XX02深圳星河时代时代金街商铺价格策略案
星河时代营销策划方案
contents •项目背景与理解•目标客户群体分析•竞争分析•产品定位和差异化策略•营销策略制定•营销执行方案•营销效果评估与优化目录星河时代项目是由星河集团开发的大型住宅和商业综合体，位于城市核心区域。
项目占地约10万平方米，总建筑面积约30万平方米，包括住宅、商业、酒店等多种业态。
星河时代项目地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，具有较高的市场潜力。
项目背景介绍星河时代项目定位为高端综合体，面向中高端消费者群体。
项目的核心优势在于地理位置、配套设施和品质服务。
针对消费者对生活品质和舒适度的追求，星河时代项目致力于打造一个集居住、商业、休闲于一体的综合体。
项目理解和定位他们注重生活品质、舒适度和便利性，对价格敏感度较低。
目标市场的消费习惯和需求包括高品质的住宅环境、便捷的商业设施、丰富的休闲娱乐等。
目标市场为年龄在30-50岁之间，具有稳定收入和家庭的中产阶级群体。
项目目标市场分析年龄职业地域030201目标客户群体特征购房需求投资需求改善生活品质目标客户群体需求分析目标客户群体购买行为分析01020304关注品牌和口碑注重性价比喜欢一站式购物考虑未来发展前景竞争对手一竞争对手二主要竞争对手概况竞争对手一该竞争对手的营销策略主要是通过广告和促销来吸引消费者，同时它们也注重线上线下的融合，以便更好地满足消费者的需求。
此外，它们还注重与合作伙伴建立合作关系，以扩大自己的市场份额。
竞争对手二该竞争对手的营销策略主要是通过品牌建设和口碑传播来吸引消费者。
它们注重提供高质量的产品和服务，并积极鼓励消费者分享自己的使用体验。
此外，它们还注重在社交媒体上与消费者进行互动，以提高品牌知名度和认可度。
竞争对手营销策略分析该竞争对手的优势在于其专业性和独特性，品牌形象较强。
然而，它们的劣势在于其市场份额相对较小，产品线较短。
竞争对手优劣势分析竞争对手二竞争对手一目标市场定位根据产品独特的特点和优势，确定产品的差异化卖点。
商铺价格方案
商铺价格方案商铺价格方案是指商店或零售店在销售商品时所采用的价格策略和计划。
一个明智的商铺价格方案既能吸引顾客，又能确保商店的利润最大化。
本文将探讨商铺价格方案的几个关键要素和策略。
1. 定价策略定价策略是商铺制定价格的基础。
以下是几种常见的定价策略：1.1 市场导向定价：商铺根据市场需求和竞争状况来决定价格水平。
例如，如果某个商品需求旺盛，竞争不激烈，商铺可以设定相对较高的价格。
1.2 成本导向定价：商铺根据商品的成本来决定价格水平。
该定价策略适用于较小规模的商铺，以确保成本和利润的平衡。
1.3 高低价混合策略：商铺将商品划分为多个级别，分别采取高价和低价的定价策略。
这种策略可以吸引不同价格敏感度的顾客。
2. 促销活动促销活动是商铺价格方案中的一个重要组成部分。
通过促销活动，商店可以吸引更多的顾客并提升销售额。
以下是几种常见的促销活动策略：2.1 打折：商铺在特定的时间段为商品设定低于原价的价格，吸引客户购买。
这种策略可以促进销量，同时也可以清理库存。
2.2 赠品：商铺在购买特定商品时赠送其他商品给顾客。
这种策略可以增加顾客的购买欲望和满意度。
2.3 促销组合：商铺将多个商品组合在一起销售，并给予折扣。
这种策略可以增加多个商品的销售量，并提高顾客的购买率。
3. 动态定价动态定价是指根据市场需求和竞争状况，实时调整商品价格的策略。
以下是几种常见的动态定价策略：3.1 按需定价：商铺根据顾客对特定商品的需求程度来调整价格。
例如，热门商品价格会相对较高，冷门商品则会相对较低。
3.2 季节性定价：商铺根据季节性需求的变化来调整商品价格。
例如，在节假日或热门季节，商铺可以提高商品价格以应对供需关系的变化。
3.3 个性化定价：商铺根据顾客的个人特征和购买历史来定制个性化价格。
这种策略可以增加顾客的忠诚度和购买满意度。
总结：商铺价格方案是商店或零售店在销售商品时所采用的价格策略和计划。
在制定商铺价格方案时，商店应根据市场需求、竞争状况和商品成本等因素综合考虑，采用适合的定价策略和促销活动。
深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究
现场
强化售楼处聚集能力，加入3D互动区，儿童区；售楼处大屏幕以公开播出的形式，循环播放星河盛世微电影、宣传片
推广
户外广告、电视广告、交通频率电台广告、LED大屏广告、剑客炒作、手机报
活动
大盆菜业主答谢、中秋业主答谢、星河会积分兑换活动
网络
搜房、房信、新浪等门户网站
拼合与非拼合销售对比
区域市场
销售情况
客户分析
拼合与非拼合销售对比
【客户抗性】在项目方面，客户较为关注样板房的展示；在产品方面，噪音、入伙时间和高容积率是客户不满意的主要因素
客户对项目的不满意因素
客户对产品的不满意因素
对项目的不满意因素 主要有三点：欲购买楼栋无样板房展示（占43%）；其次为样板房设计差（占22%）；另外还有工程施工导致现场脏乱差（占17%）。 对产品的不满意因素 客户最不满意的方面集中在噪音（41%），入伙时间长（占17%），以及容积率高（占12%）。
至白石龙地铁站步行5分钟 至深圳火车北站10分钟车程 至市民中心10分钟（地铁） 至华侨城20分钟车程 至香蜜湖20分钟车程
区域属性
项目属性
【项目指标】占地6.9万平米，容积率为4.36，是含住宅、商业、公寓的中等规模城市综合体项目
项目位置：民治大道与民乐路的交汇处 总用地面积：6.9万平米 容积率：4.36 总建筑面积：46万平米 住宅面积：22.7万平米 商务公寓：1.2万平米 商业面积：5.81万平米 绿化率：72% 车位比：1：1.5 物业类别：住宅、公寓、商业 自身配套：2400平米幼儿园，5.81万平米COCO CITY商业 总套数：2362（可售） 发展商：深圳星河房地产开发有限公司
4.29-12.31 销售1686套，月均210套
商铺定价及租售策略讲义(PPT 89页)
备注 一楼 一楼 一楼 一楼 一楼 一楼 一楼 一楼 一楼
租赁均价(元) 55 80 50
备注
整层或半层出租 整层出租
讨论、分析后，我们得出结论。。
高派周边商铺租金走势
270
275
220
220பைடு நூலகம்
210
170
250 220 190
120 70
首层物业均价 首层区域均价 二层物业均价 二层区域均价
220
150
170
275
220 200
250
220 200
68 75
68 80
50
20
尚海
小结：
金雅苑
锦骏
芭堤
江畔
尚领
下渡路 珠江广场 珠江泳场 蓝色康园
东和湾
1、高派项目附近商业气氛不浓厚，商业形态以生活服务性质为主（美发店、美容店、餐饮店、花店和便利店等）；
2、单铺面积不大，以100㎡左右的商铺为主，总体租金价格不高（首层均价约220元/㎡/月，二层以上约68元）；
尚领 下渡路周边
二层商业价格概况 项目名称 丽景湾
恒鑫东和湾 蓝色康园
商铺面积(m2) 150-250 50-100 80-150 50-100 60-300 120 50-200 48-120 100左右
商铺面积(m2) 发展商分割出租
1000余 1100
租赁均价(元) 200 210 275 250 190 150 250 170 200
目前该项目住宅尚在销售中，商铺招商工作正在筹备中。。。
租金情况
楼层 1层 2层 3层
面积 150㎡为主 1100㎡左右 1100㎡左右
租金 —— 100元/㎡ 80元/㎡
商铺价格定位及规划策略
商铺价格定位及规划策略在商业房产领域，商铺的价格定位及规划策略是非常重要的，它直接影响到商铺的租金收益以及商铺的市场竞争力。
因此，商铺的价格定位及规划策略需要进行深入研究和细致分析。
首先，商铺的价格定位需要根据商铺的地理位置和周边环境来确定。
商铺的地理位置是决定商铺价值的重要因素之一，地理位置好的商铺通常价格较高。
例如，位于繁华商圈或交通枢纽附近的商铺往往价格较高，因为这些地区有较高的客流量和商业发展潜力。
另外，商铺的周边环境也会影响商铺的价格。
如商铺周围的居民区、学校、医疗机构等，这些都会影响商铺的客流量和商业发展潜力。
其次，商铺的价格定位还需要考虑商铺的面积和布局。
商铺的面积和布局对商铺的使用功能和吸引力有很大影响。
商铺的面积大小可以决定商铺的租金收入，较大的面积通常会有更高的租金收益。
而商铺的布局设计则需要符合商铺的经营类型和市场需求。
例如，餐饮业需要有厨房和用餐区域，零售业需要有货架和展示区域，办公室需要有办公区和会议室等。
另外，商铺的价格定位还需要考虑经济状况和竞争状况。
经济状况的好坏会直接影响商铺的租金收益。
在经济繁荣时期，商铺的租金通常会较高，而在经济衰退时期，商铺的租金可能会下降。
竞争状况也会对商铺的价格产生影响。
如果商铺周围有很多类似的商铺，竞争会较激烈，商铺的价格可能会受到压低。
除了价格定位，商铺的规划策略也是很重要的。
商铺的规划策略包括商铺的业态规划和商铺的运营策略。
商铺的业态规划需要根据商铺所在地区的市场需求和竞争状况来确定。
例如，在商铺周围已经有很多餐饮店的情况下，再开设一个餐饮店可能会面临激烈的竞争。
因此，商铺的业态规划需要有针对性地选择适合的经营类型。
商铺的运营策略包括商铺的市场推广、租客选择以及运营管理等方面。
商铺的市场推广可以通过广告、促销活动等手段来吸引客流量。
租客的选择需要根据商铺所在地区的市场需求和商业发展潜力来确定。
运营管理需要做好商铺的日常维护和管理，提供良好的租赁环境和服务。
社区底商商铺定价方案.doc
社区底商商铺定价方案一、商铺汇总271.3811--319（下）136.56271.381.商铺靠近沿河集中商业；2.层高较低；3、公摊较大1--319（上）134.82677.2122--317（下）151.81328.391.面积较大；2.户型结构复杂、进深大2--317（上）176.582--318（下）162.27348.821.面积较大；2.户型结构复杂、进深大2--318（上）186.553199.7915-201下89.25265.761.位于沿河北端头；2户型较方正-201上176.51-202下45.58176.261.靠近沿河北端头；2.靠近公共卫生间；3总面积较为合理；4.二层面积与一层相比，面积偏大-202上130.68-20348.4648.461.面积紧凑，单一层商铺；2.户型方正；3.赠送面积-20443.2843.281.面积紧凑，单一层商铺；2.户型方正；3.赠送面积-205下45.1299.351.一层无展示面且采光非常差；2.门为侧开，非面向道路；3.空间布局不合理，二层楼梯位于房源中间位置；4.赠送面积；5.二层面积太大-205上254.25-206267.08267.081.位于沿河中间位置一层，靠近泳池且与社区内业主可直达；2.为单一层商铺，户型结构简单利于使用；3.面积偏大；4.地面铺瓷砖-208421.85421.851.位于沿河中间位置一层，靠近泳池且与社区内业主可直达；2.为单一层商铺，户型结构简单利于使用；3.面积偏大；4.地面铺瓷砖-101244.39244.391.位于沿河中间位置二层，靠近泳池且与社区内业主可直达；2.为单一层商铺，户型不规则，浪费面积；4.地面铺瓷砖-102330.87330.871.位于沿河中间位置一层，靠近泳池且与社区内业主可直达；2.为单一层商铺，户型不规则，浪费面积；4.地面铺瓷砖-209下50.37193.791.二层面积偏大；2.二层楼梯位于房源中间；-209上143.42-210下59.48138.021.户型较为方正，2.上下层面积相似，3.总面积较为合理-210上78.54-211下56.23257.351.户型较为方正；2.二层面积偏大；-211上201.12-212下56.75253.081.二层面积偏大；2.二层楼梯位于房源中间；-212上196.33-213下82.32260.251.受南侧下桥影响严重；-213上177.93网点01下154.73300.221.户型方正，空间合理；2.上下层面积相识；3.开间大；4.无产权网点01上145.49二、定价原则1.按照社区商铺定价规律：二层为一层价格的60%；2.根据商铺位置、面积、开间、开间进深比、铺位结构等因素确定商铺一层的价格:Ø位置系数标准：根据位置不同，距离人流节点远近、客户到达便捷度，单价在基准价基础上调整区间为0%—15%；Ø面积差异系数标准（按套面积计算）：面积在100㎡以下的铺位单价上浮10%；面积在100-200㎡（含200㎡）的铺位单价下调10%；面积在200㎡-300㎡（含300㎡）的铺位单价下调20%；面积在300㎡-400㎡的铺位单价下调25%；面积在400㎡以上的铺位单价下调35%；Ø开间系数标准：开间5米以下商铺单价保持不变；开间5米以上的铺位单价上调5%；Ø开间进深比系数标准：开间进深比大于1:2的铺位单价上浮3%；开间进深比例在1:2-1:3的铺位单价保持不变；开间进深比小于1:3的铺位单价下调3%；Ø铺位结构系数标准：户型方正、布局合理视具体情况上调5%/10%视不规整程度酌情下调单价5%/10%；剪力墙在铺位中间的下调2%/5%墙；剪力墙位置不正，数量过多，严重影响使用功能的酌情下调5%/8%/10%；Ø综合修正：由于铺位差异性较大，考虑不同商铺间价差的均好性、相邻铺位的合理价差，针对个别特殊商铺在综合修正系数给予上下浮动，有利于运用价格杠杆引导客户选择铺位。
商铺估价方法
计算公式：商铺价格≤毛坯房住宅均价×m（m是比价系数，经验数值和统计数值差不多是在1.5到2.5之间）
为什麽会有这样的比价系数呢？我们分析认为，因为商铺的层高约为住宅的2倍，可以隔成两层或1层半使用，加上商铺是商业通途，比住宅的使用价值要高，两个因素相加考虑，商铺的价值可以是住宅的3倍，但是，由于商铺的初始使用期限只有40年，住宅为70年，所以，多数城镇长期的市场交换就形成了几乎有规律可循的1.5-2.5的比价系数。
这种方法是最直观、最稳妥的评估方法，确保能够按照市场价来买进。但是，如果只是使用这种方法，容易犯盲目跟进的错误，因为市场价格有时候会大幅度偏离实际价值。所以，这种方法要与方法一或方法二结合起来使用。当两种方法的评估结果一致或接近时，就可以确定为合理价值/价格。
方法三、商铺/住宅比价法
这一方法适用于评估城镇新区和开始变旺区域的商铺价格。
方法二、同类比价法
这一方法适用于评估成熟旺区和刚开始转旺区域的商铺价格。
具体做法是，拿同一区域同质或近似的商铺的市场价格进行比较，扣除使用年限等主要因素后进行定价。
计算公式：商铺价格≤参照物商铺价格[1＋（y1-y2）/40] (y2为参照物商铺剩余使用年限，y1为被评估的商铺剩余使用年限)
例如，同一区域参照物商铺的市场成交价为60000元，剩余使用年限为30年，被评估的商铺的使用年限还有35年，那麽，商铺价格≤60000[1+（35-30）/40]=67800元
商铺返租方式及价格方案
80
2号楼 最高价：91238 最低价：26526 均价：46390 价格集中于：3.5-6万
50
100
150
系列1 线性 (系列1)
东原翡翠明珠
版权陆夜所有
面积-总价交叉分析
面积段（㎡）
20以下 价格（万元）
21-30
31-40
41-50
51-60
61-70
71-80
81-90 91-100 100-120 121-200 201-300 300以上
150
200
30000 25000 20000 15000 10000
5000 0 0
2F 最高价：25028 最低价：16452 均价：20748 价格集中于：2-2.5万
系列1 线性 (系列1)
20 40 60 80 100 120
巴南万达广场
外街物业
版权陆夜所有
35000 30000 25000 20000 15000 10000
1
3
1
2
7
121-150
2
2
3
6
5
18
151-200
1
6
5
2
5
1
1
21
201-300
1
3
3
3
3
13
301-400
1
3
2
6
400以上
3
3
合计
8
9
12
13
8
13
5
1
3
6
2
3
84
面积（㎡）/数量（套）
总价（万元）/数量（套）
25
商铺定价方案
七、结语
本商铺定价方案旨在为项目提供细致、合理、具有市场竞争力的定价策略。在实施过程中，需根据市场变化和项目实际情况灵活调整，确保商铺定价的科学性和有效性。通过严谨的定价管理，为项目的成功奠定坚实基础。
商铺定价方案
一、项目概述
鉴于商业地产市场的动态变化与竞争激烈，商铺定价成为商业项目管理中的关键环节。本方案旨在为某商业项目制定一套细致、合理且遵循市场规律的商铺定价策略，以促进项目成功招商及持续运营。
商铺定价方案
一、项目背景
随着我国经济的快速发展，商业地产行业日益繁荣，商铺作为商业活动的重要载体，其价值日益凸显。为合理评估商铺价值，制定合法合规的商铺定价方案，本方案将结合项目具体情况，提出针对性的定价策略。
二、项目目标
-合理评估商铺价值，确保商铺价格的公平、合理；
-提高商铺的市场竞争力，吸引优质商家入驻；
六、保障措施
-建立健全内部审批制度，确保定价方案的合法合规；
-加强与相关部门的沟通，及时了解政策动态，确保定价方案符合政策要求；
-定期对商铺市场进行调查，掌握市场动态，为定价提供依据；
-加强对商铺定价过程的监督，确保公开透明；
-对定价方案进行定期评估，根据市场变化及时调整。
本方案旨在为商铺定价提供一套合法合规、科学合理、具有竞争力的定价策略，为项目顺利推进提供支持。在执行过程中，应根据实际情况灵活调整，确保商铺定价的合理性和市场竞争力。
第2篇
商铺定价方案
一、项目概述
鉴于商业地产市场的动态变化与竞争激烈，商铺定价成为商业项目管理中的关键环节。本方案旨在为某商业项目制定一套细致、合理且遵循市场规律的商铺定价策略，以促进项目成功招商及持续运营。
深圳星河世纪策划全案报告
项目定位概要
项目文化定位 ——CBD商务精英的都会生活
结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及
本项目属于中心区CBD的后生活平台的特质，将本项目 包装成为CBD商务精英提供丰富多彩的都会生活的平台；
项目各功能部分物业定位及关系分析
住宅 ——小户型住宅，最受欢迎的投资方式
近期地产一大热点就是市民投资小户型，随着深圳经济的发展，深圳市民都在为 手头大量的闲置资金寻求低风险、平稳回报的投资途径，小户型住宅则成为它们的 追捧对象； 项目属岗厦旧村改造项目，由于土地稀缺性、需求旺盛倍受市民关注； 小户型住宅由于市场接受度高，因此在本项目中属最容易通过营销造势销的，建 议项目通过地标性综合物业的特质提升项目形象之后，以小户型住宅物业首批推出 市场，形成市场投资热潮，带动后期物业销售。
外销目标客户群
外销开拓入市时机
中原认为，鉴于项目目前情况，项目较适合的外销入市时机为：2005年9月下旬。 港人在深圳投资置业会首选现楼，按照本项目的预计工期，故9月下旬在本项目主 体封顶、样板房完工之后再进行外销推广是较为适宜的。 一年之中就销售季节而言，项目应避开7月和8月上旬淡季的影响。8月下旬及9、10 月份则是外销的第二个高峰期，本项目在其间入市，正是港人看楼的好时机。 根据本项目内销7-8月入市，本项目在香港推售时已在深圳市场形成了较好的市场 口碑效应及热销氛围。 本项目外销开拓入市时，以住宅为主，并加推少量商务公寓及商铺探测市场；另一 方面内销推出商务公寓及商铺时可针对港人团购进行新闻炒作。
2004年以投资概念为主导的楼盘港丽豪园、城市天地在香港的推广，对 本项目的入市起到一定的市场烘托作用。
星河时代高档住宅项目全程营销推广策略
促销策略
02
03
渠道策略
通过优惠活动、折扣、赠送礼品 等方式，吸引潜在客户的注意力 ，提高销售业绩。
根据不同渠道的特点和目标客户 群体，制定相应的渠道策略，确 保销售效果最大化。
促销活动策划
开盘活动
通过举办开盘仪式、抽奖活动等方式，吸引客 户参与，扩大项目知名度。
节假日促销
在节假日期间推出特别优惠活动，吸引潜在客 户的关注和购买欲望。
产品定价策略
定价原则
01
根据市场需求、竞争状况以及产品定位等因素，制定
合理的价格策略。
价格区间
02 根据不同户型、楼层和朝向等因素，设定合理的价格
区间，以满足不同业主的需求。
优惠措施
03
根据市场情况和销售策略，制定相应的优惠措施，如
团购、限时折扣等，以吸引更多的客户。
04
渠道策略与销售策略
渠道选择与布局
品牌传播策略
多渠道传播
通过多种渠道进行品牌传播，包括线上平台 、线下活动、户外广告、宣传册等，以扩大 品牌知名度和影响力。
合作推广
与相关产业品牌进行合作推广，如与知名家居品牌 、健身会所等合作，共同打造高品质的生活方式。
社交媒体营销
利用社交媒体平台进行营销推广，与客户互 动，分享项目动态和社区活动信息，提升客 户参与度和忠诚度。
03
竞争分析：了解竞争对手的销 售策略、价格、户型、装修风 格等，扬长避短，制定符合自 身项目特点的营销策略。
消费者行为分析
消费者对住宅品质和配套设施要求较高，注重生活品质和社区氛围。 消费者购房动机以自住需求为主，投资需求为辅。 消费者在购房过程中注重品牌、口碑、地理位置等因素，同时也关注价格、户型、装修风格等细节。
多种经营点位规划及定价方案范例(四篇)
多种经营点位规划及定价方案范例一、市场分析在制定经营点位规划和定价方案之前，首先需要进行市场分析。
市场分析有助于了解当前的市场环境、竞争对手情况以及目标客户需求，从而为经营点位规划和定价方案提供指导。
1.市场环境分析____年以来，全球经济增长放缓，国际贸易保护主义抬头，全球经济不稳定因素增多。
2020年爆发的新冠疫情更是对全球经济造成了严重冲击。
然而，随着疫苗研发与推广的进展，预计____年全球经济将逐渐复苏。
对于各个行业来说，____年预计会有一定的复苏动力。
2.竞争对手分析在进行市场分析时需要考察竞争对手的情况。
了解竞争对手的产品品质、定价策略以及市场份额等信息，有助于制定合理的经营点位规划和定价方案。
3.目标客户需求分析在制定经营点位规划和定价方案时，需要充分了解目标客户的需求。
通过市场调研、客户反馈等方式，了解客户对产品的需求特点、价格敏感度等信息，从而根据客户需求进行经营点位规划和定价方案的制定。
二、经营点位规划根据市场分析的结果，制定合理的经营点位规划，有助于精确定位企业的产品和服务，提高市场竞争力。
1.目标市场根据目标客户的需求特点和市场竞争情况，确定主要目标市场。
可以通过市场调研、客户群体分析等方式，确定市场规模和市场竞争力，从中选择最具潜力的市场。
2.产品定位根据产品的特点、品质和价值，选择合适的产品定位。
可以将产品定位为高端市场、中等市场或者大众市场。
根据目标客户群体的消费能力和需求特点，选择最合适的产品定位。
3.渠道策略根据产品特点和市场竞争情况，选择合适的销售渠道。
可以选择线下实体店销售、电子商务销售或者两者结合的销售模式。
通过多种渠道的组合，提高产品的销售机会。
三、定价方案制定合理的定价方案，有助于保持竞争力、获得良好的市场反馈以及实现盈利目标。
1.成本加价定价法成本加价定价法是最常见的定价方法之一。
根据产品的成本加上期望的利润，确定产品的定价。
这种方法简单、直观，可以确保产品的盈利。
房地产项目定价原则及策略
房地产项目定价原则及策略目录一、内容概述 (2)1.1 房地产定价的重要性 (2)1.2 房地产定价的原则 (4)二、房地产定价原则 (5)2.1 成本导向定价法 (6)2.1.1 直接成本定价法 (7)2.1.2 间接成本定价法 (8)2.2 市场导向定价法 (9)2.2.1 竞争导向定价法 (11)2.2.2 需求导向定价法 (12)2.3 价值导向定价法 (14)2.3.1 价值认同定价法 (15)2.3.2 价值探索定价法 (16)三、房地产定价策略 (17)3.1 新房定价策略 (18)3.1.1 按照套内面积定价 (19)3.1.2 按照建筑面积定价 (20)3.2 二手房定价策略 (21)3.2.1 按照房屋年限定价 (23)3.2.2 按照房屋状况定价 (24)3.3 商业地产定价策略 (25)3.3.1 按照地段定价 (25)3.3.2 按照面积定价 (27)3.4 其他类型地产定价策略 (28)3.4.1 工业地产定价 (29)3.4.2 农业地产定价 (30)四、定价策略的选择与运用 (32)4.1 根据市场情况选择定价策略 (33)4.2 结合自身条件选择定价策略 (34)4.3 定价策略的灵活运用 (35)五、结论 (36)5.1 房地产定价原则与策略的重要性 (38)5.2 正确运用定价原则与策略，提高房地产项目竞争力 (39)一、内容概述本文档深入探讨了房地产项目的定价原则及策略，旨在为开发商提供一个全面且实用的指导框架。
在竞争激烈的房地产市场中，准确、合理的定价对于项目的成功至关重要。
我们将详细阐述房地产定价的基本原则，包括市场比较法、成本法和收益法等。
这些原则将帮助我们理解如何根据市场状况、成本结构和预期收益来确定项目的合理价格。
我们将讨论定价策略的制定过程，包括目标市场定位、产品差异化策略以及价格调整策略等。
通过明确目标客户群体、突出产品特色和灵活调整价格，我们可以更好地满足市场需求并实现销售目标。
星河策略提案
消费者的购房倾向
（住宅类型、居室类型及面积、装修标准、配套设施）
1、小高层变为市场以后的趋势 2、100-150平米左右的面积最受深圳人欢迎 3、选择装修房会被更多的人接受 4、配套成熟度越来越受关注
–平面：围绕大的主要卖点（位置、品牌、规划、环境）的主 题广告，让消费者全面认知。
- 开盘大型活动：激光秀
星御豪庭推广三部曲
----五一看典范----
◆ 第二步
• “展示*说透*引现场”，系列广告造势，分卖点诉求优越 感，集中展现名明天的生活方式，对三种买家各个打动。
• 与竞争对手拉开价值差距，主打明天的生活典范和投资价 值。
星河项目策略提案
星河项目命名
原则 ▲ 表现出项目的物业定位－中心区高档精品住宅
▲ 表现出项目的策略核心 ▲ 表现出项目的规模
星御豪庭
*CBD豪宅典范*
以九天繁星命名的九座楼盘，媲美独有的“你” 天马座，天鹰座，天王座 天琴座，天龙座，海王座 天鹤座，天鹅座，凤凰座
各不相同，星座与业主相辉映。
设计目的 星河阔天城
• “预热*蓄水*钓眼球”：悬念广告开路，星图狮标登场，引起全 城观瞩和好奇，创造期待感，争取更多来电量和爆光率。
• 领导品牌应有领导表现，刚过完年，谁先引领话题，谁先成为焦 点。
• 开盘的激光秀，让大家仰天看星，避开环境和生态的不足。
“全城作好准备 亲历旷世奇观”
• 阶段1——开盘前
–目的：制造悬念，好奇进而广泛关注星园的开盘，迅速在深 圳市场建立相当的知名度和关注度。
星御豪庭能给予的
房地产策划案例星河国际
➢现场导示系统更新 ➢人员邀请 ➢现场销售组织 ➢茶点
策略解析三：
我们的价格竞争策略
【分阶段展示，深入挖掘价值， 追求价值最大化的价格策略】
【价格策略原如 此】
理性入市，最大限度消化积累客户，抢 占市场份额，形成热销局面；
随工程进度和现场展示条件的改善，深 入挖掘工程价值，追求价值最大化。
【开盘期策略】
主力户型面积 （m2） 77-169
不详
120-220 不详
110-150 110-160
不详 85-230 124-245
（预计）推出 时间
2002年中
2002下半年
2002下半年 2002下半年
2002下半年 2002下半年
2004年 2002下半年 2002/5/18
据不完全统计：
一至两年内，中心区兵团各工程推 盘量大于100万平方米，并以中大户 型为主。
据不完全统计: 一至两年内，海湾兵团各工程的推 盘量约250万平方米，并以中大户型
为主。
华侨城兵团
项目
碧海云天 世纪村二期
锦绣花园 三期
波托菲诺 纯水岸 中海 深圳湾畔
发展商
京基地产 华源集团
华侨城 华侨城
中海
规 模（m2） 主力户型面
积（m2）
30万
134-256
10万 9万
90-156 130-140
【行动四】
时 间：10月12日
关键行动：销售筹码〔选房顺序号〕 引导客户/置业方案推荐
关键条件：➢预售许可证/按揭银行
➢电脑销售系统
➢价目表/200问
➢复印机/ 机
➢报纸公告/媒体炒做〔前一周〕 ➢POS机
➢客户信函/ 通知〔前一周〕 ➢礼品/抽奖奖品
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学习改变命运ห้องสมุดไป่ตู้知 识创造未来
XX02深圳星河时代时代金街商铺价格策略案
认筹客户意向价格：客户意向单价集中于4-5万，大面积（60平米 以上）客户意向总价较低
各面积段客户意向总价
26-40平意向总价100-200万为主； 40-60平意向总价200-300万为主； 60-80平意向总价200-300万为主； 80平以上意向总价为200-400万为主；
XX02深圳星河时代时代 金街商铺价格策略案
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月21日星期日
时代金街基本情况
位置：B区7，8，9，10栋裙楼底商； 属性：住宅底商； 可售面积：2447.6 m² 可售间数：39间 面积区间：26-112 m² 现状：纯街铺，门阔进深比合理，铺位 较为方正实用，有独立洗手间，实用率高 ，紧邻商业中心和学校；
区域 盐田 龙岗 龙岗 福田 龙岗 福田 龙岗 福田 龙岗
其中龙岗5个，福田3个，盐田1个 其中4个为中原转介，4个为时代业主重购，1个时代老带新 其中有1个客户认筹4个，其余均认筹2个 其中26-40平面积需求3个， 40-60平面积需求6个， 60-80平面积需求2个
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
XX02深圳星河时代时代金街商铺价格策略案
9批认多个筹客户情况：主力需求40-60平面积的商铺， 非连铺需求购买者，可考虑不优先选铺。
编号 08-10 12、16 14、15 28、29 35、36 38、56 54、55 80、81 101、102
姓名 孙茂颖 李炳森 吴菊云 马铭才 徐开敬 林岳展 梁济鹏 李喜杰 陈德付
对比
绿景大公馆昭示性强 星河知名度高，商业运营经验丰富
--依托cocopark大型商业，未来处于
龙岗商圈核心，人流量大 商铺面积区间跨度小 主力户型为小户型 户均面积较小 绿景大公馆开间大 径深相当 绿景大公馆层高较高 柱子较多，不好使用
绿景大公馆赠送地下室
规整度好，方正实用 均不可做餐饮 不可搭建两层
主力面积40-80 ㎡
不可做餐饮 柱子过多 层高4.5-4.8
非主要干道且 对面为爱联村， 昭示性较差；
与cocopark的 距离相对较远
但与深圳实验 学校相邻
学习改变命运,知 识创造未来
XX02深圳星河时代时代金街商铺价格策略案
通过对比绿景公馆商铺，得出本项目街铺均价约40000元/ 平米
绿景大 公馆 4.3 万/平
对比 万科天誉处于龙岗中心地段
虽然万科品牌知名度更大，但是万科 在商业运营经验不如星河 万科天誉商铺培育期短
天誉距离地铁口仅50米
主力户型为小户型 户均面积较小 首层 ----
万科天誉层高较高 柱子较多，不好便用
产品较均一 不可做餐饮
-----
学习改变命运,知 识创造未来
XX02深圳星河时代时代金街商铺价格策略案
整体认筹情况
截止2012.02.21，共95批客户认筹商铺106个; 有9批客户认2个及2个以上的筹；
学习改变命运,知 识创造未来
XX02深圳星河时代时代金街商铺价格策略案
认筹客户意向商铺面积集中于26-60平米，60平米以上少
客户需求 商铺供应
客户第一意向 客户第二意向
（备注：其中认筹客户意向面积区间不止一个）
认筹客户意向商铺面积段较集中，意向商铺主要以60平米以下为主，60平以上较少； 需求与供应量不成比例，26-40㎡商铺的供应量7个，而需求高达51个；其中40-60 ㎡、60-80 ㎡ 的需求中有不少是认筹客户的第二、第三选择，未来销售过程中可以通过现场氛围进行引导；
建议：
尽量引导客户购买大面积商铺； 小面积商铺在单价上建议调高，通过价格引导客户；
绿景大公馆带租约销售，但租金水 平较低
XX02深圳星河时代时代金街商铺价格策略案
销售情况：由于面积较大，总价过高，销售速度缓慢
2011年7月12日
2011年8月7日
正式启动蓄客，交 2万申请98折优惠
绿景NEO 异地开盘
认筹方式
•缴纳2万元诚意金，填写认筹协
议，享受开盘98折优惠，认筹协议明确 租户优先购买权
XX02深圳星河时代时代金街商铺价格策略案
星河员工推荐到访情况：共推荐8个客户到访
部门 深圳公司 丹堤物业 丹堤物业 营销策划部
员工姓名 李强华 李怡宣 李怡宣 郭艳英
推荐新客户姓名 陶先生 陈小姐 文小姐 陈小群
龙岗项目部 星河集团 龙岗项目部
财物
孙旭红 张水春 孙旭红 徐三森
张应文 张水春 黄万程 陈强生
•每个商铺最多认3个筹，一批客户可
同时认多个筹或重复认筹
销售情况：
•推出20套，共销售12套，其
中10套为110平以下单位，2套110平以 上单位
•成交均价4.3万元
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15 XX02深圳星河时代时代金街商铺价格策略案
万科天誉商铺概况——46套街铺，主力面积21-60平米，销售均价 5.5万元/平米
绿景大公馆商铺
紧邻主干道，昭示性强，但人流量少 绿景
700多户 大运场馆
面积区间
55-230㎡
主力面积
80-100 ㎡
户均面积
123㎡
开间
9米
径深
10-11米
产
层高
品
情
实用率
6米 92%
况
赠送
赠送2米层高地下室，但无通风采光
规整度 业态限制 改造限制 租约限制
骑楼设计，规整度较差 不可做餐饮 不可搭建两层
意向面积 26-60平米 26-40平米 26-40平米 26-40平米 26-40平米 40-60平米 60-80平米 80平米以上
员工介绍（名称） 李德轩 郭夏凌
星河第三空间员工介绍 员工重购 邹勋青 邹新明 徐三森 邹新明
XX02深圳星河时代时代金街商铺价格策略案
T 思路 hinking
认筹客户 分析
60
56 时 代 金 街
大型购物中 心30%
交通30%
Cocopark，但 主要沿主干道
距离较远
分布，通达度高
当前离地铁口 较远
未来轨道12号 线地铁口商业
15
25
片区商业成 熟度20%
片区商业氛围较 差 100米对望大运 场馆和大运体育公 园
5
产品10%
主力面积80-110平 ，面积较大，不可做 餐饮 层高6米，产品开 间9米 每户赠送2-2.4米 高地下室
街铺面积
数量 均价
10-20 平米
8
7.5万
21-40 平米
18
6.2万
41-60 平米
17
5万
61-80 平米
2
4.1万
81-100 平米
1
3.8万
学习改变命运,知 识创造未来
XX02深圳星河时代时代金街商铺价格策略案
万科天誉商铺VS时代金街商铺
指标对比体系 地理位置
品牌
小区业主入伙及数 量
周边配套
产品10%
昭示性10%
离地铁口仅 50米
世贸百货
风临国际商业街 ，俪景鸿都商业街 等
周边大量成熟小 区项目
以20-60㎡居多， 开间在2-8米，进深 约8-14米，进深比不 合理
部分可做餐饮
层高4.8米
与万科广场的 距离较近
25
16
8
8
15
5
6
8
沿爱联村分布 ,非城市主干道
离地铁口300 米
对面为爱联村 小商铺，商业非 常不成熟
与cocopark的 距离相对较远
与深圳实验学 校相邻
学习改变命运,知 识创造未来
XX02深圳星河时代时代金街商铺价格策略案
黄阁路
龙翔大道
商铺 面积
商铺 数量
均价
50-80 80-110 130-180 200-230
平米 平米 平米
平米
1
11
5
6万 5.1万 4.2万
3 3.6万
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XX02深圳星河时代时代金街商铺价格策略案
绿景大公馆商铺VS时代金街商铺
指标对比体系
地理位置 品牌
小区业主 周边配套
竞品分析
价格表 制定
时代金街 开盘建议
学习改变命运,知 识创造未来
XX02深圳星河时代时代金街商铺价格策略案
绿景大公馆商铺概况——沿黄阁路住宅底商，昭示性较好，整体商 铺面积偏大，主力面积80-110平米，销售均价4.3万元/平米
绿景大公馆大运第一街 位置：沿着黄阁路住宅底商 可售面积：24791平米 可售间数：20间 面积区间：50-230平米 主力面积：80-100平米 开盘时间：2011年8月 均价：4.3万元 产品概况：开间9米，层高6 米，赠送2-2.4米高地下室，不 可做餐饮及搭建两层；
部分商铺带租约，但租金水平较低
学习改变命运,知 识创造未来
时代金街商铺
爱联村对面，昭示性较差 星河
1000多户 Cocopark、学校、双地铁口
20-100 ㎡ 40-80 ㎡
61㎡ 5-8米 10-11米 4.5-4.8米 98%但柱子较多 无赠送
纯街铺平，比较方正 不可做餐饮 不可搭建两层 不带租约
销售代表 李磊
黄素兰 黄素兰 黄素兰
黄素兰 吴平平 黄素兰 隋晓华
学习改变命运,知 识创造未来
XX02深圳星河时代时代金街商铺价格策略案
员工介绍的客户认筹共8个
编号 1 4 13 32 37 41 95 98
姓名 卢小玲 陈华 蔡少玲 张水春 苏波宇 邹芳 陈强生 阎玉凤