保利秀英港项目3号地块建设结构设计

保利秀英港项目3号地块建设结构设计

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

保利秀英港项目3号地块（一期）

1.1.2承办单位

本项目旗下的海口保利房地产开发有限公司负责规划建设。保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续三年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2013年底，公司总资产3143亿元，实现销售认购1253亿元。

海口保利房地产开发有限公司是注册于海口市秀英区，从事房地产开发的专业公司，成立于2013年12月，注册资金5000万元。公司将秉承保利地产秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，弘扬“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”的企业精神，将海口港秀英片区01-07地块及旅游岛项目建设成为海口市的一张新名片。

1.1.3建设地址

本项目位于海口市秀英区丽晶路原秀英港码头。秀英港地处海南岛北端，与雷州半岛隔海相望。项目用地毗邻丽晶路，区位条件、交通条件优

越，同时拥有良好的海岸线条件。

1.1.4建设内容与规模

保利秀英港项目位于海口市秀英区丽晶路原秀英港码头，包括陆域规划用地面积约474887.7㎡及规划填海造地约133333㎡。项目用地共划分成八个地块，根据整体规划，将建设成为集居住、商务、娱乐、休闲为一体的海口大型滨海度假城市综合体，业态比例为商办类建筑面积占55%（其中含一座约5万㎡的超五星级酒店）；住宅类建筑面积占45%。保利秀英港项目总体主要技术经济指标如下表：

本项目为保利秀英港项目3号地块（一期），用地面积为65501.89㎡，总建筑面积为253910.67㎡（含计容面积196505.67㎡，不计容面积为57405㎡）。其主要技术经济指标如下表：

1.2可行性研究报告编制的依据

1、与委托方签订的合同；

2、《建设项目可行性研究指南（试用版）》；

3、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

4、国家及地方相关的规范和规定其它国家级地方有关规范、标准、法规、法令及通知；

5、委托方提供的其他资料。

1.3投资估算与资金来源

1、总投资

本项目总投资为170439.34万元。

2、资金来源

项目资金来源见下表：

1.4项目提出的背景

1.4.1海南省房地产业发展背景

海南省位于中国的最南面，是中国唯一的热带海岛省份。海洋面积占中国总海域的1/3，终年气候宜人，年平均温度为25.3度，空气清新，常年无冬，森林覆盖率达到50%，人口预期寿命名列全国前茅，有全国一流的空气环境。海南省是中国最大特区，也是全国建省时间最短的省份。海南为中国第二大岛，海岸线长达1584.8公里，是适合人们居住的圣地。

2009年12月31日国务院办公厅发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（以下简称《意见》）。《意见》称：要保持海南房地产业平稳健康发展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民的住房条件。

2010年6月8日，《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》（以下简称《纲要》）获得国家发改委正式批复，《纲要》明确指出海南省的房地产供应体系应该是：发挥生态宜居特色，积极发展房地产业。优先发展满足常住居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展酒店、度假村等经营性房地产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。

2011年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施（下称“新国八条”），要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2

月23日，海南省就贯彻国务院“新国八条”精神所采取的措施作出详细说明，决定在海南落实国务院的八条房地产调控措施，并随之出台了“琼版国八条”，内容涵盖详细，外地人员购房需要提供1年纳税证明，居民可购买两套房子，要求各市县要严格执行贯彻新“国八条”政策。

随着国际旅游岛建设上升为国家战略，海南省迎来了新的开发热潮，房地产市场受到空前的关注，商品房成交价量齐升。随后国家和海南省相继出台一系列房地产市场调控政策，海南省的房地产市场渐渐回归理性。

2012年，是海南省全面实施《海南省十二五规划纲要》的第二年，是国际旅游岛建设全面推进的重要一年，省委、省政府把2012年确定为“项目建设年”，海南在重点项目建设上扩大投资，努力促进房地产业健康发展，抓住房地产市场调控契机，推动房地产结构调整，控制普通商品住房开发和岸线房地产规模，重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目，优化空间布局，提高档次水平，加大房地产促销力度，逐步消化保有量，促进可持续发展。

2013年4月，国家新出台“国五条”，其中有一条为“各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。”而在海南省，仅有省会海口市涉及这条政策，这意味着海南省将在一定程度上放宽对其他市县调控政策。

2013年11月2日，海南省政府出台《关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》（下称《意见》）称，从2014年起，逐步降低商品住房开发比例，并纳入市县考核指标体系。同时严禁以城镇化为名，变相进行土地成片开发和房地产建设。另外，增加高端、经营性房地产比重，计划至2017年末，全省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例由2012年的84.4%下降至70%。