商业综合体及购物中心租金回报测算

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商业拓展测算标准购物中心

商业拓展测算指导性标准（201808更新）

《适用于购物中心业态门店》

结合前期拓展测算问题，根据商业各管理部门梳理结果，明确下述测算标准。

一、招商政策

1、出租率：首年按85%、次年按90%，第三年始及往后按95%-98%。

2、租金涨幅：指导意见如下。

3、免租期：

免租期1个月，主力店可给予3-6个月免租期。

二、人力行政类

1、人力成本

（1）人员配置：

①6万平及以下：12人/万平；

②6-10万平（含）：上述标准*85%

③10-20万平以上：上述标准*75%

④20-50万平以上：上述标准*65%

⑤50万平以上：上述标准*50%

其中人员配置标准中，不包括门店外包的保安、保洁，但包含按需要配置安保关键岗，如安保主管、监控员。

人员配置数量，筹备期可根据需要按正常标准的1.2倍，运营期开业1年后调整

word文档可编辑

至标准人数。

（2）薪资标准：

①按照商业集团各层级薪酬带宽标准当年起点值测算，结合区域划分后的城市系数。

②区域划分：

■一线城市：北、上、广、深（华东区域*1.15）

■华东区域：南京、杭州；

■华南区域：南宁、福州（华东区域*0.95）

■其他区域：华北（天津、济南、太原、西安、石家庄、郑州、沈阳）、华中（武汉、长沙、南昌、合肥）、西南（成都、重庆、昆明、贵阳），其他区域华东区域*0.9

③ 不在上述城市范围的城市，中层人员可直接适用薪酬测算表数据，基层人员打 9折适用。

④每年薪酬原则上按5%递增。

⑤年终奖：在达成业绩目标前提下，完整运营期原则上高层按5个月，中层按3 个月，基层按2个月，操作层按1个月计算；筹备期按上述标准的50%折算实际月数享受。（3）筹建期与到岗时间：

商业地产购物中心租金计算构成分析

1.基础租金

基础租金是购物中心租金的主要组成部分，是指商户每月或每年支付

的固定租金。基础租金根据商户所租用的面积、地理位置、商业环境等不

同而有所差异。一般来说，购物中心的地理位置越好、商业环境越繁荣，

基础租金也就越高。

2.公共区域费用

购物中心的公共区域包括停车场、走廊、楼梯、电梯等公共使用空间。这些空间不属于任何商户私有，但商户需要按照一定比例分摊使用费用。

公共区域费用往往根据商户的租赁面积比例来计算，通常以每平方米每月

或每年的方式进行计费。

3.管理费用

购物中心需要一定的管理维护成本，包括物业管理费、保安费、清洁

费等。这些费用通常由购物中心的管理方根据商户所占总面积比例进行分摊。管理费用的计算方式一般为每平方米每月或每年的固定金额。

4.其他费用

除了基础租金、公共区域费用和管理费用外，购物中心还会有其它费用，如广告费用、促销费用等。这些费用通常是商户按照一定比例分摊的，也可以根据商户的营业额来计算。购物中心还可能收取一些附加费用，如

装修押金、停车费等。

购物中心租金收缴计划

概述

购物中心作为商业地产的重要组成部分，租金的收缴对于其运营和发展至关重要。为了确保租金的及时收取和最大化租金的回收率，制定一个有效的租金收缴计划是至关重要的。

目标

本计划的目标是确保购物中心能够按时收取租金，并最大化回收率。具体目标如下：

1. 提高租金收取的及时性：通过建立严格的收款流程，确保租金按时收取，减少逾期款项。

2. 提高租金回收率：采取积极的催款措施，确保欠款能够及时追回，最大化租金回收。

3. 优化收款流程：通过引入数字化支付方式和自动化收款系统，提高收款效率和准确性，减少人为错误。

实施步骤

本计划将按以下步骤实施：

1. 收款流程设计：根据购物中心的特点和需求，设计一个有效

的收款流程，包括租金通知、收款方式选择、收款日期等。

2. 租金催缴措施：制定积极的催缴措施，如发送提醒短信或邮件、电话催讨欠款、派遣专人进行实地催款等，确保欠款及时回收。

3. 数字化支付方式引入：引入数字化支付方式，如支付宝、微

信支付等，方便承租方进行线上支付，提高收款效率。

4. 自动化收款系统建立：建立自动化收款系统，可以自动发送

租金通知、生成收款账单、跟踪欠款情况等，提高收款的准确性和

及时性。

5. 监测与评估：定期监测和评估收款情况，分析回款率和逾期款项的原因，并做出相应的调整和改进。

风险与控制措施

在实施租金收缴计划的过程中可能存在以下风险：

1. 承租方经营困难导致逾期：购物中心要密切关注承租方的经营情况，及时发现潜在风险，并与其进行沟通和协商解决。

2. 收款系统故障：购物中心需要保证收款系统的稳定运行，定期进行维护和更新，并建立备份系统以应对可能的故障情况。

商业综合体项目建设成本及经营测算自动计算

商业综合体项目建设成本及经营测算自动计算商业综合体项目的建设成本和经营测算是项目规划和决策的重要内容。建设成本是指商业综合体项目的投资金额，包括土地购置费、建筑物及设

备购置费、装修费、工程建设费、设计费、顾问费等。经营测算是指对商

业综合体项目进行投资回报率、利润率、收支平衡等方面的计算和预测。

其次，商业综合体项目的经营测算包括投资回报率、利润率和收支平

衡等方面的计算和预测。投资回报率是指项目投资金额与项目利润之间的

比率，可以用来评估项目的盈利能力和风险。利润率是指项目利润与项目

销售额之间的比率，可以用来评估项目的盈利能力和经营效益。收支平衡

是指项目收入与项目支出之间的平衡，可以用来评估项目经营的稳定性和

可持续性。

在进行经营测算时，需要考虑商业综合体项目的运营周期、租金收入、销售额、经营成本和管理费用等因素。运营周期是指商业综合体项目从开

业到达到稳定经营状态所需的时间，可以通过市场调研和经验数据确定。

租金收入是指商业综合体项目出租给租户的房屋和场地的租金收入，可以

通过租金市场调研和租赁合同确定。销售额是指商业综合体项目内各类商

户的销售额，可以通过市场调研和销售数据统计确定。经营成本是指商业

综合体项目的运营和管理成本，包括人工成本、水电费、物业费、维修费、保险费等。管理费用是指商业综合体项目的管理费用，包括物业管理费、

保安费、广告费、宣传费等。

根据以上信息，可以利用商业综合体项目的建设成本和经营测算自动

计算出项目的投资回报率、利润率和收支平衡等指标。可以使用电子表格

软件如Excel进行计算和预测，根据项目的具体情况输入相关数据和参数，设定计算公式和模型，通过数据运算和表格图表展示得出计算结果。可以

商业综合体目标成本测算

商业综合体是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种业态于一体的商业项目。目标成本测算是指为了实现商业综合体项目目标而使用的成本测算方法。它关注的是项目实现目标所需要的成本，以及如何在预算内实现项目目标。目标成本测算可以帮助项目方制定合理的成本预算，并在项目执行过程中控制成本，从而确保项目能按照预期目标顺利进行。

目标成本测算主要涉及以下几个方面：

1.目标设定：商业综合体项目的目标一般包括经济效益目标和社会效益目标。经济效益目标主要包括收入目标和利润目标，社会效益目标主要包括就业目标、税收目标、环保目标等。在目标设定阶段，需要明确项目的主要目标，并根据目标来确定项目的成本预算。

2.成本分类：商业综合体项目的成本主要包括建设成本和运营成本。建设成本包括土地购置费、建筑设计费、施工费用等；运营成本包括人力资源成本、设备购置成本、市场推广费用等。在成本分类阶段，需要将各项成本进行详细的分类和测算，以便更好地控制成本。

3.成本测算方法：商业综合体项目的成本测算可以采用多种方法，包括经验法、比例法、工作量法等。经验法是根据历史数据以及相关行业的经验进行成本测算；比例法是根据项目规模以及相关指标的百分比进行成本测算；工作量法是根据项目工作量以及单位工作量的成本进行测算。在测算方法选择阶段，需要根据项目的特点和实际情况选用适当的方法。

4.成本监控措施：商业综合体项目的成本监控是确保项目能够按照预算进行的重要环节。成本监控措施包括制定详细的成本控制计划、建立成

本核算和监控体系、及时调整和优化项目预算等。在成本监控阶段，需要

百货商场购物中心商铺租金指数计算方法及结果

引言

在百货商场购物中心中，商铺租金是一项重要的经济指标。商铺租金的高低直

接影响到商户的经营成本以及商场的收益。因此，准确计算商铺租金指数对商场管理者和商户来说都具有重要意义。本文将介绍一种计算百货商场购物中心商铺租金指数的方法，并给出了实际计算结果。

方法

数据收集

为了计算商铺租金指数，我们需要收集以下数据： 1. 商铺租金：收集各个商铺

的租金数据。可以通过与商户的合作或者与商场管理部门协商来获取这些数据。 2. 商铺面积：商铺的面积是计算租金指数的关键因素之一。收集各个商铺的面积数据。

3. 区域租金水平：了解所在区域的整体租金水平也是计算指数的重要参考。可以通过市场调研或者与其他商铺租户交流来获取这些数据。

计算公式

商铺租金指数可以通过以下公式计算：

租金指数 = 商铺租金 / 商铺面积 / 区域租金水平

其中，租金指数是对商铺租金相对于区域租金水平的一种评估。数值越高表示

商铺租金相对较高，数值越低表示商铺租金相对较低。

实际计算

假设我们有以下数据： - 商铺租金：A商铺每月租金为5000元，B商铺每月

租金为4000元。- 商铺面积：A商铺面积为80平方米，B商铺面积为60平方米。- 区域租金水平：所在区域的租金水平为每平方米每月80元。

我们可以按照上述公式计算租金指数： - A商铺租金指数 = 5000元 / 80平方

米 / 80元 = 0.78125 - B商铺租金指数 = 4000元 / 60平方米 / 80元 = 0.83333

根据计算结果，A商铺的租金指数为0.78125，B商铺的租金指数为0.83333。这意味着A商铺的租金相对于区域租金水平较低，而B商铺的租金相对较高。

购物中心主要业态租金水平

其他娱乐
承租面积2000 ㎡-1万平，租金水平集中在40－100元/ ㎡ /月
名称 KTV
其他
购物中心
星光大道合肥新都会购物中心
KTV
青岛百丽广场
A GO GO
福州万象城
欢歌
广州正佳广场
9 电影院
承租面积2000－6000 ㎡，二三线城市25－45元/ ㎡ /月，一线城市繁荣商圈可达80－120元/ ㎡ /月
影院名称百老汇金逸影院星美横店中影中影
购物中心 COCO PARK 福州宝龙城市广场昆明金鹰购物广场泰州金鹰天地盐城金英购物广场南京仙林金鹰购物中心
1 餐饮
大餐饮
【楼层】四层以上的高层【面积】1800－4500平米【租金】承租水平低，60－110元/ ㎡ /月
中西正餐
【楼层】通常设在四层以上【面积】集中在【200－400】和【600-800】平米两个区间内【租金】承租水平较低，【200－400】㎡在180－250元/ ㎡ /月之间；【600－ 800】㎡在90－200之间
4F
面积（平米）
2500 2670 350 110
200
租金价格（/平米/月）
80-100 150
260 230
300-400
【楼层】分布于购物中心B1和3-5F 【面积】运动用品城承租面积大，在2500平米以上；品牌专门店面积较小，不超过350平米【租金】运动用品城承租能力较低，在80－150之间；运动品牌专门店承租能力较高，与流行服饰相当。

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。

房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。

1、样本的选择与替换

样本的选择及调查方法

调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。

样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。

2、计算标准

指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。

3、计算公式

理论基础

运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。

1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。

拉氏价格指数公式为：

其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。

商业综合体项目成本利润预估

商业综合体项目成本利润预估商业综合体项目是指集商业、文化、娱乐、餐饮等多种功能于一体

的大型综合性商业项目。在进行商业综合体项目规划和决策时，成本

利润预估是至关重要的一环。本文将详细探讨商业综合体项目成本利

润预估的相关内容。

一、项目成本预估

商业综合体项目成本预估是对项目执行所需的资金支出进行合理估

算和预测。在进行成本预估时，需要考虑到以下几个方面。

1.1 建设成本

建设成本是指商业综合体项目的土地购买费用、建筑物建设费用、

设备购置费用等。其中，土地购买费用是项目成本的重要组成部分，

需要根据土地市场价格和地理位置等因素进行综合评估。建筑物建设

费用包括基础工程费、建筑材料费、施工人工费等，可以通过招标和

询价等方式获取具体的报价。设备购置费用是指商业综合体项目所需

的各类设备和机器设备的费用，需要根据项目的具体需求进行估算。

1.2 运营成本

运营成本是指商业综合体项目在正常运营过程中所产生的各项费用。包括员工薪资、物业管理费、水电费用、广告宣传费用等。员工薪资

是商业综合体项目最基本的人力资源成本，需要根据员工数量和薪资

水平进行估算。物业管理费用是指对商业综合体项目进行维修和保养

所需的费用，需要考虑到项目规模和运营周期等因素。水电费用是商

业综合体项目正常运营所需的日常生活用水、电力等基本费用。广告

宣传费用包括对商业综合体项目进行品牌宣传和推广所需的各项费用，需要根据市场调研和营销策略进行预估。

二、项目利润预估

商业综合体项目利润预估是对项目执行后所能够获得的经济利益进

行评估和预测。在进行利润预估时，需要考虑到以下几个方面。

商业综合体定价方案

随着城市发展和人们生活水平的提高，商业综合体在城市中扮演着

越来越重要的角色。商业综合体的定价方案对于吸引消费者、增加收

益至关重要。本文将介绍商业综合体的定价策略，并提出一种适用于

商业综合体的定价方案。

第一部分：商业综合体定价的重要性

商业综合体是由多个不同业态的商业组成的综合体，包括购物中心、餐饮娱乐、办公楼等。商业综合体的收益主要来自于租金和销售额。

定价是商业综合体获得收益的关键因素之一，合理的定价可以吸引租户、增加销售额，提高商业综合体的盈利能力。

第二部分：商业综合体的定价策略

1. 不同业态的差异化定价

商业综合体中的不同业态具有不同的运营成本和市场需求。因此，

商业综合体可以根据不同业态的特点进行差异化定价。例如，对于一

些热门品牌或者高端餐饮，可以相应提高租金和销售价格。

2. 弹性定价策略

商业综合体可以采用弹性定价策略，根据市场需求和季节性变化，

调整租金和销售价格。例如，在节假日期间，可以提高租金和销售价格，以应对消费旺季。

3. 促销活动

商业综合体可以通过定期举办促销活动来吸引消费者，增加销售额。例如，举办打折活动、赠送礼品等。这些活动可以产生较大的吸引力，并增加商业综合体的知名度和美誉度。

第三部分：商业综合体定价方案示例

在商业综合体的定价方案中，需考虑租金定价和销售定价两个方面。

1. 租金定价方案

租金定价方案应综合考虑商业综合体的地理位置、租户类型、租约

期限等因素。例如，位于繁忙商业区的商业综合体可以相应提高租金，而对于长期租约的租户，可以给予一定的优惠。

2. 销售定价方案

购物中心租金类型、收取模式与定价方法

很多地产商有一个错误观念，认为商业面积越大越好，尤其是购物

中心项目，认为面积越大就能挣的越多，租金收益越高，但真实情况并非

如此。因为任何一个商业项目面积超过本区域内可以承载的能力时，项目

租金水平将直线下跌。不但是面积因素，而且影响租金收入的原因还有：租金单价、空置率、租户组合、运营能力、商圈活力、区域消费力等等因素。那么所以为追求项目回报与租金收益，任何商业地产项目都应在满铺

率（或者降低空置率）上不遗余力。

然而很多购物中心项目，对于项目租金并不清楚该如何定价？何种标准？如何收取，在谈及这些问题时都是含糊其辞。既不能面对租户的疑问，又不知道自身租金的构成，在招商谈判（满铺率）时，往往没有底气。因此，我向大家介绍一下购物中心项目通常所应收取费用的主要构成种类及模式，以供参考。

一、购物中心项目收费的主要构成种类

(一)租金

以固定租金方式付租时，业主方向承租方按月定时收取，履行合同的对价，通常为上行支付，即：提前支付下月度租金。

(二)履约保证金

承租方签订承租合同时，向出租方支付履约保证金，确保承租方会在指定时间内持续不断按照双方合同约定的规则，完整履行承租约定内容，缴付租金等义务。

(三)物业管理费用

主要包含公共区域中的水、电、电梯、空调、供暖、网络、公共区域清洁、安保等费用。

(四)施工保证金

通常是为确保承租方在所承租的店铺内，为保施工期间的安全、合规而支付的保证金。由于施工期间的施工单位多是承租方委托的第三方企业，所以该第三方企业须缴交保证金予业主方，以确保以符合规定的方式、时

九江商业体租金市调价格表

九江购物中心各楼层租金价格对比表
综合体万达（建筑面积）联盛快乐城（建筑面积）九江铜锣湾广场（天禧）九江新天地 B1层 55+（180-250）无无无 1楼 55+（200--280） 28+320源自文库30+（100--130） 37+（100--130） 2楼 55+（130--150） 28+260 30+（80--110） 37+（100--130） 3楼 55+（100-130） 28+220 30+（60--80） 37+（70--90） 4楼无 28+180 无 37+（50-70） 5楼无 28+150 无无

购物中心营运-营业额和租金测算

比例约在3%-5%左右。
超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3% 左右，因超市毛利较低。电器卖场：依据我司开店的要求，电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。百货：百货卖场属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。
超市营业额测算：
利用得到的相关基础数据，开始计算销售额预估需要的三要素： 1、入店购买率%=-160.523+1.149*10-5*人流量-0.472居民比例5.463过路人比例+0.866交通系数+45.674家庭人口+3.175*10*-3*家庭收入 2、门前人流量=∑N天人流量÷N 。 3、客单价=∑N人购买金额÷N。预估月销售额=30*人流量*入店购买率*客单价年销售额=月销售额*12
上市公司可通过年度财报查询相关门店营业额。
业态不同，营业额测算的方法不同，难度不同。
餐饮、影院、娱乐等固定座位数量的业态营业额测算方法相对较为简便，
基本公式为：
年营业额=月营业额*12 月营业额=日营业额*30 日营业额=座位数*每日轮转数*客单价*上座率
*客单价获得较难，可通过调研的方法或经验来判断
营业额和租金测算方法简述
目录
1 2
营业额测算租金测算
1
营业额测算

商业综合体、购物中心、百货商场商业运营项目收益测算模板

数据项
年的当期现金净流量入(E6)
税(B14)-营业税(B15) )-房产税(B14)-营业税(B15)-折旧(E8)]*所得税率(B5) , 0
金(B18)
产回收值(B12)（建设第1年至运营第20 建设第1年至运营第20年）
入(E4)（运营第1-20年）
净现值
) 27) 金净流量(B22)进行计算
。平。
租金收入只计入3个月。
静态投资回收期累计现金净流量为正的运营年份
字体为变化部分，请注意）
已知数据项
从支付第一笔土地费始计，包括土地费、建安成本。运营1-10年的基准租金及增长倍数，第11-20年租金水平0增长，与第10年持平。运营1-10年的基准年收入及增长倍数，第11-20年收入水平0增长，与第10年持平。运营1-10年的运营成本率，第11-20年与第10年持平，保持不变。初始投入总额（E4）/20 金及停车广告等年收入需要由运营年份转化为自然年份，如9.28开业的项目第一年的年租金收入只计入3个月。
过程数据项
第20年商业物业的出售价值，计入第20年的当期现金净流量租金收入（E5）+停车广告及其他年收入(E6) 租金收入(E5)*房产税率(B4) 收入小计(B13)*营业税率(B3) 收入小计（E5）*运营成本率(E7)-房产税(B14)-营业税(B15) [收入小计（B13）-营业成本及费用(B16)-房产税(B14)-营业税(B15)-折旧(E8)]*所得税率(B5 房产税(B14)+营业税(B15)+所得税(B17) 初始投入(E4)+营业成本及费用(B16)+税金(B18)