7第七章 房屋及设施设备的管理

（二）维修保养 维修保养的主要内容包括：对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、
清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下（如较为复杂的设备和系 统）的专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计 方面的改善等。 （三）安全管理
（1）通过安全教育员工和业主、物业使用人树立安全意识，了解安全 防护知识和安全管理规定。
1．房屋完好率、危房率 （1）房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总 建筑面积的百分比，即：
房屋完好率=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建造面积）/房屋总建筑面积
（2）危房率，就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分比，即： 危房率=危险房屋的建筑面积/房屋总建筑面积 在计算房屋完好率和危房率之前，必须先进行房屋完好等级评定，分
N
消火栓
O
O
O
O
杂物电梯
N
喷淋系统
N
S
S
O
电 电话
O
自动灭火系统
N
S
S
S
信 有线卫星电视
O
防排烟系统
N
O
S
O
和 闭路电视监控
S
空 中央空调 调 局部空调
混合空调 采 热水供暖 暖 蒸汽供暖
N
S
S
O
智 对讲报警
S
S
S
S
S
能 公共信息服务
S
N
S
N
O
化 网络专线接入
S
O
O
S
S
系 周界专线接入
S
S
S
O
O
统 电子巡更系统
基本完好房。指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基 本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一 般性的维修即可恢复使用功能的房屋。
一般损坏房屋。指房屋结构一般性损坏，部分构件有损坏或变形，屋 面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电 照管线、器具和零部件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大 修更换部件的房屋。
（一）房屋的种类和基本组成部分 1.房屋种类的划分 （1）按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋 混凝土结构和其他结构； （2）按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体 结构或框架筒体结构承重和大空间承重； （3）按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑； （4）按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。
2．房屋的基本组成部分 （1）结构部分 基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等 （2）装修部分 门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等 （3）设施设备部分 水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目
（二）设施设备 的种类和组成
注：O：通常具备； S：有是具备； N：一般不具备。
设备种类 供 变压器
严重损坏房。指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已 处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设 备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严 重损坏，需要进行大修或翻修、改建的房屋。
危险房。指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力， 随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋。
2．设施设备完好率 设施设备完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比。
三、房屋及设施设备管理的内容与方法 （一）使用管理
房屋及设施设备的使用管理，一方面要通过物业使用说明书、业主公约 及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作，使业主和物业使用人在充分了解 房屋及设施设备使用方法的基础上，正确使用房屋及设施设备。另一方面， 物业管理单位应认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作，确保 房屋及设施设备的稳定、可靠、安全使用和运行，降低维护费用，延长房屋 和设施设备的物理寿命。
别得出完好房屋建筑面积、基本完好房屋建筑面积和危房建筑面积，然后 按上述公式进行计算。
根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房 屋的完损等级分为以下5类：（完好房、基本完好房、一般损坏房屋、严 重损坏房、危险房）
完好房。指房屋的结构构件完好，安全可靠，屋面或板缝不漏水，装 修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项 有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好的 房屋。
物业类别 多层 高层 工业 商业
住宅 住宅 厂房 楼宇 设备种类
O
O
O
O
给 水泵
物业类别 多层 住宅 S
配 配电柜和线路
O
O
O
O
排 水箱水池
S
电 发电机
N
O
S来自百度文库
O
水 阀门和管网
O
公共照明
O
O
O
O
沉砂井和化粪池 O
消 报警系统
N
O
S
O
电 载人电梯
S
防 消防控制中心
N
O
S
O
梯 载货电梯
N
消防水泵
N
O
S
O
手扶电梯
（2）建立健全各类安全管理制度并严格遵守。 （3）提供必要的安全和防护装置装备。 （四）技术档案资料管理 房屋及设施设备相关技术资料在归档前，物业管理单位的相关部门和 人员要加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。
（五）采购和零备件管理 一是加强计划采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库
物业管理经营与服务
第七章 房屋及设施设备的管理
第七章 房屋及设施设备的管理
第一节 房屋及设施设备管理概述 第二节 房屋及设施设备维修养护计划与实施 第三节 共用设施设备的运行管理 第四节 房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制 第五节 几种典型设施设备的管理
第一节 房屋及设施设备管理概述
一、房屋及设施设备的种类和组成部分
S
热风供暖
N
S
S
S
室内报警系统
S
管道煤气
O
O
N
S
车场管理系统
S
高层 工业 商业 住宅 厂房 楼宇
O
S
O
O
S
O
O
O
O
O
O
O
O
S
O
N
O
S
S
N
S
S
N
S
O
O
O
O
N
S
S
S
O
O
N
S
S
N
S
S
S
O
S
N
S
S
S
S
S
N
S
S
S
S
二、房屋及设施设备管理的基本要求 （一）基本要求 （1）做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备功能，有效 延长设施设备的使用寿命，并自始自终把安全管理工作放在最重要的位置 上。 （2）开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。 （二）评价参考主要指标 房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备 完好率。
存备件名录和最低库存量；二是对不设库存的零部件，建立起畅通的采 购和供应渠道；三是严把采购质量关；四是妥善保管设备供应商或安装 单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料。 （六）工量具和维修用设备的管理