物业管理前期定位分析策略

第三பைடு நூலகம்标 项目优劣分析
• “项目优劣势与物业管理形成优势性互补”是物业管理 内容定制的重要原则之一。
• 如何合理利用项目优势深化物管方案?如何利用物管内 容的设定来弱化项目劣势?又如何结合项目优劣势分析 寻求物管价值最大化的突破点?
• 作为典型山景盘项目，颐和山庄的优势和劣势的最 终表现都为地理区位，它将如何在优劣势之间寻找 到物业管理的最佳突破点?
挖掘物管价值提升的最佳突破点
楼盘案例 颐和山庄
开发商
远洋投资有限公司
物业管理公司 远洋宾馆物业公司
价值提升因素 定制最具针对性的物业管理方案
• 物业管理定位 • 目标目标客户群特性分析 • 目标客户群特征描述 • 生理需求分析 • 自尊需求分析
楼盘案例 开发商 物业管理公司 物业管理模式 价值提升因素
物业管理前期定位分析策略
• 目标一、项目地块周边情况调研 • 目标二、项目定位分析 • 目标三、项目优劣势分析 • 目标四、目标客户群特性分析 • 目标五、竞争对手分析
调研a、区域人文习惯
• 调查的主要内容： 1、项目名称 2、调查时间 3、调查范围 4、调查范围内的主要民族构成 5、主要生活习惯（饮食习惯、风俗习惯） 6、周边的主要公司、单位及其性质 7、周边的主要住宅区及其产权情况 8、公司、单位、住宅区内人员受教育情况 9、调查范围内暂住人员的情况
“99+1”物业管理模式的具体服务内容包括：
• 23种后顾之忧由居所守望者替业主解决 1、MORNlNGCALL+24小时前台服务+代订各种电信卡
+代办房产证+代叫出租车+代订车、船、飞机票+代领 代寄邮件+代订旅游手续+清洗私家车+市级人才招聘 会信息发布…… 2、家政助理师轻松搞定业主的16份需求： 3、健康咨询顾问： 4、10项全能让SOHO商务伴侣真正成为业主的好助手： 5、娱乐前沿大戏任业主挑选： 6、24小时服务的便利店： 7、活动中心全接触开放： 8、个性会所服务：
调研b、区域配套设施
• 调查的主要内容： 1、项目名称 2、调查时间 3、被调查机构的名称、地点 4、被调查机构负责人的姓名及联系方法 5、被调查机构的职能设置 6、户口迁移手续 7、周边服务机构的服务内容、服务范 8、围、接待能力、档次 9、校、幼儿园的入学、入学手续
调研c、公共设施情况调查
• 调查的主要内容： 1、项目名称 2、调查时间 3、被调查机构的名称、地点 4、被调查机构负责人的姓名及联系方法 5、被调查机构的设备使用情况、年限、维修情况 6、被调查机构设备容量是否可以满足要求 7、被调查机构设备如容量有限，在业主大量入住前是否
• 物业管理定位：该项目针对其目标客户群制定了“以星级酒店 服务式进行管理”的核心内容，并聘请了全球最大和历史最长 的物业顾问公司“世邦魏理仕”以物管公司品牌与管理的酒店 化来推动其豪宅的高尚品质概念的提升。
差异化卖点的产生——与竞争对手不同的物管定制策略
楼盘案例 广州帝景苑
开发商
广州合生创展
物业管理公司 广州合生康景物业
第五目标 竞争对手分析
• 广州帝景苑竞争对手分析 • 竞争对手：天誉花园 • 竞争区域：广州天河北金融圈 • 对手基本情况：位于天河北心腹地带，高层豪华公寓，
交通便利，占有广州东站绿化广场与天河体育中心地 景观中心之互利，离广州东站，中信广场仅一步之遥。 • 目标客户群定位： 1、事业有成地年青白领人士 2、豪宅投资客户 3、经常往返于香港、广州的商人
增容 8、如设备管线发生突发故障，属于社会机构责任时，与
其联系方法
• 目标a、主题概念定位 • 目标c、目标客户群定位 • 目标b、形象风格定位
• 操作目标1、英式管家模式 • 操作目标2、物管热卖的延续策略 • 操作目标3、英式管家的实操模式对接
• 秘诀1、如何为业主叫车 • 秘诀2、如何敲门 • 秘诀3、如何熨报纸 • 秘诀4、如何擦皮鞋 • 秘诀5、如何建立雇主档案 • 秘诀6、如何解决投诉
上海青年汇公寓 上海中福地产置业 上海中福地产置业 “99+1”模式 准确对目标客户群进行特性分析之后，使物业管理内容的 制订更加具备针对性、有效性、完整性，拉近与目标群体 的心理差距
物业管理定位
• 针对青年汇目标客户群体的特性:发展商特别研创了 “99+1”物业管理方程式，倾心打造 “家政助理师、 居所守望者、SOHO商务伴侣、健康咨询顾问、娱乐 前台、礼仪先生、居巢保障师”等8大类99套服务项 目，并将从业主的居住需求出发，随时开发第100项 服务内容，让生活于此的青年白领获得100%的居住满 足。
物业管理模式 至尊服务模式
价值提升因素 对竞争对手的充分了解，使帝景苑获取了在物管模式
设置上的创新
物业管理定位 通过对竞争对手的势态分析，帝景苑的物业管理模式决定跳出“星
级酒店服务”的小圈子，而是耍结合自己的目标客户的特征，以“尊贵 服务”为管理核心，做足 “尊贵”文章，体现新一代豪宅风范。