商业综合体及购物中心租金回报测算

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百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果范文

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。

房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。

尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。

房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。

1、样本的选择与替换样本的选择及调查方法调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。

商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。

样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。

2、计算标准指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。

权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。

3、计算公式理论基础运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。

1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。

拉氏价格指数公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。

拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。

2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。

帕氏价格指数的公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。

帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。

商业地产购物中心租金计算构成分析

商业地产购物中心租金计算构成分析
1.基础租金
基础租金是购物中心租金的主要组成部分，是指商户每月或每年支付
的固定租金。

基础租金根据商户所租用的面积、地理位置、商业环境等不
同而有所差异。

一般来说，购物中心的地理位置越好、商业环境越繁荣，
基础租金也就越高。

2.公共区域费用
购物中心的公共区域包括停车场、走廊、楼梯、电梯等公共使用空间。

这些空间不属于任何商户私有，但商户需要按照一定比例分摊使用费用。

公共区域费用往往根据商户的租赁面积比例来计算，通常以每平方米每月
或每年的方式进行计费。

3.管理费用
购物中心需要一定的管理维护成本，包括物业管理费、保安费、清洁
费等。

这些费用通常由购物中心的管理方根据商户所占总面积比例进行分摊。

管理费用的计算方式一般为每平方米每月或每年的固定金额。

4.其他费用
除了基础租金、公共区域费用和管理费用外，购物中心还会有其它费用，如广告费用、促销费用等。

这些费用通常是商户按照一定比例分摊的，也可以根据商户的营业额来计算。

购物中心还可能收取一些附加费用，如
装修押金、停车费等。

综合体租金测算方案

综合体租金测算方案综合体租金测算方案是一种用于确定综合体租金的方法和策略。

综合体通常是一个商业地段，包括各种不同类型的商店、餐馆、办公室和其他社区设施。

确定合理的租金对于提供具有竞争力的商业环境和吸引租户至关重要。

以下是一个可行的综合体租金测算方案的概述。

1.市场调研：首先，进行市场调研是测算综合体租金的重要步骤。

了解当地同类型综合体的租金标准和市场需求是非常必要的。

调查其他商业地产项目的租金，了解租户对于区域和设施的需求，以及业态结构和租赁市场的趋势。

2.计算成本：确定综合体的建筑和运营成本是测算租金的另一个重要因素。

这些成本包括购买或租赁综合体物业的成本、建筑和装修成本、设备和设施的运营成本、维护和保养成本等。

确保将所有成本因素纳入考虑范围内，以便计算出合理的租金。

3.考虑租户需求：综合体的租金应该基于租户的需求和商业价值进行定价。

不同的租户会有不同的需求和预算，因此需要考虑到不同租户的经济能力、业务模式和预期收益等方面。

根据综合体的地理位置、配套设施和租户组合，制定租金区间，以便吸引符合综合体商业定位的不同规模的租户。

4.考虑竞争环境：在确定租金时，需要考虑周边竞争综合体的租金水平。

如果周边综合体的租金远高于自己的预期租金，可能导致租户更倾向于选择竞争综合体。

因此，需要在适当范围内调整自身租金，以保持竞争力并吸引租户。

5.考虑经济环境：经济环境对租金测算有着重要影响。

在经济增长时期，租金可能会上涨，而在经济衰退时期，租金可能会下降。

因此，需要对宏观经济情况和地区经济预测进行分析，并针对不同情景制定租金测算方案。

6.灵活性和协商能力：在制定租金测算方案时，要考虑到与潜在租户的协商空间和灵活性。

根据潜在租户的商业模式和经济能力，可以提供不同的租金选择，例如租金折扣、不同的租期选择、租金阶梯等。

通过与租户进行积极的协商和合作，可以达到共赢的效果。

商业综合体、购物中心、百货商场商业运营项目收益测算模板

商业综合体、购物中心、百货商场商业运营项目收益测算模板营业税率5.50%建筑面积房产税率12.00%初始投入所得税率25.00%租金收入折现率8.00%停车广告等其他年收入折旧年限20年运营成本率运营年限20年每年折旧商业资产回收值收入小计房产税营业税：营业成本及费用所得税：税金支出小计当期现金净流量当期净现值当期净收益留存物业价值留存物业投入留存物业净收益留存物业收益率内部收益率（IRR ）动态投资回收期静态投资回收期收入小计(B13)-支出小计(B19)+初始投入(E4)（运营第1-20年）结论数据项商业运营项目收益测算模板说明（红色字体为变化部分，请注意）房产税(B14)+营业税(B15)+所得税(B17)初始投入(E4)+营业成本及费用(B16)+税金(B18)收入小计（E5）*运营成本率(E7)-房产税(B14)-营业税租金收入（E5）+停车广告及其他年收入(E6)租金收入(E5)*房产税率(B4)收入小计(B13)*营业税率(B3)[收入小计（B13）-营业成本及费用(B16)-房产税(B14)-营业税(B15)-折旧(E8)]*所得税率(B5注：租金及停车广告等过程数据项第20年商业物业的出售价值，计入第20年的当期现金净流量当期现金净流量(B22)按计租年份折现（建设第1年至运营第20年）基础数据项留存物业净收益(B29)/留存物业价值(B27)根据建设期第1年至运营第20年当期现金净流量(B22)进行计算收入小计(B13)-支出小计(B19)+商业资产回收值(B12)（建设第1年至运营第20年）累计净现值为正的运营年份累计现金净流量为正的运营年份考核指标项运营第1年至第20年当期净收益(B24)的净现值初始投入总和留存物业价值(B27)-留存物业投入(B28)入(E4)（运营第1-20年）字体为变化部分，请注意）金(B18)营业税(B15)入(E6)初始投入总额（E4）/20)-房产税(B14)-营业税(B15)-折旧(E8)]*所得税率(B5) , 0广告等年收入需要由运营年份转化为自然年份，如9.28开业的项目第一年的年租金收入只计入年的当期现金净流量建设第1年至运营第20年）已知数据项从支付第一笔土地费始计，包括土地费、建安成本。

百货商场购物中心商铺租金指数计算方法及结果

百货商场购物中心商铺租金指数计算方法及结果引言在百货商场购物中心中，商铺租金是一项重要的经济指标。

商铺租金的高低直接影响到商户的经营成本以及商场的收益。

因此，准确计算商铺租金指数对商场管理者和商户来说都具有重要意义。

本文将介绍一种计算百货商场购物中心商铺租金指数的方法，并给出了实际计算结果。

方法数据收集为了计算商铺租金指数，我们需要收集以下数据： 1. 商铺租金：收集各个商铺的租金数据。

可以通过与商户的合作或者与商场管理部门协商来获取这些数据。

2. 商铺面积：商铺的面积是计算租金指数的关键因素之一。

收集各个商铺的面积数据。

3. 区域租金水平：了解所在区域的整体租金水平也是计算指数的重要参考。

可以通过市场调研或者与其他商铺租户交流来获取这些数据。

计算公式商铺租金指数可以通过以下公式计算：租金指数 = 商铺租金 / 商铺面积 / 区域租金水平其中，租金指数是对商铺租金相对于区域租金水平的一种评估。

数值越高表示商铺租金相对较高，数值越低表示商铺租金相对较低。

实际计算假设我们有以下数据： - 商铺租金：A商铺每月租金为5000元，B商铺每月租金为4000元。

- 商铺面积：A商铺面积为80平方米，B商铺面积为60平方米。

- 区域租金水平：所在区域的租金水平为每平方米每月80元。

我们可以按照上述公式计算租金指数： - A商铺租金指数 = 5000元 / 80平方米 / 80元 = 0.78125 - B商铺租金指数 = 4000元 / 60平方米 / 80元 = 0.83333根据计算结果，A商铺的租金指数为0.78125，B商铺的租金指数为0.83333。

这意味着A商铺的租金相对于区域租金水平较低，而B商铺的租金相对较高。

结论通过上述方法，我们可以计算出百货商场购物中心商铺租金指数。

这个指数可以帮助商场管理者和商户了解自己的商铺租金水平相对于区域的位置。

在商场管理中，可以根据租金指数来调整和评估商铺租金策略。

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果

房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。

尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。

房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。

1、样本的选择与替换样本的选择及调查方法调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。

商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。

样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。

2、计算标准指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。

权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。

1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。

拉氏价格指数公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。

拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。

2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。

帕氏价格指数的公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。

帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。

租金定价策略及测算方法

一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。

对于业人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是工程推进过程中至关重要的一环。

赢商网特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名工程租金明细四大方面做实操干货分享。

后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回报率等问题进展深入剖析，敬请关注。

一、如何做好租金价格定位.1、商业工程的三种租金方式商业工程的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一个商业工程的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。

在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活效劳、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。

因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

不同业态对于运营方式有不同的偏好。

即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的开展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。

2、如何进展租金定位.要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业开展水平。

首先，商圈业态分布不是均衡的。

其次，商圈租金分布也不是完全呈 *种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。

承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。

一是区位因素；二是预期经营状态。

案例1：五彩国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路① 区域租金水平：工程1.5公里围商业租金价格；② 类比工程：根据工程定位，参考类比工程；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经历，对租金价格进展合理把控；④ 工程地理位置、开展前景：工程是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。

主要商务方案① 主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中局部较聚人气业态，如美食广场可自营。

购物中心测算(快速易懂)

从投资商的角度出发主力店基本没有前提下投资额2000000000投资成本分摊100000000投资回报期店铺租金率均店铺营业收入元2015%年3333333.333店铺租金元/店铺月277778店铺数量年500000日9259200月41667店铺租金元/平米/店铺年1333月111店铺均面积日 3.70375建筑面积150000营业面积75000利用率50%大体量主力店（百货/超市等大面积主力店）投资额2000000000投资成本分摊100000000投资回报期排主力店铺租金率20店铺租金租金水平元/平/天取高计算年取低计算15%百货主力店0.5-1.5162000005400000超市主力店0.5-1.554000001800000其他须承担7840000092800000排主力店铺数量店铺均租承担392000464000200购物中心事实上很多城市的该要求前提：不考虑营运成本、人力成本、临时收入、停车场收入等条件下，静态分析大型商业整非颜色区域数字即可）：简析：如果开发的商业资产全部自己持有，自身不具备营运能力，未来不升值空间无法保证商业；或者卖掉部分商业；另外因店铺品牌在在主力店或次主力的投入不够，营运压力更恰强烈；尤其熟的高质量购物中心采用该类办法来调改店铺均面积235店铺租金取高建筑面积年150000总营业面积月87000日剩余面积店铺租金取低47000年利用率百货总面积月58%30000日超市总面积10000次主力店（快时尚、影院、餐饮等较大面积主力店）投资额2000000000投资成本分摊100000000投资回报期排主力店铺租金率20店铺租金租金水平元/平/天取高计算年取低计算15%快时尚或影院0.5-1.537800001260000游乐、餐饮等0.5-1.51080000360000其他须承担9514000098380000排主力店铺数量店铺均租承担475700491900200店铺均面积352.5店铺租金取高建筑面积年150000总营业面积月79500日剩余面积店铺租金取低70500年利用率次主力店数量单个面积面积小计月53%快时尚或其他215003000日影院140004000主力店能提高利用率，越大越高简析：有大型主力店的条件下，因其租金较低，将更多的租金压力给中小品牌，中小零散品稳定、对客流吸引度高，较长的时间内有稳定的回报；对开发商而言，开业初期的选择该大型餐饮游乐等210002000经验总结：1、落位要好、购物中心是消费的地方，首要是项目周边人是足的，或者未来的人口肯定会上来2、规划要先行：体量一定要控制、楼层高度也要控制、越高租金越便宜3、招商要由规划定位指导，并为营运服务、为周边的消费者提供服务，否则来得不容易，走的很狼狈综述：在不依赖写字楼、住宅等前提下开发大型购物中心项目，投资回报期很长，立地条件为实现更好的营运的工具；欲在市场建立口碑良好、业绩突出的购物中心，前期规划和营运能力尤其重才是关键，品牌进场装修和货品的费用相对开发商的建筑投资成本只是毛发，其随时可以撤离，而开放定位和营运的持续热场是保证项目可持续发展且能增值的重点工作次主力店也提高利用率，但没有大型主力店高简析：往往为了招入次主力店，因其租金条件不高，中小零散品牌的营运压力更大；而事实还没有大型主力店的进驻作用大！项目一定要注意与周边社区居民消费的融合，才能有效确保投资回报选择该类的组合较好；另外盲目的引入次主力店可能即浪费开发商的前提招商投入，又占用最好的街铺基础信息：快时尚的年度销售在1500万以上处于较好入国内影院百强；游乐场的收益更低投资回报长4、没有营运经验的开发商尽量将项目整体打包交付给市场有口碑的地方性或全国性的商业知名品牌；代理公司或咨询服务类不太建议，理由你懂的5、接地气是热场关键，一味追高，脱离群众就是空中楼阁，迟早崩塌型商业的投资回报（颜色区域为自动计算，只需调年销售额666666666.7约6.7亿发达一线较好商业地段或二线发达的核心地段可实现；租赁品牌的营运压力很大城市的大型商业整体租金水平无法满足该要求法保证，那建议谨慎开发，尤其是大体量的高层，营运压力更恰强烈；尤其是在人气制造商上；通常是成办法来调改整个项目营业销售额均店铺营业收入：取高年2613333722666666.7月217778约7.2亿日7259均店铺营业收入：取低年3093333818666666.7月257778约8.2亿日8593元/平米/店铺16681394.63元/平米/店铺19741655.48零散品牌的营运压力更大；但大型主力店的租金发商而言，开业初期的选择该类的组合较好整个项目营业销售额均店铺营业收入：取高年3171333694266666.7月264278约6.9亿日8809均店铺营业收入：取低年3279333715866666.7月273278约7.2亿日9109元/平米/店铺13501123.75元/平米/店铺13951163.88地条件十分关键，项目规划尤其重要，招商只是前期规划和营运能力尤其重要；招商只是过程、品牌营运，其随时可以撤离，而开放的商业交易是漫长的；开业前而事实上对次主力店的招商条件往往更低，甚至合，才能有效确保投资回报；对开发商而言，开业初期的商投入，又占用最好的街铺位置，无法热场于较好水平，电影院年2000万可乐场的收益更低投资回报长。

商业综合体及购物中心租金回报测算

**广场地上部分租金回报测算分析年总租金(含管理费):582582005825820069909840699098408389180883891808100670169.6年物业管理费:2648100026481000285994802859948030887438.430887438.433358433.47年纯租金收入:3177720031777200413103604131036053004369.653004369.667311736.13年租赁税金:55610105561010722931372293139275764.689275764.6811779553.82年市场推广费用：29129102912910349549234954924194590.44194590.45033508.48年租金毛收益:2330328023303280305855553058555539534014.5239534014.5250498673.83年租金回报率: 5.87% 5.87%7.71%7.71%9.96%9.96%12.72%平均年租金回报率:10.47%备注:1、首年度租金水平已经综合考虑市场租金折扣、出租率及相关优惠条件等因素。

2、租金递增按照每两年递增20%的水平调整，即平均每年递增10%。

3、物业管理成本按照每两年递增8%的水平调整。

4、市场推广费用按照租金收入的5%计算。

5、上述收入未计算项目的停车场收益。

6、上述收入未计算项目内公共空间临时租金的收入。

7、上述收入未计算项目内所有广告位及屏幕电视广告的收入。

100670169.6120804203.5120804203.5867068442.2229.2013 33358433.4736027108.1536027108.153******** 67311736.1384777095.3784777095.37556361522.2 11779553.8214835991.6914835991.6997363266.38 5033508.486040210.1766040210.176********.11 50498673.8363900893.563900893.5415644833.712.72%16.10%16.10%104.73%。

商业地产投资回报率测算（八种测算公式）

商业地产投资回报率测算（八种测算公式）根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价详细一点就是：1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价（说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。

但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

）2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。

该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。

）一是投资成本二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小；而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。

二是价格决定二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否；而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。

三是投资回报率二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。

四是投资风险二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险；而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。

例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。

那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％。

购物中心租金测算方法

帕氏价格指数的公式为：
其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。
3）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理想指数”。费雪指数的公式为：
1、样本的选择与替换
样本的选择及调查方法
调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。
样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。
2、计算标准
指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。
北京百盛购物中心
北京新世界中心
阜成门华联商厦
指数计算结果以及分析
2004年第二季度北京百货商场、购物中心商铺租金总体及各商圈情况，如表2所示：表2：北京百货商场、购物中心商铺平均租金和指数比较图(单位：元/平方米×天)
商圈
北京平均
王府井商圈
朝外商圈
亚运村商圈
西单商圈中关村商圈CBD商圈
商铺租金平均价格
拉氏价格指数公式为：
其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。
2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。
计算期租金成交价格的推算n
在实际的租金价格的计算中，会出现没有成交价格的商铺租金的情况，我们采用一元线形回归的方法对同一层样本进行回归推算，折算出相应的成交价。具体方法如下：在同一层中，根据一些样本的实际成交价分别为Y1、Y2……Yn。对应的报价分别是：X1、X2……Xn。拟合直线为，由最小二乘法可以得出：

商铺租金回报率的计算方法

商铺租金回报率的计算方法
1. 嘿，你知道吗？商铺租金回报率最简单的计算方法就是用年租金除以商铺总价呀！比如说，你花 100 万买了个商铺，每年能收 5 万租金，那回
报率不就是 5%嘛！这多容易理解啊！
2. 还有哦，你可以把预计未来的租金增长也算进去呀！要是你觉得这个商铺以后租金肯定会涨，那回报率不就更高啦！就像股票一样，有潜力的呀！比如去年租3 万，你预计明年能租4 万，这么一估算，回报率不就上去啦！
3. 别忘了还有其他费用要考虑呢！比如物业费、维修费啥的。

这就好像你去超市买东西，不能光看商品价格，还得算算找零对不对呀！假设这些费用一年要 5000，那得从租金里扣除后再来算回报率。

4. 哎呀呀，你想想如果租金回报率低得可怜，那不是很亏嘛！就像你辛苦工作却拿不到多少工资一样令人沮丧啊！所以一定要仔细算算呀！
5. 还有一种算法呢，就是和其他投资方式比较呀！如果存银行利息才3%，而你的商铺租金回报率有 6%，那显然商铺更划算嘛，这不是显而易
见的嘛！就像你选好吃的蛋糕，肯定选更好吃的那个呀！
6. 有时候也得考虑地段因素哦！繁华地段的商铺租金回报率往往更高呀，这就好比黄金地段的房子更贵一样！你在市中心的商铺和在偏远地区的能一样嘛！
7. 总之啊，商铺租金回报率的计算方法并不难，关键是要全面考虑各种因素。

你可别随便瞎算一通呀，不然吃亏的可是自己哦！算清楚了，才能知道这个商铺值不值得投资呀，这可是很重要的呢！。

购物中心营运-营业额和租金测算

影院票房测算：
年票房=ห้องสมุดไป่ตู้票房*12
月票房=每日放映场次*上座率*平均票价*座位数*30 上座率=估算人流/放映场次/座位数估算人流：需现场调研，选定样本分时段进行调研
上座率开始较低，最高不超过35%
目前每日影院放映场次在5.6-6之间
针对百货、超市、购物中心等大型卖场，除了上市公司可以查询年度财务报表以外，测算难度较大，需要调研的数据项较多，一般需要客流量、交易率、客单价等实地调研数据。营业额=客流量*交易率*客单价
*公式中数据引自《连锁超市销售额预估模型》
2
租金测算
租金测算的方法多种多样，角度不同采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径： 1、实地调研 2、网络查询 3、与第三方公司合作 4、通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测） 5、经验数据针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研。针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。
比例约在3%-5%左右。
超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3% 左右，因超市毛利较低。电器卖场：依据我司开店的要求，电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。百货：百货卖场属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。
KTV租金测算：
2000平米钱柜KTV，单日销售额约15万，承租水平约4%-5%。
年营业额=日营业额*12*30=15*30*12=5400万元年租金=年营业额*承租水平=5400*4%=216万元

综合体租金测算方案三篇

综合体租金测算方案三篇篇一：综合体租金测算方案购物公园租金测算方案一、租金体系设计：（一）租金定价方法：租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。

租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

（二）基准价格设定：1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。

2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。

二、本项目租金水平分析：租金水平类比法：1、某市区一层街铺的租金水平：地点1层平均租金(元/平米/月) 1层街铺租金水平（元/㎡/月）1层内铺租金水平（元/㎡/月）80 60-150120 80-200160 120—28030 25-40180 150-250 120-18050 40-80 20-4080 70--130 30-60平均租金价格1002、影响租金水平的关键因素包括：1、供求关系――价格的决定因素2、销售业绩――价格的支撑因素3、综合成本――价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：商圈类比租赁项目类比项次要素分值评估标准1. 商圈地位21)城市核心商圈：202)城市主要商圈：153)正待形成商圈：5－1010 15 20 5 5 20 5 152.交通状况51)交通便捷，停车便利：52)交通停车条件一般：33)交通拥挤，停车不便：13 1 1 5 5 1 5 13.客流数量11)客流较大：102)客流量一般：63)客流量小：26 6 10 2 2 10 2 64.消费层次51)消费能力强：52)消费能力一般：33)消费能力较低：13 5 5 1 3 5 3 35.铺位供求21)供不应求：202)表现一般：153)需求较弱：520 20 20 15 5 20 15 156.硬件设施51)硬件完备，动线舒适：52)硬件一般，动线一般：33 3 3 3 5 3 5 33)硬件较差，动线较差：17.品牌实力51)实力品牌商参与运营：52)实力、影响力一般：33)实力、影响力较弱：13 3 5 1 5 5 5 38.定位规划11)定位清晰、规划特色鲜明：102)定位规划特色比较清晰：63)缺乏统一定位规划：26 6 10 2 10 10 6 69.招商推广11)品牌商家纷纷进驻：102)品牌商家部分进驻：63)品牌商家意向进驻：210 6 10 2 6 10 6 610.管理11)统一专业管理和服务：102 2 2 2 10 6 6 2服务2)统一管理：63)无统一管理或管理较差：2总计：166 67 86 38 56 90 58 60修正率本项目得分/其余项目得分*100% 85%84%65%147%62%97%93%各商圈一层街铺平均租金（元/月/㎡）80 1201630修正价格（元/月/㎡）修正率*各商圈一层街铺平均租金77 10010458 150 30 50本项目--租金（元/月/㎡）修正价格合计/484.8租赁项目类比价格：凯达(修正率62%) 金旺旺（修正率97%）新天地（修正率93%)本项目楼层平均价格修正价格平均价格修正价格平均价格修正价格（元/月/租金（元/（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）㎡）月/㎡）一层租金（内铺）150 93 30 29 50 47 56.3结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：楼层租金（元/月/㎡套内面积）一层室内56.3二、本项目租金价格：（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）楼层纯租金均价（元/月/㎡套内面积）地下1层22.51层街铺84.81层室内56.32层街铺55.12层室内36.63层街铺42.43层室内28.24层室内21.2平均43.4（二）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。

百货商场与购物中心商铺租金指数计算方法

百货商场与购物中心商铺租金指数计算方法引言随着消费升级和城市化进程的推动，百货商场和购物中心在城市中扮演着重要角色。

商铺租金指数是评估商场和购物中心租金水平的重要指标。

本文将介绍百货商场与购物中心商铺租金指数的计算方法。

一、租金指数概述商铺租金指数是指用于反映市场上商铺租金水平的指标。

它可以用于评估商场与购物中心的租金水平，帮助商家、投资者和市场监管部门了解市场的供需情况，制定合理的租金政策。

二、租金指数的计算方法商铺租金指数的计算方法可以分为如下几个步骤：1. 数据收集在计算租金指数之前，需要收集一定的数据，包括商场或购物中心的租金数据、租赁面积数据等。

2. 数据处理在数据收集完毕后，需要对数据进行处理。

首先，需要统计每个商铺的租金和租赁面积，计算商铺的租金单价。

然后，计算每个商铺的租金指数。

商铺的租金指数可以通过以下公式来计算：租金指数 = 当前租金 / 基准年份租金 × 100其中，基准年份租金是指选定的一个基准年份的商铺租金。

3. 租金指数计算在计算租金指数时，可以选择不同的计算方法。

以下是常用的三种计算方法：a. 加权平均法加权平均法是一种常见的租金指数计算方法。

它将每个商铺的租金指数乘以对应的权重，然后求所有商铺的租金指数的加权平均值。

加权平均法的计算公式如下：租金指数= Σ(商铺的租金指数 × 权重) / 总权重b. 几何平均法几何平均法是另一种常用的租金指数计算方法。

它将每个商铺的租金指数进行连乘，然后开根号得到租金指数的几何平均值。

几何平均法的计算公式如下：租金指数 = (商铺的租金指数1 × 商铺的租金指数2 × … × 商铺的租金指数n)^(1/n)c. 加权几何平均法加权几何平均法是将加权平均法和几何平均法相结合的一种租金指数计算方法。

它将每个商铺的租金指数乘以对应的权重，然后进行连乘，最后开根号得到租金指数的加权几何平均值。

综合体租金测算方案

购物公园租金测算方案一、租金体系设计：（一）租金定价方法：租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。

租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

（二）基准价格设定：1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。

2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。

二、本项目租金水平分析：租金水平类比法：1、某市区一层街铺的租金水平：地点1层平均租金(元/平米/月) 1层街铺租金水平（元/㎡/月）1层内铺租金水平（元/㎡/月）80 60-150120 80-200160 120—28030 25-40180 150-250 120-18050 40-80 20-4080 70--130 30-60平均租金价格1002、影响租金水平的关键因素包括：1、供求关系――价格的决定因素2、销售业绩――价格的支撑因素3、综合成本――价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：商圈类比租赁项目类比项次要素分值评估标准1.商圈地位201)城市核心商圈：202)城市主要商圈：153)正待形成商圈：5－1010 15 20 5 5 20 5 152.交通状况51)交通便捷，停车便利：52)交通停车条件一般：33)交通拥挤，停车不便：13 1 1 5 5 1 5 13.客流数量101)客流较大：102)客流量一般：63)客流量小：26 6 10 2 2 10 2 64.消费层次51)消费能力强：52)消费能力一般：33)消费能力较低：13 5 5 1 3 5 3 35.铺位供求201)供不应求：202)表现一般：153)需求较弱：520 20 20 15 5 20 15 156.硬件设施51)硬件完备，动线舒适：52)硬件一般，动线一般：33)硬件较差，动线较差：13 3 3 3 5 3 5 37.品牌实力51)实力品牌商参与运营：52)实力、影响力一般：33)实力、影响力较弱：13 3 5 1 5 5 5 38.定位规划101)定位清晰、规划特色鲜明：102)定位规划特色比较清晰：63)缺乏统一定位规划：26 6 10 2 10 10 6 69.招商推广101)品牌商家纷纷进驻：102)品牌商家部分进驻：63)品牌商家意向进驻：210 6 10 2 6 10 6 610.管理服务101)统一专业管理和服务：102)统一管理：63)无统一管理或管理较差：22 2 2 2 10 6 6 2总计：100 66 67 86 38 56 90 58 60 修正率本项目得分/其余项目得分*100% 85% 84% 65% 147% 62% 97% 93% 各商圈一层街铺平均租金（元/月/㎡）80 120 160 30修正价格（元/月/㎡）修正率*各商圈一层街铺平均租金77 100 104 58 150 30 50 本项目--租金（元/月/㎡）修正价格合计/4 84.8租赁项目类比价格：凯达(修正率62%) 金旺旺（修正率97%）新天地（修正率93%) 本项目楼层平均价格（元/月/㎡）修正价格（元/月/㎡）平均价格（元/月/㎡）修正价格（元/月/㎡）平均价格（元/月/㎡）修正价格（元/月/㎡）租金（元/月/㎡）一层租金（内铺）150 93 30 29 50 47 56.3 结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：楼层租金（元/月/㎡套内面积）一层室内56.3二、本项目租金价格：（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）楼层纯租金均价（元/月/㎡套内面积）地下1层22.51层街铺84.81层室内56.32层街铺55.12层室内36.63层街铺42.43层室内28.24层室内21.2平均43.4（二）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。

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