物、不可燃物”，干净整齐，不带乱丢垃圾散落一地的情况；不知道日本是否有拾荒者，但如果有，拾荒者的效率一定非常高还不脏手，不需要在一个什么垃圾都有的垃圾箱里面去扒出他想要的东西来；街道上更是干净的有点难以置信，据说日本的环卫工人只负责清理垃圾桶的，而街道的路面卫生就靠大家自觉保

持，在一些禁止吸烟的街道路面是绝对不会抽烟的，抽烟只能自带烟灰缸在允许抽烟的角落抽完再上路；更夸张的是吐痰的人在自己的胸口挂一个吐痰袋，想吐痰的时候就吐在那个袋子里，袋子挂在胸前晃来晃去。

没有假货

不管是在伊势丹百货还是在堂吉诃德，虽然在产品的陈列上各有伯仲，但他们都有一个共同点，那就是没有假货。伊势丹百货也好、丸井百货（OIOI）也罢，产品的陈列清爽整齐，堂吉诃德的产品陈列丰满拥挤，因为供货渠道的不同会有较大的价格差异，但是我们可以非常放心的是他们均不售假货。据说在他们国家，对于制售假货的处罚是非常严厉的。我们还常常能够在日本的商铺里注意到一个细节，“本国制”。可以看得出，在日本国产的东西是得到更多的信赖、认可和倾向。想想我们自己，海外代购铺天盖地，是否这也是一个值得国人深思的话题。

持续学习

在夜幕降临华灯初上的东京街头，无意间看到一排候客的出租车。表面上看并没什么太大的不同，但认真一看却是让我非常震惊，部分出租车司机利用候客的短暂时间在看书。我并无法判断他们看的是一本关于什么的书籍，但我基本可以想象这本书跟他的司机工作无太大的关系。在感叹于他们好学的同时我不仅自省，我是否可以做到像他们这样去争分夺秒的阅读呢？而更可怕的是如此疯狂的阅读行为遍布东京的很多书店、咖啡店、写字楼大堂。有人说，一个能够静下心来学习的民族是值得尊重的！我想这大概是日本这样的岛国为什么会在多元文化环境下迅速吸收并成长的理由了。

资源回收

在东京街头，我们可以非常方便的通过自动售货机买到我们需要的饮料，但我们喝完的空饮料瓶却不是很容易找到一个垃圾桶来扔。在一些固定的场所才能找到对垃圾进行严格分类的垃圾桶。饮料瓶子是有个专门的垃圾桶的，通过了解我才知道，瓶子回收后通过高温融化继续利用。的确，日本低于狭小资源匮乏。但我们却常常因为垃圾焚烧污染大气，因为；垃圾掩埋污染土地。我们做到了不乱丢垃圾，接下来我们需要去更好的做好垃圾分类，做好回收利用。

我是一个有爱国情结的中国人，但同样我是个相对理性的中国人。我所阐述的仅代表我看到的东京街头的一些值得我们思考的现象。我非常清楚的知道，有些东西不是一时半会就能实现的；我同样非常清晰的知道，有些东西日本可以实现而我们就不一定能实现；但是我知道有一点是我们可以通过努力做到的，那就是我们每个人都能从自身做起，“注重素质、坚持学习”。

针对商业的所见及所思

招商模块

出发前我们也做了相应的预习工作，由于时间关系，老实说对日本商业综合体的招商执行并没有太多的了解。但是在综合体的“业态组合”、“动线设计”及“内装设计”方面还

是留下较为深刻的印象。

我从来不认为业态规划及组合有一个固定的模式可以套用，适合的才是最好的！百货和超市是购物中心的下锚点，它们的存在是购物中心基础客源的保证。不管是伊势丹百货也好还是丸井百货（OIOI）也罢，都需要走出传统百货的模式，在合适的位置安排了譬如超市、咖啡厅、餐厅等业态。餐饮、娱乐等体验性业态的重要性已经成为各大购物中心的一个共识。

好比咱们去的位于日本桥COREDO,商业部分从-1楼至4楼，其中-1至3楼的每个楼层

均安排了零售业态，而4楼则是中华料理、韩国料理等各式美食；即便-1至3楼均以各类

零售业态为主，但是我们会发现在每个楼层的两侧均会排布一些体验感强的业态以吸引人气，避免造成经营上的死角。（类似泉屋楼上餐饮层的格局和动线，但是这个项目上对后排的商家做了优选，选择了ABC Cooking Studio和一个女士足疗店）

更值得一提的是咱们去的“晴空塔”，这是一个集合了旅游观光、购物、休闲和餐饮的代表性项目。在业态排布方面，并没有非常严格地约束具体楼层是做哪个相关业态。乍一看杂乱无章，但实际上是将精品零售和各种业态有机结合起来。尤其是穹顶电影院，更是增加了高楼层的吸客能力。

良好的商业地产动线设计，可以在错综复杂的商业环境中，为客流提供一整套可辨、清晰的脉络，可以让顾客在商业体内部停留时间更久，在购物过程中尽可能经过更多有效经营区域，降低顾客在购物过程中的体力消耗，将顾客的购物兴致、新鲜感、兴奋感保持在较高水平。

说到商业物业的动线设计，在我们这次考察的项目中最有特色的应该算是“表参道Hills”。该项目地下6层，地铁上盖，从-3层开始到顶层可以实现斜坡向上的动线设计，

只要你愿意，你可以沿着斜坡一直走到屋顶。这里面并没有太多的电梯，只有一组比较窄的扶梯和一组垂直电梯，这很大程度上实现了强制动线计划。

再例如位于丰州的Lala Port典型的U型动线，在U型动线的只要端头均摆放了主力品牌，让客户在这个空间里流动起来。ZARA位于这个项目入口处的1-2楼，1楼的另一个主力位置则摆放的是TOKYU HANDS；而2楼除了ZARA以外，分别由优衣库、无印良品等品牌来

作为动线端主力品牌；更值得一提的是在U型的中间场地，规划出一片儿童足球场，可以作为各类活动场地之用。总体来说，Lala Port通过U型动线，结合上在动线的各个端头主力