2019年武汉市规划管理技术规定解读 共25页PPT资料

《武汉市规划管理技术规定》解读
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建筑规划设计：建筑层高——架空层基本应用
应用二：营造更多的公共空间，增加私密性减少干扰
以往建筑底层住宅存在着干扰大、缺乏安全感、潮湿、通风及采光 差等问题。而架空层的出现不仅解决了原来房产商底层房子不好卖的老 问题，还大大提升了楼盘的品质。 首先，居民可以拥有公共的街区和个人的私密空间，更享受了半公共空 间的邻里场所； 其次，架空层不仅增加了居住区内部空间层次同时又加强了住宅空间与 城市空间的连续性，使人更贴近自然。
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建筑规划设计：建筑景观面宽
案例主体：建武筑汉敞面复的地宽度东总湖和不国得际少一线观湖豪宅
于其规划用地临路一侧面宽
临江、临景观路
50%
临城市主干道一线
40%
临湖地区一线
50%
临山体地区一线
50%
规定了临湖、临江等景观建筑的观景面比例，一定程 度上鼓励了高档景观房的数量。
右图为不同高度建筑对主体最大连续敞开 面及裙楼的要求
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建筑高度≤19米
19 ＜建筑高度≤34米
裙楼面宽100米 主体最大连续展开面宽≤ 100米
34＜建筑高度≤60米
裙楼面宽100米 主体最大连续展开面宽≤ 90米
60米＜建筑高度
裙楼面宽100米 主体最大连续展开面宽≤ 80米
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建筑规划设计：建筑层高——挑高房源做不了
市场上很多小户型采用层高做大，变成挑高房源方法，挑高5米、挑高4.9米， 实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后， 购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。一般就是把客厅挑高，其 他空间部分间隔成两层。
本条新规定在未来的项目产品设计中将会被越来越多的运用，公共空间的打造不但有利于提高项目品质，增加项目的 附加值，同时还为开发商带来更多的项目溢价。
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建筑规划设计：建筑层高——架空层概念
架空层（OPEN FLOOR） ：仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。
架空层应用范围： 目前在房地产方面架空层的利用主要是为了增加楼盘的活动空间等目的，架空层的层高并不一定低，有的可以达到 6～9m，但
右图为武汉复地东湖国际一期的高层景观豪宅，从规 划图上看，观湖临街面总和达到了《规定》的要求， 同时32—34层的设计最大限度的利用了土地的景观价 值，一线景观房源的数量得到了保证。
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建筑规划设计：建筑面宽及裙楼面宽
限制：根据建筑高度实际情况，控制了单栋楼体的面 宽，变相减少了单栋楼体的户数，同时也限制了标准 层户型的面宽 应对方案：楼栋切分是主体成为不连续敞开面、或L 形建筑结构布局减小连续敞开面
该条规定有利于社区打造更多的休闲空间，绿化空间，强化社区的景观透视性，空气流动性。目前在武汉很少有开发商注意这些 看似普通的设计，只有叫少数品牌开发商凭借着其一线城市的开发经验着力打造架空层这样的公共空间，可以预见武汉未来商品房
发展趋势将会沿着这种轨迹发展，更多强调社区公共空间的舒适、绿色、休闲等功能，届时将会催生出更多的高品质项目。
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建筑规划设计：建筑层高——架空层基本应用
应用一：营造园林景观
提高绿化面积 营造趣味公共空间 连接大小环境
弥补高容积率、高层项目绿化不足的特点
架空层处在建筑底层或中间，由建筑的支柱形成各种相对独立的空间，易 与园林景观相融合，是小区绿化的延伸造园者可在架空层呈设置廊架、花池， 修筑水池，与墙面、柱子结合，造景门、景窗，放置趣味性雕塑，配置多种 园林植物，形成各种丰富多彩的特殊园林景观，使居民居住的舒适度及观赏 度大为增加。并且，底层的架空结构降低了楼房的直接占地面积，把房屋的 大部分占地面积还原为共享共绿色空间面积，更好地利用了土地，保护了自 然环境，提高了居住区的整体性和完美性。
主要是高层（100M）以下的建筑采用。普通的也可达到3m。架空层从功能上来说并不一定是防止沉降。防止沉降以现在的施工 技术来说可以采用沉降缝或变更基础形式处理。架空层在全国大量采用，特别是房屋密集、容积率高的小区，为增加绿化面积和公 共面积而作出的一种变相指标平衡方式。
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另外一些Loft产品也同样将受到新规的限制，很多5米层高甚至更高的办公户 型将成为绝版，新规限制办公楼标准层高为不超过4.5米，如强制隔成2层户型 舒适性将大为减弱
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建筑规划设计：建筑层高——架空层，新规鼓励增加公共空间，增强社区的舒适性
原规定层高在2.20米及以上的架空层计入房屋自然层并计算建筑面积，新规改为架空层作为公共通道、休闲廊、绿化景点、景观 透视等功能使用时，不低于4.2米，架空层不计入建筑面积
裙楼面宽100米 主体最大连续展开面宽≤70米
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建筑规划设计：对建筑层高的限制
其1/2面积的室内净高不低于2.2米
不低于4.2米
住宅不超过3米
旧规：斜面结构屋顶（坡屋顶）层高在2.20 米及其以上的部位计算其建筑面积
新规：利用坡屋顶内空间作为卧室、起居室 （厅）时，其1/2面积的室内净高不低于2.2 米，超过规定层高计入建筑面积
旧规：层高在2.20米及以上的架空层计入房
新规： 办公建筑:标准层层高不超过4.5米；
屋自然层计算建筑面积
居住区内的配套及小型商业建筑首层层高不超
过5.1米，二层及以上层高不超过4.8米；
新规：架空层作为公共通道、休闲廊、绿化
单层建筑面积超过2000平方米的仓储超市、 大型商场、学术报告厅等的层高不超过9.0米；
景点、景观透视等功能使用时，不低于4.2米；住宅：层高不超过3.0米 低于要求的计算建筑面积
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建筑规划设计：建筑层高——坡屋顶偷面积被减弱
由于新规要求利用坡屋顶内空间作为卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不低于2.2米，超过2.2米则计入建筑面积，对 于强制1/2面积的室内净高不低于2.2米的，也就意味着利用坡屋顶偷面积最多只能偷到1/2，坡屋顶偷面积的方式被大幅减弱。再 也不能实现原来坡屋顶面积大幅赠送的情况。
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报告目的
报告目的：
1. 新规实施以后哪些建筑设计的方式受到限制？ 2. 武汉不同于深圳等沿海城市，并不是所有的“偷面积”的方式都可照搬，武汉房地产市场运用
较多的是哪些“偷面积”的方式？ 3. 通过研读新规，在对未来项目设计上提出有效的建议？