关于土地增值税征收工作的调研报告.doc

关于土地增值税征收工作的调研报告

[摘要] 1 、当前土地增值税工作中存在的问题，(1)双方税收征管意识薄弱，(2)税务人员的专业素质有待进一步提高，(3)税务机关与政府职能部门之间缺乏协调与合作，(4)政策法规有待明确，(2 、加强土地增值税征管的建议，(1)完善税收征管方式，(2)加强与政府相关职能部门在房地产管理方面的合作。建立涉税信息共享系统，控制税收收入来源，(3)加强土地增值税业务培训，提高税务人员清算水平，(4)运用纳税评估技术，做好土地增值税专项评估，(5)建立土地增值税征管评估机制，加强征管质量。

随着房地产市场越来越受欢迎，以土地增值税为主的房地产税将逐渐成为我市地税部门的支柱税源和新的税收增长点。经过近几年房地产业的蓬勃发展，地价一路攀升，商品房价格屡创新高，其中不乏囤积者、投机者、投机者。

随着《国家五项规定》的颁布，国家将继续加强对房地产市场的监管。我相信在不久的将来，房地产市场将会有新的更详细的税收政策。征收土地增值税的目的是规范土地、房地产市场的交易秩序，合理调整土地增值收益，维护国家权益。

由于该税种兼具增值税的特点和所得税的性质，其计税过程相当复杂，使得税务人员难以掌握，纳税人难以接受。此外，房地产产品的长期开发和转让增加了土地增值税征收和管理的难度，导致税收流失的可能性。房地产业的快速发展与土地增值税征管相对滞后之间的矛盾日益突出。

一、当前土地增值税工作中存在的问题(一)双方都没有纳税意识。

由于土地增值税的征收和管理是一项政策性很强的工作，在地方税务部门征收的税种中，土地增值税可能是税务人员最头疼的税种。无论是税务人员还是纳税人都不熟悉税收政策、的计算方法，这种现状给土地增值税的征收和缴纳带来了诸多不利因素。同时，由于房地产转让形式的多样化和复杂的纳税计算过程，双方都有不同的畏难情绪。缺乏标准化的收集和管理措施。

土地增值税征收、管理、申报、支付、清算、检查等环节。，缺乏规范的收集方法来指导工作，存在盲目性。

(2)税务人员的专业素质仍需进一步提高。土地增值税的计算过程，扣除标准、加计算等操作性做法，对一些税务人员来说还是比较陌生的，尤其是土地增值税扣除的计算基数。一些房地产开发企业在开发过程中混合了间接成本、如管理成本、销售成本等。，与开发成本。一些房地产开发企业不能准确地收集不同开发项目的成本和费用，也不能准确地对应开发项目。如果业务不熟练，很难将这部分费用从开发成本中排除，从而实际上夸大了开发成本，增加了开发费用的扣除基数，导致收入减少、以达到减税的目的。

(3)税务机关与政府部门之间缺乏协调。尽管《税收征管法》规定了土地、住房管理、城市建设等部门与税务机关之间的合作和信息共享，但没有硬性的处罚措施。国有土地有偿转让、房地产及地上附着物随土地一并转让。在税务机关监督下纳税人不开具发票的情况

下，土地管理部门和房地产管理部门直接办理国有土地使用权和房地产产权的转让手续。因此，纳税人不缴税或少缴税，导致税务机关使此类纳税人的事后管理、检查更加困难。

从源头上真正堵塞税收征管漏洞，抓住税收征管主动权是不可能的。

(4)政策法规仍需澄清。《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税按照纳税人房地产开发成本核算的最基本项目或对象计算。显然，房地产项目最基本的核算单位是房地产开发项目，而不是开发过程中的一个或几个开发产品。在计算土地增值税时，国家有关部门批准的房地产开发项目(包括普通住宅、非普通住宅、车库、正面住宅等。)为单位，先统一计算建设成本和扣除标准，然后计算土地增值税和土地增值税。

但国税发(2006)187号《关于房地产开发企业土地增值税有关问题的通知》规定，土地增值税按国家有关部门批准的房地产项目计算，分期开发的项目按分期项目进行清算。如果开发项目既包括普通住宅又包括非普通住宅，其增加值应单独计算。该条例还根据待开发产品的性质将房地产开发的基本会计项目分类，并计算土地增值税。这两项政策的规定导致基层单位在清理土地增值税时口径不同，给纳税人造成不公平的税负。

2 、关于加强土地增值税征管的建议(1)完善税收征管手段。

一方面，加强房地产开发企业纳税人登记、申报管理，实行全过程跟踪管理，经常分析相关税源，发现问题及时检查，防止因税

务机关内部管理脱节而偷税漏税；另一方面，我们将加强对成本、收益的房地产开发项目的审查和管理，重点检查开发成本、土地成本的真实性和准确性，防止虚假合同、开发成本虚高的虚假信息。

同时，税务机关还应加强对房地产企业销售环节的监控，加强房地产票据、视同销售的管理，掌握房地产开发企业的收入情况，防止少申报土地增值税收入的情况发生。

(2)加强与政府相关职能部门在房地产管理方面的合作，建立涉税信息共享系统，实现税收源头控制。房地产开发经营的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续。税务机关应加强与土地管理、城建、房管、工商等部门的联系，及时掌握房地产开发企业涉税信息，建立信息传递档案，全程跟踪，获取企业收入、成本等涉税信息。

实现信息共享，从源头上控制税收主动权。

(三)加大土地增值税业务培训力度，提高税务人员清算水平。加大税务干部培训力度。学习税收政策；学习相关的收集和管理方法；通过检查验收，调动全体员工的积极性。了解土地增值税清算过程中开发成本的计算范围、开发成本的扣除基数和房地产销售收入的计算依据等。，防止企业少收收入或增加扣除基数。同时，我们将加大对企业财务人员的培训，重点是土地增值税、支付、记账等基础知识。加强企业土地增值税的宣传，让纳税人进一步理解征收土地增值税、计税方式、申报程序的含义，争取纳税人的广泛理解和支持，营造良好的社会环境。

(四)运用纳税评估技术，做好土地增值税的专项评估工作。鉴于房地产开发的特点，如商业周期长、灵活的商业模式、成本项目多，土地增值税计算过程复杂、涉税金额巨大，日常税收监控难以准确判断土地增值税申报的真实性和及时性。

因此，有必要进一步加强房地产开发企业土地增值税专项评估，建立专业的土地增值税评估专业队伍，选择综合素质较高的评估人员，以提高评估水平，确保土地增值税评估的实施。

(五)建立土地增值税征管考核机制，加强征管质量。土地增值税征管考核机制的建立和实施，目标责任制的落实，是提高土地增值税征管质量的保证。针对目前土地增值税业务复杂、管理人员素质参差不齐、整体素质亟待提高的现状，应逐步制定完善的土地增值税征管质量评估方法，强调评估的合理性、科学性、实用性。主要考核一线税务人员的土地增值税征管质量，将土地增值税征管质量与税收征管单位年度考核相结合，形成合力，促进土地增值税征管的长期增长，使其成为新的税收增长点。