最新整理购物中心租金测算方法
商场租金的计算公式
商场租金的计算公式商场租金是商业地产领域中一个非常重要的概念。
商场租金的计算涉及到多个因素，包括地理位置、商场规模、租赁面积、租期、租金调整机制等等。
对于商场业主和商户来说，了解商场租金的计算公式是非常重要的，可以帮助他们更好地理解租金的构成，以及在商场租赁过程中的权益和责任。
商场租金的计算公式通常包括以下几个关键因素：1. 租赁面积。
商场租金的计算通常是基于租赁面积来进行的。
商场的租赁面积包括可出租的商铺面积和共用区域面积。
商铺面积是指商户实际使用的经营面积，而共用区域面积则是商场内的公共走道、楼梯、卫生间等公共区域的面积。
商场租金通常是以每平方米每月或每年的方式计算的，因此租赁面积是商场租金计算公式中非常重要的因素。
2. 基础租金。
商场租金的基础部分通常是由基础租金构成的。
基础租金是指商场租金的基本费用，通常是按照租赁面积和每平方米的租金率来计算的。
基础租金的计算公式可以表示为，基础租金 = 租赁面积 x 租金率。
租金率是根据商场的地理位置、商场规模、租赁市场的供需关系等因素来确定的，不同商场的租金率可能会有所不同。
3. 物业管理费。
除了基础租金之外，商场租金还包括了物业管理费。
物业管理费是由商场业主用来支付商场运营和维护的费用，包括保安费、清洁费、维修费等。
物业管理费通常是按照租赁面积的一定比例来计算的，因此物业管理费的计算公式可以表示为，物业管理费 = 租赁面积 x 物业管理费率。
4. 其他费用。
除了基础租金和物业管理费之外，商场租金还可能包括其他费用，如公共设施使用费、广告费、停车费等。
这些费用通常是根据商场租赁合同中的约定来确定的，商户需要根据实际情况来支付这些费用。
5. 租金调整。
商场租金通常是根据租赁合同中的约定来进行调整的。
租金调整可以按照固定的比例每年进行调整，也可以根据市场租金水平来进行调整。
租金调整的方式和机制在商场租赁合同中通常会有详细的规定，商户需要在签订合同之前仔细阅读并理解租金调整的规定。
最新整理商业项目租金测算及租金影响因素
最新整理商业项目租金测算及租金影响因素1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金测算？租金测算方法多种多样，角度不同，采用方法也不尽相同。
常用的租金测算方法有几个途径：①实地调研；②网络查询；③与第三方公司合作；④通过营业额进行反推（适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；⑤经验数据针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。
通过营业额进行反推方法的前提是要了解各个业态的承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。
通用公式：年租金=年营业额*承租水平租金单价=年租金/12/30/租赁面积承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算简单介绍常见的几种业态的承租水平：餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。
娱乐类：依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平约占影院票房的12%；KTV的承租水平一般较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。
超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。
商业地产购物中心租金计算构成分析
商业地产购物中心租金计算构成分析
1.基础租金
基础租金是购物中心租金的主要组成部分，是指商户每月或每年支付
的固定租金。
基础租金根据商户所租用的面积、地理位置、商业环境等不
同而有所差异。
一般来说，购物中心的地理位置越好、商业环境越繁荣，
基础租金也就越高。
2.公共区域费用
购物中心的公共区域包括停车场、走廊、楼梯、电梯等公共使用空间。
这些空间不属于任何商户私有，但商户需要按照一定比例分摊使用费用。
公共区域费用往往根据商户的租赁面积比例来计算，通常以每平方米每月
或每年的方式进行计费。
3.管理费用
购物中心需要一定的管理维护成本，包括物业管理费、保安费、清洁
费等。
这些费用通常由购物中心的管理方根据商户所占总面积比例进行分摊。
管理费用的计算方式一般为每平方米每月或每年的固定金额。
4.其他费用
除了基础租金、公共区域费用和管理费用外，购物中心还会有其它费用，如广告费用、促销费用等。
这些费用通常是商户按照一定比例分摊的，也可以根据商户的营业额来计算。
购物中心还可能收取一些附加费用，如
装修押金、停车费等。
商场租金定价策略与测算方法
商场租金定价策略与测算方法商场是一个面向商家出租店铺的地方，商家需要支付租金来使用这些店铺。
商场租金的定价策略和测算方法对商场和商家都非常重要，因为它直接影响到商业运营的成本和盈利能力。
商场租金的定价策略主要包括市场定价和成本定价两种方法。
市场定价是根据市场需求和竞争情况来确定租金价格，以使商场能够吸引租客和提高租金收入。
成本定价是基于商场的经营成本来确定租金价格，以确保商场的运营能够覆盖成本并获得合理的利润。
市场定价的方法可以通过市场调研和竞争分析来实施。
首先，商场需要了解市场需求，包括潜在租客的需求和选择的偏好。
这可以通过调查问卷、访谈和统计数据等方法进行收集。
其次，商场需要了解竞争情况，包括其他商场的租金定价和服务优势。
这可以通过竞争分析和市场调研来实施。
在市场定价的过程中，商场可以采用不同的定价策略。
例如，商场可以根据不同的店铺位置和大小来确定不同的租金定价。
高流量和繁忙区域的店铺可以定价更高，而低流量和边缘区域的店铺可以定价更低。
此外，商场还可以根据店铺的使用情况和需求来调整租金价格。
如果有很高的需求，商场可以提高租金价格；如果需求不足，商场可以降低租金价格以吸引租客。
成本定价的方法可以通过成本分析和利润目标来实施。
商场需要计算每个店铺的固定和可变成本，包括房租、水电费、人工成本等。
商场还需要确定期望的利润目标，例如希望实现多少利润或收入回报率。
基于成本和利润目标的计算，商场可以确定每个店铺的租金价格。
确定商场租金价格的测算方法包括现金流量测算和租金回报率测算。
现金流量测算是根据租金收入和成本支出来测算商场的现金流量。
商场需要计算每个店铺的租金收入，扣除相关成本后得到净现金流量。
商场可以根据净现金流量来判断租金价格是否合理。
租金回报率测算是通过计算每个店铺的租金收入占投资成本的比例来测算租金收益率。
商场可以根据租金收益率来评估租金定价的盈利能力。
总之，商场租金的定价策略和测算方法对商场和商家都非常重要。
综合体租金测算方案
购物公园租金测算方案一、租金体系设计：（一）租金定价方法：租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
（二）基准价格设定：1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、本项目租金水平分析：租金水平类比法：1、某市区一层街铺的租金水平：地点1层平均租金(元/平米/月) 1层街铺租金水平（元/㎡/月）1层内铺租金水平（元/㎡/月）80 60-150120 80-200160 120—28030 25-40180 150-250 120-18050 40-80 20-4080 70--130 30-60平均租金价格1002、影响租金水平的关键因素包括：1、供求关系――价格的决定因素2、销售业绩――价格的支撑因素3、综合成本――价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：商圈类比租赁项目类比项次要素分值评估标准1.商圈地位201)城市核心商圈：202)城市主要商圈：153)正待形成商圈：5－1010 15 20 5 5 20 5 152.交通状况51)交通便捷，停车便利：52)交通停车条件一般：33)交通拥挤，停车不便：13 1 1 5 5 1 5 13.客流数量101)客流较大：102)客流量一般：63)客流量小：26 6 10 2 2 10 2 64.消费层次51)消费能力强：52)消费能力一般：33)消费能力较低：13 5 5 1 3 5 3 35.铺位供求201)供不应求：202)表现一般：153)需求较弱：520 20 20 15 5 20 15 156.硬件设施51)硬件完备，动线舒适：52)硬件一般，动线一般：33)硬件较差，动线较差：13 3 3 3 5 3 5 37.品牌实力51)实力品牌商参与运营：52)实力、影响力一般：33)实力、影响力较弱：13 3 5 1 5 5 5 38.定位规划101)定位清晰、规划特色鲜明：102)定位规划特色比较清晰：63)缺乏统一定位规划：26 6 10 2 10 10 6 69.招商推广101)品牌商家纷纷进驻：102)品牌商家部分进驻：63)品牌商家意向进驻：210 6 10 2 6 10 6 610.管理服务101)统一专业管理和服务：102)统一管理：63)无统一管理或管理较差：22 2 2 2 10 6 6 2总计：100 66 67 86 38 56 90 58 60 修正率本项目得分/其余项目得分*100% 85% 84% 65% 147% 62% 97% 93% 各商圈一层街铺平均租金（元/月/㎡）80 120 160 30修正价格（元/月/㎡）修正率*各商圈一层街铺平均租金77 100 104 58 150 30 50 本项目--租金（元/月/㎡）修正价格合计/4 84.8租赁项目类比价格：凯达(修正率62%) 金旺旺（修正率97%）新天地（修正率93%) 本项目楼层平均价格（元/月/㎡）修正价格（元/月/㎡）平均价格（元/月/㎡）修正价格（元/月/㎡）平均价格（元/月/㎡）修正价格（元/月/㎡）租金（元/月/㎡）一层租金（内铺）150 93 30 29 50 47 56.3 结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：楼层租金（元/月/㎡套内面积）一层室内56.3二、本项目租金价格：（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）楼层纯租金均价（元/月/㎡套内面积）地下1层22.51层街铺84.81层室内56.32层街铺55.12层室内36.63层街铺42.43层室内28.24层室内21.2平均43.4（二）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
地上购物中心租金回报测算
南华置地广场地上部分租金回报测算分析地上购物中心总建筑面积(平方米):63050使用面积:31525市场租金水平(元/月):220首年物业管理费(元/使用平方米/月):60租赁税率:17.50%总投资成本(元):790000000总建筑面积:125500综合成本(元/使用平方米):12589.64UNIT单位:10000/万年物业管理费:年纯租金收入:3556.03556.04539.64539.65741.75741.77207.77207.78992.48992.4年租赁税金:622.3622.3794.4794.41004.81004.81261.41261.41573.71573.7年市场推广费用：291.3291.3349.5349.5419.5419.5503.4503.4604.0604.0年租金毛收益:2642.42642.43395.63395.64317.44317.45443.05443.06814.76814.7年租金回报率: 6.66% 6.66%8.56%8.56%10.88%10.88%13.71%13.71%17.17%平均年租金回报率:11.40%FLOOR/建面权重比例/首年均租4F/915025%/70384.3384.3480.4480.4576.5576.5691.7691.7830.13F/1865030%/911018.31018.31272.91272.91527.41527.41832.91832.92199.52F/18650 50%/1471644.91644.92056.22056.22467.42467.42960.92960.93553.01F/16600100%/2802788.82788.83486.03486.04183.24183.25019.85019.86023.8 Total:630501545836.35836.37295.47295.48754.58754.510505.410505.412606.5备注:1、首年度租金水平已经综合考虑市场租金折扣、出租率及相关优惠条件等因素。
百货商场购物中心商铺租金指数计算方法及结果
百货商场购物中心商铺租金指数计算方法及结果引言在百货商场购物中心中，商铺租金是一项重要的经济指标。
商铺租金的高低直接影响到商户的经营成本以及商场的收益。
因此，准确计算商铺租金指数对商场管理者和商户来说都具有重要意义。
本文将介绍一种计算百货商场购物中心商铺租金指数的方法，并给出了实际计算结果。
方法数据收集为了计算商铺租金指数，我们需要收集以下数据： 1. 商铺租金：收集各个商铺的租金数据。
可以通过与商户的合作或者与商场管理部门协商来获取这些数据。
2. 商铺面积：商铺的面积是计算租金指数的关键因素之一。
收集各个商铺的面积数据。
3. 区域租金水平：了解所在区域的整体租金水平也是计算指数的重要参考。
可以通过市场调研或者与其他商铺租户交流来获取这些数据。
计算公式商铺租金指数可以通过以下公式计算：租金指数 = 商铺租金 / 商铺面积 / 区域租金水平其中，租金指数是对商铺租金相对于区域租金水平的一种评估。
数值越高表示商铺租金相对较高，数值越低表示商铺租金相对较低。
实际计算假设我们有以下数据： - 商铺租金：A商铺每月租金为5000元，B商铺每月租金为4000元。
- 商铺面积：A商铺面积为80平方米，B商铺面积为60平方米。
- 区域租金水平：所在区域的租金水平为每平方米每月80元。
我们可以按照上述公式计算租金指数： - A商铺租金指数 = 5000元 / 80平方米 / 80元 = 0.78125 - B商铺租金指数 = 4000元 / 60平方米 / 80元 = 0.83333根据计算结果，A商铺的租金指数为0.78125，B商铺的租金指数为0.83333。
这意味着A商铺的租金相对于区域租金水平较低，而B商铺的租金相对较高。
结论通过上述方法，我们可以计算出百货商场购物中心商铺租金指数。
这个指数可以帮助商场管理者和商户了解自己的商铺租金水平相对于区域的位置。
在商场管理中，可以根据租金指数来调整和评估商铺租金策略。
最新购物中心运营测算
委托管理 返还收益
业主
从计算结果比较上看，当租金收益=回报客户的 金额时在第五年实现。
运营费用：是在运营中产生的各项费用支出。
商业物业管理费：在租赁经营期间商户交给商 业物业公司的物业费约为0.8元/天/㎡。
运营费用与所收的商业物业管理费基本达到收 支平衡。
前三年一共返还给购铺者的6720万
前三年开发公司共收回5085万元 前三年开发商回补1635万元 综合结论:开发商实际收3.03亿，相当于94折
销售。
第四年租赁区域，租金由2元/平米/天，上调为3元/ 平米/天。则租赁区域收益为1642.5万元
第四年返给业主按8%计算为2560万 第四年商管公司补贴149万
运营测算演示
可售商业面积20000平米 商业单价18000元/平米 1-3年返点7%；4-6年返点8%；7-9年返点9%；
10-11年返点10%，共计返款率达到92%。
测算三年一次性返租，八年托管租赁则收益、返 款支出
总销售额3.2亿 前三年按每年总房款的7%，将前三年的收益一
第八年实际收益为3739万元
第八年返还业主2880万元
第八年商管公司收益859万元
第九年租赁区域，租金由4.4元/平米/天，上 调10%为4.84元/平米/天。则租赁区域收益为 2649万元
第九年实际收益为4210万元
第九年返还业主2880万元
第九年商管公司收益1330万元
第十一年实际收益为5375万元
第十一年返还业主3200万元
第十一年商管公司收益2175万元
第一年至第 六年示意：
经营户
招租 联 营
交纳租金 及收益扣 点
购物中心租金制定参考与借鉴1
购物中心租金制定参考与借鉴一直以来，商业地产的租金制定都是大家的关注焦点。
如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
一、购物中心租金定制的标准水平租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。
这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。
1.基础租金定制（注：基础租金定制方法在此前决策参考报考已有详细讲解，本报告不再做详细的分析）对基础租金标准的测定，一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。
（1）成本计价法成本计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。
这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。
（2）投资回报计价法投资回报计价法是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。
这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。
（3）市场计价法市场计价法是从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。
这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。
例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。
该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：A购物中心市场分析表决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。
例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。
该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：A购物中心市场分析表A购物中心客流支撑分析表:A购物中心基础租金:租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。
租金测算方法供商业地产招商人员参考备用
租金测算方法供商业地产招商人员参考备用示范1:营业额反推租金测算方法租金测算的方法多种多样,角度不同,采用的方法也不尽相同．常用的租金测算方法有几个途径：①实地调研；②网络查询;③与第三方公司合作;④通过营业额进行反推（此方法较为准确,适用于调研难度较大的大型商场租金估测)；⑤经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研;针对大型商场或大型餐饮娱乐业态,租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推,或凭借经验数据来进行判断。
示范2：购物中心商业预算、楼层租金分解说明每个楼层的月租金总额的测算公式为:1楼月租金总额=（年度费用总额×1F所占百分比)／12(其他楼层以此法类推）每个楼层的每月/元／㎡，测算公式为:套内／楼层总建筑面积=套内／楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积公式:每F每月/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类推)优劣商铺的单价制定：在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ＡBＣD区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低(计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算）,但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额.示范3:购物中心租金定价方法根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报,综合考虑以下三种定价方法:租金水平类比法:以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
ﻫ保本保利定价法:以厂商的租金承受能力为基础,分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。
只有多数厂商能够赢利,购物中心才能稳定与发展。
厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
ﻫ投资收益分析法:以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考,不作推导.项目成本定价法:以项目的投资成本为基础,按静态回报率推算项目租金均价。
百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果
百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。
房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。
尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。
房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。
1、样本的选择与替换样本的选择及调查方法调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。
商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。
样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。
2、计算标准指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。
权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。
3、计算公式理论基础运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。
1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。
拉氏价格指数公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。
拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。
2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。
帕氏价格指数的公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。
帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。
购物中心测算(快速易懂)
从投资商的角度出发主力店基本没有前提下投资额2000000000投资成本分摊100000000投资回报期店铺租金率均店铺营业收入元2015%年3333333.333店铺租金元/店铺月277778店铺数量年500000日9259200月41667店铺租金元/平米/店铺年1333月111店铺均面积日 3.70375建筑面积150000营业面积75000利用率50%大体量主力店（百货/超市等大面积主力店）投资额2000000000投资成本分摊100000000投资回报期排主力店铺租金率20店铺租金租金水平元/平/天取高计算年取低计算15%百货主力店0.5-1.5162000005400000超市主力店0.5-1.554000001800000其他须承担7840000092800000排主力店铺数量店铺均租承担392000464000200购物中心事实上很多城市的该要求前提：不考虑营运成本、人力成本、临时收入、停车场收入等条件下，静态分析大型商业整非颜色区域数字即可）：简析：如果开发的商业资产全部自己持有，自身不具备营运能力，未来不升值空间无法保证商业；或者卖掉部分商业；另外因店铺品牌在在主力店或次主力的投入不够，营运压力更恰强烈；尤其熟的高质量购物中心采用该类办法来调改店铺均面积235店铺租金取高建筑面积年150000总营业面积月87000日剩余面积店铺租金取低47000年利用率百货总面积月58%30000日超市总面积10000次主力店（快时尚、影院、餐饮等较大面积主力店）投资额2000000000投资成本分摊100000000投资回报期排主力店铺租金率20店铺租金租金水平元/平/天取高计算年取低计算15%快时尚或影院0.5-1.537800001260000游乐、餐饮等0.5-1.51080000360000其他须承担9514000098380000排主力店铺数量店铺均租承担475700491900200店铺均面积352.5店铺租金取高建筑面积年150000总营业面积月79500日剩余面积店铺租金取低70500年利用率次主力店数量单个面积面积小计月53%快时尚或其他215003000日影院140004000主力店能提高利用率，越大越高简析：有大型主力店的条件下，因其租金较低，将更多的租金压力给中小品牌，中小零散品稳定、对客流吸引度高，较长的时间内有稳定的回报；对开发商而言，开业初期的选择该大型餐饮游乐等210002000经验总结：1、落位要好、购物中心是消费的地方，首要是项目周边人是足的，或者未来的人口肯定会上来2、规划要先行：体量一定要控制、楼层高度也要控制、越高租金越便宜3、招商要由规划定位指导，并为营运服务、为周边的消费者提供服务，否则来得不容易，走的很狼狈综述：在不依赖写字楼、住宅等前提下开发大型购物中心项目，投资回报期很长，立地条件为实现更好的营运的工具；欲在市场建立口碑良好、业绩突出的购物中心，前期规划和营运能力尤其重才是关键，品牌进场装修和货品的费用相对开发商的建筑投资成本只是毛发，其随时可以撤离，而开放定位和营运的持续热场是保证项目可持续发展且能增值的重点工作次主力店也提高利用率，但没有大型主力店高简析：往往为了招入次主力店，因其租金条件不高，中小零散品牌的营运压力更大；而事实还没有大型主力店的进驻作用大！项目一定要注意与周边社区居民消费的融合，才能有效确保投资回报选择该类的组合较好；另外盲目的引入次主力店可能即浪费开发商的前提招商投入，又占用最好的街铺基础信息：快时尚的年度销售在1500万以上处于较好入国内影院百强；游乐场的收益更低投资回报长4、没有营运经验的开发商尽量将项目整体打包交付给市场有口碑的地方性或全国性的商业知名品牌；代理公司或咨询服务类不太建议，理由你懂的5、接地气是热场关键，一味追高，脱离群众就是空中楼阁，迟早崩塌型商业的投资回报（颜色区域为自动计算，只需调年销售额666666666.7约6.7亿发达一线较好商业地段或二线发达的核心地段可实现；租赁品牌的营运压力很大城市的大型商业整体租金水平无法满足该要求法保证，那建议谨慎开发，尤其是大体量的高层，营运压力更恰强烈；尤其是在人气制造商上；通常是成办法来调改整个项目营业销售额均店铺营业收入：取高年2613333722666666.7月217778约7.2亿日7259均店铺营业收入：取低年3093333818666666.7月257778约8.2亿日8593元/平米/店铺16681394.63元/平米/店铺19741655.48零散品牌的营运压力更大；但大型主力店的租金发商而言，开业初期的选择该类的组合较好整个项目营业销售额均店铺营业收入：取高年3171333694266666.7月264278约6.9亿日8809均店铺营业收入：取低年3279333715866666.7月273278约7.2亿日9109元/平米/店铺13501123.75元/平米/店铺13951163.88地条件十分关键，项目规划尤其重要，招商只是前期规划和营运能力尤其重要；招商只是过程、品牌营运，其随时可以撤离，而开放的商业交易是漫长的；开业前而事实上对次主力店的招商条件往往更低，甚至合，才能有效确保投资回报；对开发商而言，开业初期的商投入，又占用最好的街铺位置，无法热场于较好水平，电影院年2000万可乐场的收益更低投资回报长。
购物中心租金定价方案
购物中心租金定价方案(总4页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除购物中心租金定价方案根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法：租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。
只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。
厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。
项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。
接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月）一、基准价格设定1、基准价格为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、某项目租金水平分析1、市区一层街铺的租金水平2、影响租金水平的关键因素供求关系：价格的决定因素销售业绩：价格的支撑因素综合成本：价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：租赁项目类比价格：结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：三、某项目租金价格1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
购物中心租金制定方法及参考方案
很多时候大型餐饮娱乐业的引入，不是单纯的收取固定的租金，很多是采取保底租金加营业额提成的方式来合作。餐饮娱乐行 业租金制定没有固定的标准，一般是参考相近或相似条件的商铺市场行情来制定商铺租金。不同类型和体量的餐饮租金标准也 不相同，只能根据市场行情和物业条件来确定。
•房租和营业收入的月度比例是：中餐10-15%、西餐12%-18%、火锅15%-25%、快餐及小吃30%。
四，服装业
正常情况下服装业态一般分国际品牌服装、品牌服饰、运动休闲、童装、内衣等，这里暂不分男女 装，女装比男装竞争更激烈，基本上服饰类最好的位置是被女装给占了，租金一般比男装高出一筹。
•一般国际品牌服装都是在大型百货中设铺位的，以营业额扣点的形式经营，在百货中服装类扣点 18%—25%，顶级品牌可以低至10%左右。 •在独立商铺中，品牌男女装、运动、休闲服饰大多是属于整个商业体租金的顶端（小餐饮例外）， 这些店铺租金价格在200—400元/平米·月。在次级商圈气租金多在150—300元/平米·月。 •童装店一般租金在50—200元/平米·月，属于租金接受度较低的业种。 •内衣店铺租金较童装高，常与童装店铺区域相邻，一般租金可接受价格在100—260元/平米·月。
二，娱乐业
娱乐业租金应该是所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业的租金接受程度与大型、百货卖场接近。
•酒吧：30—80元/平米·月；
•KTV：20—40元/平米·月； •滑冰场：30元左右/平米·月； •游乐场、电影院：30—50元/平米·月
综合体租金测算方案三篇
综合体租金测算方案三篇篇一：综合体租金测算方案购物公园租金测算方案一、租金体系设计：（一）租金定价方法：租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
（二）基准价格设定：1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、本项目租金水平分析：租金水平类比法：1、某市区一层街铺的租金水平：地点1层平均租金(元/平米/月) 1层街铺租金水平（元/㎡/月）1层内铺租金水平（元/㎡/月）80 60-150120 80-200160 120—28030 25-40180 150-250 120-18050 40-80 20-4080 70--130 30-60平均租金价格1002、影响租金水平的关键因素包括：1、供求关系――价格的决定因素2、销售业绩――价格的支撑因素3、综合成本――价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：商圈类比租赁项目类比项次要素分值评估标准1. 商圈地位21)城市核心商圈：202)城市主要商圈：153)正待形成商圈：5－1010 15 20 5 5 20 5 152.交通状况51)交通便捷，停车便利：52)交通停车条件一般：33)交通拥挤，停车不便：13 1 1 5 5 1 5 13.客流数量11)客流较大：102)客流量一般：63)客流量小：26 6 10 2 2 10 2 64.消费层次51)消费能力强：52)消费能力一般：33)消费能力较低：13 5 5 1 3 5 3 35.铺位供求21)供不应求：202)表现一般：153)需求较弱：520 20 20 15 5 20 15 156.硬件设施51)硬件完备，动线舒适：52)硬件一般，动线一般：33 3 3 3 5 3 5 33)硬件较差，动线较差：17.品牌实力51)实力品牌商参与运营：52)实力、影响力一般：33)实力、影响力较弱：13 3 5 1 5 5 5 38.定位规划11)定位清晰、规划特色鲜明：102)定位规划特色比较清晰：63)缺乏统一定位规划：26 6 10 2 10 10 6 69.招商推广11)品牌商家纷纷进驻：102)品牌商家部分进驻：63)品牌商家意向进驻：210 6 10 2 6 10 6 610.管理11)统一专业管理和服务：102 2 2 2 10 6 6 2服务2)统一管理：63)无统一管理或管理较差：2总计：166 67 86 38 56 90 58 60修正率本项目得分/其余项目得分*100% 85%84%65%147%62%97%93%各商圈一层街铺平均租金（元/月/㎡）80 1201630修正价格（元/月/㎡）修正率*各商圈一层街铺平均租金77 10010458 150 30 50本项目--租金（元/月/㎡）修正价格合计/484.8租赁项目类比价格：凯达(修正率62%) 金旺旺（修正率97%）新天地（修正率93%)本项目楼层平均价格修正价格平均价格修正价格平均价格修正价格（元/月/租金（元/（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）㎡）月/㎡）一层租金（内铺）150 93 30 29 50 47 56.3结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：楼层租金（元/月/㎡套内面积）一层室内56.3二、本项目租金价格：（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）楼层纯租金均价（元/月/㎡套内面积）地下1层22.51层街铺84.81层室内56.32层街铺55.12层室内36.63层街铺42.43层室内28.24层室内21.2平均43.4（二）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
购物中心、商场租金费用管理规范制度
购物中心、商场租金费用管理规范制度购物中心租金费用管理规范租金、费用的收取是购物中心的主要利润来源。
对租金、费用的收取管理规范应遵守以下方式进行管理。
一、租金费用的计算方法及收取标准：1、计算方法：租金标准（元/平方米/天）*实际天数*租赁面积=实收租金物业费标准（元/月）*应收月数*租赁面积=实收物业费广告费标准（元/月）*应收月数*租赁面积=实收广告费P O S机使用费标准50-100（元/月）*应收月数=实收P O S机使用费。
营业员管理费10-30元/人/月胸卡工本费2元/卡物业费收取标准各地区自定，但标准要一致。
P O S机使用费、营业员管理费各地可视情况而定。
但需标准一致。
2、押金装修押金：5000-10000元/户施工人员胸卡押金：20元/卡地锁押金：200元/间P O S机押金：500元/台更衣箱钥匙押金：20元/把营业员胸卡押金：10元/卡营业员服务质量保证金：长期500元/人；短期300元/人水、电费的收取以实际的计量表记录数据或根据公摊的面积比例计算数据进行收取。
二、租金费用的收取方法：（一）合同签定后的第一次租金、物业费、广告费、保证金的收取由主谈的招商经理，根据合同的条款内容，负责为商户开具“付款通知单”，商户凭“付款通知单”到财务部交款。
首笔应交费用收齐后，方可进场装修和经营。
（二）日常租金费用的收取1、每月由商店综合主管根据合同的收费标准，开具一式三联的“付款通知单”，交至店面经理。
2、店面经理审核后将其中第三联以函件形式发至商户；并督促商户按时携带付款通知单到财务部交款。
其余两联转给出纳以备收款时查核。
3、财务部门收到商户租金等费用后，应为商户开具发票。
付款通知单加盖收讫章后，财务留一联做帐，另两联由财务部门转综合主管，综合主管转管理部经理一份便于掌握租金收缴进度，综合部留一份存档。
4、管理部随时整理租金等费用交付情况并负责催交。
管理部根据合同约定的交费时间对超过2日仍未交付租金的商户，填写“催缴通知书”并再次发放商户。
购物中心租金类型、收取模式与定价方法
购物中心租金类型、收取模式与定价方法很多地产商有一个错误观念，认为商业面积越大越好，尤其是购物中心项目，认为面积越大就能挣的越多，租金收益越高，但真实情况并非如此。
因为任何一个商业项目面积超过本区域内可以承载的能力时，项目租金水平将直线下跌。
不但是面积因素，而且影响租金收入的原因还有：租金单价、空置率、租户组合、运营能力、商圈活力、区域消费力等等因素。
那么所以为追求项目回报与租金收益，任何商业地产项目都应在满铺率（或者降低空置率）上不遗余力。
然而很多购物中心项目，对于项目租金并不清楚该如何定价？何种标准？如何收取，在谈及这些问题时都是含糊其辞。
既不能面对租户的疑问，又不知道自身租金的构成，在招商谈判（满铺率）时，往往没有底气。
因此，我向大家介绍一下购物中心项目通常所应收取费用的主要构成种类及模式，以供参考。
一、购物中心项目收费的主要构成种类(一)租金以固定租金方式付租时，业主方向承租方按月定时收取，履行合同的对价，通常为上行支付，即：提前支付下月度租金。
(二)履约保证金承租方签订承租合同时，向出租方支付履约保证金，确保承租方会在指定时间内持续不断按照双方合同约定的规则，完整履行承租约定内容，缴付租金等义务。
(三)物业管理费用主要包含公共区域中的水、电、电梯、空调、供暖、网络、公共区域清洁、安保等费用。
(四)施工保证金通常是为确保承租方在所承租的店铺内，为保施工期间的安全、合规而支付的保证金。
由于施工期间的施工单位多是承租方委托的第三方企业，所以该第三方企业须缴交保证金予业主方，以确保以符合规定的方式、时间、流程、材质等进行施工。
若施工期间未造成损害的，施工完成后可将保证金予以退还。
(五)施工管理费在承租方在施工期间，业主方就为该装修所提供水、电、垃圾清运等费用，承租方应当予以承担。
通常多数是以施工天数计算，以便于催促承租方早日开业。
(六)收银机费用如租金计算方式是抽成方式计算，一般需业主方向承租方提供指定型号的收银机并要求使用，承租方应付就该收银系统向业主方每月支付固定的租赁费用。
百货商场与购物中心商铺租金指数计算方法
百货商场与购物中心商铺租金指数计算方法引言随着消费升级和城市化进程的推动，百货商场和购物中心在城市中扮演着重要角色。
商铺租金指数是评估商场和购物中心租金水平的重要指标。
本文将介绍百货商场与购物中心商铺租金指数的计算方法。
一、租金指数概述商铺租金指数是指用于反映市场上商铺租金水平的指标。
它可以用于评估商场与购物中心的租金水平，帮助商家、投资者和市场监管部门了解市场的供需情况，制定合理的租金政策。
二、租金指数的计算方法商铺租金指数的计算方法可以分为如下几个步骤：1. 数据收集在计算租金指数之前，需要收集一定的数据，包括商场或购物中心的租金数据、租赁面积数据等。
2. 数据处理在数据收集完毕后，需要对数据进行处理。
首先，需要统计每个商铺的租金和租赁面积，计算商铺的租金单价。
然后，计算每个商铺的租金指数。
商铺的租金指数可以通过以下公式来计算：租金指数 = 当前租金 / 基准年份租金 × 100其中，基准年份租金是指选定的一个基准年份的商铺租金。
3. 租金指数计算在计算租金指数时，可以选择不同的计算方法。
以下是常用的三种计算方法：a. 加权平均法加权平均法是一种常见的租金指数计算方法。
它将每个商铺的租金指数乘以对应的权重，然后求所有商铺的租金指数的加权平均值。
加权平均法的计算公式如下：租金指数= Σ(商铺的租金指数 × 权重) / 总权重b. 几何平均法几何平均法是另一种常用的租金指数计算方法。
它将每个商铺的租金指数进行连乘，然后开根号得到租金指数的几何平均值。
几何平均法的计算公式如下：租金指数 = (商铺的租金指数1 × 商铺的租金指数2 × … × 商铺的租金指数n)^(1/n)c. 加权几何平均法加权几何平均法是将加权平均法和几何平均法相结合的一种租金指数计算方法。
它将每个商铺的租金指数乘以对应的权重，然后进行连乘，最后开根号得到租金指数的加权几何平均值。
最新租金的测算
主要商业业态租金制定标准及参考方案在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。
理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的同仁们参与讨论。
1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。
这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。
存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。
2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。
这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。
存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。
3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。
这个是我现在正在企图使用的办法之一。
存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。
同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。
4、固有理论分析——>什么拉屎指数、怕死指数、费血指数，就是我上面帖子附件里面所提到的那些理论。
这个租金计算方法个人感觉好像实用性不高，念书的时候代数学的不好。
可能代理公司忽悠开发商还有点用处。
因此也没办法展开说。
存在的问题：数据的采集比较复杂；并且数据的准确性很难把控。
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购物中心租金测算方法
蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。
房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。
尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。
房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。
1、样本的选择与替换
样本的选择及调查方法
调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。
商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。
样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。
2、计算标准
指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。
权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。
3、计算公式
理论基础
运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。
1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。
拉氏价格指数公式为：
其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。
拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。
2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。
帕氏价格指数的公式为：
其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。
帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。
3）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理想指数”。
费雪指数的公式为：
利用交叉指数公式得到的计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起的偏差。
费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数的结果大于调和平均数又小于算术平均数，所以还可以消除指数偏高或偏低的现象。
指数的选择
在指数的选择方面，指数偏误是影响指数准确度的重要原因，能够消除这种偏误的指数公式，无疑是科学的，但由于Fish费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到的准确性的改进要远小于它在计算中所带来的繁琐。
考虑到商铺租金指数同质性的特点，我们选择以基期物量作为同度量
因素的拉氏指数计算。
其基本计算公式如下所示：
即该种店型报告期相对于基期的价格水平的变化。
商铺租金平均价格的计算步骤
1）各类型（楼层）商铺的平均价格
2）该商圈租金的比较价格
将该商圈的该期商铺租金平均价格与基期北京商铺租金比较价格相比即可得到该商圈该期的商铺租金价格指数。
基期的选择：北京商铺租金指数以2003年第四季度的北京商铺租金总水平比较价格为基准，定为100。
n
计算期租金成交价格的推算n
在实际的租金价格的计算中，会出现没有成交价格的商铺租金的情况，我们采用一元线形回归的方法对同一层样本进行回归推算，折算出相应的成交价。
具体方法如下：在同一层中，根据一些样本的实际成交价分别为Y1、Y2……Yn。
对应的报价分别是：X1、X2……Xn。
拟合直线为，由最小二乘法可以得出：
由此可以根据计算期的报价得到该期的成交价。
P.S：本指数体系处于试行阶段，如有不妥之处请读者指出，使之能不断完善。
由于百货商场、购物中心商铺的占有率最高。
经过一个多月的实地调研，我们基本上掌握了本市的大型百货商场、购物中心的情况，经过认真选择样本，本期内刊率先推出百货商场、购物中心商铺租金指数。
样本选择n
由于百货商场、购物中心商铺面向的客群是全市居们，根据其特殊性我们选择王府井、朝外、亚运村、西单、CBD这五个较为成熟的商圈。
在普查的基础上，
在各商圈中选择不同档次有代表特征的商场，最终挑选了11个商场作为样本。
表1为我们进行普查的部分商场的名称。
指数计算结果以及分析
2004年第二季度北京百货商场、购物中心商铺租金总体及各商圈情况，如表2所示：
表2：北京百货商场、购物中心商铺平均租金和指数比较图(单位：元/平方米×天)
商圈横向对比分析
区域是经营者和投资者首要考虑的因素。
就各区域商铺指数，本期不同区域作横向对比分析。
从分析中使投资者了解不同区域商铺租金水平。
总体情况分析
北京百货商场、购物中心商铺的平均租金为：24.11元/平方米×天
从本期数据可以看出：2004年，北京的商业地产市场较为红火。
王府井、西单商圈商业物业现状分析
位于王府井、西单等传统商业区的商铺平均租金高居各类店铺之榜首，指数值也高于其它商圈近百点，且继续呈稳中有升的走势。
随着金宝街大型综合性项目的兴建以及东单“银街”的改造，大面积商铺将被推出。
而另有报道说王府井将兴建规模达数十万平米的地下商城，届时可将丹耀大厦、新东安市场等商业物业连通起来。
加之现有的大型独立商业设施东方广场、老东安市场等其商圈内的商业氛围将更加浓厚。
CBD商圈商业物业现状分析
以商务概念的朝阳CBD商圈强调办公功能和地区主题的特点，CBD商圈内呈现各行业百花齐放的现象，理想的商业氛围更加受到投资商和经营商的认可。
其商场租金指数值已经紧随传统的商业中心区。
目前该区域内的商业发展情况较好，大型商业中心有国贸商城、嘉里中心商场等都具有很高的知名度。
近三年内CBD区域将有超过50万平方米的新增商业面积，CBD区域未来商业业态将以建筑综合体中的连锁小经营店和休闲新概念型店、小规模精品型的SHOPPING MALL 为主流。
亚运村商圈商业物业现状分析
以餐饮、娱乐、超市等生活配套行业为主形成了亚运村独特的商圈氛围，并且规模正在日益壮大。
本指数显示该商圈百货商场、购物中心的租金水平较低，这与商圈内住宅项目的租售水平并不相益。
究其原因：虽然该商圈内商业氛围较好，但对于百货商场、购物中心这种面向全市消费者的店型，在该商圈内的承受能力还显薄弱，尽管商圈内有北辰购物中心、飘亮购物中心、安贞华联等
大型商业设施，但其对全市居民的吸引力还稍显薄弱。
朝外商圈商业物业现状分析
朝外商业街作为北京CBD的门户，连通东二环和东三环路，是北京市总体规划中五个市级商业中心之一。
朝外大街规划面积是100万平方米，现在已经建成了64万平方米。
其中商业占三分之一，商务占三分之二，商业为商务铺垫，目的是为了未来向北京CBD平缓过渡。
朝外商圈的飞速发展也使其商业物业租金指数已经由原来的30.22提高到了35.96点。
可见新兴商圈冲劲十足。
本次区域租金的指数编制是中原地产商业策划部在利用自身专业优势的基础上，收集分析并多次探索之后编制成功的，它为我们较为准确的量化了解北京市商业地产市场发展状况、分析与比较各区域市场水平以及商业发展程度提供了较为专业化的理论数据支持。